Contrato compra venta terreno

1. CONTRATO DE COMPRA VENTA DE TERRENOConste por el presente

contrato de Compra-Venta que celebran de una parte José LuisGutiérrez Vilcas,
identificada con DNI 15400831, Gerente de Ventas de la Urbanización
SanAntonio de Carapongo, a quien en adelante se le denomina EL VENDEDOR
y de la otra parteFredy de La Cruz Duran, identificado con DNI Nº 44126993,
con domicilio en Santa Cruz deCajamarquillaMz A Lt 4 Lurigancho en el
Distrito de Chosica, Provincia de Lima, en calidad deCOMPRADOR en merito a
los términos y condiciones siguientes:-------PRIMERO: EL VENDEDOR,
declara ser propietaria de un predio ubicado en la Urb. San Antoniode
Carapongoen Lurigancho en el Distrito de Chosica - Lima.-----------------------
SEGUNDO: El predio tiene un área de 160 m2..colindantes por el Norte con
propiedad de lamisma Urbanizacion, por el Sur con propiedad del Sr. Luis
Martínez Sosa, por el Este conpropiedad de la Urbanizacion, por el Oeste con
Av. Principal. ---------------------------------------------TERCERO: Por este
instrumento público, EL VENDEDOR declara que el predio descrito en
lacláusula anterior da en venta real y enajenación perpetua el área indicado a EL
COMPRADOR,incluyendo sus entradas, salidas, aires, vuelos y todo cuanto de
hecho y derecho lecorresponda sobre el lote en mención.------------------------------
---------------------------------------------CUARTO: EL VENDEDOR, declara que el
precio pactado de común acuerdo entre ambas partes,es por la suma total de
Treinta y cinco mil 00/100 nuevos soles (S/.35,000.00), dinero enefectivo que EL
VENDEDOR ha recibido de EL COMPRADORa su entera y completa
satisfacción,no teniendo nada que reclamar en el futuro, sin más constancia que
las firmas puestas en elpresente contrato.-------------------------------------------------
----------------------------------QUINTO: EL COMPRADOR, declara que la venta
que se hace es AD-CORPUS incluye dentro delprecio de venta cualquier
impuesto, materia de este contrato de COMPRA-VENTA. Así mismo,declaran
que existe justa y perfecta equivalencia entre el valor real y el precio que se
vende yel precio que se paga, de igual manera EL VENDEDORdeclara que sobre
el bien inmueble queenajena no pesa gravamen alguno, hipoteca, medida judicial,
ni extrajudicial, que limite orestrinja su libre disponibilidad, en todo caso se
obliga a la evicción y saneamiento de ley.------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------SEXTO: EL
COMPRADOR declara conocer el lote de terreno que es materia del
presentecontrato de COMPRA-VENTA, que se celebra de mutuo acuerdo, en
Distrito de Chosica,Provincia de Lima, Departamento de Lima a los veintiún días
del mes de octubre del 2007------__________________________
________________________ José Luis Gutiérrez Vilcas Fredy de La Cruz
Duran DNI 15400831 DNI Nº 44126993 VENDEDORA COMPRADOR
Puno,………………

El vendedor el comprador
Prescripción adquisitiva de inmuebles
La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de bienes por la posesión contínua
de estos durante el tiempo y condiciones que fija la ley, cuando su anterior propietario deja pasar el
tiempo para reclamarlo.

La prescripción adquisitiva consolida una situación por efecto del transcurso del tiempo.

Los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva de

inmuebles cuando existe posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Requisitos

 Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.
 Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble,
firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad
administrativa correspondiente.
 Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus
registros.
 Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por los Registros
Públicos.
 Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco
años.
 Evidencia de la posesión del inmueble.

Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un

aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor
circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l) titular(es)
registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas indicadas en la solicitud.

El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del
solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.

Transcurridos treinta días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el Notario
extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.

En caso de oposición por terceros el Notario suspende su actuación y remite el expediente al Poder
Judicial.

Servicios notariales

Asuntos No Contenciosos

Prescripción adquisitiva de dominio

Deberá presentarse una solicitud escrita autorizada por un abogado colegiado. (firmada por los
interesados)
La solicitud debe ser firmada por tres testigos mayores de 25 años, con domicilio en el Callao.
(presentando copia de sus Documentos de Identidad)

En la solicitud de indicarse los predios colindantes, además de sus datos de inscripción registral,
nombre y domicilio de sus propietarios. Estos datos son necesarios dado que el Notario está
obligado a notificarlos.

En el caso sea una Persona Natural quien prescriba, deberá adjuntar copia de su Documento de
Identidad. Si actúa en representación de otra Persona Natural, deberá adjuntar un certificado de
Vigencia de Poder (con antigüedad no mayor a 30 días) expedido por los Registros Públicos.

En el caso de Personas Jurídicas, el representante deberá adjuntar la copia de su Documento de

Identidad. Adicionalmente, deberá presentar el Certificado de Vigencia de Poder, con antigüedad
no mayor a 30 días naturales, que acredite sus facultades de representante.

Deberá presentarse la Copia Literal completa de la Partida Registral del Inmueble de una
antigüedad no mayor a 30 días.

Si en la partida registral aparece el inmueble como rústico o sin la habilitación urbana, se deberá
presentar el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o Certificado de Zonificación
emitidos por la Municipalidad, en el que conste zonificación urbana.

Si la descripción actual de inmueble (Municipal o en otros documentos) difiere de la partida

registral, se deberá acompañar certificado de numeración emitido por la Municipalidad respectiva
.

Si el inmueble figura en la partida registral como terreno: se deberá acompañar un Formulario de

Regularización (Ley N° 27157) completo y en tres ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o
Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de Fábrica de la
edificación efectuada .

Si el inmueble figura en la partida registral con edificación inscrita: acompañar Formulario

Regularización – Ley N° 27157 completo y en tres ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o
Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la modificación de la edificación
inscrita.

Si la Prescripción será en un área no independizada que forma parte de un inmueble de mayor

extensión, debe acompañar memoria descriptiva y planos de ubicación y distribución, autorizados
por un Verificador inscrito en la SUNARP, en los que se detalle el área, linderos y medidas
perimétricas, tanto del área materia de prescripción como del área remanente.

Respecto de la solicitud

El escrito debe indicar en forma precisa la forma en que se adquirió la posesión del inmueble.
Los testigos deberán declarar bajo juramento que les consta que los solicitantes se encuentran en
posesión del inmueble materia de prescripción en forma continua, pacífica y pública, por más de
10 años.

En la solicitud debe indicarse todos los titulares que aparecen con derechos inscritos en la partida
registral, precisando su domicilio para efectos de su notificación.

