INDICE

1. LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y LA IMPORTANCIA DEL

DERECHO URBANISTICO
La función social de la propiedad, es un criterio que delimita el contenido del
derecho de la misma, actuando como regla para la manifestación de los
deberes legales que debería tener un propietario 1. Asimismo, la Corte
Interamericana de Derechos Humanos, mediante Sentencia de excepción
preliminar y fondo de 6 de mayo de 2008 (Caso Salvador Chiriboga vs.
Ecuador), ha precisado que a través de la función social de la propiedad se
garantizan otros derechos fundamentales de gran importancia para la
sociedad, tomando en cuenta que en un entorno democrático se prevalece el
bien común y los intereses colectivos, evitando eliminar los derechos
individuales, los cuales son posibles de ser restringidos por medidas
proporcionales. En ese sentido, la doctrina "social" de la propiedad privada
intenta demostrar que con las limitaciones al derecho de la propiedad, se evita
concebir a éste último como la dimensión exclusiva y excluyente de la voluntad
del titular2.

Además, la función social de la propiedad ubica en el mismo nivel al provecho

individual y al social de la misma, no obstante, ésta última predominará en caso
de conflicto, ya que la riqueza es para el beneficio general y no para proteger a
un grupo pequeño de privilegiados.3

Por ello, para el autor Gonzales Barrón, Gunther “el derecho de propiedad ha
dejado de ser el reino de la voluntad; y hoy se le protege por la función que
cumple, esto es, para asegurar un bienestar individual que produzca bienestar
colectivo, que aumente la productividad, que genere riqueza, que proteja el
medio ambiente, que respete los intereses generales, colectivos y sociales que
están en juego. La propiedad se justifica, no por ser derecho individual, sino
por la función que se le delega en el Estado Social de Derecho y en la
democracia representativa e inclusiva”4.
1
CARRETERO SANCHEZ, S. (1994). La propiedad, Bases sociológicas del concepto en la sociedad
postindustrial (Tesis Doctoral). Universidad Complutense de Madrid. Pág. 124. Recuperado el 10 de
mayo de 2018, en: http://biblioteca.ucm.es/tesis/19911996/S/0/S0003501.pdf
2
GONZALES BARRON, G. (2011). Derecho Urbanístico. Lima, Perú: Jurista Editores E.I.R.L. Pág.84
3
GONZALES BARRON, G. (2011). Derecho Urbanístico. Lima, Perú: Jurista Editores E.I.R.L. Pág.87
4
GONZALES BARRON, G. (2011). Derecho Urbanístico. Lima, Perú: Jurista Editores E.I.R.L. Pág. 238
 Por otro lado, cabe mencionar, que la función social de la propiedad se
presenta en la propiedad predial, puesto que éste último configura uno de los
activos con gran importancia para el desarrollo de diferentes actividades
económicas; así como de servir como sustento sobre el que se sitúa la vivienda
del ser humano.

El alcance del fenómeno social y económico del desarrollo urbano, ha

generado el Derecho urbanístico el cual limita el derecho de los propietarios a
través de actos de planificación y ordenación, por lo que en consecuencia no
será posible que construyan inmuebles en el lugar o con la finalidad que estos
deseen. La mencionada acción de planeamiento se efectúa sobre la base del
Poder Público que organiza un territorio, regulando el uso y desarrollo del suelo
destinado al entorno público y privado.

En consecuencia, según el autor Gonzales Barrón, Gunther “una gran parte de

las limitaciones legales de la propiedad se concentra en el fenómeno del
urbanismo. En efecto, el art.957 C.C., sin antecedentes en nuestros anteriores
códigos, establece que la propiedad predial está sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión de tierras. Esta regulación estuvo
contenida en un diversos Reglamentos de urbanizaciones que se iniciaron en
1924, y actualmente se rige por el Reglamento Nacional de Edificaciones
aprobado por Decreto Supremo N' 01 1-200 6-VIVIENDA, conjuntamente con
la Ley N" 29090, sobre Habilitaciones y Edificaciones, así como la profusa
legislación complementaria, específicamente de carácter municipal, pues la
constitución ha establecido que los Gobiernos Locales tienen la potestad de
actuación en materia de urbanismo. Por su parte, el art. 957 C.C. debe
entenderse, no como la admisión del código a las limitaciones urbanísticas -lo
cual es innecesario, pues las limitaciones a la propiedad tienen sustento en la
propia constitución-, sino como una simple norma de remisión que coordina el
contenido de toda una materia jurídica, prevista en una la ley general pero
influida por las disposiciones de una serie de leyes especiales.”5
2. HABILITACIÓN URBANA
2.1. Definición:

5
GONZALES BARRON, G. (2011). Derecho Urbanístico. Lima, Perú: Jurista Editores E.I.R.L. Pág. 241
Compartimos lo expresado por Gunther6, cuando señala que es un complejo acto por
el cual se concretan los planes urbanos inspirados en el interés público, y no en la
simple maximización de beneficios para el propietario, consistiendo en un proceso
urbano integral.

Por otro lado, el artículo 3.1 de la Ley 29090, modificado por Ley N°29476, da una
definición normativa de carácter procedimental de la habilitación urbana, por la cual se
le considera: “el proceso de convertir un terreno rustico o eriazo en urbano, mediante
la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de
desagüe, de distribución de energía e iluminación pública”.

Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes
de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para
fines de recreación publica, que son áreas de uso público irrestricto; así como para
servicios complementarios, para educación y otros fines, en lotes regulares edificables
que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en
el Registro de Predios correspondiente a la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos.

De expuesto anteriormente, se desprende que a través de este proceso el uso de los

predios rústicos y eriazos es cambiado o modificado con la intención de que sean
utilizados con fines urbanos, por lo que se solicita que el mencionado proyecto tenga
concordancia con las normas en materia urbanística, es decir, relación con el conjunto
de reglamentos que regulan la administración urbana a fin de cumplir con los planes
que toda Municipalidad debe de contar, los cuales son establecidos en el Reglamento
de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, el mismo que fue aprobado
mediante el Decreto Supremo N° 027-2003-VIVIENDA (a. plan de acondicionamiento
territorial; b. plan de desarrollo urbano; c. plan específico y d. plan urbano distrital), así
como los planes viales, el Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la
ubicación de actividades urbanas y el Reglamento Nacional de Edificaciones.

