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COMPRAVENTA Y PROMESA DE COMPRAVENTA

VOL. 2 J. GAMARRA

Objeto - Venta de cosa genérica

Art. 1683 - El problema de los riesgos es la espina dorsal del artículo en mención. - el
género no perece - (genus non perit).
Aunque el art. 1683 contempla exclusivamente ventas de cosas genéricas, el inciso
primero se refiere a una hipótesis en que la cosa ya está determinada (y en puridad: es
venta de cosa específica), en tanto que el inciso segundo regula un verdadero y propio
caso de venta de cosa genérica, donde el objeto de la venta está indeterminado como
individuo y determinado como género.
Escinde a la norma en dos tipos de venta 1º venta en masa; 2º venta al peso, cuenta o
medida. Produce la aplicación de dos reglas opuestas en materia de riesgos: si hay
determinación de los individuos (venta en masa), casus sentit creditore (la cosa perece
para el comprador); si no la hay (venta al peso, cuenta o medida), casus sentit debitore
(la cosa perece para el vendedor).

 Venta en masa (art. 1683 inc. 1º)

En realidad a pesar de que aparentemente la cosa vendida es un género, se trata de una
venta de cosa cierta y determinada, de una venta de especie. La concentración ya se ha
producido antes o al momento del contrato; la determinación del lugar (ej bodega,
granero, depósito) produce la individualización.
Según el código, para que exista venta en masa se requiere dos elementos:
1. La determinación (por el conjunto) de la cosa vendida;
2. Que el precio sea único (precio global; 1.000.000 de $ por ejemplo).
Para Gamarra hay venta en masa, tanto cuando se fija un precio global (único), como
cuando se establece el precio por unidad de medida. Para el código, sin embargo, esta
segunda clase de venta en masa es considerada como venta genérica, con la importante
consecuencia de que se invierte la regla de los riesgos y la cosa perece para el vendedor,
cuando en realidad sería el comprador quien debiera soportar el riesgo.
Gamarra entiende que no debe acatarse el error del legislador, debe ser corregido
mediante interpretación abrogans. Porque este art. 1683 entra en colisión evidente con
el art. 1557, inciso 1º. En ambos casos se trata de la venta de una especie (cosa cierta y
determinada); pero el art 1683 sienta el principio casus sentit debitore (la cosa perece
para el vendedor), en tanto que el art. 1557 establece la regla opuesta: la cosa perece
para el comprador (casus sentit creditore).
Gamarra se inclina por hacer predominar el art. 1557, que es la disposición principal.

 Venta al peso, cuenta o medida ( art. 1683 inc. 1º)

Disciplina el caso de la verdadera y propia venta de cosa genérica, donde la cosa perece
para el vendedor, por aplicación del principio general consagrado en el art. 1558 (el
género no perece).
En esta venta el hecho de pesar, contar y medir, no determina el perfeccionamiento del
contrato, sino que produce la individualización de los componentes del género. En este,
momento dice el código que se “transfiere” al comprador el riesgo de la cosa vendida.
La expresión no es totalmente correcta porque sería mejor hablar de iniciación del
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riesgo, y no de transferencia, puesto que antes de la especificación solo existe el género,

y por el género no se corre riesgo.
En el género limitado el señalamiento de la cosa se hace en atención a caracteres
genéricos, pero que corresponden a un número muy limitado de objetos (por ej. 10
hectolitros de vino producido por determinado productor).
Cuando la pérdida es parcial la cuestión se resuelve cumpliendo con los restantes
individuos. Si la pérdida es total, puesto que la regla genus non perit no rige para estas
situaciones, la obligación del vendedor se extingue. En la venta de cosas que han de
extraerse de cierta masa, el vendedor no está obligado a sustituir los ejemplares
desaparecidos, procurándose otros, porque se obligó a entregar, exclusivamente esos
que perecieron. En el caso del género limitado esta posibilidad (sustituir los ejemplares
desaparecidos) ni siquiera puede darse.
Por su parte, el comprador no está obligado a pagar el precio, porque no asume el riesgo
en tanto no se pese, cuente o mida.

Especificación
Puede distinguirse varios momentos: 1. Cuando el deudor elige
especificación
2. cuando separa unilateral
3. cuando notifica al acreedor
4. cuando el acreedor acepta
5. cuando se expiden los objetos
6. cuando éstos son entregados al acreedor
La especificación debe ser bilateral. Cuando se fijó día para el peso, cuenta o medida y
alguno de los contratantes (sea el vendedor, sea el comprador) no comparece, el que
concurra tiene derecho a pedir el cumplimiento o la resolución, con los daños y
perjuicios.
Si no se determinó fecha para la operación, debe intimarse judicialmente el
cumplimiento, cosa que puede hacerse en cualquier momento, luego de celebrado el
contrato. Esta intimación es necesaria para constituir el mora, de acuerdo con los
principios generales.

PRECIO
Concepto - Es la contraprestación que asume el comprador como contrapartida de la
transferencia del derecho que realiza el vendedor.
El precio debe consistir en dinero (art 1661), por lo menos en parte (art. 1662).
El elemento precio sirve para diferenciar a la compraventa de la permuta, por ej, donde
el cambio es de cosa por cosa.
En aquellos casos en que el precio es mixto (parte en dinero y otra con una cosa) en la
permuta, nuestro código (art. 1662) prefirió entender, en primer término, a la intención
de los contratantes, siempre que ésta se hubiere manifestado al respecto, a falta de la
cual entra a jugar un criterio cuantitativo o económico: hay permuta, cuando es mayor
el valor de la cosa; venta, en caso contrario.
 A entender de Gamarra estamos en presencia de un contrato mixto porque, en
realidad, la ley deja ael caso sin solución : dice que cuando es mayor el valor de la cosa
se tendrá por permuta, pero no dice que cuando sea igual se tendrça por venta.
Si luego de pactado el precio en dinero el comprador entrega una cosa, con el
consentimiento del vendedor, la compraventa no deja de ser tal. Se extingue la
obligación del comprador por dación en pago (art. 1490), pero para que ello pueda
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suceder es necesario que el vendedor consienta ya que no está obligado a recibir una
cosa diversa de la debida (art. 1458).
La dación en pago según el art. 1663 tendrá los mismos efectos que la compraventa, ya
que entrega una cosa (al igual que el vendedor).
Establecido el precio, puede, además, otorgarse al comprador la facurtad de pagar con
otra cosa que no sea dinero. Hay aquí una obligación facultativa (art. 1357) y el
contrato sigue siendo compraventa : el vendedor puede exigir sólo el precio en dinero ;
el comprador puede librarse entregando la especie.
Cuando el precio en dinero se pacta en forma alternativa (vendo mi casa $ 20.000 o en
mil sacos de trigo) según Alessandri la naturaleza del contrato sólo puede determinarse
cuando se pague el precio.

Precio cierto (determinado o determinable).

