P L A N E S P A R C I A L E S

PLANES PARCIALES

1. ASPECTOS GENERALES

2. PROCEDIMIENTO

3. FORMULACIÓN

4. SISTEMA DE REPARTO DE C&B

5. EJERCICIO PRÁCTICO DE REPARTO

G E N E R A L E S

DEFINICIÓN OBJETIVOS
Son los instrumentos mediante los
cuales se desarrollan y
complementan las disposiciones de Planificar el desarrollo
los planes de ordenamiento. de una parte de ciudad
Ley 388 de 1997, art. 19
PROYECTO URBANO.
HERRAMIENTAS PARA LA
CONSTRUCCIÓN DE CIUDAD Definir cómo se hará
posible la ejecución de
INSTRUMENTOS DE ese proyecto urbano.
PLANIFICACIÓN INTERMEDIA
A S P E C T O S
PLANES PARCIALES
1. ASPECTOS GENERALES

2. PROCEDIMIENTO

3. FORMULACIÓN

4. SISTEMA DE REPARTO DE C&B

5. EJERCICIO PRÁCTICO DE REPARTO

O
T

FORMULACIÓN MODELO DE
SUELO
N

POT ORDENAMIENTO
E

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

I

SISTEMAS ESTRUCTURANTES
CONSTRUCCIÓN
TRATAMIENTOS DLLO RNVC
M

LICENCIAS

USOS
I
D

PLANES
PARCIALES
E
C

ADOPCIÓN CONCERTACIÓN FORMULACIÓN

O

Alcaldía Municipal Autoridad Ambiental Determinantes

R
P
PLANES PARCIALES
1. ASPECTOS GENERALES

2. PROCEDIMIENTO

3. FORMULACIÓN

4. SISTEMA DE REPARTO DE C&B

5. EJERCICIO PRÁCTICO DE REPARTO

O
T

CONTENIDOS DEL PLAN PARCIAL

N

1. Planteamiento urbanístico.
E

• Definición de lo público y privado

• Trazado del sistema vial,
I

• Delimitación de espacio público,

• Definición de los elementos
M

ambientales,
• Servicios Públicos
I

2. Norma urbanística
(usos y edificabilidad).
D

3. Asignación de obligaciones y
E

aprovechamientos
(reparto equitativo de cargas y
C

Fuente: MVCT. Plan Parcial Calle 19 Ibagué

beneficios).
O

4. Plan de etapas y programación

temporal del desarrollo.
R

5. Esquema de Gestión y Financiación

P
PLANES PARCIALES
1. ASPECTOS GENERALES

2. PROCEDIMIENTO

3. FORMULACIÓN

4. SISTEMA DE REPARTO DE C&B

5. EJERCICIO PRÁCTICO DE REPARTO

BENEFICIOS

Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios

Las unidades de actuación, la compensación y la
transferencia de derechos de construcción y
desarrollo, entre otros, son mecanismos que
garantizan este propósito.

Beneficio –
Y

Aprovechamientos Urbanísticos
CARGAS

Carga – Obligación
DE

En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes
REPARTO

de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán

establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los
beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.
BENEFICIOS

Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios

3
2
4
Y
CARGAS

Lote Beneficio Carga

DE

Uso/ edif $ Cesión Urb. $

1 Parque + 70%
Equipamiento
REPARTO

2 Vivienda E6 30% Vía 5%

3 Centro comercial 70% Vía 5%
4 Vivienda Social 20%
total 100% 100%
BENEFICIOS

Un principio de la ley y una técnica de

financiación de las obras de urbanización con
cargo a los incrementos en los precios del suelo
Y

producidos, por la operación urbana respectiva

CARGAS

y por la asignación específica de las normas de

uso y edificabilidad.
DE

Se traduce o se concreta en técnicas o

REPARTO

metodologías diferentes
BENEFICIOS

Principios

1
Y

La obtención de suelo
CARGAS

necesario para los elementos

colectivos, como son: áreas protegidas,
infraestructuras viales y de servicios
públicos domiciliarios, áreas verdes y
recreativas, equipamientos sociales.
DE

