CAPÍTULO SEXTO
RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
CAUSALES DE RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
ARTÍCULO 1697:
El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y
además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por
períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese
contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió
expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas
costumbres.
4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
CONCORDANCIAS:
e.e. arts. 1371, 1372, 1678 Y SS., 1681 Y SS., 1692, 1696
e.p.e. art.591
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
Este dispositivo tiene como fuente lo dispuesto en el ARTÍCULO 1529 del Código
Civil anterior.
En primer término, cabe indicar que el exordio de este numeral hace referencia a
que el contrato puede resolverse a fin de guardar coherencia con la definición de
resolución del contrato a que se alude en el ARTÍCULO 1371 del Código Civil, por
cuanto regula un supuesto de incumplimiento voluntario posterior a la celebración
del contrato.
En segundo lugar, se trata de una resolución que tiene que ser ejercitada por el
arrendador. En consecuencia, no opera de pleno derecho, ya que el arrendador
puede tolerar el incumplimiento. Cabe indicar que el mismo razonamiento se aplica
respecto del arrendatario en el caso del inciso 5 de este numeral.
Se examinan a continuación los motivos de cada uno de sus incisos.
1. Por falta de pago de la renta:
Siendo la obligación de pagar la renta la principal que asume el arrendatario, el
legislador ha considerado necesario establecer que el incumplimiento de tal
obligación faculta al arrendador a solicitar la resolución del arrendamiento.
Sin embargo, es preciso indicar que este inciso constituye una regla a favor del
arrendatario, por cuanto le confiere un régimen especial distinto del que el Código
Civil dispensa a todo deudor que in cumple la prestación que le corresponde
ejecutar. En efecto, con arreglo a lo dispuesto en el ARTÍCULO 1428 del Código
Civil el perjudicado puede solicitar la resolución del contrato ante el incumplimiento
de cualquier prestación. Tal situación no ocurre en el caso del arrendador quien no
puede salvo pacto distinto demandar la resolución del contrato ante la falta de pago
de un solo periodo de renta.
El precepto, que contiene una fórmula similar a la del inciso 5 del ARTÍCULO 1529
del Código Civil de 1936, establece también a favor del arrendatario, la restricción
al derecho del arrendador para resolver el contrato cuando se trata de periodos
distintos al arrendamiento por meses. En efecto, el numeral señala que si se trata
de periodos mayores a un mes, basta el incumplimiento de un solo periodo y
además quince días.
2. Por haberse vencido judicialmente al arrendatario en un proceso sobre pago
de la renta y nuevamente Incumple con su prestación:
Con similar redacción el Código anterior estableció la misma solución en el inciso 6
del ARTÍCULO 1529.
En esta hipótesis se trata del arrendatario reincidente, que se vio judicialmente
obligado a pagar la renta adeudada de 2 meses y 15 días, si se trata de renta
abonada por periodos mensuales, e incumple nuevamente el pago de la renta de 1
mes y 15 días. En este caso, el arrendador puede solicitar la resolución del contrato
bastando para ello el citado incumplimiento.
3. Por destinar el bien a un uso distinto del convenido:
El inciso 1 del ARTÍCULO 1681 del Código Civil establece que el arrendatario está
obligado a emplear el bien para el destino previsto en el contrato o al que pueda
presumirse de las circunstancias. El incumplimiento de esta obligación autoriza al
arrendador para solicitar la resolución del contrato, conforme a lo dispuesto en el
inciso 3 del ARTÍCULO 1697 del Código Civil.
A este respecto, es ilustrativo reproducir lo que sostiene Raymundo M. Salvat,
quien afirma:
"Desde luego, establece que el locatario no se limitará al uso o goce estipulado,
usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la
mudanza del destino no traiga perjuicio alguno para el locador (art. 1555). La regla
que resulta de esta última parte tiene su fundamento en la fuerza obligatoria de la
convención, la cual existe para ambas partes: el locatario no podría, sin faltar a este
principio, modificar el uso convenido en el contrato (art. 1197); la circunstancia de
que la mudanza no traiga perjuicio al locatario, no es suficiente para autorizar la
violación del contrato" (p. 171).
4. Por subarrendar o ceder el contrato en los casos no permitidos:
Cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en que este no subarriende o
ceda el contrato a un tercero, o no se concede por escrito tal facultad, y el
arrendatario viola su deber de abstención, el arrendador, como lógica conclusión,
puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.
Finalmente, debe indicarse que como consecuencia natural de la resolución, el
arrendatario está obligado a restituir el bien arrendado con las llaves y demás
accesorios que le correspondan.
