MEMORIA

Planeamiento Integral
Distrito de Cerro Azul

MEMORIA DESCRIPTIVA
PLANEAMIENTO INTEGRAL
Provincia de Cañete
Distrito de Cerro Azul

NOVIEMBRE
2017

1
 MEMORIA
DESCRIPTIVA

PLANEAMIENTO
INTEGRAL
INDI
CE

I. GENERALIDADES

II. MARCO NORMATIVO

2.1 Constitución Política del Perú

2.2 Ley Nº 27783, Ley de Bases de la Descentralización.
2.3 Ley Nº 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales.
2.4 Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
2.5 Ley N° 28611: Ley General del Ambiente
2.6 Ley N° 29090: Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones y sus modificatorias Ley Nº 29476, Ley Nº 29566, Ley Nº
29898, Ley Nº 30056 y Ley N° 30494.
2.7 D.S. N°022-2016-VIVIENDA: Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano
2.8 D.S. N° 011-2017-VIVIENDA: Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de
Edificación
2.9 Reglamento Nacional de Edificaciones.

III. UBICACIÓN DE LA ZONA DE ESTUDIO

IV. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Y SU ENTORNO

INMEDIATO V. PLANEAMIENTO INTEGRAL

5.1 Sistema Vial

5.2 Zonificación de los Usos del Suelo
5.3 Aportes Reglamentarios
5.4 Integración a la Trama Urbana

VI.CONCLUSIONES

VII. RELACION DE PLANOS

I. GENERALIDADES

Con la urgencia de contar con terrenos destinados a establecer zonas urbanas

Turísticas y ante la carencia o falta de un Plan Urbano Ordenador vigente en la
Provincia de cañete y Distrito de Cerro Azul, obliga a que los interesados planteen
los estudios y propuestas, poniéndolas a consideración de las autoridades que
administran el desarrollo urbano en los municipios, con el fin de contribuir al
crecimiento ordenado de las jurisdicciones.

La empresa Grama Verde Inversiones SAC., pone en consideración de la

Municipalidad Distrital de Cerro Azul y la Provincial de Cañete, la Anexión del
predio al Área Urbana y Asignación de Zonificación a Zona Residencial Densidad
Baja R1, sobre el terreno conformado por las parcelas UC. 00077, UC. 017177,
UC 017178, UC 024505, UC 00099, UC 00100, se ubica en el Sector Casa
Blanca, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete y Departamento de Lima, cuya
área total es de 132652.49 m2., inscritas en las Partidas Registrales Nº
P03077507, P03077514, P03137396, P03077515, P03077584, P03077585.

Asimismo la anexión del Predio al Área Urbana y Asignación de Zonificación a R1

(Zona Residencial de Densidad Baja R1) debe ser declarado de Interés Local
teniendo en cuenta que permite avizorar mayores inversiones inmobiliarias en
concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano del distrito, proporcionando mejor
confort habitable con el objetivo de elevar la calidad de vida del distrito y
promover la inversión privada del mismo.

De acuerdo con el Certificado de Zonificación Nº 006-2016-JDPUOPC/MDCA y Nº

003-2017-JDPUOPC/MDCA, el terreno se encuentra calificado con la
zonificación:

 Zona Agrícola y Pecuaria (AGR) (Ver Plano A03).

II. MARCO NORMATIVO

La propuesta de Planeamiento Integral para el terreno ubicado en el distrito de

Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de Lima, es concordante con la
siguiente normatividad vigente:

2.1 Constitución Política del Perú.

Artículo 192: Las municipalidades tienen competencia para: Planificar el

Desarrollo Urbano y Rural de sus circunscripciones y Ejecutar los Planes y
programas correspondientes.

En el artículo 191, señala que los Gobiernos Locales promueven el

desarrollo de la economía local y la prestación de servicios es su
responsabilidad, en armonía con las políticas y planes nacionales y regionales
de desarrollo.

