UNIVERSIDАD DEL CАRIBE

CАRRERА DE DERECHО

INFORME FINAL DEL CURSO MONOGRÁFICO PARA OPTAR AL

TÍTULO DE LICENCIADO EN DERECHO

ANÁLISIS DEL RÉGIMEN LEGAL DE LOS CONDOMINIOS, SANTO

DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA, 2019

PRESENTАDО PОR

DORIVEL MATEO VALDEZ

YOSELIN MEJÍA
CARLOS A. GUZMAN

АSESОR:
LIC. JULIO CÉSAR MATOS

SАNTО DОMINGО, D. N., REPÚBLICА DОMINICАNА

ENERO, 2021

i
 UNIVERSIDАD DEL CАRIBE
CАRRERА DE DERECHО

INFORME FINAL DEL CURSО MОNОGRÁFICО PАRА ОPTАR PОR

EL TÍTULО DE LICENCIАDО EN DERECHО

ANÁLISIS DEL RÉGIMEN LEGAL DE LOS CONDOMINIOS, SANTO

DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA, 2019

PRESENTАDО PОR

DORIVEL MATEO VALDEZ

2016-3812
YOSELIN MEJÍA
2014-1734
CARLOS A. GUZMAN
2013-3110

АSESОR:
LIC. JULIO CÉSAR MATOS

SАNTО DОMINGО, D. N., REPÚBLICА DОMINICАNА

ENERO, 2021
Los conceptos emitidos en este
anteproyecto son de la absoluta
responsabilidad de las sustentantes

ii
ANÁLISIS DEL RÉGIMEN LEGAL DE LOS CONDOMINIOS, SANTO
DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA, 2019

iii
 INDICE

DEDICATORIAS......................................................................................i
AGRADECIMIENTOS ...........................................................................iv
INTRODUCCIÓN....................................................................................1
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...................................................3
ANTECEDENTES...................................................................................5
JUSTIFICACIÓN..................................................................................10
LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIÓN...........................................12
ALCANCES DE LA INVESTIGACIÓN.................................................13
OBJETIVOS.........................................................................................14

CAPÍTULO I.
EVOLUCION DEL REGIMEN DE CONDOMINIO

1.1 Aspectos Históricos del Régimen de Condominio...........................................15

1.2 Objeto del Régimen de Condominio.................................................................17
1.3 Importancia Social del Condominio..................................................................20
1.4 Base legal en Relación a los Aspectos Técnicos.............................................22
1.5 Aplicación del Régimen de Condominio ..........................................................23
1.5.1 Partes del Condominio Áreas propias: .........................................................24
1.5.2 Partes del Condominio Enumeración de áreas comunes.............................25
1.6 Análisis de los artículos modificados por la ley 108-05 sobre Registro
Inmobiliario..............................................................................................................26

CAPÍTULO II
DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE NACEN DEL RÉGIMEN DE
CONDOMINIOS

2.1 Generalidades del régimen de condominio ....................................................30

2.1.1 Los Sectores Privativos y los Sectores Comunes.........................................31
2.1. 2 Los Sectores Comunes de Uso Exclusivo....................................................32
2.3 Las Unidades Funcionales y la Funcionalidad.................................................34
2.4 Requisitos Exigidos para Construir un Condominio .......................................36
2.3.1 El Plano de División para la Constitución de Condominio.............................37
2.3.2 Las Planillas...................................................................................................37
2.3.3 Planilla de Descripción de Unidades.............................................................37
2.3.4 Planilla de Superficies....................................................................................38
2.3.5 La Representación Gráfica............................................................................39
2.4 El trabajo Técnico del Agrimensor....................................................................40
2.5 Procedimientos que deben Cumplirse para la Constitución del Condominio.. 42

iv
2.5.1 Documentos y planos a presentar ante la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales .............................................................................................................42
2.6 Órganos del régimen de condominios..............................................................42

CAPÍTULO III
CONFORMACIÓN JURÍDICA DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO EN
SANTO DOMINGO
 
3.1 Objeto del Régimen de Condominio.................................................................44
3.2 Requisitos para la Constitución del Régimen de Condominio..........................44
3.3 Reglamento del Condominio.............................................................................45
3.4 División para la constitución de condominio.....................................................46
3.4.1 Autorización de la división para la constitución de condominio....................47
3.5 Elementos que se ubican y determinan............................................................48
3.5.1 Documentos y planos a presentar ante la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.....................................................................................48
3.6 Representación de la división en condominio..................................................48
3.7 El Consorcio de propietarios.............................................................................50
3.7.1 Privilegio del Consorcio de Propietarios........................................................50
3.8 Ejecución del privilegio de los condóminos......................................................51
3.8.1 Opción a compra............................................................................................51
3.9 El condominio en proceso de construcción......................................................52
3.10 Modificación del régimen de condominio........................................................54
3.11 Extinción del régimen de condominio.............................................................55
3.12 Competencias generales de los tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria
Ante el régimen de condominio ......................................................................57

CONCLUSIONES.................................................................................81
REFERENCIAS....................................................................................84

v
DEDICATORIAS

DORIVEL MATEO VALDEZ

vi
DEDICATORIAS

YOSELIN MEJÍA

vii
DEDICATORIAS

CARLOS A. GUZMAN

viii
AGRADECIMIENTOS

DORIVEL MATEO VALDEZ

ix
AGRADECIMIENTOS

YOSELIN MEJÍA

x
AGRADECIMIENTOS

CARLOS A. GUZMAN

xi
 INTRODUCCIÓN

En el régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por

sectores con interdependencia funcional. El derecho asignado a cada copropietario,
puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo (asimilable a la
propiedad) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho ejercido en calidad
de cotitular sobre las partes comunes asimilable a la copropiedad con indivisión
forzosa.

La ley de condominios, vino para regular los estamentos que rigen los mismos, a la
vez que tiene poder jurídico para hacer cumplir con lo ya previsto en cuanto a deudas
y acuerdos prescritos por los propietarios y los administradores, en caso de
incumplimiento de los pagos adeudados por los propietarios, corresponde a la
Asamblea de condominios decidir sobre las gestiones tendentes a lograr el
cumplimiento del pago. La decisión de dicha Asamblea deberá ser comunicada a los
propietarios en falta mediante el acta de la misma, debidamente certificada y
legalizada por un notario, la cual constituirá el título a utilizar para fines de inscripción
del privilegio por ante el Registro de títulos correspondiente.

En el condominio, no hay alteración del estado parcelario (no hay variación ni de la

ubicación, ni de los límites de la parcela), la parcela sigue intacta. En caso de
desaparición del régimen, ya sea por acuerdo voluntario o por destrucción del edificio
(en los casos donde la edificación sea esencial para la subsistencia del régimen), los
propietarios de cada unidad (al mismo tiempo condueños del suelo), mantienen su
condición de copropietarios del suelo, y la parcela originaria, sobre la que se
constituyó el régimen, reaparece con todos sus atributos intactos y vuelve a la vida
jurídica como si nada hubiera ocurrido. A pesar de la afectación, la parcela nunca
dejó de existir, simplemente subyació sirviendo de soporte al régimen.

1
El objetivo de esta investigación será analizar el sistema de régimen de condominio
en el Distrito Nacional. Los objetivos específicos serán analizar el surgimiento del
régimen de condominio en la República Dominicana y su importancia., Determinar
los derechos y obligaciones que tienen los condominios, conocer las modificaciones
al cual ha sido sometido el régimen de condominio y el marco jurídico que lo
contempla.

Se justifica el desarrollo de esta investigación porque se hace indispensable

fortalecer las garantías del sistema, en lo que se refiere a régimen de condominios,
sus procedimientos y aplicación, ya que la sociedad aún no está muy relacionada
con esta ley y no se le da el nivel de importancia que se debe.