Es necesario que el precio se encuentre determinado o puede calcularse luego (precio
determinable).
Hay precio determinado cuando el contrato establece su monto o cifra exacta.
Aunque esto no suceda el precio puede existir igualmente, siempre que se haya
suministrado elementos que permitan fijarlo luego, es decir, precisar su monto.
La norma es que el precio sea fijado por obra de los propios contratantes, mediante el
intercambio de opiniones, sin embargo, esta regla se encuentra modificada en ciertos
casos por el intervencionismo estatal (dirigismo contractual).
Se admite, que un precio ya determinado pueda modificarse luego por voluntad
unilateral del vendedor, en algunas circunstancias especiales. Así sucede cuando existe
un verdadero monopolio de hecho y la empresa vendedora (por ej. de automóviles)
confecciona las listas de precios sujetas a reforma ulterior. A entender de Gamarra,
debe contar con la aprobación del comprador; no existe, por ende, sino un precio fijado
de mutuo acuerdo.
No hay precio determinado, ni determinable cuando los contratantes se han remitido al
“justo precio” o venden la cosa “por su valor”.
En cambio, toda vez que el precio no esté determinado, pero pueda ser establecido, con
arreglo a criterios objetivos, la venta es válida.
Así tenemos: a) pueden fijar, como precio, el que se obtenga en otra venta determinada.
b) Es determinable el precio, aunque su monto total se fije
provisoriamente y dependa de acontecimientos futuros.
c) Igualmente hay precio determinable cuando éste se establece por
unidad de medida. La cosa se individualiza en su masa (bloque) y se
fija el precio por unidad.
El código reglamenta expresamente un caso de precio determinable (inc. 3º del art.
1666) previsto sólo para la venta de cosas fungibles.

Precio fijado por un tercero. Art. 1667

Las partes pueden entregar a un tercero la fijación del precio; este es otro caso de precio
determinable.

Precio serio (precio real, precio vil, precio irrisorio, negotium mixtum cum
donatione).
Siguiendo una opinión que arranca de Pothier, parte de la doctrina exige, como tercer
requisito del precio, que sea serio.
En nuestro régimen, la desproporción que pueda existir entre las prestaciones no incide
en materia alguna sobre la suerte del contrato, porque la lesión no es vicio del
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consentimiento (art. 1277) y las prestaciones, en los contratos conmutativos, se miran

como equivalentes (art. 1250). El llamado precio vil, esto es aquel que no es justo sino
desproporcionado, carece juridicamente de trascendencia, porque las partes son libres
para estimar el valor de la cosa.
El precio irrisorio, en cambio, plantea otros problemas - ej. Vendo mi casa pro $
10.000.
El precio irrisorio es un precio real y equivalente a la contraprestación.

LA ENTREGA DE LA COSA.

A) De las obligaciones del vendedor en general.

Art. 1686  a) entrega o tradición
b) saneamiento
La norma es poco preciso, por un lado nos dice que “en general” las obligaciones del
vendedor son las dos referidas arriba, pero asimismo por el giro del artículo admite
la existencia de otras. Por otro lado es inexacto, porque el saneamiento no constituye
una obligación a cargo del vendedor, sino una garantía que se encuentra en el ámbito
obligacional. Por consiguiente, más correcto sería decir que el vendedor se obliga a
entregar la cosa y responde por evicción y vicios ocultos. El saneamiento no forma
parte del contenido de la obligación del vendedor.
Tiene carácter accesorio dentro de la obligación de entregar, la de conservarla y pagar
los gastos de la entrega.
Cláusula de título perfecto.
Es aquella que emana del verdadero propietario y por la cual este se obliga a transferir
la propiedad.
La materia que la cláusula título perfecto deja fuera, forma el contenido de otra cláusula
de estilo: “libre de toda clase de obligación o gravamen” o “libre de todo embargo,
interdicción o gravamen”.
El incumplimiento de estas cláusulas da lugar a la posibilidad de resolución a petición
del comprador.
B) La obligación de entregar.
La obligación de dar emergente de la compraventa corresponde al sentido amplio (no es
un dar en sentido estricto) porque el contenido de esta obligación es la transferencia
de la posesión, siempre que no exista pacta especial (cláusula título perfecto).
La obligación de entregar en cuanto a la carga de la prueba es de resultado.
Art. 1687 Lugar  ver asimismo inc. 1º y 2º del art. 1465.
Estas normas rigen para la entrega de cosa cierta y determinada; cuando la obligación es
de género se aplica el inc. 3º del art. 1465.
Art. 1688
Art. 1695 Gastos - ver asimismo art. 1673
Art. 1689 y 1690 Estado, accesorios.
Estado - Hay que tener en cuenta, que el aumento fortuito (por ej. aluvión) corresponde
al comprador, quien sufre también los deterioros de origen fortuito (art 1335) ( no
debido a culpa del vendedor).
Accesorios - Deben incluirse como tales:
a) Los árboles y plantas, que son inmuebles mientras están adheridos al suelo, art
464.
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b) Los llamados inmuebles por destino, de que habla el art. 465 y que son aquellas
cosas que se encuentran permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio
del inmueble como las lozas del pavimento, los tubos de la cañerías, los utensilios
de labranza o minería y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio
de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño, etc..
c) Las yerbas, maderas, frutos, tierra o arena, los metales de una mina y piedras de
una cantera (art. 466).
d) Los cuadros o espejos que están embutidos en las paredes de manera que forman
un mismo cuerpo con ellas, aunque puedan separarse sin detrimento (art. 467).
e) las cosas que siendo accesorias se han separado momentáneamente (art. 468)
Art. 733 Frutos
Los frutos pertenecen al dueño de la cosa. En consecuencia, corresponden al vendedor
hasta el momento de la entrega o tradición: a partir de ésta pertenecerán al comprador.
Debe distinguirse entre frutos naturales y civiles. Los naturales pendientes carecen de
individualidad propia; forman un todo con la cosa vendida, y el comprador los adquiere
junto con ésta en el momento de la tradición. El fruto natural cobra independencia
cuando se produce la separación (art 649).
Por consiguiente, los frutos que pertenecen al comprador son los que se hallan
“pendientes” en el momento de la entrega, ya que están incorporados a la cosa y so se
distinguen de ésta (carecen de autonomía). Por ello el vendedor puede levantar una
cosecha, por ej. hasta tanto no se verifique la tradición (real o simbólica). Vale decir,
que los frutos, ya separados al momento de la tradición son del vendedor.
En cambio, los frutos civiles (por ej. alquileres, intereses, art 503) se rigen por otra
regla. Según el art. 649 se producen día por día. Y entonces, los que se hayan producido
antes de la entrega corresponden al vendedor, y los que se producen luego, al
comprador.
La obligación de custodiar.
Cuando se trata de una cosa cierta y determinada la obligación de entregar la cosa
comprende la de custodiar hasta el momento de la entrega. Ver art. 1334.
Se trata de una obligación de medio a diferencia de la de entregar que es de resultado.
C) Riesgos.
Venta Pura
En nuestro derecho la regla está consagrada en el art 1557. El vendedor se libera (art
1549) pero no se extingue su derecho a exigir la contraprestación (pago del precio).
Casus sentit creditor. El riesgo lo sufre el comprador, porque aunque no obtiene la
cosa, queda igualmente obligado a pagar el precio.
En cuanto al deterioro, lo es para el que tiene que recibir. Lo cual se explica porque,
como contrapartida, éste se beneficia con los aumentos que experimente (art. 1335).
Venta bajo condición suspensiva.
Ver art. 1674 inc. 1º / 1425 y 1428
Si la cosa perece (periculum interitus) durante la pendencia de la condición y ésta luego
se cumple, perece para el deudor (vendedor, en nuestro caso); el acreedor no está
obligado a pagar el precio.
También existe el peligro o riesgo de deterioración (periculum deteriorationis), que
comprende aquellos casos en que la cosa no perece, pero sufre deterioros o
experimenta aumentos. El art. 1425 en su inc. 3º nos dice que los deterioros o
aumentos son de cuenta del acreedor (comprador).
Venta bajo condición resolutoria. 1428 -1425
Si la cosa perece, el comprador no está obligado a restituirla; pero la obligación se
extingue, y por ende, no puede reclamar el precio pagado.
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Los aumentos y deterioros afectan al acreedor (vendedor).

