Gentrification in Berlin:

Neue Investitionsstrategien und lokale Konflikte

Andrej Holm

Gentrification als neuer städtischer Mainstream

Gentrification ist Modethema. Vor ein paar Jahren noch galt der Begriff als
akademische Fachvokabel für die aufwertungsbedingte Verdrängung ärme-
rer Bevölkerungsgruppen aus städtischen Nachbarschaften – heute ist er aus
den Flugblättern und Plakaten von Stadtteilinitiativen ebenso wenig weg-
zudenken wie aus den wohnungspolitischen Debatten in den Parlamenten
und den Schlagzeilen des Feuilletons. Statt der erklärenden Zusätze „Sozio-
logen nennen dieses Phänomen …“ ist der Gentrification-Begriff in die Über-
schriften aufgerückt. Bei SpiegelOnline gibt es seit kurzem sogar eine eigene
Rubrik für die Beiträge zum Thema. Das Geheimnis dieser Blitzkarriere ist
schnell erklärt: Die damit beschriebenen Prozesse der Verdrängung haben
in den letzten Jahren deutlich zugenommen und betreffen zunehmend auch
die Mittelschichtshaushalte in den Städten. Seit auch Akademiker/innen und
Lehrerehepaare um ihre Wohnungen in angesagten Vierteln bangen müssen,
haben die Politik und die Medien das Thema aufgegriffen. Im SPIEGEL, in der
WELT und in der Süddeutschen Zeitung sind in den letzten Monaten regelmä-
ßig Artikel erschienen, die über steigende Mieten, Neubauvorhaben und die
Schwierigkeit eine bezahlbare Wohnung zu finden, berichten.
Gentrification ist Mainstream. Eine Gentrificationdiagnose scheint dabei
auf fast alle städtischen Kontexte zu passen: „Der Prenzlauer Berg in Ber-
lin, das Bremer „Viertel“, die schickeren Straßen von Köln-Ehrenfeld, das
Münchner Glockenbachviertel, die Schanze in Hamburg, das Hechtviertel in
Dresden: Praktisch jede deutsche Metropole hat heute ihre Gentrifizierungs-
debatte.“ (Fründt ŬŪŪ9). Doch diese überall entdeckten Aufwertungdynami-
ken sind nicht als einfach Expansion der Gentrification zu verstehen, sondern
durch vielfältige Mutationen der Aufwertungsprozesse (Lees/Slater/Wyly
ŬŪŪŲ: ūŬ9Ⱥff.) selbst gekennzeichnet. Das Ausmaß und die Gestalt der Gentri-
fication unterscheiden sich dabei zwischen den Städten ebenso wie zwischen

H. Herrmann et al.(Hrsg.), Die Besonderheit des Städtischen,

DOI 10.1007/978-3-531-93338-2_11,
© VS Verlag für Sozialwissenschaften | Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2011
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einzelnen Quartieren. In Berlin lassen sich verschiedene Phasen und Formen

der Gentrification exemplarisch beschreiben. Lange Zeit gepflegte Verlaufs-
modelle und Akteurskonstellationen (Dangschat ū9ŲŲ) müssen dabei einer
Revision unterzogen werden. Gentrification wird in diesem Beitrag nicht als
ein über den Anteil von Gentrifiern, Pionieren und bestimmten Lebensstilen
messbarer Zustand verstanden, sondern als Prozess der Aufwertung und Ver-
drängung. Als Gentrifcation definiert werden alle wohnungswirtschaftlichen
Inwertsetzungsstrategien und politisch gewollte Aufwertungen in Nachbar-
schaften, die für ihren Erfolg die direkte oder indirekte Verdrängung status-
niederer Bevölkerungsgruppen voraussetzen und/oder eine Verringerung
preiswerter Wohnungsbestände bewirken. Eine solche Perspektive konzipiert
Gentrification notwendigerweise als Konfliktkonstellation zwischen verschie-
denen sozialen Gruppen, immobilienwirtschaftlichen Inwertsetzungsstrate-
gien und politischen Interessen. Am Beispiel Berlins sollen die Konturen
solcher umkämpften Räume vorgestellt werden.

1 Berliner Aufwertungszirkel

Eine prozessbezogene Annäherung erleichtert es, Gentrification-Dynamiken

in verschiedenen Phasen der Aufwertung zu identifizieren. Jenseits lebens-
stilfokussierter Vorstellungen von gentrifizierten Stadtteilen wie etwa dem
Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg oder der Spandauer Vorstadt in Berlin Mitte
können mit der hier vorgeschlagenen Perspektive auch Verdrängungsprozes-
se zwischen weniger etablierten sozialen Gruppen in den Blick genommen
werden. So können beispielsweise studentische Wohngemeinschaften, die
in Prenzlauer Berg, Mitte oder Friedrichshain zu den Verdrängten gehören,
in Kreuzberg oder Neukölln durch die gemeinsame Finanzierung der Miet-
kosten als privilegierte Wohnungsnachfrager zu Aufwertungs- und Verdrän-
gungsprozessen beitragen.
Ein differenzierter Blick auf unterschiedliche Formen und Phasen der Gen-
trification zeigt, dass in weiten Teilen der Berliner Innenstadt Aufwertungs-
prozesse festgestellt werden können. Während in den bereits modernisierten
Altbauquartieren in Mitte und Prenzlauer Berg eine durch Neubauprojekte
erweiterte Aufwertungsphase beobachtet werden kann, sind weite Teile von
Friedrichshain noch von Modernisierungsmaßnahmen geprägt. In Kreuzberg
und in Nord-Neukölln hingegen sind klassische Formen der symbolischen
Aufwertung mit einer steigenden Mietpreisentwicklung verbunden.
Gentrięcation in Berlin 215