5. Por incumplimiento del arrendador o del arrendatario de cualquiera de sus
obligaciones:
El quinto inciso constituye una disposición de carácter general que resulta aplicable
a las dos partes contratantes, a diferencia de los incisos anteriores que establecen
causales de resolución imputables únicamente al arrendatario.
Así, pues, para la determinación de las obligaciones de carácter legal que recaen
en el arrendador debe acudirse a los ARTÍCULOS 1678 y siguientes del Código
Civil; y respecto a las del arrendatario, procede remitirse a los ARTÍCULOS 1681 y
siguientes del mismo cuerpo legal.
En cuanto a las obligaciones de carácter contractual se puede citar, a título de
ejemplo, como causal de resolución el incumplimiento por parte del arrendador en
la ejecución del mantenimiento ordinario, en el caso de haberse pactado en contra
del ARTÍCULO 1682 del Código Civil.
6. No constituye causal de resolución del contrato la circunstancia de que el
arrendador sea propietario de una casa habitación:
El legislador considera imprescindible destacar que, a diferencia de las
denominadas leyes de excepción, el Código Civil no regula la hipótesis de casa
única como causal para resolver el arrendamiento de bienes inmuebles.
Las razones que ha tenido en cuenta el legislador para no incluir este supuesto
como causal de resolución del arrendamiento han sido las siguientes:
a) Si se trata de un arrendamiento de casa habitación cuyo plazo de duración
es indeterminado, ambas partes pueden ponerle fin al amparo del ARTÍCULO 1703
del Código Civil. En esta virtud, no es necesario que el arrendador invoque el hecho
de haberse convertido en propietario de casa habitación única para dar por
concluido el contrato, ya que puede solicitar la restitución del bien en cualquier
momento, tenga o no dicha condición.
b) Si se trata de un contrato de arrendamiento cuyo plazo ha sido establecido
por las partes, no se justifica incorporar una excepción que viole el principio de la
fuerza obligatoria del contrato contenido en el ARTÍCULO 1361 del Código Civil. En
otras palabras, el arrendatario tiene el derecho a ser mantenido en el uso del bien
hasta el vencimiento del contrato, aunque el arrendador sea titular del dominio de
una sola casa habitación.
7. No es causal de resolución del arrendamiento la necesidad del arrendador
de recuperar el uso del bien:
Siendo el arrendamiento un contrato oneroso, el legislador no ha considerado
conveniente permitir al arrendador solicitar al arrendatario la restitución del bien
cuando se ha determinado un plazo de duración del contrato. Por consiguiente,
fijado este, tanto el arrendatario como el arrendador deben respetarlo.
En tal virtud, no hay justificación para que el arrendador solicite al arrendatario la
restitución del bien antes del vencimiento del plazo, ni siquiera invocando la
necesidad urgente de recuperar el uso del bien, como sucede en el caso de la
entrega gratuita del bien previsto en el ARTÍCULO 1736 a propósito del contrato de
comodato.
JURISPRUDENCIA:
Procede la resolución del contrato de arrendamiento si en forma expresa se ha
pactado la prohibición de traspasar o subarrendar el predio sin el consentimiento
escrito de la arrendadora.
(Exp. N° 05-98, R. 005 del 05103/98, Sala Civil Corporativa de Lima Sub
especializada en Procesos Sumarísimos y No Contenciosos)
RESOLUCIÓN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA
ARTÍCULO 1698:
La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún
caso procede, tratándose de casas habitación comprendidas en leyes especiales,
si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1371, 1372, 1697 ¡ne. 1)
C.P.C. arto 591
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
Conforme al artículo 1698 las partes son soberanas para establecer las causas de
resolución del arrendamiento, cuando esta se deriva de la falta de pago de la renta.
Si las partes nada establecen, rige la regla general contenida en el inciso 1 del
artículo 1697 del Código Civil, según la cual el arrendador puede solicitar la
resolución del contrato cuando el arrendatario deja de pagar dos meses y medio de
alquileres, si el arrendamiento se ha pactado por periodos mensuales.
Puede apreciarse, por lo tanto, que este precepto establece una limitación al
derecho del arrendador de solicitar la resolución. En efecto, de no haberse
considerado el artículo 1698 del Código Civil, el arrendador podría demandar la
resolución ante la falta de pago de un periodo de renta mensual, con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 1428 del Código Civil. Según este numeral, el contratante
que ha sido perjudicado por el incumplimiento de la prestación de su contraparte
puede solicitar su cumplimiento o demandar la resolución del contrato.