En caso se indique se desconoce el domicilio de uno o más titulares registrales, debe declararse
bajo juramento en la solicitud que se ha efectuado todas las gestiones destinadas a ubicar su
domicilio, sin haberlo podido ubicar, solicitando expresamente su notificación por la vía edictal.
Acompañarán, en este caso, Constancias expedidas por el RENIEC, respecto a los titulares
registrales que no han podido ser ubicados.

En el caso que el Titular Registral sea una persona jurídica, se acompañará Copia literal completa
de la partida registral de la persona jurídica. En caso que se indique desconocer su domicilio se
acompañará copia literal del título archivado que dio lugar a la última inscripción, y se efectuará
declaración igual a la efectuada respecto a personas naturales.

Las siguientes pruebas de posesión serán requeridas por la Notaría

Constancia de Posesión expedida por la Municipalidad correspondiente.

Planos de ubicación y perimétrico visado por la Municipalidad correspondiente.

De indicar en la solicitud que ha adquirido la posesión en virtud de un contrato, se deberá

acompañar el contrato respectivo.

Recibos de pago del Impuesto Predial de los 10 últimos años.

Recibos de pago de los Servicios de Luz, Agua y Teléfono referidos a los últimos 10 años.

En caso que se pretenda sumar plazos posesorios de ocupantes anteriores, se deberá acompañar
un documento en que conste la transferencia de posesión, el cual como mínimo debe ser
documento con firmas legalizadas.

Otros como Documentos de Identidad, Recibos de Pago a instituciones Financieras, Partidas de

Nacimiento en los que se indique como Dirección el inmueble materia de prescripción.

La prescripción adquisitiva de dominio

2 ENERO, 2012 20 COMENTARIOS

1. GENERALIDADES
La prescripción adquisitiva es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad
del mismo, siempre y cuando hay desarrollado una conducta establecida por ley en un periodo de tiempo
también indicado en esta. Es así un modo de adquisición originario puesto que tal adquisición se produce con
independencia de cualquier relación de hecho o de derecho del titular anterior sobre el bien y que tiene por
efectos principales, transmitir al poseedor, en virtud de un nuevo título, el derecho prescrito, retrotrayendo el
derecho de propiedad al día en que se inició la posesión.
Teniendo en cuenta ello, cabe preguntarse por qué un sistema que consagra dentro de su normativa
constitucional una protección privilegiada a la propiedad[1] puede permitir que un poseedor se convierta en
propietario de un bien, en detrimento de otra persona que ostenta el título de propietario.
La respuesta a esta interrogante se encuentra en el fundamento de la protección posesoria establecido por
Ihering –teoría recogida por nuestro ordenamiento jurídico-, el cual consiste en que “(l)a protección de la
posesión, como exterioridad de la propiedad, es un complemento necesario de la protección de la propiedad,
una facilitación de la prueba a favor del propietario, la cual aprovecha necesariamente también al no
propietario”[2]
En ese sentido, que el Código Civil permita la prescripción adquisitiva no iría en contra de la propiedad
protegida constitucionalmente, sino a favor suyo; pues entendiendo a la posesión como la exteriorización de la
propiedad, permitiendo al poseedor que ha adoptado una conducta de propietario –o que ha desplegado la
apariencia de tal- hacerse de un título de propiedad se estaría permitiendo al propietario legítimo obtnerlo sin
la necesidad de probar una cadena de transferencias de propiedad sin vicios, lo que en Roma era llamado
la probatio diabolis, debido a la dificultad que ello significaba.
Así, la prescripción adquisitiva de dominio tiene como función principal: la de aligerar los medios de prueba
que debe presentar el poseedor con legítimo derecho a la propiedad, para obtener el título de propietario. Sin
embargo, al darse este tipo de beneficio probatorio, también se ha permitido que aquellos poseedores sin un
derecho legítimo a la propiedad puedan adquirir esta, es por ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado un
periodo de tiempo más elevado para que pueda adquirirse la propiedad que de aquel que adquiere con justo
título y buena fe.
2. REQUISITOS
Los requisitos para la prescripción adquisitiva son los siguientes:
a. Posesión continua.- Que se tenga en posesión un bien de modo continuo no quiere decir que se debe
estar en un permanente contacto con este, de esta forma, no se necesita una injerencia actual sobre el bien,
pues basta una injerencia potencial, a la cual se le añade la abstención de terceros[3].
La ley también ofrece herramientas útiles que puede alegarse a efectos de la posesión continua tales como
los artículos 898 (sobre la suma de plazos posesorios) y 915 (acerca de la presunción de continuidad de la
posesión) del Código Civil.
Así, no es necesario que la continuidad de la posesión sea mantenida por el mismo sujeto, pues para adquirir
la propiedad por prescripción puede darse la suma de plazos posesorios, cuya finalidad es permitir al
poseedor actual aprovecharse del periodo de tiempo que poseyó el anterior con la intención de alcanzar el
tiempo necesario para la prescripción establecido por la ley, sin que el poseedor actual haya poseído por
periodo similar.
En el caso del artículo 915, el legislador ha establecido la presunción de continuidad de la posesión, lo que
permite al poseedor demostrar que poseyó en un periodo anterior y que posee en la actualidad, para que se
presuma que también poseyó en el periodo intermedio; sin embargo, dicha presunción admite prueba en
contrario.
b. Posesión pacífica.- Por posesión pacífica debe entenderse a aquella exenta de violencia física y moral. De
esta manera, el dominio sobre el bien no debe mantenerse por la fuerza.
Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por prescripción adquisitiva debe considerarse el
transcurso del plazo legal, desde el momento en que la violencia cesó.
c. Posesión pública.- Siendo la posesión la exteriorización de la propiedad y la prescripción adquisitiva la
herramienta para evitar pruebas engorrosas, el poseedor deberá comportarse como lo haría el verdadero
titular del derecho.
Es por ello que a quien posee de una manera clandestina u oculta su posesión frente a su entorno no podrá
presumirse como titular del derecho, pues siendo la prescripción una manera útil y necesaria de protección del
legítimo propietario esta no puede tutelar a quien no se comporte como tal efectuando actos de pública
posesión.
Además de ello, la posesión pública obedece también a otro propósito elemental que es, en caso de que el
poseedor actual no tenga derecho a la propiedad, permitir al legítimo propietario oponerse a tal posesión, lo
cual no podría hacerse si aquel mantiene una posesión clandestina, negándose al verdadero titular del
derecho la oportunidad de proteger su propiedad.
d. Posesión como propietario.- Para que el poseedor pueda adquirir la propiedad mediante la prescripción
deberá tener la intención de comportarse como propietario, es decir, actuar con animus domini. Este es
también un filtro importante pues, en ese sentido, no todos los poseedores podrán usucapir ya que no
presentan el mencionadoanimus.
Así, por ejemplo, el poseedor inmediato no podrá pretender la prescripción adquisitiva ya que reconoce en
otra persona –el poseedor mediato- a quien ostenta el derecho de propiedad. Sucede lo mismo en cuanto al
servidor de la posesión ya que este no posee para sí mismo sino en beneficio de otra persona en quien ha
reconocido, igualmente, un mejor derecho.
e. El justo título y buena fe.- Este no es un requisito para la prescripción en general, sino que permite a
quien posee con justo título y ha actuado con buena fe la posibilidad de adquirir la propiedad en un periodo de
tiempo relativamente más breve.
Ello se debe a que, quien posee con justo título y buena fe presenta una mayor presunción de ser el legítimo
propietario, el que solo busca a través de la figura en cuestión evitar las complicaciones probatorias antes
mencionadas con el fin de obtener un título firme que acredite su condición de propietario.
3. DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIÓN
La prescripción adquisitiva opera en base a una situación de hecho llamada posesión; así, quien oriente su
conducta en miras a adquirir la propiedad deberá cumplir con todos los requisitos estipulados por ley, es decir,
ejercer la posesión de manera continua, pacífica, pública y como propietario, por el periodo de tiempo
regulado también por la ley, el cual dependerá del justo título y la buena fe.
Si tal conducta es observada por el propietario automáticamente y por disposición de la ley se habrá
convertido en propietario del bien, generando los efectos propios de la propiedad. En ese sentido no es
necesaria una declaración judicial para que se constituya el mencionado derecho.
Para aclarar este punto debemos recordar la diferencia entre las sentencias declarativas y las sentencias
constitutivas de derecho. Las primeras buscan reconocer una situación de hecho que se viene generando y
que se sigue manteniendo, las segundas buscan alterar (cambiando, modificando o extinguiendo) la relación
jurídica preexistente[4]. Teniendo en cuenta ello, la declaración judicial de la prescripción se limita a reconocer
una situación de hecho –la posesión continua ejercida como propietario, cumpliendo los demás requisitos
exigidos por la ley- que genera sus efectos como tal, sin alterarla.
La utilidad de la declaración judicial radica en que mediante esta la propiedad puede ser inscrita en los
Registros Públicos, publicitando el mencionado derecho erga omnes, pues existe la presunción iure et de
iure que los derechos inscritos en el registro son conocidos por todos.
Así, si la propiedad no ha sido inscrita con anterioridad, será posible inscribir la declaración judicial por
prescripción adquisitiva corta –la que se refiere al justo título y la buena fe-, sin embargo, de haber estado la
propiedad inscrita con anterioridad, no podrá alegarse la prescripción mencionada ya que la publicidad que
despliega el registro, que se presume es conocida por todos, eliminaría la buena fe, requisito necesario para
la prescripción corta.
4. LA PROCEDENCIA DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN
Tal como lo señala el artículo 504 del Código Procesal Civil, la prescripción adquisitiva de dominio se tramita
vía proceso abreviado, el cual es un proceso contencioso de duración intermedia entre el proceso de
conocimiento y el sumarísimo.
Para el caso de la prescripción adquisitiva la ley, en este tipo de proceso, establece que la reconvención es
improcedente.
Asimismo, este proceso ofrece la posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de la sentencia
siempre que estén referidos a la ocurrencia de hechos relevantes para el derecho o interés discutido, pero
acaecidos después de concluida la etapa de postulación del proceso y cuando se trate de documentos
expedidos con fecha posterior al inicio del proceso, o que comprobadamente no se hayan podido conocer y
obtener con anterioridad.
5. REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIÒN DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN
Además de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artículo 424 del Código Procesal Civil
así como sus anexos, recogidos en el artículo 425, el mencionado cuerpo normativo establece requisitos
especiales para la tramitación de la prescripción adquisitiva de dominio, los que a continuación se enumeran:
a. Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de
adquisición, así como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando
corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
b. Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos
de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y,
cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o
poseedora del bien. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de
pago de los tributos que alcancen al bien.
c. Al tratarse la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deberá
acompañar copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos,
o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran
inscritos.
d. Además, se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más
de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime
pertinentes.