Karte 1

Der Blick auf die Aufwertungsdynamiken in der Berliner Innenstadt bestätigt,

dass die traditionellen Vorstellungen von Gentrification-Prozessen als Sonder-
form der Stadtentwicklung überholt sind. Statt mit „Islands of Renweal in seas
of Decay“ (Barry ū9Ųů) sind wir längst mit „island of decay in seas of renewal“
(Wyly/Hammel ū999) konfrontiert. Die Expansion städtischer Aufwertung
in Berlin ist durch das Nebeneinander unterschiedlicher Statuspassagen der
Gentrification und eine spezifische räumliche Struktur sich verlagernder Auf-
wertungsschwerpunkte geprägt. Über die Stationen Mitte, Prenzlauer Berg
und Friedrichshain sind die Aufwertungsschwerpunkte im Uhrzeigersinn
durch die Stadt gewandert und in den letzten Jahren wieder in Kreuzberg
und sogar Teilen von Neukölln angelangt (siehe Holm ŬŪūŪa).
21Ŝ Andrej Holm

Karte 2

Die hier skizzierte Ausweitung und räumliche Dynamik des Berliner

Aufwertungsgeschehens verweist auf einen stufenweisen Prozess der Gen-
trification, der durch verschiedene Wellen der Aufwertung gekennzeichnet
ist. Die klassischen Abläufe von Pionierphasen, Modernisierungsphase mit
Verdrängungseffekten und einer darauf aufbauenden dritten Welle der Gen-
trification (Butler/Lees ŬŪŪ6), in der sich Luxuswohnsegmente durchsetzen,
können in Berlin vor allem in Mitte und Prenzlauer Berg beobachtet werden.
Unter anderen Ausgangsbedingungen zeigt auch das Beispiel Kreuzberg, dass
bereits modernisierte Wohngebiete mit einer zeitlichen Verzögerung von einer
erneuten Aufwertung erfasst werden können. Ursachen dieser wellenartigen
Verlaufsform sind in den Verwertungslogiken der Immobilienwirtschaft zu
Gentrięcation in Berlin 21ŝ

finden, die immer dann in eine Modernisierung investieren, wenn eine Er-
tragslücke zwischen der momentanen und der potentiell möglichen Nutzung
eines Gebietes besteht (Smith ū979).
Die zweite Erkenntnis der Berliner Entwicklung besteht in der räumlichen
Verlagerung der Aufwertungsschwerpunkte. Insbesondere für die Pionierpha-
sen der Gentrification kann eine regelrechte Wanderung durch die Stadt nach-
gezeichnet werden, die in Intervallen von etwa fünf Jahren ins nächste Viertel
weiterzieht (siehe Karte ū). Auch solche Aufwertungskarawanen haben einen
wohnungswirtschaftlichen Hintergrund. Zum einen verändern sich durch die
beginnenden Modernisierungsaktivitäten in Aufwertungsgebieten die Miet-
preise auch für die Gewerbenutzungen, so dass insbesondere subkulturelle
und improvisierte Nutzungen, die auf preiswerte Räume angewiesen sind,
in andere Gebiete ausweichen. Zum anderen ist mit der Etablierung solcher
kultureller und subkultureller Nutzungen ein Imagewandel der Wohngebiete
verbunden, die in der medialen und öffentlichen Wahrnehmung in „Künst-
lerviertel“, „Galerienquartiere“ oder „Szenebezirke“ verwandelt werden. Aus
einer immobilienwirtschaftlichen Perspektive kann diese symbolische Auf-
ladung des Gebietes als Konstitution eines ‚besonderen Ortes‘ verstanden
werden, der sich letztlich zu höheren Preisen vermarkten lässt. Dieser Logik
„besonderer Orte“ folgend, erscheint es als rationale Strategie, immer wieder
neue Szeneviertel zu entdecken oder zu schaffen (Holm ŬŪūŪb).
Dass auch die von einander unterscheidbaren Konfliktlinien und Protest-
mobilisierungen in den verschiedenen Aufwertungsquartieren auf die jeweili-
gen Inwertsetzungsstrategien zurückgeführt werden können, soll für einzelne
Quartiere exemplarisch skizziert werden.
Frühere Studien zur Stadterneuerung in Berlin Prenzlauer Berg zeigten
eine Abhängigkeit der Durchsetzung von Mieterinteressen von den ökono-
mischen Strategien der Eigentümer/innen und den lokalstaatlichen Regula-
tionsarrangements (Holm ŬŪŪ6: ūū7). Im Anschluss an diese Ergebnisse sollen
auch für die aktuellen Tendenzen der Aufwertung das Spannungsfeld von
Inwertsetzungsstrategien, politischen Interventionen und Bewohnerinteres-
sen skizziert werden. Die Verschiebungen von Konfliktkonstellationen, die
veränderten Zusammensetzungen der an den Protesten Beteiligten und die
räumliche und inhaltlich Reichweite der Proteste sind – so die Argumentation
dieses Textes – wesentlich auf den Verlaufsstand der Aufwertungsdynamiken
und die jeweiligen Investitionsstrategien zurückzuführen. Eine Spurensuche
entlang der Berliner Aufwertungskarawane soll die unterschiedlichen Protest-
aktivitäten in den Kontext der jeweiligen Investitionsmodi stellen. Am Beispiel
des verstärkten Neubaus von Eigentumsprojekten in Mitte/Prenzlauer Berg
218 Andrej Holm

(„super gentrification“) sowie der Aufwertungstendenzen in Kreuzberg („ren-

tal gentrification“) und Nord-Neukölln („Umzugsketten-Gentrification“) wer-
den explizit drei Aufwertungsstrategien und Konfliktstrukturen vorgestellt,
die über die klassischen Annahmen des Gentrification-Verlaufs hinaus weisen.