El legislador, si bien no ha establecido una protección de carácter general al deudor,
confiere un tratamiento de excepción al arrendatario por cuanto no puede ser objeto
de resolución si no media un incumplimiento de, por lo menos, dos meses y quince
días en el pago de la renta.
No obstante, el legislador no puede desconocer el derecho de las partes para que,
en ejercicio de la libertad contractual, puedan decidir acerca de las causas de
resolución del arrendamiento por falta de pago. De modo que las partes pueden
pactar contra lo dispuesto en el inciso 1 del ARTÍCULO 1697 del Código Civil.
En virtud de dicha facultad, puede convenirse que la falta de pago de una
mensualidad será suficiente para que el arrendamiento pueda ser resuelto.
JURISPRUDENCIA:
Si se concede al arrendatario un plazo para pagar las cuotas vencidas, y este no
efectuó pago alguno, procede hacer efectivo el apercibimiento de resolverse el
contrato, en aplicación de la cláusula resolutoria pactada, quedando expedito el
arrendador para solicitar judicialmente la entrega del inmueble".
(Cas. N" 1423-2003 Lima. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006.
Gaceta Juridica S.A.)
CAPÍTULO SÉPTIMO
CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO
CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA
• ARTÍCULO 1699:
El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo
establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1687. 1688. 1704
C.P.C. arto 679
COMENTARIO:
Eric Palacios Martinez
La norma comentada se refiere al contrato de arrendamiento que tiene un plazo de
eficacia determinado por las partes (denominada por algunos como contrato de
duración determinada).
Recordemos que el plazo, dentro de un análisis científico, es uno de los llamados
elementos accidentales de la estructura del negocio jurídico (contrato). Los
elementos accidentales son todos aquellos que las partes pueden incorporar
libremente por su propia voluntad a la estructura de un negocio jurídico. En este
sentido, se dice que elementos accidentales son todas aquellas figuras que siendo
ajenas a la estructura común del negocio jurídico, las propias partes podían
incorporar por su libre decisión, tales como la condición, el plazo, el cargo, etc. La
doctrina moderna ha criticado severamente esta categoría de los denominados
elementos accidentales con el siguiente argumento: lo que se dice son elementos
accidentales, no son tales, por cuanto se trata de modalidades que las partes
libremente pueden incorporar a la estructura de un negocio jurídico y en cuyo caso
una vez incorporadas las mismas pasan a formar parte de la estructura del negocio
jurídico particular de que se trate, razón por la cual no se encuentra justificada
tampoco esta categoría de elementos accidentales, debiendo hablarse en todo caso
de modalidades de los negocios jurídicos, que son elementos que las partes pueden
incorporar por su libre decisión y que afectan, no la formación, sino la eficacia del
negocio jurídico.
El plazo dentro de esta categoría importa un evento futuro pero cierto al que se
supedita el inicio o el final de los efectos negociables. Dentro de la primera hipótesis
el plazo se llama suspensivo o inicial; en la segunda el plazo es resolutorio o final.
Es claro que el artículo comentado describe un caso de plazo final, que como se
conoce determina la decadencia o la finalización de los efectos negociables de
orden contractual.
JURISPRUDENCIA:
En el caso del arrendamiento con duración determinada, ninguna de las partes
puede dejarlo sin efecto en forma unilateral, dándolo por terminado antes del
vencimiento del plazo establecido; por lo tanto, ni el arrendatario puede mudarse
del local ni hacer entrega de él, ni el arrendador puede exigir que el arrendatario
permanezca más tiempo que el fijado en el bien si es que ya hubiera pagado la
integridad de la renta".
(Exp. N° 3716-97, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Uma, Ledesma
Narváez, Marianella, "Jurisprudencia Actual", tomo N° 2, N° 123)
"Se produce la conclusión de un arrendamiento de duración determinada por el
vencimiento del plazo establecido por las partes, entendiéndose por tales a quienes
han suscrito el correspondiente contrato, cuya obligatoriedad alcanza, por eso, a
estos". .
