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Cogua – Cundinamarca 

DECRETO Nº 044 DE 2007

(Agosto 15)

“Por el cual se reglamentan las zonas suburbanas establecidas por el Acuerdo N° 22 de

2000 contentivo del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Cogua y se
dictan otras disposiciones”

EL ALCALDE MUNICIPAL DE COGUA

En ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial las conferidas por

los numerales 1º y 3º del artículo 315 de la Carta Política; el literal d) numeral 1º del
artículo 91 de la ley 136 de 1994; el numeral 1° del artículo 132 del Decreto 1333 de
1986; la Ley 388 de 1997; y el Acuerdo Municipal 22 de 2000 contentivo del Plan Básico
de Ordenamiento Territorial; y

CONSIDERANDO

Que es deber del Alcalde, como suprema autoridad del municipio, dirigir la acción
administrativa del mismo y asegurar el cumplimiento de las funciones y la prestación de
los servicios a su cargo;

Que de conformidad con el artículo 311 de la Constitución Política al municipio como

entidad fundamental de la división política administrativa del Estado le corresponde
ordenar el desarrollo de su territorio y cumplir las demás funciones que le asignen la
Constitución y las leyes;

Que el artículo 2° de la Ley 388 de 1997, establece que el ordenamiento del territorio se
fundamenta en tres principios básicos, a saber: la función social y ecológica de la
propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa
de cargas y beneficios, correspondiendo a los Planes de Ordenamiento Territorial y los
instrumentos de planificación que los complementan, aportar las herramientas para la
aplicación de tales principios;

Que la zonificación y localización de los centros de producción, actividades terciarias y

residenciales, y la definición de usos específicos, intensidades de uso, y demás normas
urbanísticas constituyen una acción urbanística a través de la cual se ejerce la función
pública del urbanismo en los términos del artículo 8 de la Ley 388 de 1997;

Que de conformidad con el numeral 2° del artículo 15 de la ley 388 de 1997, las normas
urbanísticas generales son aquellas que permiten establecer usos e intensidad de usos del
suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación, urbanización,
construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro
del perímetro urbano y suelo de expansión. Por consiguiente, otorgan derechos e
imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores,
conjuntamente con la especificación de los instrumentos que se emplearán para que
contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que
implica tal definición de derechos y obligaciones;

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Que el artículo 34 de la Ley 388 de 1997 establece que los suelos suburbanos son
aquellos ubicados en las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los
usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas
como áreas de expansión urbana;

Que en concordancia con el artículo 34 de la Ley 388 de 1997, el artículo 5° del Decreto
Nacional 097 de 2006 establece que el suelo suburbano puede ser objeto de desarrollo
con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento
en servicio públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993
y en la Ley 142 de 1994 o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan;

Que el artículo 18 del Acuerdo Municipal número 22 de 2000 contentivo del Plan Básico de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Cogua define a los suelos suburbanos como
aquellas áreas del suelo rural diferentes a las clasificadas como áreas de expansión
urbana, que pueden tener algún desarrollo urbanístico con restricción en el uso de la
intensidad y la densidad procurando autoabastecerse especialmente de los servicios
públicos domiciliarios y en las cuales se tiene una mezcla entre los usos urbano y lo rural,
predominando este último;

Que los artículos 18 y 32 del mismo Acuerdo Municipal establecen las siguientes áreas
suburbanas susceptibles de ser reglamentadas:

1. El Mortiño.
2. El Olivo.
3. Rincón Santo.
4. La Plazuela.
5. El Altico.
6. San Antonio.
7. Cascajal.
8. El Durazno.
9. Rodamontal.
10. La Chapa.

Que el artículo 36 del Acuerdo Municipal número 22 de 2000 establece que una de las
políticas del Desarrollo Urbano Municipal es la planificación del ordenamiento de las áreas
urbanas, suburbanas y rurales, así como de los medios de integración a nivel municipal y
con la región a través de programas específicos mediante los cuales se instrumente la
integración como plan sectorial;

Que se hace necesario complementar y precisar las normas generales relacionadas con la
definición y clasificación de usos y actividades establecida por el Plan Básico de
Ordenamiento Territorial del Municipio, Acuerdo 22 de 2000 para las áreas suburbanas
del municipio, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de los objetivos del modelo de
ordenamiento adoptado;

Que en mérito de lo expuesto, el Alcalde Municipal de Cogua;

DECRETA

ARTÍCULO 1°.- OBJETO DE LA REGLAMENTACIÓN. El presente decreto tiene por

objeto reglamentar el proceso de desarrollo de las áreas del municipio de Cogua
clasificadas como suelo suburbano estableciendo el régimen de usos y variables de
edificabilidad aplicable a las mismas en función de su clasificación y a la luz de lo
establecido por el artículo 34 de la Ley 388 de 1997, el artículo 5 del Decreto 097 de
2006 y el Acuerdo 22 de 2000 – PBOT del municipio.

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ARTÍCULO 2°.- ÁREAS SUBURBANAS A LAS QUE APLICA LA PRESENTE

REGLAMENTACIÓN. Las áreas suburbanas a las que aplica la presente reglamentación
son exclusivamente las que se señalan a continuación:

1. El Mortiño.
2. El Olivo.
3. Rincón Santo.
4. La Plazuela.
5. El Altico.
6. San Antonio.
7. Cascajal.
8. El Durazno.
9. Rodamontal.
10. La Chapa.

PARÁGRAFO 1°.- Las Zonas suburbanas a las que aplica la presente reglamentación se
encuentran identificadas cartográficamente en el Plano “R-ZS-G-01, Localización General
de Zonas Suburbanas” que hace parte integral del presente decreto.

PARÁGRAFO 2°.- Forman parte de este decreto el Documento de Formulación de las

Áreas Suburbanas y los planos que conforman el Anexo Cartográfico.

ARTÍCULO 3°.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS DE LA REGLAMENTACIÓN. Son objetivos

de la reglamentación:

a. Delimitar las zonas suburbanas definidas en el PBOT.

b. Definir normas de carácter general y complementario, que permitan el desarrollo
adecuado de las zonas suburbanas.
c. Contribuir al control del crecimiento de las zonas suburbanas.
d. Definir los criterios específicos, para la regularización de los sistemas de
infraestructura, equipamiento y espacio público existentes en las diferentes zonas
objeto de intervención.
e. Definir los criterios específicos para el reconocimiento de las construcciones
existentes en las zonas objeto de intervención.
f. Identificar las acciones de mejoramiento, en términos de consolidación de las
zonas suburbanas.
g. Definir los posibles mecanismos de gestión para la financiación de las acciones de
mejoramiento y consolidación de las zonas suburbanas.

ARTÍCULO 4°.- LOCALIZACIÓN DE LAS ÁREAS SUBURBANAS. La localización de las

Zonas Suburbanas se presenta a continuación, definiendo para cada una de ellas su
localización geográfica, debidamente cartografiada, la delimitación de cada una en
coordenadas, la conformación predial actualizada con el levantamiento topográfico predio
a predio y el cuadro de áreas respectivo.

ARTÍCULO 5°.- DELIMITACIÓN. La delimitación de cada una de las zonas suburbanas

se presenta en el Anexo N° 1 Coordenadas de las Áreas Suburbanas, que forma parte
integral de este decreto.

ARTÍCULO 6°.- CONFORMACIÓN PREDIAL. La conformación predial definitiva de cada

una de las zonas suburbanas se presenta en el Anexo N° 2, que forma parte integral de
este decreto.