2 Mitte/Prenzlauer Berg: Super-Gentrification

durch Luxuswohnprojekte und NIMBY-Proteste

Die Gründerzeitquartiere in Mitte und Prenzlauer Berg sind typische Beispiele

für eine politisch initiierte Aufwertung, bei der in förmlich festgelegten Sa-
nierungsgebieten und angeschoben von geförderten Erneuerungsmaßnahmen
in der Anfangsphase des Sanierungsprozesses eine überwiegend privatfinan-
zierte Modernisierung mit erheblichen Verdrängungseffekten stattgefunden
hat (Krajewski ŬŪŪ6; Bernt/Holm ŬŪŪ9). Die Kürzung der Fördermittel in der
zweiten Hälfte der ū99Ūer Jahre konnte nur kurzzeitig durch administrativ
festgelegte Mietobergrenzen kompensiert werden. Mietsteigerungen, Um-
wandlungen in Eigentumswohnungen sowie überdurchschnittlich hohe Neu-
vermietungsmieten prägen seit der Jahrtausendwende die Entwicklung in den
Sanierungsgebieten. Bei einem Erneuerungsstand von 7Ū bis ŲŪ Prozent der
Gebäude leben beispielsweise im Kollwitzplatzgebiet nur noch knapp Ŭů Pro-
zent der früheren Bewohner/innen in den Sanierungsgebieten (PFE ŬŪŪŲ). In
Sozialuntersuchungen wurde deutlich, dass sich die durchschnittlichen Ein-
kommen zwischen ū993 und ŬŪŪ7 von einem Ausgangseinkommen von etwa
7ů Prozent auf etwa ū4Ū Prozent des gesamtstädtischen Vergleichswertes er-
höht haben. ūů Jahre Sanierung haben die ärmsten Quartiere der Stadt in die
Reihe der wohlhabendsten katapultiert.
Nach der weitgehenden Ausschöpfung der Modernisierungspotentiale
im Althausbestand werden seit ŬŪŪů verstärkt Neubauprojekte auf Baulücken
und Freiflächen realisiert, die als Phase einer newbuild- bzw. super-gentrification
beschrieben werden können. Mit dem Begriff der super-gentrification werden
erweiterte Aufwertungszyklen beschrieben, in deren Verlauf „bereits gentri-
fizierte und wohlhabende Wohngebiete der oberen Mittelklasse in noch viel
exklusivere und teurere Enklaven“ (Lees ŬŪŪ3: Ŭ4Ų7, Ü.: AH) verwandelt wer-
den. Loretta Lees und Tim Butler beschreiben diese Entwicklung als sozialen
Wandel, der durch den Zuzug von neuen, stärker elitären und global vernetz-
ten Gentrifiern gekennzeichnet ist, die sich sowohl von traditionellen Gentri-
fiern als auch von den traditionellen städtischen Oberklassen unterscheiden
(Butler/Lees ŬŪŪ6: 467). Im Vergleich zu früheren Wellen der Aufwertung sind
Gentrięcation in Berlin 21ş

Prozesse der super-gentrification mit höheren finanziellen und ökonomischen

Investitionen in der Nachbarschaft verbunden (Lees/Wyly/Slater ŬŪŪŲ: ū49).
Seit ŬŪŪů wurden in Mitte und Prenzlauer Berg Ŭ7 Luxuswohnanlagen
mit insgesamt ūŬůŪ Wohnungen errichtet oder befinden sich in der Realisie-
rungsphase (Holm ŬŪūŪc). Diese Neubauten weisen in der Regel eine exklusive
Ausstattung auf, werden ausschließlich als Eigentumswohnungen verkauft
und können als Enklaven des Luxuswohnens beschrieben werden. Die Be-
wohnerschaft rekrutiert sich zwar überwiegend von bereits in der Umge-
bung wohnenden Haushalten, weist aber hinsichtlich ihrer internationalen
Zusammensetzung, der Einkommensstruktur und Berufspositionen deutli-
che Unterschiede zu den traditionellen Gentrifiern in den innerstädtischen
Altbauvierteln auf. Es gibt bisher keine empirisch tragfähige Studie zu den
Sozialstrukturen der Bewohner/innen. Rückschlüsse auf die Einkommens-
und Vermögensverhältnisse können nur indirekt aus den für den Berliner
Wohnungsmarkt sehr hohen Kaufpreisen von durchschnittlich 37ŪŪ Euro/qm
geschlossen werden. Die Medienberichterstattung bestätigt mit den dort vor-
gestellten Protagonist/innen zumindest eine berufliche Anbindung an die
unternehmensbezogenen Dienstleistungsökonomie der Stadt: die in den Re-
portagen vorgestellten Bewohner/innen sind meist zwischen 3ů und 4ů Jahren
alt, leben allein oder in Partnerschaft, einige haben ein bis zwei Kinder. Die
Bewohner/innen werden als Architekten, Mediendesigner, PR-Sprecher/innen,
Verwaltungsangestellte und Unternehmensberater vorgestellt (Westphal ŬŪŪ7;
Braun ŬŪŪŲ). Auch in Interviews mit Geschäftsführern bzw. Verkaufsmana-
gern wurde darauf verwiesen, dass es sich bei den Bewohner/innen zum Teil
um namentlich nicht genauer benannte Prominente aus dem Kunst- und Film-
bereich handelt und auch Manager größerer Unternehmen zu den Käufern
gehören. Darüber hinaus wurde die Internationalität der künftigen Bewoh-
nerschaft betont. In den Kastaniengärten und im danebenliegenden Projekt
Marthashof in Prenzlauer Berg wurden insgesamt ūŲ verschiedene Herkunfts-
länder der Käufer/innen benannt. Neben der Herkunft aus überwiegend west-
europäischen Ländern, den USA und Kanada wurde eine einzelne Bewohner/
innen aus Argentinien benannt. Die größten ethnischen Minderheiten in Ber-
lin – also türkische, arabische, osteuropäische Haushalte – gehören nicht zu
den Käufer/innen in den Luxuswohnanlagen (Holm ŬŪūŪc).
Die Mehrzahl der Projekte wird von deutschen und internationalen Pro-
jektentwicklern getragen, die mit international anerkannten Architekten und
Designern kooperieren. Einige der Bauträger wie Stofanel, DiamonaȺ&ȺHar-
nisch, Vivacon und die Groth Gruppe engagieren sich zugleich in mehreren
Projekten. Aus den Internetpräsenzen dieser Projektentwickler geht hervor,
220 Andrej Holm