(Cas. N° 82-95-Lambayeque, El Peruano, 30/12/97, p.226)
CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA
• ARTÍCULO 1700:
Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien
arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del
arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su
devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1365, 1699, 1703, 1704
COMENTARIO:
Eric Palacios Martínez
Cuando la norma analizada se refiere a que cuando el arrendatario permanece en
el uso del bien arrendado no hay renovación tácita, excluye en forma razonable que
el comportamiento unilateral de una de las partes pueda considerarse como un
nuevo negocio renovatorio tácito del contrato de arrendamiento primigenio, no
pudiendo considerarse tampoco que se trata de un negocio modificatorio ampliatorio
del plazo originario establecido por las partes. Sería necesario para que ocurra ello
que se produzca un acuerdo expreso entre las partes: el arrendador y el
arrendatario. Al producirse el vencimiento del plazo negocial la relación generada
decae automáticamente (quedando en pie solamente el sistema de seguridad
planteado para prevenir por ejemplo la no devolución del bien arrendado); el hecho
de que el arrendatario permanezca en el uso del bien no puede vincular
negociablemente al arrendador, pues este no puede privar de la posesión a aquel
sin infringir normativa penal: el ordenamiento en este caso limita la actuación del
arrendador en el sentido de prohibirle actuar por las vías de hecho; en otras
palabras, prohíbe, y hasta sanciona, la auto tutela.
El apoyo de tal toma de postura se encuentra, a nuestro parecer, en la tradicional
pero vigente distinción entre las dos fuentes genéricas de las obligaciones: el
negocio jurídico y la norma.
JURISPRUDENCIA:
Si bien los recibos de pago de la renta acreditan que la arrendataria ha continuado
ocupando el bien con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato, estos no
acreditan la existencia de un pacto de renovación, por el contrario, se aprecia que
la demandada ha continuado con el arrendamiento bajo las mismas estipulaciones,
conforme al ARTÍCULO 1700 del C. C.”.
(Exp. W 28946-98. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta
Jurídica S.A.).
Si vencido el plazo del contrato de arrendamiento y la arrendataria continua en
posesión del bien sin que el arrendador haya requerido la devolución, el contrato se
convierte en uno de plazo indeterminado, teniendo como principal efecto el hecho
de continuar vigente en todas sus estipulaciones. Ello siempre y cuando las partes
no hubieran establecido, al momento de celebrar dicho contrato, que de producirse
dicha transformación algunas de las condiciones del contrato celebrado serían
modificadas.
(Cas. W 3098-2001-Lima. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006.
Gaceta Juridica S.A.).
ARRENDAMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS A OPCIÓN
DE UNA DE LAS PARTES
ARTICULO 1701:
En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para ambas
partes y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se irán
convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no
avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos o
cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos
meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de
inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.
CONCORDANCIAS:
C.C. arto 1691
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
Este numeral, que tiene como antecedente lo dispuesto en el ARTÍCULO 1499 del
Código Civil de 1936, norma el caso del contrato de arrendamiento pactado por
periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas.
Es ilustrativo poner el siguiente ejemplo: supóngase el contrato de arrendamiento
de un inmueble que se inició el 1 de enero de 1990 con los siguientes plazos:
a) Un plazo forzoso de 2 años que vencerá el 31 de diciembre de 1991.
b) Un plazo voluntario de 1 año a opción del arrendatario que concluirá el 31 de
diciembre de 1992.
En el caso propuesto, tanto el arrendatario como el arrendador deberán respetar el
plazo forzoso de duración de 2 años y el arrendatario tiene la facultad de poner fin
al contrato, si no desea continuar usando el bien, avisando al arrendador con una
anticipación no menor de 2 meses, esto es, con una fecha límite que no puede
exceder del 31 de octubre de 1991. Vencida dicha fecha el plazo del periodo
voluntario quedará convertido, sin más, en un plazo forzoso de 1 año.
En cuanto a la situación jurídica del arrendador, este debe estar a la actitud que
adopte el arrendatario por cuanto, en principio, el contrato de arrendamiento tiene
una duración forzosa de 3 años para él.
La norma no establece una forma específica para el aviso; sin embargo, para evitar
un debate estéril acerca de la probanza de su certeza y de la fecha en que se realizó,
es preferible que se efectúe por conducto notarial o por escrito bajo cargo.
En cuanto a la anticipación con que debe cursarse el aviso, difiere según el caso:
a) Debe ser de 2 meses, si se trata de bienes in muebles.
b) Debe ser de 1 mes, en el caso de los demás bienes.
ARRENDAMIENTO POR PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES
ARTÍCULO 1702:
Si en el contrato se establece que los periodos sean voluntarios para ambas partes,
basta que cualquiera de ellas dé a la otra el aviso prescrito en el artículo 1701 para
que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.
COMENTARIO:
Jack Btgto Chrem
Este precepto tiene como fuente lo dispuesto en el artículo 1500 del Código Civil
derogado y regula, a diferencia del numeral anterior, el caso de un contrato que
contiene periodos forzosos y voluntarios para ambas partes.