SISTEMAS ESTRUCTURANTES

ARTÍCULO 7°.- ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL. La estructura ecológica

principal de las áreas suburbanas está conformada por el sistema de áreas protegidas,
que es el conjunto de espacios con valores para el patrimonio natural, cuya conservación

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resulta imprescindible para el funcionamiento de los ecosistemas y la conservación de la

biodiversidad y del patrimonio histórico y arqueológico.

ARTÍCULO 8°.- COMPONENTES DE LA ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL. El

sistema de áreas protegidas existentes dentro de las zonas suburbanas, esta conformado
por:

a. Los ríos y quebradas.

b. Las áreas de conservación del sistema hídrico.
c. Las áreas de protección de infraestructura de servicios públicos.
d. Las áreas sujetas a amenazas y riesgos naturales.

Ríos y quebradas (P–RI): Corresponde a las corrientes hídricas que atraviesan las
áreas suburbanas, los nacimientos de agua, o las lagunas existentes en cada una de las
áreas.

Áreas de Conservación del Sistema Hídrico (P–RO): Son el conjunto de áreas de

preservación ambiental y restauración de cauces de ríos y quebradas, entendiéndose la
zona de preservación y los cuerpos de agua como una unidad ecológica. Dentro de las
zonas suburbanas objeto de reglamentación, se consideran áreas de conservación del
sistema hídrico, las áreas periféricas a cauces naturales de agua, que específicamente,
son las que se relacionan en el cuadro N° 5.

Usos de las Áreas de Conservación del Sistema Hídrico (P–RO):

ÁREAS DE CONSERVACIÓN DEL SISTEMA HÍDRICO (P – RO)

Conservación de suelos y restauración de la vegetación
Uso Principal adecuada para la protección de los mismos; conformación de
la malla ambiental.
Usos Compatibles Recreación pasiva o contemplativa.
Instalación de redes de servicios públicos, construcción de
obras de protección de las márgenes, senderos de tránsito
Usos Condicionados
peatonal, estructuras requeridas para la continuidad de la
malla vial.
Industriales, urbanos, suburbanos, loteo, construcción de
Usos Prohibidos vivienda, minería, disposición de residuos sólidos, tala y
rocería de la vegetación.

Áreas de Protección de Infraestructura de Servicios Públicos (P–SP):

Corresponden a las unidades territoriales en donde existen en la actualidad obras de
infraestructura para la prestación de servicios públicos y aquellas que en el futuro se
dediquen a igual fin. Dentro de las zonas suburbanas objeto de reglamentación, las áreas
existentes en la actualidad, que se consideran como de protección de infraestructura de
servicios públicos.

Usos de las Áreas de protección de infraestructura de servicios públicos (P–SP):

ÁREA DE PROTECCIÓN DE INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PÚBLICOS (P –

SP)
Infraestructura para los sistemas de conducción y
distribución de agua potable, recolección y tratamiento de
Uso Principal
vertimientos líquidos, conducción y distribución de energía
eléctrica y gas domiciliario.
Conservación de suelos y restauración de la vegetación
Usos Compatibles
adecuada para la protección de los mismos.
Usos Condicionados Recreación pasiva o contemplativa.
Usos Prohibidos Todos los demás.

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ARTÍCULO 9°.- ÁREAS SUJETAS A AMENAZAS Y RIESGOS NATURALES (P – AR).

Se definen como áreas en zona de riesgo, aquellas cuyas condiciones de localización
puedan ocasionar pérdida de vidas humanas, personas damnificadas, daño en
propiedades o interrupción de actividades, debido a un fenómeno natural o de origen
antrópico.

Riesgo Natural por Inundación o Represamiento: Riesgo de inundación o

represamiento debido, en general, a la deforestación de las cabeceras de ríos, quebradas
y nacederos, así como también a la contaminación producida por las diversas actividades
localizadas en las riberas de los diferentes cuerpos de agua y redes de vallados. Cuando
el suelo no está protegido por una buena capa vegetal (árboles, matorrales, hierba,
cultivos bien orientados), se reduce la capacidad de infiltración y aumenta la velocidad del
agua a nivel superficial por las laderas, lo que contribuye a aumentos intempestivos de
caudal que ocasionan el desbordamiento de quebradas y ríos y la consiguiente inundación
de los terrenos planos circundantes.

Riesgo Natural por Deslizamiento: En la parte alta de la zona suburbana de

Rodamontal, dadas sus condiciones topográficas y goemorfológicas, se evidencia un
riesgo, no calificado técnicamente hasta la fecha, de ocurrencia de deslizamientos de
suelos, que podría generar, en atención a su magnitud, afectación a las estructuras
existentes en el sector.

Los terrenos que hacen parte de las zonas suburbanas y que se reconocen como
susceptibles a riesgo son los que se describen en el Cuadro N° 1.

MUNICIPIO DE COGUA
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
SISTEMAS ESTRUCTURANTES LOCALES
Cuadro N° 1. Componentes de la Estructura Ecológica Principal
ESTRUCTURA ECOLÓGICA
Zona
N° Ríos y Áreas Infraestructura Áreas de
Suburbana Rondas
Quebradas Servicios Públicos Riesgo

1. Área Pozo séptico con

1 El Mortiño laguna facultativa
2. PTAR Norte

2 El Olivo Área pozo séptico (2)

Planta de tratamiento de
3 Rincón Santo aguas residuales (sector
Zamora)

Área de predios
Quebrada Ronda Quebrada Área reactor UASB y ubicados sobre
4 La Plazuela
Barragana Barragana laguna facultativa la ronda de la
quebrada

5 Altico

Quebrada del Ronda Quebrada

6 San Antonio
Padre Otero del Padre Otero

7 Cascajal Q. afluente Ronda Q. afluente

Quebrada Ojo de Ronda Quebrada
8 El Durazno
Agua Ojo de Agua

Quebradas Ronda Quebradas Predios

9 Rodamontal Blanco y Bolívar Blanco y Bolívar y Área Tanque Anaeróbico susceptibles a
y Río Susaguá Río Susaguá deslizamientos

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REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
SISTEMAS ESTRUCTURANTES LOCALES
Cuadro N° 1. Componentes de la Estructura Ecológica Principal
ESTRUCTURA ECOLÓGICA
Zona
N° Ríos y Áreas Infraestructura Áreas de
Suburbana Rondas
Quebradas Servicios Públicos Riesgo

Ronda Q.
Q. Amoladero, Área Reactor UASB laguna
10 La Chapa Amoladero, Q.
Q. Villatina facultativa
Villatina

ARTÍCULO 10.- SISTEMA VIAL. El sistema vial de las áreas suburbanas esta
compuesto por las vías locales existentes en cada sector y que permiten el acceso a los
predios. En el Cuadro N° 2 se presenta la clasificación vial y los perfiles de cada una de
las vías. En los planos R- ZS - 01 a 10 y R – ZS – PV – 01 se presentan los respectivos
perfiles y se localizan las vías.