dass sie sich überlokal und z.ȹT. international auf die Realisierung von Lu-
xuswohnanlagen spezialisiert haben. Wurden die ersten Anlagen in Mitte
verwirklicht und durch den preisgünstigen Verkauf von Bauflächen und
städtebauliche Wettbewerbe von der Stadtpolitik unterstützt (Düttmann ŬŪŪ6;
Bodenschatz ŬŪŪ7; Welzbacher/Thurn und Taxis ŬŪŪ7), werden die meisten der
aktuellen Bauprojekte direkt von den Bauherren initiiert. Auch der räumliche
Schwerpunkt der geplanten Wohnanlagen hat sich verschoben. Prenzlauer
Berg hat sich mit sieben Projekten und mit über ůŪŪ Wohnungen als eigen-
ständiger Standort für Luxuswohnanlagen etabliert und schließt für die Jahre
ŬŪŪ9/ūŪ zumindest hinsichtlich der Gesamtwohnungszahl fast zu den knapp
7ŪŪ Wohnungen (ū7 Projekten) in Mitte auf (Holm ŬŪūŪc).
Mit der Verlagerung der Investitionsschwerpunkte haben sich auch die
nachbarschaftsbezogenen Konfliktstrukturen verschoben. Statt der früheren
Auseinandersetzungen um Modernisierungsumfang und -verlauf oder Um-
wandlungsstrategien zwischen Investor/innen und direkt verdrängungsbe-
drohten Mieter/innen (Häußermann/Holm/Zunzer ŬŪŪŬ) werden die Proteste
gegen die Neubauprojekte von indirekt betroffenen Anlieger/innen der Umge-
bung getragen. Inhaltlich verschieben sich die Konfliktlinien von wohnungs-
und mietpolitischen Fragestellungen dabei zu Fragen der baulichen Gestaltung
und der Lebensqualität. So protestierte beispielsweise eine AnliegerInitiative
Marthashof gegen die befürchtete Verschattung ihrer sanierten Wohnungen
auf der Rückseite des gleichnamigen Bauprojektes (www.marthashof.org/).
In der Heinrich-Roller-Straße scheiterten die Pläne der Kirchengemeinde
St.-Petri-St.-Marien, einen Teil des bisherigen Friedhofs als Bauland auswei-
sen zu lassen, an den Protesten einer Anwohnerinitiative. Unter den Aktiven
waren auch etliche Wohnungseigentümer/innen, die nicht nur die Verstellung
des freien Blickfeldes ihrer Wohnungen, sondern vor allem deren Wertverlust
befürchteten (Holm ŬŪŪ7). Die aktuelle Phase der städtischen Protestmobilisie-
rungen in Prenzlauer Berg ist im Vergleich zu der stadterneuerungsbezogenen
und bezirksweiten „Wir Bleiben AlleȺ!“ Bewegung von Mieter/innen in den
ū99Ūer Jahren (siehe Bernt/Holm ū99Ų) von kleinen aber artikulationsstarken
Interessengruppen von Mittelschichtsangehörigen geprägt, die zu einzelnen
und räumlich begrenzten Projekten und Themen mobilisieren und ihre eige-
nen Gestaltungsansprüche an der Entwicklung der Nachbarschaft verteidigen.
Gentrięcation in Berlin 221

3 Kreuzberg: Rental-Gentrification und Verdrängung

aus dem Lebensstil

Auch in Kreuzberg, dem Ausgangspunkt der Aufwertungskarawane in Berlin,

haben sich ŬŪ Jahre nach der ‚Behutsamen Stadterneuerung‘ neue Immobi-
lienverwertungsinteressen formiert. In den ehemaligen Sanierungsgebieten
Chamissoplatz, Luisenstadt und Wrangelkiez waren in den vergangenen fünf
Jahren vielfache Eigentümerwechsel zu verzeichnen (Unfried ŬŪŪ9; Hunziger
ŬŪūŪ). Insbesondere internationale Investoren erwarben Grundstücke in den
Kreuzberger Altbaugebieten (Oellerich ŬŪūŪ) und die Neuvermietungsmieten
zogen deutlich an. Eine Marktanalyse der Neuvermietungsmieten wies den
Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg neben Charlottenburg-Wilmersdorf als den
Bezirk mit dem geringsten Anteil an preiswerten Wohnungsangeboten aus
(IVD ŬŪūŪ). Unter Berücksichtigung der Kreuzberger Sozialstruktur und der
mit ū.ū3Ū Euro geringsten mittleren monatlichen Haushaltsnetto-Einkommen
aller Bezirke (Topos ŬŪŪŲ; IBB ŬŪŪŲ: 74Ⱥff.) wirken die steigenden Neuvermie-
tungsmieten als zunehmende Schließung des Wohnungsbestandes für große
Teile der aktuellen Gebietsbevölkerung.
Sozialstudien in einzelnen Quartieren zeigen, dass sich auch die Bestands-
mieten erhöht haben und die durchschnittliche Mietbelastung deutlich ge-
stiegen ist. So sind in den Untersuchungsgebieten Gräfekiez, Luisenstadt und
Bergmannstraße Nord die Mieten zwischen ū999 und ŬŪŪŲ um Ŭ3 bis 3Ū Pro-
zent gestiegen. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote in diesen Gebieten
liegt bei 3Ū Prozent des verfügbaren Einkommens (Topos ŬŪŪŲ). Die Aufwer-
tung in Kreuzberg – so die Ergebnisse der Untersuchungen – führen bisher
nicht zu einer Verdrängung der ärmeren Bevölkerungsgruppen. Deren Anteil
an der Gesamtbevölkerung ist in den letzten Jahren sogar leicht angestie-
gen – etwa 3Ū Prozent der Haushalte verfügen lediglich über ein monatliches
Einkommen unterhalb des Existensminimums. Gleichzeitig hat sich auch der
Anteil von höheren Einkommen deutlich vergrößert. Allein zwischen ŬŪŪů
und ŬŪŪŲ ist der Anteil von Haushalten mit Einkommen über dem doppelten
Gebietsdurchschnitt um fünf Prozentpunkte auf etwa ŬŪ Prozent gestiegen
(Topos ŬŪŪŲ).
Die Aufwertungsdynamik in Kreuzberg wird wesentlich von erheblichen
Mietsteigerungen bei Neuvermietungen getragen. Mathieu van Criekingen
hat ähnliche Aufwertungsprozesse in Innenstadtquartieren von Brüssel als
rental-gentrification beschreiben (van Criekingen ŬŪūŪ). Die erhebliche Ertrags-
lücke zwischen den Bestandsmieten und den bei einer möglichen Neuver-
mietung erzielbaren Erträgen geht wesentlich auf das Auslaufen von sozialen
222 Andrej Holm

