TEORICA 3: 10/04/2018

Arq. José Luis Sciarrotta.

CODIGO URBANISTICO

- Línea oficial: divide línea pub de priv. Se dibuja en línea punteada.

- Distintos usos: Residencial – comercial
- Nuevo Código de Planeamiento Urbano en la Ciudad de Bs As.
- Estudiar qué actividades se realizan en cada área, para zonificar.
- Dentro del distrito residencial, también se admiten otros usos, como el comercial.
- COU plantea zonificaciones limitadas por calles. En algunos distritos conviven varios
usos. Los tipos de construcciones, tipologías edilicias.
- Espacio urbano
- COU – ley del año 2000. Sección 1: generalidades. Cuadro de usos 5.2.1. (divide todos
los usos posibles).
- Código se va actualizando. La ley del COU es de forma porque es municipal, no
nacional.

RELATIVOS AL TEJIDO URBANO:

- Edificio: cualquier estructura construida para albergar personas, animales, o bienes
muebles de cualquier clase y que está fija al suelo en forma permanente.
- Edificio de perímetro semi libre: aquel cuyos parámetros desde el nivel del suelo o
por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de una de las
líneas divisorias de la parcela.
- Edificio de perímetro libre: Retirados de las líneas divisorias de ejes. Ejemplo: torres.
- Edificio entre medianeras: va de eje divisorio de predio, a eje divisorio de predio.
Determinado por el título o escritura.
Dos espacios urbanos: lo que está dentro de la parcela, y lo que no ocupo. El pulmón es
espacio urbano que utilizo para ventilar. ESPACIO URBANO – fundamental.
- Factor de ocupación del suelo (F.O.S.): Superficie total que puedo ocupar con la
proyección horizontal. Pisada del proyecto. En el COU nuevo se mantiene. Franjas
edificables.

1
- FOT: está íntimamente relacionado a la zonificación. Ese nro. multiplicado por la
superficie total del terreno que me dice cuánto puedo construir. Aunque el COU nuevo
habla de volumetría.
- Franja edificable: espacio donde puedo meter la arquitectura. Porción del terreno.
- Línea de Frente Interno: traza del plano que limita la edificación permitida en una
parcela con el espacio libre de manzana.
- Línea interna de basamento: traza del plano que limita la edificación del basamento
con el centro libre de manzana.
- Centro libre de manzana: pulmón de manzana. Queda determinado por las líneas
internas de basamento. Espejo de agua y galerías pueden edificarse en estos espacios.

Sección 2: Normas administrativas.

- Perimetral y ancho de calle.
- Declaración jurada: certificado de uso conforme.
- En parcelas de más de 2500m2 se puede pedir a la Ciudad tener un Código o
reglamento especial. Si tengo varias parcelas contiguas puedo unificarlas. En Capital se
llama Englobamiento.

Sección 4: Normas generales sobre Tejido urbano

- Espacio urbano: garantizar iluminación y ventilación de los proyectos.
- Patios apendiculares:
- Patios auxiliares: no tienen que tener relación directa con los locales. Mínimo 4x4m.
Sólo ventila locales de segunda. No está restringida la altura.
- Gálibo: relación directa con la altura. Qué altura le puedo dar al volumen, para que
siga ventilando. Tamaño que tengo que darles a los patios para que siga verificando la
iluminación y ventilación. También se usó para la altura de fachada. El ancho de calle
se usa en esto también para saber cómo y cuánto ventilar. Cada parcela toma la mitad
de ancho de calle (la otra mitad su vecino).
- Altura de fachada: medida vertical de la fachada principal, tomada sobre la línea
oficial de edificio
- Basamento: parte del edificio construida sobre el nivel del terreno, sobre la cual se
asientan los volúmenes sobre elevados y retirados del mismo edificio. Tiene una altura

2
permitida. No se puede usar en todo el terreno. Tiene limitación de usos: locales
comerciales o cocheras.
- Centro libre de manzana: Pulmón. Superficie no edificable. Destinada
prioritariamente a ventilación, iluminación y terreno absorbente.

EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS

- Parcelas en ochava: para el cálculo del FOT tengo que tomar en cuenta el espacio
completo, no le quito el espacio que cedo a la ochava. A partir de los 3,5m de altura, ya
puedo ocupar esa ochava.
- Manzana: se toma las diagonales de la manzana para ubicar las medianas. Medianas
= promedio de los lados de la manzana.
- Línea de frente interno van a los cuartos de las medianas.
- Línea interna de basamento: Misma mediana, pero se divide en 3, no en 4. Determina
el centro libre de manzana.
- Tronera: ventilación para las parcelas de esquina. Del encuentro entre las dos líneas
de fondo me retiro 9m.
- Plano límite: primer retiro que permite el código es 2 x 3 de h. En el 2do retiro que es
de 2x 4 de h. El primer retiro puedo usarlo para espacios habitable, el segundo es
exclusivamente de servicio. Cuando supera más del 50% de la altura máxima, se puede
usar uno sólo de estos dos retiros.
- Altura contra-frente: R h / d = 1.5

En el COU de capital, la densidad va de la mano del FOT. No está determinado como en

provincia.

ALTURA EN EDIFICIOS DE PERMIETRO LIBRE

- R h / d del lateral es 5, con lo cual para retiro de 6m es 30m de altura de edificio.

COMPLETAMIENTO DE TEJIDO
- Cuando tengo existentes dos edificios con alturas superiores a las permitidas. El COU
tiende a completar el tejido, o sea que a los nuevos también les permitiría esa altura.
Caso A, las dos mismas alturas. ¿Caso B uno de cada altura, Caso C?

3
Sección 5: Zonificación por distritos
 P – portuario
 U – urbanizaciones determinadas
 AE – arquitectura especial
 APH – área de protección histórica
 RU – renovación urbana
 UF – urbanización futura
 UP – urbanización parque
 ARE – área de reserva ecológica
 ADP – área de desarrollo prioritario

DISTRITO R2b
- Predominante residencial. El proyecto será de viviendas.
- Tipología edilicia: entre medianeras, de perímetro libre, y perímetro semi-libre. Si
fuera perímetro semi-libre no podemos retirarnos 6m, y libre menos, porque
necesitamos más espacio lateral todavía.
- Edificio entre medianeras: R = h/d = 2,4
- Altura máxima: 10,50m (con lo cual no tengo que darle bola al gálibo). Para
medianeras y semi-libre tomo 10,50m, pero para perímetro libre ya tengo que usar el
gálibo.
- Tengo relación de plano límite de un solo retiro. es decir, el de 2x3 – llego a altura de
13,50m.
- FOT: 1,6
- FOS: línea de frente interna coincide con línea de basamento. Todo se traza al tercio.
Trazo mediana, divido por 3 y en la línea pongo LFI coincidente con LIB.

SUPERFICIES DEDUCIBLES: no computan FOT.

- Superficie cubierta y semi-cubierto destinada a guarda coches y espacios de carga y
descarga. Todo lo que construya de cocheras no computa FOT.
- Relevar valor de cochera en esa zona. US$ 25.000 aprox.

4
- La mitad de la superficie de los balcones, pórticos, galerías y toda otra superficie
semi-cubierto. Semi-cubierto al 50%.
- La totalidad de la superficie destinada a instalaciones contra incendios: caja de
escaleras, antecámaras, palieres protegidos, etc.
- la unidad destinada a vivienda de encargado del edificio y local para ayudante de
portería (cuando sean exigibles – si supero tanta altura, o m2, o departamentos).
- tanque de bombeo, reserva, sala de medidores
- Bauleras siempre que cumplan:
- depto. De 60m2: 2m2
- depto. De 90m2: 3m2
- depto. De 90m2: baulera de 4m2

5
TEORICA 4: 17/04/2018
Arq. Miguel Panetta.

NUEVO CODIGO URBANISTICO;

Ministerio de desarrollo urbano y de transporte; subsecretaria de planeamiento.

Fuente:
http://www.buenosaires.gob.ar/desarrollourbano/nuevo-codigo-urbanistico

Código de planeamiento urbano: Es un instrumento/código jurídico para un plan de

una determinada ciudad. Plan urbano ambiental.

¿Por qué es necesario tener un Nuevo Código?

El código vigente (Código de Planeamiento Urbano), con su última actualización en
1977, se trata de una norma hecha a imagen y semejanza de una época en la que los
criterios de sustentabilidad, equidad e integración no tenían lugar alguno, y en el que
la transparencia no era un valor al que alentasen las políticas públicas. La visión ciudad
de los setentas que sostiene el actual código prioriza las autopistas y el uso del auto en
detrimento del transporte público. La zonificación es ley, planteando áreas para vivir,
otras para trabajar y otras para estudiar, sin mezclas ni diversidad. El espacio privado
prima por sobre el espacio público, casi como áreas disociadas. El lenguaje imbrincado
y sus crípticas fórmulas de cálculo (FOT, FOS y Tangente) hacen necesaria la
interpretación mediada por profesionales, excluyendo a los vecinos y otros actores
interesados.
Por todo esto, estamos impulsando este Nuevo Código transformador, donde
buscamos una ciudad más equilibrada, integrada, que brinde las mismas
oportunidades tanto al norte como al sur de la Ciudad, que cuide nuestro patrimonio
histórico, que promueva una Ciudad más sustentable, y que se adapte a la realidad
actual (mixtura de uso).

6
Principales cambios

 Establece alturas máximas de construcción, para respetar la identidad de cada

barrio. Esto dará mayor previsibilidad, y el vecino podrá conocer cuáles son las
alturas permitidas para la construcción en su manzana.
 Ordena la estética de las cuadras, para propiciar un espacio público más
amigable. Por ejemplo, ya no se permitirán construcciones retiradas de la línea
municipal, que generan distancia entre el peatón y las edificaciones.
 Promueve una ciudad poli céntrica, lo que atraerá comercios y servicios a los
barrios. De esta manera se evitará que determinadas áreas concentren
únicamente actividades específicas, permitiendo que el vecino pueda satisfacer
sus necesidades o intereses sin salir de su barrio.
 Plantea un desarrollo urbano consciente a partir de la identificación y creación
de unidades sustentables, que se desarrollarán entre avenidas o calles
transitadas. Se redirigirá la circulación vehicular hacia las avenidas, se priorizará
la movilidad peatonal y la creación de nuevos espacios verdes.
 Revaloriza las zonas subdesarrolladas. Esto propiciará una mayor integración
social dentro de determinadas zonas de la Ciudad.

El nuevo Código Urbanístico permitirá diseñar una ciudad a escala humana, cuyo
principal beneficiario será el vecino. En esta línea, se conservará la identidad de los
barrios y se impulsará el desarrollo de áreas relegadas. Se proponen reglas de juego
más claras y sencillas que, para tranquilidad del vecino, evitan diferentes
interpretaciones y permiten prever el crecimiento y desarrollo de la Ciudad para los
años venideros.

7
El código se basa en los sistemas participativos donde hay una serie de números en la
participación y lo que se busca es ciertos elementos:
1. No más torres (Sorpresa)
2. Proteger las entidades barriales
3. promover un desarrollo más homogéneo y equitativo
4. Respetar nuestro patrimonio
5. Compromiso ambiental

FOROS PARTICIPATIVOS:

_COPUA: organismo q hizo los lineamientos que marcan el nuevo código

_LEGISLATURA: mas institucional ya que son los representantes.
_FALTAN 2

1) Ciudad homogénea ¿Qué puedo construir?

A. No más torres en la ciudad (Perímetro libre en el código actual)
B. Habrá solo 6 alturas máximas (CPU tiene 27);
Ciudad homogénea: con alturas máximas en avenida, calle y pasaje. El 70% de
la ciudad tendrá menos de 5 pisos. El máximo permitido serán 38mts (13 pisos)
Ciudad más equilibrada.
a. Unidad de sustentabilidad de altura baja (USAB 1): 9m (3 pisos) 25%
81.936 parcelas. R1b2/ r2b2/ r2b3
b. Unidad de sustentabilidad de altura baja (USAB): 10,5m (3 pisos + 2R)
23% 60.000 parcelas. R1a/ r1b1/ r2b1
c. Unidad de sustentabilidad de altura media (USAM): 16,5m (5 pisos + R)
22% 63.000 parcelas. E3/ E2 / E3
d. Unidad de sustentabilidad de altura alta (USAA): 22m (7 pisos + R) 20%
57.000 parcelas.
e. Corredor de medio: 31m (10 pisos + R) 0.8% 21.000 parcelas.
f. Corredor de altura: 38m (13 pisos + 2R) 0.2% 6.700parcelas. Av.
Importantes que estructuran.
Previsible: El vecino sabrá que altura máxima se podrá construir en su cuadra
C. Se anulan parámetros complejos, como FOT, FOS y tangente.
Simple y clara: Se eliminan los parámetros temáticos (FOS, FOT, TANGENTE)

2) Mixtura de usos ¿Qué uso puedo darle a lo construido?

A. De tu casa a tu trabajo en 30 min
B. Trabajo, vivienda, esparcimiento, salud y educación en un mismo lugar.
C. Fin de zonas con actividades exclusivas (Ej.: Fabricas)
Área 1: Baja mixtura de usos: Comercios, casa, colegio, policía, hospital, escuela
en escala pequeña. HASTA 50m2
Área 2: Media mixtura de usos: Comercios, casa, colegio, policía, hospital,
escuela en escala mediana y oficinas. HASTA 50 m2
Área 3: Media - alta mixtura de usos: Comercios, casa, colegio, policía, hospital,
escuela en escala mediana. HASTA 50 m2 + talleres + depósitos

8
 Área 4: alta mixtura de usos: Comercios, casa, colegio, policía, hospital, escuela
en gran escala. Escala metropolitana

3) Ciudad del patrimonio histórico ¿Cómo preservar el patrimonio histórico?

Rehabilitación y sustentabilidad.
A. Mantiene 39 áreas de protección histórica (APH)
B. Crea nuevas herramientas para promover el mejoramiento y puesta en
valor
C. Respeto de las identidades barriales.
+ 11.000 INMUEBLES CATALOGADOS; 72 integrales, 882 estructurales, 8674
cautelares. Registro de catalogación abierto.
Capacidad constructiva transferible (ECCT) Permite agregar el remanente
constructivo de un bien catalogado a un área de renovación urbana.

4) Una ciudad más verde y sustentable ¿Cómo promover la sustentabilidad

urbana?
A. incorpora estrategias para mitigar las problemáticas;
a. Isla de calor (Produce calentamientos y consumos de energéticos altos)
Techos verdes, Manejo del Agua de lluvia (pisos absorbentes)
b. Riesgo hídrico
c. Mejora de la biodiversidad
B. Incentiva al sector privado para que se implemente estas herramientas
C. Promueve la armonía entre los espacios públicos y privados.

La ciudad está adherida a:

a. Acuerdo de Paris: 2 toneladas de dióxido de carbono
b. C40: rebnirb gftfn

El nuevo código plantea:

a. Espacio Público:
- Nuevas 110 hectáreas de espacios verdes
- Adhesión a plan de ciudad verde. Desarrollo de conectores verdes y
espacios verdes de proximidad: (distancia máxima de 400m)
b. Espacio privado:
- Compromiso ambiental: estrategias ambientales aplicadas a la
construcción.
- Protección de centro libre de manzana (Pulmón de manzana)
c. Cada edificio tendrá que cumplir exigencias medio ambientales
mínimas:
a. Sera premiado con:
- Tributario a los edificios que apliquen estrategias de sustentabilidad
sobre 3 ejes: (Más puntos implica menos impuestos)
- Prevención efecto isla de calor
- Manejo de agua de lluvia
- Restauración y manejo de biodiversidad

9
 5) Una ciudad más integrada ¿Cómo integrar?
A. Fija un marco normativo para los planes de reurbanización e integración
socio urbana
B. Integra todos los barrios informales a la ciudad.
C. Las reconoce como nuevos barrios porteños.
El nuevo código urbanístico marca un hito al integrar las villas, con un
apartado específico, dándole reconocimiento legal para transformarlas en
barrios. Paso de U31 a U.
Adhesión a los principios del decálogo de UN-HABITAT III de Quito y a
Acuerdo por la urbanización de las villas (2016).

El nuevo código plantea:

Diseño de un plan de detalle participativo:
a. Aperturas de calles y pasillos; Incorpora servicios, oxigena la trama
b. Regularización dominial; Entrega de posesión / tendencia
c. Ley especifica; Se incorpora como nuevo barrio.

Objetivo Ley de Plusvalías:

Compartir la generación de valor con la ciudad para equilibrar el desarrollo urbano.
El estado brinda una ventaja de revalorización a los propietarios del suelo….
ajbjdsbvskjdv

Impacto de cambios normativos en las parcelas.

10
TEORICA 5: 24/04/2018
Arq. José Luis Sciarrotta.

CODIGO EDIFICACION

-El código no exige AA, pero si exige renovación de aire

-El código siempre hala de mínimos a cumplir.
-Segundo retiro (2x4) es para instalaciones por q el tanque de agua necesita espacio
abajo para reparaciones.

EL MH (MENSURA HORIZONTAL): SE HACE CON LA OBRA TERMINADA

2.1 DE LAS TRAMITACIONES AD 630 5/10:

2.1.1.0 Estado parcelario: El uso y programa de una obra

2.1.1.1 Permiso de obra:

Se deberá solicitar permiso para: PP

Ejemplos:
a- Renovación de fachada: si modifico carpinterías; ósea coeficientes de
iluminación y ventilación

2.1.1.2 Aviso de obra: Declaración jurada que no se necesita profesional. Los únicos q
pueden firmar son los titulares reales. Solo el dueño de la propiedad. Comunicación al
gobierno que vas a hacer determinado trabajo de menor valía.

Se deberá solicitar permiso para: PP

Ejemplos:
a- Renovación de fachada: si no modifico carpinterías; ósea coeficientes de
iluminación y ventilación.
b- En fachada se debe declarar cambio de material.

4.6 DE LOS LOCALES AD 630.25/30

4.6.1.0 Clasificación de los locales

a. Locales de primera clase: ventilan al espacio urbano.

Dormitorio;
b. Locales de segunda clase: ventilan patios auxiliares.

11
 Cocina;
Ejemplos:
Cocina: puede iluminar y ventilar por claraboya.
Cuarto de baño: Puede ventilar por conducto de ventilación natural, también se
puede por claraboya.
c. Locales de tercera clase: Podría ventilar al espacio urbano, y si no pueden
cumplimentarlo con ventilación mecánica.
Local para
d. Locales de cuarta clase: Ventilar a través de otros locales. (no es un lugar de
permanencia constante)
Pasaje; corredor…
e. Locales de quinta clase: Iluminación y ventilación del servicio que este
prestando. (sala de maquina ascensores etc. etc.)
Locales auxiliares…

4.6.2.0 ALTURA MINIMA DE LOCALES Y DISTANCIA MINIMA ENTRE SOLADOS

4.6.2.2 Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados.

Tabla: Alturas mínimas de locales y distancia entre solados

Tabla: Los baños y los retretes tendrán área y lados mínimos de acuerdo con los
artefactos que contengan, como sigue:

LA ducha se instalará…PP

Tabla: Superficie en m2 según Nº de dormitorios (Mínimas útiles)

PP

Tablas: (8) Medidas y referencias…

B – Planta baja
A – Pisos 101;102;103
S – Subsuelo

PP

Ejemplos:
El dormitorio en el lado mínimo no se suma el placard, pero si para la superficie

Ejemplos:
Cuarta y quinta depende de la cantidad de metros cuadrados
No es necesario aprenderse de memoria alturas etc. para parciales y finales, pero sí
que existes para cada local diferenciado.

12
4.8.8.0 VIVIENDA DEL ENCARGDO DEL EDIFICIO

Todo edificio…PP

Ejemplos:
a. No computa FOT
b. El encargado NO es dueño
c. local de quinta categoría porque se considera un servicio, pero los locales
deben cumplir con el código

Para permiso de obra voy a tener:

¿QUE DEBE TENER UN PLANO MUNICIPAL?

CARATULAS: lo q se declara.
Plano de demolición total -- Obra nueva parcial.
Plano de demolición parcial -- ampliación o modificación
Sin permiso --- antirreglamentaria

Todos los planos se presentan como PLANO único eso quiere decir que es de proyecto
estructuras e instalaciones. (incendio; si corresponde)
Partida de contribución es el DNI de la vivienda
Cuando la obra termine si mi edificio tiene 10 viviendas, que identidad del derecho real
de la parcela.

Escalas:
Silueta de superficie no tiene necesidad de escala
Escalera 1:20
Plantas cortes y vistas 1:100

Poner distancia a esquina

Colocar el norte.

En referencias:
Puedo tener metros nuevos existentes reglamentarios o anti-reglamentarios
Muros nuevos: ROJO
Superficie existente: Rayado a 45º
Obra ejecutada sin permiso, pero es reglamentaria: Rayado AL REVES a 45º
Obra ejecutada sin permiso, pero es anti-reglamentaria: Se cuadricula 45º

4.6.4.2 Iluminación y ventilación de los locales de primera clase

PP

4.6.4.3 Iluminación y ventilación de locales de segunda clase y escaleras principales

13
PP

4.6.4.4 iluminación y ventilación de locales de tercera clase II

PP

4.6.4.5 Iluminación y ventilación de locales de cuarta clase

PP

4.6.4.5 Iluminación y ventilación de locales de quinta clase

PP

4.6.6.0 ILUMINACION Y VENTILACION ARTIFICIAL DE LOCALES

6.6.6.1 Iluminación artificial

PP

PLANO UNICO: la diferencia es q se señalan todas las instalaciones y q se declara como

plano único y el destino.
Se divide en varios planos
Incendio: ante cámara debe tener extractor de humo.

CLASE 5:
¿Que conviene?
Departamentos chicos 1 o 2 ambientes hasta 60m2
Mono-ambiente: dormitorio + cocina = Min 36m2 + baño

Balcones obligatorios dependiendo metros del departamento.

¿Cuántas unidades me entran?

¿Qué pongo en Pb?

Comercio sin permanencia de público:
a. Necesita baño para el personal: separado el lavabo del inodoro con puerta.

Comercio con permanencia de público:

a. Necesita baño bien armados

La vivienda del portero puede ir en PB y contra-frente.

Si supera los 800m2 o 4 pisos o 15 unidades. ES NECESARIO

14
TEORICA 6: 08/05/2018
Arq. José Luis Sciarrotta.

HABILITACION

INCENDIO

15
TEORICA 7: 15/05/2018
Arq. José Luis Sciarrotta.

Repasando para ante proyecto.

Cada metro q invado de la LFI necesito 100 litros de tanque ralentización para untar
agua de lluvia. Debe tener bomba de achique etc.
Y tenemos q tener en cuenta
Palier protegido
Voy a tener q proveer de agua con un tanque presurizado (Reserva total diaria)

Arq. DE ACCESIBILIDAD.

ACCESIBILIDAD

Antes de accesibilidad surgió la discapacidad.

En el año 1981 pasa el concepto de discapacidad en el área exclusiva de salud si no que
se integra en la sociedad. Deja de ser una enfermedad.

LEY 962
MODIFICACIONES AL CODIFO DE LA EDIFICACION DE LA CIUDAD AUTONOMA DE
BUENOS AIRES
ACCESIBILIDAD FISICA PARA TODOS

Información:

WWW.CIBAUT.ORG.AR
[email protected]
Facebook: diseño del hábitat accesible

Involucra la definición de dos variables

Sujeto: Individuo o grupo familiar

Entorno Físico:

3 mas y
comunicaciones

la discapacidad es un concepto global, un fenómeno multidimensional y universal….

La movilidad y comunicación son reconocidas en el marco de la OMS y de la CDPD.

Ya sea como derechos humanos e indicadores de salud y calidad de vida.

La expectativa de una mayor longevidad presenta un desafío para las sociedades del
siglo XXI

16
Argentina:
País envejecido
Posee + 13% de población mayor a 60 años
CABA 23%

Respecta tanto a las actitudes sociales (humanos) como al entorno (arquitectura). Icas
y de transporte.

Eliminar barreras arquitectónicas, urbanística

17
TEORICA 8: 22/05/2018
Arq. Andrés Petrillo.

CONSEJOS Y COLEGIOS PROFESIONALES.