Su competencia abarca, aprobar el plan de desarrollo concertado con

la sociedad civil, fomentar la competitividad, las inversiones y el
financiamiento para la ejecución de proyectos y obras de infraestructura
local, desarrollar y regular actividades y/o servicios en materia de
educación, salud, vivienda, saneamiento, medio ambiente, transporte,
circulación y tránsito, turismo, cultura, recreación, y especialmente en el
 desarrollo y fortalecimiento de capacidades de la población en general, con
énfasis en los grupos vulnerables y de riesgo.

2.2 Ley Nº 27783, Ley de Bases de la Descentralización.

Promulgada el 20 de Julio del 2,002; define las normas que regulan la

descentralización administrativa, económica, productiva, financiera, tributaria
y fiscal del Gobierno Nacional, Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales.

La Ley de Bases de la Descentralización, por otra parte señala

como competencias exclusivas para los Gobiernos locales: planificar y
promover: el Desarrollo Urbano y Rural de su circunscripción y ejecutar
los planes correspondientes, formular y aprobar el plan de desarrollo
concertado con su comunidad, aprobar y facilitar los mecanismos y espacios
de participación, concertación y fiscalización de la comunidad en la gestión
municipal.

2.3 La Ley 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales.

Mediante esta Ley, promulgada el 18 de Noviembre del 2,002; se

definen y articulan los Gobiernos Regionales, con el fin de fomentar el
desarrollo regional integral sostenible, promoviendo la inversión pública y
privada y el empleo, y garantizar el ejercicio pleno de los derechos y la
igualdad de oportunidades a sus habitantes, de acuerdo con los planes y
programas nacionales, regionales y locales de desarrollo.

2.4 Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972

Las Municipalidades son las responsables de promover e impulsar el

proceso de PLANEAMIENTO para el desarrollo integral correspondiente a
su ámbito territorial. La Ley orgánica de municipalidades establece que, los
Gobiernos Locales, son entidades básicas de organización territorial del Estado
y canales inmediatos de participación vecinal en asuntos públicos, que
institucionalizan y gestionan con autonomía los intereses propios de las
correspondientes colectividades, siendo los elementos esenciales del Gobierno
Local, el territorio, la población y la organización (Art. Nº 1). Además, establece
como funciones de las municipalidades distritales: planificar y concretar el
desarrollo social, en su circunscripción en armonía con las políticas y
planes distritales, regionales y provinciales.
2.5 Ley N° 28611: Ley General del Ambiente.

Aprobado el 13 de Octubre del 2,005, define los principios y las normas básicas
para la conservación del Medio Ambiente sostenible, de los Recursos
Naturales; y establece que dichos principios de política ambiental serán
tomados en cuenta en los planes regionales provinciales y locales.

2.6 Ley N° 29090: Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Artículo 4.- Actores y responsabilidades

10. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento: en su condición de
ente rector, es competente para diseñar, normar y ejecutar la política
nacional en materia de vivienda, así como para ejercer la función de
la actividad edificatoria y habilitadora.

2.7 D.S. N°022 2016-VIVIENDA: Reglamento de Acondicionamiento Territorial y

Desarrollo
Urbano

2.7.1 Artículo 58.- Definición de Planeamiento Integral El Planeamiento

Integral - PI, es un instrumento técnico - normativo mediante el cual se
asigna zonificación y vías primarias con fines de integración al área
urbana, a los predios rústicos no comprendidos en los PDU, EU o
localizados en centros poblados que carezcan de PDU y/o de Zonificación.

2.7.2 Artículo 59.- Ámbito de aplicación del PI El PI se aplica a los predios

rústicos comprendidos en el PDU, el EU y/o la Zonificación con fines de
habilitación urbana cuando: 1. El área por habilitar se desarrolla por etapas;
o, 2. El área por habilitar no colinda con zonas habilitadas; o, 3. Se realiza la
independización o la parcelación de un predio rústico.