Asimismo, para el autor Castro-Pozo Díaz, Hidelbrando, la habilitación urbana "es el

proceso de urbanización que requiere delimitación de lotes, construcción de vías y
ejecución de servicios públicos sobre terrenos rústicos ubicados en áreas urbanas o
de expansión urbana sujetas al Plan Vial y al Plan de desarrollo de la ciudad (…). Se
considera que estamos en presencia de un complejo acto por el cual se concretan los
6
Gonzales Barron, Gunther. Derecho Urbanístico”. Lima, 2011, p.257.
Planes Urbanos inspirados en el interés público, y no en la simple maximización de
beneficios para el propietario. Es un proceso urbano integral”7

Merece señalar que la habilitación, durante su transcurso, crea un estado de

interinidad entre el estatuto rustico y el urbano. Con total justificación se ha hablado
de fincas “pre-urbanas” como un género especial. En efecto, el titular del suelo goza
normalmente de una serie de facultades propias a las del suelo urbano una vez que se
ha aprobado el proyecto de habilitación, y siempre que se autorice la venta
garantizada de lotes o la construcción simultánea. Entre estas facultades, se
encuentra la posibilidad de abrir hoja registral independiente, obtener licencia de obra,
regularizar la propiedad y las edificaciones, entre otras.
2.2. Clases de Habilitación Urbana
a) Las Habilitaciones Residenciales

Conforme a la norma TH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, este tipo de

habilitaciones urbanas se encuentran destinados primordialmente a la edificación de
viviendas y sobre terrenos calificados con una zonificación a fin. Asimismo, son
aquellas posibles de realizarse en terrenos que se encuentran ubicados en zonas de
expansión urbana, islas rústicas o áreas de playa o campestres. Además, deberán
cumplir con realizar aportes, en áreas de terreno habilitado, o rendir en dinero cuando
no sea posible alcanzar las áreas mínimas requeridas, para cumplir con los fines
establecidos para este tipo de habilitación urbana (i. para recreación pública, ii. para el
ministerio de Educación, iii. para Parques Zonales y iv. para otros fines). Dichos
aportes componen un porcentaje del área bruta descontando las áreas para vías
expresas, arteriales y áreas de reserva para proyectos de carácter provincial o
regional.

a.1) Las habilitaciones residenciales para uso de vivienda o urbanizaciones

Según el artículo 6° de la norma mencionada en el párrafo precedente, son aquellas

que se encuentran “conformadas por lotes para fines de edificaciones para viviendas
unifamiliares y/o multifamiliares, así como de sus servicios públicos complementarios y
el comercio local”.

Asimismo, las urbanizaciones son de diferentes tipos en función a los factores

de densidad máxima permisible, calidad mínima de obras y modalidad de
ejecución. La densidad máxima se establece en la zonificación, y como
7
CASTRO-POZO DÍAZ, Hildebrando (2009) "Los procedimientos urbanísticos. Conceptos de proceso y
procedimiento. Remisión a la materia urbanística”. En: Actualidad Jurídica, Gaceta Jurídica N° 185, Lima.
Pág.215
consecuencia de ella se establecen el área mínima y el frente mínimo de los
lotes.

En función al factor de la densidad, las presentes habilitaciones se agrupan en

seis tipos con las siguientes características:

Por otro lado, las habilitaciones residenciales tienen la siguiente clasificación:

a.1.1) Habilitaciones convencionales o simplemente urbanizaciones,

conforme al artículo 15° de la norma en mención, “son aquellas que
cumplen con la ejecución de las obras minimas según su tipo,
cumpliendo con el procedimiento de recepción de obras, de manera
previa a la venta de lotes”.
a.1.2) Habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones con venta
garantizada, “son aquellas en las que la venta de lotes se realiza de
manera simultanea a la ejecución de obras de habilitación urbana”, ello
conforme al artículo 16° de la norma en mención.
a.1.3) Urbanizaciones Progresivas, de acuedo al artículo 17° de la
norma mencionada, “son aquellas en las que se difiere la ejecución de
las calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecución de las
demás obras mínimas, podrán solicitar la recepción de obras. En caso
las obras no hayan sido concluidas por el habilitador en un plazo de 10
años, la Municipalidad Distrital ejecutará las obras pendientes”.
a.1.4) Urbanizaciones con construcción simultánea, “son aquellas en las
que la edificación de viviendas se realiza de manera simultánea a la
ejecución de obras de habilitación urbana”, ello de conformidad con el
artículo 18° de la mencionada norma.

a.2) Las habilitaciones para uso de vivienda taller

 Este tipo de habilitaciones están compuestas por las viviendas e industria
elemental y complementarias, también de sus servicios públicos
complementarios y comercio local, es decir, aquellos lotes destinados a
edificaciones de uso mixto.

a.3) Las habilitaciones para uso de vivienda tipo club, temporal o vacacional

Son habilitaciones residenciales constituidas por una o más viviendas

agrupadas en condominio con áreas recreativas y sociales de uso común.
Asimismo, es posible que las áreas de propiedad exclusiva se puedan
independizar, estableciendose condominio sobre las áreas destinadas a la
recreación y socialización de uso común, incluyendo el área libre de uso
común.

b) Habilitaciones para uso comercial

Conforme a la Norma Técnica TH.020 del Reglamento Nacional de
Edificaciones, este tipo de habilitaciones se encuentran destinadas
primordialmente a la edificaciónde locales donde existe el comercio de
bienes y/o servicios, y que se realizan sobre terrenos calificados con una
zonificación afin o compatible. Asimismo, es posible que se realicen sobre
terrenos ubicados en sectores de Expansión Urbana o que constituyan islas
rústicas.

Asimismo, este tipo de habilitaciones se encuentra clasificada en lo

siguiente:

b.1) Habilitación para uso comercial exclusivo, están conformadas por lotes
cuyos fines son de edificar locales comerciales. Pueden ser de dos tipos:
- Tipo 1: por lo general, son colindantes y proporcionan servicios a los
sectores residenciales de la ciudad.
- Tipo 2: según la norma en mención, se encuentran conformados por
“aquellas habilitaciones que tienen gran impacto en el desarrollo urbano de
la ciudad, por lo que se debe efectuar estudios de impacto ambienttal y/o
vial, que determinen las caracteristicas que debe tener las vías
circundantes”.
 b.2) Habilitación comercial y para otro uso (mixto), son aquellas
constituidas por lotes que tienen por finalidad la edificación comercial y
usos compatibles o afines como vivienda, vivienda-taller o industria.

c) Habilitaciones para uso industrial

De conformidad con la Norma TH.030 del Reglamento Nacional de
Edificaciones, este tipo de habilitaciones se encuentran destinadas
fundamentalmente a la edificación de locales dedicados a la industria y
sobre aquellos terrenos con zonificación compatible. Estas habilitaciones
pueden ser de diferentes tipos en función a tres factores: usos permisibles,
la calidad mínima de obras y la modalidad de ejecución.

En función al factor respecto a los usos permisibles, las presentes

habilitaciones pueden clasificarse de la siguiente manera:

- Tipo 1: Corresponden a una actividad industrial no molesta ni peligrosa.