2 El tratamiento igual a los

REPARTO

propietarios de suelo involucrados en

una operación urbana.
BENEFICIOS

Cómo Lograrlo

1 Crear el instrumento, sea plan parcial, macroproyecto, utilizando

todas las potencialidades que ofrece la ley.
Y
CARGAS

Se diseña un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios a

2 partir de unas directrices urbanísticas específicas que orienten la
correspondiente operación urbana.
DE

Establecer una adecuada combinación de mecanismos de

3 Negociacion para lograr la asociación de los propietarios de los
terrenos.
REPARTO
BENEFICIOS

Premisas

Garantizar que las obligaciones y derechos

Y

1 urbanísticos sean asignados de manera

CARGAS

equitativa.

Los incrementos en los precios del suelo

DE

2 producidos por el desarrolllo urbano son una

fuente de financiación de la urbanización.
REPARTO
BENEFICIOS

Objetivos
Y

Asegurar que se cumplan o financien las

1
CARGAS

cargas de urbanización.

Regular o controlar los precios del suelo

2 desde el inicio de la intervención pública.
DE

3 Evitar la adquisión del suelo a priori.

REPARTO
BENEFICIOS

Elementos

Suelo sin urbanizar:

A Valor antes de la operación del proyecto.
Y

Obras necesarias para que se convierta en suelo

CARGAS

B urbanizado y los costos de su construcción

C Normas urbanísticas de usos y edificabilidad.

DE
REPARTO

Calcular el total de aprovechamientos

D urbanísticos.
S
O

Suelo sin Urbanizar

1
T

Delimitación del proyecto Urbano

A 2
N

Caracterización de la Zona

3 Valoración del Suelo y del área construida

E
M
E
L
E
S
O

Obras necesarias para convertir éste suelo en suelo urbanizado

T

Se cuantifica tanto el suelo necesario para

B la infraestructura general y local como el
N

costo de la construcción.
E

1 2 3 4
M

Tierra y costo
Tierra y costo Tierra y costo
de dotación
de la de las redes
de las Áreas
infraestructur matrices de Equipamientos
E

Protegidas y
a Vial servicios
parques de
Principal públicos
escala zonal
L
E
E L E M E N T O S E L E M E N T O S

Normas Urbanísticas

Se definen los índices de construcción y ocupación, los

metros cuadrados de construcción y los usos permitidos.

C El índice de construcción propuesto determinará el tope

máximo de M2 a construir dentro del proyecto y el índice
de ocupación nos indicará la tipología a desarrollar.

Aprovechamientos Urbanísticos

Se calculan los aprovechamientos urbanísticos,

D definidos como la incidencia de la norma e
inversión en la zona sobre el precio del suelo.
P R O P I E TA R I O S

PRESUPUESTO

PRECIOS CORRIENTES
ENTRE

PRECIOS CONSTANTES
C&B

Suelos
Compras y Gestión Ingresos
DE

Costos Urbanismo Venta de Terrenos o

Vías – Redes - Z. Verdes Productos Inmobiliarios
Costos Indirectos
CÁLCULO

Inversión Ingresos
P R O P I E TA R I O S

ANUNCIO DECLARATORIA
Evitar el incremento injustificado en el valor a Garantizar que los inmuebles subutilizados
pagar por el suelo,
cumplan su función social y atiendan los
Facilitar la adquisición de suelo por parte del objetivos de la política de desarrollo urbano
Estado. establecida en el POT.
ENTRE

 Permite establecer un punto de referencia CONSIDERACIONES POT

en el tiempo que sirve para definir el valor  Estará contenida en el programa de ejecución, o en el
contenido del POT.
de los inmuebles objeto de adquisición.
 La declaratoria se podrá hacer para los terrenos
localizados en suelo de expansión; los terrenos
 Busca evitar cualquier incremento no urbanizables no urbanizados sin construir, localizados en
C&B

justificado sobre el mismo derivado de suelo urbano y los terrenos o inmuebles urbanizados sin
expectativas creadas por el proyecto. construir, localizados en suelo urbano

INCREMENTO PLUSVALOR
DE

EXPECTATIVA
POR ANUNCIO MECANISMOS
INCREMENTO
Permiten la movilización de terrenos y cumplir función
AVALUO COMERCIAL

NO ATRIBUIBLE
A LA ACCION social de la propiedad
VALOR DE COMPRA

DEL ESTADO
CÁLCULO

ANUNCIO  Enajenación forzosa.