El problema se origina en la interpretación y aplicación del sistema de condominio, ya

que representa un serio problema social que tienen los países pobres y
dependientes, como es el del país, que es el déficit habitacional.

La naturaleza de este estudio será descriptivo, ya que se planteara la existencia de

un problema que posibilitará una investigación y se ha analizado en base a las
recomendaciones hechas por autores que han escrito sobre el tema en cuestión.

Es un tipo de investigación concluyente, ya que su objetivo básico ha sido

proporcionar evidencias sobre las interrogantes planteadas, con relación al sistema
de condominio en la República Dominicana.

La investigación contara con 3 capítulos de los cuales en el capítulo I, se describe la

evolución del régimen de condominio, sus generalidades y objeto, así como la base
legal y su aplicación. El capítulo II, se describen los derechos y obligaciones que
nacen del régimen de condominios y los órganos que rigen el mismo. En el capítulo
III, se analiza la conformación del régimen de condominio, sus reglamentaciones, el
consorcio, el privilegio y la extinción del régimen de condominio.

2
 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El desarrollo inmobiliario de la República Dominicana se ha incrementado

sustancialmente en los últimos años, ha contribuido a desbordar la capacidad de
servicios de la Jurisdicción de Tierras, haciéndola ineficiente, lenta e insegura para
resolverlos procesos pendientes y los que surgen cotidianamente, en una sociedad
que concede singular importancia a las inversiones inmobiliarias.

El gran crecimiento que ha tenido el sector inmobiliario en los últimos años ha llevado
al incremento de las documentaciones falsas, ventas ilícitas, duplicidad de las
informaciones, sobreventa, incluso falsificación de todo tipo de documentos con la
finalidad de realizar fraudes en las ventas de los inmuebles se presenta como una de
las mayores problemáticas.

Las causas de esta investigación son los grandes desafíos que enfrenta la sociedad
dominicana se está llevando a cabo con el proceso de modernización de la
Jurisdicción de Tierras, para hacer posible que la institución y las organizaciones que
la componen puedan responder apropiadamente a los esfuerzos del desarrollo
económico y social del país.

El problema se origina en la interpretación y aplicación del sistema de condominio, ya

que representa un serio problema social que tienen los países pobres y
dependientes, como el nuestro que es el déficit habitacional.

La principal causa de este procedimiento es poder detallar el buen conocimiento de

todo lo que conlleva el conocer a fondo todo lo concerniente al régimen de
condominio.

Una de las consecuencias de esta investigación es el problema social que debe

resolverse medianamente al proporcionar seguridad jurídica a cada familia sobre la
tenencia de la vivienda que adquiere, debió a que cuentan con su certificado de
título, que tiene la garantía del estado.

3
Dentro de los sectores comunes, es factible diferenciar aquellos que son de uso
exclusivo de los que no tienen este carácter. Esta diferenciación se origina en que
ciertas cosas comunes sólo benefician a una unidad exclusiva de la que son
necesariamente accesorias, como podrían ser las azoteas asignadas a una unidad
de condominio. En estos casos, el ambiente no deja de ser común, pero el titular del
sector privativo al que se halla necesariamente vinculado, la usufructúa con
exclusividad aunque sus derechos están esencialmente limitados y el ejercicio de
algunas facultades puede requerir la autorización del resto de los condóminos.

La anterior problemática genera las siguientes interrogantes:

¿Cómo surge el régimen de condominio?

¿Quiénes pueden constituir un condominio?
¿Cuál es la importancia social que tienen los condominios?
¿Quién tiene la competencia judicial sobre los condominios?

4
 ANTECEDENTES

La palabra condominio fue usada comúnmente por la diplomacia inglesa, aunque es

un derivado de la voz latina condominiun. Este término está constituido por el prefijo
con, que connota compañía o asociación, y el sustantivo dominium, que a su vez
expresa dominio, control. Se recuerda la expresión latina animus dominium, que
expresa la voluntad de una persona de hacerse propietario con la posesión de la
cosa. (Ciprian, 2010)

Conforme al Vocabulario Jurídico de Capitant, la palabra condominio es el “Derecho

de propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien mueble, bajo la
forma de cuotas partes o partes ideales, es decir, fracciones (la mitad, un tercio, un
cuarto, un tanto por ciento, etc.). Permite a cada propietario usar de la cosa bajo
condición de respetar los derechos concurrente de los otros, gozar de ella y en
principio disponer del bien libremente, en la medida de su cuota parte”.

Si bien, conforme al concepto que se acaba de transcribir, el condominio puede

darse tanto con bienes inmuebles como con bienes muebles, está claro que para los
fines de este Tratado de Derecho Inmobiliario nos interesa el condominio
inmobiliario.

La Ley de Registro Inmobiliario nos da una definición que debemos tener en cuenta.
Dice: “Art. 100. Definición de condominio. Es el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la
vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que
a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. (Ciprian, 2010)

En nuestro país, el régimen legal especial que rige los condominios es relativamente
reciente. Se crea con la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, mejor conocida
como la Ley sobre Régimen de Condominios. Esta legislación ha sido intensamente
empleada por los abogados, propietarios y constructores de edificios de varios pisos
o plantas, que contienen unidades habitacionales o locales comerciales
independientes.

5
La Ley de Registro Inmobiliario modificó los artículos 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24, y 33 de
la referida Ley 5038, sobre Régimen de Condominios. Y deben tenerse muy en
cuenta los artículos que van del 108 al 123 del Reglamento de Registros de Títulos y
los que van del 183 al 212 del Reglamento General Mensuras Catastrales.

Con la mencionada Ley 5038 se impulsa la solución de un gran problema económico,

social y jurídico. Económico porque representa la posibilidad de dinamizar la
economía nacional por medio de las operaciones financieras y de compra y venta
que se dan con las unidades habitacionales o de locales comerciales. (Ciprian,
2010)

Además, con la posibilidad jurídica del condominio se incentiva la construcción con

fines habitacionales, con lo que se combate el déficit de viviendas que tenemos.
Esto así porque los ingenieros, arquitectos y demás constructores pueden invertir en
el lucrativo negocio de viviendas independientes que están concentradas en un
mismo edificio.

En el régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por

sectores con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada
copropietario, puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo
(asimilable a la propiedad) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho
ejercido en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la copropiedad
con indivisión forzosa).

La ley de condominios, vino para regular los estamentos que rigen los mismos, a la
vez que tiene poder jurídico para hacer cumplir con lo ya previsto en cuanto a deudas
y acuerdos prescritos por los propietarios y los administradores, en caso de
incumplimiento de los pagos adeudados por los propietarios, corresponde a la
Asamblea de condominios decidir sobre las gestiones tendentes a lograr el
cumplimiento del pago. La decisión de dicha Asamblea deberá ser comunicada a los
propietarios en falta mediante el acta de la misma, debidamente certificada y
legalizada por un notario, la cual constituirá el título a utilizar para fines de inscripción
del privilegio por ante el Registro de títulos correspondiente.( González, 2012)

6
Dado que el consorcio de propietarios responde ante los terceros y ante los mismos
propietarios, es importante señalar que, entre dichos terceros, se encuentran los
empleados contratados por el Condominio, tales como los empleados de limpieza,
los empleados del lobby o recibidor, los empleados de seguridad –siempre que sean
contratados directamente por el Condominio- quienes se encuentran protegidos por
las disposiciones del Código de Trabajo vigente en la República Dominicana.