- Tipo 2: Actividad industrial no molesta ni peligrosa, orientada al área de
mercado local y la infraestructura vial urbana.
- Tipo 3: Actividad industrial que conforman concentraciones con utilización de
gran volumen de materia prima orientada hacia la infraestructura vial regional,
producción a gran escala.
- Tipo 4: Actividad industrial de proceso básico a gran escala, de gran
dimensión económica, orientado hacia la infraestructura regional y los grandes
mercados.

d) Habilitaciones para usos especiales

 Conforme a la Norma Técnica TH.040, este tipo de habilitaciones, son aquellas
destinadas a la edificación de locales educativos, religiosos, de salud,
institucionales, deportivos, recreacionales y campos feriales. Asimismo, se
realizan en terrenos que se encuentran situados en zonas de expansión urbana
o islas rústicas, sin perjuicio que también son permitidas en las áreas urbanas.
2.3. Principios que rigen las Habilitaciones Urbanas
De acuerdo con la Ley 29090 y sus modificaciones, los procedimientos
administrativos respecto a las habilitaciones urbanas, se encuentran sujetas a
los siguientes principios:

a. Principio de Unidad:

Este principio está referido a que las normas deberán de ser coherentes con el
ordenamiento jurídico, de tal forma que se integren armónicamente evitando
contradicciones. Cabe señalar, que en caso que se presenten discrepancias
entre dicha Ley y alguna otra norma referida a los procedimientos
administrativos regulados en aquella, el orden de prelación para su aplicación
es:

 a.1) La Ley Nº 29090.

 a.2) Los reglamentos de la Ley Nº 29090.

a.3) Las normas de carácter nacional.

 a.4) Las normas de carácter local provincial.

a.5) Las normas de carácter local distrital.

b. Principio de Transparencia:

Este principio se refiere a que las normas deben ser explícitas y públicas para
aquellos sujetos que se encuentren inmersos en los procedimientos contenidos en
la mencionada Ley.

c. Principio de Participación:
 El presente principio está referido a la colaboración en conjunto del Gobierno
Nacional, local y de las organizaciones representativas de los profesionales y
de las actividades vinculadas a la mencionada Ley.

d. Principio de Subordinación.

Este principio establece que en los procedimientos de habilitación urbana y de

edificación es primordial el interés general sobre el interés particular, a fin de
lograr un desarrollo urbano armónico.

2.4. El Procedimiento actual de habilitación Urbana: Definición y etapas

El procedimiento administrativo de habilitación urbana se encuentra previsto en la
Ley N° 29090 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 024-2008-
VIVIENDA; según dicho dispositivo normativo, el proceso de habilitación urbana se
desarrolla en dos etapas: aprobación del proyecto y recepción de las obras. Por el
primero, se autoriza el modelo de habilitación con su respectivo gráfico, así como
el inicio de las obras. La aprobación se materializa en un plano de manzanas y
lotes, conjuntamente con las áreas públicas, las viales y aportes para distintos
fines. Por el segundo, se da por concluida la ejecución de las obras de
habilitaciones según el proyecto, o con el replanteo correspondiente, con lo cual se
tiene por consolidada la situación jurídica independiente de cada uno de los lotes
resultantes, y la transferencia al dominio público o a las entidades respectivas de
las áreas públicas y otros aportes.

Asimismo, la referida normativa, permite que en todo procedimiento de habilitación

urbana se pueda solicitar la autorización de ejecución de obras con construcción
simultánea
2.4.1. Etapas.-
a) Aprobación del proyecto.- En la etapa de aprobación de la habilitación urbana,
la cual tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad técnica de su
proyecto y las condiciones urbanísticas que debe respetar, los lotes que la
conforman aún no tienen existencia jurídica, ARATA SOLIS8 indica que lo que
existe es un predio matriz que está siendo objeto de un proceso de
transformación a urbano o de reurbanización, de forma tal que la titulación de
dicho predio y, en particular, la publicidad registral que pueda existir respecto al

8
ARATA SOLIS, Moisés. "Los procesos de habilitación en el nuevo Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios". Véase en: Fuero Registral, Año III, Número 4, editado por SUNARP, Lima 2004, pág.
27.
 mismo, aún no hacen referencia a los lotes sino, en el mejor de los casos, a los
futuros lotes de dicha habilitación.
b) Recepción de las obras.- Una vez concluidas las obras de habilitación urbana,
quien las ejecuto debe solicitar la recepción de las mismas ante la
Municipalidad que otorgó la licencia presentando los requisitos necesarios.
La municipalidad debe efectuar la inspección de las obras ejecutadas y emitir el
informe respectivo; asimismo, debe verificar que las obras ejecutadas
correspondan al plano de trazado y lotización de la licencia de habilitación
urbana otorgada o, de ser el caso, a los planos de replanteo; de estar
conformes con las obras recepcionadas debe emitir la resolución, la que
autoriza la inscripción registral. La recepción de obras puede tramitarse a
través del procedimiento de recepción de obras sin variaciones y recepción de
obras con variaciones.
La recepción de obras sin variaciones procede siempre que las obras de
habilitación urbana se hayan ejecutado conforme a los planos aprobados. En
este supuesto, se emite la resolución municipal que constituye la recepción de
obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción registral. Caso contrario,
si en la inspección se constatan variaciones que impliquen disminución de las
áreas del cuadro de aportes que hayan sido autorizadas en la licencia de
habilitación urbana o altere la afectación de vías establecidas en el plan
urbano, la Municipalidad declara la improcedencia de lo solicitado, y de ser el
caso, dispone las acciones administrativas e incluso judiciales.

La recepción de obras con variaciones procede cuando existan modificaciones

al proyecto de habilitación urbana pero que no disminuyan las áreas del cuadro
de aportes, con las cuales fue autorizada la licencia de habilitación urbana,
salvo que por razones de rectificación de áreas y linderos se reduzcan las
áreas materia de los aportes, pero se respeten los porcentajes aplicables. En
estos casos la Municipalidad efectúa la inspección de las obras ejecutadas
emitiendo el informe respectivo; del mismo modo, constata que las obras
ejecutadas correspondan a los planos de replanteo presentados y realiza la
correspondiente verificación.

En caso de ser conforme la verificación, la Municipalidad expide la resolución y

sella los planos de replanteo correspondientes. Este acto constituye la
recepción de obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción registral.
 En el supuesto de que se detecten variaciones que impliquen modificaciones
sustanciales, generando la disminución de las áreas del cuadro de aportes con
las cuales fue autorizada la licencia de habilitación urbana, la Municipalidad
deberá declarar la improcedencia de lo solicitado, y de ser el caso, orientar las
acciones administrativas y/o judiciales pertinentes.

2.5. Modalidades de Aprobación y requisitos del procedimiento de Licencia

de Habilitación urbana
Del mismo modo, la Ley Nº 29090 regula tres modalidades a través de las
cuales se puede obtener la habilitación, consistiendo en:

1. Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables,

para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente,
del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la Ley N°
29090.
El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación
respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras.
Podrán acogerse a esta modalidad las habilitaciones urbanas:
a) Las unidades prediales no mayores de cinco hectáreas que constituyan islas
rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando el lote no se encuentre
afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b) Los predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con
anterioridad.

2. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores

urbanos o comisiones técnicas, para la cual solo se requiere la presentación,
ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los
requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva
licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se
podrán iniciar las obras.
Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas:

a) Que se vayan a ejecutar por etapas con sujeción a un planeamiento integral.

b) Con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.

c) Con construcción simultánea de viviendas en las que el número,

dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el
proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
3. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica. El
trámite se inicia con el ingreso de los requisitos, establecidos para esta
modalidad, a la municipalidad de la jurisdicción, la que, luego de ser
cancelados los derechos de trámite y de revisión, convocará a la comisión
técnica, en un plazo no mayor a cinco días útiles. La comisión dispondrá de 45
días útiles, para la evaluación correspondiente.