2.7.3 Artículo 60.- Contenido y consulta del PI de un predio rústico

contenido en el PDU 60.1 El PI del predio rústico comprendido en el PDU
contiene la red de vías primarias y locales; los usos de la totalidad de la
parcela; y, la propuesta de integración a la trama urbana más cercana. 60.2
El ámbito de intervención del PI puede comprender a más de una parcela
rústica siempre que pertenezcan al mismo propietario y sean colindantes. Si
el ámbito de intervención comprende a más de una parcela rústica con
distintos propietarios, el PI requiere la aplicación del mecanismo de
Reajuste de Suelos. 60.3 El administrado titular interesado presenta a la
Municipalidad Distrital correspondiente, el PI adjuntando lo señalado en el
numeral 60.1 del presente artículo, a fi n que sea evaluado y aprobado.

2.7.4 Artículo 61.- Contenido y forma de aprobación del PI de predio rústico

no contenido en el PDU 61.1 El PI del predio rústico no comprendido en el
PDU, el EU o localizado en un centro poblado que carezca de PDU, de EU
 o de Zonificación contiene, además de lo señalado en el numeral 60.1 del
artículo 60 del presente Reglamento, la Zonificación y la reglamentación
respectiva.
61.2 El ámbito de intervención del PI puede comprender a más de una
parcela rústica del mismo propietario. 61.3 La propuesta fi nal del PI con el
respectivo Informe Técnico Legal es presentada por la Gerencia Municipal
competente al Concejo Municipal Provincial para su aprobación mediante
Ordenanza, siguiendo el procedimiento establecido en el numeral 55.5 del
artículo 55 del presente Reglamento, en concordancia con las funciones y
competencias establecidas en la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de
Municipalidades. 61.4 Cuando el PDU se aprueba con posterioridad al PI,
éste debe ser incorporado en el primero haciendo mención expresa a su
correspondiente Ordenanza.

2.7.5 Artículo 62.- Vigencia del PI Su horizonte de planeamiento es de largo

plazo a diez (10) años; sin embargo, la vigencia del PI concluye cuando se
aprueba el PI o el PDU o el EU que lo actualiza.

2.8 D.S. N° 011-2017-VIVIENDA: Reglamentos de Licencia de Habilitación

Urbana y Licencia de Edificación

Artículo 18.- Documentos previos para la Habilitación Urbana

18.3 El Planeamiento Integral, como documento previo, es la Ordenanza Municipal

Provincial que aprueba el instrumento técnico - normativo con fines de
integración al área urbana de los predios rústicos que no están comprendidos
en los Planes de Desarrollo Urbano - PDU o localizados en los centros
poblados que carezcan de Planes de Desarrollo Urbano - PDU y/o
Zonificación. El procedimiento de aprobación del citado planeamiento se
encuentra establecido en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano Sostenible – RATDUS. El Planeamiento Integral también
puede ser desarrollado como un procedimiento complementario de la
Habilitación Urbana, en los supuestos establecidos en el reglamento indicado
en el párrafo precedente.

Artículo 31.- Requisitos y Procedimientos del Planeamiento integral

El Planeamiento Integral puede ser aprobado por la Municipalidad correspondiente

en los siguientes supuestos:

31.1 Planeamiento Integral con fines de asignación de zonificación y vías primarias

de predios no comprendidos en el Plan de Desarrollo Urbano - PDU, en el Esquema
de Ordenamiento Urbano o localizado en un centro poblado que carezca de Plan de
Desarrollo Urbano - PDU, de Esquema de Ordenamiento Urbano - EU o de
Zonificación. Los requisitos y el procedimiento de aprobación se encuentran
desarrollados en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible – RATDUS.
 31.2 Planeamiento Integral de predios comprendidos en el Plan de Desarrollo
Urbano - PDU y/o zonificación:
a) El área por habilitar se desarrolla por etapas.
b) El área por habilitar no colinda con zonas habilitadas.
c) Se realice la independización o la parcelación del predio rústico.

31.2.1 Requisitos
a) Plano que contenga la red de vías primarias y locales.
b) Plano de usos de la totalidad de la parcela.
c) Planos de la propuesta de integración a la trama urbana más cercana.
d) Memoria Descriptiva. Los planos y los documentos deben estar firmados y
sellados por un profesional habilitado.