[1] En efecto, la Constitución Política del Perú en su artículo 70 establece que “El derecho de propiedad es
inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley (…)”
[2] VON IHERING, Rudolf. La teoría de la posesión. Editorial Reus, Madrid, 2004, p. 57.
[3] GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos reales. Jurista editores, Lima, 2005, p.675.
[4] LEDESMA NARVÁEZ, Marianella. Omentarios al Código procesal Civil. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima,
2009, p. 156.

PRESCRIPCIÓN NOTARIAL EN EL DERECHO PERUANO.

Mosquera Rojas Nikolay - Abogado CAL N° 57336.Correo: [email protected]

08 de Abril (Alerta Informativa).- I. INTRODUCCION.- El Perú como país atractivo a las inversiones
extranjeras en los últimos tiempos ha dado grandes modificaciones a su derecho, con la Ley 27157, su
reglamento y las resoluciones emitidas por el órgano administrativo competente; la usucapión en esta
sede se ha venido configurando como un mecanismo muy útil para sanear titularidades en bienes
inmuebles urbanos.

II. DESARROLLLO

1 .Prescripción Notarial –Alcances

La prescripción adquisitiva (…) es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se
debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504º y siguiente del Código Procesal Civil, en
lo que sea aplicable, (…).[1]Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio,
cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10)
años, esté o no registrado el predio. [Inmatriculado o no]. (…).[2]

2 .Normativa Aplicable y Ámbito de Aplicación.

ESPECÍFICA
- Ley 27157 (Publicada el 20 de julio de 1999)
- Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC (Publicada el 17 de febrero del 2000)-
convertido en TUO por el D.S 035-2006-VIVIENDA
- Ley 27333 (Publicada el 30 de julio del 2000)

SUPLETORIA
- Ley del notariado - D. Leg N° 1049
- Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial - Ley 26662
- Código Civil
- Código Procesal Civil

AMBITO DE APLICACIÓN

a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la
Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios

(…) Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción (…) [3]

En conclusión.
- Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. [4]
- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultanea
- Terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un
procedimiento de regularización[5]
- Predios urbanos
- Predios con edificaciones materia de regularización.
- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas [6]que se encuentren como urbanos en la
Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios [7]
- Predios con edificación inscrita que no es materia de ningún supuesto de regularización [8]
- Inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque el proyecto de aprobación de la habilitación urbana no
se encuentre inscrita.

3. Las modalidades de la Usucapión la Ley 27157.

La ley 27157 dice que se puede conocer los proceso de prescripción adquisitiva [9] si el predio esté
inscrito o no.

