Tendencias internacionales en administración de catastro urbano

X SIMPOSIO
“CATASTRO, HERRAMIENTA FUNDAMENTAL PARA EL PROGRESO DE LAS CIUDADES”

IVÁN DARÍO CARDONA QUERUBÍN

Ingeniero Civil
Consultor en asuntos catastrales
[email protected]

Asunción (Paraguay), 17 de Agosto de 2017

 Para empezar …….

- Cuál es el mejor Catastro?

El que más se usa, el que más se consulta!!!!

Ignacio Durán Boo

Ex Director Adjunto del Catastro en España
Reflexionemos, (o mejor recordemos?), para que sirve la información catastral?
✓ Seguridad jurídica en la tenencia de la tierra.
✓ Procesos de titulación de tierras.
✓ Procesos de restitución de tierras.
✓ Estratificación socioeconómica y SISBEN. (Colombia)
✓ Ordenamiento territorial.
✓ Cálculo de Plusvalía.
✓ Contribución por mejoras (ó por Valorización).
✓ Proyectos de concesión.
✓ Servicios públicos.
✓ Censos de población.
✓ Fuente de recursos económicos para municipios.
✓ Medio ambiente.
✓ Adquisición de inmuebles por el Estado.
✓ Asignación de subsidios de vivienda.
✓ Georreferenciación de información e indicadores.
✓ Asignación de nomenclatura domiciliaria.
Tendencias Internacionales en la administración del Catastro Urbano

✓Migrar de catastros con enfoques fiscalistas a catastros multipropósito.

✓Depurar la información existente y mejorar los protocolos y estándares de captura de la que está por llegar.

✓Avances en la incorporación de nuevos conceptos y tecnologías (teledetección, GPS, sistemas de

información integrados, IDE´s, Sedes Electrónicas, etc.).

✓Mejorar la precisión de los levantamientos. (Conflictos de propiedad, proyectos de infraestructura,

servicios públicos, ordenamiento territorial, control sobre la construcción, etc.).

✓Incorporar los conceptos de altura y tiempo (Catastros en 3D y 4D).

✓Disposición en tiempo real de la información, de buena calidad para todos los actores interesados; esa
información debe ser fidedigna, veraz y confiable.

✓Simplificación de los procesos y las metodologías. (Quizás “menos es más”, (Ludwig Mies van Der Rohe)).

✓Adopción de la norma de estandarización ISO 19152 “Modelo de dominio para la Gestión del Territorio”
LADM.

✓Integración de los sistemas catastrales en redes interoperables de carácter regional y a futuro a nivel
orbital.
Tendencias Internacionales en la administración del Catastro Urbano

Caso Colombia

✓ Formación catastral incompleta, sobre todo en regiones de conflicto.

✓ Información catastral básica desactualizada.
✓ Cartografía general desactualizada.
✓ Cartografía catastral inadecuada.
✓ Enfoque fiscalista, no multipropósito.
✓ Aspecto físico de los inmuebles con grandes imprecisiones.
✓ Discrepancias entre la información catastral y de Registro.
✓ Valoración catastral no se ajusta a la valoración real.
✓ Modelo institucional inadecuado.
 Tendencias Internacionales en la administración del Catastro Urbano
Caso Colombia

✓ Facilitar la administración fiscal equitativa de la tierra y la eficiencia en materia de liquidación y

recaudo de tributos sobre la propiedad.
✓ Eliminar los errores e inconsistencias sobre la identificación e individualización de predios y la
titularidad de los mismos, entre Catastro y Registro.
✓ Identificar diferentes relaciones de tenencia de la tierra.
✓ Definir un inventario de baldíos y bienes fiscales patrimoniales del Estado.
✓ Facilitar la restitución y formalización de la propiedad al clarificar y proteger los derechos de
propiedad.
✓ Ayudar a identificar y resolver conflictos de uso del suelo y de tenencia.
✓ Facilitar el ordenamiento urbano, rural y ambiental del territorio.
✓ Identificar y definir zonas de producción minera y mapear áreas de formalización minera y
degradación.
✓ Identificar y localizar redes de infraestructura.
✓ Delimitar fronteras, territorios indígenas y colectivos.
Rutinas de actualización continua de datos

“Formación y actualización de los catastros. Las autoridades

catastrales tienen la obligación de formar los catastros o
actualizarlos en todos los municipios del país dentro de períodos
máximos de cinco (5) años, con el fin de revisar los elementos
físicos o jurídicos del catastro originados en mutaciones físicas,
variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones
locales del mercado inmobiliario.”