CPAU  Ciudad de Bs. As
CAPBA  Prov. Bs. As

• Existen con Fuerza de ley

• Son Autónomos
• Tiene poder de policía sobre sus pares

A. Su reglamentación surge el Art. 14 de la Constitución Nacional “Derecho a

trabajar y ejercer industria licita conforme con las leyes reglamentarias de
su ejercicio” es el marco regulatorio legal
para la actividad profesional.
B. Ley 17946/44 Ejercicio de las profesiones de Agrimensura, Arquitectura e
Ingeniería en la Capital Federal y Territorios Nacionales.
C. Los Consejos o Colegios son órganos de creación Legal (para estatal)
Matriculación Obligatoria.
D. Las Sociedades, Centros o Asociaciones de Arquitectos son órganos
gremiales o sociales. Adhesión voluntaria. Me tengo q matricular
obligatoriamente si quiero ejercer. Elijo donde me matriculo.
E. En capital Federal tiene vigencia el Consejo Profesional de Arquitectura y
Urbanismo (decreto Ley 6070/58)
F. En Jurisdicción Nacional se crea la Junta Central de Consejos Profesionales
(decreto ley 4016/57)
G. Del Consejo Profesional dependen los Aranceles de Honorarios (Decreto
Ley 7887/55)
Hasta la aprobación de la Desregulación de los Honorarios (decreto
2284/91) y la Ética Profesional (Decreto Ley 1099/84 modificada por la Ley
24441).
H. Cada Provincia tiene su propio Colegio o Consejo de Arquitectos, dado que
cada una de ellas es Jurisdicción.
I. Las Universidades dan los alcances del Título, los Consejos y los Colegios
habilitan y llevan los registros de la matrícula.
J. Atribuciones del C.P.A.U.
1. Velar por el cumplimiento de la ley y demás disposiciones atinente al
Ejercicio Profesional.
2. Organizar y llevar el registro de la Matricula de los profesionales en
condiciones de ejercer la profesión comunicándolo a las autoridades
públicas pertinentes.
3. Estudiar el alcance de los títulos.
4. Emitir dictamen sobre el Ejercicio Profesional.
K. Como Profesional en relación de dependencia :
Es remunerado con sueldo por la tarea que realiza para su empleador le
corresponde la aplicación de las leyes de trabajo, cumple horario de trabajo
y es responsable por el cumplimiento

18
 correcto de su actividad profesional no cabiéndole responsabilidad por
“obra consumada y perfecta”.
L. Como Empresario:
Realiza tarea empresarial por la que obtiene un beneficio comercial y no
está contemplado en el Arancel
de Honorarios.
M. Funcionamiento del C.P.A.U.
Autoridades: Elegidas por los profesionales matriculados con duración
de 4 años para
Consejeros Titulares y dos años para Consejeros Suplentes.

Regulan ejercicio profesional

Controlan la matricula

Las incumbencias  las dicta el ministro de educación junto al consejo intelectual

universitario.

TEORICA NUEVA

Las incumbencias cambiaron a partir del 18 de mayo de 2018:

1. Diseñar, calcular y proyectar estructuras, edificios, conjuntos de edificios y

espacios que aquellos conforman, con su equipamiento e infraestructura, y
otras obras destinas al hábitat humano, en lo concerniente al ámbito de su
competencia
2. Dirigir y controlar su construcción, recuperación, renovación, rehabilitación, re
funcionalización y demolición
3. Certificar el funcionamiento y/o condición de uso o estado de lo mencionado
anteriormente
4. Proyectar, dirigir y evaluar lo referido a la higiene y seguridad en lo
concerniente a su actividad profesional

De las 20 incumbencias que teníamos ahora tenemos 4

<< Resolución 1254/2018[Ver Anexo 22>>

ANTES: (DESDE 2006 QUE ES AMPLIATORIA, NO LA REEMPLAZA)

1 a las 20 incumbencias

no importa si trabajas o no en provincia tenes que pagar igual el (jubilación) La caja

CMAO: $28.140
cuota mínima anual.
APARTE POR CADA TRABAJO TE SACA UN 10%

19
Sostenimiento para el colegio 3,3% de cada honorario como cuota del ejercicio
profesional

Se puede aportar el 50% del CMAO pero tenes q laburar 50 años.

20
TEORICA 9: 29/05/2018
Arq. Andrés Petrillo.

HONORARIOS.  Sueldo de honor

Precio
a. Gastos
1. Costos directos  De producción: Todo gasto necesario para hacer la obra
2. Costos indirectos  No influyen directamente en los de producción
3. Beneficios
b. Trabajo
c. Responsabilidad; Civil, Judicial, bla

¡HONORARIOS EN RELACION AL COSTO DE LA OBRA!

No como hacemos en la oficina de cobrar la mano de obra por q uno tiene q responder
por ese material de primera si es q es demandado civilmente.

HAY QUE EDUCAR AL CLIENTE: Hay que explicarle y darle el listado de la

documentación, compare los honorarios, pero con la misma lista.

PACTAR HONORARIOS; si es que no hacemos contrato. Y aclarar todo y dejarlo

asentado en un documento. Honorario básico por proyecto y dirección
60%  Proyecto
40%  Dirección.

Ej.:
a. Clarín es un indicador se puede subir o bajar.

Se parte de un costo estimativo de la obra, y a medida que avanza el proyecto, se va

definiendo el presupuesto final.

C: Monto de la obra
K: Índice
En una obra chica EL MINIMO es un 14% pero se dice q no te alcanza si no cobras un
16%/18%

Ej.:
a. En una obra de 30.000.000 debo presentar honorarios mínimos de (sumatoria)

Esta incluido:
a. Consulta ingeniero
b. Aire acondicionado
c. Especialistas

21
ADICIONALES:
Es mucho más trabajo hacer una refacción que una obra nueva por q no sabes con que
te vas a encontrar y tenes q decir.
Ej.:
a. Hay que cobrar un 30% de incremento en los honorarios del honorario
previamente calculado, NO SOBRE EL COSTO TOTAL DE LA OBRA (en nuestro
caso de proyecto) Varía dependiendo el Valor de la obra. (Va por tabla)
b. Cobrar las consultas
c. Mediciones
d. Si hay más de un contratista
e. Tiempo empleado: Dentro de las primeras 10 horas $5.452,91 y a partir de ahí
cada hora suma $545,29
f. Dirección ejecutiva: Cuando haces proyecto, dirección y CONSTRUCCION. 80%
más de los honorarios de dirección + representante de obra. Entonces se
termina cobrando el proyecto y la dirección EJECUTIVA.
g. 100% si se quieren quedar con la idea de anteproyecto.

En 2015 código civil y comercial desregulo los honorarios de todo el país, no puede ser
mayor a x arancel. Este arancel no es obligatorio, pero es considerado un honorario
mínimo digno para poder ejercer bien la tarea. El arancel está vinculado a un arancel
de construcción del I.N.D.E.C. y se va actualizando todos los meses.

¡En los aranceles vamos a encontrar que es la documentación a presentar!

Honorarios tienen que ver con la prestación que voy a dar.

Tenes que especificar qué es lo que incluye tu trabajo.

Ver las prestaciones de cada arquitecto.

Nunca debes ir con los honorarios por debajo del costo de producción.

En el contrato aclarar la prestación. ¿Que va a hacer la justicia? Ver lo que entregue no

es esencialmente lo que es hacer el proyecto voy a tener un problema. En principio
civil, pero puede tener otras implicancias.

Actividades reservadas al título de Arq. Incumbencias

¿Cuanto menos es confusa en su redacción?
Reservadas NO QUIERE DECIR exclusivas.
Ej.:
a. Proyectar, no es exclusivo, si no que, los ingenieros civiles también pueden
proyectar.
b. Seguridad e higiene en obra

El alcance de los títulos no son las capacidades reservadas.

Alcance del título: Todo lo q podíamos hacer y podíamos seguir haciendo y algunas que
son reservadas.

22
ARANCELES CAPBA
Ver teórica

En provincia el valor del m2 viene dado por el colegio, nada de referencias de clarín
Se dividen en tipologías

Actualmente:

m2 x $15.200 x 1,00 = Monto de Obra $

Sup. Obra Unidad coef.
Referencial Tipo Obra

Pero va cambiando con la inflación. FIJARSE SIEMPRE EL VALOR DE LA Unidad

REFERENCIAL

Calcular honorarios por separado:

Representante técnico  Conducción de obra
arquitecto  Proyecto y dirección

23
TEORICA 10: 05/06/2018
Arq. Angelito.

CONTRATO PROFESIONAL

Definición:

ARTICULOS INTERESANTES

1 Art. 259.- ACTO JURIDICO

2 Art 257.- HECHO JURIDICO
3 ART 260.- ACTO VOLUNTARIO (se libre de hacerlo)
4 ART 971.- FORMACION DEL CONSENTIMIETO
5 Art. 1000.-
6 Art. 1003.-
7 Art. 994.- CONTRATOS PRELIMINARES
8 Art. 790.- CLAUSULA PENAL

Lo encontras en el código civil y comercial

Ley del ejercicio profesional: buscas que tiene que tenes un proyecto

TRIPLE REGIMEN DEL CCyCN  Código Civil y Comercial de la Nación

El q más nos interesa es el: discrecional
Contrato paritario o discrecional
Contrato por adhesión
Contrato de consumo

Principios contractuales:
1 Libertas de contratación
2 Efecto vinculante: me estoy obligando a cumplir lo q dice en el contrato. El juez
no puede modificar un contrato al menos q este violando la ley.
3 Facultades de los jueces
4 Buena fe: cuando pacto un contrato tengo q tener en cuenta esto, por si algún
día tengo quilombo
5 Orden de prelación
6 Integración del contrato: como las plasmo en el contrato, es importante el uso
y la practica en el lugar de celebración. Plazos y lugar de pago, cuando y como
construir etc.
7 Derecho de propiedad:

Elementos esenciales del CONTRATO

1. Consentimiento: oferta + aceptación
2. Capacidad: <<toda persona humana goza de la aptitud de ser titular de derecho
y deberes jurídicos>>
Ej.:

24
 a. todas las personas tienen todos los derechos, pero algunas personas con
discapacidad no tienen los deberes.
b. Cuando sos menor y mueren tus padres, es tuyo, pero no podés decidir
3. Objeto
4. Forma: Principio de libertad de formas
Ej.:
a. yo puedo expresar mi manera de contratar de la forma que quiero como
quiero
5. Prueba: Medio o instrumento por el cual se acredita un hecho

Extinción, modificación y adecuación

Extinción normal
a. Cumplimento de obligaciones asumidas
b. Vencimiento plazo de vigencia
Extinción anormal
a. Rescisión: común acuerdo o bilateralmente
b. Revocación:
c. Resolución: Se procede cuando la otra parte deja de cumplir
Ej.: un cliente deja de pagarme
d. Nulidad: El contrato tiene q tener todos los elementos esenciales si no se
puede anular

Clasificación de los contratos:

Tabla teórica
Formales: ej.: una escritura que se hace cuando la traslación de ese derecho. Se trata
de un derecho real ya se exige escritura SIEMPRE. Cuando hay compra o venta de un
inmueble.

Límites a la autonomía de la voluntad contractual:

1. Art. 10.- Abuso de derecho
2. Art 332.- Lesión
3. Art. 961 y Art. 1061.- Imprevisión
4. Art. 1730 Caso fortuito o de fuerza mayor: “ser cuidadoso y previsor”
5. Art.1032 Suspensión del cumplimiento
6. Art. 1090 Frustración de la finalidad

REVISTA VIVIENDA TIENE LOS DIAS QUE LLOVIO EN LA SEMANA Y SIRVE COMO
PRUEBA

ewfrf

¿QUE ES LA CONTRATA?
La presentación de las partes con sus domicilios legales y el OBJETO del contrato
¡Importante!!! Domicilio legal

25
TEORICA 11: 12/06/2018
Arq. Andrés Petrillo

SISTEMAS JURIDICOS Y ECONOMICOS DE EJECUCION DE OBRA.

LIQUIDACIONES Y CERTIFICADOS DE OBRA

No es importante el monto de adjudicación de una obra, pero lo que vamos a tener q

tener en claro es q dependiendo del monto de la obra es como la voy a contratar, si es
muy pequeña se puede contratar directo.
Si el monto es superior voy a tener q tomar la decisión de adjudicar una obra previo a
una licitación pública.
Recomendación: Película carancho.

La pauta básica el precio

a. Con precio conocido

1. Empresa
Precios globales/tareas totales  AJUSTE ALZADO
A. RIGUROSO  no permite ajustes
B. RELATIVO  permite ajustes
Precios por unidades técnicas  UNIDAD
A. SIMPLE
B. DE MEDIDA
b. Sin precio.
1. Empresa:
PORCENTAJE DE REDISTRIBUCION DE GASTOS GENERALES Y BENEFICIOS 
A COSTE Y COSTAS
2. Sin empresa:
EL COMITENTE ES ADMINISTRADOR Y CONDUCTOR  ADMINISTRACION O
ECONOMIA.

Si contratas una obra por:

A. ADMINISTRACION O ECONOMIA  No tiene una empresa constructora, el

cliente es administrador y conductor; contrato todo y se ahorra el beneficio,
y después tiene un DO que supervisa la obra.
Hacer contrato para delegar responsabilidad y actuar en nombre de él.
Arquitecto:
a. Encomienda proyecto; dirección de obra
b. No hay vigilancia ni superintendencia
Ej.: Calidad de los materiales, equipos, etc.
c. Puede haber dirección ejecutiva (Pcia. De Bs. As.)

26
 OBRA  OBJETO DEL CONTRATO

Comitente:
Se encarga de:
a. Mano de obra
b. Cargas sociales
c. Materiales
d. Alquiler equipos
e. Compra herramientas
f. Fletes
g. Seguros
h. Subcontrata rubros
i. Conducción  “teórica” por q en la práctica va a delegarla al Arq. Pero es
responsabilidad del cliente.

B. CONTRATOS SEPARADOS  El cliente contrata por partes a los diferentes

rubros de la obra. (Se le paga más al DO)
1. Demolición
2. Estudio de suelo
3. Albañilería
4. Instalaciones

Se usa para obras de gran envergadura

C. COSTES Y COSTAS  con empresa constructora

La empresa constructora cobra un % de ese coste por un % de
redistribución del beneficio.
IR EJECUTANDO LA OBRA MIENTRAS VOY DEFINIENDO EL PROYECTO.
Puedo no tenes totalmente definido el proyecto desde ahora.
Cláusula de limitante del coste (no puede faltar) dice que: si el coste de la
obra supera un determinado monto ese beneficio de la empresa se va a ir
reduciendo y perciba cada vez menos utilidad; entonces después solo voy a
pagar los costos.
“Por premio” si sale bien y mejor mas beneficio, pero si no tiene un tope de
coste.
Sirve por ej.:
En obras publicas cuando hay una situación de catástrofes.
Desventajas:
a. Requiere un extremado control en relación al costo de la obra y
compra de materiales, etc. (por q la empresa tiene % de beneficio
sobre eso)

D. AJUSTE DE ALZADO  Tiene q estar totalmente bien computada

La empresa va a tener un precio por m2 y vas a tener un valor por rubro e
ítem y me va a dar el “Precio” de la obra, pero a eso le debe haber cargado
costos directos, indirectos, beneficios y utilidades.

27
 Cláusula de re determinación de precio: Que va a tener que ver con un
índice que se arregla con el comitente y cada cuanto se actualiza:
Ej.:
a. Por el INDEC
b. Dólar

RIGUROSO: No permite cambios en la obra

RELATIVO: Permite cambios en la obra

E. UNIDAD  Tienen la característica que son precios de obra por unidades

técnicas. A cada unidad técnica le pones un $ y lo multiplicas por la cantidad
de las unidades y te da el precio de la obra.
SIMPLE: El contrato de construcción termina con el sistema de unidad
convenida. Se paga una vez finalizada la tarea. UNIDAD FINALIZADA.
Ej.: colocación de solado de “X” lugar.
Entonces veo q la empresa trabaja bien y la quiero contratar para todo voy
a pasar a contratarlo por:
MEDIDA: Entonces le voy a pasar un precio por ese “Solado X” pero para
eso voy a tener que tener el computo PERFECTO.
Es más barato ya que sabes cuánto laburo vas a tener y lo podés
estructurar.
MIXTOS: Combinado.

 PRECIO DE OBRA
 PRESUPUESTO DE OBRA
 COSTOS DE LA EMPRESA

Costo directo:
a. Mano de obra y sus cargas sociales
b. Materiales
c. Seguros (no solo del personal sino a terceros)
1. Accidentes de trabajo
2. Responsabilidad civil terceros.
Ej.: si se lastima alguien de la calle, o algún auto etc. Hay q estar cubierto con
un seguro de responsabilidad civil (los seguros también son contratos, pero
tienen un tema q son aleatorios, si ocurriese una de esa situación se modifica
un contrato)
d. Fletes
e. Sub-contratos: son un componente importante por q si la empresa
constructora no tiene esa gente, tiene q sub-contratar y sacarle un beneficio al
mismo. Ya que el sub-contratista va a poner también su beneficio.
f. Ayuda a gremios
g. Obrador
h. Conducción de obra

28
Costo indirecto:
a. Gastos generales
1. Sueldos
2. Edenor
3. Gas natural
4. Obras sanitarias
5. Alquiler
6. Relaciones publicas
7. Copias
8. Papelería
9. Bienes de uso; computadoras, auto, etc.
10. Seguros de robo
11. expensas
b. Impuestos (las tasas no son impuestos)
1. Ganancias: 35%
2. Ingresos brutos: 3,5% y 4% (impuesto provincial)
Todo lo que facturamos pasa por ingresos brutos.
Ej.: a ARBA
3. I.V.A.: 21%

EL COSTO NO ES EL PRECIO

Tasas: Te la cobran los municipios etc.

Requiere que el estado que te la cobra debe darte algo por esa tasa q se está cobrando
Ej.: derecho de contracción, se pagan antes de que te aprueben los planos, pero te da
a cambio toda la verificación e inspección respectivas
Impuesto: Te lo cobra la ciudad.
Es impuesto, tenes q pagarlo por ley

Utilidad / beneficio

LIQUIDACIONES Y CERTIFICADOS DE OBRA

DIRECCION DE OBRA
(s/Art. 47 decreto ley 7887/55).

Control de la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma

parte del proyecto; REVISION Y EXTENCION DE LOS CERTIFICADOS correspondientes a
pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos-

Liquidaciones y certificados de obra METODOLOGIA

Empresa constructora  liquidación de obra

Dirección de obra  Liquidación aprobada  CERTIFICADO de obra
 Liquidación rechazada  razones

29
 Rehacer liquidación.
Comitente  PAGO

Liquidación se convierte en certificado una vez que el director de obra firma y certifica
que lo que dice ahí es exactamente lo que se ejecutó en obra.

CERTIFICADO:

Anticipo financiero: Sumas de dinero que el comitente adelanta al contratista para

provisión de materiales, locaciones y pago de mano de obra

Adelanto de materiales: (acopio) Adelanto financiero que hace el comitente al

contratista para congelar el precio de materiales.

FONDO DE REPARO / GARANTIAS  Monto destinado a atender la reparación de

vicios o defectos producidos en la ejecución de los trabajos.
- El comitente retendrá un % (s/contrato) de los montos de los
certificados de obra
- Sera devuelto a la recepción definitiva de la obra

DISTINTAS LIQUIDACIONES:

UNIDAD (simple o de medida)

a. Trabajos a liquidar según pliego
b. Cada liquidación es independiente a la anterior
c. DO verifica cantidades y unidades con precios convenidos, control de calidad y
procedimiento especifico.
d. Obra ejecutada y materiales adheridos al suelo. VERIFICACION Y MEDICION
PRECISAS.

COSTE Y COSTAS:
a. Liquidaciones: detalladas en los diversos ítems
b. Cada liquidación es independiente a la anterior
c. Verificar cantidades y precios: Justificar relación entre ingreso de materiales, su
utilización en obra y la aplicación de la mano de obra
d. BENEFICIO % de los gastos de la obra
e. CERRTIFICADO: REEMBOLSO
Materiales (ingreso y uso)
Mano de obra (jornales/horas/cargas sociales)

ADMINISTRACION O ECONOMIA:
a. Liquidaciones: serán detalladas en los diversos ítems
b. Cada liquidación es independiente a la anterior
c. Verificar cantidades y precio
d. No se detalla BENEFICIO
e. Contratos
Materiales (ingreso y uso)

30
 Mano de obra (jornales/horas/cargas sociales)

AJUSTE ALZADO:
a. Liquidaciones: serán detalladas en los diversos ítems
b. Se certifica por avance de obra
c. Las liquidaciones son acumulativas
d. Monto: Excedente sobre el total del certificado anterior
e. CERTIFICADO: ANTICIPO
f. DO verifica y certifica el % de obra ejecutada, en calidad, tiempo y forma
g. Liquidaciones: con informe de avance

31
TEORICA 12: 19/06/2018
Arq. Andrés Petrillo

ADJUDICACION DE OBRAS LICITACIONES Y CONCURSOS

Un concurso es una OPOSICION DE MERITOS científicos, artísticos o literarios para

elegir la propuesta que ofrezca mayores ventajas y sirva para otorgar permisos o cubrir
cátedras.

Concurso:
a. De obra ejecutada (premios)
b. De proyecto o anteproyecto
c. Académicos (cargos)
d. Precios (licitaciones)

Pregunta parcial:
¿Quienes son los personajes que intervienen en los concursos?

Integrantes de los concursos:

a. Promotor: quien encarga el concurso

- Debe encargar las bases al asesor
- Acatar el fallo del jurado
- Hacer efectivos los premios o recompensas
- Tiene derecho a interponer recurso de nulidad por fallo fuera de plazo
- Transgresión al pliego que hiciera inútil o perjudicial el resultado
- Desistir de la construcción del edificio
- Resolver el contrato con pago de indemnización

b. Organizador: quien organiza el concurso

c. Asesor: redacta el pliego de bases  Cláusulas de un contrato.

- Debe conformar las bases con el promotor
- Contestar las consultas
- Cobrar honorarios a convenir  Con el organizador-
- No debe participar en el concurso (art 806 cp) o
- Formar parte del jurado

d. Jurado: comisión que dicta el fallo

- Comisión que dicta el fallo.
- Debe cumplir con el plazo establecido en las bases para dictaminar
(o 3 meses art 808) fijado en el código de conocimientos civil y
comercial.
- Verificar el cumplimiento estricto de las bases en los proyectos
presentados.
- Otorgar premios o declarar desierto los premios o el concurso.

32
 - Cobrar honorarios
- No debe: ser directa ni indirectamente concursante (art 806)

e. Concurrentes: quienes participan con su producción.

- Deben: firmar contrato con el promotor. En el caso de q sea
expreso.
- Realizar la documentación que se convenga.
- Ser retribuido por locación de obra con honorarios.
- Tienen derecho a conocer el fundamento del fallo, si lo establecen
las bases.
- Frecuentemente en concursos de anteproyecto consiste en la
encomienda de la obra por proyecto y dirección y en otras en no
vinculante.

FALLO:
- Atenerse estrictamente al pliego de bases, el fallo que premie un
proyecto con transgresiones está viciado de nulidad.
- El fallo es inapelable (leal saber y entender)
- Una vez conocido el mismo deben pagarse premios y honorarios a
todos los intervinientes.

PLIEGO DE BASES Y CONDICIONES:

Constituye un contrato entre el promotor y los concursantes. Establece la forma de
actuar del jurado su fundamento y los plazos para expedir el dictamen.

• Determinar el objeto del llamado a concurso.

• Fija condicionantes de los concursantes: quienes son los q están habilitados
para estar en ese concurso.
• Determina el programa del proyecto.
• Fija fechas de consultas. Son por escrito, y abiertas a todos los participantes.
• Fija fechas y formas de entregas.
• Determina plazo de estudio y veredicto del jurado con explicación o no del
mismo a los concursantes.
• Fija premios y exposiciones de los trabajos.
• Fija el orden de prelación de los documentos.
• Define al representante técnico.
• Establece las comodidades de la inspección.
• Recepciones provisorias.
• Recepciones definitivas.
• Libros de órdenes y servicios. Comunicación entre la empresa constructora y la
dirección de obra.
• Multas y deméritos.
• Forma de pago.
• Actas de medición.
• Certificaciones.
• Modificatorias al contrato.

33
El contrato es:

- Expreso: para el promotor

- Expreso o tácito: para los concurrentes
- Bilateral y real: concurso de proyecto
- Unilateral y consensual: obras realizadas onerosos generalmente y
excepcionalmente gratuito
- Nominado: código de procedimientos (arbitraje de amigable
composición) reguladas dentro del código de conocimiento
- No formal: las bases se establecen en cada caso, no es por ley.

EL PLIEGO NO PUEDE SER MODIFICADO DESPUES DE TOMAR ESTADO PUBLICO

Concursos de proyectos:
La federación argentina de sociedades de arquitectos (fadea) posee reglamentos de
concursos aplicada por la sociedad central de arquitectos en capital federal y por el
colegio de arquitectos (capba) en la provincia de buenos aires.