4. Notario competente.
El notario[10] competente será aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble.[11]

5 .Testigos.
Suscribirán solicitud indicando conocer al peticionario y precisando su tiempo de posesión (5. (b) Ley
27333). Se acompañarán sus documentos de identidad para verificar edad y si domicilian en la
provincia. Precisar su domiciliopara efecto de notificaciones.[12]Se ofrecerá la declaración testimonial de
no menos de 3 testigos ni más de 6 mayores de 25 años de preferencia que sean vecinos (VECINOS
COLINDANTES DEL PREDIO) .Si el notario lo considere necesario lo puede llamar a su despacho para
tener mayor elemento de convicción o si desea puede tomar la manifestación de estos cuando se
realiza el acta de presencia sin perjuicio de que estos suscriban la solicitud para mayor seguridad del
trámite.[13]

6. El acta de presencia[14].
Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de
presencia[15]

7 .Momento de redacción del acta de presencia.

La ideal sería que el acta se redacte en el lugar donde se realice la inspección (por la inmediatez) y
que los presentes[16] firmen el acta.

8 .Propietario u Ocupantes de los predios colindantes.

(…) el Notario notificará (…) colindantes cuyas direcciones sean conocidas [17].Nombre y dirección de
los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. (…) Los propietarios u ocupantes de los
predios colindantes (…) [18]

9 .Si la dirección no es conocida

Cuando la dirección no es conocida se realizara por medio de los edictos si el interesado manifiesta
que desconoce el domicilio del titular o quien tenga derechos sobre el bien.

10. Que planos se presentan

Planos de ubicación y perimétricos georreferenciados con coordenadas UTM (firmados por ingeniero
Civil o arquitecto visados por la Municipalidad) y de distribución de ser el caso. También la Memoria
descriptiva.

11. Titular[19] Registral.

Se consignara al nombre y dirección del titular registral, de ser el caso [20].

12. Interesados.
Señala que se notificara a los interesados, pero quienes tienen la calidad de tales.

- Titular registral[21] ( Figura como tal en el Registro de predios- Criterio del Notario )
- Colindantes propietarios u ocupantes del predio
- Testigos cuando hayan consignado su dirección en la solicitud
- A las personas que en las declaraciones juradas del impuesto predial figuren como poseedoras o
titulares de un derecho real o personal respecto al bien, incluyéndose al propietario.

13 .Carteles.
El notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita [22]

14. Plazo de usucapión notarial

Es de 10 años sea corta o larga.

15 .Usucapión corta o la larga

Señala algún notario si el predio no está inmatriculado la vía idónea es la de títulos supletorios y si lo
está la de prescripción adquisitiva. Sin embargo la Ley 27157 señala que se puede tramitar la
prescripción adquisitiva de dominio si el predio este inmatriculado o no.

16 .Suma de Plazo posesorios

Si es posible de acuerdo a las disposiciones del Código Civil.

17. Prueba de la calidad de Urbano.

Prueba de urbano es múltiple (Criterio de Notarios)

- Si no cuentan con proyecto de habilitación urbana pero que cuenten con zonificación urbana ello se
efectúa a través del certificado de zonificación o certificado de parámetros emitido por la municipalidad
distrital.

- Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios

ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la
municipalidad certifique que predio cuenta con zonificación urbana. (DIRECTIVA 5.1 Nº 013-2003-
SUNARP/SN)
- Certificado de Compatibilidad de uso
- Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios [23].
A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un
certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano
de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos
y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio.” (Res. 472-2006-
SUNARP-TR-L)

18. Medios de publicidad del dominio del anterior dueño

 Copia literal de los asientos del registro público con una antigüedad no menor de 10 años.
(Prescripción sobre predio inscrito)
 Certificado negativo de catastro (prescripción sobre predio no inscrito)

19. Prueba de la posesión

 Certificado municipal de posesión (puede sustituirse por uno relativo a la calidad de

contribuyente) no es obligatoria su presentación.
 Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el predio (facultativo a
criterio del notario.)
 Recibos de pago de servicios públicos: agua, luz, teléfono, etc. (no obligatorio ni legalmente
previsto pero recomendable)[24]
 Declaración testimonial de los testigos

20. Anotación preventiva

Se solicitara la anotación preventiva solo en el supuesto de que el predio este inscrito [25]; si no es
realizada la anotación por el notario ello no constituye acto previo para la inscripción definitiva del
dominio del usucapiente[26].

21. Solicitud.
El trámite se inicia por petición escrita de los interesados o sus representantes, señalando nombre,
identificación y dirección de todos los interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y
el fundamento legal.[27] Se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la Provincia en donde se ubica
el inmueble[28].Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos
en los incisos 1), 2) y 3) del artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente
trámite.[29]

1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la fecha y
forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando
corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes
colindantes.

2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir la
presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. (Opcional) Aclaración se
acompañara los planos de ubicación y perimétricos ge referenciados con coordenadas UTM (…) no es
necesario que los planos sean visados por la autoridad municipal [30].

3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia

literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco
años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no
se encuentran inscritos.[31]

22. Publicaciones.

 Resumen de la solicitud
 3 veces con intervalos de tres días - días hábiles en concordancia con el artículo 141 del
CPC y art 5 j) de la ley 27333.
 Dos diarios: El peruano o el autorizado a publicar avisos judiciales y uno de circulación
nacional.
 También pueden contener la notificación edictal (art. 168 del C.P.C.)
 Debe contener datos que identifiquen el proceso, nombre y dirección del notario [32].

23. Notificaciones.
Las notificaciones se realizaran teniendo en cuenta la Ley del Notariado Peruano.

24. Clases de publicidad del trámite[33] notarial

 Emplazamiento personal
 Edictos ( si fuera el caso )
 Publicaciones ( diarios )
 Colocación de carteles ( predio)

25. Declaración de propiedad

Deber ser suscrita por los interesados la escritura pública junto al acta de presencia, publicaciones y
demás documentos presentados para dar mérito al dominio.

III.CONCLUSIONES
Como vemos la usucapión en sede notarial es un trámite más expeditivo mucho de los operadores
inmobiliarios ven en ella una herramienta muy útil .El tiempo ahorrado en su trámite es una de los
mayores ventajas que ofrece la prescripción notarial, solo que a ella deberá acudirse siempre que no
exista fuente de conflictos en cuanto a derechos se refiere.

[1]Art 21 de la Ley 27157

[2] Art.36 (Reglamento de la Ley 27157 )

[3]Art.4 del Reglamento de la Ley 27157

[4]Art.5 inciso K de la Ley 27333

[5]Pleno XII- Prescripción Adquisitiva Notarial.