MUNICIPIO DE COGUA
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
SISTEMAS ESTRUCTURANTES LOCALES
Cuadro N° 2. Estructura Vial Secundaria (Malla Local)
N° Zona Suburbana Clasificación
VL – P1
VL – P2
VL – P4
1 El Mortiño
VL – P5
VL – P6
VP – P7
VL - P1
2 El Olivo
VL - P2
VL – P1
VL – P4
3 Rincón Santo
VL - P6
VP – P7
4 La Plazuela VL - P6
VL - P1
VL - P2
5 El Altico
VL - P3
VL - P4
VL - P1
6 San Antonio VL - P2
VP – P7
VL - P1
7 Cascajal
VL - P2
8 El Durazno VL - P1
9 Rodamontal VL - P1
VL - P1
10 La Chapa
VL - P2

ARTÍCULO 11.- SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS. El sistema de servicios públicos

de las áreas suburbanas esta compuesto por las infraestructuras construidas o las que se
construyan en el futuro para la eficiente prestación de los servicios de acueducto,
alcantarillado y tratamiento de aguas residuales domésticas. En los planos R – ZS – SP –
01 a 10 se localizan las infraestructuras existentes. En el Cuadro N° 3 se relacionan los
componentes del sistema se servicios públicos.

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REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
Cuadro N° 3 Componentes del Sistema de Servicios Públicos
TRATAMIENTO
ACUEDUCTO ALCANTARILLADO AGUAS
Zona RESIDUALES
N°
Suburbana Tanque de
Redes Área Redes Instaladas Área
Almacenamiento
Instaladas ML Tratamiento ML Tratamiento
M3
PTAR Vía
1 El Mortiño 9.900 70 Planta filtro 4.795
Nemocón
PTAR vía a
2 El Olivo 8.208 50 Planta 3.780 Ubaté costado
oriental
Planta
3 Rincón Santo 10.375 60 950 PTAR Municipal
Regional
PTAR vía a la
4 La Plazuela 1.330 30-35 Planta 1.440 autopista a
Ubaté
Planta
5 Altico 10.375 50 1.060 PTAR Municipal
Regional
Planta
6 San Antonio 945 560 PTAR Municipal
Regional
7 Cascajal 6.045 2*32 1.220 PTAR Municipal

8 El Durazno 6.045 2*32 1.875 PTAR Municipal

PTAR parte baja
9 Rodamontal 7.586 50-60 Planta 2.000 del área
suburbana
PTAR parte baja
10 La Chapa 4.855 50 Planta 678 del área
suburbana

ARTÍCULO 12.- SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS. Los actuales elementos constitutivos

del Sistema de Equipamiento son los que se indican en el Cuadro N° 4.

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REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
SISTEMAS ESTRUCTURANTES LOCALES
Cuadro N° 4. Equipamientos
N° Zona Suburbana Educación Salud Comunales Otros

Escuela de Rincón Salón Comunal

1 Rincón Santo
Santo Salón comedor
Salón Comunal Jardín Infantil ICBF
2 El Mortiño Escuela El Mortiño
Salón Comedor Hogar Comunitario
Salón Comunal Gimnasio
3 Rodamontal Escuela Rodamontal
Salón Comedor Hogar de ICBF
4 San Antonio Por su proximidad al área urbana se sirve de los equipamientos urbanos.
Colegio Departamental Jardín Infantil ICBF
5 La Plazuela Centro de Salud Salón Comunal
Escuela La Plazuela Telecom
Por su proximidad al área urbana se sirve de los equipamientos urbanos y de la
6 El Durazno
vereda Rincón Santo

7 La Chapa Escuela Salón Comunal

8 Cascajal Vereda Rincón Santo Salón Comunal

9 El Olivo La población del sector se sirve de equipamientos de la vereda El Olivo

Por su proximidad al
área urbana se sirve de Centro de Educación
10 Altico Jardín Infantil
los equipamientos Especial CENDEC
urbanos.

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ARTÍCULO 13.- SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO. Los actuales componentes del

sistema de Espacio Público, se presentan en el Cuadro N° 5.

MUNICIPIO DE COGUA
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
SISTEMAS ESTRUCTURANTES LOCALES
Cuadro N° 5. Espacio Público
Zona
N° Escenario Deportivo Parque Observaciones
Suburbana
Campo
Acceso a la
1 Rincón Santo Deportivo Parque Infantil
comunidad
Escuela
Campo
2 El Mortiño Deportivo Polideportivo
Escuela
Canchas
3 Rodamontal Polideportivo
Múltiples
Polideportivo
4 San Antonio
Municipal
5 La Plazuela Campo Deportivo Parque

6 El Durazno

7 La Chapa Campo Deportivo Parque infantil

8 Cascajal
9 El Olivo
10 Altico

ARTÍCULO 14.- NORMATIVA URBANÍSTICA ESPECÍFICA.

OBJETIVOS GENERALES.

1. Regular las intervenciones públicas y privadas dirigidas al uso, ocupación y

aprovechamiento del suelo en los inmuebles localizados dentro de las zonas
suburbanas.
2. Definir la naturaleza y las consecuencias de las actuaciones urbanísticas
requeridas para la administración de los procesos de aprovechamiento.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

1. Definir las condiciones de uso y tratamiento dentro de las zonas definidas al

interior de cada zona suburbana, para protección y conservación de los recursos
hídricos.
2. Reglamentar los usos del suelo definidos al interior del sector, así como su
intensidad, las actuaciones, tratamientos y procedimientos de subdivisión predial,
construcción e incorporación al desarrollo.
3. Otorgar derechos, imponer obligaciones urbanísticas a los propietarios de predios
para su respectivo desarrollo.
4. Fijar las especificaciones relativas a aislamientos, volumetrías y alturas, aplicables
a los procesos de edificación.
5. Definir las características de la red vial secundaria del nivel local y de la red
secundaria de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios.
6. Definir las especificaciones de las cesiones urbanísticas gratuitas, y fijar los
parámetros de compensación en dinero o en terreno, cuando sea del caso.

ARTÍCULO 15.- ELEMENTOS DE LA NORMA URBANÍSTICA. Los usos del suelo y los
tratamientos, son elementos de la norma urbanística a través de los cuales se determinan
las obligaciones y derechos respecto de la utilización del suelo. La confluencia de estos
dos elementos en una zona, determina un sector normativo, en la medida en que se

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generan unas condiciones de homogeneidad, esto es, por el hecho de pertenecer a un

área de uso, y estar regulado por un único tratamiento.

Los usos del suelo y los tratamientos que definen formas generales de actuación,
constituyen el conjunto de derechos y deberes respecto de la utilización del suelo:

1. Usos del suelo: Definidos mediante la delimitación de las áreas de actividad con un
uso predominante de cada una de ellas.

2. Tratamientos: Definen formas generales de actuación diferenciadas según las

características físicas y las dinámicas del ámbito de aplicación.

ARTÍCULO 16.- USOS DEL SUELO. Entiéndase por uso, para efectos de la presente
reglamentación, la destinación dada al suelo según las actividades que en él puedan
desarrollarse. Los usos requieren para su desarrollo una infraestructura a través de
formas idóneas de urbanización y construcción.

Teniendo en cuenta que el uso del suelo es un elemento de la norma urbanística, por
medio del Modelo de Ocupación Territorial que enmarca la presente reglamentación, es
decir, el definido por el PBOT, se busca a través de la consolidación, estructura y
especialidad de las actividades residenciales, comerciales y de servicios, institucionales,
de protección, recreativas e industriales, mejorar la calidad de vida de la población de las
diferentes zonas, en condiciones ambientalmente sostenibles, económicamente rentables
y urbanísticamente ordenadas.

ARTÍCULO 17.- ÁREAS DE ACTIVIDAD EN LAS ÁREAS SUBURBANAS. Dentro de las

zonas suburbanas del Municipio se contemplan las áreas de actividad que se describen a
continuación. Ver planos R - ZS – AA – 01 a 10 áreas de actividad.