D) Cumplimiento de la obligación de entregar.
Hay incumplimiento de la obligación de entregar:
a) no sólo cuando no se entrega la cosa, o no se entrega la cantidad debida.
b) sino cuando se entrega una cosa distinta.
c) se incluye, además, dentro del radio de la obligación de entregar, la falta de la
calidades esenciales de la cosa, o las que, no siéndolo, son estipuladas en el
contrato.
Recepción de la cosa entregada. Efectos de la entrega.
En aquellos casos en que el vendedor entrega una cosa que no es la estipulada, o que
carece de las cualidades, el comprador:
a) tiende derecho a rechazar la prestación, negándose a recibir la cosa.
b) Pero, puede también, recibir la cosa dejando sentada su protesta, aunque en este
caso debe adoptar medidas de conservación o custodia a su respecto.
c) Si no obra de esa manera la recepción puede considerarse como aceptación tácita
(consentimiento), y en esta caso la consecuencia es sumamente importante: el
comprador no podrá reclamar ya por incumplimiento de la obligación de
entregar.
Le resta, en cambio, la garantía por evicción o por vicios.
La aceptación y no la recepción de la cosa entregada no permitirá luego al comprador
ejercitar la acción de resolución del contrato por incumplimiento fundado en que se
le entregó una cosa distinta o sin las cualidades esenciales o pactadas.
Pero la aceptación de la cosa no priva al comprador:
a) de accionar por los vicios aparentes ejercitando la acción estimatoria.
b) ni tampoco de la garantía por vicios ocultos.
 Exceptio non adimpleti contractus.
El inciso tercero del art. 1688 consagra una aplicación concreta al contrato de
compraventa de un principio de carácter general, la excepción de incumplimiento,
que rige para todos los contratos bilaterales.
Mediante la exceptio se tiende a mantener el equilibrio contractual, rehusando un
contratante el cumplimiento de sus obligaciones hasta que el otro cumpla con las
obligaciones correlativas.
El derecho del vendedor a rehusar la entrega, existe también aunque el comprador tenga
plazo para el pago del precio, cuando éste se encuentra en estado de insolvencia o
con sus intereses tan comprometidos que el vendedor corre el riesgo de perder el
precio (art. 1688 inc 4º).
E) Determinación de la cantidad y del precio en la venta de inmuebles.
1691 - distinción entre venta ad corpus y venta por medida (o con relación a la cabida).
La base para distinguir ambas ventas es esta: si las partes atribuyen importancia a la
medida (cabida), si el precio del predio se fija en atención a ella y se toma en cuenta
la medida  para celebrar el contrato, la venta es con relación a la medida; pero si las
partes aprecian el valor del predio por otras consideraciones (no por la medida) sino
por su situación, etc. ... y lo señalado por sus deslindes o por su nombre, aunque la
cabida se exprese, la venta es de cuerpo cierto, porque no se da como determinante
del contrato, sino por vía de ejemplo, y no influye en el precio que las partes no han
señalado en atención a la cabida sino a otras circunstancias.
Venta ad corpus Art. 1691 Nº 1º y Nº 5º
Nº 1º  No se indica la medida y el precio es global, único  en consecuencia no
puede reclamarse una variación del precio en base a la medida (“cabida”) que el
inmueble resulte tener.
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Nº 5º  Aunque aquí se ha indicado la superficie, se entiende que este elemento figura

simplemente con fines ilustrativos.
Este precio sufre una atemperación cuando la diferencia (entre la superficie real y la
expresada) alcance al “vigésimo en relación al valor de la totalidad de los objetos
vendidos” (art 1692 inc. 5º). Si la superficie es mayor, el vendedor tiene derecho a
un aumento proporcional del precio; si es menor, el precio debe ser disminuido de la
misma forma. Cuando la diferencia no alcance esa proporción el precio se mantiene
inalterado.
El código no dice “un vigésimo de la superficie”, sino “un vigésimo”. Debe tomarse en
cuenta, por ende, no sólo la superficie sino también el precio.
Ej : se vende un terreno de 100 Há, por U$S 10.000; luego se advierte que la superficie
real es de 102 Há; las Há, que exceden la superficie declarada valen U$S 200;
agregándolas al precio pactado (U$S 10.000) éste es de U$S 10.200 cuyo vigésimo
resulta U$S 2.400. El precio que excede la medida (U$S 200) no supera el vigésimo
(U$S 2.400).
Venta por medida o con relación a la cabida.
Lo que se toma en cuenta en este caso es la superficie del bien
Nº2  En este numeral no se ha precisado la superficie (total), ni fijado un precio
global, sino un precio por unidad de medida.
Por error Narvaja calificó esta venta de “condicional” (art 1692, inc 2º).
El precio existe desde un principio, no hay precio global, pero hay precio por unidad, la
cantidad resulta incierta, pero el contrato fija reglas para determinarlo; la venta es
pura y simple (art 1283, inc 2º y 1666, inc 2º).
Nº4  Las partes establecen el precio por unidad de medida e indican, además, la
superficie; haya o no fijación del precio global.
Como lo que aquí tiene importancia es la medida, el Código se encarga de señalar que
“el vendedor es obligado a dar la superficie indicada en el contrato (art 1692 inc 3º).
Si el área resulta menor, el vendedor debe completarla mientras pueda (por ej, si tiene
un terreno lindero) cuando el comprador lo exija, éste tiene derecho también, a optar
por una rebaja proporcional del precio. Cuando el área es mayor, el comprador
puede elegir entre pagar el excedente o devolverlo (art 1692 inc 3 y 4).
Nº6  consagra en puridad un principio general.
Venta de un género Limitado
Nº3  En este se vende una cantidad que ha de individualizarse o especificarse dentro
de una superficie mayor. Se trata de un error hablar de “venta condicional”.
Superficie indicada por aproximación.
Ver inciso final del art. 1692 = medida  en consecuencia se admite la modificación
del precio global, de acuerdo con la superficie que resulte.
Venta de dos o más terrenos.
Ver art. 1693 - Ha de tratarse de un único contrato y por ello el artículo exige que haya
“un solo precio”. Se requiere, además, la indicación de la superficie de cada uno.
Ej. se venden por U$S 100.000 dos inmuebles, uno de 500 Há y otro de 300 ; si la
superficie real resulta de 550 y 250 las diferencias (50 y 50) se compensan, sin que
haya lugar a reclamación. Pero si las medidas reales son 550 y 280, compensadas las
diferencias el exceso es de 30 há, que no alcanzan al vigésimo del área total.
Esta hipótesis corresponde al nº 5, pero si se hubiera indicado un precio por cada
medida sería el caso del nº 4º y entonces procedería la modificación del precio,
aunque la diferencia no llegara al vigésimo.
Caducidad.
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Las acciones a que se refiere el art. 1692 caducan al año a partir de la entrega (art.
1694).