Clasificación:
a. Regional
b. Nacional
c. Internacional

Los mismos pueden ser ideas, ante-proyecto y proyecto

OBJETO DEL CONCURSO:

determinar por medio de un asesor y un jurado cual es el proyecto con mejores
méritos que cumple con el programa (bases)

El concurso puede ser:

a. Abierto: a todos los profesionales
b. Invitación: a algunos profesionales
c. Directo: por selección de los concursantes
d. Indirecto: por publicidad publica

34
LICITACIONES:
Es un concurso de condiciones y precios para llevar a cabo la construcción, mediante
algún sistema de contratación, que puede ser para ejecución parcial o total.

a. Privada: Cuando el llamado está dirigido a una cantidad determinada de

oferentes
b. Publica: cuando el llamado está dirigido a una cantidad indeterminada posibles
oferentes.

LICITACION DE OBRA PUBLICA LEY N° 13064

“Considerase obra pública nacional toda construcción o trabajo o servicio de industria

que se ejecute con fondos del Tesoro de la Nación, a excepción de los efectuados con
subsidios, que se regirán por Ley especial, y las construcciones militares, que se regirán
por la Ley 12737 y su reglamentación y supletoriamente por las disposiciones de la
presente. “

La licitación y/o contratación de obras públicas se hará sobre la base de uno de los
siguientes sistemas:
a. Por unidad de medida;
b. Por ajuste alzado;
c. Por coste y costas, en caso de urgencia justificada o de conveniencia
comprobada;
d. Por otros sistemas de excepción que se establezcan. Ante emergencias se
declara por ley y se hace un regimen de acepcion para las contrataciones. Y se
achican los tiempos para q se hagan mas rapido

En todos los casos la contratación podrá hacerse con o sin provisión de materiales
por parte del Estado.

35
BASES DE LICITACIÓN:
• Objeto del llamado
• Terminología (comitente – dirección y contratista).
• Pliego de condiciones (lugar, horario y costo) generales y particulares.
• Aclaraciones y/o consultas.
• Proponentes (condiciones de las empresas).
• Propuestas (día, hora y forma).
• Condiciones de la oferta (garantía de oferta).
• Mantenimiento de la oferta (duración).
• Adjudicación de la obra (apertura de sobres, acta, notificación de
adjudicación).
• Firma del contrato (fecha y depósito de garantía (seguro)).
• Documentación para confección de la propuesta (planos generales y de
detalles, planillas, clausulas generales y específicas, lista de trabajos,
etc.).
• Orden de aplicación de los documentos técnicos.
• Sistemas de contratación.

Para el trabajo practico vamos a elegir un determinado rubro de la obra y como si

fuese por contratos separados por ajuste de alzados hacer un pliego de condiciones en
relación a un rubro. PLIEGO BASICO DE CONDICIONES.

36
TEORICA 13: 26/06/2018
Arq. Andrés Petrillo

CONTRATO DE CONSTRUCCION

- La figura del profesional director de obra debe quedar

perfectamente establecida en el mismo.

- El contrato, el profesional debe agregar su rúbrica, aceptando sus

atribuciones y obligaciones.

CLASIFICACION DEL CONTRATO DE CONTRUCCIONES (SEGÚN CCYC)

 BILATERAL: ambas partes se obligan recíprocamente; empresa constructora y

el comitente.
La empresa constructora tiene que construirla y el cliente pagarla
 ONEROSO: acuerdo de pago por parte del comitente
 CONSENSUAL: mutuo consentimiento de las partes
 TÍPICO (NOMINADO): regulado por el CCyC. Esta nombrado expresamente en
el código CCyC
 NO FORMAL: la ley no exige forma especial
 EXPRESO: cuando el consentimiento se manifiesta por escrito (prueba).
Mostrar la existencia de un compromiso, tiene q tenes clausulas y estar
firmado. Importante q figure la rúbrica de ambos.
 CONMUTATIVO: se entrega una cosa (obra) a cambio de dinero.
 DE LIBRE DISCUSIÓN: ambas partes discuten libremente las mutuas
obligaciones que contraen.

ELEMENTOS INTEGRANTRES:

CONTRATA  Generalidades de las obligaciones que se disponen a asumir.

+
PLIEGOS DE CONDICIONES  Clausulas generales: disposiciones sobre cuestiones
generales e inherentes
 Clausulas particulares: Disposiciones técnicas y/o
constructivas según “reglas del arte”
 Clausulas especificas o listas de trabajos: Disposiciones
sobre calidad y forma de ejecución referido a cada ítem de la obra en cuestión
+
DOCUMENTACION GRAFICA  Planos, planillas y detalles constructivos
+
OFERTA  Documentación presentada por el contratista ante el llamado a licitaciones
(propuesta y aceptación).

37
CONTRATA:

Encabezamiento del contrato, que debe contener los siguientes

elementos básicos:

 NOMBRE Y DOMICILIO DE LAS PARTES INTERVINIENTES; Estatuto constitutivo

y la autorización de la empresa para contratar en nombre de ella. Se
recomienda a hacerlo con un escribano.
Ej.:
- Poder
- Estatuto
- Permiso especial
 OBJETO DEL CONTRATO; construcción de edificio bla bla ubicado en blablá
 SISTEMA DE EJECUCIÓN
 PRECIO CONVENIDO (PROPUESTA Y ACEPTACIÓN) con plazo convenido.
 ENUMERACIÓN DE DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Y ESCRITA; FOLIOS
NUMERADOS, PLANOS LBA BLA
 FECHA Y FIRMA DE LAS PARTES; a partir de la firma de ese contrato comienzan
a correr los plazos. Un escribano o la forma correcta pagar el impuesto de sellos
en ARBA. Pero ellos van a saber que lo hiciste, es facil de controlar fiscalmente.

PLIEGO DE CONDICIONES

Clausulas generales  Agrupamiento del conjunto de normas jurídicas y

administrativas, ya sean de carácter obligatorio o convenidas, y que las partes se
comprometen a respetar

 OBJETO DEL CONTRATO:

a) Enunciado
b) Documentos del contrato
c) Tareas del contratista
d) Tramitaciones, impuestos y gravámenes
e) Declaración del contratista: declara conocer todos los pliegos de
condiciones.

 DIRECCIÓN Y VIGILANCIA DE LAS OBRAS;

a) Dirección de los trabajos o superintendencia de la obra; ¿Quién va a llevar
adelante la obra? Cuáles son sus atribuciones, quien va a pagar el seguro,
nombre, domicilio, etc.

 OBLIGACIONES DE LAS PARTES

 EJECUCIÓN DE LAS OBRAS;
a) Sistema Jurídico económico de ejecución de obras
b) Plazos de obra
c) Mora:
¿Cuáles son los motivos q pueden generar retrasos en obras?
- Lluvias, etc.

38
 d) Clausula penal: ¿que pasa si alguna de las partes incumple? Cobrarle
penalidades por los plazos de parte de la entrega.
e) Subministro de materiales: quien provee todos los materiales.
f) Presencia del contratista en obra. Libros de obra. Mensurar en relación a la
envergadura de la obra. Hay q ponderar de que magnitud es el contrato.
Ojo con los precios.
Libros de obra: no solo que estén si no que se usen…
Notas de pedido.
Ordenes de servicio.
g) Limpieza de obra. Ayuda de gremios
h) Trabajos ocultos: Cuanto tiempo voy a tener q dejar expuestos trabajos que
después voy a tener que cerrarlo y cuánto tiempo tiene el DO para
verificarlo y poder cerrar.
i) Seguros por ART y responsabilidad civil: controlar siempre y que tengan
montos relacionados con el riesgo que se deba cumplir. Que las pólizas
estén contratadas y q sean reconocidas en plaza y nacionales.
j) Recepción provisoria  Puede haber vicios (problemas) ocultos y
aparentes. Er ver que este todo completo y listo para entregar. Es
importante por q la empresa constructora se retira de la obra, y si hay algún
reclamo de pago etc. Y pierde el derecho de retención (cuando se firma el
acta de inicio de la obra no toma posesión de la obra, pero si tiene la
tenencia; (ej.: lo que tiene un inquilino cuando está alquilando).
Periodo de garantía  Responder ante cualquier vicio que en la recepción
provisoria haya estado oculto. Y poner cuanto tiempo. Recordar que tiene
implicancia con el precio.
Recepción definitiva de obra  Una vez terminado el periodo de garantía.
Se firma un acta entre el comitente y la empresa constructora en presencia
del DO. Ahí termina el periodo contractual entre empresa constructora y
cliente. Y luego comienza:
Responsabilidad pos contractual  De la empresa constructora durante 10
años. Pero el dueño tiene tiempo de reclamar por ruina parcial o total por 1
año.
Ruina: Desnaturalización del objeto por el cual fue construido el edificio. Es
civil: con dinero o volviendo como estaba las cosas.
Estrago: puede ser culposo o doloso. Es penal.

k) Fondo de garantía.  con características % del certificado que se retiene

para poder cobrar ante un incumplimiento.

 TRABAJOS ADICIONALES E IMPREVISTOS ;

a) Adicionales: Límite de adicionales: que se aceptaran modificaciones hasta
un %
- Trabajos no tenidos en cuenta en el proyecto, por lo tanto, no
presupuestados.
 mejora, modificación o agregado (comitente) que no es imprescindible para la
finalización de la obra
 Costo por cuenta del comitente (con acuerdo de la ddo)

39
 extensión del plazo de ejecución

b) Variaciones de costos: establecer una clausula donde establezco un índice

(INDEC, clarín, dólar, etc.) y cada vez que supere x% voy a aumentar el
precio y re determino, y así se va actualizando la obra sin actualizarla.
preventivamente.
c) Imprevistos: como se van a pagar.
- Trabajos necesarios que pudieron o debieron preverse
 causado por omisión o vicio de proyecto, aunque esto no exime de
responsabilidad al contratista
 no alteran el presupuesto de obra (costo por parte del contratista)
 no altera el plazo de ejecución
TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN
ARTICULO 1091 CCyCN.- Imprevisión. “Si en un contrato conmutativo (…)la
prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por
una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su
celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido
por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o
pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del
contrato, o su adecuación(…)”
LA TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN SE CONSTITUYE, ANTE TODO, COMO UN
REMEDIO JURÍDICO FRENTE A UN CONTRATO QUE CON POSTERIORIDAD A SU
CELEBRACIÓN SE HA ALTERADO POR CIRCUNSTANCIAS AJENAS A LAS PARTES.
En el caso de la imprevisión si bien la obligación de cumplir puede volverse
muy gravosa, PUEDE CUMPLIRSE.
En el caso de fuerza mayor o caso fortuito la obligación es de IMPOSIBLE
CUMPLIMIENTO.

 CONDICIONES DE PAGO Y CERTIFICACIÓN;

a) Formas de pago:
ej.:
- efectivo
- cheque
- etc.
b) formas de certificación
- plazo para certificar la liquidación.
- Establecer un modelo de certificado.
c) Ajuste de precios:
- El contratista podrá solicitar aumento de precio de acuerdo con la
teoría de la imprevisión, en las siguientes circunstancias:
 acontecimiento extraordinario e imprevisible
 ausencia de culpa del contratista
 prestación excesivamente onerosa como consecuencia de la alteración del
precio de la obra (graves perjuicios para el contratista)
 dificultad para cumplir con la obligación por un desgaste patrimonial
desmedido

40
 Se acordará un porcentaje de variación de precio, que al superarse
(“salto/gatillo”) implicará la redeterminación de precios de las tareas que
restan ejecutarse.

 TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN Y AJUSTE DE PRECIOS

 DERECHO DE RETENCIÓN:
El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa
ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido
por razón de esa misma cosa.
(Libro 6º título iii del ccycn)
Las condiciones para ejercitar el derecho de retención:
 tenencia de la cosa de otro por un tercero
 obligación de parte del propietario respecto del tenedor
 conexión entre la cosa retenida y el crédito del que la retiene
- Al momento de la recepcion provisoria, cesa el derecho de retención
que pudiera ejercer la empresa constructora.
- La entrega que hace extinguir el derecho de retención debe ser
voluntaria o pacífica.

 EXTINCIÓN DEL CONTRATO

 DISPOSICIONES VARIAS:
a) Ajustes de contestaciones
b) Demoras y dificultades imprevistas: si hay algo que te pueda eximir
aclararlo.
c) Entrada a la obra: quienes pueden entrar.
d) Documentos que se exigirán del contratista a la finalización de la obra.
Ej.
a) Certificado final
b) Plano conforme a obra.
 RESCISION CONTRACTURAL:
a) Rescisión en general: terminar el contrato.
b) Indemnización por daño emergente (cliente) y por lucro cesante (empresa
constructora).
Daño emergente: perjuicio efectivo sufrido en el patrimonio de la víctima,
que ha perdido un bien o un derecho que ya estaban incorporados a ese
patrimonio.
Lucro cesante: contempla la ganancia frustrada, es decir los daños que se
producen por la falta de ingreso de determinados bienes al patrimonio de la
víctima, que se ve privada de beneficios que hubiera obtenido, de no
mediar el hecho dañoso.
c) Prosecución de los trabajos luego de la rescisión: si la empresa
constructora reside el contrato el cliente tenga los elementos para seguir la
obra. Seguros + dinero retenido + materiales + lo que haya.

CLAUSULAS ESPECIFICAS:

41
Abarca la temática de la calidad y forma de ejecución de cada ítem componente de la
obra.
 También se las denomina cláusulas técnicas o pliego de especificaciones
técnicas (pet)
 tratado de construcción referido a la obra en cuestión
 se organiza por rubros, que ordenan las tareas por ítems (pudiendo existir
subítems).
 se complementa con planos y demás elementos del proyecto, manteniendo
una total correlación
 en su redacción conviene utilizar términos categóricos tal como “debe” en
lugar de “puede”.
 en obras de menor envergadura pueden reemplazarse por listas de trabajos

DOCUMENTACION GRAFICA:
 Planos de arquitectura y planos de obra
 planos de estructuras e instalaciones
 detalles
 planillas (de locales, de carpinterías, etc)

OFERTA:
 Carta de presentación de oferta
 garantía de mantenimiento de la oferta
 recibo de adquisición de la documentación licitatoria
 antecedentes del oferente
 designación de personal técnico a cargo
 oferta económica
 cómputo y presupuesto, análisis de precios, plan de trabajos y curva de
inversiones

PARA LA REDACCION DE UN CONTRATO TENER EN CUENTA:

 Lenguaje claro sin repeticiones
 precisión necesaria
 inclusión de cláusulas fundamentales y omisión de las de imposible
cumplimiento
 modelo tipo: puede servir de ejemplo, pero necesariamente deberá ajustarse
a las particularidades del caso
 el contrato servirá para solucionar las diferencias ante la falta de
entendimiento entre las partes

TEORICA 14: 14/08/2018

42
Arq. Andrés Petrillo

PROPIEDAD INTELECTUAL

Proteger la forma del intelecto.

Darnos las herramientas. Como puedo hacer para proteger mis proyectos y diseños
para que otra persona no los pueda “robar”.
LEY 11723 de propiedades intelectuales 1933  obras: científicas, literarias, artísticas.
Derecho moral: paternidad y unicidad, la obra no puede ser modificada sin nuestra
autorización. (no terminan nunca, si son de dominio público te los podés apropiar,
pero no podés modificar la integridad de la obra)
Derecho patrimonial: capacidad de vender obras y ganar dinero con ella.
Cuando te apropias de algo que no hiciste tenes que pagar los derechos al diseñador.
Puede haber obras colectivas, creadas en conjunto donde no se puede discernir que
hizo cada uno, así que lo mejor es ir a legalizarlo juntos así en un futuro ambos pueden
materializarlos.
La idea tiene que ser original.
Ej.:
No podemos defender la silla o sillón
Podemos defender el diseño, que sea algo ORIGINAL, novedoso, diferente, creativo.
El croquis, los planos y la obra están protegidos en sí mismo, dura 70 años después de
la muerte del autor.
La ley presume que tenes los derechos para construir 1 sola vez, al menos que este
estipulado, establezca y escrito en el contrato. Si no los derechos deberían ser
diferentes.
¿Donde tenes que ir para “patentar” tu idea, los planos?
DIRECCION NACIONAL DE DERECHOS DE AUTOR con un valor de $150
Dura 3 años el registro y hay que renovarlo si no se cae.
Ahí se registra la música, los libros, el software, fotografía etc.

En el INTI es para patentar marcas, no ideas.

Ejemplo imagen de puente de calatrava.

Le dan la razón a calatrava y lo indemnizan por Eu 60.000
No se puede modificar la esencia, pero si podés modificar una casa una pared o una
ampliación mientras que mantenga la esencia del modelo original.
Y si no lo hace el Arq. No puede cobrar $“X” si no se lleva a la justicia y lo obliga a
cobrar lo lógico por la modificación si es q no quiere que la haga otro.

PLAGIO: copias algo de alguien sin ser ORIGINAL y sostenerse por sí misma.

Defender el derecho de lo que creamos non solo la arquitectura sino el

merchandaising de la misma, fotografía, filmaciones, juguetes, turismo, etc.
LOS DERECHOS DE AUTOR SE TRANSFIEREN para poder ser utilizados, las veces que
quiera. Si no se puede utilizar una sola vez, ejemplo del VHS al CD etc.

ETICA PROFESINAL

43
¿Qué es la ética?
El código de ética lo encontramos en el decreto de ley 17946/44
• Es la Obligación moral que se produce como consecuencia de una persona en
un medio social determinado.
Radica su esencia, en la importancia que esos actos, puedan tener para si mismo o
para terceros.
• Conjunto de los mejores criterios y conceptos que deben guiar a la conducta
de un sujeto por razón de los más elevados fines que se atribuyen por la
profesión o actividad ejercida.

Es la ciencia que se encarga del estudio o es un compendio ordenado de normas

morales para un determinado colectivo (en nuestro caso, arquitecto)
Construcción moral de nuestra personalidad.

Se origina en DECRETO LEY 17946/44 y surge el DECRETO 128/56 que aprueba el

código de ética para profesionales de jurisdicción nacional  Se modifica y el
decreto 1099/84 da el código de ética vigente
Junta central
• Agronomía
• Agrimensura
• Arquitectura
• Ingeniería

MORAL: estructura cultural de nuestra conducta.

Capacidad de discernir lo que está bien y lo que está mal.
Si la moral es la capacidad que yo tengo culturalmente para discernir que está bien y
que está mal. ¿Qué seria ser INMORAL, igualmente sabes discernir lo que está bien o
mal, pero ELEGIS hacer lo que está mal?
¿Qué ES UNA PERSONA AMORAL? No puede (incapacidad) discernir la bondad de la
malicia.
Ej.: una persona que nace en un ámbito donde el sostén familiar es el robo y para
comunicarse utiliza la violencia.

La SCA no tiene un código de ética si no que tiene un tribunal de ética, HONOR

HONOR: cualidad moral que lleva el cumplimiento de los propios deberes respecto del
prójimo y de uno mismo.
Derecho a la intimidad y a la imagen de una persona.

Junta central va a actuar de jurado para el tribunal de sentencias,

DEFINICION SEGÚN DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA

Ética:
1. f. Parte de la filosofía que trata de la moral y de las obligaciones del hombre
2. f. Conjunto de normas morales que rigen la conducta de la persona en cualquier
ámbito de la vida. Ética profesional, cívica, deportiva.

44
3. f. Recto, conforme a la moral.
Moral:
1. f. Perteneciente o relativo a las acciones o caracteres de las personas, desde el punto
de vista de la bondad o malicia

1. PARA LA DIGNIDAD DE LA PROFESION

a. 2.1  Deberes del profesional para con la dignidad de la profesión
Ej.:No puedo hacer actividades que denigren mi profesión HACERNOS
VALER SOCIALMENTE.

b. 2.1.1  Son deberes éticos de todo profesional mencionado 1.1 de este

Código.

c. 2.1.1.1 Contribuir con su conducta profesional y por todos los medios a

su alcance, a que en el consenso público se forme y se mantenga un exacto
concepto del significado de la profesión en la sociedad, de la dignidad que
la acompaña y del alto respeto que merece.

d. 2.1.1.2  No ejecutar actos reñidos con la buena técnica, aun cuando

pudiere ser en cumplimiento de órdenes de autoridades, mandantes o
comitentes.

e. 2.1.1.3  No ocupar cargos rentados o gratuitos en instituciones privadas o

empresas, simultáneamente con cargos públicos cuya función se halle
vinculada con la de aquellas, ya sea directamente, o a través de sus
componentes
Ej.: Si yo forme parte de una empresa y dsps formo parte del estado y dsps
esa empresa está vinculada con el estado tengo que decidir de qué lado del
escritorio me voy a parar

f. 2.1.1.4  (*) derogado por Ley 24441

No competir con los demás colegas mediante concesiones sobre el importe
de los honorarios, directa o indirectamente a favor del comitente, y que
bajo cualquier denominación signifiquen disminuir o anular los que
corresponderían por aplicación del mínimo fijado en el arancel.

g. 2.1.1.5  No tomar parte en concursos sobre materias profesionales en

cuyas bases aparezcan disposiciones o condiciones reñidas con la dignidad
profesional, con los principios básicos que inspiran a este Código o sus
disposiciones expresas o tacitas.
Ej.: no formar parte en concursos en donde las bases sean denigrantes, no
participar donde las bases dejen afuera a otros profesionales en igualdad de
condiciones que nosotros.
h. 2.1.1.6  No conceder su firma, a titulo oneroso ni gratuito, para autorizar
planos, especificaciones, dictámenes, memorias, informes y toda otra

45
 documentación profesional, que no hayan sido estudiados o ejecutados o
controlados personalmente por él.
Ej.: no prestar nuestra firma, y es una conducta que aparte de las
derivaciones de las responsabilidades éticas y puede tener derivaciones
civiles, penales, etc.

i. 2.1.1.7  No hacer figurar su nombre en anuncios, membretes, sellos,

propaganda y demás medios análogos, junto al de otras personas que, sin
serlo, aparezcan como profesionales.
Ej.: durante muchos años hubo un estudio muy importante de Arq. de Bs As
que entre el equipo que figuraba como arquitectos había una persona que
figuraba en los créditos del estudio que no era Arq.
Pasa lo mismo si es Arq. Pero no está matriculado no puede aparecer en el
cartel de obra.
j. 2.1.1.8  No recibir o conceder comisiones, participaciones y otros
beneficios, con el objeto de gestionar, obtener o acordar designaciones de
índole profesional o la encomienda de trabajos profesionales.
Ej.: además de las consecuencias penales, lamentablemente es una práctica
muy común. Desde el presidente de la cámara argentina de una
construcción, hasta las constructoras. (lo que se discute hoy de los
cuadernos)
k. 2.1.1.9  No hacer uso de medios de propaganda en los que la jactancia
constituya la característica saliente o dominante, o consista en avisos
exagerados o que muevan a equívocos. Tales medios deberán siempre
ajustarse a las reglas de la prudencia y el decoro profesional.

2. RESPETAR AL RESTO DE LOS PROFESIONALES

a. 2.2  Deberes del profesional para con los demás profesionales

b. 2.2.1  Los deberes para con los colegas, que en este artículo se enuncian,
son extensivos a todos los profesionales mencionados en el punto 1.1 entre
sí. Son deberes de todo profesional para con sus colegas.

c. 2.2.1.1  No utilizar sin autorización de sus legítimos autores y para su

aplicación en trabajos profesionales propios, ideas, planos y demás
documentación pertenecientes a aquellos.
Ej.: no difamar o denigrar a colegas.

d. 2.2.1.2 No difamar ni denigrar a colegas, ni contribuir en forma directa o

indirecta a su difamación o denigración con motivo de su actuación
profesional.
Ej.: Darle aviso de manera privada no sobre un medio publico

e. 2.2.1.3  Abstenerse de cualquier intento de sustituir al colega en un

trabajo iniciado por este, no debiendo en su caso aceptar el ofrecimiento
de reemplazo hasta tanto haya tenido conocimiento fehaciente de la

46
 desvinculación del colega con el comitente. En este supuesto deberá
comunicar el hecho al reemplazo y advertir al comitente acerca de su
obligación de abonar al colega los honorarios de los que este sea acreedor.
En ningún caso deberá emitir opinión sobre la pertinencia o corrección del
monto o condiciones de tales honorarios.
Ej.: deberá comunicar el hecho del reemplazo, que quizá sucedió, pero es
posible por ejemplo el caso de Isosaki con calatrava, en el puente de Bilbao.

f. 2.2.1.4  (*) derogado por Ley 24441

No renunciar a los honorarios ni convertirlos o aceptarlos por un monto
inferior al que corresponda según las normas arancelarias excepto que se
den alguna de estas circunstancias:
A) medie especial y suficiente autorización concedida por la Junta Central
de acuerdo al art. 20, inc. 12, del Decreto-Ley Nº 6070/58 (Ley Nº 14467);
B) se trate de honorarios ya devengados por tareas terminadas;
C) se trate de trabajos cuyos honorarios deban ser abonados por
ascendientes o descendientes en línea recta, hermanos o cónyuge del
profesional.
Ej.: por debajo de ese mínimo se afecta lo profesional

g. 2.2.1.5  No designar ni influir para que sea designadas en cargos técnicos

que deben ser desempeñados por profesionales, personas carentes de
título habilitante correspondiente.
Ej.: arquitecto reemplazar como director de planeamiento urbano de la
municipalidad de san Martín a un electromecánico.

h. 2.2.1.6.  Abstenerse de emitir públicamente juicios adversos sobre la

actuación de colegas o señalar errores profesionales que incurrieran, a
menos que medien algunas de las circunstancias siguientes:
A) Que ello sea indispensable por razones ineludibles de interés general.
B) Que se les haya dado antes la oportunidad de reconocer y rectificar
aquella actuación y esos errores, sin que los interesados hicieran uso de
ella.
Ej.: si nosotros sabes que se está construyendo el puente, pero sabemos
que algo se está haciendo mal en la obra y puede afectar al resto, podes
ponerlo en manifiesto, pero primero debes decirle al profesional en privado
para q lo corrija y de no hacerlo lo podés hacer publico

3. PARA CON LOS COLEGAS

2.3  Deberes del profesional para con los clientes y el publico en general

2.3.1 Son deberes de todo profesional para con sus clientes y hacia el
publico en general.

47
 2.3.1.1 No ofrecer, por medio alguno, la prestación de servicios cuyo
objeto, por cualquier razón de orden técnico, jurídico, reglamentario,
económico o social, etc., sea de muy dudoso o imposible cumplimiento, o si
por sus propias circunstancias personales el profesional no pudiese
satisfacer.

