“Año del Bicentenario, de la consolidación de nuestra Independencia, y de la
conmemoración de las heroicas batallas de Junín y Ayacucho”
UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
CONTRATOS II
Sección DS6B
CASO PRÁCTICO: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Grupo N° 2
DOCENTE: Ana María Avendaño Delgado
Código de Nombre del alumno Porcentaje de
Alumno participación
U202124116 Mamani Cuti Maricielo 100%
U20211D921 Neira Peña, Brenda Abigayl 100%
U202120653 Rodríguez Gil, Angye Miluska 100%
U20211D809 Sifuentes Aguirre, Gabriela Hercilia 100%
U202120945 Tola Tamayo, Cynthya Janira 100%
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - CASO PRACTICO
Fundamente y explique las respuestas con código civil y doctrina
La empresa PALACIO VERDE S.A.C., una compañía con mucha experiencia en
arrendamiento de inmuebles en Chile acaba de llegar a Perú para dedicarse a la
compra de locales y alquiler. Es así que decide poner en alquiler uno de sus locales
ubicados en el distrito de San Isidro a una conocida empresa de tiendas por
departamento llamada EQUIAROMAS S.A.C. Sin embargo, EQUIAROMAS solicita
que el contrato de arrendamiento sea por un plazo de 15 años, puesto que en ese
plazo ellos podrían rentabilizar la inversión, asumiendo una renta mensual de US$
18,000.00 + iGV. En ese sentido, las compañías deciden suscribir dos contratos de
arrendamiento, uno en el que se indica que el Arrendamiento será por 10 años y el
otro que indica que será por 5 años, sin embargo, este último se suscribe con una
cláusula de condición suspensiva que limita sus efectos hasta la culminación del
primer contrato, es decir, entrará en vigencia cuando el primer contrato de 10 años
culmine. La empresa solicita inscribir ambos contratos en la Partida Electrónica del
Inmueble.
1. ¿Se podría llevar adelante la operación por le plazo propuesto? ¿Qué le
recomendaría a PALACIO VERDE en relación al valor de la renta y lo
extenso del plazo, sobre todo teniendo en cuenta lo imprevisible de la
política en el país?
Consideramos que no sería posible llevar adelante la operación por el plazo propuesto
porque excede el límite permitido. En principio, Según Coca (2020), el arrendamiento
es un contrato en el cual una parte, llamada arrendador, se compromete a ceder
temporalmente el uso de un bien a otra parte, denominada arrendatario, a cambio de
un pago periódico acordado como renta. El arrendatario debe devolver el bien en
condiciones adecuadas, con solo el desgaste normal del uso, mientras que el
arrendador debe garantizar que el arrendatario pueda utilizar el bien, haciendo todas
las reparaciones necesarias para mantenerlo en buen estado y así cumplir con el
propósito del arrendamiento. En ese sentido, podemos decir que el arrendamiento es
una relación contractual entre dos partes mediante la cual el arrendador da una cesión
de su bien por un tiempo determinado o indeterminado al arrendatario, quien
aprovechará esa posesión siempre y cuando realice una contraprestación económica.
Ahora bien, como se mencionó en el anterior párrafo, en el contrato de arrendamiento
el arrendador da una cesión de su bien por un tiempo ya sea determinado o
indeterminado. En esa línea de pensamiento, tenemos que, para los contratos de
arrendamiento con duración determinada, el plazo no puede exceder de los 10 años
en concordancia al artículo 1688 del código civil. Esto se debe porque si es que se
llegara a exceder el plazo estipulado podría activarse la prescripción adquisitiva el cual
supone que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años en concordancia al
artículo 950 del código civil. Por ello, consideramos que, al proponer un arrendamiento
por un total de 15 años, a través de dos contratos sucesivos, se estaría incumpliendo
este límite legal. En otras palabras, el intento de dividir el plazo en dos contratos
consecutivos, con uno de 10 años y otro de 5 años condicionado a la finalización del
primero, no cambia el hecho de que el objetivo es extender la duración total del
arrendamiento más allá de lo permitido por la ley.