1. Áreas de Actividad Residencial (AR).

2. Áreas de Actividad Comercial y de Servicios (ACS).
3. Áreas de Actividad Institucional (AI).
4. Áreas de Actividad Recreativa (ARc).

ARTÍCULO 18.- ÁREAS DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL (AR). Corresponden a los

inmuebles o parte de ellos destinados al uso de vivienda. El uso residencial puede darse
de manera exclusiva dentro de una edificación o puede compartir esta con otros usos,
siempre que estos correspondan a las categorías compatible o condicionada, en cuyo
caso, el uso condicionado deberá garantizar la adecuada mitigación de los impactos
generados. De acuerdo con las características e intensidad de uso, pueden distinguirse
tres tipos de vivienda:

Vivienda Unifamiliar: Corresponde a aquella diseñada y construida como una unidad

arquitectónica para albergar a un único grupo familiar, dotada de manera autónoma de
espacios aptos para la preparación de alimentos, el aseo personal, el descanso y el
intercambio social.

Vivienda Bifamiliar: Corresponde a aquella diseñada y construida como una unidad

arquitectónica y estructural para albergar a dos grupos familiares, dotada de manera
autónoma, e independiente, de espacios aptos para la preparación de alimentos, el aseo
personal, el descanso y el intercambio social.

Vivienda Agrupada: Corresponde a aquella diseñada y construida como una unidad

arquitectónica y estructural para albergar a más de dos grupos familiares, dotada de
manera autónoma e independiente, de espacios aptos para la preparación de alimentos,
el aseo personal, el descanso y el intercambio social.

ARTÍCULO 19.- ÁREA DE ACTIVIDAD COMERCIAL Y DE SERVICIOS (ACS).

Comprende inmuebles o parte de inmuebles destinados al uso comercial o de intercambio
de bienes y servicios. De acuerdo con las características y cubrimiento del establecimiento

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comercial y para los fines de asignación de espacios territoriales, se pueden distinguir los
siguientes tipos de establecimientos comerciales:

Comercio Grupo I: Comercio y servicios de cobertura local. Corresponde a la venta

de bienes o servicios de consumo doméstico requeridos por la comunidad de un sector
dado. Se trata en general de locales abiertos en edificaciones residenciales sin
adecuaciones físicas importantes ni afectación del resto de la vivienda, o destinados para
tal fin pero como parte de la edificación. Para que sean considerados como tales, estos
establecimientos deben, además, cumplir las siguientes condiciones:

a. No requieren zonas especiales de exhibición y bodegaje, ni especialización de las

edificaciones.
b. No requieren usos complementarios.
c. No requieren zonas especializadas de descargue o cargue, por realizarse el
abastecimiento mediante vehículos pequeños y el acceso se puede realizar por vías
locales.
d. No requieren zonas de estacionamiento para vehículos automotores, por
permanencia corta de los clientes.
e. En el caso de establecimientos cuyo objeto sea la venta de alimentos y bebidas para
consumo directo, es decir, dentro del propio establecimiento, si se requiere de
adecuaciones locativas tendientes a la dotación de servicio sanitario para los
clientes, independiente al de la vivienda, así como la adecuación de superficies en
pared y piso aptas para el lavado en las áreas de trabajo.
f. En los establecimientos de este Grupo, cuyo objeto sea la venta de alimentos y
bebidas, abarrotes y miscelánea, no podrá realizarse el expendio de bebidas
alcohólicas para consumo directo, es decir, dentro del propio establecimiento.
g. Los campos de tejo pertenecen a este grupo y podrán funcionar, siempre y cuando
la localización de las canchas se realice a una distancia no menor de 5 ml respecto
de los linderos del predio, y el establecimiento esté dotado de unidad sanitaria,
independiente de la vivienda y cumpla con la norma de niveles sonoros establecida
en el Decreto Reglamentario N° 043 de 2007.

Comercio Grupo II: Comercio y servicios de cobertura municipal o zonal.

Comprende usos comerciales de intercambio de bienes o servicios de consumo que
satisfacen demandas especializadas y generales de la comunidad de toda la zona. Se
trata, en general, de establecimientos abiertos en edificaciones originalmente
residenciales, total o parcialmente adecuadas para tal fin; o que cubren todo el primer
piso de edificaciones residenciales o en edificaciones especializadas para el uso comercial
y de servicios.

En general se consideran de bajo impacto ambiental y social, pero de impacto urbanístico,

a causa del tránsito y congestión vehicular que pueden generar.

En general, estos establecimientos cumplen las siguientes condiciones:

a. Puede requerir de vitrinas o medios de exhibición, así como áreas de bodegaje.

b. Requiere de áreas de parqueo para vehículos automotores, motocicletas y
bicicletas.
c. Requiere de formas variadas de acceso vehicular para cargue y descargue de
mercancía, así como de otros tipos de infraestructuras específicas según el tipo de
bien o servicio comercializado. Por ningún motivo estas actividades se pueden
desarrollar sobre el espacio público.
d. Pueden generar usos complementarios, con formación paulatina de ejes o sectores
comerciales.
e. Las actividades propias de este grupo, que contemplen la venta de bienes y
servicios con consumo directo, es decir, dentro del establecimiento, deberán
disponer de unidades sanitarias, independientes de las viviendas, áreas para
parqueo y adecuación de superficies de trabajo de manera tal que permitan
adecuadas labores de aseo.

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Comercio Grupo III: Comercio y servicios de cobertura regional. Comprende

aquellas actividades comerciales que en razón de la magnitud de las instalaciones y su
impacto ambiental y urbanístico no son compatibles con la actividad residencial y
requieren localización especial y medidas apropiadas de implantación, tales que mitiguen
los impactos generados.

En general, estos establecimientos cumplen las siguientes condiciones:

a. Requiere edificaciones, individuales o agrupadas especialmente diseñadas para el

desarrollo de la actividad.
b. Funciona en horarios laborales especiales, con afluencia concentrada de público en
horas, días y temporadas determinadas.
c. Genera afluencia y permanencia elevada de trabajadores.
d. Requiere vías de acceso de tipo estructural primario o secundario, así como áreas
de parqueo y carga.
e. Requiere de servicios complementarios instalados dentro del área de actividad.
f. Tiende a estimular el desarrollo del Comercio Grupo II en sus inmediaciones.
g. Por sus características físicas y funcionales genera alto impacto urbanístico que
requiere soluciones particulares para cada caso.

Comercio Grupo IV: Comercio y servicios de cobertura regional. Comprende

aquellas actividades comerciales que en razón de la magnitud de las instalaciones y su
impacto ambiental y urbanístico no son compatibles con la actividad residencial, requieren
localización especial y medidas apropiadas de implantación, mitigación y manejo de los
impactos generados y los riesgos que implica su funcionamiento.

En general, estos establecimientos cumplen las siguientes condiciones:

a. Requiere edificaciones, individuales o agrupadas especialmente diseñadas para el

desarrollo de la actividad.
b. Funciona en horarios laborales especiales, con afluencia concentrada de público en
horas, días y temporadas determinadas.
c. Genera afluencia y permanencia elevada de trabajadores.
d. Requiere vías de acceso de tipo estructural primario o secundario, pero no del
nivel local, así como áreas de parqueo y carga.
e. Requiere de servicios complementarios instalados dentro del área de actividad.
f. Tiende a estimular el desarrollo del Comercio Grupo II en sus inmediaciones.
g. Por sus características físicas y funcionales genera alto impacto urbanístico que
requiere soluciones particulares para cada caso.