Se sujetan a esta modalidad de las habilitaciones urbanas:

a) Los predios que no colinden con áreas urbanas o que dichas áreas aledañas
cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por
tanto, la habilitación urbana del predio requiera de la formulación de un
planeamiento integral.

b) Los predios que colinden con zonas arqueológicas, inmuebles previamente

declarados como bienes culturales, o con áreas naturales protegidas.

c) Para fines industriales, comerciales o usos especiales.

2.5.1. Habilitaciones urbanas con construcción simultánea

En cualquiera de las modalidades de habilitación urbana se podrá solicitar la
autorización de ejecución de obras de habilitación urbana con construcción
simultánea.

Según el artículo 21 de la Ley N° 29090 existen cuatro tipos de estas

habilitaciones:

a. Habilitaciones urbanas que cumplen los requisitos de densidades, áreas y

dimensiones de lotes normativos, establecidos en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.

En estas se podrán incluir la autorización para suscribir contratos de venta

garantizada de lotes. En este caso los adquirientes de lotes podrán solicitar
licencia de edificación. Una vez obtenida esta, procederán a la construcción, de
manera simultánea con el avance de las obras de habilitación urbana. En estas
habilitaciones no se podrán efectuar modificaciones a los proyectos cuya
licencia de habilitación urbana incluyó la autorización para suscribir contratos
de venta garantizada.

Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, en las

que el número, dimensiones de lotes por habilitar y tipo de viviendas a edificar
se defina en el proyecto, cuya finalidad sea la venta de viviendas edificadas, de
 acuerdo con los planos de arquitectura que se autorizaron en conjunto con la
habilitación urbana.

En este caso la licencia de edificación podrá ser solicitada por el propio

habilitador urbano o por quien tenga el derecho correspondiente, y obtenida
esta, procederá a edificar de manera simultánea con el avance de las obras de
habilitación urbana.

c. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas,

destinadas a vivienda temporal o vacacional, en las que los contratos de venta
de áreas de propiedad exclusiva deben incluir el tipo de vivienda a ser
ejecutada, de conformidad con los planos de arquitectura que se autorizaron en
conjunto con la habilitación urbana.

La licencia de edificación podrá ser solicitada por los adquirientes de las áreas
de propiedad exclusiva o por el propio habilitador urbano. Obtenida estas
procederán a edificar de manera simultánea con el avance de las obras de
habilitación urbana.

d. Las habilitaciones urbanas para fines no residenciales donde el propio

habilitador o los adquirientes de lotes podrán solicitar licencia de edificación.

Obtenida estas procederán a edificar de manera simultánea con el avance de

las obras de habilitación urbana.

La norma prohíbe la venta de lotes para fines de autoconstrucción y/o

autogestión.

2.6. Formalidades de los expedientes de habilitaciones urbanas y

edificaciones
2.7. Regularización de habilitaciones urbanas
La municipalidad distrital o provincial, según corresponda, mediante resolución
podrá aprobar en vía de regularización las habilitaciones urbanas ejecutadas
con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 29090 y, de ser el caso, la recepción
de las obras. Solo podrán ser regularizadas las habilitaciones ejecutadas hasta
el 25 de septiembre de 2007, debiendo acreditarse ello con documento de
fecha cierta.

Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitación urbana
aprobada, podrán solicitar la aprobación de ella, siempre que la edificación
cuente con cimientos, muros, techos y un área no menor a 25 m²; asimismo, la
 edificación deberá estar asentada, como mínimo, en el 50% del área total del
terreno.

Cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 39 del Reglamento de la

Ley Nº 29090 y efectuada la verificación técnica, la municipalidad emitirá la
liquidación de los derechos respectivos dentro de los dos días hábiles
siguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitirá la
resolución de aprobación dentro de los tres días hábiles siguientes, la que
tendrá mérito para su inscripción en el Registro de Predios.

2.8. Habilitación urbana de oficio

Es un procedimiento administrativo especial a través del cual las municipalidades
declaran de oficio la habilitación urbana de los predios matrices que registralmente
están calificados como rústicos y que se ubican en zonas urbanas consolidadas
que cuentan con edificaciones permanentes destinadas a vivienda o
complementarias a dicho uso, erigidas de albañilería y concreto o adobe, con un
área no menor de 25m2 y servicios públicos domiciliarios de agua potable,
desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, no está sujeta a
efectuar aportes reglamentarios para las entidades beneficiadas ni a cobros por
derecho de tramitación. La ocupación del terreno matriz debe ser resultado de un
contrato privado de compraventa suscrito por el titular registral.
Su procedencia se encuentra sujeta a las siguientes condiciones:
- El predio a habilitar de oficio debe ser un predio matriz, es decir, debe ser una
unidad inmobiliaria independiente y a la vez debe estar inscrito ante los
Registros Públicos como predio rustico.
- Debe ubicarse en una zona urbana consolidada, la que está constituida por
predios que cuentan con servicios públicos domiciliarios instalados, pistas,
veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe o alcantarillado y
servicios de alumbrado público. El nivel de consolidación del predio materia de
habilitación corresponde al 90% del total de su área útil.
- Debe contar con edificaciones de carácter permanente, cuyo destino es
albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
3. LICENCIA DE HABILITACIÓN
3.1. Definición.-
En el ámbito doctrinal, nuestro sector está dividido, algunos autores consideran a la
licencia una concesión; mientras otros aluden que es una autorización administrativa.
Para nuestro país, la licencia consiste en una autorización otorgada por una entidad
administrativa, que se encarga de verificar el cumplimiento de los requisitos formales y
dentro del ámbito de la normativa urbanística y de los Planes de Desarrollo Urbano,
esta se otorga con la finalidad de poder facilitar y promover la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, Gunther9 es oportuno en señalar que si en nuestro país se considera a la
licencia una autorización, entonces, la facultad de urbanizar no debería corresponder
en forma natural al domino, sino, otorgada mediante una concesión por parte del
Gobierno Local en el entendido que esa potestad tiene origen estatal, pero por
determinadas razones de oportunidad y conveniencia debe ser objeto de delegación a
un privado.

Según el Decreto Supremo N° 011-2017 – Vivienda, Decreto Supremo que aprueba el

Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencia de Edificación, Ley N°
29090 en su Titulo I, Capitulo I, Artículo 3 la define como:

“La licencia es un acto administrativo emitido por la Municipalidad mediante el

cual se autoriza la ejecución de una obra de habilitación urbana y/o de
edificación prevista en la ley''

Para el otorgamiento de la autorización de las licencias nuestra Normativa establece la

regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las
licencias de habilitación urbana y edificación; en esa línea de sentido, las entidades
encargadas cumplen la función de supervisión, fiscalización y efectúan seguimientos
de los proyectos ejecutados de tal forma que estos proyectos inmobiliarios garanticen
la seguridad privada y pública.