DEL SANEAMIENTO EN GENERAL

De nada le vale al comprador que se le entregue la cosa, si se le priva luego de ella

(evicción). Esto sucede cuando el objeto vendido pertenece a un tercero, que lo
reivindica.
E igualmente, aunque el vendedor haya cumplido con la obligación de entregar, y
aunque la evicción no se produzca, la finalidad del contrato y el interés del comprador
resultan frustrados si la cosa se revela inapta para el uso al que la destina. Por ejemplo
las semillas compradas no germinan, el vino está ácido y no se puede beber, los
alimentos son incomestibles. Caso este de saneamiento de vicios ocultos.
De esta manera el saneamiento complementa la obligación de entregar, tutelando al
comprador en su legítima expectativa. Cosa por precio, sí ; pero cosa que el comprador
pueda conservar en su poder sin que un tercero se la quite ; y cosa idónea en atención al
uso. Desde Pothier la doctrina abarca todo esto con una fórmula muy socorrida que se
refiere a la “posesión pacífica y útil”.
Ahora bien, debe tenerse presente que el saneamiento nada tiene que ver con el
incumplimiento. pertenece a una zona totalmente diversa ; a la garantía. El vendedor no
se obliga a que un tercero no prive al comprador de la cosa comprada, ni tampoco se
obliga a entregar una cosa exenta de vicios. Pero responde si tales hechos se producen ;
si la evicción tiene lugar, si la cosa está afectada por vicios.
Sanear = significa asegurar el reparo o satisfacción de un daño, reparar o remediar.
Tampoco existe una obligación de entregar una cosa sin vicios. El código nos dice que
“el vendedor responde de los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida”.
En la garantía desaparece la deuda y pasa a primer plano la responsabilidad.
El vendedor responde por el saneamiento independientemente de la culpa. Este solo
juega en materia de vicios y exclusivamente a efectos de graduar la reparación del
perjuicio (art. 1721).

SANEAMIENTO POR EVICCION.

Se da conforme al art. 1697 cuando el comprador es privado de la cosa en todo

(evicción total) o en parte (evicción parcial) por sentencia judicial.
Requisitos para que se produzca:
1) Requiere la privación de la cosa, que es sustraída al comprador como consecuencia
de la pretensión (exitosamente deducida) por un tercero.
2) Esta privación debe resultar de una turbación de derecho. Es necesario que se alegue
un derecho sobre la cosa, y lo ejercite judicialmente.
3) Debe tratarse de una turbación actual.
4) La causa de la evicción tiene que ser anterior al contrato de venta (art. 1698).
La ley lo coloca al comprador en la obligación (carga más estrictamente) de resistir
judicialmente la reclamación que se le entabla, siguiendo el proceso de acuerdo con
determinadas reglas, que el propio legislador se encarga de fijarle.
Ha de citar al juicio al vendedor (art 1705) y observar en éste una conducta determinada
(art 1713) so pena de perder la garantía.
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Cuando el comprador de cosa ajena llega a ser propietario de la misma por cualquier
otro título (por ej, si hereda al verus dominus o éste le dona la cosa) no funciona en
nuestro derecho el saneamiento por evicción, que admiten otros regímenes (italiano,
francés, argentino).
La privación de la cosa puede suceder:
a) Como consecuencia del ejercicio de una acción reivindicatoria iniciada por un
tercero;
b) También por una ejecución forzada promovida por un acreedor simple, que haya
embargado antes de la venta o con garantía hipotecaria;
c) el cumplimiento de una condición resolutoria, la retroventa, etc.
La garantía por evicción no sólo cubre la turbación originaria en el hecho de un tercero,
sino la que proviene del propio vendedor, denominada “garantía del hecho propio”, (art
1699). Las diferencias más salientes que la doctrina apunta son:
1. Se extiende también a las evicciones cuya causa sea posterior al contrato;
2. No se admite la cláusula de no-garantía respecto de los hechos personales
posteriores y de los anteriores que no se hubiesen declarado;
3. Generalmente se agrega que comprende la turbación de hecho.
Defensa en juicio - Se dan dos juicios: el primero del tercero contra el comprador
(llamado juicio de evicción) y el juicio llamado de saneamiento, que debe seguir luego
el comprador (que ha sufrido la evicción), contra el vendedor.
Art. 1705 - carga de citar al vendedor por parte del comprador una vez demandado este
ultimo por un tercero. En caso de omisión - art 1713, 2º = pérdida de la garantía.
Razones de la convocatoria - Por lo pronto, es el vendedor quien responde, si el
comprador resulta privado de la cosa ; está en su interés, por ende, oponerse a la
demanda del tercero. Por otra parte el vendedor se halla en mejores condiciones (que el
comprador) para rechazar una pretensión cuya causa debe ser anterior al contrato de
venta (art. 1698). Y finalmente, si sucumbe frente a la acción del tercero, ya queda con
ello establecida su responsabilidad en punto a la evicción producida : la sentencia es
oponible al vendedor.
Si el vendedor (citado) no comparece al juicio, ello no faculta al comprador para
desinteresarse de éste. Por el contrario, ha de mantener el litigio con el tercero,
oponiéndose a su pretensión y obsrvando una conducta determinada, so pena de perder
la garantía.
Si a pesar de observar una serie de cargas que le establece la ley (Gamarra pag. 83),
resulta privado de la cosa, la sentencia dictada es oponible al vendedor (citado), aunque
no haya comparecido al juicio.
Art. 1704 indivisibilidad de la obligación de saneamiento.
Art. 1716 extiende la reclamación del comprador a los vendedores anteriores (ademas
de poder hacerlo contra el vededor y herederos).
Indemnizaciones - Cuando el comprador resulta privado de la cosa la ley regula una
serie de relaciones obligacionales que se traban no sólo entre vendedor y comprador,
sino además, entre comprador y tercero reivindicante.
Así el comprador está obligado a restituir los frutos al tercero reivindicante (arts. 694,
695 y 1706 2º) y éste, a su vez, debe abonarle las mejoras (art 1709) que aquél hubiera
realizado en la cosa comprada.
Pero, fundamentalmente, los efectos de la evicción van a vincular a vendedor y
comprador, y son semejantes a los que produce la resolución del contrato por
incumplimiento (art 1431), ya que abarcan un doble aspecto: restitutorio (del precio
pagado por el comprador) e indemnizatorio (de los daños y perjuicios sufridos).
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Ver art. 1706 reclamaciones que el comprador puede hacer al vendedor. Ver asimismo
arts. 1707, 1716, 1709, 1708, 1710 (contenido de la garantía en caso de evicción
parcial).