Bindungen im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus und der Behutsamen Stadt-

erneuerung zurück. In den ū9ŲŪer Jahren im Rahmen von Förderprogram-
men sanierte Häuser verlieren nach Ablauf der Förderfristen (ūů bis Ŭů Jahre)
ihre Belegungs- und Mietpreisbindungen und sind nun dem allgemeinen
Mietrecht und seinen Mieterhöhungsmöglichkeiten unterstellt. Die massive
sozialstaatliche Intervention der Behutsamen Stadterneuerung hat eine Kon-
servierung der damaligen Ertrags- und Bevölkerungsstrukturen bewirkt und
wird von vielen Eigentümer/innen heute als Mieterhöhungsspielraum ange-
sehen. Für die in den ū9ŲŪer Jahren neu errichteten Sozialwohnungen können
Eigentümer/innen nach dem Ende der Förderung sogar auf eine sogenannte
Kostenmiete erhöhen, die in Berlin durchschnittlich bei ūŬ bis ū3 Euro/Monat
(nettokalt) liegen (Wild ŬŪŪ3).
Die steigenden Neuvermietungsmieten werden von fast allen Eigentümer/
innen realisiert. Eigentümerwechsel verstärken jedoch den Verwertungsdruck,
da die Erwerber den Kauf der Häuser in der Regel als Investition ansehen, die
auch durch Modernisierungsmaßnahmen und Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen realisiert werden sollen. Systematisch auswertbare Daten zur Ein-
schätzung der wohnungswirtschaftlichen Strategien der neuen Eigentümer/
innen liegen nicht vor. Mieterorganisationen und Nachbarschaftsinitiativen
berichten jedoch regelmäßig über Modernisierungspläne und Umwandlun-
gen in Eigentumswohnungen (http://36-gegen-mieterhoehung.blogspot.com;
http://kreuzberger-horn.blogspot.com).
Die bisher ausbleibende Verdrängung ärmerer Bevölkerungsgruppen aus
den Gebieten sollte nicht als soziale Entwarnung missverstanden werden. Ins-
besondere die steigenden Mietbelastungsquoten und eine deutlich sinkende
Wohnversorgungsquote verweisen auf die hohen sozialen Kosten der steigen-
den Mietpreise. Allein zwischen ŬŪŪů und ŬŪŪ9 ist die Wohnungsversorgungs-
qoute, also das Verhältnis von Wohneinheiten je ūŪŪ Haushalten, von 9ū auf
Ų3 Prozent gesunken. Im städtischen Durchschnitt hat sich dieser Wert im
gleichen Zeitraum von ūŪŪ auf 96 Prozent reduziert (IBB ŬŪŪ6: 7ū; IBB ŬŪūŪ: Ų3).
In Kreuzberg teilen sich demnach häufiger als in anderen Gebieten der Stadt
mehrere Haushalte eine Wohnung. Die Gründe dafür und die Formen des Zu-
sammenlebens können sehr verschiedenen sein – die drastische Vergrößerung
dieser Fälle verweist jedoch auf eine Absenkung des Wohnstandards. In der
Gentrification-Forschung wurden solche Effekte als „Verdrängung aus dem
Lebensstil“ bezeichnet (Blasius ū994: 4ŪŲ).
Eine solche rental-gentrification wird wesentlich in leerstehenden Wohnun-
gen realisiert und entzieht sich einer direkten Intervention von Betroffenen.
Stadtpolitische Aktivitäten und Diskussionen in Kreuzberg sind jedoch von
Gentrięcation in Berlin 22ř

einer hohen Sensibilität gegenüber den beschriebenen Aufwertungstenden-

zen geprägt. Proteste gegen einzelne Bauprojekte, die Mobilisierung gegen
das Investitionsprojekt MediaSpree auf den Ufergrundstücken von Fried-
richshain-Kreuzberg (Scharenberg/Bader ŬŪŪ9) oder Auseinandersetzungen
um die Schließung einer Anlaufstelle für Drogenabhängige wurden ebenso
wie der Umzug der mittlerweile etablierten Kunstausstellung Berlin Biennale
vom bereits gentrifizierten Mitte in das noch nicht vollständig aufgewerteten
Kreuzberg in den Kontext einer allgemeinen Aufwertungsdynamik gestellt
(Villinger ŬŪūŪ; Vogel ŬŪūŪ). Auch wenn in der medialen Darstellung (Mohr
ŬŪŪ9; Schmid ŬŪŪ9) und ordnungspolitischen Diskussionen (Senatsverwaltung
für Inneres und Sport ŬŪŪ9) der Anti-Gentrification-Protest in Kreuzberg über-
wiegend unter dem Stichwort „Brennende Autos“ thematisiert wird, zeigen
eine Reihe von Initiativen und Kampagnen eine darüber weit hinausgehende
Vielfalt von Protestformen. So gelang es Nachbarschaftsinitiativen und Pro-
testmobilisierungen in den vergangenen Jahren mehrfach, eine stadtweite
Öffentlichkeit für ihre Themen zu erreichen. Das erfolgreiche Bürgerbegeh-
ren gegen das Investitionsprojekt MediaSpree sorgte im Jahre ŬŪŪ9 mehrere
Monate für Schlagzeilen in der Regionalpresse und setzte eine erweiterte Mit-
sprache der Initiativen und Bewohner/innen an den Planungsprozessen durch.
Aber auch auf kleineren räumlichen Maßstabsebenen gelang es Initiativen sich
und ihren Forderungen Geltung zu verschaffen. So wurde im Sommer ŬŪūŪ
ein offiziell angekündigter Besichtigungstermin des regierenden Bürgermeis-
ters Klaus Wowereit in Kreuzberg genutzt, um ihn vor der versammelten Lo-
kalpresse mit der Mietsituation in der Nachbarschaft zu konfrontieren. Seine
für die Mieter/innen wenig hilfreiche Reaktion („Wenn Menschen mit hohen
Einkommen in den Graefekiez ziehen, dann ist das gut.“) dürfte ihn nicht nur
in Kreuzberg Sympathien gekostet haben (Rennefanz ŬŪūŪ). Auch Bewohner/
innen eines ehemals besetzten Hauses in der Reichenberger Straße 63 berich-
ten nicht nur auf einer eigenen Webseite über die drohende Mieterhöhung,
sondern versuchen sich darüber hinaus über Stadtteilversammlungen und
Straßenfest mit anderen Mieter/innen zu vernetzen um den politischen Druck
auf das Bezirksamt zu erhöhen.
Die stadtpolitischen Mobilisierungen in Kreuzberg sind personell und
inhaltlich stark von der langjährigen Protesttradition geprägt. Neben vielen
jungen Aktivist/innen trugen auch Initiativen und Einzelpersonen, die auf
die Hausbesetzerbewegung und die Bewegungsmilieus der ū9ŲŪer Jahren
zurückgehen, zum Erfolg des Volksbegehrens gegen MediaSpree bei. Auch
die Kreuzberger Stadtteilinitiativen (http://36-gegen-mieterhoehung.blogspot.
com; http://kreuzberger-horn.blogspot.com) sind stark von Aktiven geprägt,
22Ś Andrej Holm