2.3.1.2  No aceptar en su propio beneficio, comisiones, descuentos,

bonificaciones y demás análogas, ofrecidas por proveedores de materiales,
artefactos o estructuras, por contratistas y/o por otras personas
directamente interesadas en la ejecución de los trabajos que el profesional
proyecte o dirija.

2.3.1.3  No asumir en una misma obra funciones de director al mismo

tiempo que las de contratista total o parcial.

2.3.1.4  Mantener secreto y reserva respecto de toda circunstancia

relacionada con el cliente, y con los trabajos que para el efectúa, salvo
obligación legal

2.3.1.5  Advertir al cliente los errores en que este pudiera incurrir,

relacionados con los trabajos que el profesional proyecte, dirija o conduzca,
como así también subsanar los que el mismo pudiera haber cometido y
responder civilmente por daños o perjuicios conforme la legislación vigente.

2.3.1.6  Manejar con la mayor discreción los fondos que el cliente pusiere
a su cargo, destinados a desembolsos exigidos por los trabajos a cargo del
profesional y rendir cuentas claras, precisas y frecuentes, todo ello
independiente y sin perjuicio de lo establecido en las leyes vigentes.

2.3.1.7  Dedicar toda aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad

los asuntos de su cliente.

4. PARA CON EL CLIENTE Y EL PUBLICO EN GENERAL

2.4  Deberes entre los profesionales que se desempeñan en la función

pública y los que lo hacen en la actividad privada.

2.4.1 Los profesionales que se desempeñan en la actividad privada, al

resolver los diversos problemas técnicos, deben considerarse auxiliares de
la administración pública pero no dependientes de esta.

2.4.2 Los profesionales se deben entre si el trato mesurado y respetuoso

que corresponde a la calidad de colegas, sin perjuicio de la atención de los
intereses de sus comitentes.

5. DEBERES DEL PROFESIONAL EN SU ACTUACION ANTE CONTRATOS:

48
 a. 2.5  Deberes del profesional en su actuación ante contratos

b. 2.5.1  EL profesional que dirige el cumplimiento de contratos entre su

cliente y terceras personas es ante todo, asesor y guardián de los intereses
de su cliente, pero estas funciones no significan que le es licito actuar con
parcialidad en perjuicio de aquellos terceros.

c. 2.5.2  El profesional no debe admitir sin la total aprobación expresa del

cliente, la inserción de cláusula alguna en propuesta, presupuestos, y
demás documentos contractuales que establezcan pagos de honorarios y/o
gastos a serle efectuados a él por el contratista. Este punto es aplicable
tanto a pagos por honorarios normales y corrientes, como a honorarios
suplementarios y/o extraordinarios, y también a reembolsos o entregas por
gastos efectuados o a efectuar.
Ej.: el que dirige no puede estar subsumido al que construye.

6. ANTE LOS CONTRATOS:

2.6  De los profesionales ligados entre sí por relación de jerarquía

2.6.1  Todos los profesionales a que se refiere el presente Código que se

hallen ligados entre sí o por razón de jerarquía, ya sea en administraciones
y/o establecimientos públicos o privados, se deben mutuamente,
independientemente y sin perjuicio de aquella relación, el respeto y el trato
impuestos por la condición de colegas con el espíritu extensivo establecido
en el punto 2.2.1.

2.6.2  Todo profesional debe cuidarse de no cometer ni permitir o

contribuir a que se cometan actos de injusticia en perjuicio de otro
profesional, tales como destitución, disminución de categoría, aplicación de
penas disciplinarias, sin causa demostrada y justa.

2.6.3  El profesional superior jerárquico debe cuidarse de proceder en

forma que no desprestigie o menoscabe a otros profesionales que ocupen
cargos subalternos al suyo.

2.6.4  El profesional subalterno jerárquico está, recíprocamente con

respecto al superior, en la misma obligación establecida en el punto 2.6.3.
precedente, independientemente de las disposiciones reglamentarias que
pudieran existir para el caso.

7. DE LOS PROFESIONALES LIGADOS ENTRE SI, POR RELACION DE

JERARQUIA:
• 2.7

49
 De los profesionales en concursos
• 2.7.1
El profesional que se disponga a tomar parte en un concurso por
invitación privada y considere que sus bases transgreden las normas de
ética profesional, debe consultar al Consejo de su matrícula sobre la
existencia de la transgresión.
• 2.7.2
A los efectos del punto 2.7.1, la invitación a dos o más profesionales, a
preparar en oposición, planos y elementos complementarios para un
mismo proyecto, se considera concurso, a menos que a cada uno de los
profesionales, individuales o asociados, se les pague el honorario que por
arancel corresponde a la tarea realizada.
• 2.7.3
El profesional que haya actuado como asesor en un concurso debe
abstenerse luego de intervenir directa o indirectamente en las tareas
profesionales requeridas por el desarrollo del trabajo que dio lugar al
mismo, salvo que su intervención estuviera establecida en las bases del
concurso.
• 2.7.4
Cuando un profesional es consultado por el promotor con miras a
designarlo asesor respecto a la realización de un concurso y luego se decide
a no realizarlo, sino a designar a un profesional para que efectúe el trabajo
que habría sido objeto de ese concurso, el antes consultado está inhibido
de aceptar esta última encomienda.

8. DE LAS FALTAS DE ÉTICA

• 2.8
De las faltas de ética
• 2.8.1
Incurre en falta de ética todo profesional que comete trasgresión a uno
o más de los deberes enunciados en los puntos de este Código, sus
conceptos básicos y normas morales no expresadas textualmente en el
presente Código.
• 2.8.2
Es atribución del Tribunal de Ética Profesional determinar la calificación
y sanción que corresponde a una falta o conjunto de faltas en que se
pruebe que un profesional se halle incurso.
• 2.8.3
Las faltas de ética calificadas por el Tribunal quedan equiparadas a las
faltas disciplinarias, atentatorias a la dignidad de la profesión, a los efectos
de la aplicación de penalidades que pudieran corresponder, en virtud de las
disposiciones del art. 28, Decreto Ley N° 6070/58 (Ley 14467) y sus
concordantes.
TEORICA 14: 21/08/2018
Arq. X

50
SEGURIDAD E HIGIENE
Demolición y excavación una persona de seguridad e higiene constantemente en obra.

1) ASPECTO LEGAL
a- Contrato privado entre partes
b- Decreto 911/96
c- Anexo de higiene y seguridad al pliego de condiciones.
2) SOPORTE TECNICO
a- Infraestructura y organigrama del servicio de Organización del trabajo de
campo Recursos de producción Auditoria y controles (ctrl de gestión)
Estadísticas e informes
3) GESTION ECONOMICA
a- Inclusión del personal a prever.
b- Anexo o adjunto al pliego de condiciones generales y se establezcan los
requerimientos básicos para el ingreso de una obra: ya sea papelería,
seguros, etc. (no podemos exigir lo que no está escrito)
c- El no cumplimiento puede suspender tareas que puede ser establecido por
puntos etc.
d- Análisis técnico económico del proyecto
e- Formación del precio para cotizar
f- Adjudicación de recursos económicos y financieros
4) ASPECTO SOCIAL.
a- Trabajar con herramientas y protecciones necesarias para realizar el
trabajo.
b- Política de seguridad e higiene

CASOS NOTIFICADOS SEGÚN TIPO DE EVENTO OCURRIDO.

1) Accidentes de obra y agro son los que más hay en nuestro país es de un 78%.
(45.000 por año)
2) Enfermedades profesionales 1% (originadas por la situación de trabajo) 
ejemplo obrero trabajando con una rotopercutora q puede quedar sordo
3) Accidentes in itinere 13% viaje desde su casa al trabajo y viceversa. Y para eso
se suele tener una ART. Con las indicaciones de cómo proceder en caso de
accidente. SOLAMENTE PARA LAS PERSONAS BAJO RELACION DE
DEPENDENCIA.
Si soy monotributista debo tener un seguro de accidentes personales, el valor
no está tabulado, pero ahora se está pidiendo 900.000. Incluye internación,
medicamentos etc. No nos pueden reclamar ni un peso ni siquiera por el
traslado.
4) Reagravación 8%

CASOS NOTIFICADOS SEGÚN FORMA DE OCURRENCIA

1) Caídas personales 18%
2) Esfuerzos excesivos 17%

51
 3) Otros 12%
4) Pisadas, choques etc.

Propios de cada tarea:

1) Ergonómicos: levantamiento y transporte incorrecto de un peso, tareas
repetitivas, stress psicofísico, posturas inadecuadas.
2) Accidentes

RIESGOS DEL MEDIO AMBIENTE

1) Físicos: calor, ruido, vibraciones, iluminación, radiaciones, humedad-presión.
2) Químicos: partículas, polvos, vapores
3) Biológicos: virus, bacterias, bacilos, paracitos, hongos, etc.

POR SITUACIONES PRODUCIDAS POR TERCEROS

LOS CONTAMINANTES ENTRAN AL CUERPO POR:

1) Inhalación
2) Ingestión
3) Absorción: a través de la piel
4) Adsorción: lo mismo q absorción, pero más leve.

DOSIS PELIGROSA
Exposiciones delos trabajadores a diferentes tipos de contaminantes, que durante un
periodo determinado, pueden derivar en una enfermedad profesional
DOSIS= CONCENRTACION x TIEMPO DE EXPOSICION

HIGIENE INDUSTRIAL: es la disciplina que se ocupa de prevenir las enfermedades

profesionales.

EQUIPOS PARA MEDICIONES, CONTROL Y MONITOREO

1) Dosímetros del ruido, medidor de radiaciones, luxómetros
voz  65 dva
máximo permitido  85 dva
una rotopercutora  150 dva
2) Medidores de gases y vapores peligrosos, tubos detectores
3) Bombas portátiles, detectores de fuga de combustibles, de alcohol
4) Medidor de puesta a tierra, control de aire, etc.

Tareas  correcciones = corregir a tiempo previene accidentes.

OBJETIVOS E INSTRUMENTOS DE LA LEY DE RIESGOS DE TRABAJO.

Ley de riesgos de trabajo 24557
PREVENCION

52
REPARACION
COSTOS

¿por q NO corregimos errores de HIGIENE Y SEGURIDAD?

Bla bla bla bla

¿De quien depende la decisión de corregir?  Autoridades de las empresas.

RESPONSABILIDAD DEL TRABAJADOR.

COSTOS DE UN ACCIDENTE DE TRABAJO $$$

L.R.T = S.R.T  A.R.T  empresas  trabajadores  profesionales SeH (pueden

trabajar en la empresa o por obra)  S.R.T

LEGISLACION VIGENTE
1) Decreto 351/79  seamos un asesor externo o interno que produzca para la
construcción (ejemplo: muebles de cocina).
2) Decreto 911/96
3) Resoluciones SRT 51/97, 35/98, 319/00, 231/96, 550/2011, 501/14.

SEGURIDAD E HIGIENE EN CADA ETAPA DE LA ORGANIZACIÓN DE UNA OBRA

a- Comitente/propietario  Delega funciones de H&S en la D.O  auditor de
H&S:
1. elabora normas y procedimientos del 911
2. redacta pliegos de H&S
b- Contratista principal: durante el tiempo que trabaja es el dueño de la obra y
tiene que estar definido por escrito que es el contratista principal, por ende
tiene el control de acceso a las obras; ej robos, desapariciones, gente que no
está en blanco u anotada, y cualquier cosa que pasa en la obra es su
responsabilidad)  Responsable de H&S y/o jefe de H&S  coordina la
aplicación de normas y procedimientos generales para su empresa y el resto de
los contratistas y subcontratistas de acuerdo al pliego de SyH
c- Subcontratistas (del contratista ppal: se tiene que definir como ppal)  jefes
de H&S de cada uno de ellos  visitas a obra, capacitación, redactar
procedimientos especiales, estadísticas, análisis de accidentes, etc.
d- Subcontrato (del propietario)  jefes de H&S de cada uno de ellos  visitas a
obra, capacitación, redactar procedimientos especiales, estadísticas, análisis de
accidentes, etc.

DELEGACION DE TAREAS – RESPONSABILIDAD

GRAFICO ppt.

53
RESOLUSION S.R.T. Nº 231/96
Ppt.

www. SRT.gob.ar
Te podés descargar todo.

TEORICA 15: 28/08/2018

Arq. Andrés Petrillo

54
DERECHOS REALES
Es el que crea entre personas y las cosas una relación directa e inmediata de tal
manera que no se encuentra entre ellos sino dos elementos LA PERSONA sujeto activo
del derecho y LA COSA que es el objeto.
Muebles e inmuebles.
Relacionan a las personas con las cosas

CLASIFICACION:

1. Dominio  El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se

encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
Referido a las cosas es en consecuencia un derecho real de propiedad.

2. Condominio  ser dueño en una parte indivisa de algo; te vendo un x%. por ej:
compre el 50% indiviso de mi casa, y el otro 50% es de mi mujer. Es lo mismo si
compras algo cuando estas casado.

3. Propiedad horizontal  se puede sub-dividir en alturas pisos, etc.

4. Conjuntos inmobiliarios  un parque industrial, un country, club de campo;

fenómenos urbanos que se dieron con posterioridad al código. Entonces los
municipios buscaban ordenar estas clasificaciones.

5. Tiempo compartido  compras una semana por ejemplo en Pinamar.

Incorporado en el código civil y jurídico por ende están regulados

6. Cementerios privados  ahora también están regulados

7. Superficie  figura nueva: ej. Heredamos un terreno en zona interesante pero

no tengo la economía como para construir algo, entonces puedo hacer un
convenio con un privado, que construya y lo explote, (Max por 70 años) y
después vuelve lo que se construyó a ser dueño del dueño del terreno. Llevar
un emprendimiento por un tiempo convenido. EL PLAZO ES CONTRACTUAL;
pero el plazo máximo es de 70 años.

8. Usufructo  poder usar y percibir los frutos, por ej. Era titular de un
departamento en un edificio y se lo di a mi hijo, entonces transmitió el dominio
a mi hijo, pero me guardé un usufructo para mí, para toda la vida. Eso quiere
decir que usar y percibir los frutos lo van a tener de por vida y cuando me
muero no hay que hacer sucesión, ya es de los propios hijos.

9. Uso  El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el

55
 título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y
goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana

10. Habitación  La habitación es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona
humana.

11. Servidumbre  Privativo quiere decir que tiene dominio sobre las cosas.
Servidumbres seriales: hasta que se destruya ese edificio es una manera de
extinguir el edificio.

12. Hipoteca  Para inmuebles, como por ej.: financiar obras. Pedís hipoteca para
construir, y si no pagas el hipotecario va sobre la garantía que es el terreno.

13. Anticresis  es poner un bien inmueble en poder del acreedor para que lo use
y lo explote con X cantidad de tiempo con el fin de poder cobrarse un crédito
que tiene con el deudor.

14. Prenda  Ej.: sacar el auto en cuotas y salir sorteado, podemos retirar el
vehículo mientras sigamos pagando, pero se aseguran de que pagas las cuotas
que restan, entonces lo que hacen es prendar el auto, puede ser con o sin
registro, tiene que ver con los derechos reales de garantía.

56
 1. DOMINIO:
El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona.
Referido a las cosas es en consecuencia un derecho real de propiedad.

El dominio es:
a. Perfecto o pleno: cuando es perpetuo y no esta agravado por otro derecho
a favor de otra persona (Ej. Servidumbre)
b. Es perpetuo: aun cuando pase el tiempo y no se lo ejerza y comporta el
derecho de prohibir que se ponga en la propiedad cualquier cosa ajena o q
se entre o pase por ella.
c. Es menor pleno o imperfecto: si es temporario o condicional o si el
inmueble está gravado de un derecho real a favor de terceros.
d. Es exclusivo: dos personas no pueden tener cada una el dominio total de la
misma cosa
e. Es inexpugnable: salvo la expropiación por utilidad pública con
indemnización del valor y del prejuicio.

El propietario tiene las siguientes facultades respecto a la cosa:

a. Alquilar
b. Enajenar (transferir el dominio)
c. Pignorar (dar alguna cosa en prensa)
d. Gravar
e. Abdicar (renuncias voluntariamente)
f. Abandonar
La propiedad se extiende en líneas perpendiculares a toda profundidad y al espacio
aéreo.

Se adquiere por:
a. Apropiación: de cosas muebles sin dueño o abandonadas por este.
b. Especificación o transformación: cuando alguien realice un trabajo sobre
c. Accesión: adherencia natural o artificial con una cosa acreciente a otra
(aluvión/avulsión)
d. Tracion traslativa: del dominio  entrega de la cosa por el propietario
(compraventa)
e. Percepción de los frutos
f. Sucesión
g. Prescripción adquisitiva

Se extingue:
a. Absolutamente por la destrucción o consumo total de la cosa
b. Cuando la ley atribuye a otro la propiedad de la cosa
c. Por abandono
d. Enajenación después de la tradición (compraventa)
e. Transmisión judicial: expropiación del estado
f. Por colocación fuera de la venta

57
 2. CONDOMINIO

Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa
sobre un bien: mueble o inmueble.
Se CONSTITUYE por: Contrato à Ultima Voluntad à Ley

Cada condominio
- Goza de su parte de los derechos de propiedad compatibles con la naturaleza del
bien.
- Puede: enajenar – hipotecar – gozar – reivindicar – pedir la división –
obligar condómino a su conservación o a su reparación.
- No puede: Enajenar – constituir servidumbres – hipotecar – arrendar sin el
consentimiento del condómino – hacer innovaciones materiales.

Condominio de indivisión forzosa

- Cosa accesoria indispensable al uso común de 2 heredades.
- Por convención establecida entre los condóminos.
- Cuando la división fuese nociva para la cosa en si misma y para que no
cause perjuicio a los condóminos.

“Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de

la cosa común,
cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa” (Art. 2692)

58
 3. PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.

CONSTITUCIÓN à A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de

dominio o los condóminos deben redactar, por escritura
pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.

UNIDAD FUNCIONAL  El derecho de propiedad horizontal se determina en la

unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente
o por un pasaje común.

COSAS Y PARTES COMUNES à Son comunes a todas o a algunas de las unidades

funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las
cosas y partes cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes.

59
 4. CONJUNTOS INMOBILIARIOS:

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan
usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

CARACTERISTICAS à Son elementos característicos de estas urbanizaciones,

los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y
cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las
diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos,
así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

MARCO LEGAL à Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,
usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a
los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal

5. TIEMPO COMPARTIDO

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su
uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria
u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

BIENES QUE LO INTEGRAN à Con independencia de la naturaleza de los derechos que

se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren
sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la
naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.

AFECTACIÓN à La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de

uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en
caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe
contener los requisitos establecidos en la normativa especial.

60
 6. CEMENTERIOS PRIVADOS

Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a

la inhumación de restos humanos

AFECTACIÓN à El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del

inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe
en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de
administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de La
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía

7. SUPERFICIE

El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un

inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de
lo previsto en este Título y las leyes especiales.
MODALIDADES à El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, suelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio
lo plantado, forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o

construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad

separada del titular del suelo

EMPLAZAMIENTO à El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el

inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el
subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad
horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la
plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento

PLAZOS à El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta

años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones

61
 8. USUFRUCTO

Derecho de usar de la cosa ajena y aprovecharse de todos sus frutos sin deteriorarla

Propietario: NUDA PROPIEDAD à Puede vender, hipotecar, donar, gravar con

servidumbre.
No puede: Levantar nuevas construcciones ni destruir lo existente.

Poseedor: USUFRUCTUARIO à Puede hacer mejoras y reconstruir.

No Puede: Demoler, abusar de uso y goce o modificar lo existente.

Para ser usufructuario debe tener capacidad para adquirir inmuebles.

DURACION à Plazo Contractual

à De por vida (hasta la muerte del usufructuario)
à Personas jurídicas (20 años)

CONSTITUCION à Por contrato (oneroso o gratuito)

à Ultima voluntad
à Prescripción
à Disposición de Ley

OBJETO: Muebles o inmuebles no sobre bienes del Estado salvo disposición de Ley.
Inventario à Documento Privado
à Ante escribano
à Constancia de estado de conservación.

Fianza à Incumplimiento de obligaciones

à No devolver la posesión
à Excederse de los límites del usufructo.

Obligaciones à Reparaciones ordinarias

à Reparaciones extraordinarias
à Pagar impuestos
à Denunciar a terceros que perturben

Extinción à Muerte del usufructuario

à Revocación directa de su constitución
à No uso durante 10 años. Uso parcial basta para evitar la

extinción à Cumplimiento de alguna condición resolutoria en el titulo

à Destrucción de la cosa
à Prescripción

62
 9. USO

El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar
su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana

10. HABITACION

La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno

construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

63
 11. SERVIDUMBRE:

La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno

que permite servirse de él o ejercer ciertos derechos o impedir que el propietario
ejerza algunos de los suyos.
Es una restricción de la libertad total sobre la propiedad creando un
desmembramiento de ese derecho que lo hace imperfecto. Esa restricción consiste en
no hacer una cosa o en dejar de hacer alguna cosa.

De acuerdo con el vínculo, las servidumbres pueden ser:

REALES derechos establecidos del poseedor de una propiedad sobre otra ajena para
la utilidad de la primera. Son derechos que tienen una heredad sobre la otra
PERSONALES  se constituyen a favor de una persona determinada y que acaba con
ella sin dependencia del inmueble que posee

Heredad dominante  es aquella que se beneficia por la servidumbre

Heredad sirviente  es aquella que soporta los efectos de la dominante

Tipos de servidumbre:

a. De tránsito o de paso  todo propietario que no tenga la comunicación con la

vía publica, porque está encerrado entre otras propiedades, tiene derecho de
imponer esta servidumbre
b. De acueducto  derecho real de hacer entrar las aguas por heredad ajenas en
favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo,
plantaciones o pasto.
c. De recibir las aguas  de los predios ajenos
d. De sacar las aguas 
e. De visitas 

Por otra parte, las servidumbres administrativas son las impuestas por normas
administrativas o disposiciones legales que obligan al propietario de un determinado
inmueble a compartir su uso o goce con la comunidad, dominando el objetivo de su
conocimiento a un fin publico (monumentos, lugares históricos)

De acuerdo con el desarrollo las servidumbres se clasifican en:

a. Continuas  cuando su uso es o puede ser continuo sin un hecho actual del
hombre
b. Discontinuas  cuando precisa el hecho actual del hombre para ser ejercida
c. Aparentes  cuando se anuncian por signos exteriores como una puerta, una
ventana, un acueducto.
d. No aparentes (ocultas)  cuando no se manifiestan por ningún signo, como la
prohibición de edificar a cierta altura o en determinado sitio.
e. Divisibles  cuando consisten en hechos susceptibles de división o como por
ejemplo sacar piedras o tierra.

