NIFF SECCIÓN 16
PROPIEDADES DE INVERSIÓ
OBJETIVO
El objetivo de esta norma es preescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exig
ALCANCE DE ESTA SECCIÓN
Esta sección se aplicará a la contabilidad de inversiones en terrenos o edificios que cumplen la definición
participaciones en propiedades mantenidas por un arrendatario, dentro de un acuerdo de arrendamiento o
Solo las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo
contabilizarán de acuerdo con esta sección por su valor razonable con cambios en resultados. Todas las d
del costo de la Sección 17 Propiedades, Planta y Equipo, y quedarán dentro del alcance de la Sección 17
razonable y se espere que dicho valor razonable será medible con fiabilidad en un contexto de negocio e
DEFINICIONES
PARRAFO 16.2 Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un edificio
arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para:
(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
PARRAFO 16.3 Una participación en una propiedad, que se mantenga por un arrendatario dentro de un ac
como propiedad de inversión utilizando esta sección si, y solo si, la propiedad cumpliese, d
arrendatario pudiera medir el valor razonable participación en la propiedad sin costo o esfu
Esta clasificación alternativa estará disponible para cada una de las propiedades por sepa
PARRAFO 16.4 En las propiedades de uso mixto se separará entre propiedades de inversión y propiedade
de propiedades de inversión no se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo desprop
propiedades planta y equipo, de acuerdo con la Sección 17.
EJERCICIO PARA EL RECONOCIMIENTO DE UNA PROPIEDAD DE INVERSIÓN
Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes mediante arrendamientos operativo
proporciona servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento para los arrendatarios del edificio, los cuale
¿Cómo debe, la entidad, clasificar este activo y por qué?
A) Propiedad Planta y Equipo - Sección 17
B) Propiedades de Inversión – Sección 16
Se tiene que clasificar por Propiedades de Inversión.
Porque es una propiedad que se mantiene para obtener rentas no para el uso y los servicios proporcionad
Cuando los servicios proporcionados son significativos, la propiedad debe clasificarse como Propiedad P
los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto
ES DE INVERSIÓN
de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.
cumplen la definición de propiedades de inversión del párrafo 16.2, así como a ciertas
do de arrendamiento operativo, que se tratan como si fueran propiedades de inversión.
d sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de negocio en marcha,
esultados. Todas las demás propiedades de inversión se contabilizarán utilizando el modelo
ance de la Sección 17, a menos que pase a estar disponible una medida fiable del valor
contexto de negocio en marcha.
o partes de un edificio, o ambos) que se mantienen por el dueño o el arrendatario bajo un
a fines administrativos; o
datario dentro de un acuerdo de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar
propiedad cumpliese, de otra forma, la definición de propiedades de inversión, y el
piedad sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en marcha.
propiedades por separado.
nversión y propiedades, planta y equipo. Sin embargo, si el valor razonable del componente
sto o esfuerzo desproporcionado, se contabilizará la propiedad en su totalidad como
E INVERSIÓN
endamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. La entidad
s del edificio, los cuales se consideran insignificantes.
servicios proporcionados son insignificantes para el acuerdo en su conjunto.
arse como Propiedad Planta y Equipo, por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel,
ontrato en su conjunto.
Medición al reconocimiento in
Sección 16.5
Una entidad medirá las propiedades de inversión por su co
El costo de una propiedad de inversión comprada compren
gasto directamente atribuido, tal como honorarios legales
por la transferencia de propiedad y otros cost
Si el pago se aplaza más allá de los términos normales d
presente de todos los pagos futuros. Una entidad determin
de inversión construidas por ella misma de acuerdo con
Sección 16.6
El costo inicial de la participación en una propiedad m
arrendamiento y clasificada como propiedades de inversi
menor entre el valor razonable de la propiedad y el valor
por arrendamiento.