Por ejemplo, el plazo del arrendamiento puede estipularse con un periodo de dos
años forzosos y de un año voluntario. En tal caso, de acuerdo con este numeral, el
arrendador o el arrendatario, indistintamente, pueden, con la anticipación de dos
meses para el caso de inmuebles y de un mes para los demás bienes, dar el aviso
de conclusión a la contraparte. Dicho aviso debe efectuarse, como indica el artículo
1701, con anterioridad al vencimiento del periodo forzoso.
DOCTRINA
BORDA, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil. Tomo 1. Perrot, Buenos Aires,
1983; CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual.
Tomo 11. Heliasta, Buenos Aires, 1979; CASTA N TOBEÑAS, José. Derecho Civil
español, común y (oral. Reus, Madrid, 1943; CORNEJO, Angel Gustavo. Código
Civil. Exposición sistemática y comentario. Tomo 11, Vol. 11. Libreria e Imprenta
Gil, Lima, 1937; DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios del contrato privado.
Tomo 11. Cultural Cuzco Editores, Lima, 1982; ENNECCERUS, Ludwig; KIPP,
Theodor; WOLFF, Martin. Tratado de Derecho Civil. Tomo 11. Derecho de
Obligaciones. Bosch, Barcelona, 1950; FARINA, Juan M. Rescisión y resolución de
contratos. Rosario, 1965; HERNANDEZ GIL, Antonio. Derecho de Obligaciones.
Centro de Estudios Universitarios Ramón Areces, Madrid, 1983; JOSSERAND,
Louis. Derecho Civil. Tomo 11. Vol. 11. Contratos. Bosch, Buenos Aires, 1950;
LEON BARANDIARAN, José. Contratos en el Derecho Civil peruano. Tomo 1.
Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Lima, 1965; MESSINEO, Francesco.
Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo V. Ediciones Jurídicas Europa América,
Buenos Aires, 1971; REZZONICO, Luis María. Estudio de los contratos en nuestro
Derecho Civil. Depalma, Buenos Aires, 1967-1969; SALAS, Acdeel Ernesto y
TRIGO REPRESAS, Félix. Código Civil y leyes complementarias anotados. Tomo
11; SALVAT, Raymundo. Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las
obligaciones 11. Contratos. Guillermo Kraft, Buenos Aires, 1941.
CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN INDETERMINADA
ARTÍCULO 1703:
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o
extra judicial al otro contratante.
CONCORDANCIAS:
C.C. arls. 1365, 1687, 1690
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
De acuerdo con lo que dispone este precepto, cuando se trata de un contrato de
arrendamiento de duración indeterminada, cualquiera de las partes puede ponerle
fin dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte. No se requiere, pues, la
aceptación de la contraparte.
Cabe indicar que si el arrendatario desea poner fin al contrato, debe desocupar el
bien arrendado recabando previamente la autorización escrita del arrendador o de
la autoridad respectiva, tal como preceptúa el artículo 1711 del Código Civil.
Si el arrendador cursa el aviso de conclusión del contrato al arrendatario y este se
niega a la desocupación, el arrendador puede iniciar el proceso correspondiente a
fin de obtener el desalojo del arrendatario.
Es preciso resaltar, que este precepto permite que tanto el arrendador cuanto el
arrendatario pongan fin de forma inmediata al arrendamiento sin tener que cursar
un aviso con anticipación.
JURISPRUDENCIA:
La forma de ejercitar la acción para poner fin a un arrendamiento de duración
indeterminada dando aviso extrajudicial o judicial al otro contratante está
comprendida en la acción judicial de desalojo.
(Exp. N° 253-96 Tacna, Gaceta Jurídica, Tomo N° 55, p. 14-A)
El artículo 1700° del Código Civil es claro al señalar que una vez vencido el contrato
y si el arrendatario permanece en el uso del bien, no se entiende que hay renovación
tácita sino la continuación del arrendamiento, es decir, el contrato de arrendamiento
no fenece, sólo se convierte en uno de duración indeterminada, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que al arrendador ponga fin a dicho contrato dando aviso
judicial o extra judicial al arrendatario, de conformidad con lo establecido por el
artículo 1703° del Código Civil, concordado con el artículo 1365° del mismo Código".