ARTÍCULO 20.- ÁREA DE ACTIVIDAD INSTITUCIONAL (AI). Comprende predios o

parte de ellos dedicados a ofrecer servicios sociales de carácter formativo, cultural, de
salud, deportivo, de bienestar social, recreacional y religioso, tanto activo como
contemplativo, así como a prestar apoyo funcional a los particulares y a la administración
pública. De acuerdo con su cobertura e intensidad, los usos institucionales se clasifican de
la siguiente manera:

Institucional Grupo I: Institucional local. Corresponde a servicios de primera

necesidad y cobertura local (dentro del perímetro de la zona suburbana), que se
desarrollan en establecimientos de magnitud reducida y pueden generar en menor escala,
tráfico vehicular, congestión eventual de peatones, ruidos, emisiones o efluentes
contaminantes, por lo cual, aunque se consideran de bajo impacto arquitectónico,
urbanístico y ambiental, se deberán prestar en instalaciones adecuadas para mitigar tales
impactos.

Se trata de actividades que funcionan en locales adaptados o parcialmente adaptados en

una edificación residencial u ocupando la totalidad del primer piso de la edificación
residencial, como también en edificaciones construidas específicamente para dicho uso.

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Institucional Clase II: Institucional Regional. Comprende servicios de salud,

seguridad y/o emergencias de cobertura local y/o regional, pueden generar en menor
escala tráfico, congestión significativa, ruidos, emisiones o efluentes contaminantes,
deberán construir las instalaciones para mitigar estos impactos y cumplir con la
normatividad vigente (PGIRH) y demás permisos ambientales necesarios para su
operación, los cuales deben ser presentados a Planeación Municipal.

Se trata de actividades que funcionan en edificaciones residenciales adaptadas

completamente y dedicadas exclusivamente o construidas específicamente para dicho
uso. A esta categoría pertenecen los servicios institucionales dedicados al culto religioso.

ARTÍCULO 21.- ÁREAS DE ACTIVIDAD RECREATIVA (ARc). Comprende inmuebles o

parte de ellos dedicados a prestar servicios deportivos o de esparcimiento a la
comunidad. La actividad recreativa puede ser de tipo pasivo o de tipo activo y deportivo.

La recreación pasiva está representada por actividades propias del esparcimiento no

organizado que para su desarrollo no requieren estructuras reglamentarias, pero si
servicios complementarios, en proporción a su tamaño. La recreación activa y deportiva
está representada por el esparcimiento organizado y la práctica deportiva, para lo cual se
requieren estructuras reglamentarias y servicios complementarios tanto para los
practicantes como para los espectadores.

ARTÍCULO 22.- USO INDUSTRIAL. Corresponde a la suma de actividades cuyo fin es la

transformación de materias primas o la elaboración, ensamblaje y manufactura de
productos. De acuerdo con las características y cubrimiento del establecimiento industrial
y para los fines de asignación de espacios territoriales, se pueden distinguir los siguientes
tipos de establecimientos:

Industria Clase I: Industria artesanal. Corresponde a micro empresas o

famiempresas dedicadas a la producción industrial o agroindustrial, en condiciones de
bajo impacto ambiental y urbanístico, por lo cual se consideran compatibles con otros
usos, dentro del mismo predio. En general, se ubican en espacios que forman parte de
edificaciones comerciales o residenciales, o en locales o bodegas independientes, y sus
características principales son:

a. Manufactura artesanal y transformación de productos, con métodos manuales o

equipos caseros ó especializados.
b. Abastecimiento de materias primas y transporte de productos terminados
mediante vehículos livianos, de máximo 4.5 toneladas.
c. No requiere infraestructuras especiales ni genera olores, ruidos, emisiones, ni
ningún tipo de efluentes contaminantes, sin embargo, deberá tomar las medidas
pertinentes para mitigar los impactos ambientales que pueda generar.

Industria Clase II: Industria de mediano impacto. Corresponde a micro o pequeñas

empresas de carácter industrial o agroindustrial, que generan mediano impacto
ambiental, ya sea por su generación de vertimientos líquidos y/o emisiones atmosféricas
y/u olores y/o residuos sólidos domésticos y/o peligrosos. Se ubican por lo general, en
bodegas o edificios especializados y presentan las siguientes características principales:

a. Procesos de manufactura o transformación mediante técnicas, equipos y

laboratorios especializados, con demandas específicas de infraestructuras y
servicios públicos.
b. Abastecimiento de materias primas y transporte de productos terminados
mediante vehículos medianos o pesados que pueden requerir estructuras de
cargue y descargue y accesos adecuados.
c. Generación media a alta de empleo y requerimiento de mano de obra
especializada, con exigencia de sitios de estacionamiento para vehículos
particulares y acceso de transporte público.
d. Aparición en sus alrededores de establecimientos comerciales y de servicios
complementarios.

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Dentro de las áreas suburbanas no se contempla la existencia de áreas de actividad

industrial, por su nivel de incompatibilidad con el uso residencial predominante. No
obstante, en consideración a su menor grado de impacto social, ambiental y urbanístico,
se incluye dentro de la categoría de uso condicionado, el uso industrial de la Clase I y el
de la Clase II, sólo en el caso de las empresas que se encuentren en operación al
momento de entrar en vigencia la presente reglamentación y su permanencia estará
sujeta al estricto cumplimiento de los condicionamientos y requisitos establecidos por las
autoridades competentes.

ARTÍCULO 23.- USO AGROPECUARIO TRADICIONAL. Corresponde a la suma de

actividades agrícolas y pecuarias complementarias al ingreso familiar, tales que no
impliquen la utilización de apoyo mecánico representado por maquinaria y equipos. Dado
que la intensidad de las actividades es baja, su desarrollo no debe implicar la producción
de residuos y vertimientos cuyo volumen exija la aplicación de condicionamientos y
requerimientos establecidos por la autoridad ambiental.

ARTÍCULO 24.- ASIGNACIÓN DE USOS POR ÁREAS DE ACTIVIDAD.

Cuadro N° 6. ÁREAS DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL (AR)

Uso Principal Vivienda unifamiliar, Vivienda bifamiliar, vivienda agrupada.
Uso Compatible Comercio Grupo I, Institucional Grupo I,
Comercio Grupo II, Institucional Grupo II, Industrial Grupo I,
Industrial Grupo II (Solo en aquellas casos de empresas que al
Uso
momento de la adopción de la reglamentación se encuentren
Condicionado
operando dentro del perímetro de las zonas suburbanas),
Agropecuario tradicional.
Uso Prohibido Todos los demás.

Cuadro N° 7. ÁREAS DE ACTIVIDAD COMERCIAL Y DE SERVICIOS (ACS)

Uso Principal Comercio Grupo I, Comercio Grupo II.
Residencial (respecto del Comercio Grupo I), Industrial Grupo I,
Uso Compatible
Institucional Grupo II
Residencial (respecto del Comercio Grupo II). En El Mortiño:
Uso Condicionado Comercial Grupo III y Comercial Grupo IV (Se excluyen casas de
lenocinio, grilles y moteles).
Uso Prohibido Los demás.

Cuadro N° 8. ÁREAS DE ACTIVIDAD INSTITUCIONAL (AI)

Uso Principal Institucional Grupo I, Institucional Grupo II.
Uso Compatible Ninguno
Uso Condicionado Ninguno
Uso Prohibido Los demás.