31.2.2 Procedimiento El administrado presenta a la Municipalidad Distrital

correspondiente, el Planeamiento Integral - PI adjuntando lo señalado en el numeral
precedente, a fi n que sea evaluado y aprobado por la Comisión Técnica
Calificadora de Proyectos, dentro del procedimiento de aprobación del proyecto de
habilitación urbana.

31.3 La vigencia del PI es de diez (10) años; pudiendo concluir al aprobarse otro
Planeamiento Integral - PI; o, el Plan de Desarrollo Urbano - PDU o el Esquema de
Ordenamiento Urbano - EU, que lo actualiza.

2.9 Reglamento Nacional de Edificaciones.

NORMA GH. 020 COMPONENTES DE DISEÑO URBANO

Artículo 8.- Las secciones de las vías locales principales y secundarias, se

diseñarán de acuerdo al tipo de habilitación urbana, en base a módulos de
vereda de 0.60m., módulos de estacionamiento de 2.40m., 3.00m., 5.40m. y
6.00m., así como módulos de calzada de 2.70m., 3.00m., 3.30m. ó 3.60m.,
tratándose siempre de dos módulos de calzada, de acuerdo al siguiente cuadro:
RNE en el capítulo V artículos del 37 al 42

Artículo 37.- En los casos que el área por habilitar se desarrolle en etapas o
esta no colinde con zonas habilitadas o se plantee la parcelación del
predio rústico, se deberá elaborar un “Planeamiento Integral que
comprenda la red de vías y los usos de la totalidad del predio así como una
propuesta de integración a la trama urbana más cercana, en función de los
lineamientos establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano correspondiente.
En las localidades que carezcan de Plan de Desarrollo Urbano, el Planeamiento
Integral deberá proponer la zonificación y vías.

Artículo 38.- Para el planeamiento integral de predios que no colinden con áreas
habilitadas o con proyecto de habilitación urbana aprobado, el planeamiento
comprenderá la integración al sector urbano más próximo.

Artículo 39.- El Planeamiento Integral aprobado tendrá una vigencia de 10 años.

Las modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano deberán tomar en cuenta los
planeamientos integrales vigentes.

Artículo 40.- Una vez aprobado, el Planeamiento Integral tendrá carácter

obligatorio para las habilitaciones futuras, debiendo ser inscrito obligatoriamente
en los Registros Públicos.

Artículo 41.- En los casos en que el Plan de Desarrollo Urbano haya sido
desarrollado hasta el nivel de unidades de barrio, no será exigible la presentación
del Planeamiento Integral.

Artículo 42.- El Planeamiento Integral podrá establecer servidumbres de paso a

través de propiedad de terceros para permitir la provisión de servicios públicos de
saneamiento y energía eléctrica al predio por habilitar. Cuando los terrenos
rústicos materia de habilitación se encuentren cruzados por cursos de agua de
regadío, éstos deben ser canalizados por vías públicas.
III. UBICACIÓN DE LA ZONA DE ESTUDIO

El Planeamiento Integral comprende un área total de 132652.49 m2.

Se accede al terreno desde la zona urbana del Distrito de Cerro Azul a través de la
Prolongación de la Av. Tulipanes pasando por el C.P.M. Santa Fe de Veracruz,
siguiendo por un Camino de trocha sin nombre (denominado Av. A), todas son
consideradas parte de las Vías Locales.

El terreno a anexar, conformado por las parcelas con UC. 00077, UC. 017177, UC
017178, UC 024505, UC 00099 y UC 00100, se ubica en el Sector Casa Blanca,
Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete y Departamento de Lima.

IV. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Y SU ENTORNO INMEDIATO

El terreno de propiedad de Grama Verde Inversiones SAC., tiene una superficie

de 132652.49 m2. Su descripción de linderos y medidas perimétricas es la siguiente:

Por el Norte: Colinda con Propiedad de Terceros, tramo P9(UC0077) -P7

(UC00099) de 466.20 ml.

Por el Sur: Colinda con Propiedad de Terceros, tramo P1 (UC 024505- P10(UC

00100) con 520.61 ml.