[6]Modificatoria (D.S N° 011-2005-VIVIENDA).Amplia el ámbito de la Regularización a predios ubicados

en zonas urbanas consolidadas que se encuentren inscritas como urbanas en la Municipalidad
correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios

[7]“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere
resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el
predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. XIX PLENO -
Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 214-2006-SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, Nº 172-
2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TRL del 03 de mayo de 2006

[8]Si Procede si ya existe edificación Inscrita que no es materia de ningún supuesto de Regularización
(Décimo Precedente de Observancia Obligatoria – 12 Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP )

[9]Con respecto a los bienes sujetos a la sociedad de gananciales cuando son objeto de usucapión se
ha dicho en sede administrativa “Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia
de la sociedad de gananciales se presumen sociales”. XLVI PLENO - Criterio sustentado en la
Resolución Nº 073-2009-SUNARP-TR-A del 26 de febrero de 2009 y Resolución Nº 283-2007-
SUNARP-TR-A del 27 de diciembre de 2007.

[10]El notario debe ser abogado - Art. 6 del Reglamento y aplicación supletoria del artículo 3° de la
ley N° 26662.

[11]Art.5 de la Ley 27333

[12]Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y Ambiental, Organizado por el Instituto de

Capacitación Jurídica, Octubre 2010 , Lima –Perú , Clase Usucapión , fulmina 35

[13]La declaración[ Testigos ] no necesariamente tiene que efectuarse en el acta de presencia (art 5
inc e ley 27333 modifica incorrecta redacción de artículo 41.1 del reglamento)

No es necesario presentar pliego de preguntas.

Declaración debe efectuar en forma individual y separada indicando nombre, edad, ocupación,
domicilio, si es pariente, cónyuge o concubino del solicitante, si tiene amistad o enemistad con él o
interés en el resultado del proceso, si tiene vínculo laboral con él o es su deudor o acreedor (art. 224
CPC)

Prohibiciones para ser testigo (Art. 229 CPC).

La pregunta puede ser solo una respecto a la posesión que alega el solicitante. Diplomado en Derecho
Inmobiliario, Urbanístico y Ambiental, Organizado por el Instituto de Capacitación Jurídica, Octubre
2010 , Lima –Perú ,Clase Usucapión , fulmina 31

[14] Notificación al titular registral y a los colindantes con 3 días hábiles de anticipación , los días deber
ser días hábiles no naturales según lo dispuesto por el Art. 147 del CPC que rige supletoriamente este
procedimiento.

[15]Art. 5- e de la Ley 27333

[16]Los colindantes pueden dar su declaración en el acto de presencia o después, no es necesario que
todos lo hagan solo aquellos que tengan la voluntad de hacerlo y si ello sirve para acreditar mas la
verosimilitud de la posesión del interesado.

[17]Art 5-d de la Ley 27333

[18]Art. 39- d del reglamento y 40 –c Reglamento de la Ley 27 157

[19]Si el titular registral del predio es una persona jurídica deberá adjuntarse a la solicitud una copia
literal de la partida donde este inscrita la persona jurídica

[20]Art 39-b reglamento de la Ley 27157

[21]“Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de
adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado
con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial
haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello
bastará constatar que el referido titular aparezca como demandando o emplazado en el proceso
respectivo”. XXVII - XXVIII PLENO - Criterio sustentado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L
del 18 de mayo de 2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007.

[22]Art .40 de la Ley 27157

[23]Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por
los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está
referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la
zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los índices
edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje mínimo de área libre,
los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros. Definiciones reglamento la Ley 27157

[24]Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y Ambiental, Organizado por el Instituto de

Capacitación Jurídica, Octubre 2010 , Lima –Perú , Clase Usucapión , fulmina 43

[25]Numeral 5.3: N° 013-2003-SUNARP/SN .Para la anotación preventiva se requiere el oficio, copia

certificada de la solicitud (sin anexos) y copia certificada de planos de ubicación y localización del
predio. Si el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificación de la anotación como
requisito previo para la inscripción del acto definitivo.

[26] La anotación de la solicitud de usucapión no es acto previo. Puede inscribirse la declaración sin
aquélla. Plenos XXVII y XXVIII, 2º Precedente.“ La anotación preventiva de la solicitud de inicio de
proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L del 08 de noviembre de 2007.

[27]Art 5 de la Ley 26 662

[28]Art. 5 de la Ley 27333

[29]Art 5 –b de la Ley 27333

[30](…) en los casos que la Ley No 27157 exige la intervención de un verificador, éste asume
responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad
con las normas técnicas y urbanas correspondientes (…) .Art. 2.1 de la Ley 27333

[31]Incisos 1, 2 y 3 del Art. 505 del C.P.C

[32]Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y Ambiental, Organizado por el Instituto de

Capacitación Jurídica, Octubre 2010, Lima –Perú, Clase Usucapión, fulmina 40.

[33]La oposición al trámite puede ser incausado llegando a ser verbal o escrito.
DECLARACION DE PROPIEDAD POR
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO
La Adquisición por Prescripción Adquisitiva de Dominio opera de pleno derecho por el
transcurso del plazo establecido.
La declaración de propiedad rural en el Perú se genera mediante un proceso Judicial o un proceso
Administrativo. Mediante la Prescripción Adquisitiva de Dominio, vía administrativa, los poseedores
de un predio rustico adquieren su propiedad como consecuencia del ejercicio de la posesión y
explotación económica del mismo por un plazo no menor a 05 (cinco) años, cumpliendo los
siguientes requisitos: 1). Acreditar la explotación económica del predio rustico y ejercer la posesión
directa, continua y sin interrupciones, por un plazo no menor a 05 (cinco) años, a la fecha del
empadronamiento. 2). Ejercer la posesión pacifica, es decir, exenta de violencia, de manera que la
continuidad de la posesión se haya basado en circunstancias que no impliquen el uso de la
coacción o la fuerza, independientemente de la forma como se originó la ocupación. Si la posesión
se originó en forma violenta, el plazo de prescripción comenzará a computarse desde la cesación
de los actos violentos. No afecta el requisito de la posesión pacifica, la interposición de denuncias
o demandas judiciales o administrativas contra el poseedor, siempre que en estas no se discuta el
derecho de propiedad o posesión, o si estas hubieran concluido sin pronunciamiento sobre el
fondo. Para efectos de alcanzar el plazo necesario para adquirir por Prescripción Adquisitiva de
Dominio el poseedor actual puede sumar el plazo posesorio de quien le transfirió válidamente el
bien, así como de los anteriores posesionarios, siempre que se acredite la cadena de
transferencias. 3). Ejercer la posesión en forma pública, es decir, reconocida por la colectividad,
colindantes, vecinos. 4). Ejercer la posesión como propietario (Animus Domini), es decir el ánimo
de dominar, comportarse como si realmente fuera el propietario.