64
 f. Indivisibles:  cuando el objeto es la creación de una servidumbre predial
como por ejemplo la servidumbre de paso o de sacar agua.
g. Afirmativa:  dejar hacer por parte del fundo sirviente.
h. Negativa:  no dejar hacer por parte del fundo sirviente
i. Perpetua:  las prediales se juzgan perpetuas si no hay convenio que limite su
duración.
j. Temporaria:  por un plazo de tiempo determinado

Se establecen :

1.Por contrato à Onerosas: constituidas con la formalidad de compra-

venta

2.Por disposición de ultima voluntad à Gratuitas: constituidas con la formalidad

de donación o testamento

3.Por destino de padre de familia

*Por Plazo limitativo

*Sobre la totalidad o parte de un inmueble en superficie, profundidad o altura

Se extinguen:

- Por rescisión, anulación o resolución.

- Por muerte del beneficiario o 20 años si fuera persona jurídica.
- Por el vencimiento del plazo
- Por la renuncia expresa (escritura pública o tacita del dominante o beneficiario)
- Por la imposibilidad absoluta del ejercicio de ella, debido a la naturaleza o al
hecho licito de un tercero
- Por la reunión de ambos predios en la misma persona

65
 12. HIPOTECA

Derecho real constituido a favor del acreedor para garantizar el pago de una deuda en
dinero sobre bienes inmuebles

Acreedor à Entrega dinero

Deudor à Lo recibe y contrae la obligación de devolverlo en un tiempo de lo contrario

incurre en mora automática.

La hipoteca origina un préstamo tanto para construir como para comprar un inmueble.

Derecho Accesorio: Hipoteca

Derecho Principal: Crédito
Constitución: Sobre el inmueble del deudor, por escritura publica e inscripción en el
Registro de la Propiedad. El deudor debe ser propietario con capacidad para enajenar
además el inmueble debe estar en el comercio para que su garantía sea real.

Características:

- Bien en poder del propietario

- Venta en subasta pública o privada
- Acreedor no puede ser propietario cancelando el crédito
- Acreedor tiene carácter de “Privilegiado” ante otros acreedores
- Deudor no puede ejercer actos de desposesión material o Jurídica, que
disminuyan el valor del mismo ni podrá realizar demolición total o parcial sobre
el bien hipotecado.

Extinción:

- Por pago del crédito y aceptación del acreedor

- Renuncia del acreedor a su derecho hipotecario
- Por destrucción completa del dominio
- Por remate publico
- Por confusión (cuando titular y acreedor son la misma persona)

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 13. ANTICRESIS

Derecho real cedido por el deudor al acreedor poniéndolo en posesión del inmueble y
autorizándolo a percibir los frutos a fin de imputarlo a los intereses y el excedente
aplicarlo a la amortización del capital

Plazo: Si vencido el plazo con los frutos no se cubrió intereses y capital, el acreedor
puede solicitar la venta judicial. El deudor puede vender el bien al acreedor.

Mantenimiento: Lo asume el acreedor descontándolo de los frutos.

Acreedor: Puede devolver el bien si los frutos no son suficientes o las erogaciones
mayores de lo previsto quedando con derecho a reclamar el cobro del crédito.

14. PRENDA

Derecho real constituido en seguridad de una deuda mediante la entrega al acreedor

de una cosa mueble o de su crédito
Posesión - Acreedor
- Terceros
- Deudor (prenda con registro)

Extinción - Pago del préstamo o valor cuando la cosa prendada para al

acreedor.

PRENDA CON REGISTRO: Prenda especial donde la cosa queda en poder del deudor
con Inscripción que le da publicidad ante terceros.

67
POSESION Y TENENCIA.
POSESION:
Habrá posesión de la cosa cuando alguna persona, tenga una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad
Yo poseo algo cuando tengo ANIMO DE DUEÑO. No puedo poseer algo q no tengo bajo
mi poder.

Sin posesión no hay adquisición del derecho y este da nacimiento a los derechos de
posesión.

Cosa: CORPUS
Intención de ser propietario: ANIMUS DOMINIS

POSESION: à sobre un elemento da adquisición de la propiedad.

à Paso del tiempo (prescripción s/ inmuebles 20 años, s/ muebles
10 años)

CUASI - POSESION: à Posesión que ejercen los titulares de Derechos Reales sobre
cosa ajena (Posesión sin animus domini) Ej.: El usufructo

Clasificación:

1. Legitima  elemento que le de esa legitimidad. Por ej.: un boleto, un contrato

previo
2. Ilegitima  (Por usurpación, apoderamiento violento etc.)
Buena fe: Desconoce el vicio que la invalida.
Mala fe: Conoce el vicio que la invalida.
3. Titulo putativo  cree en la existencia de título a favor.
4. Viciosa  para bienes muebles (hurto, estelionato, abuso de confianza) y para
inmuebles (por violencia o clandestinidad. 20 años donde no hay oposición
puedo pedir la posesión adquisitiva, sos dueño, por q tenes animo de dueño. La
posesión da derechos posesorios. EL DOMINIO VA ASOCIADO A LA POSESION.
5. Precaria  abuso de confianza
6. Violenta 
7. Clandestina 

¿Como se adquiere la posesión?

1. Aprehensión con ánimo de tenerla como suya
2. Tradición de la cosa.

INCAPACIDAD: Persona sin uso de razón – Menores de 10 años – personas jurídicas.

Posesión de la cosa principal presuma la de la accesoria

68
CESE:
1. Desaparece la cosa
2. Imposibilidad de ejercer el acto posesorio
3. Tradición  transmitir
4. Abandono  como por ej.: los objetos sin dueños, si no puedo identificar al
dueño, quiere decir que fue abandonado.

TENENCIA:

El que tiene la cosa reconociendo en otro la propiedad. No hay intención de dominio

pudiendo ser ocupante.
Lo podés usar, pero el dominio es de la persona, como por ej.: un alquiler.
Derecho de retención: derecho q tiene la constructora, hasta que estén todos los
certificados pagos, (deuda escrita).

Adquisición: tradición sin formalidad con voluntad de los dos intervinientes.

Formas:
1. LOCATARIO  el alquiler, no se puede ser cosas de muebles e inmuebles,
alquilar una cosa
2. DEPOSITARIO  hacer contrato de depósito, eso que compramos que ya es
nuestro, por cualquier eventualidad.
3. MANDATARIO  en obras pequeñas no hay empresas constructoras y yo hago
la dirección ejecutiva pero el q les paga a los obreros, alquila las maquinas etc.,
es el comitente. HACERLO CON CONTRATO DE MANDATO, a q en nombre del
realizamos el acto por él. Pero la culpa es del comitente.
4. EXTINCION:
a. Restituir por cumplimiento de la causa que le dio el origen  termino la
obra se hizo el acta de revisión provisoria y que no quedan créditos
pendientes, deben estar saldados todos los certificados. Perdemos la
tenencia cuando se firma la recepción provisoria, y vuelve a ser 100% del
comitente.
b. Retenerla por deuda de gastos y mejoras hechas con el acuerdo del titular.

TEORICA 16: 04/09/2018

Arq. Andrés Petrillo

69
MEDIANERIA

La medianera es un caso particular del condominio. Es la propiedad común de los

vecinos heredades contiguas sobre los muros construidos a su costa, en el limite
separativo de las mismas.

Contruido sobre el Eje Divisorio en forma encabellado o totalmente sobre el terreno de

uno de los propietarios linderos en forma contigua, El muro divisorio es aquel que
separa dos predios linderos

DEL CONDOMINIO-
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa
sobre un bien: mueble o inmueble.
Se CONSTITUYE por: Contrato- Ultima Voluntad- Ley

CADA CONDÓMINO:
• Goza de su parte de los derechos de propiedad compatibles con la naturaleza
del bien.
• Puede: enajenar-hipotecar-gozar-reivindicar-pedir la división-obligar al
condominio a su conservación o a su reparación.
• No puede: enajenar-constituir servidumbres-hipotecar-arrendar sin el
consentimiento del condómino-hacer innovaciones materiales.

CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA

• Cosa accesoria indispensable al uso común de 2 heredades.
• Prohibida por la Ley.
• Por convención establecidas entre condóminos
• Cuando la división fuese nociva para la cosa en si misma y para que no cause
perjuicio a los condóminos

“Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier Tiempo la división de la cosa

común, cuando no se encuentre sometida una indivisión forzosa”

“Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los
gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden liberarse de esta
obligación por el abandono de su derecho de propiedad”

MEDIANERIA
MURO DIVISORIO de PREDIOS: Es el que separa o divide 2 heredades contiguas.
Puede Estar Contiguo
Indica su ubicación respecto Encaballado Simétrico Situación Física
Al eje divisorio del predio Asimétrico
(E.D.P)

70
 Puede Ser Privativo Dominio Estado Jurídico
Medianero Condominio Legal del
Derecho Real
de Propiedades
INDIVISION FORZOSA: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan
. de separación entre 2 heredades contiguas es de indivisión
forzosa.
MURO MEDIANERO: Un muro es medianero y común de los vecinos de heredades
. Contiguas que lo han hecho construir a su costa en el limite
separativo de las 2 heredades.
En el conflicto de un titulo que establezca la Medianería y los
signos de no haberla, el titulo es superior a los signos
1ra. CONSTRUCCIÓN: … En pueblos, … el que edifica 1ro. … puede asentar la mitad
(o Invasión) de la pared que construya sobre el terreno del vecino con tal
que la pared sea estable y aislante hasta la altura de 3 m.
y es subsidiaria de las reglamentaciones locales.

Muros privativos contiguos a predios linderos

o Los muros privativos contiguos a predios linderos pueden construirse en

reemplazo de los muros divisorios y solamente pueden ser utilizados
por el Propietario del predio en el cual están emplazados.
o Los muros privativos contiguos a predios linderos no deben contener
conductos en su espesor. Sin embargo puede instalarse tubería para
agua corriente, gas, electricidad y calefacción siempre que:
o Se embutan en canaletas de no más que 0,05 m de profundidad ni
rebasen la mitad del espesor del muro.
o La tubería se coloque al fabricarse el muro.
En los muros privativos contiguos a predios linderos no pueden
ejecutarse cortes, rebajos, canaletas después de construido.
Un muro privativo puede ejecutarse de 0,15 m de espesor en ladrillos
macizos comunes o con otros materiales o espesores. En todos los casos
debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Tener una resistencia a la rotura o al pandeo no menor que 20
Kg/cm2 referida a la sección transversal total del muro;
b) Tener una resistencia al impacto de una carga de 50 Kg como
mínimo, aplicada en caída libre, desde una altura de 1,00 m en el
medio de sus luces reales;
c) Tener una conductibilidad térmica no mayor que K = 1,95;
d) Tener una absorción sonora o amortiguación acústica no inferior
a 40 db;
e) Tener una resistencia al paso del fuego similar a la de un muro
de ladrillos macizos comunes de 0,15 m de espesor revocado en
los dos paramentos;
f) Tener una protección hidrófuga adecuada.
o Para erigir un muro privativo contiguo a predio lindero se debe
previamente presentar una memoria descriptiva del sistema adoptado

71
 que merecerá la aprobación previa de la Dirección. La memoria no es
necesaria cuando el sistema haya sido aprobado según lo establecido en
"Sistemas y materiales de construcción e instalación" debiendo en tal
caso citarse la resolución respectiva.
o El Propietario que edifique en un predio lindero a otro que tiene un
muro privativo construido de acuerdo con el presente artículo, debe
asegurar la estanqueidad de la junta entre ambos muros y evitar los
efectos de la humedad.

Material, espesor y rebajos en muros divisorios

Un muro divisorio entre predios que en cualquier nivel cierra partes cubiertas,
debe ser construido en albañilería de
ladrillos macizos o de piedra. El espesor de un muro divisorio puede ser de 0,45 m o de
0,30 m en cuyos casos sólo se
permiten los siguientes cortes o rebajos para instalaciones:
a) Muros de 0,45 m de espesor:
1. Conductos para chimeneas y ventilaciones;
2. Rebajos hasta una altura de 2,00 m medidos desde el solado, en un
ancho equivalente a la mitad de la longitud del muro en cada local y no
más de 2,00 m por cada unidad y una profundidad máxima de 0,15 m.
Estos rebajos estarán separados por lo menos 2,00 m. El paramento de
la pared rebajada será revestido de un material amortiguador de ruidos
de una eficacia equivalente al espesor faltante;
3. Cortes hasta el eje divisorio, para colocar estructura resistente;
4. Canaletas para alojar tubería de agua corriente, gas, electricidad y
calefacción;
b) Muros de 0,30 m de espesor:
1. Cortes hasta el eje divisorio para colocar estructura resistente;
2. Canaletas de no más de 0,05 m de profundidad para alojar tubería de
agua corriente, gas, electricidad y calefacción.

Construcciones sin apoyar en muro divisorio existente

Cuando se quiera construir sin apoyar un muro divisorio existente puede
levantarse un nuevo muro adosado y sin
trabar con aquel. En este caso se cuidara que el espacio entre ambos muros sea
estanco.

Cercas divisorias de albañilería u hormigon

Una cerca divisoria entre predios puede construirse en albañilería u hormigón de
cualquier espesor siempre que:
a) Tenga no más que 3,00 m de altura medidos desde el predio más elevado;
b) Tenga, a distancias no mayores que 3,00 m, pilares o pilastras que con el muro
formen secciones de 0,30 m x 0,30 m o bien otras estructuras de resistencia
equivalente;

Reparación de muros divisorios -

72
Ejecucion compulsiva por la municipalidad
• Todo hueco, canaleta, rotura, falta de protección hidrófuga y/o revoque o
deterioro que, de algún modo afecte a un muro divisorio, como consecuencia
de una obra o debido a la acción del tiempo, debe ser reparado de acuerdo a
las reglas del arte, inmediatamente después de producido, de manera que
presente un paramento completamente liso y uniforme, y cuya terminación
será a base de revestimientos o pintura.
• Si no obstante haberse intimado al responsable a subsanar dichas anomalías, el
mismo no da cumplimiento a los trabajos necesarios, encontrándose
comprometida la estética urbana, la Municipalidad procederá a realizarlos por
administración y a costa del titular del dominio, sin perjuicio de aplicar al
mismo y al constructor actuante, si lo hubiere, las penalidades vigentes.

FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS DE MEDIANERIA

1) Por CONTRIBUCION A LOS GASTOS.  ambos vecinos de común acuerdo

resuelven construir el muro divisorio entre sus respectivos predios, contribuyendo
por igual los gastos.
2) Por COMPRA DE LOS DERECHOS. (Venta Forzosa: Pago en dinero contra el derecho
de utilizer el muro divisorio construido por el vecino y su cargo, pagando con la
depreciacion correspondiente por el estado y su antiguedad. – Compra Obligada)
3) Por DONACION DE LOS DERECHOS. (Con documentación fehaciente: convertir el
estado de dominio de la pared al de condominio sin recibir pago alguno)
4) Por PRESCRIPCIÓN. Es la forma de Adquirir Derechos o Extinguir Obligaciones por
el simple transcurso del tiempo.
✓ Prescripción extintiva a los 5 años. Extingue la acción (Art. 2560 C.C y C)
✓ Prescripción Adquisitiva a los 20 años. Adquisición del derecho
5) Por READQUISICIÓN.  Cuando alguno de los condominios de UN muro
medianero ABANDONE o RENUNCIE a sus derechos por no poder contribuir a
las reparaciones o movimientos, cediendo la mitad del terreno sobre el que la
pared se asienta.
6) Por COMPENSACIÓN.  Es la forma de construir medianería por la cual
cualquiera de los dos vecinos de predios, readecua a sus necesidades. Es
medianero hasta la altura del antiguo y en todo su eje.
7) Por COMPRA DE 1 DE 2 CASAS VECINAS DE UN MISMO DUEÑO.
Al venderse una de ellas se interpreta que lo accesorio acompaña a lo principal
estableciéndose la Medianería que el C.C. denomina
“destino de padre de familia”

Derechos de condómino y sus obligaciones

• Utilizar el muro de acuerdo a su destino sin causar deterioros ni comprometer
su solidez.
• No estorbar los derechos de los otros condóminos.
• Arrimar toda clase de construcciones permitidas.
• Poder abandonar el muro.
• Darle mayor altura.

73
 • Poder reconstruirlo.
• Obligar al vecino a su mantenimiento.
• Abrir aberturas (luces y vistas) siendo privativo, según lo normado por el Código
de la edificación y solicitar cierre de las mismas al ser Medianero y al usar el
mismo. (código de eedificacion)

Limitaciones:
No hacer innovaciones que impidan el derecho de los condóminos
No disminuir el ancho o el alto.
No hacer aberturas sin consentimientos.

Muro condenable:
Clasificación que da la Autoridad Municipal o Ente Administrativo por faltas o peligro
del muro y puede obligar a su reparación o a su demolición

Elementos que comprenden la liquidación de Medianería:

□ Excavaciones para cimientos .

□ Mampostería de cimientos .
□ Capas aisladoras horizontal y vertical.
□ Mampostería de elevación .
□ Revoques existentes .
□ Depreciación ( Tabla de Ross y Heidecke).

Planos que conforman la documentación:

□ Planta
□ Vista de los laterales .(Siluetas ) .
□ Superposición de los perfiles .
□ Cortes tipo.

Despreciacion:

VA = (VR - R) x (1 – K/100) + R /tabla de Ross

Donde VA: Valor Actual
VR: Valor de Reposicion
R: Valor Residual
K: % de despreciacion

Método de Heidecke :

• La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de

mantenimiento. –
• Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad. –
• Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente, su depreciación es
menor y regular. –

74
 • Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente, su depreciación se
incrementa mucho más rápido.
• Estado 1 – Óptimo o Nuevo: es aquella que por su edad no ha requerido
ninguna reparación. Excelente estado de conservación. Estado 1.5 – Muy
Bueno: edificación en la que se han realizado labores normales de
mantenimiento. Reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura, como
ejemplos.
• Estado 2 – Bueno o Normal: esta edificación ha sido alterada con una mayor
cantidad de labores de mantenimiento, como lo son: cambios en acabados
dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, ventanas
y grifería.
• Estado 2.5 – Intermedio: esta edificación necesita o ha recibido reparaciones
parciales a nivel de estructura secundaria. Cielos, contrapisos, pisoscubierta,
paredes y sistema electromecánico, como ejemplos.
• Estado 3 – Regular o Reparaciones sencillas: edificación que necesita o ha
recibido reparaciones totales a nivel de estructura secundaria.
• Estado 3.5 – Deficiente: esta edificación necesita o ha recibido reparaciones
parciales a nivel de estructura primaria, como en cimientos, entrepisos, muros
de carga, columnas, vigas y cerchas.
• Estado 4 – Malo o Reparaciones importantes: edificación que necesita o ha
recibido reparaciones totales a nivel de estructura primaria.
• Estado 4.5 – Muy Malo: en este caso, la edificación necesita sustituciones
estructurales tanto de primero como de segundo grado, en casi la totalidad de
la misma.
• Estado 5 – Demolición u Obsoleto: edificaciones que se encuentran en total
estado de deterioro, por lo tanto, deben demolerse.

TEORICA 17: 11/09/2018

75
Arq. Héctor

PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley de Propiedad Horizontal
13512/48

Código Civil y Comercial de la Nación

Ley 26994/2014
Art- 1983 CONDOMINIO ES EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD SOBRE UNA COSA QUE
PERTENECE EN COMUN A VARIAS PERSONAS Y QUE CORRESPONDE A CADA UNA POR
UNA PARTE INDIVISA. LAS PARTES 
DERECHO EXCLUSIVO: Sobre
ciertas cosas

DERECHO COMUN:
Se da sobre ciertas cosas que son
accesorias de la principal

Ley de Prehorizontalidad

Superficie de uso común: tiene q ver con el condominio, es lo que uno comparte. Esto
es lo que va a determinar también las expensas del edificio.
Superficie de uso exclusivo: departamento de cada uno
Superficie de uso común de uso exclusivo: Ej.: balcón, por q no lo puedo pintar, ni
cambiarle nada

Dentro del consorcio hay un consejo de administradores que ayuda a encausar tareas
de administración del edificio. Es renovable y renunciable. Hay un libro sellado por
escribano, blablá

Adquisición del derecho:

• tradición
• sucesión
• preescripción
• casos especiales

Cada propietario tiene:

• dominio exclusivo de la unidad funcional con autonomía funcional y salida
directa o indirecta a vía pública.
Unidad complementaria: accesoria de la primera, cochera, baulera, etc.
• condominio (copropietario del terreno, cimientos, muros maestros, techos,
galerias, escaleras, ascensores, patios y jardines comunes, instalaciones
centrales, porteria, muros y tabiques que dividen departamentos, etc.
Listado de usos comunes no taxativo.

76
CONJUNTOS INMOBILIARIOS:
• CONCEPTO:
• Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.
• El Código establece Características, Marco legal, incluyéndolos en la normativa
del derecho real de propiedad horizontal especial. Cosas y partes
necesariamente comunes, Cosas y partes privativas, facultades y obligaciones
del propietario (entre los cuales se encuentra la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos), Localización y límites perimetrales
de acuerdo a las normas provinciales y municipales, gastos y contribuciones,
cesión de la unidad, régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios, transmisión de unidades y sanciones.

 Superficie uso común

 superficie uso exclusivo
superficie comun - uso exclusivo
permite condominio para cada unidad y no obliga su uso al dueño pero si a
dar
domicilio especial en el consorcio.
el copropietario puede:
 usar y gozar de su respectiva unidad o transferirla a su inquilino en
virtud de la locacion.
 usar los bienes comunes (derecho proporcional al % de dominio e
inseparable del mismo)
 enajenar la u.f., constituir derechos reales o personales.

el copropietario esta obligado:

 conservar, atender y reparar su propia u.f.
 atender los gastos de conservación y reparación y aportar parte
proporcional para modificaciones y remodelaciones de partes comunes,
resueltas por asambleas.
el copropietario tiene prohibido:
 modificaciones o invasiones que afecten la seguridad del edificio, a
servicios comunes o a la forma exterior.
 decorar o pintar en distintas tonalidades el frente.
 se prohibe destinar a usos contrarios a la moral o a las buenas
costumbres y / o destinos no permitidos en el reglamento de
copropiedad.
 no perturbar con ruidos molestos

Titulos plano municip. Conforme a obra sup. Totales

plano de mensura de p. Horizontal cant. U.f.

77
 partes comúnes
se inscriben en el registro de la propiedad con protocolo por cada u.f.
para afectar a la propiedad horizontal se debe presentar
 Inscripcion
 Planos aprobados
 Testimonio de reglamento de copropiedad
 Planilla para inscripción de transferencia de derechos reales o embargos
judiciales.

Funcionamiente consorcio de prop.  administrador (representante de los prop)

a) administrar la cosa desaprovechamiento común.

b) recaudar y emplear los fondos para ese fin
c) supervisar el estado gral. Del edif.
d) elegir / despedir personal de servicio.
e) mandatario ante autoridad adminis
f) asegurar el edificio.
g) ante violación de normas, denuncia policial y acción de judicial.
h) comunicar decisiones de asamblea.
I) expedir certificados de expensas.
j) rendir cuentas de su gestión

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Art 2056.- contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
tiene q estar en el reglamento si el edificio es apto para uso profesional; ningún
propietario pueda cambiar el destino del uso
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificación;
si no tengo ganas puedo autorizar a otro para ir. Y hay limitaciones en cantidad.
n. n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas;
en las reuniones de consorcio/ asambleas, tiene que haber un número
necesario para ser aprobado.
o. n. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

78
 p. Forma de computar las mayorías;
q. Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades
r. complementarias hacia terceros no propietarios;
s. Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
t. Plazo de ejercicio de la función de administrador;
u. Fijación del ejercicio financiero del consorcio;
v. Ffacultades especiales del consejo de propietarios.

Funcion del reglamento de propiedad horizontal

• regular la vida en el inmueble sujeto a la p.h.

• escritura publica que se inscribe en el registro de la propiedad
al constituirse el consorcio
• elije representante de los propietarios (administrador).
• remuneracion y forma de remocion del administrador.
• forma y proporcion de gastos y expensas.
• asambleas ordinarias: anuales para temas generales.
• asambleas extraordinarias: convocada por asuntos urgentes.
• forma de convocatoria, presidencia y establecimiento de
mayorías.
• destino de las distintas partes del edificio.
• enumeración de las cosas comunes con uso y servicios.
• proporcion de las unidades funcionales con relacion a la
• totalidad del edificio.