En tal sentido, el Condominio actúa como empleador por lo que debe cumplir con las
diferentes obligaciones puestas a su cargo por las leyes laborales, fiscales y de
seguridad social. (González, 2012)

Se realizaron investigaciones precisas de los antecedentes históricos referentes al

tema del régimen de condominio y se analizó su evolución histórica o procedencia, a
su vez se hicieron visitas a diferentes universidades para encontrar datos
bibliográficos referentes al tema de condominios en la república dominicana, en el
cual se encontraron las siguientes investigaciones:

Una tesis analizada en la Universidad Autónoma de Santo Domingo titulada

“Régimen de condominio en República Dominicana” sustentada por Juan Pedro
Chalas y Miguel Antonio De Aza, donde en sus conclusiones dicen que en el
régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por sectores
con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada copropietario,
puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo asimilable a la
propiedad que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho ejercido en calidad
de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la copropiedad con indivisión
forzosa. Esta tesis fue de mucho beneficio para nosotros ya que será utilizada como
fuente bibliográfica.

También se analizó un monográfico en la Universidad Apec, titulado “Reglamentos y

Procedimientos para la Constitución de un Condominio”, sustentado por Juan Alberto
Mota y Johanna Miguelina Florentino, en el año 2010, donde en sus desarrollo

7
identifican que uno de los principios y fundamentos del Régimen de Condominio es la
interdependencia entre los sectores privativos y los comunes, por lo tanto no pueden
separarse jurídicamente unos de otros sin destruir la funcionalidad de las unidades;
es decir, el objeto antes y después de ser afectado al régimen es único, y aunque
desde el punto de vista del ejercicio de las prerrogativas individuales de cada uno de
los condóminos, sea necesario separar e identificar sectores, ello no implica que
estos adquieran autonomía real.

En la Universidad Autónoma de Santo Domingo, se encontró una investigación

titulada “Análisis de los Tipos de Revisiones que detienen el proceso Judicial en la
conformación de un Condominio”, sustentado por Manuel Emilio González, Carlos
Miguel Terrero, y Ana Mejía Duarte.

Objetivo: Identificar los distintos tipos de revisiones que tiene el proceso judicial en el
sector inmobiliario.

Las fuentes contienen información organizada, elaborada, producto de análisis,

extracción o reorganización que refiere a documentos primarios originales. Son
fuentes secundarias: enciclopedias, antologías, directorios, libros o artículos que
interpretan otros trabajos o investigaciones.

En sus conclusiones indican que la revisión judicial tiene el contexto de decidir un

caso concreto, de rehusarse a dotar de fuerza a un acto de otra institución
gubernamental fundado en que tal acto es contrario las exigencias de la constitución,
por otra parte, la supremacía judicial sugiere consideraciones distintas, esta se
enfoca directamente en la revisión en el caso particular en cuestión sino que
requiere una obligación de funcionarios coordinadores de no solo obedecer esa
decisión judicial, sino que de seguir sus razonamientos en el futuro”. Esta
investigación es de mucho aporte para la realización de nuestra investigación, ya que

8
nos servirá como estudio bibliográfico para la conclusión de la investigación
estudiada.

Otra investigación analizada en la Universidad O & M titulada “Los Recursos ante la

Jurisdicción Inmobiliaria en caso de formación de Condominios”, sustentada por
William Arias y Junior Báez, en el año 2010.

Objetivo: Analizar los distintos recursos existentes que se interponen ante la

Jurisdicción Inmobiliaria.

Se utilizó el Método de investigación observacional. Este pertenece a un grupo de

diferentes métodos de investigación donde los investigadores tratan de observar un
fenómeno sin interferir demasiado en su curso.

En sus conclusiones indican que la revisión judicial claramente no goza de ese

pedigrí democrático. Parece reconocer que las tradiciones y la democracia son
categorías que corren por cuerda separada, pues la revisión judicial se encuentra
“firmemente anclada en una tradición y una fuerte apelación racional-legal a la
supremacía de la constitución” pero, continúa la irritante cuestión de la democracia.

9
 JUSTIFICACIÓN

Al verificar lo relativo a este tema, y ver diferentes autores, se puede decir que,
ciertamente en cuanto a lo relativo al régimen de condominios no todo está dicho,
bajo ese convencimiento es mucho lo que se puede aportar al tema, y es por ello que
se ha abocado a llegar a lo más recóndito de lo que es la investigación, tomando en
cuenta todas las fuentes se considera necesarias a los fines de poder lograr tener un
documento acabado al respecto y que responda las interrogantes de muchas
personas sobre todo lo referente al régimen de condominios.

Se orienta el desarrollo de esta investigación porque se hace indispensable fortalecer

las garantías del sistema, en lo que se refiere a régimen de condominios, sus
procedimientos y aplicación, ya que la sociedad aún no está muy relacionada con
esta ley y no se le da el nivel de importancia que se debe.

El poder hacer una investigación sobre este tema que tiene un gran impacto tan
negativo en nuestra sociedad, ya que es una herramienta de trabajo que se identifica
en todas las actividades del ser humano para lograr la agilización de todas las
necesidades tanto como lo académico, laboral y gubernamental. El propósito sobre el
conocimiento obtenido con esta investigación será transmisora del mismo para de
esta forma ayudar en la solución de los problemas y representación de los mejores
intereses colectivos.

La motivación de esta investigación radica, que debido al gran número de casos en

los cuales no se aplica el régimen de condominios las áreas comunes deben ser
claramente establecidas para garantizar que los propietarios del condominio puedan
disfrutar de ellas en la calidad de copropietarios, sin que ninguno pretenda atribuirse
de manera particular derechos sobre esas áreas, excluyendo a los demás
condominios.

10
El estudio de este tema es de vital importancia debido al gran auge y crecimiento que
ha tenido el sistema inmobiliario en la República Dominicana, lo cual se hace
necesario saber cuál es la situación en lo referente al Sistema de Condominio. Se
justifica esta investigación ya que se busca saber cómo influye la ley y de esta forma
detectar cuáles son las fortalezas y debilidades del sistema en República
Dominicana. Una vez desarrollada esta exploración, servirá como material de
estudio y apoyo a aquellas personas interesadas en conocer, todo lo referente al
tema tratado.

Después de una modificación a todo lo relacionado con el derecho inmobiliario, se

realizaron aportes importantes en virtud de la ley 108-05, esta ley viene a raíz de una
modernización general a la materia de tierras, porque permite la libertad de pruebas,
que puedan hacer posible la anulación de una sentencia obtenida mediante el fraude.

Esta investigación se origina con la necesidad que tiene la justicia dominicana de

llevar un proceso justo con todas las garantías constitucionales y procesales para
que sus Derechos no sean vulnerados y como consecuencia sobre todo el derecho a
la defensa justa.

A partir de la actual ley 108-05 sobre registro inmobiliario, poco se ha escrito sobre el
sistema de condominios, esto luego de una profunda revisión literaria. Es por ello que
surge la motivación de realizar una investigación más minuciosa y profunda sobre
este tema.

11
 LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIÓN

Como parte de las limitaciones de la investigación, se encuentra la disposición de los

empleados del Tribunal de Tierras para ofrecer informaciones relacionadas al
régimen de condominios, así como la disposición de encargados y condominios para
ofrecer datos.

La escasez de materiales escritorios impresos como libros, periódicos, revistas y

otros relacionados al manejo que tiene el sistema de condominios.

El tiempo de la recolección de los datos para llevar a cabo la investigación de forma

objetiva y la ausencia de personal de las distintas áreas.

12
 ALCANCES DE LA INVESTIGACIÓN

El estudio analizará el sistema del régimen de condominio y su vinculación al

derecho inmobiliario en Santo Domingo, Distrito Nacional. La investigación abordara
la problemática a nivel del Distrito Nacional, con estos aspectos se pretende alcanzar
la evaluación del régimen de condominio en la sede central del Tribunal de Tierras.