die sich seit der ‚Behutsamen Stadterneuerung‘ in den ū9ŲŪer Jahren poli-
tisch engagieren. Basis dieser persönlichen Kontinuität von Bürgerinitiativen,
Stadtteilgruppen und Protestmilieus sind nicht zuletzt die im Rahmen von
Förderprogrammen durchgesetzten günstigen Mietkonditionen der ‚Behut-
samen Stadterneuerung‘ (Terlinden ū99Ŭ), die nun nach Auslaufen der Förder-
verträge selbst zur Disposition stehen.

4 Nordneukölln: Umzugsketten-Gentrification
und das Pionierdilemma

Die Altbauviertel von Nordneukölln galten lange Zeit als soziale Problem-
gebiete und weisen in Berlin die höchsten Anteile von migrantischen und
ärmeren Bevölkerungsgruppen auf. Die Rütli-Schule in der Nähe des Reuter-
platzes wurde ŬŪŪ6 zum landesweiten Beispiel für eine verfehlte Integrations-
politik an den Schulen und auch die Bausubstanz ist von vielen unsanierten
Häusern geprägt (Walther/Ritterhof ŬŪŪ7: Ŭ3Ⱥff). In Zusammenarbeit mit dem
Quartiersmanagement versucht eine Zwischennutzungsagentur rund um
den Reuterplatz seit einigen Jahren die vielen leerstehenden Gewerberäume
kostengünstig an Künstler/innen, Kulturprojekte, Designer/innen und expe-
rimentelle Planungsbüros zu vermitteln. Mit der Vermietung von inzwischen
über ŲŪ Gewerberäumen hat sich zumindest das Straßenbild rund um den
Reuterplatz deutlich verändert. Hippe Läden, Szenetreffpunkte und eine
Reihe neueröffneter Kneipen stehen für den Imagewandel des Gebietes. Das
Stadtmagazin Zitty – seit jeher ein Trendsetter, wenn es darum geht „neue
Stadtteile zu entdecken – titelte im März ŬŪŪŲ mit der Schlagzeile: „Neukölln
rockt. Mit der zitty unterwegs in Berlins derzeit spannendstem Bezirk“ (Zitty
ŬŪŪŲ). Diese mediale Kreation eines ‚Geheimtips‘ kann als symbolische Gen-
trification (Lang ū994) angesehen werden, die in ihren Beschreibungen den
künftigen Aufwertungsprozessen vorausgeht.
In den kleinräumigen Sozialstatistiken sind noch keine relevanten Ver-
schiebungen der Bevölkerungszusammensetzung abzulesen – auffällig ist
jedoch ein deutlich positives Wanderungssaldo. Für die Alltbauquartiere von
Nord Neukölln (ca. 6ŪȹŪŪŪ Einwohner/innen) wurde allein im Jahr ŬŪŪ7 ein
Wanderungsüberschuss von ū4ůŪ Personen festgestellt. Die Mobilitätsgewinne
setzen sich etwa zu gleichen Teilen aus Wanderungen in und aus dem Aus-
land, dem Bundesgebiet und den Aufwertungsgebieten in Friedrichshain-
Kreuzberg zusammen (IBB ŬŪŪŲ: ū7ūȺff.). Befragungen unter Studierenden, die
am Reuterplatz wohnen, bestätigen die hohe Attraktivität der Wohngegend
Gentrięcation in Berlin 225