Cuadro N° 9. ÁREAS DE ACTIVIDAD RECREATIVA (ARc)

Uso Principal Recreación activa, Recreación pasiva.
Uso Compatible Ninguno
Uso Condicionado Ninguno
Uso Prohibido Los demás.

ARTÍCULO 25.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS. Entiéndase por tratamiento, el

conjunto de prácticas urbanísticas y ambientales adoptadas para el desarrollo de un área
o para el ejercicio de un uso en un sector dado. En especial, los tratamientos involucran
medidas de gradación, restricción, bonificación, incentivos y, en general, diversas formas
de regulación sectorizada.

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En la presente reglamentación se definen, de acuerdo con su importancia, objetivos

particulares, áreas de aplicación y modalidades; los criterios aplicables al tratamiento de
desarrollo.

ARTÍCULO 26.- TRATAMIENTO DE DESARROLLO. El tratamiento de desarrollo es

aplicable a terrenos susceptibles de ser subdivididos, no subdivididos y a lotes edificables,
no edificados, localizados dentro de las zonas suburbanas. En el primer caso, se trata de
desarrollo por subdivisión y en el segundo, de desarrollo por construcción:

Desarrollo por subdivisión. Se aplica a los predios localizados al interior de las zonas
suburbanas, que aun se dedican a usos netamente rurales, pero que son susceptibles de
albergar usos suburbanos. Una vez que el responsable entrega los terrenos de cesión y
los correspondientes a las afectaciones impuestas y construye las obras necesarias,
incluyendo servicios públicos y los equipamientos comunales exigidos, los predios pasan a
ser edificables y se convierten en predios suburbanos, efectivamente.

Desarrollo por construcción. Se aplica a lotes edificables no edificados y consiste en el

levantamiento de las edificaciones para los diferentes usos permitidos en el área, para lo
cual se deben tener en cuenta normas sobre volumetría, estacionamientos, elementos
arquitectónicos, redes y equipos, especificaciones técnicas, regímenes de copropiedad y
trámites.

ARTÍCULO 27.- DESARROLLO POR SUBDIVISIÓN: La subdivisión es el proceso por el

cual un terreno no ocupado en usos suburbanos, situado al interior del área suburbana,
es dotado de servicios públicos, de infraestructura vial, dividido en áreas destinadas al
uso privado y comunal y a los demás servicios necesarios, en forma tal que quede apto
para construir edificaciones idóneas para los usos y actividades permitidos. Los proyectos
de subdivisión podrán adelantarse bajo dos modalidades, desarrollo total y desarrollo
progresivo.

Desarrollo Total: El desarrollo total implica la ejecución completa de obras de

infraestructura y saneamiento, como requisito previo para el trámite de licencias de
construcción. Esta es la modalidad a utilizar normalmente en los terrenos susceptibles de
subdivisión, localizados dentro de las zonas suburbanas. En estos casos se debe presentar
para aprobación de la Gerencia de Planeación Municipal, el programa de las obras y su
tiempo de ejecución, junto con las soluciones a aplicar para suplir las deficiencias,
mientras se completan las obras, todo lo cual debe quedar plasmado en la licencia de
subdivisión. En la licencia se deberá exigir al titular, la constitución de una póliza de
cumplimiento, por el tiempo de duración del proyecto, más un año, y una póliza de
estabilidad, por el tiempo de duración del proyecto, más cinco años, a favor del Municipio
y de las empresas de servicios públicos o quien haga sus veces, para amparar el
cumplimiento de las obligaciones contraídas, sin perjuicio de las obligaciones
contractuales con los adquirientes de lotes o sus representantes, además de una póliza de
calidad de las obras, por el tiempo de duración del proyecto, más dos años.

Desarrollo progresivo o por etapas: En la modalidad de desarrollo progresivo se

permite la entrega del proyecto de subdivisión, la venta o transferencia de lotes y el inicio
del desarrollo por construcción, con la existencia de unas obras de infraestructura y
saneamiento básicas, las cuales se deben ir completando gradualmente, con el desarrollo
de las edificaciones. Esta modalidad puede aplicarse en sectores sin desarrollar o en
sectores con desarrollo incompletos.

En estos casos se debe presentar para aprobación de la Gerencia de Planeación Municipal,

el programa de las obras de urbanismo y su tiempo de ejecución, junto con las soluciones
a aplicar para suplir las deficiencias, mientras se completan las obras, todo lo cual debe
quedar plasmado en la licencia de subdivisión, aunque el desarrollo se realice por etapas,
se deben terminar las obras correspondientes al urbanismo de cada etapa y,
posteriormente, dar inicio a la edificación del proyecto. En la licencia se deberá exigir al
titular, el programa de ejecución, indicando en los planos las etapas y el periodo en que
se desarrollarán y la constitución de una póliza de cumplimiento, por el tiempo de

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duración del proyecto, más un año y una póliza de estabilidad, por el tiempo de duración
del proyecto, más cinco años, una póliza de calidad a favor del Municipio y de las
empresas de servicios o quien haga sus veces, para amparar el cumplimiento de las
obligaciones contraídas, sin perjuicio de las obligaciones contractuales con los
adquirientes de lotes o sus representantes.

En todos los casos de desarrollo progresivo en áreas sin desarrollar, se deberá exigir el
cumplimiento de la cesión obligatoria de terreno para espacio público y las demás
establecidas en la presente reglamentación. Dichas cesiones deben ser entregadas y
terminadas de acuerdo a las especificaciones aprobadas por la Oficina de Planeación en la
licencia de subdivisión.

ARTÍCULO 28.- CONFORMACIÓN DE LA RED VIAL LOCAL EN PROYECTOS DE

SUBDIVISIÓN. Las vías que conformen la red vial local de uso público deberán ser
cedidas por el titular de la licencia de subdivisión al Municipio, a título gratuito, teniendo
en cuenta las siguientes condiciones, entre otras:

• Generación de malla vehicular continúa.

• Accesos al sistema vial principal diseñados de acuerdo con las normas municipales.

El peticionario presentará junto con la solicitud de licencia y los planos de la subdivisión,

la propuesta del perfil de las vías locales, la cual deberá contener todos los aspectos de
estructura y adecuación de servicios, dotación, arborización y ornamentación, siempre
que sea del caso.

Las vías públicas no podrán ser encerradas en forma tal que se prive a la ciudadanía de
su uso y libre tránsito, salvo para fines de control y/o seguridad, por parte de las
autoridades o sus concesionarios, debidamente autorizados por la Gerencia de
Planeación.

ARTÍCULO 29.- CESIONES TIPO A. Las Cesiones Tipo A corresponden a las áreas
destinadas al equipamiento comunal público y al sistema vial. En los proyectos de
subdivisión, estas cesiones serán de mínimo el 15% del área neta susceptible de
subdividir, teniendo en cuenta la siguiente distribución:

1. Zona de equipamiento comunal público: mínimo el 5%

2. Zona sistema vial local público: mínimo el 10%

Las áreas destinadas a equipamiento comunal público deben entregarse al Municipio y/o a
los adquirientes de los lotes, debidamente empradizadas y dotadas de los servicios
públicos necesarios, de acuerdo con el proyecto aprobado por la Gerencia de Planeación,
entidad ante la cual debe tramitarse, igualmente, la licencia para las construcciones
previstas en estas zonas.