13
 OBJETIVOS

General:

Analizar el sistema de régimen de condominio y su vínculo al derecho inmobiliario en

Santo Domingo, año 2019

Específicos:

- Analizar el surgimiento del régimen de condominio en la República

Dominicana y su importancia.
- Derechos y obligaciones que nacen del régimen de condominios
- Conocer las modificaciones al cual ha sido sometido el régimen de condominio
y el marco jurídico que lo contempla.

14
 CAPÍTULO I.
EVOLUCIÓN DEL REGIMEN DE CONDOMINIO

1.1 Aspectos Históricos del Régimen de Condominio

Es el derecho real en virtud del cual las distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen
como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes. (Luperón, 2001)

El terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condóminos. Los

sectores o áreas comunes y proindiviso son inseparables de la propiedad exclusiva y
no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia de la
propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes
comunes que le corresponde.

No se constituyen condominios sobre unidades de condominios ni nuevos

condominios en inmuebles sujetos al régimen de condominio. En estos casos lo que
corresponde es una modificación del condominio original.

El vocabulario Jurídico de Henri Capitant ofrece la siguiente definición: Derecho de

propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien inmueble bajo la forma
de cuotas partes, ideales “o partes ideales”, es decir fracciones. Permite a cada
copropietario usar de la cosa bajo la condición de respetar los derechos concurrentes
de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la medida
de su cuota parte. (Capitán, 2010)

Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia

funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad
exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre
las partes comunes.

15
El régimen de condominio se presenta a través de la Ley 5038 del 1958, conocida
como Ley de Condominios, la cual estableció un régimen especial para la propiedad
por pisos y departamentos. Al surgir la ley 108-05, se modifican algunos arts. de la
Ley y los sustituye por otros, según lo indicado en el art. 124, es evidente que esta
no deroga la ley 5038 sino que la modifica. Es importante saber que para someter un
edificio al régimen de condominios, deben presentarse una serie de requisitos entre
ellos los fácticos, técnicos y jurídicos. (Capitán, 2010)

En el art. 100 de esta ley se expresa claramente la definición de condominio, esta

dice que: “es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen
como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes”.

El régimen de condominio es aplicable única y exclusivamente a parcelas

debidamente registradas y no es requisito que el condominio esté edificado o en
construcción. En este régimen se debe presentar un plano de división para
constitución de condominios el cual contiene la totalidad de los sectores resultantes
de la división y puede estar compuesto de varias láminas. Se incorporan tres planillas
de superficies: la planilla de descripción de unidades, la planilla de cierres o
superficies por planta, y la planilla resumen. Cabe destacar que un Plano de división
para constitución de condominios es un acto de levantamiento parcelario por el cual
se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas
de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o
complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio. (Moreta,
2009)

La mencionada Ley 5038 se impulsa a la solución de un gran problema económico,

social y jurídico. Económico porque representa la posibilidad de dinamizar la
economía nacional por medio de las operaciones financieras y de compra y venta
que se dan con las unidades habitacionales o de locales comerciales. El problema
16
jurídico, se soluciona porque delimita claramente el ámbito de aplicación de la Ley,
regirá las construcciones que se constituyen en condominios, realizadas sobre
terrenos registrados.

1.2 Objeto del Régimen de Condominio

En el régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por

sectores con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada
copropietario, puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo
(asimilable a la propiedad) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho
ejercido en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la copropiedad
con indivisión forzosa). (Moreta, 2009)

Ha de tenerse en cuenta que este desdoblamiento y su posterior asimilación a la

propiedad y a la copropiedad, es sólo a los efectos de un análisis más claro, ya que,
como se explicitara al principio, el derecho real de condominio es autónomo y con
las características propias que dimanan de la ley que lo instituye, y sólo en aquellos
aspectos no contemplados específicamente por ella, serán de aplicación supletoria
las normas que rigen la propiedad y la copropiedad.

Uno de los principios y fundamentos del Régimen de Condominio es la

interdependencia entre los sectores privativos y los comunes, por lo tanto no pueden
separarse jurídicamente unos de otros sin destruir la funcionalidad de las unidades;
es decir, el objeto antes y después de ser afectado al régimen es único, y aunque
desde el punto de vista del ejercicio de las prerrogativas individuales de cada uno de
los condóminos, sea necesario separar e identificar sectores, ello no implica que
estos adquieran autonomía real (aunque adquieren autonomía para el tráfico
jurídico). (Moreta, 2009)

En el condominio, no hay alteración del estado parcelario (no hay variación ni de la

ubicación, ni de los límites de la parcela), la parcela sigue intacta. En caso de
desaparición del régimen, ya sea por acuerdo voluntario o por destrucción de edificio

17
(en los casos donde la edificación sea esencial para la subsistencia del régimen), los
propietarios de cada unidad (al mismo tiempo condueños del suelo), mantienen su
condición de copropietarios del suelo, y la parcela originaria, sobre la que se
constituyó el régimen, reaparece con todos sus atributos intactos y vuelve a la vida
jurídica como si nada hubiera ocurrido. A pesar de la afectación, la parcela nunca
dejó de existir, simplemente subyació sirviendo de soporte al régimen.

La modificación del artículo 20, incorporando la división del condominio, responde a

la necesidad de aplicar el principio de especialidad en lo que hace al objeto. Este
principio esencial del Sistema, exige, entre otras cosas, que el objeto sea de
existencia comprobada y que esté correctamente determinado.

Por más buena voluntad que se ponga, será imposible describir adecuadamente por
medio de palabras un edificio, y mucho menos la forma en que se relacionan entre sí
partes comunes y exclusivas; la anexión de planos de arquitectura, estructuras e
instalaciones nada agregan; el tecnicismo propio de estos documentos,
confeccionados con otros fines, no permite interpretar correctamente cada sector
jurídicamente relevante (si puede identificarse un baño o la sala, pero no siempre es
posible interpretar cuales son los límites de la unidad exclusiva y cuál es su
superficie si la misma no consta en el plano, o cuál es su posición relativa, o la
complementación que tiene con sectores comunes). (Moreta, 2009)

Es este sentido, la Ley de Registro Inmobiliario, avanzó hacia un proceso de división

de los Condominios, que permita aplicar correctamente el principio de especialidad
en relación al objeto: un inmueble con diferenciación entre sectores jurídicamente
relevantes (de aprovechamiento independiente o común según el caso); es decir, no
debe confeccionarse un plano por unidad de condominio, sino un plano de división
de todo el edificio donde conste todos y cada una de las unidades propias y las
comunes.

A partir de este plano, es posible registrar las unidades, ya que en el mismo

figurarán correctamente determinadas y ubicadas, y servirá de base para la
confección de los respectivos títulos de las distintas unidades.

18
Conforme al Reglamento General de Mensuras Catastrales, se denomina división
para constitución de condominio al acto por el cual se identifican, dimensionan,
ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble,
determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir
su afectación al régimen de condominio.

El principio de especialidad, esencial en el sistema registral dominicano, exige que

los inmuebles a registrar estén correctamente individualizados y determinados. Si
éste principio no se cumple adecuadamente no es posible proteger ni garantizar los
derechos registrados. Es mediante el plano de división para la constitución de
condominios que se cumple con este principio.