Por el Este: Colinda con Camino de trocha sin nombre (Av. A), tramo P3(UC00099)-

P10(UC 00100) con 371.80 ml.

Por el Oeste: Colinda con Camino de trocha sin nombre (Av. D) , tramo

P9(UC00077)-P1(UC024505) de 331.15 ml.

 El predio materia del Planeamiento Integral se encuentra anexado al área urbana
del Distrito de Cerro Azul, y a la Habilitación urbana Casa Blanca, con vías de trocha.

V. PLANEAMIENTO INTEGRAL

En concordancia con el RNE, el Planeamiento Integral comprende la red de vías

y los usos de la totalidad del predio, así como una propuesta de integración a
la trama urbana más cercana, en función de los lineamientos establecidos
en el Plan de Desarrollo Urbano correspondiente. (Art. 37º y 38º Cap. V
Título II del RNE).

El planeamiento urbanístico actual se encarga de la ordenación o planificación

del suelo a escala local, siendo su principal cometido prever la evolución deseada
para el Distrito de Cerro Azul en relación al proceso de urbanización (evolución del
suelo rústico al transformarse en urbano).

Así mismo, de acuerdo al Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo

Urbano, los planeamientos integrales son aprobados por las municipalidades como
condición previa a la aprobación de los proyectos de habilitación urbana establecida
en la Ley N° 29090. (D.S. Nº 022-2016-VIVIENDA).

En esta perspectiva, la propuesta de Planeamiento Integral para el terreno de

propiedad de Grama Verde Inversiones SAC, se presenta en el marco de los
objetivos de desarrollo de la actual administración municipal referida a la política de
Gestión ordenada del territorio y mejora del hábitat.
El área de estudio presenta topografía homogénea, constituye en conjunto un área con
diversas vistas y perspectivas del paisaje. Dicho terreno presenta un suelo de Uso
Agrícola y Pecuaria (AGR), cuya finalidad de la gestión es de habilitación urbana con
fines de vivienda, a fin de integrarse urbanísticamente con proyectos adyacentes
conformando un completo planeamiento integral que distribuya y organice
adecuadamente los lotes residenciales y recreacionales, elevando la calidad de vida del
residente y respetando además un aporte urbanístico coherente con la anexión al Área
Urbana y Asignación de Zonificación planteado R1 ( Zona Residencial Densidad Baja
R1), evitando de esta manera la ocupación precaria de viviendas con material
provisional (esteras, maderas, etc.) siendo escasa la construcción convencional. No
cuentan con servicios de saneamiento básicos y si lo cuentan no están conectados a la
red pública.

Asimismo las áreas agrícolas han venido disminuyendo en el tiempo tanto en su

extensión como en su calidad de producción. Sin embargo, el nivel de contaminación de
las aguas del rio, los conflictos que se han generado con los canales de riego entre la
población interesada en urbanizar y la que necesita utilizar los canales de riego en este
sector, compromete los cultivos, disminuyendo su productividad y esto se refleja en las
estadísticas del ministerio de agricultura.

El terreno área de estudio, actualmente improductiva a la economía, sociedad y cultura

se anexará al área Urbana del distrito de Cerro Azul y a la Habilitación Urbana Casa
Blanca, a fin de convertirla en productiva para el uso residencial, mediante la
Planificación Física, que ordenará y normará el uso del suelo en dicho territorio,
garantizando el funcionamiento de todas las actividades en forma adecuada e
interrelacionada con las actuales áreas residenciales.

Para la Anexión de Predio al Área Urbana y asignación de Zonificación, se debe tener

en cuenta que los indicadores macroeconómicos del país, permiten avizorar mayores
inversiones inmobiliarias por lo que la Gestión Local debe complementar una
intervención que oriente y encause los intereses de los agentes de actividad
inmobiliaria, siendo que la densificación del espacio urbano se plantea como una
respuesta, que involucra el criterio del desarrollo urbano equilibrado y armónico que
además incentive un entorno propicio para atraer y desarrollar actividades económicas y
empresariales generadoras de riqueza y empleo con el objetivo de elevar la calidad de
vida del distrito.