Se consideran cesiones Tipo A, las denominadas Zonas de Complementación del Sistema

Vial y tienen por objeto mejorar las condiciones generales, ambientales y paisajísticas de
las vías veredales locales, especialmente a través de los siguientes elementos:

• Sobre ancho de andenes, calzadas o vías. De acuerdo con los perfiles viales.
• Estacionamientos públicos.
• Alamedas o franjas ambientales.

El área correspondiente al retroceso de la construcción, que pasará a complementar el

sistema vial al integrarse al perfil, será determinada por la Gerencia de Plantación al
momento de otorgar las respectivas licencias, de manera que se propenda por la
continuidad en los paramentos y se respecte el perfiles viales definido para la zona en
particular, pero no forma parte de las Cesiones Tipo A.

La localización de las Cesiones Tipo A deberá figurar en los planos oficiales de la

subdivisión y cumplirá los siguientes requisitos:

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• Estar ubicadas sobre vías vehiculares.

• Que no coincidan con zonas de reserva vial, de servicios públicos u otras reservas.
• Que no correspondan a zonas de riesgo o terrenos que por su pendiente,
inundabilidad u otros limitantes no permitan el desarrollo de las infraestructuras de
uso público.

El mantenimiento de las zonas recreativas de uso público y de las zonas de equipamiento

comunal estará a cargo del titular de la licencia de subdivisión, hasta tanto no sean
adecuadas y entregadas al Municipio, fecha a partir de la cual el mantenimiento correrá a
cargo de este último o de la entidad en que este delegue esta función.

ARTÍCULO 30.- CESIONES TIPO B. Las Cesiones Tipo B son también conocidas como
equipamiento comunal privado y corresponden al conjunto de áreas, servicios e
instalaciones físicas, de uso y propiedad comunal privada, necesarios para el desarrollo de
las actividades inherentes al uso de la edificación, los cuales se pueden agrupar así:

- Recreativos: parques, zonas verdes, jardines, plazoletas, juegos cubiertos, otros.

- Servicios comunales y administrativos: salón múltiple, depósitos, guarderías,
oficinas de administración y celaduría, otros.
- Estacionamientos para visitantes, adicionales a los de la norma y ubicados dentro
del predio. Estas áreas se denominan genéricamente como Cesiones Tipo B.

Proporción y distribución del equipamiento comunal privado: El equipamiento

comunal privado se exigirá en todos los proyectos de subdivisión o que estén cobijados
bajo régimen de copropiedad, en una proporción equivalente al 5% del área neta a
subdividir.

La distribución de las zonas de Cesión Tipo B entre los diferentes usos comunales se
indica en el Cuadro N° 14, como porcentaje mínimo del área total de cesión.

MUNICIPIO DE COGUA
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
NORMATIVA URBANÍSTICA ESPECÍFICA
Cuadro N° 10. Cesiones Tipo B
Zonas verdes y
Estacionamientos
Área de Actividad recreativas privadas, Servicios comunales
Adicionales
de uso común
Residencial 50% 25% 25%

Localización del equipamiento comunal privado: El equipamiento comunal tendrá

acceso directo desde las áreas comunes o de copropiedad y deberá estar ubicado, en un
50% por lo menos, a nivel del terreno o primer piso.

ARTÍCULO 31.- SEGREGACIÓN DEL ESPACIO PRIVADO EN SUBDIVISIONES. El

área mínima en la cual se puede plantear un proyecto de subdivisión, será de dos mil
(2000) metros cuadrados.

La segregación consiste en la subdivisión del espacio privado o área útil de un predio, en

lotes. La subdivisión de los lotes se hará teniendo en cuenta los siguientes criterios:

1. El loteo no debe interferir con las especificaciones, diseños y trazados de las redes
de servicios públicos existentes o aprobados por la empresa prestadora de
servicios o la entidad que haga sus veces.
2. Los lotes tendrán acceso inmediato a una o más vías de uso público.
3. Los lotes deben ser claramente deslindables de los lotes o predios vecinos y de las
áreas de uso público.

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Los lotes resultantes del proceso de desarrollo por subdivisión podrán agruparse, con el
fin de producir inmuebles de propiedades privadas más grandes, sometidas a régimen de
copropiedad. En estos casos, se podrán contemplar unidades de construcción con diseño
arquitectónico unificado o unidades de lotes para construcción individual posterior.

Las dimensiones de los lotes, así como las condiciones de su delimitación y desarrollo
individual o por el sistema de agrupación, deberán quedar consignadas en los planos
oficiales y en la licencia de subdivisión.

ARTÍCULO 32.- REGLAS PARA LA SUBDIVISIÓN. Para efectos de la subdivisión se

tendrán en cuenta las siguientes reglas:

1. Los lotes resultantes podrán ser objeto de subdivisión posterior, siempre que ello
esté permitido en la licencia y que los lotes nuevos tengan acceso a la red vial
pública y puedan ser edificados de acuerdo con las normas vigentes para el área.
2. En los casos de desarrollos progresivos, la subdivisión podrá hacerse en la medida
en que avancen las obras de urbanismo.
3. La división predial no podrá autorizarse si alguna de las partes resultantes de ella
no fuere apta para el desarrollo por construcción, bien por tratarse de un área no
edificable, o por estar total o parcialmente afectada por reserva viales, de servicios
públicos u otras causas.
4. Una vez aprobada la licencia de subdivisión, el titular adelantará los trámites de
rigor para su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y en la
Seccional de Catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, de acuerdo con las
normas vigentes sobre el particular.

ARTÍCULO 33.- DESARROLLO POR CONSTRUCCIÓN. El desarrollo por construcción es

el proceso por el cual un predio individual o uno resultante de un proceso de subdivisión,
es objeto de construcción de edificios, ampliación o adecuación de edificaciones existentes
o reedificación. En consecuencia, el desarrollo por construcción busca completar el
proceso de desarrollo en áreas urbanizadas no edificadas y/o actualizar la estructura
existente de sectores ya desarrollados o conservarla.

ARTÍCULO 34.- NORMAS GENERALES EN DESARROLLOS POR CONSTRUCCIÓN.

Área mínima de predio: El área mínima de lote para la aplicación del tratamiento de
desarrollo por construcción, es de quinientos (500) metros cuadrados, a partir de la
adopción de la presente reglamentación. Si al momento de la adopción de esta norma
existen predios menores de 500 Metros cuadrados, pero mayores de cien (100) metros
cuadrados, en ellos será aplicable el tratamiento de desarrollo por construcción.

Índice de ocupación: Es la proporción del área del suelo que puede ser ocupada por
edificación en primer piso bajo cubierta, y se expresa por el cociente que resulta de
dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta, por el
área total del predio.

MUNICIPIO DE COGUA
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
NORMATIVA URBANÍSTICA ESPECÍFICA
Cuadro N° 11. Índice de ocupación.
Intervalo Predial Índice de Ocupación
De Hasta %
100 500 50
501 1000 40
1001 1500 30
1501 2000 20
2001 En adelante 10

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Índice de construcción: Es el numero máximo de veces que la superficie de un terreno

puede convertirse, por definición normativa, en área construida, y se expresa por el
cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción, por el área total de un
predio. Hace parte del índice de construcción, el área cubierta dentro del predio y
dedicada a diferentes al de vivienda, siempre y cuando correspondan a alguno de los usos
considerados como complementario y condicionado.