Como en todo proceso de identificación, es necesario asignar un nombre o

designación única de cada individuo que permita hacer referencia a él
inequívocamente. Para ello, se recurre a un sistema de identificación único que, en el
caso de los Condominios sigue para los sectores el criterio jerárquico-posicional y
para las Unidades Funcionales se asimila a la propia designación que se le otorga
físicamente a cada unidad, quedando en este caso el criterio en manos del
propietario. (Moreta, 2009)

En la designación de sectores debe tenerse particular cuidado en evitar la

reiteración de designaciones; el asignar la misma designación a dos sectores
distintos supone confundirlos y generar serios problemas a futuro, y la misión
principal, sin perjuicio de otros controles, en el proceso de revisión por parte de la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales es controlar que no se repitan
designaciones. El criterio jerárquico-posicional tiene la ventaja de mostrar
inmediatamente que tipo de sector se trata, en qué bloque está y en qué planta se
encuentra, lo que hace más sencilla la interpretación, y permite que en pocas
palabras se pueda identificar la unidad y a la vez tener una ubicación bastante
aproximada de la misma, dando elementos muy concretos y precisos que permitan
redactar el certificado de títulos en forma ágil y clara.

19
1.3 Importancia Social del Condominio

Se afirma que el régimen de condominio sirve para enfrentar un serio problema

social que tienen los países pobres y dependientes, como el nuestro, el déficit
habitacional. (Guillen, 2006)

Además, con la posibilidad jurídica del condominio se incentiva la construcción con

fines habitacionales, con lo que se combate el déficit de viviendas que tenemos.
Esto así porque los ingenieros, arquitectos y demás constructores pueden invertir en
el lucrativo negocio de viviendas independientes que están concentradas en un
mismo edificio.

Tanto es así que en la actualidad se están proliferando los casos en que una casa
construida en un solar, que está amparado por un Certificado de Titulo, es demolida
para dar paso a la construcción en ese mismo solar de una torre de apartamentos o
una plaza comercial, o ambos integrados armónicamente. Esto da como resultado
que, una vez constituido el inmueble en condominio, puedan ser propietarios de las
unidades independientes una gran cantidad de personas, y a cada una de ellas
habrá que expedirle un Certificado de Titulo, además del que le corresponde el
acreedor hipotecario que pueda tener cada uno. De manera que el inmueble que
antes estaba amparado un Certificado de Titulo, hoy puede haberse construido en él
una torre o plaza que demanda cien o ciento cincuenta certificados de títulos.

Toda esta situación genera una necesaria dinamización de la economía nacional, y

también representa una mayor demanda de servicios judiciales y administrativos.

Esa misma disposición es reiterada por el artículo 19 de la Ley 5038, modificado por
la Ley de Registro Inmobiliario. Estatuye: “La o las personas que desean afectar al
presente régimen de condominio un inmueble, deberán registrar de acuerdo con la
Ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble”. (Guillen,
2006)

20
Asimismo, el artículo 22 de la misma ley establece que el régimen de condominio
“puede registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o aún a nombre de
una sucesión indecisa, y no pierde su carácter por el solo hecho de que todas las
partes de propiedad exclusivas pertenezcan aun solo dueño”.

De manera, y en conclusión, solo el propietario o los propietarios de las viviendas o

locales independientes pueden someter al régimen de condominio el inmueble que
les pertenece.

La ley 108-05 nos define el condominio como el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta de la
vía pública, estos se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas,
las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

Los aspectos técnicos del condominio se compone de los sectores, que son los
privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y demás que se denominan
comunes. En otro plano están los sectores de tratamiento especial, que son los
vacíos, las superficies inaccesibles y las superficies sujetas a limitaciones
administrativas. (Guillen, 2006)

Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores privativos o propios de los
condominios son una pieza clave dentro de este régimen de condominios, ya que
esta parte como su nombre lo indica es propia suya, y nadie tiene derecho sobre esta
más que el propietario. A diferencia de los sectores comunes que juegan un papel de
sirvientes a los sectores propios, haciendo que estos se beneficien de dicho sector
común.

Por otra parte están los sectores comunes de uso exclusivo que son aquellos que le
sirven de uso a los sectores propios como por ejemplo: las azoteas y terrazas, así
como también los balcones. También es importante mencionar las unidades
21
funcionales, ya que estas unidades te diferencian de los demás sectores propios o de
uso exclusivo. La unidad funcional lo que hace es describir lo que te pertenece, ya
sea tu parte del inmueble, como también cierta cosa que se derive de esta.

1.4 Base legal en Relación a los Aspectos Técnicos

Para esclarecer un poco más estos datos, podemos hacer mención de la ley 5038
sobre condominios, aportándonos estos varios artículos muy importantes sobre todo
lo relacionado a dichos condominios, centrándonos más en los aspectos técnicos
como son:

Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de

mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes
del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como
patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y
canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se
encuentren en el interior de cada departamento. (Santana, 2000)

Los propietarios podrán extender o restringir el número de las cosas comunes y

aún limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que
deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de
sus respectivos locales.

Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva,

podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del
derecho de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a
las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de
las cosas comunes. A falta de convención contraria, esa contribución será
proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su
extensión y su situación.

22
El porcentaje que se fije en el reglamento que deberá registrarse a someterse la
propiedad al régimen de esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de
todos los interesados.

Los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la

propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de
mención especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal
o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble. (Santana, 2000)

Cada propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su

propio piso, departamento vivienda o local. No podrá hacer innovaciones o
modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios
comunes; ni destinarlo a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y
en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su
ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a
la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.

Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos

pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus
dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se necesitará el
consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren,
extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.

1.5 Aplicación del Régimen de Condominio

La Aplicación del Régimen de Condominio Es aplicable a parcelas debidamente

registradas e individualizadas. No es indispensable que el condominio esté edificado.
No se puede constituir el condominio en porciones de parcelas amparadas en
Constancias Anotadas. No se constituirá condominios sobre unidades ya

23
constituidas. Las unidades de condominio ya constituidas no pueden ser objeto de
deslinde, subdivisión o refundición. (Santana, 2000)

El Reglamento del Condominio Regula los derechos y obligaciones específicas de

los copropietarios de un edificio o conjunto de unidades sometidos al régimen de
condominio. En esta normativa están contenidas las reglas que rigen las relaciones
que se derivan del uso de los elementos comunes y las que intervienen en la
regulación de los derechos inherentes a los elementos con independencia funcional.
El Reglamento debe contener los requisitos establecidos por el artículo 112 del
Reglamento de Registro de Títulos.

Las especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye;
Precisión de cada unidad de propiedad exclusiva en que está dividido el inmueble
(indicación del número, letra o cualquier otra designación que permita identificarla);
Porcentaje de copropiedad de cada condómino sobre las áreas comunes y el terreno;
Número de votos que corresponde a cada condómino en la Asamblea del Consorcio
de Propietarios; Porcentaje en que deberá contribuir cada condómino para cubrir
gastos; Sistema de Administración; Demás requisitos establecidos por la Dirección
Nacional de Registro de Titulo. (Santana, 2000)

La unidad de condominio representa el conjunto de áreas propias y la participación

sobre las áreas comunes que le corresponden a cada condómino, como resultado de
la constitución de un régimen de condominio. A cada unidad de condominio se le
emitirá un Certificado de Título y se le habilitará su correspondiente registro
complementario.”

1.5.1 Partes del Condominio Áreas propias:

Es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía
funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, que puede ser propiedad
exclusiva de una o más personas físicas o morales. Áreas comunes: Son las partes

24
del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a los
sectores propios facilitando su aprovechamiento. (Santana, 2000)

1.5.2 Partes del Condominio Enumeración de áreas comunes:

El terreno; elementos materiales que delimitan la parcela; Muros u objetos que
separan sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios; Todos los
conductos e instalaciones de beneficio común; Las azoteas; Todas aquellas áreas
que en la constitución del condominio no estén configuradas como elemento
privativo. (Ruiz, 2001)

El procedimiento para la constitución del condominio Se expide un Certificado de

Título Original por cada unidad exclusiva y su correspondiente duplicado. Este tendrá
la misma numeración del Certificado del Consorcio, agregando su identificación
particular.