Reglamento interno:
ordena uso y goce de las partes comunes.
libros del consorcio.
libro de actas de asamblea (rubricado):
se labra actas de las asambleas y se notifica con carta certificada a los
copropietarios ausentes.
libro de administración.
libro diario con ingresos por expensas y egresos.
libro de registro del personal o de sueldos.
manuales de maniobra de instalaciones
y equipos especiales

Expensas extraordinarias
 gastos de mantenimiento y mejoras.
 gastos de urgente necesidad.
Obligación de pagos de expensas
 No caduca con la venta y estas deben ser afrontadas por los
compradores y/o sucesores aun las anteriores a la adquisición. No son

79
 renunciables ni por abandono de la unidad y el pago es de carácter
prioritario.
 Certificado de libre deuda:
imprescindible para la escritura de transferencia de dominio. Lo extiende el
administrador.
Extincion de la propiedad horizontal:
Destrucción del edificio
 total o parcial: mayor a 2/3 se puede pedir la venta del terreno y los
materiales. Por disidencia decide el juez.
 menor a 2/3 la mayoria obliga a la minoria a reconstruir, de negarse, se
puede comprar la parte.
Vetustez
 la mayoria con mas de la mitad del valor puede pedir demolicion con
venta de terreno y materiales.
 reconstrucción: minoria no obligada a contribuir puede comprar
mayoria a minoria.
confusión expropiación

Limitaciones a propietarios de planta alta:

 no se pueden agregar mas pisos.
Limitaciones a propietarios de planta baja:
 No se pueden agregar superficies en sotanos o planta baja sin el
consentimiento de los demas propietarios.
 No se permite el cierre de espacios comunes (patios o balcones) de uso
exclusivo ni propios sin el consentimiento de los demas copropietarios,
la aprobación municipal, y la confección de planos de p.h. con las
modificaciones y rectificación de porcentuales.
 Violación de normas por parte del inquilino: motivan desalojo y accion
civil resarcitoria.

PREHORIZONTALIDAD (LEY 26994)
• Art. 2071.Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular
del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente,
para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por
cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos
los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
• Pero quedan exceptuados aquellos en los que la constitución de la propiedad
horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o
bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;(ej. Fideicomisos?)

Escritura de afectación:
 Todo propietario de edificio en construcción o construido con destino a
p.h. lo debe hacer constar en escritura pública.

80
  Para la inscripción debe presentar: constancia de estado de ocupación,
certificado de libre deudas, titulos del lote, proyecto de obra y proyecto
de reglamento de copropiedad.
 La escritura inhibe al propietario para disponer o grabar el bien.

boleto de compra venta:

una vez inscripta la prehorizontalidad, se suscriben los boletos que deben
contener
 Datos de las partes
 Ubicación del inmueble
 Determinacion de la u.f. vendida
 Precio (con forma de ajuste de existir)
 Fecha de posesion
 Constancia de inscripción de escrit. Afectación.
los boletos se inscriben en el registro de la propiedad.
desafectación del bien:
 Judicialmente si a 6 meses de la afectación no se enajenaron unidades
se pueden rescindir los contratos pagando lo abonado + intereses
siempre y cuando la obra no se haya iniciado o se encuentre paralizada.
 Si el vendedor no inscribe la prehorizontalidad, cualquier comprador
puede solicitarla.

TEORICA 18: 18/09/2018

Arq. Myriam Pinto y José Luis Sciarrotta

TECNICAS Y TASACIONES

PERICIAS

81
Tasaciones

Incumbencias profesionales del título de arquitecto (14/10/1987)

1. Estimativas: es un “más o menos” lo sacas por lo que sabes de tu experiencia

2. Ordinaria: hay un método y más info.
3. Extraordinaria: análisis de precio

¿Qué es tasar?
Damos valor no sacamos ni costo ni precio

Precio: suma
Valor: es lo que va a salir o lo que yo creo que va a salir. “pronostico” q se va a
transformar en un precio
Costo: monto total o sumatoria de gastos e insumos.

Objetos de tasaciones en bienes raíces.

Necesito tener conocimiento del mercado (competencia)

Malo: toma resguardo de valor que puede tener de la propiedad, se sigue
construyendo, aunque estemos complicados económicamente como país
Restringido:

De oferta: un 10% mas

De compraventa: este es el posta, yo vendí esto a “x” plata
De liquidación:

Métodos de tasación de terrenos:

Directos:
(por comparación directa de antecedente); comparación con el mercado, edificios, terreo,
conjuntos etc. Es más seguro su resultado, pero más compleja su ejecución

Indirectos:
Por capitalización de rentas: ej. Campo cuanto me rinde por pastoreo o soja y de ahí
determino cuanto es el valor.
Por productividad. Es mas impreciso por variabilidad de tasas pero es mas directo y
rápido.

Entorno urbano. Factor de ubicación

Factores extrínsecos:
1. carácter del lugar: le cuento del lugar
2. normas de zonificación dadas por el órgano administrativo que sea. le cueto
que tipo de zona es para comentarle la factibilidad

82
 3. servicios públicos disponibles: si te alejas de capital a veces no hay servicios
entonces el valor del inmueble va a ser menor
4. proximidad a centros importantes.
5. equipamiento urbano existente: cuando en un momento se pagaba la
exposición a los alquileres entonces bajaban
6. los terrenos suben o bajan en relación a las políticas públicas, ej. Si llego en
subte va a valer mas
7. legislación vigente (regímenes de la propiedad, de las locaciones. etc, régimen
impositivo.)
8. legislación vigente (regímenes de la propiedad, de las locaciones. etc, régimen
impositivo.)
9. estabilidad política y monetaria.

Factores inrtinsecos:
1. Medidas:
2. Forma:
3. Orientación:
4. Calidad de la tierra y su suelo
5. Niveles propios y relativos al a calzada y aceras
6. Ubicación de la manzana
7. Relacion lote-edificio
8. Condición de baldio o con construcciones aptas o ineptas: cambio o mejora en
el código.

Métodos de tasación

Separativo:
1. Edificio
2. Terreno

Conjunto:
1. Edificio + terreno

Tener en cuenta vida media probable estimada, edad y estado de conservación

Calculo de depreciación. Tabla Ross Heidecke.

Supone el criterio que el paso de los años deprecia los edificios en dos aspectos:
1) uno por envejecimiento de su construcción- fatiga o deterioro sus materiales;
2) el otro por ir perdiendo paulatina mente capacidad para responder a las
necesidades para las cuales fueron proyectados - obsolescencia, inadecuación,
pérdida de funcionalidad.-
Departamento de barrio norte, tienen medida de habitabilidad no es bueno, no es
habitable. Para el uso de la vida de hoy ya no sirve

Informe de tasación

83
Darle de conocer a otro quién y por qué lo estás haciendo de esa manera.
UBICACION DEL INMUEBLE
DATOS CATASTRALES
TERRENO
PLANO DE UBICACION (Ubicar en planimetría urbana según guías Filcar o simil,
indicando la propiedad tasada y los comparables).
DESCRIPCION DE LA ZONA
DESCRIPCION DEL INMUEBLE A TASAR
CONFORMACION (descripción de los locales)
SUPERFICIE DEL TERRENO
TERMINACIONES INTERIORES
TERMINACIONES EXTERIORES
ANTECEDENTES DE VENTAS
COMPARABLE Nº 1
COMPARABLE Nº 2
COMPARABLE Nº 3

Asimilador o coeficiente de corrección

Yo tengo un inmueble a tasar y consigo a otro que se parezca al mío, pero con cosas
diferentes, entonces hay que compararlos. Buscar coeficiente que se parezca a la
tasación que tengo que hacer yo.
El 1 es el coeficiente que voy a tomar para el TIPO y haces una “línea del tiempo” y vas
poniendo que es peor o mejor
25% menos por q lo estoy liquidando
puedo subir hasta un 30% por q está en mejores condiciones
más o menos lo tengo q justificar.

FORMULA.

CALCULOS:
Coeficiente de homogeneización de superficies:
Tabla:

Coeficiente de depreciación:
C= 1 – K/2

Definir para este trabajo practico el estado de conservación es de 2,5. Nos va a dar un
36,35%.
Entras con el porcentaje de la vida útil (hay formula) y estado de conservación

Comparación por valores venales:

Hay que hacer la siguiente tabla:

Lo amarillo es dato
Puedo dejar solo calle y nº
Forma de parte es CONTADO si no serían otros valores.
Poner piso y frente o contra frente.

84
Importe de venta de los 4 comparables hasta ahora el valor que tengo. No importa si
es oferta blablá
Valor unitario: importe de venta % superficie homogénea.

LA ACTUALIZACION SIEMPRE ES 1 es el mío así puedo comparar a criterio MIO.

Ubicación, piso, superficie, CC,: depende de mí tablita si esta mejor o menos

Tipo de cambio: banco central de la republica argentina.

Cuando es a estrenar es otro método que se llama integración por costos parciales
Para el tp ponemos: 10 años

Para lograr el valor total de los coeficientes los tengo que MULTIPLICAR A TODOS: es el
ajuste que me va a dar del precio que tengo y entonces divido el valor unitario de m2
que tenía como dato dividido el total de los coeficientes y es me da mi valor unitario
nuevamente.

Y el de los comparables haces un promedio MARIAN explicar.

DETERMINACION DE HONORARIOS
Art. 77
Los honorarios se determinarán aplicando porcentajes sobre el monto que el
profesional establezca como valor de la cosa tasada, de acuerdo con las tablas que van
en este artículo y con arreglo a la clasificación que sigue:

1) Tasaciones de propiedades urbanas, suburbanas y rurales.

a) Tasaciones estimativas y ordinarias.
Tabla de porcentajes
acumulativos:

b) Tasaciones extraordinarias. Los honorarios se determinarán aplicando los mismos

porcentajes acumulativos de la tabla anterior al valor de la cosa tasada, adicionando al
monto resultante el 50% del mismo.
2) Tasaciones de Daños.
Porcentajes acumulativos

85
Si el encargo implica la tasación del daño sufrido por una cosa comparando los valores
de la cosa dañada anteriormente al siniestro o inmediatamente después del mismo, de
acuerdo con lo que establece el artículo 534 del Código de Comercio, los honorarios se
determinarán aplicando los porcentajes al valor de tasación de la cosa antes del
siniestro y adicionando al monto resultante el 25% del mismo. Si el encargo se refiere a
la apreciación directa del daño causado por el siniestro, los honorarios se
determinarán aplicando los porcentajes al valor
tasado del daño.

PERICIAS  actividades profesionales reservadas al título de

arquitecto.
19. ARBITRAJES: Lo vemos en dos clases.

¿Qué es una pericia?

86
Una de las tantas pruebas que se pueden ofreces, y es perito el q auxilia a la justicia.
NO EXISTE PERITO DE PARTE, es perito solo cuando me llama la justicia si no somos
consultores, o como previamente asistentes profesionales.
Alguien que asesora por q tiene un expertiz y un conocimiento que el juez no tiene,
entonces se utilizan.

PERICIA: Sabiduría, CAPACIDAD, práctica, experiencia y habilidad que un individuo

ostenta en relación a una ciencia, disciplina, actividad o arte.

PERITO: Individuo experto o entendido en un tema o materia para la cual fue

designado.Es la PERSONA TÉCNICAMENTE COMPETENTE, llamada con la finalidad de
facilitar la comprensión de determinados fenómenos que otro no puede entender por
falta de conocimiento de la especialidad.Debe tener: Capacidad + Responsabilidad +
Imparcialidad

PERITAJE: Es el INFORME TÉCNICO, realizado por un idóneo especialista en el tema

tratado, que emite su apreciación avalado por su conocimiento, profesión u oficio.

Incluye una descripción detallada del objeto, la persona o la situación en estudio, la

enumeración de los medios que se utilizaron para emitir el informe y las conclusiones.

Pueden ser peritajes valuatorios, por siniestros, seguros, medianería, patologias

Clasificación:

Peritaje privado:

Consulta: Parecer o dictamen que se da acerca de un asunto de acuerdo con los

CONOCIMIENTOS GENERALES del profesional.

Lo q vamos a hacer nosotros. Es cuando se acerca un comitente y nos pide una opinión
respecto a un tema. En gabinete (en la oficina sin ir a la obra) primera consulta. Solo
escuchamos y dimos opinión
Estudio: ya voy al lugar y profundizo el tema, saco fotos, utilizo las probetas bla bla, ej.
Comprobaciones fácticas no destructivas y por ejemplo una rajadura
Arbitraje: Estudio de las diferencias entre partes sometidas a esta clase de juicio, y el
fallo que se desprende, ya sea que el profesional actúe como árbitro de derecho o
amigable componedor.

Ej.: es similar a la mediación, pero los que intervienen son profesionales con expertiz
en el tema, entonces se simplifica el conflicto.
Asistencia técnica: Consejo acerca de planos de construcción, programa de edificio,
anteproyectos agrupados o no por un Concurso, de proyectos realizados por otros
profesionales, de certificaciones, presupuestos de obra, etc., sin implicar la realización
de estudios técnicos, ni proyectos, ni dirección, ni supervisión de obras. Las formas
más comunes de asistencia técnica son las del:

_Profesional consultor. _Profesional asesor de concursos. _Profesional jurado de

87
concursos.

Ej.: profesional consultor, profesional asesor de concursos, profesional jurado de

concursos.

Perito publico  ámbito judicial

Oficial: Es un empleado de la justicia. Tiene cargo permanente.

De oficio: Debe inscribirse en los registros de los fueros de los Tribunales de Justicia.
Relación con la justicia a través de un contrato para actuar en determinado juicio.
Designado por el juez

Ej.: son los ojos del juez, si hay q realizar una tarea para ir a ver la rajadura está
obligado a ir a ver

De parte: Nombrado por alguna de las partes. Convocado para controlar lo que hace el
perito de oficio. Los honorarios los paga la parte

Ej.: no está obligado.

Procedimiento civil:

1ra parte  introductoria

- Demanda: pedir perito
- Contrademanda: se defiende o me acusa y tiene que ofrecer la
pericia. El q pierde tiene que pagar todos los honorarios.
- Reconvención
- Ofrecimiento de prueba
2da parte  prueba
- Confesional
- testigos
- PERITOS
- Desarrollo de la prueba
- Alegatos
3era parte  Decisoria
- Sentencia
- Recursos

CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

Art. 457. - Será admisible la prueba pericial cuando la apreciación de los hechos
controvertidos requiere conocimientos especiales en alguna ciencia, arte, industria o
actividad técnica especializada.

Art. 458. - La prueba pericial estará a cargo de un perito único designado de oficio por
el juez (...). Cada parte tiene la facultad de designar un consultor técnico.

88
PROCEDIMIENTO PERICIAL
- INSCRIPCION como perito auxiliar de la justicia (Fueros: civil,
comercial, trabajo, CSJN) la designación se hace por sorteo y te
mandan una célula (carta) a tu casa
- DESIGNACION en el cargo (sorteo).
- NOTIFICACION mediante célula (causa) y esto llega ONLINE
*JUEZ fija plazo de presentación de informa.

PROCEDIMIENTO PERICIAL

_PERITO: (ACEPTACIÓN - RECUSACIÓN - JUSTIFICACIÓN)

*Puede presentar nota solicitando adelanto de gastos y préstamo de expediente, con

los elementos necesarios para efectuar la labor. Puede ser removido por mal
desempeño de sus funciones.

*Debe hacer conocer por cedula con una anticipación mínima de tres días la fecha y
hora de la verificación en el o los domicilios indicados en los puntos de pericia.

*La pericia puede ser efectuada con la participación y observación de las partes,
letrados y consultores.

*Confección del informe: responder estrictamente a todas las preguntas enunciadas

(puntos de pericia)

*Presentación de informe (original y copias - regulación de honorarios)

_PARTES: pueden solicitar aclaraciones, explicaciones, observar o impugnar total o

parcialmente la pericia (por escrito).

_JUEZ: puede estimar la eficacia probatoria pericial (no siendo vinculante) o pedir
aclaración, ampliación, o pedir una nueva pericia.

*Tiene amplia libertad para la apreciación de las medidas de prueba realizadas en el

expediente rigiéndose por la regla de la “SANA CRITICA” o “ MEJOR CRITERIO”.

Ir y presentarme en el juzgado que me están proponiendo y debo aceptar o rechazar,

pero primero me presento con un escrito y digo que primero le den vista al expediente
para ver de qué se trata, para ver que le están preguntando, por ahí dsps no podemos
responder a lo que nos preguntan.

RESPONSABILIDAD PROFESIONAL DEL PERITO

El perito puede incurrir en daños y perjuicios:

89
 - Entrega fuera de termino
- Interesarse por una de las partes (cohecho). Por ejemplo, si sos un
familiar y de ser así te tenes que excusar. O si lo conozco etc.
- Realizar sin base técnica su encomienda, lo que puede derivar en
juicio penal y ético. Excusarse si no conoces bien del tema.

¿Que es lo que da la fecha cierta en un juzgado?

La recepción y firma de la mesa de entrada, con el cargo (sello con fecha y hora)
Entregar el oficio en termino hasta un día dsp antes de las 9:30

¿Cuántas copias?
Cuantas partes intervengan + juez + la mía.

FORMAS DE LA REALIZACION DE LA PERICIA

Paz formal:
Deben cumplirse todos los requisitos referentes a la confección de escritos judiciales y
firmar el informe.

Paz sustancial:
- Señalar cuales son los puntos o cuestiones o materia de la pericia,
estableciendo lugares, cosas y demás circunstancias de tiempo y
lugar.
- Señalar el conjunto de procedimientos y actividades realizadas para
determinar las circunstancias del peritaje.
- Señalar: NO VOY A OPINAR. Me voy a limitar a hablar de lo que me
preguntaron.

Adelanto de gastos: lo que vamos a gastar en ir de nafta, comida, hotel, etc. Y guardar
las facturas.

CAUSALES DE RECUSACION
_ 4to grado: amigos. 1º hijos, 2º sobrino y tíos.
_Tener el juez o sus consanguíneos o afines hasta los grados antedichos iteres en el
pleito.

_Tener el juez pleito pendiente, ser acreedor, deudor, o fiador de algunas de las
partes.

_Tener con algunos de los litigantes amistad que se manifieste con gran familariedad o
trato frecuente.

90
_Tener contra alguna de la partes, enemistad, odio o resentimiento manifiesto.

CAUSALES DE JUSTIFICACION
- Enfermedades sobrevinientes que impidan el desempeño de la
función: tienen que mandar a alguien.
- Otro impedimento de fuerza mayor

NULIDAD DE LA PERICIA
- Presentación fuera de termino
- Dar juicios de valor y no técnicos
- Tratar temas no solicitados en los puntos de pericia propuestos por
las partes, solo se podrán agregar este si en el cuestionario se
explicita esta posibilidad.

Recusación: antes de q acepte el cargo o sea designado perito de es causa. Si aparece q

hubo falsedad o dolo bla (errores) ahí podría ser una causa de remoción.

INSCRIPCION COMO PERITO JUDICIAL EN EL AMBITO de la ciudad de bs as

El CPAU informa que se encuentra abierta la inscripción para Peritos Auxiliares de la
Justicia que se realizará hasta el lunes 31 de octubre.
La inscripción o reinscripción se realiza a través del Módulo Web SUAPM (Sistema
Único de Administración de Peritos y Martilleros).

IMPORTANTE: Acreditar una antigüedad en la matrícula no menor de cinco (5) años a

la fecha de solicitar su inscripción, la que podrá complementarse con la antigüedad no
contemporánea certificada por otro Consejo /Colegio Profesional.

Para inscribirse proceda de la siguiente manera:

_Leer el manual S.U.A.P.M_Deberá ingresar a www.pjn.gov.ar luego dirigirse a

Servicios Disponibles para la Gestión Judicial._Allí debe ingresar con su usuario (CUIL y
contraseña) si ya cuenta con uno (inscripción anterior) o elegir la función de
registración en el sistema en caso de no contar con usuario.

INSCRIPCIÓN COMO PERITO JUDICIAL

EN EL ÁMBITO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES En caso de no contar con un usuario:

_Elegir la función de registración en el sistema._Para dar por finalizado la registración

como usuario nuevo debe acreditar identidad en alguna Cámara/Juzgado (DNI)._Una
vez que sea un usuario validado, al ingresar al sistema podrá elegir "Agregar Servicio" y
seleccionar "Sistema de Sorteo de Auxiliares".

Caso de contar con un usuario:

_Allí (www.pjn.gov.ar) debe ingresar con su usuario (CUIL y contraseña) y seleccionar

"Sistema de Sorteo de Auxiliares"._En la pagina principal del servicio Ud. cuenta con el
manual para el paso a paso. También hay un link de recomendaciones para digitalizar

91
documentación.

_Una vez cargados todos los documentos requeridos en caso de ser la primera vez que
se inscribe (TITULO, Matricula, etc.), deben ser validados para inscribirse.

_El depósito/arancel deberá realizarse en una Cta. Cte. del Banco de la Ciudad de Bs.
As. Suc. Tribunales (de acuerdo a lo establecido por la Acordada N° 34/15, se fijó en $
500). _La constancia deberá ser escaneada y enviada al momento de realizar la
inscripción y exhibirla en el CPAU cuando validan estado matricular.

INSCRIPCIÓN COMO PERITO JUDICIAL

EN EL ÁMBITO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES VALIDACIÓN DOCUMENTACIÓN:

_Deberá validar la documentación en el CPAU: comprobante de estampilla y demás

datos declarados para que lo validen con las copias digitales que Ud subió a sistema.
_Una vez que estén validados los mismos, puede inscribirse donde usted quiera actuar
directamente en la aplicación web.

_Debe ir a ingresar al Menú Agrupaciones / Profesiones --> Inscripciones botón de

"Agregar Inscripción" y seleccionar fueros._La constancia de Inscripción podrá
imprimirla una vez cerrada la fecha de inscripción (posterior al 31/10/2016)

Consultas

Poder Judicial de la Nación: [email protected] CPAU: [email protected]

INSCRIPCIÓN COMO PERITO JUDICIALEN EL ÁMBITO DE LA PROVINCIA DE BUENOS

AIRES

REQUISITOS:

_Curso aprobado de Practica Procesal (Acordada No 2728 / 96 de la Suprema Corte de

Justicia de la Provincia de Buenos Aires).

_Constancia de pago de matricula del CAPBA._Inscripción en el CAPBA de la

jurisdicción donde se inscribe el Perito.

TEORICA 19: 02/10/2018

Arq. Andrés Petrillo

INTERDICTOS – Edificación en suelo ajeno

Se está realizando una obra que no tiene permiso, cualquier hijo de vecino puede
hacer la denuncia en la municipalidad.
El inspector debe Labrar un acta de infracción y hacer una clausura preventiva.

92
Si se viola una faja de clausura ya se recurre al código penal por que lo está
infringiendo.
Si se niega a firmar se debe requerir testigos y dejar el acta en las puertas y tomar
pruebas de las mismas.
¿Que le correspondería hacer a la entidad administrativa?
Avisar a la policía oficial y que se quede en la obra viendo que se cumpla que nadie
entre. Pero hay que pagarle al policía, (un franquero, o 3 policías por tema de turnos) y
es un presupuesto de la municipalidad no tiene, así que las municipalidades tienen
ordenanzas (normativas) de moratorias.  se puede regularizar dsps si tienen paredes
y techo bla. Pero esto hace que no se cumpla el código y le quita la posibilidad a los
profesionales que quieren trabajar con el código como se debe.
Reponer la faja.

INTERDICTOS  se inventó para hacer justicia

(código de procedimiento civil y comercial nacional ART.614/23)
Juicio Sumario-Sumarísimo (acción breve) para reclamar “posesión actual o
momentánea de la cosa” Medida Policial.
Examinar el juez quien tiene la posesión y la tenencia, cuales son los hechos
perturbadores, y quien está ejecutando la obra y que.

Pregunta de examen: ¿como se presenta?

Vamos al juez presentamos lo que está sucediendo, se presenta interdicto. En los
juzgados ordinarios.
El arquitecto debe elaborar el informe técnico que es quien tiene la incumbencia como
profesional. (AUNQUE NO ES OBLIGATORIO)

POSESION
Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona por si o por otro, tenga una cosa
bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad
(CC2352). Tengo algo en mi poder, pero reconozco que el dueño es otra persona
• La posesión implica tenencia y disposición de una cosa.
• Sin posesión no hay adquisición del derecho.
Posesión à Presunción de propiedad
à Elemento fundamental de la prescripción adquisitiva (20 años para
inmuebles y 10 para muebles)

TENENCIA
El que tiene efectivamente una cosa reconociendo en otro la propiedad (CC 2352).
• En la tenencia no existe intención de dominio de la cosa (contratista).
Teniendo como carácter esencial, la obligación de su restitución, según las
condiciones convenidas por las partes.
• El simple tenedor de la cosa debe conservarla y responder por su uso, pero
puede retenerla por gastos y mejoras de conservación, hasta ser indemnizado
por el poseedor. (CC 2466)
• Se adquiere por tradición sin entrega con formalidad y constituye derechos y
obligaciones para el locatario, el depositario o el mandatario.