MUNICIPIO DE COGUA
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
NORMATIVA URBANÍSTICA ESPECÍFICA
Cuadro N° 12. Índice de construcción.
Intervalo Predial Índice de Ocupación
De Hasta %
100 500 100
501 1000 80
1001 1500 60
1501 2000 40
2001 En adelante 20

ALTURA: Las alturas permitidas en fachada y entre pisos, son las siguientes:

Áreas de Actividad Residencial: Para dos (2) pisos y altillo, la altura de edificación será
de siete punto cinco metros (7.5 mts) a cumbrera y la altura de fachada será de siete
punto cinco metros (7.5 mts). La altura entre pisos será de máximo dos punto cinco metros
(2.5 mts), incluyendo la estructura.

Áreas de Actividad Comercial y de Servicios: Para dos (2) pisos, la altura de

edificación será de 6 metros y la altura de fachada será de seis metros (6 mts). La altura
entre pisos será de máximo tres metros (3 mts), incluyendo la estructura.

Área de Actividad Institucional: Los usos institucionales, según necesidades técnicas

sustentadas, podrán desarrollarse hasta en tres (3) pisos. La altura de edificación será de
hasta nueve punto cinco metros (9.5 mts) y la altura de fachada será de nueve punto cinco
metros (9.5 mts). La altura entre pisos se dará según la necesidad técnica.

AISLAMIENTOS: Se considera como aislamiento, la distancia entre el paramento de la

construcción y el lindero del lote. Aunque se consideren los aislamientos para cada caso,
la norma establecida de construir hasta un cincuenta por ciento (50%) como máximo
permitido, prima sobre las normas relativas a los aislamientos.

Aislamiento sobre vía: El aislamiento de las edificaciones sobre el paramento de la vía

principal será el definido por el plan vial.

Aislamiento lateral: Las edificaciones deberán aislarse por sus costados laterales por lo
menos cinco metros (5 mts), contados desde el lindero del lote hasta el paramento de
construcción.

Aislamiento posterior: El aislamiento posterior de las edificaciones será el resultante de

la aplicación de los aislamientos anteriores y el índice de ocupación.

ARTÍCULO 35.- NORMA URBANÍSTICA PARA EL TRATAMIENTO DE DESARROLLO

POR CONSTRUCCIÓN.

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MUNICIPIO DE COGUA
Ficha N° R
REGLAMENTACIÓN ZONAS SUBURBANAS
- ZS - 01
NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES
TRATAMIENTO DE DESARROLLO POR CONSTRUCCIÓN
APLICACIÓN: Zonas suburbanas de La Chapa, Rodamontal, San Antonio, El Durazno, Cascajal,
Rincón Santo, El Altico, El Olivo, El Mortiño y La Plazuela.
Vivienda Vivienda Vivienda
Institucional Comercial
Unifamiliar Bifamiliar Agrupada

500 M2 o el 500 M2 o el
Área mínima de
existente, existente, 500 M2 2000 M2 500 M2
lote
mínimo 100 M2 mínimo 100 M2

Frente mínimo 15 ML o el 15 ML o el
15 ML 20 ML 15 ML
de lote existente existente

Índice máximo
50% 50% 50% 50% 50%
de ocupación

Índice máximo
100% 100% 100% 100% 100%
de construcción

Aislamiento
2 ML 2 ML 2 ML 2 ML 2 ML
lateral
Aislamiento
S/Plan Vial S/Plan Vial S/Plan Vial S/Plan Vial S/Plan Vial
contra vías
Voladizo 0.60 ML 0.60 ML 0.60 ML 0.60 ML 0.60 ML

Número de pisos 2 2 2 2 2

Altillos SI SI SI NO NO
Condicionamiento de Usos:
- El área mínima por habitante, para viviendas agrupadas, será de 12 m2.
- El desarrollo de viviendas agrupadas requiere de la dotación para cada grupo familiar, de servicio
sanitario, cocina y espacios para el descanso.
- El uso agropecuario tradicional podrá darse siempre y cuando en su desarrollo se respeten los
aislamientos establecidos para construcciones, sean estas permanentes o no y el carácter económico
de la actividad sea exclusivamente para el consumo doméstico.
- Las zonas de aislamiento vial, tanto sobre la estructura primaria como la secundaria, deberán
mantenerse libres de ocupación con construcciones, cerramientos o cubiertas.
- En la zona suburbana de La Plazuela, la densidad máxima permitida, en los predios existentes será
de dos (2) viviendas.
- Cuando en el presente documento y en el decreto reglamentario que de él surja, se haga alusión a:
“área existente” o “frente mínimo existente”, se deberá entender como los que aparecen en las fichas
de conformación predial o en los planos que hacen parte integrante de los mismos.

ARTÍCULO 36.- INSTRUMENTOS DE GESTIÓN. Entiéndase por instrumentos de

gestión los mecanismos utilizados por la Administración Municipal y por los particulares,
propietarios de predios dentro de las áreas suburbanas, para realizar, eficaz y
eficientemente, las acciones relacionadas con la función pública del ordenamiento
territorial que les compete. Los instrumentos de gestión pueden ser los siguientes:

De planeamiento urbanístico: Son actos expedidos por las autoridades competentes

que, conforme a la ley, contengan decisiones administrativas, referidas al ordenamiento
territorial del área suburbana, tales como: El programa de ejecución y las licencias que
autoricen la ejecución de actuaciones urbanísticas o la construcción de obras de
urbanismo o de edificación relacionadas con ellas.

De gestión urbanística: Son mecanismos que permiten a la Administración Municipal,

dentro de su competencia, asumir, dirigir, imponer, coordinar, impulsar, promover o
concertar, según el caso, la realización efectiva de las actuaciones urbanísticas públicas,
privadas o mixtas, previstas en la ley 388 de 1997.

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Cogua – Cundinamarca 

De financiamiento: Son mecanismos a través de los cuales la Administración Municipal

obtiene los recursos necesarios para ejecutar los programas, proyectos u obras de
urbanismo para adquirir los inmuebles y demás bienes que se requieran para los mismos
propósitos, y para compensar las cargas a favor de los afectados por decisiones
administrativas que se adopten en materia de urbanismo.

Dentro de los mecanismos de financiamiento, se pueden considerar los siguientes: Los

recursos provenientes del presupuesto municipal, la contribución por valorización y la
participación de la plusvalía de que trata el capítulo IX de la Ley 388 de 1997.

ARTÍCULO 37.- HECHOS GENERADORES DE PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA. Las

zonas y suelos con efecto de plusvalía en las áreas suburbanas son aquellas cuyo
aprovechamiento ha sido incrementado por este Plan, por efecto de: El cambio de uso del
suelo por la incorporación al área suburbana; el cambio en la asignación de área de
actividad con usos más rentables; la asignación de una mayor edificabilidad; por la
construcción de obra pública.

ARTÍCULO 38.- VIGENCIA. El presente decreto rige a partir de la fecha de su

publicación y deroga las disposiciones que le sean contrarias.

Dado en el despacho del Alcalde Municipal de Cogua – Cundinamarca, a los quince (15)
días del mes de agosto de dos mil siete (2007).

PUBLÍQUESE, COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE

NÉSTOR ALONSO GUERRERO NEME

Alcalde Municipal de Cogua

Revisaron:

Raúl Eduardo Cendales Herrera

Gerente Jurídico Administrativo

Miguel Espinel Cely

Gerente de Planeación

Fabián Forero Vega

Jefe de Urbanismo y VIS

Hernando Castañeda Wagner

Subgerente de Diseño e Interventoría

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