El condominio en proceso de construcción Artículo 114 del Reglamento General de

Registro de Titulo, dispone el depósito de los documentos siguientes: Duplicado del
Certificado de Título, acompañado de Certificación del Estado Jurídico del Inmueble
donde se indique que el mismo está libre de gravámenes. Si el inmueble presenta
carga, deberá presentarse los documentos que permitan cancelar las mismas. Acta
de constitución del Consorcio, Acta declaratoria de Condominio y del Reglamento de
Condominio, aprobada por los condóminos y debidamente notariada.

Finalizada la construcción, de conformidad con el artículo 116 del Reglamento de

Registro de Títulos, los condóminos presentarán los planos definitivos de la división
del condominio para su aprobación ante la Dirección de Mensura Catastral.
Acreditada la terminación de la construcción, los condóminos solicitarán la emisión
de los Certificados de Títulos correspondientes. El Consorcio de Propietarios está
facultado para modificar el régimen de condominio constituido, así como la
configuración física del inmueble, respetando los derechos individuales de cada
condominio. (Ruiz, 2001)

25
1.6 Análisis de los artículos modificados por la ley 108-05 sobre
Registro Inmobiliario.

Artículo 1.- (Mod. por la Ley 108-05).- Las distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de
propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias
indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta
ley.

(Vieja redacción: Artículo 1.- La propiedad de los edificios de dos o más pisos podrá
dividirse por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes siempre
que el o los propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad con el régimen
establecido por esta Ley. De lo contrario regirá el derecho común.).

Artículo 2.- (Mod. por la Ley No. 108-05).- Para disfrutar del régimen de condominio
que establece esta ley, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener
salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de
manera independiente.

(Vieja Redacción: articulo 2.- Para disfrutar del régimen especial que establece esta
ley, los departamentos viviendas o locales en que estén divididos los pisos deberán
tener una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o pasillo común que
los haga aprovechables de manera independientes.)

Artículo 3.- (Mod. por la Ley No. 108-05).- Cada titular es propietario de la unidad
exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno.
Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún
limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.

26
(Vieja Redacción: artículo. 3.- Cada propietario es dueño de su piso, departamento,
vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son del terreno y de
todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de
ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y
ascensores, pasillos y canalizaciones e instalaciones de beneficio común
exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento.

Los propietarios podrán extender o restringir el número de las cosas comunes y aún
limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que
deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de
sus respectivos locales).

Artículo 10.- El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o

hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios
y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como
las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son
obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los
terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones
en el Registro de Títulos correspondiente.

(Vieja Redacción: Artículo 10.- El consorcio de propietarios podrá sustituir el

reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios
para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus
modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los
artículos 3, 4 y 8, no son obligatorios respecto de los causahabientes a título
particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en
copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido
anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes).

27
Artículo 19.- (Mod. por la Ley No. 108-05).- La o las personas que desean afectar al
presente régimen de condominio un inmueble, deberán registrar de acuerdo con la
ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble.

(Viejo Texto: Artículo 19.- La persona o personas que deseen dividir la propiedad de
un edificio, existente o por construir, en pisos o en departamentos, viviendas o
locales independientes, conforme al régimen que establece esta ley, deberán hacer
registrar de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras sus derechos en relación con
el terreno y sus mejoras.

Artículo 24.- (Mod. por Ley No. 108-05).- Se expedirá un Certificado de Título por
cada unidad de Condominio en que se haya dividido el inmueble

(Viejo Texto: Art. 24.- Se expedirá un Duplicado de Certificado de Título a cada

dueño de una parte del edificio de propiedad exclusiva y en cada uno de dichos
duplicados se hará constar el privilegio que grava dicha parte dividida de
conformidad con el artículo 18 de esta ley y en la proporción determinada en el
reglamento.

Artículo 33.- (Mod. por Ley No. 108-05).- La comprobación de los avances
garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas
contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condóminos,
mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y
comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por acto de alguacil
al o a los condóminos deudores.

La copia del acta, certificada por el Administrador y legalizada por un notario

constituirá título suficiente para inscribir el privilegio.

(Viejo Texto. artículo 33.- La comprobación de los avances garantizados por el

privilegio establecido en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no
28
pagadas, serán hechas por la asamblea de los propietarios, mediante declaración
preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El
administrador lo comunicará por carta certificada al o a los propietarios deudores. La
copia del acta, certificada por el administrador y legalizada por un notario, constituirá
título suficiente para fines de inscripción del privilegio en el Registro de Títulos. El
propietario deudor podrá impugnar la decisión de la asamblea y pedir la cancelación
de la inscripción del privilegio, dentro de los quince días de la fecha en que le haya
sido notificada por alguacil la resolución de la asamblea. Transcurrido ese plazo sin
haber sido impugnada, la resolución será inatacable y tendrá fuerza ejecutoria. Igual
fuerza tendrá la liquidación que el deudor haya aprobado por escrito.”)

29
 CAPÍTULO II
DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE NACEN DEL RÉGIMEN DE
CONDOMINIOS

2.1 Generalidades del régimen de condominio

La necesidad de aplicar el principio de especialidad en lo que hace al objeto. Este

principio esencial del Sistema, exige, entre otras cosas, que el objeto sea de
existencia comprobada y que esté correctamente determinado. Por más buena
voluntad que se ponga, será imposible describir adecuadamente por medio de
palabras un edificio, y mucho menos la forma en que se relacionan entre sí partes
comunes y exclusivas; la anexión de planos de arquitectura, estructuras e
instalaciones nada agregan; el tecnicismo propio de estos documentos,
confeccionados con otros fines, no permite interpretar correctamente cada sector
jurídicamente relevante (si puede identificarse un baño o la sala, pero no siempre es
posible interpretar cuales son los límites de la unidad exclusiva y cuál es su
superficie si la misma no consta en el plano, o cuál es su posición relativa, o la
complementación que tiene con sectores comunes).

Es este sentido, la Ley de Registro Inmobiliario, avanzó hacia un proceso de división

de los Condominios, que permita aplicar correctamente el principio de especialidad
en relación al objeto: un inmueble con diferenciación entre sectores jurídicamente
relevantes (de aprovechamiento independiente o común según el caso); es decir, no
debe confeccionarse un plano por unidad de condominio, sino un plano de división
de todo el edificio donde conste todos y cada una de las unidades propias y las
Comunes.

A partir de este plano, es posible registrar las unidades, ya que en el mismo figurarán
correctamente determinadas y ubicadas, y servirá de base para la confección de los
respectivos títulos de las distintas unidades. Conforme al Reglamento General de
Mensuras Catastrales, se denomina división para constitución de condominio al acto
por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los

30
sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes
o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio.

El principio de especialidad, esencial en el sistema registral dominicano, exige que

los inmuebles a registrar estén correctamente individualizados y determinados. Si
éste principio no se cumple adecuadamente no es posible proteger ni garantizar los
derechos registrados. Es mediante el plano de división para la constitución de
condominios que se cumple con este principio.

En la designación de sectores debe tenerse particular cuidado en evitar la reiteración

de designaciones; el asignar la misma designación a dos sectores distintos supone
confundirlos y generar serios problemas a futuro, y la misión principal, sin perjuicio de
otros controles, en el proceso de revisión por parte de la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales es controlar que no se repitan designaciones.

El criterio jerárquico-posicional tiene la ventaja de mostrar inmediatamente que tipo

de sector se trata, en qué bloque está y en qué planta se encuentra, lo que hace más
sencilla la interpretación, y permite que en pocas palabras se pueda identificar la
unidad y a la vez tener una ubicación bastante aproximada de la misma, dando
elementos muy concretos y precisos que permitan redactar el certificado de títulos en
forma ágil y clara.