93
 • El interdicto resuelve con carácter de urgente la situación momentánea de la
posesión de hecho, dejando para el juicio ordinario la posesión de acuerdo
con el derecho de quien la tiene y de quien la pretende.

Clasificación de interdictos:

A- Adquirir: prácticamente no se utiliza

Acción para hacerse entregar posesión o tenencia que nunca se tuvo:
-Título suficiente.
-Que nadie sea poseedor/tenedor de la cosa.
Si otra persona tuviera título o poseyera el bien, se sustancia juicio ordinario.
Si nadie es poseedor, ej. un depto. ¿Que recibimos por herencia, si no hubiese
nadie poseyendo ese departamento? Si no hay nadie agarramos la llave y
entramos…
B- Retener: este si lo utilizamos
Poseedor o tenedor de la cosa a quien se perturba para quitarlo
Juez examina pruebas de la perturbación y fecha en que se produjo.
Ej.: rotura de los candados, amenazas de quitar los materiales, etc.
C- Recobrar: una vez que ya se quitó la tenencia.
Teniendo posesión o tenencia se despoja con violencia o forma clandestina.
Juez examinara pruebas del despojo y la fecha
D- Obra nueva:
Cuando la construcción de una obra afecte a un inmueble vecino.
Solo puede ser presentado  Durante la ejecución. No debe estar terminada o
a punto de terminarse. De ser así le va a decir que no es procedente no les va a
dar lugar al interdicto.
Se dirigirá al dueño, director de obra o encargado.
Se puede ordenar preventivamente la suspensión de los trabajos.
No importa si hubo denuncia administrativa o no y si quiere puede ordenar la
paralización de la obra entonces a la justicia no le cobra un oficial de consigna
para ponerlo en la puerta de la obra

Los interdictos no proceden contra el estado sobre los bienes de dominio público de
la nación, provincias o municipios

DENUNCIA DAÑO TEMIDO

(Art.623 BIS y ley 22434)
Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave o inminente a sus
bienes puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare
anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.
Recibida la denuncia, el juez se constituye en el lugar pudiendo disponer las medidas
necesarias para hacer cesar el peligro.

94
De no ser urgente, se requiere información a las partes y un perito para verificar la
procedencia del pedido
Las resoluciones que se dicten serán inapelables.
Elegir una vía administrativa o judicial, no ambas.
Ej.: una obra que se está haciendo una excavación cuando una obra se hace por
contratos separados, se contratan las máquinas excavadoras por día, entonces la
empresa constructora intenta pagar la menos cantidad de días. Pero en el código esta
como se debe hacer una excavación.

OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES

(Art.623 TER de C.P.N.)
Si un deterioro producido en un edificio o U.F. (unidad funcional) ocasiona daño grave
a otro edificio o U.F. y el ocupante del 1º se opone a permitir se ejecuten las
reparaciones para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o
inquilino directamente afectado por el daño pueden requerir que se adopten las
medidas necesarias para que se realicen los trabajos de reparación.
Esta petición se tramita con informe técnico firmado por un profesional idóneo y será
presentado en el juzgado.
Las resoluciones de los jueces son inapelables.
Ej.: “impuesto al amigo” que te pide remodelar cocina baño bla, empezaron por la
cocina, y unos albañiles estaban picando los revestimientos viejos, hasta que llegaron a
donde estaba la montante del edificio. Cuando está picando sobre el pleno a uno de
los albañiles se le va la mano, y le hace un agujero al pleno, empieza a salir olor a gas, y
miraron las montantes que salían de los medidores, que están en el subsuelo, tenían
todas las montantes picadas. Como la montante ventilaba a los 4 vientos nadie se daba
cuenta de lo que pasaba. Así que hubo que dar aviso al consorcio del edificio (de
propietarios y co-propietarios) y la presidenta del consorcio llamo a gas natural, y
obvio que cortaron el gas. Había gente que no le importaba, y que los puteaba cuando
en verdad podía llegar a explotar el edificio en cualquier momento.
Se contrata un matriculado, para hacer las reparaciones de gas y un departamento no
dejaban entrar para reparar (una viejita miedosa). Entonces se realiza un informe
técnico, se describe la situación y se presenta OPOSICION A LA EJECUCION DE
REPARACIONES URGENTES. Entonces la justicia, autoriza a entrar a la fuerza de ser
necesario.

EDIFICACION EN SUELO AJENO

SITUACIONES CONFLICTIVAS “mini-invasiones” De terrenos linderos por error del 1º

edificante.

Código Civil: -Trata de salvar el interés social de los construido.

-No destruye lo hecho.

95
 -Reparar daño.
-Reintegrar el valor de lo ejecutado.
-En caso fraudulento se preserva lo construido.

INVASION DE TERRENO AJENO (2587/91) PUEDE SER:

Total
Material ajeno en terreno propio (1)
Material propio en terreno ajeno (2)
Material ajeno en terreno ajeno (3)

Parcial
Se aplica el principio “reivindicatorio” del perjuicio causado.

-Jurídicamente es un caso particular de “ACCESIÓN”.

Material ajeno en terreno propio (Art 2587)

BUENA FE
Creyendo que era suyo
a- Hacer adquirir la propiedad del todo pagando los materiales al verdadero
dueño.
b- Si se pudieran separar los materiales del terreno, el dueño primitivo podrá, si le
conviene “REIVINDICARLOS”.
c- Se evita la Demolición o Destrucción.

MALA FE
Sabiendo que no era suyo
a- No se demuele, pero se paga el precio de los materiales y se resarcirá por
daños y perjuicios y/o accidentes criminales al dueño.
b- El dueño de los materiales podrá reivindicarlos si le conviene y se pudiesen
separar.

Material Propio en terreno ajeno (Art. 2588/89 CC)

BUENA FE
Se tiene un predio y se toma uno por otro: Se hace el loteo de una manzana y vos
compras una “x” parcela y en vez de construís en la parcela 5 construís en la 6, el
duerno del terreno puede:

96
 a- El dueño del terreno puede pagar la construcción y quedarse con lo edificado si
le conviene o vender el terreno total o parcialmente al edificador o constituir
condominio.
b- No se demuele salvo cuestiones de orden publico

MALA FE
No posee ningún predio.
a- Permite al dueño del terreno pedir la demolición y reposición al estado anterior
a cargo del edificador.
b- Adquirir lo construido abonando mano de obra y materiales exclusivamente.

MALA FE
De ambos
a- Buena fe del edificador.
b- Mala fe del dueño del terreno (se manifiesta si vio o supo de la obra y no se
opuso a ella.
Terreno ajeno con materiales ajenos (Art. 2591 CC)  El dueño de los materiales no
puede accionar contra el dueño del terreno.  Solo puede reclamar indemnización
sobre las situaciones anteriormente desarrolladas.
Invasión
1- De espacio aéreo o subterráneo:
Da derecho al propietario del terreno invadido a pedir la demolición o a
constituir servidumbre como sirviente respecto del invasor como dominante ya
sea a título gratuito u oneroso hasta una fecha (plazo cierto) y hasta que el
dominante sea demolido (plazo incierto). Se suele dar en construcciones de
aleros, cornisamentos etc. q invaden el espacio aéreo del terreno ajeno y
puede pedir la demolición, bla bla, y puede pedir un reconocimiento oneroso
hasta que se haga lo dicho.
2- Invasión parcial:
-Frecuentes de un terreno sobre otro.
-(CC1345/46) quien compra un terreno y encuentra diferencias superior al 5%
(1/20) de la medida puede resolver el contrato (de compra venta) o la
devolución del dinero proporcional a la diferencia.
-La invasión implica desvalorización sobre el valor del lote y el perjuicio sobre la
perdida de medidas reglamentarias.
3- Menores
(corrimiento de ejes divisorios de lotes)
Se abona la superficie invadida sin demolición (BUENA FE).

La donación de palabra no sirve para nada tiene que estar asentada en una escritura y
presentado en el tribunal.
TEORICA 20: 09/10/2018
Arq. Héctor

RESPONSABILIDAD PROFESIONAL
CONCEPTOS:

97
- Responsabilidad, es la carga jurídica de afrontar las consecuencias derivadas del
cumplimiento de una obligación.
- Error
- Negligencia, sin intención de dañar, se deja de realizar un hecho necesario.
- Dolo, Conocimiento e intención de cometer un delito. engaño, ardid.
-Culpa, cuando el daño se produce realizando un hecho cuyas consecuencias
perjudiciales pudieron ser previstas.
- Malicia, no requiere intención de dañar, si de no cumplir.

RESPONSABILIDAD:

A. Como arquitecto
B. Como persona
C. Como miembro de una sociedad

El concepto de Responsabilidad aparece ligado a la culpa y siendo así no cabría

responsabilidad sin culpa.

CULPA: Es cuando el daño se genera realizando un hecho cuyas consecuencias

perjudiciales pudieron ser previstas.

NEGLIGENCIA: Es cuando sin intención de dañar, se deja de realizar un hecho que era
necesario, para evitar consecuencias perjudiciales.

DOLO: Engaño o Ardid, Fraude, Falacia, Simulación. Es el conocimiento e intención de

cometer delito.

MALICIA: Es cuando existe DOLO en el cumplimiento de las obligaciones el cual no

requiere intención de dañar, pero si la voluntad de no cumplir.

ACTO ILICITO: Voluntario, se ejecuta a pesar de estar prohibido por las leyes,
ordenanzas o disposiciones municipales. Por ser voluntario requiere intención,
discernimiento y voluntad.

DELITO: (Art. 1072 CC) Es el acto ilícito ejecutado y con intención de dañar la persona o
los derechos de otros.

CUASI-DELITO: Es el acto ilícito ejecutado y con intención de dañar, sino por culpa o
negligencia.
RESPONSABILIDADES PROFESIONALES:

• TEORIA DE LA IMPREVISION: (Art. 1198 CC) “Los contratos deben celebrarse,

interpretarse y
ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes
entendieron o

98
 pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”.

IMPREVISTO: NO previsto.

IMPREVISIBLE: Que no puede ser previsto.

• RUINA: Caer o destruirse alguna cosa.

• Si la ruina es inminente la obra resulta CONDENABLE, o sea que había
que demolerla (daño temido).
• Si la ruina ocurre por vetustez, por exceder su vida útil, será un caso
fortuito y no cabe responsabilidad alguna.
•
• ESTRAGO: Daño, Ruina, Destrozo, Asolamiento.
Según el cód. Penal: “Aquel que por imprudencia, impericia o negligencia de su parte o
profesión o por inobservancia de las reglamentaciones municipales vigentes, cause
estrago por la caída de un edificio, será CONDENADO…”
CASO FORTUITO: (Art.514 CC) Es el que no ha podido preverse, o que previsto no ha
podido evitarse (hechos de la naturaleza).
CASO DE FUERZA MAYOR: Hechos del hombre (Guerra, actos de gobierno, etc.)

DELITO O CUASI-DELITO CASO DE FUERZA MAYOR o CASO FORTUITO

(hombre) (naturaleza)

ESTRAGO (CP) RUINA O COLAPSO (CP)

V I C I O: Mala calidad, imperfección, defecto o daño físico en las cosas.

Pueden ser:
a. Aparentes
b. ocultos

Tipos:
a. de planos
b. de suelo
c. de construcción
d. de dirección

RESPONSABILIDADES Variables en tres distintos períodos.

Desde la gestación del proyecto y la construcción de la obra hasta su entrega provisio

CONTRACTUALES 1

99
 Desde la entrega Provisional.
2 Hasta su entrega Definitiva.

POS CONTRACTUALES Desde la entrega Definitiva.

Hasta la prescripción por ley (Art. 1647 Bis CC): 10 años.
3

VICIOS DOLOSOS
Los VICIOS de una obra pueden originarse sin el DOLO cometidos por el:
Comitente
Arquitecto
Contratista
En forma; Separada, Combinada o Conjunta

Por el comitente:
• Exigencia de utilizar materiales inadecuados.
• Negación de tomar medidas de seguridad en la obra, aconsejada por el
Arqto.
• Defectuoso mantenimiento del edificio después de percibido
• Trabajos posteriores a la entrega de la obra que pongan en peligro
estabilidad del edificio
Por el Arqto:
• En todo lo concerniente a los vicios de planos, de suelo o de dirección ,
Si cometiera delito su responsabilidad es indiscutible ( Art. 1072. CC)
Seria contractual ante el comitente (civilmente) y delictual ante terceros y el propio
comitente (penalmente).
Por el Contratista:
• Fraude en la ciudad de los materiales y mano de obra.
• Deficiencias en los trabajos que deben quedar ocultos.
• Estos fraudes serían de índole contractual para con el comitente y estos
fraudes serian de índole delictual ante

La responsabilidad se clasifica en:

• CIVIL
• PENAL
• ADMINISTRATIVA
• ETICA O PROFESIONAL
• FISCAL

CIVIL: “reponer el estado de las cosas”. Pago de los daños y perjuicios.

PENAL: Hay delito cuando hay CULPA o DOLO.

La sanción penal:
a. No es Resarcitoria
b. Si es Punitiva  PENA: Prisión, Multa, Inhabilitación

100
ADMINISTRATIVA: Incumplimiento de las obligaciones impuestas por las normas de
policía de estado, a través de las municipalidades. Trib. Faltas.

ETICA o PROFESIONAL: Es propia del ejercicio de las profesiones liberales,

reglamentadas por los consejos o colegios.

FISCAL: INCUMPLIMIENTO DE PAGAR IMPUESTOS.

INTEGRAS  RECEPCIONES DE OBRA DERECHO DE RETENCION

Obligaciones ineludibles del arquitecto:

a. Que el edificio se mantenga en pie.
b. Que el edificio funcione de acuerdo a lo previsto.
c. Que el edificio en funcionamiento no afecte a terceros.

RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL
Daño a un tercero ajeno a toda vinculación contractual.
No existe en este caso ningun contrato entre el causante y el que sufre el daño.
Y corresponde a la victima probar la culpa del autor del daño y el nexo entre este y el
hecho generador del mismo.

Codigo Civil:
“Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a
otro, esta obligado a la reparación del perjuicio. Esta obligación es regida por las
mismas disposiciones relativas a los delitos del derecho civil. Cuando por efecto de la
solidaridad derivada del hecho uno de los coautores hubiere indemnizado una parte
mayor que que la que le corresponde, podrá ejercer la acción de reintegro” (Art. 110
de CC”
“La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los
que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su
cuidado.
En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse
de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño
hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, solo se eximirá total o
parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la victima o de un tercero por
quien no debe responder.
Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o
guardián, no será responsable” (Art. 1113 del CC”

Tres elementos de la RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL.

1. Culpa o negligencia.
2. El daño y la relación causal entre el daño sufrido.
3. La culpa o negligencia de un actor.

CRITERIOS LEGALES DE IMPUTACION DE RESPONSABILIDAD.

101
Obra con culpa y negligencia
Nacerá previamente una obligación de prever ciertos sucesos, por lo que deberán
adoptarse aquellas medidas necesarias para evitar el resultado dañoso que originaría
su acaecimiento.

La responsabilidad extracontractual se demanda en tanto exista una violación al

deber genérico de no dañar, no existiendo diferencias entre las etapas de
construcción y de pos construcción de la obra.

A QUIENES DEMANDARIA RESPONSABILIDAD

Legitimación: Capacidad para estar en juicio.
• En responsabilidad contractual: Cualesquiera de las partes.
En responsabilidad extracontractual: Una demanda por daños generados por el vecino
lindero hacia un inmueble propio convierte a dicho vecino en legitimado pasivo. Y si
este vecino se halla en plena construcción de una obra, serán legitimados activos no
solamente el, sino además el director de la obra y el constructor, o aquellos que se
desempeñen como tales

DAÑOS Y PERJUICIOS
Código Civil.
“Habrá daño siempre que se causare a otro algún perjuicio susceptible de
apreciación pecuniaria o directamente en las cosas de su dominio o posesión o
indirectamente por el mal hecho a su persona o a sus derechos o facultades” (Art.
1068).

“El daño comprende no solamente el perjuicio efectivamente sufrido, sino también

la ganancia de que fue privada el damnificado por el acto ilícito” (Art. 1069).
• El daño – en el orden civil- es el menoscabo, determinado o destrucción de los
bienes, patrimonio (o fuera del patrimonio, tal el caso de la afectación moral) o
propiedades. Por lo tanto el daño implica una perdida patrimonial para uno, a
consecuencia de actos voluntarios e involuntarios que causaron terceros. En el
CC el Art. 519 denomina daño al valor de la perdida que haya sufrido, y el de la
utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación por la
inejecución de esta a debido tiempo.
• Es perjuicio la ganancia licita que deja de obtenerse, o demeridos o gastos que
se ocasionan por acto u omisión de otro y que este debe indemnizar, a mas del
daño o detrimento material causado por medio directo.
•
Reparación de Daños: Para que el daño sea resarcible debe poseer las siguientes
características:
• Ser cierto, actual o futuro, nunca eventual
• Debe sustituir al momento de ser computado
• Debe propio de quien reclama
• Debe afectar el interés de la victima
• Debe tener nexo causal con el hecho

102
 • En principio, el autor del daño debe cumplir en especie, vale decir reponer
cosas al estado anterior, según el Art.1083 del CC pero el acreedor puede
reclamar directamente la indemnización.

SECCIONES:

Seccion 9. Supuestos especiales de responsabilidad

Art. 1768 Profesionales Liberales
La actividad del profesional liberal esta sujeta a las reglas de las obligaciones de hacer.
La responsabilidad es subjetiva, excepto que se haya comprometido un resultado
concreto. Cuando la obligación de hacer se preste con cosas, la responsabilidad no esta
comprendida en la sección 7ª, de este Capitulo, excepto que causen un daño derivado
de su vicio. La Actividad del profesional Liberal no esta comprendida en la
responsabilidad por actividades riesgosas previstas en el art. 1757.

SECCION 7ª
Responsabilidad derivada de la intervención de cosas y de ciertas actividades
 ARTICULO 1757.- Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Toda persona
responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las
actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios
empleados o por las circunstancias de su realización. La responsabilidad es
objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa
o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de
prevención.

SECCION 6ª
Responsabilidad por el hecho de terceros
 ARTICULO 1753.- Responsabilidad del principal por el hecho del dependiente. El
principal responde objetivamente por los daños que causen los que están bajo
su dependencia, o las personas de las cuales se sirve para el cumplimiento de
sus obligaciones, cuando el hecho dañoso acaece en ejercicio o con ocasión de
las funciones encomendadas. La falta de discernimiento del dependiente no
excusa al principal. La responsabilidad del principal es concurrente con la del
dependiente.

SECCION 5ª
Responsabilidad directa
 ARTICULO 1749.- Sujetos responsables. Es responsable directo quien incumple
una obligación u ocasiona un daño injustificado por acción u omisión.
 ARTICULO 1750.- Daños causados por actos involuntarios. El autor de un daño
causado por un acto involuntario responde por razones de equidad. Se aplica lo
dispuesto en el artículo 1742.El acto realizado por quien sufre fuerza irresistible
no genera responsabilidad para su autor, sin perjuicio de la que corresponde a
título personal a quien ejerce esa fuerza.
 ARTICULO 1751.- Pluralidad de responsables. Si varias personas participan en la
producción del daño que tiene una causa única, se aplican las reglas de las

103
 obligaciones solidarias. Si la pluralidad deriva de causas distintas, se aplican las
reglas de las obligaciones concurrentes.
 ARTICULO 1752.- Encubrimiento. El encubridor responde en cuanto su
cooperación ha causado daño.

SECCION 4ª
Daño resarcible
 ARTICULO 1737.- Concepto de daño. Hay daño cuando se lesiona un derecho o
un interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la
persona, el patrimonio, o un derecho de incidencia colectiva.
 ARTICULO 1738.- Indemnización. La indemnización comprende la pérdida o
disminución del patrimonio de la víctima, el lucro cesante en el beneficio
económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención y la
pérdida de chances. Incluye especialmente las consecuencias de la violación de
los derechos personalísimos de la víctima, de su integridad personal, su salud
psicofísica, sus afecciones espirituales legítimas y las que resultan de la
interferencia en su proyecto de vida.
 ARTICULO 1740.- Reparación plena. La reparación del daño debe ser plena.
Consiste en la restitución de la situación del damnificado al estado anterior al
hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie. La víctima puede optar
por el reintegro específico, excepto que sea parcial o totalmente imposible,
excesivamente oneroso o abusivo, en cuyo caso se debe fijar en dinero. En el
caso de daños derivados de la lesión del honor, la intimidad o la identidad
personal, el juez puede, a pedido de parte, ordenar la publicación de la
sentencia, o de sus partes pertinentes, a costa del responsable.
 ARTICULO 1742.- Atenuación de la responsabilidad. El juez, al fijar la
indemnización, puede atenuarla si es equitativo en función del patrimonio del
deudor, la situación personal de la víctima y las cir-cunstancias del hecho. Esta
facultad no es aplicable en caso de dolo del responsable.

SECCION 3ª
Función resarcitoria
 ARTICULO 1716.- Deber de reparar. La violación del deber de no dañar a otro, o
el incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado,
conforme con las disposiciones de este Código.
 ARTICULO 1730.- Caso fortuito. Fuerza mayor. Se considera caso fortuito o
fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido
previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de
responsabilidad, excepto disposición en contrario. Este Código emplea los
términos “caso fortuito” y “fuerza mayor” como sinónimos.
 ARTICULO 1731.- Hecho de un tercero. Para eximir de responsabilidad, total o
parcialmente, el hecho de un tercero por quien no se debe responder debe
reunir los caracteres del caso fortuito.

Titulo IV Contratos en Particular.

Capitulo 6 obras y servicios

104
  Art 1273 Obra en ruina o impropia para su destino. El constructor de una obra
realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración
responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que
comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El
constructor solo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es
causa ajena al vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un
tercero, ni el vicio de los materiales, aunque sean provistos por el contratista.

Titulo IV Contratos en Particular.

 Art. 1274 Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para
su destino. La responsabilidad prevista en el art 1273 se extiende
concurrentemente.
a) A toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir
si hace de esa actividad su profesión habitual;
b) A toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de
la obra, cumple una misión semejante a la del contratista.
c) Según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al Director de la Obra
y a Cualquier otro profesional ligado al Comitente por un contrato de obra de
construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.
d) Art 1275 Plazo de Caducidad. Para que sea aplicable la responsabilidad prevista
en los art 1273, y 1274, el daño debe producirse dentro de los 10 años de
aceptada la obra.

TEORICA 21: 23/10/2018

Arq. José Luis Sciarrotta

RESOLUCION DE CONFLICTOS
CONCEPTOS:

105
DEFINICION DE CONFLICTO
 Un conflicto humano es una situación en que dos o más individuos o grupos
con intereses contrapuestos entran en confrontación, oposición o emprenden
acciones mutuamente antagonistas, con el objetivo de neutralizar, dañar o
eliminar a la parte rival -incluso cuando tal confrontación no sea física o sea
solo de palabras- para lograr así la consecución de los objetivos que motivaron
dicha confrontación.
 Por su condición a menudo extrema o por lo menos confrontacional en relación
a objetivos considerados de importancia o incluso urgencia (valores, estatus,
poder,
recursos escasos, ...) el conflicto genera problemas tanto a los directamente
envueltos como a otras personas

Los conflictos en la construcción

 Escasos deben ser los profesionales de la construcción que nunca tuvieron que
participar, como parte o como testigo, en alguno de los cientos juicios
relacionados directa o indirectamente con obras y construcciones, que se
entablan diariamente en los tribunales de todo el país.
El nivel de conflictividad de nuestro ámbito es muy grande y abarca todos sus
aspectos: desde la excavación hasta la última gota de pintura, desde los
conflictos con vecinos y transeúntes, hasta con las autoridades y colegas. Si un
arquitecto está ejerciendo su profesión, forzosamente habrá tenido alguna
demanda.
Proveedores, contratistas y subcontratistas, obreros y personal administrativo,
clientes e inversores, el arquitecto y todos los demás profesionales que
intervienen en la construcción; con tantas partes involucradas, con tantos
intereses en juego -algunas veces contrapuestos-, con tanta interrelación entre
los gremios, con plazos, límites estrictos y compromisos financieros
importantes, necesariamente lleva a que se planteen con mucha frecuencia, los
conflictos que terminan en una demanda judicial.

TECNICA DE LA MEDIACION
 La técnica de la Mediación, se basa en la llamada Negociación Colaborativa,
donde no hay una parte que pierde y una que gana, sino que todos ganan,
porque los resultados han sido negociados entre las partes, de modo de
satisfacer cada una sus necesidades.
Por lo tanto, como principio, es una forma más justa y más satisfactoria para
resolver problemas, en especial entre gente que no desea destruir sus vínculos,
(Arquitecto con su cliente, arquitecto con su proveedor o contratista, vecinos
de medianeras, etc).