Garantía por el hecho personal o propio Ver art. 1699 inc. 2º.
Ej. A vende a B una cosa (ajena) de C; posteriormente A se vuelve propietario de la
cosa e intenta, entonces, reivindicarla accionando contra B. Es igual el caso en que el
verdadero propietario del bien vendido (C) se convierte en heredero del vendedor (A).
O sea: A vende a B una cosa de C; A fallece y deja como heredero a C, quien ha
sucedido a A y por ello responde por saneamiento.
Ni el vendedor de cosa ajena ni su sucesor a título universal pueden reivindicar la cosa
vendida
Noción restringida  Caso en que el vendedor ejercita un derecho que en el momento
de la venta no tenía; ej. vendedor de cosa ajena que adquiere luego la propiedad.
Se incluye en esta noción también al caso en que A vende a B una cosa de C; si C es
nombrado heredero de A no puede reivindicar, porque sucedió a A en el saneamiento.
Noción amplia  Caso de evicción provocada por un tercer, en circunstancias tales que
el ejercicio de este derecho (por parte del tercero) se origina en un hecho del vendedor,
quien ocasiona así -indirectamente- la evicción.
Pothier presentaba como ejemplo del mismo una hipoteca pactada por el vendedor,
cuya ejecución ulterior provocaba la pérdida de la cosa. Generalmente los autores
mencionan este caso y agregan, además, el de la doble venta.
En conclusión:
1) La garantía por el hecho propio en su acepción restringida no corresponde al
ámbito del saneamiento.
El art. 1681, por otra parte, resuelve por sí solo estas situaciones (garantía por el
hecho propio en su acepción restringida) sin necesidad de recurrir a la garantía.
2) En la acepción amplia, el ejemplo clásico de la evicción por ejecución de crédito
hipotecario, parece alinearse sin dificultad dentro de la garantía por el tercero.
Más dudoso es el caso de la doble venta sucesiva. Porque aquí el interés de aplicar la
garantía por el hecho propio se explica por el radio más amplio de ésta, que incluye los
hechos posteriores al contrato. Pero incluso esta hipótesis aparece bastante discutible.

Vías de hecho propias o personales del vendedor.

El vendedor puede molestar al comprador en su posesión, sin alegar derecho alguno
(turbación de hecho), pero se ha negado que esta situación pueda ubicarse dentro de la
garantía por evicción, porque no existe privación de la cosa por sentencia judicial.
Es claro que el saneamiento carece de aplicación, en este caso, porque la turbación de
hecho no hace funcionar la garantía.

Divisibilidad o indivisibilidad de la excepción.

La acción y la excepción protegen dos “obligaciones” diferentes y por ende, la
excepción puede ser divisible aunque la acción no lo sea.

Garantía por cargas o servidumbres no aparentes (art. 1717).

Se requiere tres condiciones para que este tipo de garantía pueda funcionar:
1) Es necesario que el vendedor no haya declarado la existencia de la carga o
gravamen en la escritura de venta, porque si lo hace su responsabilidad cesa;
2) El gravamen no ha de ser aparente;
 11

3) Debe tener una naturaleza (magnitud) que pueda hacer pensar que el comprador no
hubiera adquirido la cosa, de haberlo conocido.

Modificación convencional del saneamiento.

1. Saneamiento de hecho y de derecho. Las cláusulas extensivas.
Art. 1699 – El C.C. tolera los pactos que modifiquen el saneamiento tal cual está
previsto en la ley. Por ello, se dice que el régimen legal constituye la garantía de
derecho, y el estipulado por las partes se denomina “garantía de hecho”.

2. Cláusulas de exclusión en la garantía por el hecho de tercero.

La estipulación de que el vendedor no se obliga a sanear (cláusula de no-garantía)
a) tiene por consecuencia excluir del contenido del saneamiento todos los rubros
indemnizatorios, mencionados por los numerales 2º al 5º del art. 1706; deja subsistente,
en cambio, la obligación de restituir el precio (1700).
Esta última cesa también cuando a la cláusula de exoneración se agrega cualquiera de
estos dos casos excepcionales:
1. En la llamada venta a riesgo y peligro del comprador. O sea, “cuando se declara al
tiempo de la venta un riesgo especial de evicción” y el comprador lo toma sobre sí
(art. 1700).
2. Cuando el comprador conocía, antes del contrato, el peligro de la evicción (art.
1701).
Por ello, la doctrina habla de dos clases de renuncia, que tienen distintos efectos:
a) La simple, cuando el comprador renuncia a hacer efectiva la responsabilidad por
evicción; vale decir, que el vendedor, como dice el C.C “no se compromete al
saneamiento”
b) La calificada, cuando esa renuncia existe, pero además el comprador conoce el
riesgo o la venta es a riesgo y peligro.
En el primer caso el vendedor queda obligado a restituir exclusivamente el precio; en el
segundo cesa toda obligación a cargo del vendedor en punto al saneamiento.
Para que el vendedor quede exonerado de la restitución del precio, no basta con que el
comprador conozca el peligro de la evicción, sino que se requiere, además, la cláusula
de no-garantía.
3. Cláusula de exclusión en la garantía por el hecho propio.
Ver art. 1699 inc. 2º.
4. El vendedor está obligado a declarar las causas de evicción que conoce?
Ninguna norma impone al vendedor esa declaración.
Prescripción = 4 años art. 1714

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Art. 1718 – Este saneamiento se refiere a los vicios ocultos de la cosa vendida.
El vicio es un “defecto” (art. 1718), una anomalía o imperfección de la cosa, que hace
funcionar la garantía cuando repercute sobre el uso a que se destina el objeto. El
vendedor responde por el vicio siempre que éste vuelva impropia a la cosa para el uso a
que se la destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el
comprador, no hubiera comprado o no habría dado tanto precio (art. 1718).
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El vendedor no se obliga a entregar una cosa sin vicio; el vendedor responde si la cosa
entregada adolece de vicios (estamos dentro del ámbito de la garantía).
El vendedor debe restituir el precio recibido en su totalidad, o en parte proporcional a la
incidencia del vicio. Casi exclusivamente a eso se reduce primariamente la
responsabilidad del vendedor, en concordancia con el ejercicio de las dos acciones que
el art. 1720 confiere al comprador: la redhibitoria y la estimatoria o quanti minoris.
La acción redhibitoria “rescinde” el contrato; el comprador debe restituir la cosa y el
vendedor, el precio. En este caso el vendedor sólo está obligado a resarcir los gastos del
contrato.
La estimatoria tiene un contenido aún más limitado, ya que se circunscribe a una
reducción o rebaja del precio, que padece el vendedor, pero sin imponer a éste
indemnización de perjuicio alguno.
1720  Acciones Edilicias: caducan a los 6 meses, que comienzan a correr desde la
entrega del material.