EJEMPLO
El 15 de febrero una entidad adquiere una inversión inmobiliaria por el valor de 60.000.000 e incurre en
honorarios, transacción y registro por el valor de 7.000.000. Realice el asiento contable:
Propiedades de inversión 60,000,000.00
Costo de transacción 7,000,000.00
Reconocimiento en libros 67,000,000.00
DETALLE DEBE HABER
Propiedad de inversión 67,000,000.00
Bancos 67,000,000.00
EJEMPLO
El 1 de enero de 2011, la empresa “Z” compró un edificio por $1’000.000,00. La adquisición del edificio imp
directos por $10.000 e impuestos
no recuperables por la transferencia de la propiedad de $50.000,00.
En el 2011, la entidad remodeló el edificio, transformándolo en apartamentos para arrendar a terceros indep
mediante arrendamientos operativos. Los desembolsos incurridos fueron los siguientes:
$100.000,00 en permisos de planificación
• $1’500.000,00 de costos de construcción (incluye$60.000,00 de impuestos recuperables).
La remodelación finalizó y los apartamentos estuvieron listos para ser arrendados el 1 de octubre de 2011. P
gobierno local le cobró a la entidad impuestos por concepto de servicios en la propiedad por $1.000,00
Descripción Valor
Precio de compra 1,000,000.00
Impuesto por transferencia 50,000.00
Honorarios legales 10,000.00
Permiso de planificación 100,000.00
Costo de construcción 1,440,000.00
Impuesto por servicios 9,000.00 1de enero al 1 de octubre = 9 meses
Costo del edificio 2,609,000.00
DETALLE DEBE HABER
Propiedad de inversión 2,609,000.00
Bancos 2,609,000.00
nocimiento inicial
opiedades de inversión por su costo en el reconocimiento inicial.
de inversión comprada comprende su precio compra y cualquier
do, tal como honorarios legales y de intermediación, impuestos
rencia de propiedad y otros costos de transacción.
allá de los términos normales del crédito, el costo es el valor
os futuros. Una entidad determinará el costo de las propiedades
s por ella misma de acuerdo con los párrafos 17.10 a 17.14.
participación en una propiedad mantenida en régimen de
da como propiedades de inversión, se reconoce por el importe
nable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos
por arrendamiento.
alor de 60.000.000 e incurre en unos costos de
00. Realice el asiento contable:
0. La adquisición del edificio implicó costos legales
stos
edad de $50.000,00.
s para arrendar a terceros independientes
siguientes: •
os recuperables).
dados el 1 de octubre de 2011. Por este edificio, el
os en la propiedad por $1.000,00 mensuales.
ero al 1 de octubre = 9 meses
PRESENTACIÓN Y REVELACIÓN
SECCION 16.10 Una entidad revelará la siguiente información para todas las p
con cambios
El dueño de propiedades de inversión proporcionará información a revelar de
SECCION 16.11
Una entidad que mantenga propiedades de inversión en arrendamiento fin
arrendatario para los arrendamientos financieros y la información a revelar de
Y REVELACIÓN
nformación para todas las propiedades de inversión contabilizadas por el valor razonable
con cambios en resultados
nará información a revelar del arrendador sobre arrendamientos en los que haya participado.
versión en arrendamiento financiero u operativo, proporcionará la información a revelar del
s y la información a revelar del arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya
participado.
Las propiedades de inversión cuyo valor razonabl
se medirán al valor razonable en cada fecha sobre
Si una participación en una propiedad mantenida
la partida contabilizada por su valor razonable se
Una entidad contabilizará todas las demás propie
(es decir, mediante un modelo de costo-deprecia
Esto surge, por ejemplo, cuando el mercado de propiedades comparab
transacción observados indican que el vendedor se vio obligado a vend
descontados).
1.-EJEMPLO PRÁCTICO
Reconocimiento valor razonable
El 18 de mayo, La entidad ABC adquiere una inversión inmobiliaria por un valor de $ 75.000,00 e incurre en unos costos de hon
Al 31 de diciembre,al cierre del ejercicio se determina que el valor razonable de la inversión de forma fiable mediante la deter
Contabilizar la inversión al principio y cierre del mismo.