Los poseedores no podrán adquirir por Prescripción Adquisitiva de Dominio sean arrendatarios,
comodatarios, usufructuarios o cualquier otra modalidad contractual de acuerdo al Art. 905 del
Código Civil, salvo que pierdan dicha calidad y acrediten una posesión continua, pacífica y publica
como propietarios por el plazo de 05 (cinco) años, así mismo se encuentra en la misma situación el
servidor de la posesión.

La Adquisición por Prescripción Adquisitiva de Dominio opera de pleno derecho por el transcurso
del plazo establecido.
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Colección “Mi Propiedad y Yo” Volumen 2: La prescripción
adquisitiva de dominio 1 VOLUMEN 2 Colección “Mi Propiedad y Yo” La prescripción adquisitiva ©
Federación Internacional de Sociedades de la Cruz Roja y de la Media Luna Roja Los Naranjos 351 –
San Isidro Lima 27, Perú © Pontificia Universidad Católica del Perú Av. Universitaria cuadra 18, San
Miguel Lima, Perú. Convenio de la Federación Internacional de Sociedades de la Cruz Roja y de la
Media Luna Roja con la Dirección Académica de Responsabilidad Social de la Pontificia Universidad
Católica del Perú Autores del contenido del texto, la estructura y el diseño del manual: Equipo del
Proyecto Capacitación Legal Gratuita sobre Saneamiento Legal en Pisco - Ica. Coordinador General:
Antonio Peña Jumpa. Secretario Ejecutivo: Rubén Quispe Cueva Asesora Legal: Mónica Hidalgo
Cornejo. Asesora Legal: Elsa Yalán Ordiales. Asesora Legal: Mercedes Encalada Ventura. Dibujos y
Diagramación: Luis Marroquín Mercado - Jesús Cossio Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca
Nacional del Perú Nº 2009-06305 ISBN de obra completa: 978-612-45504-0-9 ISBN Volumen 2:
978-612-45504-2-3 Primera edición, marzo de 2009 Agradecemos al personal de la Notaría de Raúl
Camacho Camacho, al personal de la Zona Registral N° XI de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (SUNARP) – Sede Pisco, al personal del Organismo de Formalización de la
Propiedad Informal – COFOPRI y al personal de la Federación Internacional de Sociedades de la
Cruz Roja y de la Media Luna Roja por su información y comentarios en la edición del presente
volumen. Agradecemos también a Martín Sotero Garzón por su apoyo bibliográfico en el presente
volumen. Tiraje: 1000 ejemplares, mayo 2009. Impreso por Editora ABC Perú S.A.C. Jr. General
Varela 1670–1676, Lima 05, Perú. 2 LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Índice Introducción
Pág. 05 I. ¿ Qué es la Prescripción Adquisitiva de Dominio? Pág.07 ¿Qué requisitos
legales debo cumplir para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva? ¿Se puede adquirir
por prescripción adquisitiva la propiedad de los predios rurales? ¿Qué cosa es un predio rural?
¿Cómo se logra ser propietario de un predio rural por medio de la prescripción adquisitiva? II. La
Prescripción Adquisitiva Judicial de un terreno Pág. 11 ¿Qué se necesita para poder adquirir la
propiedad de un terreno a través de la prescripción adquisitiva judicial? ¿Qué se debe hacer para
iniciar el proceso de prescripción adquisitiva judicial? 3 VOLUMEN 2 III. La Prescripción Adquisitiva
Adminis trativa de un Terreno o Formalización de Predios Rurales o la Titulación de Oficio.
Pág. 15 ¿Ante qué autoridad se debe iniciar el procedimiento de prescripción adquisitiva
administrativa de un terreno o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? ¿En qué
casos se puede adquirir la propiedad de un terreno a través de este procedimiento? ¿Qué
requisitos se debe cumplir para iniciar el procedimiento? ¿Qué documentos se debe presentar
para iniciar el procedimiento? ¿Cómo continúa el procedimiento de prescripción adquisitiva
administrativa luego de presentados los documentos a COFOPRI? 4 LA PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA Introducción El presente manual forma parte de la colección “Mi Propiedad y Yo”. En
esta ocasión, se tratará el tema conocido legalmente como “Prescripción Adquisitiva de Dominio”.
La prescripción adquisitiva de dominio consiste en obtener la propiedad de un terreno por el paso
del tiempo. Este manual se encuentra dividido en tres pequeñas y sencillas partes. En la primera
parte, trataremos la definición de la Prescripción Adquisitiva de Dominio, cuáles son los requisitos
legales y las diversas formas en las que puedes llegar a obtener la Prescripción Adquisitiva de
Dominio. En la segunda parte, desarrollaremos todo lo referente a la Prescripción Adquisitiva
Judicial mientras que en la tercera y última parte trataremos todo lo relacionado a la Prescripción
Adquisitiva Administrativa. Con ello buscamos que tú, amigo agricultor si te encuentras en esta
situación, puedas seguir todos los pasos necesarios para obtener la formalización de la propiedad
de tu terreno. 5 VOLUMEN 2 6 LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA I- ¿Qué es la prescripción
adquisitiva de dominio? Estos términos que a primera vista parecen tan difíciles de entender
incluso para los abogados, no es otra cosa que lograr la formalización de la propiedad de un
terreno que se tiene o posee “como propietario” por un determinado período de tiempo. Ejemplo:
Juan Córdova Canchari en 1976 comenzó a vivir en un terreno que se encontraba vacío y que
aparentemente no tenía dueño por lo que se le consideró como Poseedor del terreno. En 1991
Juan seguía viviendo en el mismo terreno por ello hizo los trámites necesario ante las instituciones
competentes y obtuvo el título de Propiedad; es decir se convirtió en propietario de su terreno. La
experiencia que vivió Juan se denomina obtener la Propiedad por Prescripción Adquisitiva. 7
VOLUMEN 2 ¿Qué requisitos legales se debe cumplir para adquirir la propiedad por prescripción
adquisitiva? De acuerdo a ley (Código Civil, artículo 950), se puede adquirir la propiedad por
prescripción adquisitiva cuando: 1.Se tiene o posee el bien continuamente, es decir se debe vivir
permanentemente en el mismo terreno sin mudarse, pudiendo ausentarse del terreno como
máximo un año. 2.Se tiene o posee el bien pacíficamente, es decir vivir en el terreno sin haber
cometido actos de violencia para ocuparlo. Tampoco se debe pelear con alguien que reclame su
propiedad. 3.Se tiene o posee el bien públicamente, es decir todos sus vecinos lo deben considerar
propietario del terreno. 4.Se tiene o posee el bien como si fuera su dueño, es decir se puede usar,
disfrutar de los frutos que usted siembre en él, disponer de él y defender la posesión del bien. 8
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ¿Se puede adquirir por prescripción adquisitiva la propiedad de los
predios rurales? Sí ¿Qué cosa es un predio rural? Se llama predio rural al terreno ubicado en área
rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible (zonas que no deben ser afectadas