insbesondere für ein Alternativmilieu. So beobachteten langjährige Bewohner/

innen, dass sich die Leerstandszahlen deutlich reduziert haben und viele neue
Wohngemeinschaften in die Häuser gezogen sind. Die Mitarbeiterin eines im
Quartier mit zahlreichen Projekten aktiven Planungsbüros bestätigte diesen
Trend und bezifferte den Rückgang des Leerstands von ūŪ auf unter ů Prozent
seit ŬŪŪ3 (Sanders ŬŪūŪ).
Ein Blick in die Wohnungsannoncen bestätigt einen Zusammenhang zwi-
schen verbesserten Image und steigenden Mietpreisen. Während noch vor we-
nigen Jahren die Vermieter/innen mit Formulierungen wie „Kreuzberg nähe“
und „Kanalblick“ versuchten, die tatsächliche Lage der Wohnung in Neu-
kölln zu verbergen, wird in den aktuellen Immobilienanzeigen offensiv mit
dem „Wohnen am Reuterplatz“ oder dem Kunstwort „Kreuzkölln“ geworben.
Durch die Schließung des Flughafenbetriebs auf dem Tempelhofer Flugfeld
wird auch für andere Quartiere (z.ȹB. Schillerkiez) eine Aufwertungsentwick-
lung prognostiziert. Berichte von stark gestiegenen Neuvermietungsmieten
(IVD ŬŪūŪ) und einer zunehmende Schließung des lokalen Wohnungsmarktes
für ökonomisch benachteiligte Haushalte scheinen die Befürchtungen zu be-
stätigen. In einer Zeitungsreportage wird ein ortsansässiger Makler mit der
Aussage zitiert, wegen der steigenden Preise über ŲŪŪ Wohnungsgesuche von
Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften nicht mehr mit Angeboten in Neukölln ver-
sorgen zu können (Fietz ŬŪūŪ).
Die steigenden Neuvermietungsmieten und sinkenden Leerstandszahlen
verweisen auf eine wesentlich nachfrageinduzierte Aufwertung die wesent-
lich auf ein positives Wanderungsaldo zurückgeht. Insbesondere die Berliner
Binnenwanderungen verweisen auf die Form einer Umzugsketten-Gentrification,
die auf Verdrängungsprozesse in Quartieren mit einem fortgeschritteneren
Stand der Aufwertung zurückzuführen ist. Unter den Verhältnissen eines
stark differenzierten Wohnungsmarktes können die Verdrängten aus Aufwer-
tungsgebieten in anderen Quartieren selbst zu Aufwertungsakteuren werden
und zur Schließung von bisher preiswerten Wohnungsmarktsegmenten für
ökonomisch benachteiligte Haushalte beitragen.
Die Inwertsetzung durch steigende Neuvermietungsmieten setzte keine
speziellen Eigentümertypen voraus und ist auch von Einzeleigentümer/innen
zu realisieren, die nicht über genügend Investitionsmittel für eine umfassende
Modernisierung verfügen (Beccard ŬŪūŪ). Mit der gestiegenen Attraktivität des
Gebietes wächst jedoch auch das Erwerbsinteresse von professionellen Im-
mobilienunternehmen. Insbesondere beim Ausscheiden älterer Hausbesitzer/
innen wächst die Wahrscheinlichkeit eines Eigentümerwechsels durch den
Verkauf des Grundstücks. Eine Untersuchung in Nord-Neukölln stellte allein
22Ŝ Andrej Holm

zwischen ŬŪŪů und ŬŪŪ9 ca. ůůŪ Eigentümerwechsel fest – das entspricht einem
Anteil von fast ŬŪ Prozent aller Grundstücke im Gebiet (Lerch ŬŪūŪ).
Die Aufwertung eines Quartiers über steigende Neuvermietungsmieten in
leerstehenden Wohnungen entzieht sich einer direkten Einflussnahme durch
soziale Bewegungen und Nachbarschaftsinitiativen. Die stadtpolitischen Pro-
testmobilisierungen in Neukölln beziehen sich daher überwiegend auf die
sichtbaren Aspekte der symbolischen und infrastrukturellen Aufwertung
in den Quartieren. Verschiedene – oft auch nur kurzzeitig aktive – Stadtteil-
initiativen kritisierten insbesondere die Arbeit der Zwischennutzungsagen-
tur und Initiativen des Quartiersmanagements, die für die Aufwertung des
Gebietes verantwortlich gemacht wurde. So wurde die Einrichtung der soge-
nannten „Task Force Okerstraße“ durch das Quartiersmanagement Schiller-
promenade zur verbesserten Koordination verschiedener Ämter, der Polizei
und des JobCenters im Umgang mit der „Trinkerproblematik“ und den „Roma-
Familien“ um ein „sicheres und sauberes Wohnumfeld“ durchzusetzen (QM
Schillerpromenade ŬŪŪ9), als Teil einer administrativen Aufwertungspolitik
kritisiert. Die Eskalation einer Stadteilversammlung und mehrere Aktionen
in den Geschäftsräumen des Quartiersmanagements stehen für die Auseinan-
dersetzung mit den politisch forcierten Aufwertungsbemühungen (Tempelhof
für AlleȺ! ŬŪūŪ).
Ein zweites zentrales Thema der Gentrification-Debatten in Neukölln ist
die Ausweitung von Pioniernutzungen. Insbesondere die vielen neuen Knei-
pen und Kultureinrichtungen waren in den vergangenen Jahren immer wie-
der Gegenstand der selbstkritischen Auseinandersetzung von Betreiber/innen
und ihres Publikums. So fanden bereits ŬŪŪ7 mehrere Podiumsdiskussionen
statt, auf denen die eigene Pionierrolle des Alternativmilieus reflektiert wurde
(Holm ŬŪŪ7). Auch die als Leuchtturm des subkulturellen Aufbruchs gelten-
de Kneipe „Freies Neukölln“ versucht sich von der Aufwertungsrelevanz des
eigenen Erfolges loszusagen. In einer englischsprachigen Videobotschaft ver-
mitteln die Betreiber via Internet, dass sie touristische Erwartungen an den
Standard der internationalen Café-Ketten nicht erfüllen wollen und appellie-
ren an die Rücksicht des Publikums gegenüber der Nachbarschaft (Retsina
Film ŬŪūŪ). Auch andere Stadtteilgruppen reagieren auf die zunehmend inter-
nationale Zusammensetzung der Zuziehenden und plakatieren mittlerweile
englischsprachige Aufrufe (Plakat, Privatarchiv). Diese in der Berliner Auf-
wertungsgeschichte einmalige Selbstreflektion der Aufwertungspionier/innen
hat bisher jedoch zu keinen sichtbaren Verzögerungen der symbolischen Auf-
wertung geführt. Ganz im Gegenteil: Ungeachtet der Selbstkritik der subkul-
turellen Aktivist/innen und Gastronomen hat die New York Times in ihrer
Gentrięcation in Berlin 22ŝ

Rubrik Travel Neukölln als „Creative Wave“ zur ultimativen Ausgehempfeh-

lung für einen 36-Stunden-Besuch in Berlin erhoben (New York Times ŬŪūŪ).