(Cas. N° 896-98-Amazonas, Sala Civil Transitoria de la Corle Suprema, El Peruano
del 14110198, p. 1905)
EXIGIBILLDAD DE DEVOLUCIÓN DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD
ARTÍCULO 1704:
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento,
si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su
devolución ya cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual
a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de
cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1341 y SS., 1699, 1700, 1703
COMENTARIO:
Eric Palacios Martfnez
Esta norma complementa la regulación establecida en el artículo 1700 del Código
Civil, en el sentido que dicho artículo, como ya observamos, genera una relación
heterónoma idéntica pero diversa del arrendamiento negocial, mientras que en la
norma ahora comentada se establece específicamente el derecho del arrendador a
exigir la devolución del bien y a cobrar la penalidad convenida, basándose en el
contrato cuyo plazo ha vencido, o, en el caso de no haberse pactado cláusula penal,
ya en la relación heterónoma, una prestación igual a la renta del periodo precedente
hasta su devolución efectiva.
Si nos encontráramos en un arrendamiento de duración indeterminada la
terminación tendría que darse recurriendo al mecanismo del artículo 1703 del
Código Civil. Lo cierto es que, en ambos casos, estamos frente a un supuesto
factual común: el decaimiento de la relación contractual.
Aquí es interesante denotar cómo se confirma la diversidad de la relación
heterónoma surgida por mandato expreso del artículo 1700, cuando la norma
submateria se refiere a una prestación equivalente (prestación igual a la renta del
periodo precedente). Es sintomático que el legislador aquí, consciente o
inconscientemente, no haya utilizado el término renta.
También anotemos cómo la penalidad convenida cláusula penal es susceptible de
ser controlada con el fin de evitar abusos, máxime cuando ella se va a utilizar para
tutelar al arrendador en los términos indicados.
JURISPRUDENCIA:
Si el arrendatario no restituye el bien vencido el plazo del arrendamiento o cursado
el aviso de conclusión del mismo, el arrendador será resarcido con el pago de la
penalidad convenida, o en su defecto, una prestación igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva.
(Cas. NO 1731-9fX.ima. Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 7106198, p.
1260).
El hecho de dar por concluido el contrato de arrendamiento significa que el
arrendador tiene derecho a exigir la devolución del bien, lo que no convierte al
inquilino en ocupante precario, puesto que como lo dispone el ARTÍCULO 1704 del
Código sustantivo debe continuar pagando una prestación igual a la renta.
(Cas. N° 508-200D-Arequipa. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006.
Gaceta Juridica S.A.).
Con la conclusión del contrato de arrendamiento el poseedor no tiene derecho a
usar el bien, por tanto no existirá en estricto una contraprestación consistente en el
pago de la renta; siendo esto así la obligación de pagar por concepto del uso del
bien es distinta al pago de una renta convenida.
(Cas. N° 1713-2002-Callao. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 • 2006.
Gaceta Juridica S.A.)
SUPUESTOS DE CONCLUSIÓN EXTRAJUDICIAL DEL ARRENDAMIENTO
ARTÍCULO 1705:
Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los
siguientes casos:
1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.
2.- Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con
el fin de repararlo.
3.- Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
4.- En caso de expropiación.
5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que
usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 922 inc. 4), 968 inc. 2), 1673, 1674, 1699
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
A diferencia de los supuestos previstos en el artículo 1697 del Código Civil de 1984,
referidos a la resolución del arrendamiento a petición de parte, este precepto se
ocupa de regular los casos en que el arrendamiento concluye de pleno derecho;
dicho en otras palabras, casos en que se resuelve el contrato sin necesidad de
declaración judicial.
A continuación se examinan los motivos que corresponden a cada uno de los
incisos.
1. Cuando el arrendador es judicialmente vencido sobre el derecho que tenía
Este inciso tiene como fuente el artículo 1531 inciso 2 del Código derogado.
Al respecto, el legislador hace suya la doctrina que formula Guillermo A. Borda,
quien enseña:
Si el propietario ha sido vencido en la acción de reivindicación intentada por un
tercero, la locación deja de existir porque ello significa que ha entregado sin derecho
el uso y goce de la cosa al locatario. No modifica esta conclusión la circunstancia
de que el poseedor locatario haya sido de buena fe, (p. 620).
Igual situación puede ocurrir cuando el usufructuario que ha arrendado el bien,
pierde su derecho de usufructo.
2. Devolución del bien por requerir reparaciones:
El antecedente del presente inciso se encuentra en el inciso 4 del ARTÍCULO 1529
del Código anterior.
La norma es aplicable en la medida en que las reparaciones que requiera el
bien para su conservación impliquen que el arrendatario lo desocupe totalmente.