por la actividad humana) dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal. También son considerados
predios rurales los terrenos eriazos (terrenos sin cultivar) calificados para los fines agrícolas. 9
VOLUMEN 2 ¿Cómo se logra ser propietario de un predio rural por medio de la prescripción
adquisitiva? Existen dos formas: 1. La primera consiste en iniciar un proceso judicial; a este
proceso se le conoce como prescripción adquisitiva judicial. 2. La segunda forma es a través del
procedimiento llamado prescripción adquisitiva administrativa o también llamado Formalización
de Predios Rurales o Titulación de Oficio. 10
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA II- La prescripción adquisitiva judicial de un terreno Es el trámite
que debe seguirse ante el juez civil o el juez de paz letrado para obtener la propiedad de un
terreno por el paso del tiempo. ¿Qué se necesita para poder adquirir la propiedad de un terreno a
través de la prescripción adquisitiva judicial? Se necesita demostrar al juez civil o al juez de paz
letrado que usted ha vivido en el terreno por 10 años o más. Sin embargo, si demuestra que
obtuvo la tenencia o posesión del terreno conforme a las leyes y que ésta fue de buena fe, es decir
que usted estaba convencido de que la posesión sobre el terreno era legal y que le correspondía
usarlo, sólo necesitará demostrar que ha vivido en el terreno durante 5 años o más. Ejemplo 1: En
1990, Juan invadió un terreno, pasaron los meses y nadie le reclamó nada. Víctor que era
abogado, le recomendó que debía seguir viviendo en ese mismo terreno por 10 años para que
pueda reclamar su propiedad por el terreno, así fue que Juan esperó y siguió viviendo en el
terreno hasta el año 2000. Este año Juan se acercó donde el juez de paz letrado cercano y reclamó
la propiedad sobre el terreno en donde vivía desde 1990. 11
VOLUMEN 2 “Posesión 10 años no conforme a las leyes” Ejemplo 2: A Ana, en 1986 le vendieron la
Posesión de un terreno de 5 Hectáreas, ella asesorada también por Víctor, siguió viviendo en ese
mismo terreno. En este caso el tiempo que tuvo que esperar Ana fue menor porque contaba con
el documento que le transfería la Posesión del terreno. De este modo, en 1991 María pudo iniciar
el trámite ante el Juez de Paz Letrado para hacerse propietaria de su terreno. “Posesión 5 años
conforme a las leyes” 12
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ¿Qué se debe hacer para iniciar el proceso de prescripción
adquisitiva judicial? Se debe iniciar un proceso ante el Juez de Paz Letrado o el Juez Especializado
en lo Civil. Ello depende del valor del bien. A este juez, se le solicita a través de un “escrito”
(documento elaborado y firmado por un abogado), la declaración de la PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA DE DOMINIO. De acuerdo a ley (Código Procesal Civil, artículo 505), al Juez se le debe
indicar y presentar los siguientes documentos: rmada el anda fi simple d d 1. Dem abogado. 2.
Copia identida e d n u to n de e por m . u c do l tiempo itante del solic Indicar e señalar que . .) 3 .I
.N D ( y posesión e obtuvo en que s a rm fo la co. 4. Indicar el nombre y fue pacífi el bien, dirección
de los vecinos 5 . Descrip ción del solicitante. quiere ob del terreno que s e tener com 6.
Certificado o la mayor municipal que exactitud propio con , acompa señale que el planos de ñando
solic ubicación es poseedor de itante y períme coordena tros en das UTM l bien (medida inmueble.
por ingen usada ieros) qu ed construcc iones exis escriban las s te tentes, fi n p a o b r ingenie
rmad ompro ro colegia ue tar los c q n e m do y auto os s s u to n re u ic P ip ib 7. a tr l. ridad s lo de
por de pago pagado a h te n a el solicit s o. s inscrito el terren de biene ta a d tr te s e 8. Si s licos u
tros Púb literal en Regis la copia r 9. Testimonio ta n e s del re p s de no registral deberá menos de
3 ni a o ficha ia id c n rt e a n p más de 6 de la e la te personas, may ue registr imos 10 q o n ores
de e rr te últ 25 años. no en los y de del terre redio es urbano p l e i s años l. i es rura 5 años s 13
VOLUMEN 2 Debe considerarse que de acuerdo a ley y al Poder Judicial estos son los plazos
referenciales que demora la demanda de prescripción adquisitiva judicial: ¡RECUERDE! 1 Se
presenta la Demanda autorizada por abogado. Espera de 50 días hábiles. 4 Audiencia de Pruebas.
Espera de 10 días hábiles. 5 Sentencia del Juez. Espera de 20 días hábiles. 2 Contestación a la
demanda. Espera de 15 días hábiles. 3 Audiencia de Saneamiento y Conciliación. La sentencia
(definitiva) que declara la prescripción adquisitiva del terreno a favor del solicitante, será
documento suficiente para que el solicitante inscriba en Registros Públicos la propiedad del
terreno (Código Civil, artículo 952). 14
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA III- La prescripción adquisitiva administrativa de un terreno o
formalización de predios rurales o su titulación de oficio Es el trámite que se debe realizar ante
instituciones administrativas para obtener la propiedad de un terreno que se ha poseído por el
paso del tiempo. ¿Ante qué autoridad se debe iniciar el procedimiento de prescripción adquisitiva
administrativa de un terreno o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? Ante el
Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI. El inicio de este trámite es
gratuito. ¿En qué casos se puede adquirir la propiedad de un terreno a través de la prescripción
adquisitiva administrativa o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? • Cuando el
predio rural en el que usted vive, pertenece al Estado. • Cuando el predio rural en el que
usted vive, pertenece a cualquier persona que no es el Estado. 15
VOLUMEN 2 ¿Qué requisitos se debe cumplir para iniciar el procedimiento de prescripción
adquisitiva administrativa o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? 1. Tener o
poseer el predio rural en forma directa, continua, pacífica y pública por un plazo mayor a 01 año, si
es que el bien es de propiedad del Estado. Pero, si el bien es de propiedad de una persona distinta
al Estado, se debe tener o poseer el predio rural por más de 05 años. 2. Haber explotado
económicamente el predio rural durante el mismo tiempo de posesión. Ello se demuestra a través
de la inspección ocular que realiza el verificador de COFOPRI. 16
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA 3. No tener juicios por el terreno ni conflictos de linderos con sus
vecinos. 4. No tener un contrato de alquiler o guardianía con el propietario del predio que incluya
la posesión del terreno. 17
VOLUMEN 2 Ejemplo: La señora Matilde Canchari (madre de Juan) tiene 60 años y toda su vida ha