2.1.1 Los Sectores Privativos y los Sectores Comunes.

Los Sectores Privativos o Sectores Propios, también llamados Unidades de
Propiedad Exclusiva; son aquellos sectores del inmueble con autonomía funcional
que les permite alcanzar el destino para el cual están destinados, y que tengan salida
directa a la vía pública o por un paso común.

Parte de la doctrina suele hablar de cubo de aire, en franca referencia al espacio

sobre el cual es ejercido el derecho exclusivo, dado que, en el caso de
departamentos, techos, pisos y paredes externas son necesariamente comunes y se

31
Encuentran en copropiedad entre los distintos propietarios de las unidades.
En relación a la designación de estos sectores, el Reglamento General de Mensuras
Catastrales establece que, los sectores propios se identifican con una designación
compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a las letras
“ese” y “pe”, el tercer y cuarto carácter corresponden a un bloque o edificio, el quinto
y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al polígono
correspondiente; para completar el número de caracteres asignados a cada campo
se anteponen tantos ceros como sean necesarios.

2.1. 2 Los Sectores Comunes de Uso Exclusivo.

Dentro de los sectores comunes, es factible diferenciar aquellos que son de uso
exclusivo de los que no tienen este carácter. Esta diferenciación se origina en que
ciertas cosas comunes sólo benefician a una unidad exclusiva de la que son
necesariamente accesorias, como podrían ser las azoteas asignadas a una unidad
de condominio. En estos casos, el ambiente no deja de ser común, pero el titular del
sector privativo al que se halla necesariamente vinculado, la usufructúa con
exclusividad aunque sus derechos están esencialmente limitados y el ejercicio de
algunas facultades puede requerir la autorización del resto de los condóminos.

En estos sectores sólo el uso es exclusivo del propietario, pero el sector no pierde
por ello su calidad de común. Le está reservado el uso con exclusividad, pero no
tiene las mismas facultades que sobre un sector privativo; cualquier alteración, no
Expresamente permitida en el Reglamento Interno, que quisiere realizar sobre dicho
Espacio debe contar con el acuerdo del resto de los condóminos.

Rige en estos espacios, el artículo 8 de la ley de Condominios, que en su parte final

dispone: Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los
acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que
limiten la copropiedad.

32
Es de suma importancia tener siempre presente que, un sector común de uso
exclusivo, es un sector común y por lo tanto las facultades de su titular son
esencialmente limitadas. Dentro de un sector privativo, el titular puede ejercer todos
los derechos previstos en la Ley de Condominio, es dueño absoluto de esos
espacios, dentro de este espacio todo lo que no está prohibido por la Ley y el
Reglamento Interno, está permitido; pero dentro de un sector común de uso
exclusivo, las facultades están limitadas, ya no se es dueño absoluto, se es
condueño de ese sector aunque se tiene el uso exclusivo (puede excluir al resto de
los condóminos), dentro de estos espacios, a diferencia de lo que ocurre en los
sectores privativos, todo lo que no está expresamente permitido en la Ley, el
Reglamento Interno o en los acuerdos de los condóminos, está prohibido.

La definición de si un sector va a ser tratado como propio o común de uso exclusivo

es una facultad del o los propietarios que van a someter el inmueble al Régimen de
Condominio. Existen algunos casos particulares donde, no sin discrepancias, habría
mayoritariamente consenso en que las azoteas no pueden ser tratadas como
sectores propios.

En ambientes doctrinarios hay defensores de ambas posturas, existiendo quienes

sostienen que las azoteas sólo pueden ser determinadas como sectores comunes de
uso exclusivo, y quienes sostienen que las azoteas pueden tratarse como sectores
propios. En la primera postura, se busca limitar las facultades de quien tiene la
exclusividad sobre la azotea, en tanto que en la segunda postura, se da más libertad
al propietario.

Uno de los principales problemas, es la posibilidad de que el propietario de la azotea

resuelva construir sobre la misma, y en este aspecto rige la primera parte del artículo
8 de la Ley de Condominio que establece que se necesitará el consentimiento de
todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones
nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el
reglamento.
33
El Reglamento es siempre anterior a la constitución del condominio, y en la gran
mayoría de los casos es redactado por el propietario de la parcela a afectar,
convirtiéndose de este modo en un contrato de adhesión, donde los adquirentes de
las unidades no tienen posibilidades de hacer modificaciones (salvo las previstas en
la Ley de Condominio y con el consentimiento del resto de los condóminos). Esa
amplia facultad que tiene el propietario de la parcela a afectar es la que se quiere
limitar al no permitir que las azoteas sean consideradas como sectores propios.

El Reglamento General de Mensuras Catastrales ha adoptado la corriente

mayoritaria excluyendo la posibilidad de que una azotea pueda ser considerada
como sector privativo, y sólo pueden ser tratadas como sectores comunes o sectores
comunes de uso exclusivo.

En relación a la designación de estos sectores, se sigue el mismo criterio de los

sectores propios: los sectores comunes de uso exclusivo se identifican con una
designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a
las letras “ese” y “e” (SE), el tercer y cuarto carácter corresponden al bloque
edificado, el quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al
polígono correspondiente; para completar el número de caracteres asignados a cada
Campo se anteponen tantos ceros como sean necesarios.

2.3 Las Unidades Funcionales y la Funcionalidad.

Una vez determinados los distintos sectores, se está en condiciones de definir cada
unidad funcional. Conforme al Reglamento de Mensuras Catastrales, se denomina
unidad funcional al conjunto de sectores propios y comunes vinculados física o
jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al
Sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso exclusivo que le
Puedan corresponder. En un sentido amplio, se entiende por unidad funcional al
ambiente o conjunto de ambientes principales y dependencias, cubiertas y
descubiertas, directamente o indirectamente comunicadas entre sí, necesarias para

34
el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con el destino de la
misma. Es decir, en un sentido amplio, el término unidad funcional, comprende tanto
al sector privativo como aquellos sectores comunes que por su íntima relación
funcional permiten que aquél pueda cumplir con el destino para el que fue previsto.
A manera de ejemplo, se puede decir que la unidad funcional “X” está integrada por
un sector propio destinada a departamento ubicada en la tercera planta, por dos
sectores propios destinados a parqueos ubicados en la primera planta y un sector
común de uso exclusivo destinado a azotea ubicado en la cuarta planta.

Como puede deducirse de sus ubicaciones, estos sectores no están físicamente

unidos y se comunican entre sí por pasos comunes, pero de hecho conforman una
única unidad funcional que permite el aprovechamiento integral del destino con el
que fue concebida. Resulta un requisito indispensable para que proceda la división
para la constitución de condominio la independencia y funcionalidad de todas las
unidades que se originan. Determinar la funcionalidad de una unidad, es una función
de los Organismos administrativos competentes en materia urbanística y edilicia, no
es una función de algún órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria. Es sobre cada unidad
funcional, donde se centra el análisis para determinar la factibilidad de que un edificio
pueda ser afectado al Régimen de Condominio.

Decidir si algo es funcional implica determinar si está en condiciones de cumplir los

fines para los que fue previsto, y en materia inmobiliaria, esta facultad es propia de
los organismos del Estado que tienen a su cargo la regulación del desarrollo urbano
y edilicio. El planeamiento urbano, el ordenamiento territorial, el control de las obras
públicas y privadas, son actividades propias de órganos administrativos
dependientes del Poder Ejecutivo, quién es el encargado de desarrollar e
implementar las políticas conducentes al bienestar general.

35
2.4 Requisitos Exigidos para Construir un Condominio

Dentro de los complejos edilicios en altura, existen una serie de espacios o sectores
que requieren de un tratamiento diferencial por sus particularidades, ellos son: los
vacíos, las superficies inaccesibles y las superficies afectadas por limitaciones
administrativas.