Para ello, se ha procedido a la siguiente metodología:

1. Se considera adecuado anexar, el predio en mención, al Área Urbana y

Asignar Zonificación R1 (Zona Residencial Densidad Baja R1), logrando
optimizar el Uso del Suelo, dándole carácter residencial, a toda la zona
adyacente. (se anexa plano de usos actual) También hay que tener en
cuenta que los terrenos de cultivo están disminuyendo por falta de políticas
agrarias integrales y adecuadas.
2. Se ha coordinado la dotación de servicios de redes de agua, desagüe y
energía eléctrica, a fin de garantizar los servicios en las Empresas
Productoras y distribuidoras de los referidos servicios. (se adjunta
expediente CUT Nº 105672-2016 emitido por Autoridad Nacional del Agua,
Conformidad Técnica EDECA-1154-2015 emitido por EDECAÑETE S.A. y
Exp. DDP-067-2014-MT emitido por LUZ DEL SUR)
 5.1 SISTEMA VIAL
La propuesta vial a nivel de planeamiento integral, tiene el objetivo de definir la
infraestructura vial que permita la movilidad y la accesibilidad urbanas
hacia y desde el área en estudio que corresponde a la propiedad de Grama
Verde Inversiones SAC. (Ver Plano A01) y articularlo a la trama vial urbana
existente.

5.1.2 NORMATIVIDAD VIAL – AREA DE ESTUDIO

El área del terreno, desde el punto de vista físico, se encuentra bordeada por
vías de trocha que conecta al terreno de Grama Verde Inversiones SAC. con
el área urbana del distrito de Cerro Azul y por el sur con el C.P.M. Casa Blanca
conecta con la Autopista a Lima de Cerro Azul. De esta manera esta vía
importante articula y conecta el terreno con la trama urbana existente, ya que
posee un alcance interdistrital y cuenta con un radio de influencia
metropolitana, articulándolo con Lima Metropolitana.

El terreno materia de la presente propuesta no se encuentra afectado por

vías que forman parte del Sistema Vial Urbano.
Las secciones viales normativas se establecen con criterios de Planeamiento
Urbano, por lo que constituyen elementos referenciales para la determinación
definitiva de los derechos de vía correspondientes en los procesos de
Habilitación Urbana y otros previstos en la reglamentación urbanística.

Las secciones involucradas en la presente propuesta están definidas de la

siguiente manera:

VIAS LOCALES
EXISTENTES:
Para mejor entendimiento se han asignado nombres a las calles sin nombre
intervenidas, se proponen las siguientes vías locales:

 Prolongación Av. 28 de Julio: Calificada como vía local tiene una sección
denominada A-01, disminuye su sección vial al cruzar la carretera
panamericana vía subterránea.

Sección Vial Existente

El presente Planeamiento Integral, plantea ampliar la sección vial existente

para la Prolongación Av. Tulipanes, conformadas de la siguiente manera:

Sección A - A: una pista principal con 2 módulos de 3.60 m, estacionamientos de

3.00 m y veredas de 3.00 m.

Ca. A1: Calificada como vía local secundaria tiene una sección
denominada G-G.
 Sección Vial Existente

El presente Planeamiento Integral, plantea respetar la sección vial existente.

Ca. B1: Calificada como vía local secundaria tiene una sección
denominada F1-F1.

Sección Vial Existente

El presente Planeamiento Integral, plantea respetar la sección vial existente.

VIAS LOCALES PROPUESTAS:

Para mejor entendimiento se han asignado nombres a las calles intervenidas, se
proponen las siguientes vías locales:

 Vía de sección denominada A - A: Ampliación de sección vial, que da

continuidad a la Av. Tulipanes a la que hemos denominado Av. Prolg.
Tulipanes, y conecta el área urbana de Cerro Azul con el C.P.M. Santa Fe
de Veracruz Bordea terrenos de terceros al norte del terreno área de estudio
y tiene una sección de 19.20 ml. Está conformada por una pista,
estacionamientos y veredas, dando continuidad a la Prolongación Av.
Tulipanes.
 Vía de sección denominada B - B: Conecta el C.P.M. Santa Fe de Veracruz
con el C.P.M. Casa Blanca, Bordea terrenos de terceros al este del terreno
área de estudio, y tiene una sección de 15.60 ml. Está conformada por una
pista de dos módulos, estacionamientos y veredas; esta sección se ampliará
en la sección C-C.

