TASACIÓN DE LOCAL COMERCIAL CON USUFRUCTO VITALICIO.
PRESENTACIÓN DICTAMEN DE TASACIÓN
PABLO EXEQUIEL MEINERO, Perito Tasador Judicial, M.P. 4585, y 06-0829,
designado a estos fines para tasar la propiedad sito en calle: Remedios de Escalada Nº1340 de
la localidad de Rio Ceballos, pvcia de Córdoba, C.P.5111.
PRINCIPIO DE AVALÚO
La tasación de bienes tiene un objeto único, perfectamente determinado: “Medir el valor de
una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado
tiempo…”(MARIO E. CHANDIAS, Tasación de Inmuebles Urbanos, Alsina Bs. As. 1954) y agrega:
“Que el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado de la misma manera que lo son
sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus propiedades…” “…También se establece que:
“La tasación se realiza a los fines de poder señalar el precio de una cosa, basándose en los
elementos que surgen de ella, en un momento determinado…””…La tasación de los bienes que
constituyen el patrimonio de un sujeto se encuentra ligada a tres aspectos: Técnico, Jurídico y
económico. Si hablamos del aspecto técnico nos referimos a lo metodológico, el que
constituye el análisis de los elementos…si nos referimos a las situaciones normativas sobre los
bienes, cabe agregar que aquello sí o si influye en el valor de los mismos, como en el aspecto
económico, fluctuación de precios, políticas económicas, financiamientos, etc., se diría que es
el aspecto principal en la determinación del precio en la tasación, pero como resultado no son
divergentes, por el contrario son concurrentes y constituyen la base de esta especialidad…”
(IBAÑEZ & TOPALIÁN, elementos de la Tasación, Alveroni, Cba.,1990).
Antes de entrar en materia, diré que fuera de mis apreciaciones personales, he averiguado y
consultado todo antecedente relacionado a la temática presentada, cumplimentando de esta
manera los tres aspectos fundamentales de la tasación: Técnico, Jurídico y Económico.
IDENTIFICACIÓN DE BIEN A TASAR (ASPECTO JURÍDICO)
El inmueble, objeto de la presente tasación se halla empadronado en la Dirección General de
Rentas; como propiedad número 130419488543, NC: 1304400104020050000, con una base
imponible $ 287.742,00. Coincide la identificación de la propiedad con la descripción de la
superficie del terreno 300m2, y superficie edificada; 81m2. Esta propiedad posee Usufructo
Vitalicio a nombre de: Nelida Mabel Franzetti, DNI. Nro: 03.867.834.,de 78 años de edad.-
METODOLOGÍA DE LA TASACIÓN (ASPECTO TÉCNICO)
Para este caso aplicaré el Método Comparativo Directo, el cual consiste en corroborar,
comparar y cotejar la propiedad con antecedentes de venta más cercanos y/o de similares
características y el Método Específico (Ross – Heidecke) donde se utilizan coeficientes
correctivos. Al resultado arribado por todos los métodos se aplica también la técnica de
balance, para ser más exacto en la tarea, previo realizar un riguroso análisis del mercado local
y de tener en cuenta la opinión de colegas inmobiliarios. Por último también aplicaré la Técnica
Empírica, la cual consiste en tener en cuenta dos elementos o factores, a saber: 1) Extrínsecos;
por ejemplo, zona, ubicación, economía, etc. Y 2) Intrínsecos; por ejemplo, Títulos, tipo de
construcción, distribución de los ambientes, estado de conservación, etc.-
CARACTERÍSTICAS DEL BIEN A TASAR.
Aplicación de la Técnica: Método Empírico.
FACTORES EXTRÍNSECOS.
1.-UBICACIÓN: Esta propiedad se encuentra ubicada sobre calle: Remedios De Escalada
Nº1340 de la localidad de Rio Ceballos, pvcia de Córdoba. Entre calles; Mosconi y Santi
Espiritu.-
2.-BARRIO O ZONA: Ubicado al oeste del área central. Es uno de los primeros barrios más
extensos y poblados de la ciudad y forma parte de los barrios tradicionales.-
3.-TIPOS DE USOS: Comercial, Residencial, Industrial.