Los Revisores Urbanos son los profesionales encargados de otorgar las licencias,
quienes verifican los proyectos de habilitación urbana o edificaciones referentes al
predio del cual se está pidiendo la licencia.

El Reglamento Nacional de Edificaciones, emite el informe técnico de su especialidad

para la obtención de las licencias de habilitación o edificación.

En mérito a nuestro Reglamento, las licencias son otorgadas por las Municipalidades
provinciales, ya que son competentes en materias de ‘’zonificación, urbanismo y
acondicionamiento territorial’’ (art. 195, inciso 6, Constitución de 1993). Por esta razón
afirmamos que las Municipalidades distritales tienen competencia exclusiva para que
otorguen las licencias de habilitaciones urbanas, según La Ley N° 27972, Orgánica de
Municipalidades.

9
259
Particularmente, es pertinente citar el art. 4.9 de la Ley 29090, modificado por la Ley
29476, cuyo tenor literal indica: "Las municipalidades distritales, en el ámbito de su
jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima,
en el ámbito del cercado, tienen competencia para la aprobación de proyectos de
habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley N°
27972, Ley Orgánica de Municipalidades". La municipalidad distrital emite la resolución
en mérito de la verificación que realiza la Comisión Técnica Distrital (art. 9.1.a Dec.
Sup. 024-2008-VIVIENDA); mientras que la municipalidad provincial solo puede actuar
por vía de recurso de apelación formulado contra lo resuelto por las municipalidades
distritales, para lo cual resulta vinculante el dictamen de la Comisión Técnica
Provincial (art. 9.2.b Dec. Sup. 024-ZO0B-VIVIENDA).

El art. 3 del Decreto Sup. 024-2008-VIVIENDA señala que los sujetos legitimados para
solicitar una licencia de habilitación son el propietario, usufructuario, superficiario,
concesionario, titular de servidumbre o afectación en uso, o cualquier otro derecho que
otorgue las facultades expresas o implícitas de modificar el uso original del suelo, de
rústico o eriazo, y convertirlo en urbano. Esta solución es correcta, pues en caso
contrario estos derechos serían meramente ilusorios, por cuanto necesitarían el
consentimiento adicional del propietario, lo cual resulta contradictorio si tenemos en
cuenta que se trata de titularidades que gozan del carácter "real", por el cual se ejerce
un poder directo e inmediato sobre el bien, sin necesidad de cooperación o
consentimiento del propietario.

3.2. Características.-
El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y/o Licencia de Edificación en su
Artículo 3, señala las características propias de las licencias:

 Primero nos dice que la licencia de habilitación urbana y/o edificación es

otorgada de acuerdo a la documentación técnica aprobada, es decir se tiene
que presentar una serie de requisitos para que pueda ser otorgada, y que para
que se le conceda la licencia se tiene que pagar una tasa como concepto de la
licencia.

 La licencia de habilitación urbana y/o Licencia de Edificación tiene una vigencia

de treinta y seis (36) meses, que son contados a partir de la fecha de la
emisión de licencia y son prorrogables por doce (12) meses calendarios pero
como por única vez, se solicita la prorroga dentro de los treinta (30) días
 calendarios, días anteriores al vencimiento de la licencia, se indica el número
del expediente o el de la resolución, la prorroga se emite dentro de los tres (03)
días hábiles de solicitada.

 Para obtener la licencia de Edificación, se tiene que acreditar que el predio

cumple con el proyecto de habilitación urbana ya aprobado. La inscripción
registral individualizada de un predio urbano es requisito indispensable para el
otorgamiento de la conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.

 Para que se dé inicio a la ejecución de la obra o el proyecto inmobiliario

autorizado con las licencias de Habilitación Urbana y/o de Edificación, el
administrado debe presentar el Anexo H, que más adelante se indicara que es
lo que comprende, de acuerdo con el procedimiento establecido por el
Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica – RVAT.

 La licencia recae sobre el predio, y no se otorga en beneficio del sujeto, por lo

que en caso de enajenación la licencia sigue surtiendo todos sus efectos (art.
12" Ley 29090).

 La licencia de habilitación tiene una vigencia de 36 meses, prorrogable por 12

meses adicionales por única vez. La prórroga se solicita treinta días antes al
vencimiento de la licencia, sin ningún costo adicional.

 El inicio de la licencia se computa, en todas las modalidades incluyendo en las

de evaluación previa, con el ingreso del expediente a Ia municipalidad
respectiva (art. 11, segundo párrafo, Ley 29090).

3.3. Efectos de la licencia.-

10
Según Gunther Gonzales Barron ''La licencia constituye una autorización de la
autoridad municipal para iniciar la obra de habilitación luego de haberse aprobado un
proyecto. El principal efecto de la misma es otorgar seguridad jurídica al titular de la
licencia, a quien no le afectaran los cambios normativos o de zonificación sucesivos.
Es decir, aun cuando se produzcan modificaciones, el titular de la licencia puede
ampararse en ella para iniciar o proseguir la ejecución de las obras tal como estaban
delineadas en el proyecto.''

10
GONZALES BARRON, Gunther Hernán. ‘’Derecho Urbanístico’’ Efectos de la Licencia, Jurista Editores,
Mayo 2011, pág. 261
El art. 12. de la Ley 29090 indica que la licencia determina la adquisición de la facultad
de habilitación, en los términos y condiciones expresados en la propia licencia. Así lo
señala también el art. 5º del Dec. Supremo 024-2008.

Teniendo como referente a Gunther podemos entender que el efecto principal de la

licencia va directamente hacia el administrado y/o el titular, quien recibirá seguridad
jurídica para con los cambios que se van a realizar, ya que habrá una entidad
administrativa encargada de supervisar, fiscalizar y realizar un seguimiento al proyecto
que se le otorgó la licencia.

De modo tal que la licencia al otorgar seguridad al titular, a su vez está autorizando
una obra y una inversión, y no solo a otorgar el certificado de zonificación que
determina a constatar una situación jurídica del predio materia de la licencia, sobre el
cual no existe ningún derecho sin antes obtener la licencia de habilitación urbana y/o
edificación, ya que al ser otorgada se adquiere la autorización oficial para poder
habilitar y es en donde se adquiere un derecho de protección y esto genera seguridad
al titular y/o administrado.

Por tanto, ''en cuanto actos favorables que son las licencias están amparadas por el
principio general de irrevocabilidad de los actos declarativos de derechos, por lo que la
administración que las otorga no tiene posibilidad de volver sobre ellas sino en los
casos y por los procedimientos que el ordenamiento establece específicamente a
estos efectos'' 11

Resulta relevante señalar, en relación a la supuesta irrevocabilidad de las licencias

propugnada por el art. 11, cuarto párrafo, de la Ley 29090, que el carácter irrevocable
de la licencia no es absoluto, pues nuestro propio ordenamiento contempla la potestad
anulatoria de oficio por parte de la Administración Pública, siempre que el acto se
encuentre afectado por alguna causal de nulidad esencial e insubsanable prevista en
el art. 10 de la Ley 27444 y que, además, se agravie al interés público (art. 202.1" Ley
27444). En todo caso, la potestad anulatoria prescribe al año desde que el acto ha
quedado consentido (art. 202.3" Ley 2744412471), transcurrido el cual solo queda
demandar la nulidad ante el Poder Judicial mediante proceso contencioso
administrativo, siempre que la demanda se interponga dentro de los dos años
siguientes a contar desde que prescribió la facultad para declarar la nulidad en sede
administrativa (art.202.4 de la Ley 27444).

