Informe de Valoracin de una Vivienda.
1 Identificacin y localizacin.
Tipo de Inmueble: Vivienda Unifamiliar
Sito:
Municipio:
Provincia: Valencia
Identificacin del Inmueble.
2.1 Datos registrales. Registro de la propiedad de
Denominacin
Tomo
Libro
Seccin
Folio
Finca n
Inscripcin
Ref. Catastral
TITULAR REGISTRAL:
LIMITACIONES AL DOMINIO:
Solicitante.
Solicitante:
D.N.I./C.I.F:
Objeto.
Proporcionar al solicitante una estimacin fiable sobre el precio de mercado correspondiente al
inmueble
Visitas Realizadas y gestin de documentos.
El tcnico visit el da 6 de Febrero del 2014 el inmueble, situado en la calle de nmero 12 de la
localidad de. Durante esta visita se han realizado las oportunas mediciones a fin de determinar la
superficie del inmueble y sus caractersticas. En la misma visita se ha recogido la informacin
correspondiente al entorno urbanstico y calidad arquitectnica del inmueble.
Descripcin del inmueble y entorno urbanstico.
Se trata de una vivienda construida en, adosada a otras viviendas de similares caractersticas, en
parcela de, en la calle (vase Plano). El edificio que ocupa la parcela urbana, lo constituye una planta
baja donde se encuentran todas las estancias de la vivienda; habitaciones y un bao. En la segunda
planta, a la que se accede directamente desde la fachada de la calle atravesando un patio que dispone
el edificio. En una tercera altura se encuentra un trastero y una terraza a los que solo se puede acceder
por la parte exterior de la vivienda a travs de una acceso lateral mediante escalera
Cuando se accede a la vivienda, se accede a un recibidor que permite acceder a la cocina, aseo,
saln-comedor y la habitacin superior as como a las escaleras que bajan a la planta inferior donde se
ubican el resto de habitaciones..
ESTRUCTURA:
La estructura del edificio se resuelve mediante forjado unidireccional con bovedilla cermica o yeso y
viguetas de hormign y pilares en hormign armado. Tambin en algunas partes del edificio existe una
estructura mixta de vigas metlicas sobre pilares de hormign.
CUBIERTA:
La cubierta est formada por cubierta inclinada mediante forjado de viguetas unidireccional con bovedilla
y rematado mediante teja cermica. .
CERRAMIENTOS:
Los distintos cerramientos de que se compone el edificio en cuestin se resuelve:
a)
Tanto los cerramientos
de fachada as como los cerramientos interiores se han resuelto
mediante tabicn hueco cermico revestido con capa de mortero de cemento.
REVESTIMIENTOS:
a)
Los revestimientos de la vivienda suelo de gres y en el aseo as como en el bao adems
dispone de las paredes estn alicatadas. El resto de las paredes se revisten con enlucido de yeso.
INSTALACIONES:
a)
La instalacin elctrica est correctas condiciones y cumple con la normativa y reglamentacin
vigente.
b)
La instalacin de fontanera tambin parece estar en correctas condiciones cumpliendo con la
normativa vigente.
CARPINTERA:
La carpintera exterior del edificio (ventana de fachada) es de aluminio lacado, en doble
acristalado con cmara. La carpintera interior consta de puertas en madera chapada.
ENTORNO URBANSTICO:
Los servicios de suministro de agua, electricidad y telfono funcionan adecuadamente.
El suministro de alcantarillado no existe sustituyndose por una fosa sptica que requiere de su vaciado
cada cierto tiempo.
El polgono industrial ms prximo dista a menos de 2.000 m de distancia
Las distancias y comunicaciones desde el edificio a centros urbansticos vitales son las siguientes:
-Estacin de Ferrocarril ...............................................................................10 Km
-Hipermercado.............................................................................................................5 m
-Hospital.....................................................................................................................10 m
-Colegios de enseanza media ....................................................................................700 m
-Campus universitario .................................................................................................30 Km
-rea de grandes comercios .......................................................................................15 Km
-Playa ........................................................................................................................30 Km
Superficies de la edificacin.
Construida.................................................... m2
Acceso privado................................................. m2
8 Situacin jurdica, cargas y datos fiscales
La vivienda es de libre disposicin por los propietarios.
No pesan hipotecas sobre el inmueble.
En .2007 el valor catastral del inmueble se estimo en 28.718,82 Euros.(Vase anexo 13.3)
Metodologa.
Como criterio de valoracin se han tenido en cuenta: La situacin del edificio, superficie, calidad de
acabados y estado de conservacin, habindose aplicado el mtodo comparativo y el procedimiento de
valoracin sinttica a la vista, que se basa el primero en los precios vigentes en la misma zona y otras
prximas, para edificios de similares caractersticas y el segundo tambin conocido como del leal saber y
entender, tiene su fundamento en la propia experiencia del perito por su condicin de experto.
10 Anlisis de mercado.
EL mercado muestra un estancamiento de la demanda de inmuebles, las recientes promociones han
satisfecho parte de la demanda de vivienda residencial existente en la localidad.