 Vía de sección denominada C - C: La sección vial se aplica en las avenidas

Av. A y Av. B, bordea el lado Noreste del terreno área de estudio, y tiene
una sección de 22.90 ml. Está conformada por dos pistas con dos módulos
cada una, separador central (canalización), estacionamientos y veredas;
esta sección es la ampliación de la sección B-B dándole continuidad a la vía;
conecta el C.P.M. Santa Fe de Veracruz con La Av. C, en dirección al
C.P.M. Casa Blanca.

 Vía de sección denominada D - D: Bordea el lado sur-oeste del terreno

longitudinalmente por la Ca. D y tiene una sección de 14.60 ml. Está
conformada por una pista de dos módulos, estacionamientos y veredas;
conecta la Av. Prolg. Tulipanes con Av. B.
 Vía de sección denominada E - E: Bordea el lado Noreste del C.P.M. Casa
Blanca, longitudinalmente por la vía denominada Av. C y tiene una sección
variable. Está conformada por dos pistas de dos módulos, estacionamientos
y veredas, y separador central (jardín y canalización).

 Vía de sección denominada F - F: Comprende calles secundarias que se

conectan con la Av. Prolg. Tulipanes y Av. A, tiene una sección de 11.40 ml.
Está conformada por una pista de dos módulos, estacionamientos y veredas.

 Vía de sección denominada H - H: Comprende calles secundarias que se

conectan con la Av. Prolg. Tulipanes, tiene una sección de 12.00 ml. Está
conformada por una pista de dos módulos, estacionamientos y veredas.

 Vía de sección denominada I - I: Bordea el lado norte del C.P.M. Casa

Blanca, longitudinalmente y tiene una sección de 21.55 ml. Está conformada
por dos pistas de dos módulos, estacionamientos y veredas, y separador
central (jardín).
  Vía de sección denominada J - J: Extremo superior de la Av. C y tiene una
sección de 24.40 ml. Está conformada por dos pistas de dos módulos,
estacionamientos y veredas, y separador central (canalización), se conecta a
la Av. Prolg. Tulipanes.

5.2 ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO

Según el Certificado de Zonificación Nº 006-2016-JDPUOPC/MDCA y Nº 003-

2017-JDPUOPC/MDCA, el terreno se encuentra calificado con
zonificación: Agrícola y Pecuaria (AGR).

Por lo que se considera adecuado anexar, el predio en mención, al Área Urbana y

Asignar Zonificación R1 (Zona Residencial Densidad Baja R1), logrando optimizar
el Uso del Suelo, dándole carácter residencial. (Ver anexo plano de Zonificación
A02).
 ZONA RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD – R1

Usos permitidos
Unifamiliar
Multifamiliar

Densidad Neta
Unifamiliar : 1 vivienda
Multifamiliar : 500 Hab/Ha.

Área de Lote Mínimo

Unifamiliar : 450.00 m2.
Multifamiliar : 450.00 m2.

Frente Mínimo de Lote

Unifamiliar : 15.00 m2.
Multifamiliar : 15.00 m2.

Altura de Edificación
Unifamiliar : 3 pisos.
Multifamiliar : 3 pisos.

Coeficiente de Edificación
Unifamiliar : 1.20 m2.
Multifamiliar : 1.80 m2.

Estacionamiento
Frente Mínimo de Lote
Unifamiliar : 1 cada 100.00 m2/ área construida.
Multifamiliar : 2 cada 3 viviendas.

Retiros
Las construcciones comenzarán a 3.00 ml desde la línea de propiedad y la vereda
pública. (Habilitaciones Urbanas Nuevas)

Las edificaciones proyectadas frente a vías que el plan regulador a considerado

como colectoras, respetaran el ancho de estas vías.
Los lotes que colindan con una vía mayor a 20.00 ml. Deben tener una vía alterna
de servicio, la cual debe aislarse con vegetación y arborización y tener acceso a
esta vía cada 200.00 m.