 Expropiación administrativa.
VALOR
INICIAL DEL AVALUOS DE
SUELO REFERENCIA
U R B A N I Z A R

Componente Suelo

Determinar el Costo de la Adquisición de

A Suelo y Gestión

Información Resultados
Requerida Esperados
S I N

*Cartografía del proyecto Costo de Adquisición de Suelo

*Listado de propietarios con área Costo de Pago de Construcción
por predio (suelo y construcción) Costo de las Compensaciones
*Estudio de Títulos
Número Predios a Expropiar
*Estudio social (censo,
Costo de la Expropiación
S U E L O

diagnostico )
*Avalúos de referencia o avalúos Predios a ser aportados y $$$
comerciales
*Anuncio de proyecto
*Derecho de preferencia
U R B A N I Z A D O

Urbanismo Costo Directo

Determinar el Costo de la Obras de Urbanismo

B Necesarias para la Habilitación del Suelo
S U E L O

Información Resultados
Requerida Esperados

Estudio Normativo de usos, tratamientos, Costo de construcción/adecuación de vías

edificabilidad Costo de construcción o adecuación de
Estudios de Bienes de Interés Cultural
PA R A

zonas verdes y parques

Estudio Topográfico
Estudio de Transito
Costo de la construcción o adecuación de
Estudio Ambiental redes de servicios públicos
Estudio de Redes Costo de las demoliciones y cerramientos
Estudio de Suelo Costos de cimentación adicional
O B R A S

Disponibilidad de Servicios Públicos Costo de obras de mitigación

Cuadro de Áreas AIU
Estudio de Mercado de Precios de
Construcción
U R B A N I Z A D O

Urbanismo Costo Indirecto

Determinar los Costos Indirectos asociados a

B la Gestión de Suelo
S U E L O

Información Resultados
Requerida Esperados

Modelo de Gestión y Costeo de:

Administración del Proyecto.
PA R A

Administrativos
Estudio de Mercado de Precios Gerenciales
Financieros
de Servicios Indirectos
O B R A S
U R B A N Í S T I C A S

Modelación del proyecto o producto

C inmobiliario

Información Resultados
Requerida Esperados

Norma Urbanística Modelación Urbanística de

Estudio de mercado de productos inmobiliarios
N O R M A S

tipologías
URBANÍSTICOS

Ingresos - Beneficios

Determinar el producto inmobiliario y los

D ingresos derivados de la venta
APROVECHAMIENTOS

Información Resultados
Requerida Esperados

Productos inmobiliarios Valores de venta para el

Áreas por uso suelo o producto
Estudio de Mercado de inmobiliario.
Precios de Venta
Métodos Avaluatorios:
(Vr. Residual, comparación
de precios de mercado)
PLANES PARCIALES
1. ASPECTOS GENERALES

2. PROCEDIMIENTO

3. FORMULACIÓN

4. SISTEMA DE REPARTO DE C&B

5. EJERCICIO PRÁCTICO DE REPARTO

CÁLCULO DE C&B ENTRE P R O P I E TA R I O S

Con Reparto Ejercicio práctico de reparto

Sin Reparto
P R O P I E TA R I O S

Cuantificación aportes en suelo por propietario

P A R T I D A

Se elabora cuadro de aportes de suelo en área

bruta por cada propietario.
ENTRE

Propietario Área %
Lote 001 45.000,0 45%
D E
C&B

Lote 002 25.000,0 25%

Lote 003 30.000,0 30%
P U N T O
DE

TOTAL 100.000,0 100%

CÁLCULO
P R O P I E TA R I O S

Cuadro de áreas

Elaborar el cuadro general de áreas del proyecto

1 urbanístico
ENTRE

Propietario % Área Medida

AREA BRUTA 100,00% 100.000,0 M2
AFECTACIONES 12,50% 12.500,0 M2
Malla Víal Arterial -V1- 10,00% 10.000,0 M2
PTAR 2,50% 2.500,0 M2
C&B