Las recomendaciones que le haríamos en relación al valor de la renta es que se pueda
incluir una cláusula en el contrato que estipule la posibilidad de ajustar el valor de la
renta basado en un índice por ejemplo de inflación, esto protegerá a PALACIO VERDE
S.A.C. contra la pérdida de poder adquisitivo debido a la inflación, asegurando que el
valor de la renta se mantenga alineado con las condiciones económicas sobre todo en
una situación de incertidumbre política. Otra recomendación sería incluir una cláusula
en el contrato que permita la terminación anticipada del contrato en aquellos eventos
extraordinarios económicos o políticos. De esa manera, la cláusula ofrece una forma
de terminar el contrato si la situación en el país se vuelve insostenible, disminuyendo
el riesgo tanto para el arrendador como para el arrendatario.
En cuanto a la extensión del plazo, recomendamos que se redacte un contrato
principal de arrendamiento por el plazo de 10 años y se incluya una opción de
renovación por un periodo adicional.
Superado el tema anterior, suscriben un contrato de alquiler bajo las
condiciones que usted recomendó y teniendo en cuenta las normas de
arrendamiento del Código Civil. Entonces, PALACIO VERDE entrega el Local y
la empresa empieza a realizar los trabajos de acondicionamiento para operar su
negocio, por lo que cambian los pisos del local, pintan las paredes, colocan
ventiladores y aires acondicionados, e implementan los anaqueles y bastidores
para la operación. Al poco tiempo, el negocio no le resulta muy bien a la empresa
debido a la coyuntura e inestabilidad económica del país y ésta decide dar por
concluido el contrato al 7mo año de vigencia.
2. La empresa fundamenta su decisión en que nunca pactaron un contrato
por plazo forzoso. Analice y comente. Asimismo, en el caso que se resuelva el
contrato, cómo se deberían tratar los asuntos de las mejoras si es que en el
contrato no se regularon.
Partiremos mencionando que de acuerdo con Pereyra (2021), el plazo forzoso
regulado en el artículo 1691° se refiere al periodo de tiempo establecido en un contrato
durante el cual las partes (arrendador y arrendatario) estarán obligadas a cumplir sí o
sí con ciertas condiciones o términos acordados, es decir que las parte no podrán dar
por terminado el contrato antes de su plazo de vigencia, pues podría enfrentar una
penalización o multa como consecuencia de ello. Es por ello que la mencionada autora
líneas arriba menciona que para que dicho pacto surta efectos deberá estar
expresamente estipulado en el contrato, pues de no estarlo, el contrato podrá ser
concluido con previa autorización por escrito del arrendador.
Entonces, tomando como base lo desarrollado en el párrafo precedente, creemos que
la empresa EQUIAROMAS S.A.C. sí podría dar por concluido en contrato a pesar de
este estar en el séptimo año de vigencia, dado que no se habría pactado de forma
expresa un plazo forzoso en el contrato. Por lo tanto, no estaría obligada a cumplir con
el período estipulado. Sin embargo, para que pueda desocupar el bien arrendado,
EQUIAROMAS S.A.C. como arrendataria deberá solicitar u obtener la autorización
escrita de su arrendador (PALACIO VERDE S.A.C), o en su defecto de la autoridad
correspondiente, esto expresado respaldado por el artículo 1711° del Código Civil.
Ahora, para poder determinar cómo se deberían tratar las mejoras, procederemos a
hacer su clasificación. Según Zelada (2022), las mejoras son cambios físicos
realizados en un bien que tiene un poseedor, y están destinados a repararlo,
incrementar su valor o añadir comodidades e incluso lujos. Es crucial distinguirlas de
los gastos, ya que, como señala Salvat, los gastos son una categoría general y las
mejoras son una subcategoría específica. Aunque todas las mejoras implican un gasto,
no todos los gastos se consideran mejoras. Por ejemplo, pagar un impuesto
extraordinario es un gasto, pero no cuenta como una mejora. De acuerdo con Zelada
(2022) y el artículo 916° del Código Civil, existen tres tipos de mejoras. En primer lugar,
las mejoras necesarias, acorde a Ismodes (2011), son las cuales se implementan con
el fin de preservar el bien en posesión, pues sin estas mejoras, el bien sufriría daños
irreparables. En segundo lugar, tenemos las mejoras útiles. Las mejoras útiles son
gastos realizados en el bien que, sin ser urgentes, aumentan su valor económico.