Artículo 24° Ley 1450 de 2011 PND

Rutinas de actualización continua de datos

“…El Instituto Geográfico Agustín Codazzi formulará, con el apoyo de

los catastros descentralizados, una metodología que permita
desarrollar la actualización permanente, para la aplicación por parte
de estas entidades. De igual forma, establecerá para la actualización
modelos que permitan estimar valores integrales de los predios
acordes con la dinámica del mercado inmobiliario.”

Artículo 24° Ley 1450 de 2011 PND

Actualización permanente es ….

“…el conjunto de actividades destinadas a renovar “continuamente” los

datos del censo o inventario catastral en sus aspectos físico, jurídico y
económico, conforme con la “dinámica inmobiliaria”.
Dinámica inmobiliaria que refiere a las transformaciones que
experimentan los bienes inmuebles en sus elementos físico y jurídico o a
las transacciones que sobre ellos se realizan o asocian..”

Resolución IGAC 1008 de 2012

Ajuste anual de avalúos para predios urbanos

“…. El valor de los avalúos catastrales se reajustarán anualmente a

partir del 1o. de enero de cada año, en un porcentaje determinado por
el Gobierno Nacional previo concepto del Consejo Nacional de Política
Económica y Social (Conpes). El porcentaje de incremento no podrá ser
superior a la meta de inflación para el año en que se define el
incremento.”

Artículo 6° Ley 242 de 1995

Ajuste anual de avalúos para predios rurales

“…..Para el ajuste anual de los avalúos catastrales de los

predios rurales dedicados a las actividades agropecuarias
dentro de los porcentajes mínimo y máximo previstos en el
artículo 8o. de la Ley 44 de 1990, el Gobierno deberá aplicar
el índice de precios al productor agropecuario cuando su
incremento porcentual anual resulte inferior al del índice de
precios al consumidor.”

Parágrafo artículo 9° ley 101 de 1993

Ajuste anual de avalúos para predios por los catastros descentralizados

“… Los catastros descentralizados podrán contar con un índice de valoración

diferencial, teniendo en cuenta el uso de los predios: residencial (por estrato),
comercial, industrial, lotes, depósitos y parqueaderos, rurales y otros.

Los avalúos catastrales de conservación se reajustarán anualmente en el porcentaje

que determinen y publiquen los catastros descentralizados en el mes de diciembre de
cada año, de acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria que utilicen, previo
concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal del ente territorial, o quien haga
sus veces.

Artículo 190° Ley 1607 de 2012

Límites para la asignación de los avalúos catastrales

“El avalúo catastral de los bienes inmuebles fijado para los

procesos de formación y actualización catastral a que se refiere
este artículo, no podrá ser inferior al sesenta por ciento (60%)
de su valor comercial.”
Parágrafo artículo 24° Ley 1450 de 2011

“El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la

autoridad catastral en los procesos de formación, actualización
de la formación y conservación catastral, tomando como
referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en
ningún caso los supere. …”
Parágrafo 2° artículo 8° Resolución IGAC 070 de 2011
Participación de los impuestos municipales en Colombia
Impuesto %

Industria y Comercio 42.0

Predial 31.2

Sobretasa gasolina 16.2

Alumbrado Público 2.4

Avisos y Tableros 1.7

Sobretasa Ambiental 1.4

Delineación y Urbanismo 1.2

Teléfonos 0.8

Resto (otros 15) 3.1

Federación Colombiana de municipios

Concentración de los ingresos territoriales

✓Bogotá + 40 ciudades (de

1102 municipios) concentran
el 82% del recaudo tributario
municipal.

✓Antioquia + otros 8
departamentos (de 32
departamentos) concentran
el 73% del recaudo tributario
departamental.
Cifras geográficas

PREDIOS PREDIOS TOTAL

HABITAN AREA
TOTAL AÑO
(Millones) (Km2)
RURALES URBANOS PREDIOS
(Miles) (Miles) (Miles)

NACIONAL 2000 42.5 1.141.8 3.121.9 7.728.0 10.850.0

2001 43.9 1.141.8 3.135.4 8188.4 11.323.8

CAPITALES 2000 18.8 107.9 255.0 4.596.0 4.851.1

2001 19.2 107.9 264.8 4.676.0 4.940.8

% 2000 44.3% 9.5% 8.2% 59.5% 44.7%

2001 43.8% 9.5% 8.4% 57.1% 43.6%

Federación Colombiana de municipios

Valores catastrales

RURAL URBANO TOTAL

TOTAL AÑO
(Billones) (Billones) (Billones)
NACIONAL 2000 28.8 156.2 185.0

2001 31.1 167.2 198.3

CAPITALES 2000 5.8 125.5 131.3

2001 6.1 131.1 137.2

% 2000 20.3% 80.3% 71.0%

2001 19.6% 78.4% 69.2%

Federación Colombiana de municipios

Análisis comparativo del IPU
AREA HABITANTES PREDIOS AVALÚOS
RECAUDO % N° MUNICIPIOS
% KM² % MILLONES % MILES % BILLONES