11
GONZALES BARRON, Gunther Hernán. ‘’Derecho Urbanístico’’ Efectos de la Licencia, Jurista Editores,
Mayo 2011, pág. 261-262
El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y/o Licencia de Edificación en su
Artículo 3.4, prescribe que:

 El otorgamiento de la Licencia, nos entrega derechos de construcción en el

predio, habilitando o edificando en los términos y condiciones otorgadas en la
misma licencia.
 La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno
acerca de la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto
de ella.
 Las licencias recaen en uno o más predios y producen todos sus efectos, aun
cuando sean enajenados.
 En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas se puede presentar un
proyecto integral cuyo plazo de aprobación tiene una vigencia de diez (10)
años, dentro de los cuales se puede solicitar para cada etapa la Licencia de
Habilitación Urbana, de Edificación, la Recepción de Obras, así como la
Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, teniendo cada uno de
estos documentos una vigencia de treinta y seis (36) meses.
 Vale acotar que la expedición de la licencia no conlleva pronunciamiento sobre
la titularidad del predio (art. 12 Ley 29090).

3.4. Revalidación de la Licencia

De igual forma el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y/o Licencia

de Edificación en su Artículo 4, nos habla de la Revalidación de Licencias.

Cuando vence el plazo de vigencia de la Licencia de Habilitación Urbana y/o

Edificación, el administrado tiene la opción de poder revalidar su Licencia por
única vez y solo se le puede revalidar por el mismo plazo que le fue otorgada.

Solo se le puede otorgar la revalidación cuando exista un progreso o un avance

de la obra autorizada, no considerando las obras preliminares que han sido
constatados por Municipalidad luego de la presentación de la solicitud de la
revalidación. La modificación que presenta el avance puede ser no sustancial.

El trámite de revalidación es el siguiente:

 El administrado solicita a la Municipalidad del predio materia de Licencia, la

revalidación de la Licencia de Habilitación Urbana y/o Edificación.
 Debe consignar en la Solicitud, información solo en las secciones del
Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU o el formulario Único de
Edificación – FUE, cualquiera de los dos correspondiente según la Licencia que
se otorgó.
 La solicitud se ingresa y la respuesta o el otorgamiento de la revalidación es
dentro de diez (10) días hábiles de presentada la solicitud.
4. INSCRIPCIÓN

El art. 10.4 último párrafo de la Ley 29090 establece que la recepción de obras de
la habilitación urbana es propiamente el acto inscribible en el registro, lo cual no
solo implica el cambio de estatuto jurídico del suelo, sino además la
reconformación de la superficie, pues normalmente se producirá la
independización de los lotes resultantes.

De conformidad con el artículo 20 de la Ley N°29090, el formulario único

presentado con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo
de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de
obras, debidamente sellados por las Municipalidad, son los documentos que en
conjunto dan merito a la inscripción registral de la habilitación urbana y la
inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.

El art. 10.4, de la Ley 29090, modificada por Ley 29746, establece que: "Sin
embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad puede
ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor".

Por otro lado, la inscripción del proyecto, con carácter de anotación preventiva, no
da lugar a la pre-independización de los lotes (art. 36 Dec. Sup. 024-2008). Sin
embargo, este efecto sí opera cuando existe autorización para la venta garantizada
de los lotes en el caso de la Modalidad C con intervención de revisor urbano ( o si
se dispone la libre disponibilidad de cada uno de los lotes, lo que es concordante
con el art. 10.4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29746.

La pre-independización tiene como finalidad permitir el tráfico jurídico

individualizado de cada uno de los lotes que resulten luego de culminada la
habilitación. Por tal motivo, se anotarán en esas partidas los contratos de venta
garantizada y los demás actos de disposición siempre que en el acto jurídico
conste el porcentaje de participación en el terreno matriz que tendría el comprador
si es que la habilitación se frustra en determinado plazo. Esta última exigencia
proviene de la interpretación lógica, pues no sería admisible que un comprador
anotante finalmente se quede sin
nada, e incluso fuera del terreno matriz.

En ese entendido, la inscripción del proyecto, por sí solo, no da lugar a la

preindependización de los lotes resultantes (art. 36.3 Dec. Sup. 024-2008). Es el
caso de la inscripción a solicitud del promotor "bajo su responsabilidad".

Así las cosas, la pre-independización requiere las resoluciones de habilitación con

construcción simultánea y venta garantizada (art. 10.4 Ley 29090, modificada por
Ley 29746), para lo cual se requiere acudir a la modalidad C. Según, la norma
técnica-registral, el asiento debe expresar "la autorización de venta garantizada"
(art. 31-E Adecuación), lo que no necesita constar de resolución expresa, sino
basta el cargo de la solicitud cuando se opta por la aprobación de los revisores
urbanos; o incluso puede ser suficiente el silencio positivo cuando se opte por
acudir a la Comisión Técnica.

La inscripción del proyecto, con la pre-independización de los lotes, tiene una

vigencia de 36 meses, prorrogables por 12 meses adicionales, y por única vez. La
prórroga se solicita dentro de los 30 días anteriores al vencimiento de la licencia.
Sin embargo, cuando se trate de una licencia por etapas, el plazo de vigencia es l0
años (art. 11 Ley 29090, modificado por Ley 29746). "El asiento de anotación
preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la
licencia de habilitación previsto en el artículo 11 de la Ley N' 29090" (art. 31-E in
fine, Adecuación). Por su parte, "Las partidas pre independizadas y las
anotaciones preventivas extendidas en ellas se mantendrán vigentes hasta la
caducidad del asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana".

Por otra parte, la inscripción del proyecto de habilitación se realiza en mérito del
cargo del formulario único con sello de recepción y número de expediente
asignado, planos de ubicación, trazado y lotización memoria descriptiva (art. 31-D
Adecuación). Esta norma está pensada para la modalidad C con revisor urbano;
aunque la actual redacción del art. 10.4 de la ley 29090, modificada por ley 29746,
permite que todas las otras modalidades sean objeto de este tipo de inscripción.
Por tanto, la norma reglamentaria debe entenderse complementada en el sentido
que en cualquiera de los otros casos se presentará el título inscribible según la
 modalidad, ya sea la resolución aprobatoria, la solicitud con la declaración de
silencio positivo o la simple solicitud cuando se trate de evaluación automática.