AREA NETA URBANIZABLE 87,50% 87.500,0 M2

Parques y Zonas Verdes 17,50% 17.500,0 M2
Equipamientos 8,75% 8.750,0 M2
DE

Malla víal - V7- 12,00% 12.000,0 M2

Malla Peatonal -V9- 5,00% 5.000,0 M2
CÁLCULO

TOTAL CESIONES PUBLICAS 43,25% 43.250,0 M2

AREA UTIL 44,25% 44.250,0 M2
P R O P I E TA R I O S

Valoración de cargas locales del plan parcial

Con base en el cuadro general de áreas del

2 proyecto urbanístico del plan, calcular el costo de
las obras de urbanismo local
ENTRE

Valor
Tipo de Carga Rubro Área Valor Total
unitario
Malla Víal Arterial -
GENERAL V1- 10.000,0 $ 350.000 $ 3.500.000.000
C&B

PTAR $ 2.000.000.000
Parques y Zonas
Verdes 17.500,0 $ 60.000 $ 1.050.000.000
DE

Equipamientos 8.750,0 $0 $0
LOCAL Malla víal - V7- 12.000,0 $ 250.000 $ 3.000.000.000
CÁLCULO

Malla Peatonal -V9- 5.000,0 $ 180.000 $ 900.000.000

AIU $ 2.612.500.000
TOTAL $ 13.062.500.000
P R O P I E TA R I O S

Cuantificación de aprovechamientos

Para cada manzana o unidad predial del plan

parcial y para cada uso, calcular el área útil, el área
3 neta, el índice de construcción y el área total
ENTRE

construida.

Índice de Área Total No.

No. Manz Área Útil % Uso
Construcción Construida Viviendas
C&B

1 25.000,0 56% Vivienda VIS 1,2 30.000,0 900

DE

2 15.000,0 34% Vivienda E4 1,6 24.000,0 600

3 4.250,0 10% Comercio 0,8 3.400,0

CÁLCULO

TOTAL 44.250,0 57.400,0

P R O P I E TA R I O S

Valoración de aprovechamiento y suelo útil

Para cada uso propuesto y de acuerdo a rangos de mercado

del sector del plan parcial, definir el precio de venta por
metro cuadrado de espacio construido y calcular el total de
las potenciales ventas del plan parcial
4
ENTRE

Calcular el valor residual del suelo útil, según la normativa existente

sobre la materia o utilizar un porcentaje promedio de participación
en las ventas del suelo útil según el producto inmobiliario y el
C&B

índice de construcción

Residual Útil
Uso Valor Venta m2 Valor Venta Valor Total Ventas Valor Suelo Útil
DE

% Ventas
Vivienda VIS $ 1.232.000 $ 61.600.000 $ 55.440.000.000 14% $ 7.761.600.000
CÁLCULO

Vivienda E4 $ 1.760.000 $ 123.200.000 $ 73.920.000.000 16% $ 11.827.200.000

Comercio $ 4.500.000 $ 19.125.000.000 20% $ 3.825.000.000
TOTAL $ 148.485.000.000 $ 23.413.800.000
P R O P I E TA R I O S

Cálculo de Valor residual sin descontar cargas generales

Para hallar el valor residual del suelo bruto sin cargas

5 generales, descontar del valor del suelo útil los costos de
cargas locales.
ENTRE

Rubro Valor
C&B

Valor Residual del Suelo útil Urbanizado $ 23.413.800.000

Costo Carga Local $ 7.562.500.000
DE

Valor Residual suelo bruto sin carga general $ 15.851.300.000

Valor residual bruto sin carga generales $ 158.513
CÁLCULO
P R O P I E TA R I O S