70 8 0.8 6124 38.4 14.4 36.5 3657.3 64.0 116.2

80 21 3.4 25294 49.7 18.7 47.9 4797.4 75.4 136.9
90 82 8.5 62598 62.3 23.4 61.2 6123.4 86.2 156.4
95 190 19.9 147516 72.5 27.2 70.9 7097.9 91.9 166.9
5 679 80.1 593122 27.5 10.3 29.1 2910.6 8.1 14.6

Federación Colombiana de municipios

✓ Menos del 1% del territorio del país explica el 70% del recaudo nacional del IPU.
✓ Menos del 20% del territorio del país explica el 95% del recaudo nacional del IPU.
✓ El 70% del valor catastral nacional está en las ciudades capitales de departamento.
✓ Para el 87% de los municipios el recaudo del IPU representa más del 40% de sus ingresos tributarios.

✓ La tarifa media nacional del IPU es del 7.4 * mil. En el 12% de los municipios es superior a ésta cifra.

✓ La tarifa efectiva nacional del IPU (recaudo) en 2000 fue de 5.5 * mil. Para 2001 alcanzó el 5.8 * mil.
Tarifas aplicadas del IPU en los municipios de Colombia

✓ A pesar de que la ley permite

cobrar hasta el 16 por mil, en el
impuesto predial, casi el 80% de los
municipios cobran solo el 4 x mil.

✓ Situación de común ocurrencia

tanto en municipios pequeños como
en ciudades capitales
departamentales importantes.
Tarifas aplicadas del IPU en Medellín
Tarifas aplicadas del IPU en Medellín
Situación catastral en Colombia

Documento CONPES 3881 de 2016

Comportamiento del Índice de Valoración Predial en diferentes ciudades

El IVP es un indicador que el DANE y

el IGAC vienen desarrollando
conjuntamente desde el año 2001,
con el propósito de verificar de
manera directa el comportamiento
de precios de los inmuebles con
destinación residencial.
El IVP permite calcular la variación
porcentual promedio de los precios
de los predios del país (con
excepción de Bogotá), entre dos
períodos de tiempo

Documento CONPES 3881 de 2016

Algunas conclusiones sobre el Catastro y el IPU

✓ Los valores de suelo y construcción en las ciudades tienen comportamientos dinámicos

permanentes.
✓ Los proyectos de actualización catastral y actualización permanente previstos en la Ley,
pretenden capturar e incorporar a la información catastral esas dinámicas
inmobiliarias.
✓ Para mitigar el impacto económico en las comunidad, los municipios pueden ajustar los
esquemas de las tarifas impositivas, analizando, como es apenas obvio, los niveles de
tributación esperados.
✓ No obstante la reacción ciudadana, luego de los procesos masivos de actualizaciones
catastrales, es siempre de rechazo, que aumenta mientras más espaciados en el tiempo
estén estos.
Algunas conclusiones sobre el Catastro y el IPU

✓ Alrededor del 7% de las propiedades se encuentra exento, ya porque se trate de

entidades religiosas o establecimientos sin fines de lucro, entre otros.
✓ Los municipios tienen un potencial tributario importante, cuyo aprovechamiento no
necesariamente requiere de la introducción de grandes ajustes legislativos sobre la
base y las tarifas del impuesto.
✓ Existen serios problemas de gestión y administración tributaria, evasión, corrupción
y violencia.
✓ Una de las claves para mejorar la administración del impuesto radica en la
implantación de un catastro adecuado y un sistema moderno que pueda actualizar
periódicamente el valor de los bienes inmuebles.
Observatorios de Valores Inmobiliarios

Instrumentos administrativos al interior del Catastro encargados del

monitoreo permanente, calle a calle, de la dinámica inmobiliaria
(transacciones reales, negociaciones estatales, avalúos comerciales de
distintas fuentes, ofertas de compraventa y arrendamiento, etc.), de tal
forma que, tabuladas y debidamente georreferenciadas, les permita
proveer la información que identifique, focalice y analice la
transformación económica que se presenta dentro del territorio y
apoye la toma de decisiones en la planificación de las ciudades.
Observatorios de Valores Inmobiliarios. Utilidades

✓ Seguimiento permanente de la dinámica inmobiliaria.