Al respecto, León Brandarían afirma:
"Más la necesidad de hacer reparaciones puede exigir que desocupe enteramente
el bien, el conductor; y esta es una causal por la cual se acaba el arrendamiento.
Como el arrendatario no tiene la posesión y el uso de la cosa, el contrato viene a
caducar por falta de objeto" (p. 400).
Si las reparaciones afectaran solo parcialmente el derecho de uso del arrendatario,
este puede optar por la resolución del contrato o por la rebaja proporcional de la
renta en aplicación del artículo 1674 del Código Civil.
3. Destrucción total o pérdida del bien arrendado:
El inciso 3 se refiere a la destrucción total del bien arrendado con posterioridad a la
celebración del contrato, por cuanto si la destrucción es anterior a este, el
arrendamiento es nulo por contener un objeto físicamente imposible, de
conformidad con lo dispuesto en el inciso 3 del artículo 219 del Código Civil.
La justificación de que se produzca la conclusión del arrendamiento se encuentra
en que, siendo este un contrato por el cual el arrendador procura el uso al
arrendatario del bien, si este deja de existir por haberse destruido o perdido
desaparece la finalidad del contrato.
Sobre este particular, Louis Josserand, tratadista francés de Derecho Civil, expresa
un punto de vista que el legislador considera ilustrativo reproducir:
"La pérdida total de la cosa arrendada produce ipso facto la rescisión del
arrendamiento, que finaliza entonces de pleno derecho (art. 1722), sin que el
arrendatario pueda conjurar esa extinción exigiendo del arrendador, o aún
proponiéndole, la reconstitución de la cosa destruida" (p. 180).
4. Expropiación del bien arrendado:
El inciso 4 relativo a la expropiación, descansa en una razón de lógica jurídica: si se
tiene en cuenta que el Estado puede privar al ciudadano de su derecho de
propiedad, con mayor razón puede privar al arrendatario de su.derecho al uso del
bien.
5. Si los herederos del arrendatario optan por no continuar el contrato:
El inciso 5 tiene como antecedente lo dispuesto en el inciso 31 del artículo 1531 del
Código Civil de 1936. Sin embargo, cabe indicar que se ha modificado su redacción
para limitar a qué herederos se faculta para dar por concluido el contrato y se precisa
que este derecho únicamente puede ser ejercitado por los herederos que usan el
bien; en otras palabras, esta facultad se confiere a los herederos que se encuentran
en su posesión inmediata.
En efecto, según este inciso los herederos del arrendatario tienen un plazo de 90
días naturales, contados a partir del fallecimiento de su causante, para dar por
concluido el contrato de arrendamiento. Este plazo no existía en el ordenamiento
civil anterior y tiene por objeto conferir certeza a la situación jurídica del arrendador.
Cabe indicar que este inciso, regula una excepción al principio general contenido en
el ARTÍCULO 1363 del Código Civil, según el cual se establece que los contratos
producen efectos entre las partes y sus herederos. La excepción es en favor
únicamente de los herederos del arrendatario que pueden optar por continuar el
arrendamiento o darlo por terminado. En cambio, el fallecimiento del arrendador no
produce un cambio en la situación jurídica del arrendatario que puede exigir a los
herederos de aquel el cumplimiento del contrato.
JURISPRUDENCIA:
El inciso 1° del artículo 1705° establece la conclusión del contrato de arrendamiento
sin necesidad de declaración judicial, cuando el arrendador sea vencido en juicio
sobre el derecho que tenía, lo que está referido a la validez del título de propiedad
y no a la transferencia de la propiedad, sea por venta voluntaria o subasta pública,
pues se trata de aquel que no estuvo en capacidad de entregar el arrendamiento
porque el bien no era suyo, que es un caso distinto al que quien contrata en calidad
de propietario y luego transfiere ese derecho.
(Cas. N° 523-97-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 9/09/98, p. 1566)
Habiendo fallecido el arrendador, el contrato no se extingue sino que sigue surtiendo
efectos entre los herederos del arrendador con la arrendataria, pues la muerte de
aquel no está prevista como causal de resolución ni conclusión del arrendamiento.
(Exp. N° 98-45782. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta
Juridica S.A.)
El inciso 5 del ARTÍCULO 1705 del Código Civil contempla uno de los supuestos de
conclusión del contrato de arrendamiento, en virtud del cual el contrato concluye
cuando al morir el arrendatario, sus herederos que mantienen el uso del bien no
comunican al arrendador su voluntad de no continuar con el contrato dentro de un
determinado plazo. De lo cual se infiere que la muerte del arrendatario no origina
por sí misma la conclusión del contrato de arrendamiento. Asimismo, de dicha
norma se concluye que el referido plazo es a favor de los herederos del arrendatario
para dar por concluido el contrato, es aplicable solo a los contratos de plazo
determinado, ya que en el caso de los contratos de arrendamiento a plazo
indeterminado no existe plazo para dar por concluido el contrato, aún en el caso de
la muerte del arrendatario,
(Cas. N° 4343-2001-Huaura. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006.