Propiedades de inversión 75,000.00
Costos de transacción 7,500.00
Reconocimiento en libros 82,500.00
Registro
RECONOCIMIENTO INICIAL
Fecha Detalle Debe
5/18/2020 Propiedades de inversión 82,500.00
Bancos
r/f Reconocimiento Inicial
Valor al cierre del ejercicio
Valor razonable al 31 de diciembre 90,000.00
Valor inicial 82,500.00
Incremento del valor 7,500.00
Registro
RECONOCIMIENTO POSTERIOR
Fecha Detalle Debe
12/31/2020 Propiedades de inversión 7,500.00
Beneficios por revalorización
r/f Reconocimiento Posterior
2) Ejemplo práctico
La entidad XYZ
Fecha de operación 1-Jan-20
Adquiere por 100,000.00
El terreno representa 25%
Vida útil 65
honorarios 4%
Total 4,000.00
Canon de arrendamiento anual 9,800.00
Medición Inicial
Compra del inmueble
Edificio 78,000.00
Terreno 26,000.00
TOTAL COMPRA 104,000.00
Registro
Fecha Detalle Debe
1-Jan-20 x
Activo P.Inv Terrenos 26,000.00
Activo P.Inv Edificaciones 78,000.00
Bancos
r/f Registro rec.Inicial
Medición Posterior
Caso 1
Se mantiene como propiedad de Inversión
Si se mide al Valor Razonable
Al 31 de diciembre 120,000.00
Valor de la compra/inicial 104,000.00
Incremento del valor 16,000.00
Registro
Fecha Detalle Debe
31-Dec-20 x
Activo P.Inv Terrenos 4,000.00
Activo P.Inv Edificaciones 12,000.00
Ingreso por cambio en el Valor Razonable
r/f Ing.xCambio en el VR
Caso 2
Se clasifica como PPE 16.1 (31/12/2020)
si se mide como PPE
Determinar el valor de deterioro
Fecha Detalle Debe
Gasto depreciacion edif 1,200.00
Depreciacion acumulada
VALOR EN LIBROS
COSTO 104,000.00
(-)DEPRECIACIÓN ACUMULADA 1,200.00
* VALOR EN LIBROS 102,800.00
a) VALOR EN USO
VNA=VALOR DE USO 159,633.40
b) VALOR RAZONABLE No es posible determinar el valor razonable
C) VALOR RECUPERABLE
VALOR RAZONABLE -
VNA: VALOR DE USO 159,633.40
VALOR RECUPERABLE 159,633.40
d) CALCULO DEL DETERIORO
VALOR EN LIBROS 102,800.00
VALOR RECUPERABLE 159,633.40
PERDIDA DETERIORO -
valor en libros al 31/12/2020 102,800.00
3) Ejemplo práctico
El 1 de enero de 2021, la empresa HOME adquiere un edificio en $250.000,00. La entidad no puede medir el valo
de la propiedad de inversión con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en
El valor del terreno sobre el cual se encuentra el edificio carece de importancia relativa.
Por lo que se estima que la vida útil del edificio es de 50 años a partir de la fecha de compra.
valor de edificio 85,000.00
Vida útil 50
Valor residual -
Evaluó que la entidad consumirá los beneficios económicos m f anera uniforme durante 50 años a partir de la fecha
El método de depreciación lineal mostrará adecuadamente los beneficios económicos futuros del edificio.
Asiento de la compra
FECHA DETALLE PARCIAL
1/1/2021 X
Propiedad ,planta y equipo
Propiedades de inversión 85,000.00
Caja
Ret IR 1,75%
R/F compra del edificio
¿Cuál sería el costo en libros a 31 de diciembre del mismo año?
costo (precio de compra) 85,000.00
Valor residual(nulo) -
Importe depreciable (costo -valor residual) 85,000.00
Depreciación por año (monto depreciable /vida útil) 1,700.00
Importe en libros (costo-depreciación acumulada ) 83,300.00
Registro contable
FECHA DETALLE PARCIAL
2/1/2021 X
Gasto
Depreciación de Prop.Inversión 1,700.00
(-)Depreciación acumulada Prop.Inversión
r/f Registro de depreciación anual
FECHA DETALLE PARCIAL
12/31/2021 X
(-)Depreciación acumulada Prop.Inversión
Propiedad,planta y equipo
Propiedades de inversión 1,700.00
r/f Para determinar el valor en libros
MEDICION POSTERIOR
Las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera
fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en
cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios
en el valor razonable. Si una participación en una propiedad mantenida bajo
arrendamiento se clasifica como propiedades de inversión, la partida
contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad
subyacente.