2 diferencias con la CRT

1) En el régimen de derecho común la opción se confiere al acreedor entre el
cumplimiento y la resolución (arts. 1431, 1688 y 1731)
En la garantía por vicios, la alternativa del comprador, oscila entre una acción de
rescisión y la rebaja del precio (art. 1720).
2) La resolución del contrato bilateral por incumplimiento apareja la reparación
completa de los daños y perjuicios.
En la garantía por vicios, y exclusivamente cuando se ejercita la acción redhibitoria,
el comprador tiene derecho solo a una reparación parcial de los perjuicios, limitada
a los gastos del contrato. El resarcimiento total o completo puede obtenerse
únicamente cuando el comprador pruebe que el vendedor conocía o debía conocer el
vicio (art. 1721).

Vicio y falta de calidad

Para caracterizar el vicio, no basta con afirmar que se trata de un defecto, de una
anomalía, de una imperfección. Hay que agregar que es una alteración que incide sobre
el uso.
La falta de calidad corresponde al ámbito de la obligación de entregar; la ausencia de
vicios se sitúa dentro de la garantía.
Error y vicio.
Cuando hay error vicio del consentimiento, el contrato es nulo (relativamente), mientras
que en la garantía por vicios ocultos el contrato resulta válido. La acción de nulidad no
apareja la condena en daños y perjuicios; en la garantía por vicios ocultos el comprador
tiene derecho a que se le indemnicen los gastos del contrato, si ejercita la redhibitoria, y
a la reparación total cuando se configuren los extremos previstos por el art. 1721.
Finalmente el plazo de prescripción para la acción de nulidad por error es de 4 años,
contados desde la fecha del contrato, (art. 1568); las acciones edilicias caducan a los 6
meses de la entrega (art. 1726).
Caracteres del vicio.
1. Debe ser oculto para el comprador; si éste lo conoce, o si pudo conocerlo – porque
si el vicio no es oculto sino aparente – la garantía no rige.
2. Debe ser de gravedad – El vicio puede volverla totalmente inidónea para ese uso, o
sin alcanzar esa intensidad, disminuirlo de tal modo que, de haberlo “conocido el
comprador no la hubiera comprado o no habría dado tanto precio por ella” (art.
1718).
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3. Debe ser anterior al contrato. Ver art. 1724 (remisión indirecta).

4. La garantía se refiere a los vicios de la cosa en su entidad material o en su función,
en tanto que la evicción contempla la situación jurídica de la misma.
Este cuarto requisito del vicio no es pacíficamente aceptado.
Contenido de la garantía.
El comprador hace valer su garantía mediante el ejercicio de las acciones edilicias: la
redhibitoria y la estimatoria o quanti minoris.
La alternativa entre la rescisión o la rebaja del precio queda entregada al mero arbitrio
del comprador, quien puede optar libremente entre una y otra.
El resarcimiento integral (interés positivo) sólo se obtiene mediante la prueba de que el
vendedor conocía o debía conocer el vicio (art. 1721). Pero ello siempre dentro del
radio de la acción de rescisión, ya que la estimatoria sólo confiere derecho a la rebaja
del precio, excluyendo los daños y perjuicios aunque se configuren los extremos
previstos por el art. 1721.
La elección de una de estas acciones, mediante la correspondiente demanda judicial,
precluye el ejercicio de la otra – art. 1720 inc. 2º.

A) ACCION REDHIBITORIA (de rescisión) – El comprador debe

restituir la cosa y el vendedor el precio. El vendedor sólo está
obligado a resarcir los gastos del contrato (interés negativo)
OPCION DEL Resarcimiento integral – si el vendedor conocía o debía
conocer el
COMPRADOR vicio (art. 1721).

B) ACCIÓN ESTIMATORIA - Reducción o rebaja del precio sin

imponer al vendedor indemnización alguna.

Perecimiento y enajenación de la cosa viciosa

Si perece la cosa, por caso fortuito o por culpa del comprador, cesa la opción que
corresponde al comprador en términos generales, entre la redhibitoria y la estimatoria.
Este sólo tiene derecho, entonces, a reclamar la rebaja del precio (art. 1723, inc. 2º);
pierde la acción redhibitoria.
Cuando la cosa perece por efecto del vicio, el comprador mantiene la alternativa, entre
reclamar la rescisión o la rebaja del precio.
Por su parte la enajenación de la cosa viciosa a un tercero, no entraña una renuncia a la
garantía, que el comprador puede ejercitar a condición de recupere la cosa, para poder
así restituirla al vendedor originario.
Naturaleza de la acción redhibitoria. Eficacia respecto de terceros.
En primer lugar el C.C no habla, en sede de saneamiento, de resolución. Tanto para la
evicción como en materia de vicios ocultos la ley usa un término diverso: rescisión.
Precisamente, Gamarra sostiene que la rescisión difiere de la resolución en su carencia
de efecto retroactivo. Por lo que, con respecto a los derechos reales menores
constituidos por el comprador de la cosa viciosa que luego ejercita la redhibitoria: una
prenda, una hipoteca, una servidumbre, un usufructo, etc.; el comprador sólo puede
ejercitar la redhibitoria si la libera previamente a la cosa de las cargas a que la ha
sometido.
Una segunda razón está fundada en el art. 1710, que resuelve este problema en la
evicción parcial, estableciendo que el ejercicio de la acción, que también califica de
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“rescisión”, obliga al comprador a “devolver la cosa libre de los gravámenes a que entre
tanto la haya sujetado”.
Finalmente, como en el caso de que la cosa viciosa perezca se excluye la acción
redhibitoria, un problema de riesgos tampoco puede plantearse.
Si el comprador vende la cosa viciosa a un tercero, éste no puede accionar contra el
primitivo vendedor, precisamente porque es un tercero ( y no parte en el contrato).
Acción de cumplimiento.
Si el acreedor no puede reclamar el cumplimiento, es porque no nos hallamos ante una
caso de incumplimiento de una obligación, sino ante una garantía.
Conocimiento del vicio por parte del vendedor.
Que el vendedor conozca o no el vicio, o haya debido conocerlo usando la diligencia
normal, es una circunstancia indiferente en cuanto a la aplicación de la garantía, pues
ésta funciona con prescindencia de ese hecho (ver art. 1719).
Pero este conocimiento incide en el tema a estudio desde un doble aspecto:
1) Priva de valor a la cláusula general de exoneración por vicios ocultos (art. 1719 inc.
2º). O sea, que no obstante este pacto, el vendedor sigue respondiendo cuando
conocía el vicio.
2) Influye en cuanto a la reparación del perjuicio, determinado que la indemnización
sea completa (art. 1721). A este efecto no sólo se toma en cuenta el conocimiento
real, que tenga el vendedor, sino además incluso su ignorancia, cuando sin estar
enterado del vicio, debió advertirlo usando la diligencia media.
La responsabilidad será en este caso extracontractual, fundada en la culpa que
deriva de la inobservancia de un comportamiento impuesto por la ley.
Como el propio art. 1721 se remite al art. 1719, Gamarra entiende que la presunción de
conocimiento del inc. 3º del art. 1719, impone también el resarcimiento completo del
daño.
Divisibilidad de la garantía.
1) En cuanto a los sujetos
Siendo varios los compradores, o varios los herederos de un solo comprador, han de
ponerse de acuerdo en cuanto a la acción. La elección es indivisible.
En cambio la obligación de restituir el precio en todo (redhibitoria) o en parte
(estimatoria) es divisible, puesto que se trato de una suma de dinero.
La obligación de restituir la cosa es indivisible.
2) En cuanto al objeto.
Art. 1722 – Cuando se han vendido “dos o más cosas juntamente”, hay que
determinar, primero, si forman un todo único, inseparable (ej. un juego de muebles).
Debe existir una conexión, una relación de una cosa con la otra, en mérito a la cual
pueda afirmarse que “el comprador no hubiera comprado ésta sin aquella”.
En tal caso, (cuando son inseparables las cosas), las acciones edilicias comprenden
también a la cosa no viciosa. El principio es la indivisibilidad.
En cambio, cuando las cosas, a pesar de haberse comprado conjuntamente, son
independientes las unas de las otras (ej una pelota y un libro), la acción por vicios
ocultos es divisible, ha de promoverse exclusivamente por la cosa viciosa.
Finalmente el C.C prevé una excepción; si la venta fuese de un rebaño o piara y el
vicio fuese contagioso. En este caso el principio tendría que ser la divisibilidad y
sólo podría proponerse la acción edilicia respecto de la cosa viciada.
Pero la posibilidad de contagio está afectando potencialmente (si no afectó ya) al
resto de los animales, y por esta razón las acciones edilicias se conceden “respecto
del conjunto”.
Caducidad.
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Las acciones edilicias caducan en un plazo de 6 meses, art 1726, que comienza a
correr desde la entrega material, que es la que pone al comprador en condiciones de
examinar la cosa y descubrir sus vicios.