Ejemplos de estas mejoras incluyen la construcción de un cuarto de baño en una
vivienda, la instalación de luz eléctrica, o la construcción de un depósito o tanque de
agua. En resumen, estas mejoras se hacen para mejorar el bien de manera que
aumente su valor económico cualitativamente. Por último, tenemos las mejoras de
recreo. Las mejoras de recreo son aquellas de exclusiva utilidad para el que las hizo
(Ismodes, 2011). En otras palabras, son mejoras hechas para la comodidad personal
del poseedor, y son consideradas superfluas ya que se realizan solo con fines de
ornato, lucimiento o mayor comodidad, mejorando el bienestar del poseedor. Por tanto,
las mejoras de recreo son gastos que, sin ser urgentes, el poseedor inmediato realiza
en el bien del poseedor mediato por razones no esenciales, como decoración,
exhibición o mayor comodidad, beneficiando principalmente a quien las realiza.
En este caso, consideramos que cambiar los pisos del local, pintar las paredes, instalar
ventiladores y aires acondicionados, y montar anaqueles y bastidores para la
operación son mejoras de recreo, debido a que estas mejoras se han realizado con el
único propósito de proporcionar satisfacción exclusiva de EQUIAROMAS S.A.C, ya
sea mejorando la apariencia del bien o aumentando su comodidad y confort. A partir
de esto, queda claro que las mejoras son inicialmente ejecutadas, realizadas y
pagadas por el poseedor (arrendatario) debido al ejercicio de su derecho real sobre el
bien. Según Ismodes (2011), el régimen de mejoras intenta restituir el equilibrio
patrimonial entre el poseedor, que ha realizado un sacrificio, y el propietario, cuyo
patrimonio ha aumentado en valor. Por ello, la norma establece mecanismos para que
el arrendatario pueda recuperar su inversión. En el caso, al tratarse de mejoras de
recreo, EQUIAROMAS S.A.C tiene el derecho de retirar estas mejoras, siempre que
puedan ser separadas del bien sin causar daño. Sin embargo, el propietario, PALACIO
VERDE, tiene la opción de pagar por el valor actual de estas mejoras en lugar de
permitir que se retiren. En este sentido, existe la posibilidad de que el arrendador del
bien, quien se beneficia de las mejoras realizadas por el arrendatario, no reembolse el
costo de estas mejoras. En tal situación, la ley permite al poseedor ejercer el derecho
de retención, que es la facultad de retener el bien hasta que se garantice
adecuadamente el pago, conforme al artículo 1123 del Código. La norma establece
que cuando el poseedor realiza mejoras en el bien y el propietario no reembolsa su
valor, se genera una obligación. En este caso, el arrendador se convierte en deudor y
el arrendatario en acreedor, con el derecho de exigir el reembolso de las mejoras y la
facultad de retener el bien hasta que se realice dicho reembolso.
3. Señale qué Cláusulas son necesarias para este caso, redacte el mismo,
con todo lo necesario.
El presente contrato que se desarrollará a continuación será tomando en cuenta sólo
los 10 años establecidos en el artículo 1688° del Código Civil Peruano, ello a razón de
que si se excede ese plazo se podría incurrir en la prescripción adquisitiva de dominio.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
Conste por el presente documento el Contrato de Arrendamiento de Local Comercial,
que celebran de una parte RAMÓN MORAN HUERTA, identificado con DNI Nº
80364022, con domicilio en psj. Los Colonos, Mz A Lote 05, San Miguel, Provincia y
Departamento de Lima, que en lo sucesivo se le denominará EL ARRENDADOR y de
la otra parte SIMON TORRES SALAZAR identificado con DNI Nº 45783354 con
domicilio en Federico Villarreal Nº 131 del distrito de La Perla, Provincia Callao y
Departamento de Lima, a quien en adelante se le denominará EL ARRENDATARIO;
en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA. - EL ARRENDADOR es propietario del local ubicado en la Avenida Los
Conquistadores N° 600 Segundo Piso Tienda 108 del Distrito de San Isidro, Provincia
y Departamento de Lima.
SEGUNDA. - EL ARRENDADOR deja constancia de que el inmueble referido en la
cláusula anterior se encuentra en óptimo estado de conservación, por lo que EL
ARRENDATARIO declara, para todos los efectos del presente documento, recibir a su
entera satisfacción el local que adquiere en arrendamiento.