Precio Oferta (1)
Factores Ambientales
No
V. Unitario
Fecha
Vistas Favorables
si
N de dormitorios
Negativos
Uso
Residencial
Tipologia
Unifamiliar
Planta
N de Baos y Aseos
Ascensor
No
Superfcie Construida
144
Estado del Inmueble
bueno
Antigedad
Sup. Otros Usos
1118
Calidad Construtiva
mala
Fuente Consultada
Agencia
Coeficiente homogeneizacin
0,7
Link
Precio Oferta (2)
Factores Ambientales
No
V. Unitario
Fecha
Vistas Favorables
Si
Negativos
Uso
Residencial
Tipologia
Unifamiliar
N de dormitorios
Planta
N de Baos y Aseos
Ascensor
Superfcie Construida
133
Antigedad
1999
Sup. Otros Usos
Estado del Inmueble
bueno
Calidad Construtiva
Buena
Fuente Consultada
Agencia
Coeficiente
No
homogeneizacin
Link
Precio Oferta (3)
Factores Ambientales
No
V. Unitario
Fecha
Vistas Favorables
Si
Negativos
Uso
Residencial
Tipologia
Unifamiliar
N de dormitorios
Planta
N de Baos y Aseos
Ascensor
No
Superfcie Construida
440
Antigedad
Sup. Otros Usos
Estado del Inmueble
bueno
Calidad Construtiva
buena
Fuente Consultada
Particular
Coeficiente homogeneizacin
Link
Precio Oferta (4)
Factores Ambientales
No
V. Unitario
Fecha
Vistas Favorables
No
Negativos
Uso
Residencial
Tipologia
Unifamiliar
N de dormitorios
Planta
N de Baos y Aseos
Ascensor
No
Superfcie Construida
300
Antigedad
Sup. Otros Usos
100
Estado del Inmueble
bueno
Calidad Construtiva
Buena
Fuente Consultada
Agencia
Coeficiente homogeneizacin
0,8
Link
Precio Oferta (5)
Factores
Ambientales
Negativos
No
V. Unitario
Vistas Favorables
Fecha
SI
Uso
Residencial
Tipologia
Unifamiliar
N de dormitorios
Planta
N de Baos y Aseos
Ascensor
No
Superfcie
219
Antigedad
Sup. Otros Usos
612
Bueno
Calidad Construtiva
Buena
Agencia
Coeficiente homogeneizacin
Construida
Estado
del
Inmueble
Fuente
Consultada
Link
Precio Oferta (6)
V. Unitario
Fecha
120.000
Factores Ambientales
No
655 Euros/m Const.
Vistas Favorables
si
Negativos
Uso
Residencial
Tipologia
Unifamiliar
N de dormitorios
Planta
N de Baos y Aseos
Ascensor
No
Superfcie Construida
183
Antigedad
2000
Sup. Otros Usos
-550
Estado del Inmueble
bueno
Calidad Construtiva
buena
Fuente Consultada
Agencia
Coeficiente
0,9
homogeneizacin
Link
10.1 Resumen informacin de mercado.
Vivienda N
Situacin
Superficie
2
Precio Oferta
Coef.
Precio Oferta
V. Unitario
(Euros)
homogeneizacin
homogeneizado
(Euros/m2)
(Euros)
144
0,7
133
440
300
0,8
219
183
0.9
VALOR MEDIO HOMOGENEIZADO
627,35 /M2
Se han introducido una serie de viviendas comparables de la misma poblacin, la mayora de ellos son
edificios que se aproximan a las caractersticas del edificio valorado. Las diferencias de valores vienen
dadas principalmente por el estado de conservacin y situacin.
11 Estimacin del valor de mercado para el conjunto del inmueble.
Superficie utilizada para valorar
Superficie Construida
Vivienda
Total
Superficie til m2
Valor medio
V medio Total en
homogeneizado (/m2)
euros
Vivienda
El valor total de mercado para el inmueble bajo estudio es el siguiente:
Valor de mercado = Euros.
12 Conclusiones.
El tcnico que suscribe concluye a fecha de hoy, estimando el valor de mercado del inmueble en la
cantidad de
13 DOCUMENTACIN GRFICA
Imgen 1: Entrada de Fachada
Imgen 2: Cocina
Imgen 3: Habitacin 1
Imgen 4: Saln-Comedor 1
Imgen 5: Habitacion 2
Imgen 6: Habitacion 3
Imagen 7: Habitacion 4
Imagen 8: Habitacion 5
Imagen 9: Habitacion 6
Imgen 9: Aseo 1
Imgen 10: Bao 1
Imgen 11: Terraza
Imgen 12: Trastero
Imgen 13: Garaje
Imgen 14: Fachada posterior
14 ANEXOS
14.1 Plano
14.2 Impuesto catastral
14.3 Valoracin segn mtodo del coste
Superficie til
Reposicin Suelo
C. Construccin
Dep %
CRN.U
Vivienda
Costes y valores a nuevo
Valor del solar
Coste de construccin
Otros gastos necesarios
Coste de reposicin bruto
Depreciacin
Coste de reposicin neto
VRB=CRB=F+Pc+INR+H+T+L+Qt+S+Ga+Gv
F (Valor de Mercado del suelo) = 214,2 /m2 x
Pc (presupuesto de Contrata) = ( 621,51 ) 72.524
INR (impuestos no recuperables; IBI; IVA ) =
H: Honorarios tcnicos (6 %) :
L: Licencias (4%) :
T: Tasas (4%) :
Qt: Control Tcnico ( 1 %):
S: Seguros (1 %) : 725,24
Ga: Gastos admin promocin (1%) : 725,24
VRB = 24.994,5+72.524+7.252,4+4.351,44+2.900,96+2.900,96 +725,24+725,24+725,24 =
Depreciacin:
Depreciacin fsica lineal: Cd = Edad/Vida til =
Depreciacin (D)=
VRN = VRB-D = 117.099,98 -17.565 =
Tabla 4.
Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano por comunidades autnomas y provincias
Unidad: euros/m
Ao 2013
(trim estre)
1
Comunitat Valencian
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
177,9
181,2
200,7
163,3
186,0
204,6
212,5
140,6
164,7
193,0
195,3
214,2