Gaceta Juridica S.A.).
DERECHO DEL ARRENDATARIO DE CONSIGNAR EL BIEN
ARTÍCULO 1706:
En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho
para resolver/o, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no
quiere recibirlo, aquél podrá consignarlo.
CONCORDANCIAS:
C.C. arto 1251 y ss.
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
El artículo 1706 regula el derecho del arrendatario de consignar el bien, si el
arrendador no puede o no quiere recibirlo.
Este numeral encuentra su fuente de inspiración en el artículo 1611 del Código Civil
argentino.
Es preciso indicar, primeramente, que el arrendatario tiene, conforme a lo dispuesto
en el inciso 10 del artículo 1681 del Código Civil, la obligación de devolver el bien,
con todos sus accesorios, al vencimiento del plazo del contrato.
La norma se aplica, al arrendamiento de cosas muebles o inmuebles. En lo que
respecta al modo en que se efectúa la consignación cabe remitirse a lo que
disponen los artículos 1251 y siguientes del Código Civil. Debe recordarse que para
proceder a la consignación de un inmueble se suele consignar sus llaves, siempre
que este se encuentre desocupado.
La imposibilidad para recibir el bien puede derivarse por ejemplo, de ausencia del
país, de enfermedad o de cualquier causa que impida al arrendador recibirlo.
La negativa, en cambio, puede ser arbitraria, lo que será decidido por el juez en
definitiva al resolver si la impugnación a la consignación es fundada o infundada,
conforme a lo dispuesto en el artículo 1707 del Código Civil.
EFECTOS DE LA CONSIGNACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
ARTÍCULO 1707:
Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese
declarada fundada.
CONCORDANCIAS:
C.C. arto 1251 y ss.
COMENTARIO:
Jack Bigio Chrem
Este precepto, que tampoco figuraba en el Código Civil anterior, regula las
consecuencias jurídicas de la consignación del bien arrendado que ha efectuado el
arrendatario con sujeción a lo dispuesto en el ARTÍCULO 1706 del Código Civil.
1. Consignación válidamente efectuada:
Cuando la consignación se tiene por bien efectuada por declaración del juez, o es
aceptada por el acreedor tomando posesión sin reservas del bien arrendado, cesa
la responsabilidad del arrendatario respecto del pago de la renta.
En este supuesto, el arrendatario queda liberado de continuar pagando la renta,
mas no de la obligación de abonar la renta que pudiera estar adeudando.
Es de notar que aun cuando la norma solo se refiere a la liberación de la obligación
al pago de la renta, por extensión debe entenderse que el arrendatario queda
eximido del cumplimiento de las demás obligaciones emergentes del contrato de
arrendamiento. No sería lógico pensar que el arrendatario que se vio obligado a
consignar el bien, quede liberado de su obligación principal y no de las demás.
La consignación se tendrá como válida en la medida en que concurran las siguientes
circunstancias:
a) Que el arrendatario comunique al arrendador su voluntad de devolver el bien,
sea al vencimiento del plazo, si lo hubiere, ejerciendo su derecho de poner fin al
contrato de duración indeterminada, o por alguna otra circunstancia (ver Exposición
de Motivos del artículo 1706 relativa al derecho del arrendatario de consignar el
bien).
b) Que el arrendador se niegue a recibir el bien o que por alguna razón el
arrendatario no pueda efectuar válidamente la restitución, por ejemplo, por haber
devenido en incapaz el arrendador y carecer este de representante con quien
entender la entrega del bien.
2. Consignación declarada inválida:
Si efectuada la consignación del bien, el arrendador la impugna oportunamente y
como resultado de ello obtiene un pronunciamiento favorable del órgano
jurisdiccional, pesará sobre el arrendatario la obligación de abonar al arrendador el
monto de la renta devengada desde el momento de la consignación.
JURISPRUDENCIA:
Si la demandante tuvo conocimiento de la consignación y al momento de la
interposición de la demanda no se había configurado la causal de desahucio
alegada, entonces debe desestimarse la demanda.
(Exp. N° 1675-91-Lima, Normas Legales N° 216, p. J-5)