La garantía por vicios ocultos en el Código Rural.

Ver art. 217, 218, 2129, 220, 221.

B) OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

El comprador está obligado a recibir la cosa comprada?

El acreedor no está obligado a recibir la cosa; está obligado, en cambio a prestar su
concurso (actividad) para facilitar la liberación del deudor. No existe un derecho del
deudor de introducir la cosa manu militari en el patrimonio del acreedor (ejecución
forzada). A lo que tiene derecho el deudor es a descargarse de su obligación.
El tema debe ubicarse dentro de la mora del acreedor (y no dentro de las obligaciones
del comprador) y corresponde, por ende, a la parte general.
El vendedor no puede pedir la resolución del contrato si el comprador rehusa recibir la
cosa. Habiendo comenzado por negar la existencia de esa pretendida obligación es claro
que no puede admitirse la posibilidad de reclamar la resolución por su incumplimiento.
De admitirse un derecho del deudor, éste se encuentra tutelado con el procedimiento
liberatorio del art. 1481 y siguiente y con una eventual condena a resarcir daños y
perjuicios si se califica de antijurídica la conducta del acreedor.
La obligación de pagar el precio.
1. Lugar y tiempo – art. 1728
2. Excepción de incumplimiento, art. 1735. Se trata de un medio de paralizar el
ejercicio del derecho de crédito del vendedor pro parte del comprador.
3. Suspensión de la obligación de pagar el precio. art. 1730
4. Intereses
Como regla general el comprador, que no ha pagado el precio, no debe intereses, a
menos que:
a) se haya pactado,
b) se encuentra en mora,
c) o la cosa produzca frutos (art 1729)
Si la cosa es fructífera, parece justo que se paguen intereses, porque el comprador ya se
beneficia con la cosa, y conserva también el precio en su poder. Tiene una doble ventaja
de su lado: los frutos de la cosa y los intereses del precio.

Resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pagar el precio.

El art. 1781 reitera, para este caso, la alternativa del art. 1431; el vendedor tiene
derecho para exigir el precio (cumplimiento) o la resolución con daños y perjuicios.

Otras obligaciones del comprador.

Así la de pagar los gastos de transporte (art. 1695).
Los gastos de escritura (honorarios del escribano, timbres, papel sellado) y demás
accesorios (gastos de inscripción, certificados registrales) corresponden al comprador
(art 1673).
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PACTO COMISORIO – ART. 1737

Ni el pacto comisorio, ni la llamada CRT son verdaderas condiciones. No lo son puesto

que operan de pleno derecho; si la condición se verifica ello no provoca la extinción
automática, fulmínea (ipso iure) de la relación contractual.
Esto es así, porque el evento previsto como condición, es el incumplimiento de uno de
los contratantes (en el pacto comisorio, el incumplimiento del comprador de su
obligación de pagar el precio).
- En la CRT y el PC, si se verifica el incumplimiento, el contrato no queda por ello-
resuelto; por el contrario, en ese momento se abre, para el acreedor una opción:
puede elegir el cumplimiento (ejecución forzada) o la resolución.
En cambio, en la CRO (condición resolutoria ordinaria), por el mero hecho de
cumplirse la condición el contrato se resuelve automáticamente, sin necesidad de
juicio o declaración judicial.
- Por su parte, en lo que tiene que ver con la diferencia entre PC y CRT, tenemos: El
régimen de la CRT “se entiende implícitamente comprendido en todos los contratos
bilaterales” (art. 1431), y por ende, en la compraventa. El PC requiere por el
contrario, estipulación expresa.

Funcionamiento del PC
1) No basta el incumplimiento para extinguir el contrato (art. 1740).
2) Cuándo queda resuelto el contrato de compraventa en caso de haberse pactado el
PC?
Si el deudor no pagó, ni dedujo oposición, al vencer el plazo de 24 horas
subsiguientes a la notificación judicial, el contrato está resuelto.
También puede sostenerse que el contrato se resuelve por la sentencia que pronuncie
el juez, tal como sucede en la CRO.
3) En qué consiste la intervención judicial?
Pueden caber 3 posiciones:
a) La sentencia crea la resolución (Alessandri).
b) La sentencia se limita a constatar que se han verificado los presupuestos de
hecho.
c) La intervención judicial se reduce a notificar al deudor el ejercicio de la opción,
realizado por el acreedor.
4) Qué procedimiento corresponde adoptar?
Debe seguirse el juicio monitorio art. 366 del CGP
5) A entender de Gamarra, la resolución se opera al expirar el plazo legal, sin
necesidad de sentencia que la cree (la sentencia tendría efecto meramente
declarativo).
6) La mora se produce de pleno derecho?
Los cinco artículos del pacto comisorio no derogan el derecho común; luego, es
posible sostener, que el incumplimiento sólo existe cuando el deudor ha sido
constituido en mora, según los principios generales.
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Funcionamiento
Producido el incumplimiento del comprador se abre para el acreedor la opción ya
prevista en la CRT (art. 1431) entre el incumplimiento o la resolución (art. 1738 y
1731).
Si el vendedor opta por esta segunda vía, no basta que así lo declare, para que la
resolución se produzca.
Es necesario que se le notifique judicialmente al deudor la opción. Por otra parte el
deudor puede cumplir validamente hasta tanto no transcurra un plazo de 24 horas, que
comienza a correr con la notificación judicial que se le hace de esa voluntad del
acreedor, orientada hacia la resolución (art. 1740).