4.1. Inscripción de recepción de obras.-

Se realiza en virtud del Formulario Único con la resolución de aprobación de la
recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de trazado y
lotización, la memoria descriptiva, debidamente sellados por la Municipalidad, son
los documentos que dan mérito a la inscripción en el registro de la culminación del
procedimiento de habilitación, así como de la independización de los predios
generados en ese proceso (art.20 Ley 29090). La norma reglamentaria agrega que
no se podrá exigir mayores requisitos a los antes señalados (art. 36.3 Dec. Sup.
024-2008, modificado por el Dec. Sup. 003-2010-VIVIENDA).

La inscripción de la recepción de obras da lugar a que el registrador deba

independizar los lotes resultantes de la habilitación, y siempre que no se hubieran
individualizado con anterioridad; por ejemplo, cuando el proyecto se aprobó
conjuntamente con la autorización para venta garantizada de lotes (art. 31-G in
fine, Adecuación del Reglamento de Inscripciones a la Ley 29090).

Llama poderosamente nuestra atención la problemática planteada por Gunther12,

cuando indica:

“Un caso particular, pero no infrecuente, se da cuando la resolución de

recepción de obras varía las dimensiones físicas de los lotes pre-
independizados, y el predio ya se encuentra transferido a terceros, ante lo
cual se inscribirá igualmente la recepción de obras, pues ésta es una
anotación preventiva con efectos retroactivos. Por tal razón, los terceros
adquirentes de un lote modificado sufren naturalmente la oponibilidad que se
deriva de la anotación, ya que en realidad se está disponiendo de un bien en
transformación (proceso administrativo) de conocimiento general a través de
la publicidad.
En tal sentido, todos los compradores de lotes de una habilitación a medias, o
simplemente no ejecutada, sufren el riesgo del replanteo (art. 31-| de la
Adecuación del Reglamento de Inscripciones a la Ley 29090). La norma
reglamentaria prevé un caso distinto: el replanteo de la urbanización que da
lugar a la exclusión de ciertos lotes. Aquí, la misma norma exige el
consentimiento de los titulares, lo que no parece justificado a tenor de la

12
Pp. 282,283.
 eficacia publicitaria que se consigue con la anotación del procedimiento de
habilitación y la consiguiente sujeción de los administrados a las resultas del
proceso administrativo.
Por lo demás, aun en el caso que la habilitación no se lleve al registro, los
compradores no podrían ampararse en el principio de inoponibilidad de los
títulos no-inscritos, por la simple razón que todos los propietarios quedan
sujetos a las limitaciones urbanísticas y a los procedimientos de habilitación
por cuanto se trata de restricciones legales del dominio, cuya eficacia afecta a
todos con publicidad, o sin ella (art. 957 CC).”

En ese sentido, la Sala Transitoria del Tribunal Registral ha manifestado lo

siguiente:
- En tanto no concluya el proceso de habilitación, los lotes que conforman el
proyecto aún no existen jurídicamente y sólo tienen la condición de bienes
futuros, las relaciones jurídicas que tengan por objeto dichos bienes, tales
como la compraventa, sólo generan efectos obligacionales, pues la
transferencia de dominio a favor de los interesados sólo se efectuará cuando
concluya el proceso de habilitación urbana y, en consecuencia, los lotes ya
existan, pues sólo en ese momento pueden ser objeto de derechos reales.
- Como consecuencia lógica de la inexistencia jurídica de los lotes de la
habilitación en proceso la existencia de dichos lotes, una vez concluido el
proceso de habilitación, no está sujeta necesariamente a mantener el área,
linderos y medidas perimétricas proyectadas sino, pueden replantearse como
consecuencia de la ejecución de las obras de habilitación (La ejecución de las
obras de habilitación se realiza en el contexto de un proyecto aprobado por la
Municipalidad, que luego de ejecutado es recepcionado por la misma entidad.

- Tanto la aprobación como la recepción de obras está sujeta a la, normativa y

planeamiento urbanístico vigentes, los que establecen una serie de
limitaciones y restricciones que los propietarios del predio habilitado deben
respetar); y, en tal caso, al inscribir la recepción de obras en el Registro debe
también modificarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes
independizados, para lo cual no es necesaria la conformidad de los terceros
titulares de dichos lotes, salvo que el lote hubiera sido excluido. En ese
sentido, el articulo 31 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, prescribe: "Cuando en Ia resolución de recepción de obras se varíe
el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes preindependizados cuyo
 dominio se encuentre anotado a favor de terceros, el Registrador procederá a
inscribir la recepción de obras, modificando dichos datos en Ia partida
correspondiente a cada lote, salvo que como consecuencia del replanteo de
la Iotización se hubiese reducido la cantidad de lotes del área útil de la
habilitación, en cuyo caso se requerirá el consentimiento de los titulares con
derechos anotados sobre los lotes excluidos como consecuencia de Ia
reducción. Inscrita Ia recepción de obras, se procederá al cierre de las
partidas abiertas para tales lotes".
- En el caso materia de comentario se solicitó la inscripción de la recepción de
obras de Ia habilitación urbana tipo progresivo para uso residencial de baja
densidad semi-rústico sobre el lote denominado Urbanización Rincón de La
Planicie - Parcela"C", ubicado en el Distrito de La Molina e inscrito en la Ficha
No 250599 continuada en Partida 11067991 del Registro de Predios de Lima.
La registradora observó el título, entre otros, porque los lotes 10 y 1l de la
manzana E, que fueron independizados sin haberse hecho constar su
condición de independización preventiva, han sido objeto de reducción por
efecto del replanteo producto de Ia recepción de obras, razón por la cual
exige consentimiento de los nuevos propietarios de dichos lotes, así como del
acreedor hipotecario.
- Por último, el criterio de la Sala, fue revocar el segundo extremo de la
observación, pues, los terceros adquirieron los lotes y sus derechos respecto
de una habilitación urbana en trámite, estado de la habilitación que si bien no
constaba en las partidas independizadas sí lo estaba en la partida matriz. En
efecto, en el asiento B-2 de la partida matriz (Ficha N' 250599 continuado en
Partida 1106799l) consta la anotación preventiva de la aprobación de los
proyectos de trazado y lotización de la habilitación urbana, anotación que en
virtud de la presunción absoluta contenida en el artículo 2012 del Código Civil,
se presume conocida por todos sin admitir prueba en contrario, sin no puede
ser desvirtuada por la falta de constancia de dicha circunstancia en las
partidas independizadas, máxime cuando en la época en la que se efectuaron
tales independizaciones no existía obligación de publicitar en las partidas
independizadas el estado de la habilitación urbana.

- Por lo demás, el arl.957 del Código Civil señala que la propiedad predial queda
sujeta a los procesos de habilitación y a los requisitos y limitaciones que
establecen sus leyes respectivas, lo cual no puede ser desconocido por los
compradores de los lotes integrantes de la habilitación en proceso, máxime
 cuando en virtud de la condición de bienes futuros de tales lotes, sólo
adquirieron derechos personales y no derechos reales, pues la transmisión de
éstos sólo opera concluido el proceso de habilitación, cuando el bien existe
jurídicamente13.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

CONCLUSIONES

1. La habilitación urbana es el proceso en virtud del cual se cambia el uso de un predio

rústico en urbano. En este sentido, el Reglamento Nacional de Edificaciones define a
Ia habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico en urbano,
mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de
desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.