Ley de Mediación previa.

 Estos antecedentes han sido extractados de la presentación de la Dra. Gladys
Álvarez en las Primeras Jornadas Universitarias sobre RAD. Santo Domingo,
octubre 1999.

106
  En Argentina, cumpliendo una de las acciones previstas en el Plan Nacional de
Mediación diseñado en 1991, se dictó octubre de 1995, la ley Nacional de
Mediación y Conciliación Nº 24.573 que comenzó a aplicarse en los tribunales
civiles y comerciales de Buenos Aires en abril de 1996. Está reglamentada por el
decreto nº 91/98 y los juzgados federales del interior del país están en vías de
su implementación.
Esta Ley incorpora la mediación prejudicial obligatoria en un importante grupo
de conflictos civiles y comerciales. Establece que el mediador debe estar
inscripto en el Registro del Ministerio de Justicia creado a tales efectos e
intervendrá cuando sea sorteado por las mesas de entradas de cada fuero
(mediación oficial) o elegido por las partes (ver mediación privada).
De acuerdo con esta ley el mediador “de sorteo”, debe ser abogado con tres
años de ejercicio profesional, tener un entrenamiento de 80 horas (20 de
introductorio y 60 de entrenamiento) y 20 horas de observación de casos reales
y aprobar el examen final que toma la Dirección Nacional de Resolución
Alternativa de Conflictos.

Mediación
ley 24573 instancia obligatoria previa a la iniciación de un juicio. No procede para
juicios penales y quiebras. Y es optativos para desarrollos y otras excepciones.

Mediación oficial: por sorteo a requerimiento en mesa de entrada del fuero a

propuesta del reclamante.

Mediación privada lo designan de común acuerdo las partes.

Procedimiento judicial.
1) designación-pago d arancel judicial
2) notificación del mediador con día, hora y lugar de la audiencia.
3) presencia obligatoria de las partes con el letrado patrocinante en las audiencias de
mediación.
4) acta de audiencia con firma y matrícula del
5) plazo de presentación: 30 días en fuero o ministerio de justicia.

Mediación sin acuerdo habilita vía judicial

mediadores: abogado con curso habilitante, pago de matrícula, inscripción en el

registro (para lo cual debe poseer estudio con 2 salas de espera para las partes y una
sala de reunión), cursos de actualización resultando ser expertos para la mediación.
Psicólogos: en causas de familia con similares requerimientos a los abogados.
Los arquitectos pueden actuar como asesores de los abogados mediadores en temas
de si especialidad.

LEY 24.573 Mediación y conciliación

Art.2.- El procedimiento de la mediación obligatoria no será de aplicación en los
siguientes supuestos:
 1. Causas penales.-

107
  2. Acciones de separación personal y divorcio, nulidad de matrimonio, filiación
y patria potestad, con excepción de las cuestiones patrimoniales derivadas de
éstas. El juez deberá dividir los procesos, derivando la parte patrimonial al
mediador.-
 3. Procesos de declaración de incapacidad y de rehabilitación.-
 4. Causas en que el Estado Nacional o sus entidades descentralizadas sean
parte.-
 5. Amparo, hábeas corpus e interdictos.-
 6. Medidas cautelares hasta que se decidan las mismas, agotándose respecto
de ellas las instancias recursivas ordinarias, continuando luego el trámite de la
mediación.
 7. Diligencias preliminares y prueba anticipada.-
 8. Juicios sucesorios y voluntarios.-
 9. Concursos preventivos y quiebras.-
 10. Causas que tramiten ante la Justicia Nacional del Trabajo.-
Art.3.- En el caso de los juicios de desalojo, el presente régimen de mediación será
optativo para el reclamante, debiendo en dicho supuesto el requerido ocurrir a tal
instancia.-

Listado tipo de conflictos mediables

 Conflictos de medianería
Invasión de límites
Filtraciones que afectan a linderos
Conflictos de acústica o luminotecnia entre vecinos
Fisuras estructurales que afectan a linderos
Patologías constructivas
Incumplimiento de contratos de obra
Incumplimiento de subcontrato de obra
Incumplimiento de licitaciones de obra pública
Incumplimiento de contrato de servicios
Vicios de construcción
Cobro de honorarios en lo relativo a la construcción
Incumplimiento de plazos de obra establecidos
Certificados de obra, plan de trabajo, curva de inversión
Conflicto en la recepción de obra provisoria o definitiva
Moras en los cobros
Reclamo de facturas por materiales, remitos, fletes, encomiendas profesionales
Incumplimiento de normativas gremiales, seguros del personal, libreta de
trabajo, ropa de trabajo, normas de seguridad e higiene
Conflictos en la valuación de inmuebles, restauración, reparación, ampliación,
refacción, recuperación, mantenimiento, rehabilitación
Conflictos entre los vecinos y las empresas prestadoras de servicios
Conflictos por el impacto ambiental ante nuevas obras que afecten la calidad
residencial
Conflictos entre vecinos por el mantenimiento y uso de los espacios verdes
Conflictos por carteles, marquesinas y toldos en la vía publica
Obras en construcción paralizadas que afecten edificios a linderos

108
 Entrega parcial de obra
Plazo de garantía y fondo de reparo
Seguro de caución
Acopio de materiales en fábrica o en obra
Desacopio de materiales
Seguros de acopio
Seguros de fletes y traslados
Obras sin permiso que afectan a linderos
Construcciones fuera de Código o sin permiso
Conflictos entre vecinos en edificios de propiedad horizontal
Conflictos entre los propietarios y los administradores por temas relativos al
mantenimiento del edificio
Conflictos entre vecinos respecto de normas generales de convivencia (ruidos
molestos/usos de partes comunes/etc.)

LA MEDIACIÓN TÉCNICA

Para la resolución de conflictos en el ámbito de la construcción

El arquitecto junto a la comunidad

Cuando un conflicto no se ha podido evitar habiéndose agotado toda posibilidad de

arreglo

LA MEDIACIÓN OFRECE UN CAMINO ALTERNATIVO:

• Medianería
• filtraciones
• reclamos entre vecinos
• vicios de construcción
• derrumbes
• invasión de límites
• incumplimiento de contratos
• cobro de honorarios
• etc

LA MEDIACIÓN TÉCNICA
• Es una negociación directa, asistida por un tercero neutral,
voluntaria, confidencial, rápida y económica.
• las soluciones son satisfactorias para los respectivos intereses
preservando las buenas relaciones entre las personas.

EL MEDIADOR TÉCNICO
• Tercero neutral, está especialmente entrenado para conducir el proceso

109
 • crea un clima de confianza-confidencial-imparcial
• escucha activa-interpreta el problema- evalúa-construye el puente para
recomponer la comunicación interrumpida.
• facilita el diálogo y las negociaciones para que las partes involucradas
hallen las soluciones que satisfagan sus propios intereses.
• colabora para que relaciones laborales futuras se puedan establecer.

DEL PROCEDIMIENTO DE LA MEDIACIÓN

 Art.4.- El reclamante formalizará su pretensión ante la mesa general de
recepción de expedientes que corresponda, detallando la misma en un
formulario cuyos requisitos se establecerán por vía de la reglamentación,
cumplida la presentación se procederá al sorteo del mediador y a la asignación
del juzgado que eventualmente entenderá en la litis.-
 Art.5.- La mesa general de entradas entregará el formulario debidamente
intervenido al presentante quien deberá remitirlo al mediador designado
dentro del plazo de tres días.-
 Art.6.- El mediador, dentro del plazo de diez (1O) días de haber tomado
conocimiento de su designación, fijará la fecha de la audiencia a la que deberán
comparecer las partes.-
 El mediador deberá notificar la fecha de la audiencia a las partes mediante
cédula, adjuntando copia del formulario previsto en el Art.4. Dicha cédula será
librada por el mediador, debiendo la misma ser diligenciada ante la Oficina de
Notificaciones del Poder Judicial de la Nación; salvo que el requerido se
domiciliare en extraña jurisdicción, en cuyo caso deberá ser diligenciada por el
requirente.-
 A tales fines se habilitarán los formularios de cédula de notificación cuyos
requisitos se establecerán reglamentariamente.-
 Art.7.- Las partes podrán tomar contacto con el mediador designado antes de la
fecha de la audiencia, con el objeto de hacer conocer el alcance de sus
pretensiones.
 Art.8.- Cuando el mediador advirtiere que es necesaria la intervención de un
tercero, solicitado por las partes o de oficio, podrá citarlo a fin de que
comparezca a la instancia mediadora.-
 Si el tercero incurriese en incomparecencia o incumplimiento del acuerdo
transaccional que lo involucre, le alcanzarán las sanciones previstas en los Arts.
10 y 12 de la presente ley.
 Art.9.- El plazo para la mediación será de hasta sesenta (60) días corridos a
partir de la última notificación al requerido y/o al tercero en su caso. En el caso
previsto en el Art. 3, el plazo será de treinta (30) días corridos. En ambos
supuestos se podrá prorrogar por acuerdos de las partes.
 Art.10.- Dentro del plazo previsto para la mediación el mediador podrá
convocar a las partes a todas las audiencias necesarias para el cumplimiento de
los fines previstos en la presente ley.-
 Si la mediación fracasare por la incomparecencia de cualquiera de las partes a
la primera audiencia, cada uno de los incomparecientes deberá abonar una
multa cuyo monto será el equivalente a dos (2) veces la retribución básica que
le corresponda percibir al mediador por su gestión.-

110
 Habiendo comparecido personalmente y previa intervención del mediador, las
partes podrán dar por terminado el procedimiento de mediación.-
 Art. 11. - Las actuaciones serán confidenciales. El mediador tendrá amplia
libertad para sesionar con las partes, pudiéndolo efectuar en forma conjunta o
por separado, cuidando de no favorecer, con su conducta, a una de ellas y de
no violar el deber de confidencialidad.-
 A las mencionadas sesiones deberán concurrir las partes personalmente, y no
podrán hacerlo por apoderado, exceptuándose a las personas jurídicas y a los
domiciliados en extraña jurisdicción de acuerdo a lo que se establezca en la
reglamentación.-
 La asistencia letrada será obligatoria.
 Art. 12. - Si se produjese el acuerdo, se labrará acta en el que deberá constar
los términos del mismo, firmado por el mediador, las partes y los letrados
intervinientes.-
 El mediador deberá comunicar el resultado de la mediación, con fines
estadísticos, al Ministerio de Justicia.-
 En caso de incumplimiento, lo acordado podrá ejecutarse ante el juez
designado, mediante el procedimiento de ejecución de sentencia regulado en
el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.-
 En el supuesto de llegar a la instancia de ejecución, el juez deberá aplicar la
multa establecida en el Art. 45 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación.
 Art. 13.- El Ministerio de Justicia de la Nación percibirá con destino al Fondo de
Financiamiento creado por esta ley, las sumas resultantes de las multas
establecidas en los Arts. l0 y 12. En el supuesto que no se abonen las multas
establecidas, se perseguirá el cobro impulsando por vía incidental, las acciones
judiciales necesarias observando el procedimiento de ejecución de sentencia.-
 A tal fin el Ministerio de Justicia certificará la deuda existente y librará el
certificado respectivo que tendrá carácter de título ejecutivo.-
 En el caso de no haberse promovido acción posterior a la gestión mediadora el
cobro de la multa establecida en el Art. l0 se efectuará mediante el
procedimiento de juicio ejecutivo.
 Art. 14.- Si no se arribase a un acuerdo en la mediación, igualmente se labrará
acta, cuya copia deberá entregarse a las partes, en la que se dejará constancia
de tal resultado.-
 En este caso el reclamante quedará habilitado para iniciar la vía judicial
correspondiente, acompañando las constancias de la mediación.

¿Qué promete la Mediación a los Arquitectos?

 ¿Pueden los arquitectos ser mediadores?

La respuesta a estas tres preguntas es: SI
 Sí, porque cualquier profesional, entrenado adecuadamente, puede actuar
como Mediador y también como Árbitro.
Sí, porque un enorme porcentaje de los conflictos, judiciales o no, incluyen
temas relacionados con la construcción, lo cual convierte al Arquitecto en una
figura clave para la adecuada interpretación y resolución de los problemas.

111
 Sí, porque en el campo de la mediación privada, el arquitecto puede ser
designado por las partes firmantes de un contrato, como el Mediador o el
Arbitro a quien acudirán en primera instancia en caso de surgir un conflicto.
Estos interrogantes nos hacen pensar que sería muy positivo, plantear una
estrategia de desarrollo de la Mediación dentro del ámbito profesional de la
Arquitectura, porque abriría un nuevo y vasto campo de acción.
Nos referimos al campo de la Resolución de Conflictos los Métodos Alternativos
de Resolución de Disputas (M.A.R.D.), que no abarca solamente a la Mediación,
sino que también incluye el Arbitraje, la Negociación y una nueva técnica,
aplicada exitosamente desde hace años en Estados Unidos, que es el
Partnering. En todas ellas el Arquitecto tiene cabida y puede desarrollarse, sea
en beneficio de sus propias obras, o bien encaradas como una nueva
especialidad dentro del ejercicio de la profesión.

LA MEDIACION, EL ARBITRAJE y LA NEGOCIACIÓN

 El Centro fue creado para colaborar en la resolución de las controversias que se

plantean en el ámbito de la construcción, aplicando métodos alternativos a la
demanda judicial, tales como la Mediación, la Negociación y el Arbitraje.
Estos métodos (Resolución Alternativa de Disputas) se caracterizan por ser más
rápidos que la Justicia tradicional, por permitir a las partes un mayor control del
proceso, y porque preservan las relaciones invaluables entre los protagonistas
del conflicto. Ver métodos RAD
Las mediaciones están a cargo de arquitectos mediadores formados en nuestra
institución certificados según normas del Ministerio de Justicia, capacitados
permanentemente y que, según la conveniencia de cada caso, trabajan con
abogados en la modalidad de co-mediación.
Los árbitros también son arquitectos, seleccionados en función de sus
antecedentes y capacitación técnica, ya que les es confiada una tarea para la
cual deben contar con la total aceptación y confianza de las partes del conflicto.
El Centro admite cualquier tipo de conflicto relacionado con la construcción.
Ver conflictos y listado de conflictos mediables.

JUICIO ARBITRAL (Ley 22434)

PROCEDIMIENTO PARA SOMETER LAS DIFERENCIAS A LA RESOLUCIÓN DE UN FUERO
Normado en el C.P. en materia Civil y Comercial

ARBITRAJE:
1. DERECHO: árbitros de derecho (abogados)
Proceden según las formalidades del juicio
Ordinario conforme a derecho según “alegado y probado”
2. AMIGABLE COMPOSICIÓN: árbitros de hecho proceden y determinan según
“leal saber y entender”

112
ARBITROS DE HECHO
• Técnico o experto en el tema
• Ecuanimidad e imparcialidad
• Aplican normas procesales para evitar omisiones o desviaciones que anulen la
tarea

PROCEDIMIENTO:
Las diferencias se documentan en el “compromiso arbitral” que debe constar de:
 Fecha nombre y domicilio de los involucrados.
 Nombre y domicilio de los árbitros
 Cuestiones que se someten al juicio arbitral
 Multa por impedimento de los actos necesarios para realizarlo

LUGAR Y PLAZO SE CONVIENE ENTRE LAS PARTES

RECIBEN DOCUMENTACIÓN Y ANTECEDENTES

SOLICITAN EXPLICACIONES

LAUDAN (Plazo máximo 3 meses)

SENTENCIA (LAUDO) INAPELABLE

Solo se puede pedir anulación por fuera de plazo o tratar sobre puntos no
comprometidos.

ARBITROS
- Uno por cada parte y un tercero
- Arbitro único

Cabe recusación de Jueces o peritos

Presentación fuera de plazo pierde derecho a honorarios y es responsable por daños y

prejuicios.

EL ARBITRAJE EN LA ACTIVIDAD PROFESIONAL

Utilización en el PLIEGO DE CONDICIONES-CLAUSULAS GENERALES-AJUSTE DE

CONTESTACIONES para resolver conflictos de la obra y del contrato.

ARQUITECTO COMO ARBITRO: honorarios a cargo de quien lo convocó a quien se hace

cargo de las costas.

Cláusula básica

113
  “En caso de surgir un desacuerdo originado en la interpretación o el
cumplimiento del presente contrato, las partes convendrán someterlo a
mediación privada, la que estará a cargo del Centro de Resolución de Conflictos
de la Construcción de la Sociedad Central de Arquitectos, según sus
reglamentos, sito en Montevideo 938, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si
con la mediación no se lograra un acuerdo o solamente acuerdos parciales, el o
los temas a resolver serán sometidos a un arbitraje, el que estará a cargo de
antedicho Centro y tendrá carácter de vinculante para las partes.”
Consulte en nuestro Centro la manera más adecuada de incluir en los contratos
una cláusula de resolución de conflictos ajustada a cada caso en particular

TEORICA 22: 30/10/2018

Arq. Andrés Petrillo

IMPUESTOS, APORTES PREVISIONALES Y SEGUROS

Lic. Marcos Botbol

SEGURO OBLIGATORIO DE GARANTÍA PARA LA PRE HORIZONTALIDAD

114
El nuevo Código Civil y Comercial (ya tiene dos años de vigencia) ha propuesto la
modificación del viejo régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en el marco
de los Art. 2037 y 2069.
Con la derogación de la Ley 19724 decretada por el nuevo Código que requería, por
usos y costumbres, el incumplido régimen de registración de las ventas, se modificó
con una nueva protección para los adquirentes de propiedades horizontales, con la
incorporación del Artículo 2071, que transcribimos:
ART. 2071: “Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación
de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio
de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus
obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante”.
Luego de zanjar varias dificultades semánticas del articulado como “riesgo del fracaso
de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón” o “más un interés
retributivo”, que hacían imposible el diseño de un seguro que no acotara el riesgo a la
técnica de esta actividad aseguradora.
Finalmente, la Superintendencia de Seguros de la Nación generó la resolución 2017-
40925-APN-SSN que regula en carácter general, uniforme y obligatoria para la
actividad aseguradora la cobertura del “Seguro de Caución para Adquirentes de
Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el régimen de Propiedad Horizontal”.
En esta nota desarrollaremos las características más salientes de esta cobertura.
Primero definiremos los actores de esta operación:
ASEGURADO: La persona física /jurídica a favor de quien deberá emitirse la póliza y
beneficiario de la misma. -
ASEGURADOR: (Razón Social del Asegurador) quien otorga la garantía.
TOMADOR: La empresa o conjunto de empresas que se ven obligados por el Art. 2071
del C.C.C. siendo los requirentes de la garantía para otorgarla al ASEGURADO.
Este contrato tiene la particularidad de poder emitirse en forma Global, o sea, una sola
póliza que garantizará a todos los adquirentes de un proyecto incluidos o a incluirse en
el futuro, en los Certificados (Boletos) individuales que se anexen a Seguro.
El Asegurador se obligará como límite máximo a lo indicado en las Sumas Aseguradas
que hayan sido abonadas por cada uno de los adquirentes Asegurados en la/s Cuentas
Especiales ante el fracaso de la operación de acuerdo con lo establecido por el Art.
2071. del C.C.C. (generalidad aclarada en la Cláusula 11 de las Condiciones Particulares.
Configuración y Determinación del Siniestro.)
Las Sumas Aseguradas se incrementarán por el mismo monto que abone el Asegurado
y el Interés Retributivo que exige la Ley será el determinado en el Contrato (Boleto)
garantizado por acuerdo previo de partes.
Por lo tanto, esta póliza cubrirá el reintegro, en tiempo y forma, de las sumas
abonadas en concepto de anticipos por los Asegurados, a causa del incumplimiento del

115
Tomador de entregar las Unidades Funcionales en las condiciones establecidas en el
proyecto constructivo propuesto.

COMO SE DETERMINA EL SINIESTRO:

De acuerdo al Art. 11 de las Condiciones Generales de este seguro, el o los Asegurados
tendrán derecho a reclamar al Asegurador el pago de la indemnización ante las
siguientes circunstancias:
a) Que se hubieran paralizado las obras, existan demoras en el cronograma de
ejecución del proyecto, no hayan sido terminadas la unidades, exista una
imposibilidad jurídica para disponer del bien o transferir la propiedad por parte
del Tomador o no se haya entregado la vivienda en el plazo convenido, o que
entregada ésta no se haya obtenido la correspondiente habilitación de la
Autoridad de Contralor, siempre que el Asegurador no haya concedido la
prórroga y se acredite todo ello en forma fehaciente. (en caso de Prorroga
aceptada por el Asegurado, el seguro deberá prorrogarse) Art. 13. C.G. de
póliza.

b) Que los asegurados efectúen una previa intimación fehaciente de pago al

Tomador, debiendo comunicar al Asegurador el resultado infructuoso de tal
intimación, acompañando dentro de los 10 días la documentación pertinente y
la contestación del Tomador, si la hubiere.

El pago del reclamo se deberá producir dentro de los 30 días de su presentación.

Los derechos que corresponden a los Asegurados contra el Tomador, en razón de la
cobertura del siniestro, se transfieren al Asegurador hasta el monto de la
indemnización pagada (subrogación de derechos).

RIESGOS NO CUBIERTOS:

No serán indemnizadas las siguientes causas:

a) Todo pago que no se haya realizado en las Cuentas Especiales determinadas en
el Contrato
b) El reintegro de sumas que pudieran originarse en la rescisión individual del
Contrato por el Asegurado, que fuere producida por incumplimiento de éste o
por renuncia a la continuidad del mismo.
c) Cualquier demora que pudiera sufrir el asegurado en la tramitación de su
escrituración o en la aprobación del reglamento de copropiedad como de los
planos de subdivisión por parte de las entidades públicas.

CONDICIONES DE CONTRATACIÓN:
Como en todos los Seguros de Caución, el riesgo es el Tomador de la Póliza. Por lo
tanto, el obligado Propietario, Desarrolladores, deberán presentar sus antecedentes
económicos (Balances, Estatutos); Antecedentes comerciales e historiales en la
actividad, detalles técnicos comerciales del Proyecto, borradores de los Contratos, y la
Solicitud especifica certificada la firma del apoderado, etc.

116
Para una mejor asistencia y asesoramiento recomendamos ser asistidos por un Asesor
especializado en este tipo de seguros. Quien gestionará la operación.

COSTO DE LA OPERACIÓN:
Esto dependerá de la complejidad de proyecto, plazos, y antecedentes del Tomador,
para ello el Asesor de Seguros los guiará en esta materia.

VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LA NORMA:

El Estado regula, en protección de los Adquirentes Asegurados, dentro del marco de un
acuerdo comercial privado, de una cobertura a quien con la ilusión de la compra de
una propiedad para que disponga de una garantía que le permita la seguridad de una
operación con una rápida resolución en caso del “fracaso” de la propuesta.
Ya no más trámites burocráticos y costosos que no resultaban de ninguna solución
práctica a las partes.
Por otro lado, el Adquirente, para el caso que el propietario no cumpla con la
obligación de contratar el seguro, podrá dejar de abonar su compromiso financiero y
tendrá derecho a beneficiarse con la restitución de las cuotas abonadas, para el caso
de rescisión, con más un interés “retributivo”, Pero en este caso sin el respaldo del
Asegurador y con la perspectiva de un conflicto judicial.
Desde el punto de vista del Propietario - Tomador de la Caución, ofrecer en la
propuesta este Seguro genera un valor agregado de seguridad en la correcta entrega
en tiempo y forma del compromiso que asume.
El trámite de gestión de dicha cobertura es relativamente simple y luego de
cumplimentada la información al Asegurador se podrá disponer de la Póliza Global y
Certificados garantizados para la entrega a los Adquirentes – Asegurados en pocas
horas.

Como desventaja podemos decir que:

a) Genera un costo al Tomador, que sin duda se trasladará al precio de la
propiedad y que finaliza con la entrega conforme de la unidad al Adquirente.
b) En caso de no contratar la Caución, por parte del Propietario o Desarrollador, lo
expone a un conflicto que a priori le generará la suspensión de sus ingresos y la
potencialidad de una reclamación por intereses con más altos costos por la
judicialización del conflicto.

Lic. Marcos Botbol

Presidente de GRUPO A D TAVERNA S.A. Asesores de Seguros
www.segurosygarantias.com.ar

Accidente: algo q no puedo prevenir

Incidente: algo que se puede prevenir

La responsabilidad civil nos puede sacar la matricula o mucha plata

Hay responsabilidad penal cuando hay un daño de tipo culposo y doloso

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El seguro civil va a cubrir dos cosas
Error profesional: incumplimiento de especificación técnica
Omisión: Olvidarte de control, ni delegar la vigilancia de una persona idónea.

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