La Mora.
El régimen del PC tiene su estatuto propio, legislado por los arts. 1737 a 1741; ninguno
de ellos exige la previa constitución en mora del deudor.

Diferencias del pacto comisorio con la condición resolutoria tácita.

1º El procedimiento en la CRT es el juicio ordinario.
2º La sentencia crea la resolución.
3º En el sentir de la doctrina la mora puede purgarse hasta ese momento.
4º El juez puede otorgar un plazo de gracia.
5º Es necesario constituir en mora al deudor.
6º El Juez puede apreciar la entidad del incumplimiento.

Efectos
1) Entre las partes  Opera retroactivamente, extinguiendo el contrato (el vendedor
debe devolver el precio recibido, y el comprador la cosa que se le ha entregado).
2) Respecto de terceros  El CC adopta un sistema intermedio: admite la
retroactividad cuando el tercero está de mala fe; la niega, si tiene buena fe.
En el PC la ley introduce una modificación al régimen general, estableciendo que
debe constar en el respectivo título o escritura, para que sea eficaz con relación a
terceros (art. 1739, inc. 2º).
Por su lado, las partes son libres de pactar la compraventa por un lado, y luego, en
otro documento, un PC, pero en tal caso queda a salvo el derecho de los terceros.

Caducidad Ver art. 1741  caduca a los 3 años, contados desde la fecha del contrato,
pasando las partes a regularse por el art. 1431.

PACTO DE MEJOR COMPRADOR

Si se pacta dentro de un plazo de 6 meses, que otra persona que mejore la compra, se
resuelve el contrato de cumpliéndose lo pactado, a menos que el comprador pueda
mejorar la compra.
La mejora ofrecida debe ser por la misma cosa y en el mismo estado que cuando se
vendió.
El vendedor debe hacer saber al comprador, quién será el mejor comprador, y que
ventajas les ofrece.
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RETROVENTA

Art. 1748. La descripción de este artículo ya apunta a la naturaleza jurídica del instituto;
en la venta con pacto de retro se estipula una condición ordinaria potestativa. El
vendedor puede resolver la venta si manifiesta su voluntad en ese sentido
(reembolsando el precio).
La venta produce, pues, sus efectos normales, y la propiedad se transmite al comprador,
pero el vendedor se reserva el derecho de resolverla. Si así lo decide, se extinguen los
derechos que habían nacido (art. 1427) con carácter retroactivo (arts. 1421 y 1438) sin
que sea necesario realizar un segundo contrato.
En este instituto se produce un solo contrato, que el mero acaecer de la condición
aniquila, volviendo el bien al patrimonio de donde había salido.
La retroventa debe estipularse simultáneamente con la compraventa porque si se pacta
luego la propiedad y se ha transmitido pura y simplemente (en forma irrevocable) al
comprador.
Pero no se requiere unidad de documento, aunque parte de la doctrina confunde. El
pacto puede estipularse por separado, pero entonces no surtirá efectos respecto de
terceros, porque éstos estarán de buena fe (art. 1752); se mantiene, en cambio, su
eficacia entre las partes.
Ejercicio de rescate
Para que el derecho del vendedor pueda ejercitarse la ley le impone que pague el precio
(art. 1748).
La ley no permite que este derecho del vendedor se ejercite luego de transcurridos 3
años, contados desde la fecha del contrato (art. 1754, inc. 1º).
El vendedor está obligado a dar noticia anticipada de que ejercerá el recate, la cual no
podrá se inferior a 90 días, tratándose de inmuebles, ni de 15, en caso de muebles (art.
1754, inc. 2º).
Cuando hay pluralidad de vendedores, o un solo vendedor que ha muerto dejando varios
herederos, el comprador no está obligado a admitir rescates parciales; tiene derecho a
exigir que se pongan todos de acuerdo para ejercitar el rescate, si así no sucede, el
rescate no podrá ser ejercitado (art. 1750).
Si el comprador falleció, dejando varios herederos, el rescate sólo puede ejercitarse
contra c/u por su parte respectiva.
Pero si hubo partición y la cosa se adjudicó íntegramente a uno de los herederos, el
vendedor puede ejercitar el rescate contra él por el todo (art. 1751).
Efectos
1) Durante la pendencia de la condición.
El comprador con pacto de retro adquiere un derecho de propiedad (aunque bajo
condición resolutoria) y puede realizar – por ende – actos de disposición eficaces,
tales como ventas, hipotecas, etc. ... (que se resuelven si su derecho se extingue por
cumplimiento de la condición resolutoria, arts. 1430, 1752, 624, 2329 y 2347).
Durante la pendencia de la condición el vendedor tiene un derecho o una
expectativa y puede disponer de ello. Pero estos actos carecen de eficacia actual.
Puede hipotecar el bien que ha vendido, ya que el art. 2329 permite constituir
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hipoteca al titular de un “derecho eventual”; la hipoteca, entonces, estará “sujeta a

las mismas condiciones o limitaciones a que lo estaba el derecho del constituyente”.
Si el vendedor con pacto de retro vende, vende cosa ajena. Pero el ejercicio del
rescate le permite recuperar la propiedad con eficacia retroactiva (art 1421), y por
consiguiente, el adquirente de cosa ajena será dueño a partir del momento de la
venta que le hizo al vendedor con pacto de retro, y no a partir del rescate.
El pacto de retroventa puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor (art
1749).
2) Efectos luego de cumplida la condición
A) Entre las partes.
El comprador debe restituir la cosa a sus acreedores (por ej. aluvión) e
indemnizar los deterioros que hubiere causado por su hecho o culpa.
El vendedor debe pagar las expensas necesarias (las hechas para la conservación
de la cosa, art. 698), pero no las útiles ni las voluptuarias, a menos que las haya
autorizado. El comprador goza, a este respecto, del derecho que le confieren los
art.698 y 699.
B) Respecto de terceros: éstos se ven alcanzados por la eficacia retroactiva de la
condición si son de mala fe.
Retroventa con fines de garantía. La retroventa presenta la conjunción de estas 2 notas,
circunstancia que le confiere un carácter híbrido; el bien se transfiere al comprador,
pero el vendedor conserva la facultad de recuperarlo, el traspaso puede, por ende,
resultar definitivo, (si el recate no se ejercita) o temporal (en caso contrario).
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