OBJETO DEL CONTRATO
TERCERA. - Mediante el presente contrato EL ARRENDADOR se obliga a ceder el
uso del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL ARRENDATARIO, a título
de arrendamiento del local comercial. Por su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a
destinar el inmueble exclusivamente como local comercial y a pagar por su uso al
ARRENDADOR el monto de la renta pactada en la cláusula siguiente, en la forma y
oportunidad convenidas.
PLAZO DEL CONTRATO
CUARTA. - Las partes, de conformidad con el artículo 1687° convienen fijar un plazo
de duración determinada para el presente contrato, el cual será de 10 años forzosos
para ambas; plazo que se computará a partir de la fecha de suscripción de este
documento hasta el día 10 de agosto de 2031, fecha en la que EL ARRENDATARIO
estará obligado a desocupar y devolver el bien arrendado
RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DEL PAGO
QUINTA. - Las partes acuerdan que el monto de la renta total que pagará EL
ARRENDATARIO por el inmueble descrito en la cláusula primera, en calidad de
contraprestación por el uso del bien, es la siguiente:
Por 10 años desde el 10 de agosto del 2020, hasta el 10 de agosto del 2031, la suma
de US$ 18,000.00 + iGV (DIECIOCHO MIL DÓLARES) mensuales o su equivalente al
tipo de cambio del día del pago; EL ARRENDATARIO pagará a la firma del presente
contrato el primer mes en forma adelantada por el monto de US$ 18,000.00 + iGV
(DIECIOCHO MIL DÓLARES).
SEXTA. - La forma de pago de la renta a que se hace referencia en la cláusula anterior
será adelantada, suma de dinero que EL ARRENDATARIO, pagará puntualmente a la
cuenta de abono del arrendador: N° 4663 9812 3072 2401 de la entidad financiera
Banco de Crédito (empresa del sistema financiero supervisada por la SBS).
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
SÉTIMA. - Respecto a la cláusula anterior el arrendador se obliga a mantener abierta
la cuenta habilitada mientras el presente contrato se mantenga vigente. Ahora, en el
supuesto de que se cierre la cuenta de abono, el arrendador deberá comunicar al
arrendatario, la información de la nueva cuenta de abono, con una anticipación no
menor de tres (02) días calendario al vencimiento de la siguiente renta mensual.
OCTAVA. - El ARRENDADOR entregará el bien al ARRENDATARIO en el momento
en que se suscriba el presente contrato, su entrega se dará por efectuada con las llaves
del local comercial.
NOVENA. - El ARRENDATARIO está obligado a pagar el monto acordado en el
presente contrato, teniendo lo convenido en las cláusulas quinta y sexta.
DECIMA. - Conforme al artículo 1681° del Código Civil, el ARRENDATARIO se obliga
a permitir que EL ARRENDADOR, puede inspeccionar el bien arrendado con previo
aviso de 7 días con anticipación, la cual se dará por escrito.
DÉCIMO PRIMERA. - El ARRENDATARIO no podrá introducir mejoras en el inmueble
arrendado sin la autorización expresa y por escrito del ARRENDADOR. En todo caso,
las mejoras que se introduzcan en el local comercial, con el debido consentimiento del
ARRENDADOR, independientemente de su necesidad o naturaleza, quedarán en
beneficio del inmueble. Por concepto de mejoras recreativas, el ARRENDATARIO NO
tendrá derecho a percibir ninguna suma ni indemnización del ARRENDADOR. En
cuanto a las mejoras necesarias destinadas a conservar la integridad del local
comercial, y las mejoras útiles, estas serán restituidas siempre que exista la
autorización previa del ARRENDADOR.
DÉCIMO SEGUNDA: EL ARRENDADOR queda obligado a restituir económicamente
al ARRENDATARIO por la mejoras necesarias y útiles, siempre y cuando estas se den
por escritas. Ahora, si el ARRENDADOR no le restituye el monto económico por las
resoluciones, entonces el ARRENDATARIO podrá ejercer su derecho de retención
hasta que se le restituya lo gastado.
DÉCIMO TERCERA: EL ARRENDATARIO queda obligado a no poder ceder a terceros
el bien materia del presente contrato bajo ningún título, ni tampoco subarrendarlo, ni
total o parcialmente.
DÉCIMO CUARTA. - El ARRENDADOR podrá resolver este contrato según las
causales establecidas en el artículo 1697 del Código Civil, excepto el numeral 1.