4.-TRANSPORTE URBANO: Lineas: Cuenta con transporte urbano, taxis y remis.-
6.-SERVICIOS PÚBLICOS: Cuenta con los siguientes servicios públicos: Agua, luz eléctrica,
Recolección de residuos, Transporte, Teléfono, Tv por cable. La calle donde se ubica la
propiedad objeto de la presente Pericia, es de asfalto, con cordón cuneta.-
7.-ECONOMÍA: Se estima en una economía Media a Alta, con despensas, telecentros y
negocios de distinta índole, principalmente sobre calle Remedios de Escalada.-
FACTORES INTRÍNSECOS.
1.-SUPERFICIE CUBIERTA: 81m2.-
2.-SUPERFICIE DEL TERRENO:300m2.-
3.-ESTADO DE CONSERVACIÓN: “2,5” (Necesitando de reparaciones simples)
4.-CATEGORÍA DE CONSTRUCCIÓN: MU YBUENA.-
DESCRIPCIÓN DEL BIEN A TASAR.
Esta propiedad se encuentra sobre calle Remedios de Escalada Nº1340, de la localidad de Rio
Ceballos, pvcia de Córdoba. Está compuesto por: Dos locales comerciales, con pisos de granito,
baño instalado, (inodoro, lavabo con pie y botiquín) persiana de metal y vidriera en el ingreso.
En el patio, cuenta con cochera, de armazón de madera y techo de chapa e ingreso lateral, con
portón de rejas.
CONCLUSIÓN FINAL
El estado de la propiedad es bueno, necesitando de reparaciones sencillas, en cuanto presenta
humedad en algunos sectores de la misma y se han efectuado arreglos en algunas paredes.
Para la propiedad la vida útil es de 90 años y lleva transcurridos 39 años. Luego de las
averiguaciones de antecedentes para establecer su valor por los métodos científicos
correspondientes, determino que: El valor de la nuda propiedad es de pesos: $1.193.597,82.-
Este valor se corrige por el usufructo vitalicio en un 6%., el cual resulta de la diferencia entre la
edad del usufructuario y la vida probable de un usufructo vitalicio, tomando el 70% del valor
de la propiedad. Sin embargo, la técnica explica: Usufructo vitalicio. Su valor se estimará
partiendo del 70% del valor total del bien, cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de
edad, y minorando dicho porcentaje en un 1% por cada año en que se supere dicha edad,
hasta un mínimo del 10% del valor total del bien. Esto es:
1) 89 – 78 = 11% .De lo que resulta:
2) $835.518,474 X 11% = $91.907,032 (VALOR DEL USUFRUCTO)
3) VALOR REAL DE LA PROPIEDAD: $1.101.690,788 (DIFERENCIA ENTRE: VALOR NUDA
PROPIEDAD Y USUFRUCTO)
M y CP: PABLO EXEQUIEL MEINERO
MP. 4585 MP.05-3274 MP.01-2606 MP.06-0829
ANEXOS
1.- FUENTES CONSULTADAS: DIARIO LA VOZ DEL INTERIOR.-
2.- COLEGAS DE LA ZONA.-
3.-FOTOS DEL INMUEBLE.-
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BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA:
-CHANDIAS, MARIO. E: “TASACIONES DE INMUEBLES URBANOS”, Editorial Alsina, Bs. As.1954.-
-GUERRERO, DANTE: “MANUAL DE TASACIONES”, 2 EDICIÓN, Editorial Alsina, Bs. As. 1994.-
- TERUZZI HUGO Y OTROS: “MANUAL INTEGRAL DE TASADOR” …(et.al.)..-1ª ed.-Advocatus
2007.-
-AGUIAR, ARTEMIO DANIEL: “MANUAL DE TASACIÓN INMOBILIARIA”, 6ª edición, ed.-Juris,
2009.-
-LAPA, EDUARDO L.: “MANUAL DEL MARTILLERO PÚBLICO Y DEL CORREDOR”, 14 ed. Bs.As.
Abeledo Perrot, 2009.-
NORMAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN:
-NORMA TTN 1.4
-NORMA TTN 2.2
-NORMA TTN 3.1
-NORMA TTN 4.1
-NORMA TTN 6.3