Área Libre
30% del área total del terreno.

5.3 APORTES REGLAMENTARIOS

De conformidad RNE Norma TH.010 los porcentajes de aportes reglamentarios

correspondientes a la Zonificación RDB-R1.
 En tal sentido, el presente Planeamiento Integral del Terreno de propiedad de
Grama Verde Inversiones SAC. de 12.28 ha., presenta el siguiente Cuadro de
Cálculo de aportes reglamentarios:

5.4 INTEGRACIÓN A LA TRAMA URBANA

La integración urbana es básica para insertar la nueva estructura urbana con la

trama existente, la continuidad y complementariedad de usos del suelo de
lo existente con lo nuevo.

La integración del terreno al entorno urbano existente se da a través de la

Prolongación Av. Tulipanes, Av. A, Av. B y Av. C, calificadas como vías locales,
las cuales en conjunto conectan al área urbana de Cerro Azul a la altura de la
Carretera Panamericana a la altura del Km. 131.00, con la Autopista Lima –
Cerro Azul, Sur, a la altura del Km. 133.00 en el sector de Casa Blanca;
comunicando en el trayecto, al C.P.M. Santa Fe de Veracruz con el terreno
propiedad de Grama Verde Inversiones SAC. y con el C.P.M. Casa Blanca.

El concepto básico es conformar un área territorial de desarrollo urbanístico

en armonía con la vocación natural de la zona, respetando la normatividad
vigente y los lineamientos estratégicos de la actual gestión municipal.

En tal sentido, el Planeamiento Integral que se propone, permitirá alcanzar

los siguientes objetivos:

a) Tecnología: El área permitirá el desarrollo del área con el uso intensivo de

tecnología urbana promotora de inversiones, posibilitará contar en el distrito de
Cerro Azul con un sector industrial dinamizador de la economía local.

b) Inclusión: Posibilitará debilitar las invasiones, para permitir que las

ciudades crezcan por inversión y no por invasión, logrando calidad de vida y
modernidad.

c) Servicios Básicos: El agua, desagüe, luz, internet, salud, seguridad,

recreación, serán los atributos de este nuevo tejido urbano.

VI. CONCLUSIONES
 Luego de analizar la zonificación asignada en el Certificado de Zonificación, se ha
considerado el dinamismo y la proyección del crecimiento de la ciudad en el actual
contexto socio económico cultural del país.

En cuanto a la accesibilidad, consideramos que el sistema vial que se localiza en

nuestro predio es el más conveniente en razón a que se articula armónicamente con
todo el sistema vial vigente, sin embargo hemos planteado vías locales que
constituyen los ejes integradores de la futura habilitación urbana respetando las
secciones viales que articulan el terreno con el casco urbano de Cerro Azul de
acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano del distrito.

Sabemos que el Planeamiento Integral propuesto, se define de conformidad a la

legislación vigente y al urbanismo tendencial que se desarrolla en la zona,
considerando que el terreno posee potencialidad para los usos urbanos, que no
origina impactos negativos a su entorno sino más bien reconoce las bondades y
ventajas de su medio ambiente y la presencia de un escenario natural.

Por lo tanto, el Planeamiento Integral propuesto, posibilitará un crecimiento

planificado, confirmando que el crecimiento formal es el vehículo más seguro
y rápido para
alcanzar una sociedad más digna en una ciudad con perspectiva de
desarrollo sostenido.

VII. RELACION DE PLANOS

Acompañan a la presente Memoria Descriptiva lo siguiente:

1 UBICACIÓN Y LOCALIZACION ESC. INDICADA

2 PERIMETRICO-TOPOGRAFICO ESC. 1/2,000
3 PLANO DE PLANEAMIENTO INTEGRAL O VIAL ESC. 1/7,500
4 PLANO DE PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN ESC. 1/7,500
5 PLANO DE ZONIFICACIÓN ACTUAL ESC. 1/7,500