Ambas partes acuerdan que, en caso de no pagarse la renta en la fecha pactada, de
conformidad con el artículo 1698 del Código Civil, se otorgará un período de gracia de
30 días. Si al finalizar este período no se ha cumplido con el pago, el contrato se
resolverá automáticamente, y en ese caso, EL ARRENDATARIO estará obligado a
devolver el inmueble según lo establecido en la presente cláusula.
CLÁUSULA PENAL
DÉCIMO QUINTA. - En caso de incumplimiento de lo estipulado en la cláusula
decimocuarta del presente contrato, EL ARRENDATARIO como penalidad
compensatoria deberá asumir el pago de US$ 95 (NOVENTA Y CINCO DÓLARES)
por cada día de demora en la entrega del bien o que ocupe indebidamente.
CLÁUSULA DE GARANTÍA
DÉCIMO SEXTA. - A la fecha de la suscripción del presente documento EL
ARRENDATARIO entregará a LA ARRENDADORA la suma de US$ 18,000.00 + IGV
(DIECIOCHO MIL DÓLARES) en garantía de los 10 años del absoluto cumplimiento
de todas las obligaciones asumidas en virtud de este contrato.
El depósito en garantía mencionado será devuelto a EL ARRENDATARIO, sin
intereses ni rentas, al término del presente contrato y una vez comprobado el estado
de conservación y funcionamiento del bien arrendado.
DÉCIMO OCTAVA. - Las partes establecen de manera expresa que el depósito en
garantía referido en la cláusula anterior no podrá destinarse al pago de la renta de
ningún período y sólo podrá emplearse para cubrir los eventuales daños ocasionados
al bien arrendado.
DÉCIMO NOVENA. - Las partes acuerdan que los pagos de tributos que originen la
celebración y ejecución de este contrato serán asumidos por EL ARRENDATARIO
durante la vigencia del contrato. Sin embargo, cuando esta se resuelva, EL
ARRENDADOR deberá restituir el pago, siempre y cuando el ARRENDATARIO le
demuestre pruebas sustentadas de que incurrió en el pago.
CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DEL ARRENDATARIO
VIGÉSIMA. - Las partes acuerdan que EL ARRENDATARIO acepta la cláusula de
allanamiento a futuro del arrendatario, conforme al Artículo 594 del Código Procesal
Civil. Por lo tanto, si el arrendatario incumple el pago de la renta por más de dos meses
y medio o si el plazo del contrato ha terminado, deberá desocupar y devolver
inmediatamente el inmueble a EL ARRENDADOR.
En este contexto, EL ARRENDATARIO se compromete a oponerse a dicha demanda
solo si ha pagado las rentas convenidas o si el contrato sigue vigente
CLÁUSULA ARBITRAL
VIGÉSIMO PRIMERA. - Ambas partes acuerdan voluntariamente que cualquier
desavenencia, litigio o controversia que pueda derivarse de este contrato, convenio o
acto jurídico, incluidas aquellas relativas a su nulidad o invalidez, serán resueltas
mediante arbitraje. Asimismo, las partes otorgan al árbitro las facultades necesarias
para la ejecución forzosa del laudo, facultades que comprenden hasta el último acto
procesal antes del uso de la fuerza pública.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
VIGÉSIMO SEGUNDA. - El incumplimiento de la obligación estipulada en la cláusula
decimotercera constituirá causa de resolución del presente contrato, conforme al
artículo 1430 del Código Civil. En consecuencia, la resolución se efectuará de pleno
derecho cuando EL ARRENDADOR notifique a EL ARRENDATARIO mediante carta
notarial su intención de hacer valer esta cláusula.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
VIGÉSIMO TERCERA. - Para todo lo que no esté previsto en este contrato, ambas
partes se someten a las disposiciones reguladas en el Código Civil y demás normas del
sistema jurídico aplicables.
En señal de conformidad, las partes suscriben este documento por duplicado en la
ciudad de Lima, a los 10 días del mes de agosto del 2020, asimismo legalizan sus
firmas ante notario público de esta ciudad
____________________ ___________________
RAMON MORAN HUERTA SIMON TORRES SALAZAR
DNI Nº 80364022 DNI Nº 45783354
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
Coca, S.J. (2020). Lo que debes saber sobre el arrendamiento. Lp Derecho.
[Link]
Zelada, E. (2022). ¿Qué son las mejoras y cuántas clases existen?
[Link]
cuantas-clases-existen/