5 Gentrification hat viele Gesichter – die Proteste dagegen auch

Ein Blick auf die Berliner Entwicklungen zeigt, dass Gentrification in der Pra-
xis nicht immer den klassischen Modellannahmen des Phasenverlaufs folgt,
sondern verschiedene Gesichter haben kann. Die für Berlin beschriebenen
neuen Erscheinungsformen und Phasen der Aufwertung unterscheiden sich
von früheren Formen der Gentrification vor allem durch die weitgehende
Entkopplung der immobilienwirtschaftlichen Inwertsetzungsstrategien von
einer unmittelbaren Betroffenheit der Bestandsbewohner/innen. Statt der
konkreten und oft persönlichen Auseinandersetzungen zwischen Investor/
innen und Mieter/innen in Modernisierungsobjekten verlagern sich die Kon-
flikte auf eine stärker anonymisierte Quartiersebene. Anstelle der direkten
Verdrängung sind die aktuellen Gentrification-Dynamiken vor allem durch
ein exclusionary displacement und eine relative Verringerung preiswerter Woh-
nungsbestände gekennzeichnet.
Die Ökonomie der Aufwertung in Berlin umfasst unterschiedliche Inwert-
setzungsstrategien in verschiedenen Teilgebieten und Wohnungsmarktseg-
menten. So werden in den Aufwertungsgebieten von Kreuzberg und Neukölln
bestehende Ertragslücken überwiegend durch erhöhte Neuvermietungs-
mieten geschlossen. Steigende Zahlen von Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen und Neubauprojekte ergänzen den Aufwertungstrend. In Mitte
und Prenzlauer Berg hingegen werden vor allem Neubauprojekte im Luxus-
wohnsegment realisiert, deren Gewinnspannen auf dem Verkauf von Eigen-
tumswohnungen im oberen Preissegment des städtischen Wohnungsmarktes
basieren. Die Ertragslücken gehen in beiden Strategien auf die zurücklie-
genden Stadtentwicklungsprozesse zurück. So lassen sich die drastischen
Mieterhöhungen in Kreuzberg vor allem auf die mietpreiskonservierenden
Effekten der Behutsamen Stadterneuerung zurückführen, die nun nach dem
Ende der Förderzeitläufe den möglichen Marktmieten gegenüberstehen. Auch
die Etablierung von Luxuswohnanlagen in den ehemaligen Sanierungsgebie-
ten von Mitte und Prenzlauer Berg lässt sich wesentlich auf die bisherigen
Stadterneuerungsergebnisse zurückführen. Nach der weitgehenden Aus-
schöpfung der Modernisierungspotentiale und Dachausbaumöglichkei-
ten im Gebiet verlagerten sich die wohnungswirtschaftlichen Investitionen
notwendigerweise auf den Neubaubestand. Durch die enorm gestiegenen
228 Andrej Holm

Mietpreise in den Aufwertungsgebieten ist zudem die Lücke zwischen den

Mietpreisen und den Wohnungserwerbskosten deutlich gesunken, so dass
der Eigentumserwerb für finanziell gut ausgestattete Wohnungssuchende im
Gebiet zu einer ökonomisch rationalen Entscheidungsoption geworden ist. In
allen hier vorgestellten Gebieten bewirken oder verstärken die beschriebenen
Inwertsetzungsstrategien eine Schließung der lokalen Wohnungsversorgung
für ärmere Haushalte und reduzieren den Anteil von preiswerten Wohnungs-
beständen in den Untersuchungsgebieten.
Begleitet werden die neuen Investitionsstrategien von veränderten For-
men der politisch-administrativen Intervention in die Aufwertungsprozesse.
Wurden seit den ū9ŲŪer Jahren Aufwertungsmaßnahmen im Rahmen von
förmlich festgelegten Sanierungsgebieten mit öffentlichen Förderprogram-
men angeschoben und mit städtebaurechtlichen Instrumenten auf der Durch-
führungsebene von Modernisierungsverfahren sozial abgefedert, beschränkt
sich staatliches Handeln in den aktuellen Gentrification-Prozessen auf quar-
tiersbezogene Aufwertungsimpulse und die Förderung von Pilotprojekten.
Diese Entstaatlichung der Aufwertung spiegelt sich auch in den lokalen Kon-
fliktkonstellationen wider. Bewohner/innen, die in meist selbstorganisierten
Nachbarschaftsinitiativen gegen die aktuellen Inwertsetzungsstrategien auf-
begehren, mobilisieren ihren Protest oftmals mit einem unmittelbaren Bezug
auf die umstrittenen Projekte. Übergreifende wohnungspolitische Forderun-
gen nach einer lokalstaatlichen Steuerung von Stadtentwicklungsprozessen
werden kaum artikuliert.
Das Verhältnis der Protestmobilisierungen zu den Investitionsstrategien
der Aufwertung in Berlin kann als Paradox beschrieben werden: Während
in den Phasen der Modernisierungs- und Umwandlungserneuerungen Stadt-
teilgruppen und Betroffenenvertretungen mit übergreifenden wohnungspoli-
tische Forderungen auf direkte Verdrängungsprozesse reagierten, setzen
Anti-Gentrification-Initiativen zur Zeit einem allgemeinen Trend der Schlie-
ßung der lokaler Wohnungsversorgung vor allem Mobilisierungen zu ein-
zelnen umstrittenen Bauprojekten entgegen. Die mit den Schlagworten der
rental gentrification und Umzugsketten-Aufwertung skizzierte Abhängigkeit der
lokal verschiedenen Gentrification-Prozesse von gesamtstädtischen Woh-
nungsmarktdynamiken zeigt: eine wirksame Versicherung vor künftigen
Verdrängungs- und Exklusionsprozessen ist vor allem von der Ausgestaltung
und dem Tiefgang grundlegender wohnungspolitischer Steuerungsinstru-
mente abhängig.
Gentrięcation in Berlin 22ş

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