Cálculo de Valor residual sin descontar cargas generales

Calcular el área de cesión de suelo para cargas generales del

6 plan parcial por tipo de producto inmobiliario y total del
plan.
ENTRE

Rubro Área Valor unitario Valor Total

C&B

Malla Víal Arterial -

V1- 10.000,0 $ 350.000 $ 3.500.000.000
PTAR $ 2.000.000.000
TOTAL $ 5.500.000.000
DE
CÁLCULO

* Esta no son las únicas cargas generales que pueda tener un proyecto.
Se entienden como aquellas correspondientes al costo y suelo de la
infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos que
tenga cada proyecto
P R O P I E TA R I O S

Cálculo de Valor residual descontando cargas generales

Para hallar el valor residual del suelo bruto

descontando cargas generales, descontar del valor
7 del suelo útil los costos de cargas locales y
generales
ENTRE

Rubro Valor Total

C&B

Valor residual suelo útil urbanizado $ 23.413.800.000

Costo cargas locales $ 7.562.500.000

Valor residual suelo bruto sin cargas generales $ 15.851.300.000

DE

Valor residual bruto sin cargas generales/m2 $ 158.513

Costo cargas generales $ 5.500.000.000
CÁLCULO

Valor residual suelo bruto final $ 10.351.300.000

Valor residual suelo bruto final/m2 $ 103.513
P R O P I E TA R I O S

Valoración de Aportes en suelo y Cargas

Calcular el valor de los aportes de suelo por propietario

multiplicando el área de aporte de suelo por el valor residual del
suelo bruto por metro cuadrado

Definir el aporte a la construcción de cargas generales por

ENTRE

8 propietario o de ser el caso el promotor o inversionista.

Definir el aporte a la construcción de cargas locales por propietario o
de ser el caso el promotor o inversionista.
Calcular por propietario o promotor, el porcentaje de participación
C&B

en el total de aportes del plan parcial

DE

PROPIETARIO 1 PROPIETARIO 2 PROPIETARIO 3

PROMOTOR TOTAL
Suelo 45% Suelo 25% Suelo 30%
SUELO BRUTO OBJETO DE
$ 4.658.085.000 $ 2.587.825.000 $ 3.105.390.000 $ 10.351.300.000
CÁLCULO

REPARTO
CARGAS GENERALES $ 5.500.000.000 $ 5.500.000.000
CARGAS LOCALES $ 7.562.500.000 $ 7.562.500.000
TOTAL APORTES $ 4.658.085.000 $ 2.587.825.000 $ 3.105.390.000 $ 13.062.500.000 $ 23.413.800.000
% TOTAL APORTES 19,89% 11,06% 13,26% 55,79% 100,00%
P R O P I E TA R I O S

Asignación de aprovechamientos de acuerdo a aportes

Asignar a cada propietario un valor en suelo útil en el mismo porcentaje de su

participación en aportes.
9 Calcular el área útil equivalente en los usos del plan parcial y distribuir
el suelo útil entre los propietarios o promotores del plan parcial
ENTRE

PROPIETARIO 1 PROPIETARIO 2 PROPIETARIO 3 PROMOTOR 4

%DERECHOS EN APROVECHAMIENTOS =
19,89% 11,06% 13,26% 55,79%
%APORTES EN SUELO Y CARGAS
Aprovechamientos en valor área útil $ 4.658.085.000 $ 2.587.825.000 $ 3.105.390.000 $ 13.062.500.000
C&B

Doy
Recibo
DE

PROPIETARIO 1 PROPIETARIO 2 PROPIETARIO 3 PROMOTOR 4

Alternativas de Aprovechamientos en m2 de suelo útil:
Vivienda VIS 15.003,62 8.335,35 10.002,42 42.074,12
CÁLCULO

ó ó ó ó
Vivienda E4 5.907,68 3.282,04 3.938,45 16.566,69
ó ó ó ó
Comercio 5.175,65 2.875,36 3.450,43 14.513,89
Con Reparto

Sin Reparto
[email protected]

GRACIAS