vivido en un terreno en Cabeza de Toro. En 1972 el Ministerio de Agricultura (que era quien se
encargaba entonces de dar los títulos de propiedad) entregó a la señora Matilde un Certificado de
Posesión. De este modo, ella siguió viviendo en el terreno donde siempre lo había hecho. Ella se
dedicó a cosechar diversos productos y crió animales para su venta. Nunca llegó alguna persona a
reclamarle por la propiedad del terreno donde ella vivía, por lo que ella nunca pagó alquiler alguno
por ese terreno ni mucho menos lo compró. La pregunta es ¿Podrá la señora Matilde en el año
2009 realizar el trámite administrativo para obtener la propiedad de su terreno?. La Respuesta, es
Sí. Puede hacerlo porque desde el año 1972 al año 2009 han pasado 37 años, es decir se ha
cumplido con el plazo necesario para iniciar el procedimiento de Adquisición por Prescripción
Adquisitiva. Además ha cultivado como por ejemplo: naranjas para su venta, es decir ha explotado
económicamente el terreno. Como se ve, nunca alguna persona la enjuició por la propiedad del
terreno y nunca firmó un contrato de alquiler o de compra-venta del terreno donde ella ha vivido
toda su vida. Así, podemos decir que la señora Matilde SI CUMPLE con todos los requisitos para
adquirir la propiedad de su predio rural. 18
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ¿Qué documentos se debe presentar para iniciar el procedimiento
de prescripción adquisitiva administrativa o Formalización de predios rurales o Titulación de
oficio? inie se va a e ando qu d ic n d ió in c d olicitu e Titula 1. Una s rocedimiento d Predio Rural
n ciar el p malización del seguir e For ede con u oficio o p e s licitud (Esta so I). R COFOP e mento d
del docu ia p o C .) 2. d (D.N.I identida cibos de los re avalúo. ia p o C 4. por Auto pagados
5. Copia de los recibos pagados a la junta de usuarios de riego. 7. Plano de ubicación en
coordenadas UT M (medida usada por inge nieros), firm ado por un Inge niero agrónom o o
Ingeniero civil. 3. Copia del docu mento q el estad ue prue o civil d be el solicit tida de ante:
Pa matrimo rnio, divo función, rcio o d en caso eque seas viuda. viudo o sión sode Pose ia c or n ta
s mitida p 6. Con rreno e z, te a l P e e d bre Juez r, o d a n ir r el Gobe inisterio de Ag M , e
Alcald cultura. 19
VOLUMEN 2 • Además hay requisitos especiales: Si usted es propietario del predio (por
adjudicación o contrato de compra-venta) y todavía no ha inscrito su propiedad en Registros
Públicos, deberá presentar cualquiera de los siguientes documentos: 1. Resolución de adjudicación
y título de propiedad del terreno. Original y fotocopia certificada. Esta Resolución y Título de
Propiedad es el documento que fue entregado por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras
(PETT) - Ministerio de Agricultura. 2. Escritura Pública de compra – venta, donación, adelanto de
legítima, u otro documento que pruebe la transferencia de la propiedad. Original y fotocopia
certificada por el Notario. 20
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA “Si usted es poseedor del predio, deberá presentar fotocopia clara
de cualquiera de los siguientes documentos:” 1- Contratos o recibos de préstamos agrarios (si es
que los tuvieras). 2- Autoavalúo de los últimos cinco años de posesión (Si se trata de la
formalización de un predio que pertenece a una persona distinta al Estado). 3- Recibos de pago
por uso de agua de riego, materiales y otros usados a favor del predio, donde figure la dirección de
terreno. 4- Constancia de inscripción en el padrón de regantes del distrito de riego. 5- Contratos
de compra – venta de productos agrarios, maquinarias, equipos donde figure la dirección del
terreno. 6- Inspección judicial de tierras. 7- Cualquier otra prueba que demuestre su tenencia o
posesión del terreno. ¿Cómo continúa el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa
luego de presentados los documentos a COFOPRI? Una vez que se han presentado los requisitos y
COFOPRI apruebe la documentación presentada, COFOPRI solicitará la inscripción de la posesión
en Registros Públicos. 21
VOLUMEN 2 El registrador comunicará la inscripción de la posesión a la persona que solicitó el
trámite y a sus vecinos. Igualmente solicitará la publicación de la inscripción de la posesión en el
diario Oficial El Peruano y en otros diarios de mayor circulación. Si nadie se opone a esta posesión
a los 30 días hábiles siguientes a la fecha del primer día de publicación, la posesión se transforma
en propiedad. 22
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Entonces, el predio se inscribirá automáticamente en Registros
Públicos como propiedad a nombre de la persona que solicitó el trámite. 23
VOLUMEN 2 Vocabulario 1. Formalizar la propiedad Proteger la propiedad mediante el
cumplimiento de los requisitos legales. Ejemplo: Inscribir la propiedad en registros públicos. 2.
Juez Persona que tiene autoridad y potestad para juzgar, conciliar personas en un pleito
(Por ejemplo: Juez de Paz) y/o emitir sentencia (Por ejemplo: Juez de Paz Letrado o Juez de
Primera Instancia). 3. Juez civil (de primera instancia) Persona designada por el Estado para
administrar justicia en temas relacionados a la violencia familiar, divorcios, herencia, así como
también en temas contractuales como el exigir el cumplimiento de un contrato, etc. 4. Demanda
Pedido que una persona realiza al iniciar un proceso judicial. 5. Sentencia Es la declaración oficial
del juez mediante la cual pone fin a un juicio. 6.Días hábiles Son los días laborables, es decir los
comprendidos entre el lunes y el viernes de cada semana, excepto los feriados. 24
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA 7. Autoavalúo Documento en el que consta el valor de un
inmueble determinado por el propietario o la Municipalidad correspondiente. 8. Resolución
de Adjudicación Documento que declara que un predio corresponde a una determinada persona.
La adjudicación puede darse a título oneroso o a título gratuito. 9. Registros públicos
Institución del Estado en la que las personas inscriben su propiedad, contratos, herencias, etc., con
la finalidad de que dichas acciones puedan ser conocidas por todos. 10.Testimonios Son las
declaraciones que hace una persona confirmando la existencia de la posesión de quien solicita la
prescripción adquisitiva de dominio. 11. Inspección ocular Observación o constatación que
realiza una autoridad en el lugar de la casa o el terreno para identificar y verificar sus
características físicas y/o cualquier otro dato importante para el análisis y saneamiento de la
posesión informal. 12. Inspección judicial de tierras Es la constatación que hace el juez a pedido
de una persona dentro de un proceso judicial sobre un determinado terreno. El juez es asistido por
peritos o especialistas. 25
Notas
Notas