✓ Facilitar análisis prospectivos acerca del comportamiento de los valores de
suelo y edificaciones , tanto nuevas como antiguas.
✓ Coadyuvar mediante la información capturada y procesada relacionada con el
mercado inmobiliario, a la toma de decisiones por parte de la oficina de
Planeación.
✓ Suministrar insumos para la construcción de valores de referencia para el
cálculo de contribuciones por valorización, participaciones en plusvalía, ajuste
de tablas de valor y zonas homogéneas geoeconómicas en los procesos de
conservación y actualización catastral, determinación de los valores del suelo
para el pago de obligaciones urbanísticas.
Hechos urbanísticos en el pasado reciente en Medellín

✓ Crecimiento acelerado y desordenado del proceso de urbanización. Plan Regulador 1951.

✓ Desequilibrio de densidades. 1:7 centro – laderas. Plan Integral de Desarrollo

Metropolitano 1985.

✓ Más de 200 barrios.

✓ Ciudad Formal con planificación y licencias, vías y equipamientos, cumplimiento de los

Planes de Ordenamiento Territorial. Consolidación y Renovación Urbana.

✓ Ciudad Informal poca o nula planificación, expansión hacia laderas con alto riesgo.
Mejoramiento Integral, Legalización y Regularización Urbanística.
Recaudo del Impuesto Predial en Medellín
 IMPACTO ECONÓMICO DE LA ACTUALIZACIÓN
RECAUDO ∆ GOBIERNO CONSERVACIÓN RECAUDO
PERÍODO RECAUDO REAL
ANTERIOR % $ % $ PROYECTADO
Valores en millones de pesos

2004 / 2005 185.713 5,00 9.286 2,00 3.714 198.713 214.370

2005 / 2006 198.713 4,50 8.942 2,00 3.974 211.629 263.555

2006 / 2007 211.629 4,00 8.465 2,00 4.233 224.327 287.100

2007 / 2008 224.327 4,00 8.973 2,00 4.487 237.787 337.705

2008 / 2009 237.787 5,00 11.889 2,00 4.756 254.432 355.091

TOTAL 1.126.888 1.457.821

DIFERENCIA 330.933

En consecuencia, al poner en vigencia las tres fases de la Actualización

Catastral en Medellín, cuya inversión total ascendió a cerca de 8.840
millones de pesos, el recaudo adicional que puede ser imputado al
proyecto por concepto de Impuesto Predial Unificado es superior a
treinta y siete veces el valor invertido.
Hacia una Gestión Catastral eficiente …..

REORGANIZACIÓN MODERNIZACIÓN
ADMINISTRATIVA DE EQUIPOS

GESTIÓN DE
SELECCIÓN Y
INFORMACIÓN
CAPACITACIÓN
CATASTRAL
DEL PERSONAL

CATASTRO
MÓVIL
OBSERVATORIO
INMOBILIARIO DE MEDELLÍN
Hacia una Gestión Catastral eficiente …..

PROCESO DE REGISTRO
NOMENCLATURA FOTOGRÁFICO

MODELOS
ECONOMÉTRICOS ACTUALIZACIÓN IMAGEN
Centros Comerciales SATELITAL

DIGITALIZACIÓN
INFORMACIÓN DE
REGISTRO PROYECTO ICARE -
IPER
Hacia una Gestión Catastral eficiente …..

CATASTRO
CONSERVACIÓN 3D Y 4D
DINÁMICA

FICHAS Y CERTIFICADOS
DIGITALES

ACTUALIZACIÓN
CATASTRAL PERMANENTE

DEPURACIÓN DE LAS
BASES DE
DATOS
Hacia una Gestión Catastral eficiente …..

PROCESO DE PROCESO DE GEODESIA

ESTRATIFICACION
Intercambio de información

SUBSECRETARÍA DE CATASTRO

ADMINISTRACIÓN ADMINISTRACIÓN
GOBIERNO NACIONAL SECTOR PRIVADO
DEPARTAMENTAL MUNICIPAL
En conclusión ……

LOS RESULTADOS Y PRODUCTOS DE

UNA GESTIÓN EFICIENTE, CONVIERTEN
AL CATASTRO EN UNO DE LOS PILARES
FUNDAMENTALES PARA EL
DESARROLLO LOCAL.