DESEMBOLSOS - PROPIEDADES DE INVERSION
Un desembolso posterior relacionado con Propiedades de Inversión debe
agregarse al valor en libros de la misma, cuando sea probable que de algún
beneficio económico futuro, adicional al rendimiento estándar originalmente
evaluado para la propiedad existente, fluya hacia la empresa
EJEMPLO:
La empresa ABC el 25 de mayo de 2019 adquiere un edificio en $460.000,00; el mismo que requiere ser restaurado para su us
en restaurarlo, tiempo en el cual incurrió en los siguientes gastos:
Permiso de Restauración
Costos de Restauración
Impuestos por servicios al Municipio
TOTAL DE LA RESTAURACION
FECHA DESCRIPCION
5/25/2019 1
Propiedad de inversion
Bancos
IR 1,75 %
P/r adquision de un edificio
COSTOS DE RESTAURACION
FECHA DESCRIPCION
5/25/2019 1
Gasto por restauracion
Iva en compras
Bancos
P/r gastos incurridos
5/25/2019 2
Propiedad de inversion
Bancos
¿Cuál es el costo actual del Edificio?
Precio de la compra
Costos de restauracion ( desembolso)
total del costo del edifcio
edades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado,
n al valor razonable en cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios en el valor razonable.
ticipación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento se clasifica como propiedades de inversión,
contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad subyacente.
ad contabilizará todas las demás propiedades de inversión, utilizando el modelo de costo de la Sección 17.
mediante un modelo de costo-depreciación-deterioro).
o el mercado de propiedades comparables se encuentra inactivo (como cuando existen pocas transacciones recientes, los precio
que el vendedor se vio obligado a vender) y no se puede disponer de otras formas fiables de estimar el valor razonable (por eje
$ 75.000,00 e incurre en unos costos de honorarios,transacción y registro por un monto de $7500,00.
nversión de forma fiable mediante la determinación de precios actuales en el mercado es de $90.000,00
Haber
82,500.00
Haber
7,500.00 -
un edificio que sera usado para el alquiler
del valor del edificio
años
forma parte del activo
que incrementara anualmente en un 6%
Saldo en libros
Haber
104,000.00
según lo establece un perito
Haber
16,000.00
Haber
1,200.00
ble determinar el valor razonable
ESCOJE EL MAYOR ENTRE EL VALOR RAZONABLE Y EL VALOR DE USO
No existe deterioro debido a que el valor en libros
es inferior al valor recuperable(recuperación)
.000,00. La entidad no puede medir el valor razonable
oporcionado, en un contexto de negocio en marcha.
portancia relativa.
de la fecha de compra.
Años
el valor razonable no se puede medir con fiabilidad(valor nulo)
iforme durante 50 años a partir de la fecha de adquisición.
ios económicos futuros del edificio.
DEBE HABER
85,000.00
83,512.50
1,487.50
DEBE HABER
1,700.00
1,700.00
DEBE HABER
1,700.00
1,700.00
PIEDADES DE INVERSION
smo que requiere ser restaurado para su uso, la empresa se demoró 3 meses
250,000.00
1’100.000,00
6,000.00
256,000.00
DEBE HABER
$ 460,000.00
$ 451,950.00
$ 8,050.00
on de un edificio
DEBE HABER
$ 256,000.00
$ 2,560.00
$ 258,560.00
$ 256,000.00
$ 256,000.00
$ 460,000.00
$ 256,000.00
$ 716,000.00
sproporcionado,
os en el valor razonable.
sacciones recientes, los precios de cotización no son actuales, los precios de
mar el valor razonable (por ejemplo, sobre la base de proyecciones de flujos de efectivo
Monto de arrendamiento que el arrendatario debe pagar por tomar en
alquiler una propiedad o un bien.