2. Las habilitaciones urbanas que requieran realizar en nuestro país como proceso del
crecimiento de las ciudades, deben apoyarse en la función social del derecho de
propiedad y deben diseñarse y ejecutarse de acuerdo a las normas técnicas que
regula el RNE, a efectos de permitir una mejor ejecución de los planes urbanos
garantizando la seguridad de las personas que la habitaran, la calidad de vida, la
funcionalidad, la habitabilidad, y la adecuación al entorno y la protección al
medioambiente.

3. Las licencias de habilitación urbana constituyen en actos administrativos a través de

los cuales las municipalidades, indistintamente a su jerarquía, autorizan la ejecución
de obras que conlleven a cambiar el uso del suelo, estas licencias pueden ser objeto
de prórroga, modificación y desistimiento, y tienen una vigencia de 36 meses que se
pueden prorrogar por 12 meses calendario y por única vez.

4. En el proceso de habilitación urbana, existen dos etapas: la aprobación del proyecto

por la municipalidad y la recepción de obras; no obstante, el cambio de la condición de
un inmueble rustico en urbano no siempre se realiza de manera ordenada, toda vez,
que es latente la informalidad en este tipo de procedimiento; ello se ve reflejado en la
13
Resolución N" 853-2009-SUNARP-TR-L de fecha 18 de junio de 2009.
cantidad de inmuebles que sin tener autorización municipal, ya revisten físicamente la
condición de urbanos.

Antecedentes Legislativos:
El 25 de septiembre de 2007 se publicó la Ley 29090, de Regulación de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, cuyo objetivo inmediato es: "establecer la regulación
jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de
habilitación urbana y de edificación" (art. l), y cuyo objetivo mediato es "facilitar y
promover la inversión inmobiliaria". Por su parte, el t8 de diciembre de 2009 se publicó
la Ley 29476 que la modifica en gran parte de su contenido, pero siempre dentro del
contexto de simplificación administrativa y desregulación.

II. MARCO NORMATIVO

Ley 26878
Ley 27135
Ley 27157
Ley N°29476
Decreto Supremo 003-2010

2.2. Regularización de habilitaciones urbanas

La municipalidad distrital o provincial, según corresponda, mediante resolución podrá

aprobar en vía de regularización las habilitaciones urbanas ejecutadas con
anterioridad a la vigencia de la Ley N° 29090 y, de ser el caso, la recepción de las
obras. Solo podrán ser regularizadas las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de
septiembre de 2007, debiendo acreditarse ello con documento de fecha cierta.
Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitación urbana
aprobada, podrán solicitar la aprobación de ella, siempre que la edificación cuente con
cimientos, muros, techos y un área no menor a 25 m²; asimismo, la edificación deberá
estar asentada, como mínimo, en el 50% del área total del terreno.

Cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 39 del Reglamento de la Ley Nº

29090 y efectuada la verificación técnica, la municipalidad emitirá la liquidación de los
derechos respectivos dentro de los dos días hábiles siguientes, bajo responsabilidad.
Acreditado el pago, la municipalidad emitirá la resolución de aprobación dentro de los
tres días hábiles siguientes, la que tendrá mérito para su inscripción en el Registro de
Predios.

3. Inscripción en los registros públicos

Como mencionamos para que se efectúe el proceso de habilitación urbana será necesario que el
proyecto de habilitación concuerde con la normatividad urbana. En ese sentido, para iniciar el
proceso el promotor de la habilitación o el propietario del predio deberá contar con el certificado de
zonificación y vías (el cual es otorgado por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima) así como con el certificado de factibilidad (que es otorgado por la entidad
prestadora de servicios públicos). Estos documentos regularán el diseño o las condiciones técnicas
que afectarán el proceso de habilitación urbana y que implican el cumplimiento obligatorio por parte
de las entidades otorgantes y de los solicitantes.

En consecuencia, generan deberes y derechos.

3.1. Anotación preventiva del certificado de zonificación y vías de factibilidad de servicios

Conforme al artículo 14 de Ley N° 29090, los certificados de zonificación y vías, así como el de
factibilidad de servicios, pueden anotarse en el Registro de Predios a solicitud del propietario del
predio.

Esta norma define al certificado de zonificación y vías como el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus
respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso
de habilitación urbana de un predio. El certificado tiene una vigencia de 36 meses. Por su parte, al
certificado de factibilidad lo define la ley como el documento que expiden las entidades prestadoras
de servicios. Para que puedan anotarse los certificados deberán estar vigentes. No obstante, su falta
de anotación no impide la inscripción de la habilitación urbana.

Ahora bien, de acuerdo con el artículo 31-B del RIRP en concordancia con el artículo 14 de la Ley
N° 29090, el asiento de anotación preventiva de estos certificados deberá contener los siguientes
datos:
Certificado de zonificación y vías:
a. Zonificación, de acuerdo al plan integral de zonificación, aprobado por ordenanza
de la municipalidad provincial.
b. Afectación de vías que forman parte del plan vial.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
e. Área de lote normativo.
f. Cuadro de aportes reglamentarios.
g. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
h. Fecha de emisión.

El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia
del certificado de zonificación y vías.

En cuanto al certificado de factibilidad de servicios el asiento deberá señalar:

a. Se indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios.
b. En caso de que el acceso al servicio sea posterior se tendrá que señalar:
- El plazo en que podrá accederse al servicio.
- Fecha de emisión.
- Fecha de vigencia.

3.2. Anotación del proyecto de la habilitación urbana

De acuerdo con el artículo 10 del RIRP, solo es inscribible la recepción de obra de las habilitaciones
urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana,
aprobado por la municipalidad de forma automática, podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo
responsabilidad del promotor. Con relación a esta norma, el artículo 31-C dispone el proyecto de
habilitación urbana, aprobado por la municipalidad de forma automática (modalidad B) y el de
aprobación con evaluación previa (modalidad C) se podrán anotar preventivamente a solicitud del
promotor.
En esa línea, el artículo 31-D del RIRP, establece que para la anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana el título deberá estar conformado por los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), presentado ante la municipalidad
distrital o provincial en el caso del cercado, con el sello de su recepción y el número de expediente
asignado.
b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la
municipalidad respectiva.
c) Memoria descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva
y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este último. A fin de agilizar la inscripción,
podrá presentarse adicionalmente en copia digital
los documentos señalados en los literales b) y c).
Por otra parte, según el artículo 31-E del RIRP, el asiento de anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13 del RIRP,
según corresponda, los siguientes datos:
a) El número asignado al expediente del proyecto de habilitación urbana y su fecha de recepción por
la municipalidad competente.
b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del predio habilitado,
el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación
si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes.
c) La autorización de venta garantizada de los lotes, en el supuesto de las habilitaciones urbanas con
aprobación previa del proyecto por revisores urbanos y siempre que se haya solicitado la
construcción simultánea de obras.

El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia
de la licencia de habilitación (36 meses calendarios, plazo que puede ser prorrogado por 12 meses).