Monto de arrendamiento que el arrendatario debe pagar por tomar en
alquiler una propiedad o un bien.
Si se mide al Valor Razonable en el año 2
Al 31 de diciembre 140,000.00
Valor de la compra/inicial 104,000.00
Incremento del valor 36,000.00
Registro
Fecha Detalle Debe
31-Dec-21 x
Activo P.Inv Terrenos 35,000.00
Activo P.Inv Edificaciones 105,000.00
Ingreso por Cambio en VR
r/f Ingreso por Cambio en VR
Valor en uso
canon de arrendamiento anual
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
65 flujos
según lo establece un perito
Haber Fecha
31-Dec-23
36,000.00
rendamiento anual
9,800.00 0.06 1.06
10,388.00
11,011.28
11,671.96
12,372.27
13,114.61
13,901.49
14,735.58
15,619.71
16,556.89
17,550.31
18,603.33
19,719.53
20,902.70
22,156.86
23,486.27
24,895.45
26,389.17
27,972.52
29,650.88
31,429.93
33,315.72
35,314.67
37,433.55
39,679.56
42,060.33
44,583.95
47,258.99
50,094.53
53,100.20
56,286.21
59,663.39
63,243.19
67,037.78
71,060.05
75,323.65
79,843.07
84,633.65
89,711.67
95,094.37
100,800.04
106,848.04
113,258.92
120,054.46
127,257.72
134,893.19
142,986.78
151,565.98
160,659.94
170,299.54
180,517.51
191,348.56
202,829.48
214,999.24
227,899.20
241,573.15
256,067.54
271,431.59
287,717.49
304,980.54
323,279.37
342,676.13
363,236.70
385,030.90
408,132.76
7,047,012.04 159,633.40 $159,633.40
Si se mide al Valor Razonable en el año 3
Al 31 de diciembre 130,000.00 según lo establece un perito
Valor de la compra/inicial 104,000.00
Incremento del valor 26,000.00
Registro
Detalle Debe Haber
x
Activo P.Inv Terrenos 32,500.00
Activo P.Inv Edificaciones 97,500.00
Gasto por Cambio en VR 26,000.00
r/f gasto por Cambio en VR
TRANSFERENCIAS
Se realizaran tranferencias a,o de, propiedades
de inversion solo cuando exista un cambio en
su uso evidencia por:
Una empresa dedicada al servicio de transporte de carga, cancela $12000 para la construccion de una bodega con la
finalidad de poder arrendar los desembolsos de la construccion son los siguientes
15 enero: se compro material de construccion por un valor de $6000 + iva
20 enero: se contrato a un arquitecto por un valor de $1500 parala elaboracion de planos
02 febrero: se contrato al maestro mayor por un valor $3000
25 febrero: se compra una estructura por un valor de $1000 + iva y la misma fecha se paga $500 por la instalacion de la es
01 marzo: se encuentra en funcionamiento
Fecha Detalle Debe Haber
1
15-Jan Propiedad de inversion en curso 6,000.00
Iva compras 720.00
Bancos 6,720.00
2
20-Jan Propiedad de inversion en curso 1,500.00
Bancos 1,500.00
3
2-Feb Propiedad de inversion en curso 3,000.00
Bancos 3,000.00
4
25-Feb Propiedad de inversion en curso 1,000.00
Bancos 1,000.00
5
25-Feb Propiedad de inversion en curso 500.00
Iva compras 60.00
Bancos 560.00
6
1-Mar Propiedad de inversion 12,000.00
Propiedad de inversion en curso 12,000.00
El inicio de la ocupacion por parte del
propietario.
Transferencia de una propiedad de una
inversión a una instalación ocupada por el
dueño.
El inicio de la ocupacion por parte del
propietario.
Transferncia de una propiedad de
inversión a inventarios.
El fin de la pcupacion por parte del dueño.
Transparencia de una instalación ocuapada
por el propietario a una propiedad de
inversión
El inicio de una operación de
arrendamiento a un tercero
Transferencia de inventarios a propiedades
de inversión
e una bodega con la
por la instalacion de la estructura