Los vacíos en general corresponden al espacio que carece de piso en la planta que
se considera (paso del ascensor, conductos, en algunos casos a escaleras, etc.). Al
no tener una superficie utilizable en forma directa, no pueden incorporarse como
superficies comunes o sectores privativos según corresponda en cada planta, por lo
tanto solo se lo considera como común o privativo en la planta en que está su piso y
en el resto como vacío y se los identifica con la letra “V”. Cuando los conductos son
pequeños y están dentro de muros, se los considera integrados al mismo haciendo al
muro necesariamente común.

Las superficies inaccesibles son aquellas a las que físicamente es imposible acceder
(por estar completamente cerradas) o que su acceso es riesgoso. Estas superficies
no pueden ser medidas en forma directa, y sus dimensiones solo pueden ser
extraídas de los planos de arquitectura, por lo que es necesario diferenciarlas a los
fines de poner de manifiesto el origen de las magnitudes. Se las identifica con las
letras “SI”.

Las superficies afectadas por limitaciones administrativas, son aquellas superficies

que perteneciendo a la parcela, no pueden ser utilizadas por disposición de alguna
norma administrativa que restringe su uso, tal el caso de ochavas.

Las limitaciones administrativas tienen siempre su origen en disposiciones o normas

administrativas, y no puede un particular por sí mismo crearlas, aunque de hecho
ceda algún espacio al uso público, esta situación no genera una limitación
administrativa si no hay una norma que lo avale. Los sectores de paso en plazas

36
comerciales, no son limitaciones administrativas aunque estén librados al uso
público, es más, el consorcio siempre tiene el derecho de admisión y por lo general,
se cierran esos pasos en los horarios en que no hay atención al público en los
locales.

Estas superficies deben ser tratadas en forma diferencial ya que no integran un

sector común sobre el que el consorcio tiene facultades, es la norma administrativa la
que rige en estos sectores y nada puede hacer el consorcio, ni aún con el
consentimiento de todos los condóminos para cambiar su destino o uso. Las
superficies afectadas a limitaciones administrativas se identifican con las letras “LA”.

2.3.1 El Plano de División para la Constitución de Condominio.

El plano de división para la constitución de condominio, es el documento gráfico en el

que se describen e identifican las unidades de condominio. Está integrado por
planillas de superficies y la representación gráfica del condominio.

2.3.2 Las Planillas.

Al plano de división para la constitución de condominio se incorporan tres planillas de

superficies: la planilla de descripción de unidades, la planilla de cierres o superficies
por planta, y la planilla resumen.

2.3.3 Planilla de Descripción de Unidades

Es la planilla principal del plano donde se muestra como está integrada cada unidad
de condominio, y cuál es el destino, ubicación y superficie de los sectores que la
integran. El Reglamento General de Mensuras Catastrales dispone que: Se incorpora
al plano de división de condominio una planilla de descripción de unidades
funcionales en la cual constan los sectores propios y sectores comunes de uso
exclusivo que conforman la unidad de condominio. La referencia a los sectores se
hace con indicación de la designación, destino y superficie. Asimismo, el referido

37
Reglamento, incorpora un modelo de planilla a utilizar, el que se agrega a
continuación.

2.3.4 Planilla de Superficies

La planilla de superficies, es una planilla que muestra un resumen por plantas de la

conformación del condominio. La utilidad de esta planilla reside en su función de
control de las superficies, ya que permite identificar errores en los cierres de cada
planta.

El manejo de esta planilla es fundamental para detectar errores ya que se trata de

una planilla de control, de gran utilidad tanto para la revisión del plano como para su
armado. La planilla se forma con una fila para cada tipo de superficie, siendo la
última una fila de totales por columna; las columnas corresponden a cada planta, en
tanto que la última columna representa los totales por tipo de sector.

La sumatoria de las superficies de la primera planta debe ser igual a la superficie de

la parcela, caso contrario hay un error en el ingreso de los datos o en la
determinación de las superficies de cada sector. El control en las plantas superiores
se hace calculando la superficie total de la planta y comparándola con la suma de la
planilla, a su vez, si el edificio tiene una planta tipo que se repite en todos los pisos,
la sumatoria de cada piso debe ser igual para todos los pisos que tienen la planta
tipo. Una gran precaución a tener es el tratamiento de las superficies superpuestas.

Éstas están incluidas en los sectores que se superponen, es decir, si sumamos las
superficies de dichos sectores, la superficie superpuesta está duplicada por tal
motivo, en la planilla de superficies, las superficies superpuestas, sólo la superficie
que efectivamente se superpone, se consignan y deben ser restadas para eliminar la
duplicación.

38
 2.3.5 La Representación Gráfica.

Para la representación gráfica de la división para la constitución de condominios, se

adopta el sistema de representación por plantas en proyección horizontal; los
sectores identificados se extienden verticalmente desde el piso de la planta hasta la
cubierta de la misma, salvo el caso de superficies superpuestas las que deben
ponerse de manifiesto con un rayado diferenciado.

En la primera planta se representa toda la parcela indicando sus magnitudes, rumbos

y colindancias, asimismo se representan los distintos sectores que la componen. En
las demás plantas sólo se representan los sectores edificados que vayan a ser
sometidos a derechos diferenciados; en el caso de azoteas, sólo se representa la
misma si es accesible y utilizable.
Es recomendable, por la abundante información que contiene, dividir el plano en
láminas, y en la primera incorporar las planillas. Asimismo, es recomendable hacer
una lámina por planta, y de ser necesario por bloque (sólo en casos de grandes
complejos edilicios), y mantener las posiciones relativas de los bloques edilicios.

Todo sector que se grafica debe tener su designación (conforme a lo indicado más
arriba), su superficie expresada en metros cuadrados con dos decimales y en caso
de corresponder, la identificación de la Unidad Funcional a la que pertenece.

Preferentemente estos datos deben estar dentro del polígono al que corresponden, y
caso de que no sea posible, se lo colocará fuera del mismo indicando con una flecha
a que polígono corresponden los datos. Los polígonos correspondientes a Sectores
Propios deben ser graficados con un trazo más grueso que el resto, de forma tal que
resalten en el dibujo. No es necesario que se respete el norte en la orientación del
gráfico, pero debe constar el símbolo indicativo del mismo con la orientación
correspondiente.

39
Sólo es necesario graficar los muros que separan sectores sujetos a distintos
derechos. No es necesario graficar los elementos y muros estructurales dentro de un
mismo sector, ya que los mismos constan en los planos de proyecto. La superficie de
cada sector se calcula hasta el eje del muro que lo separa de otro sector y hasta el
borde externo en el resto de los casos.

2.4 El trabajo Técnico del Agrimensor

El Trabajo de Campo es la ejecución en el terreno, por parte del agrimensor o

topógrafo designado por éste para realizar los trabajos de mensuras ordenados por
la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, trabajos estos en los que debe el
agrimensor contratista, previo a su comienzo, notificarles a todos y cada uno de los
copropietarios o colindantes de la porción a deslindar dentro de los plazos
razonables para garantizar el derecho de defensa, con el fin de que los
copropietarios y colindantes tenga la oportunidad de formular en el mismo terreno y
en el momento de los trabajos de campo sus observaciones y reclamos, con esto se
evita que las porciones ocupadas por los copropietarios sean abarcadas o
comprendidas dentro del trabajo de mensura.

Es obligación del agrimensor contratista además de citar a los colindantes o

copropietarios, levantar un acta en la que recoja las diferentes opiniones y reclamos,
quejas u observaciones, así como los demás requisitos exigidos en el Reglamento
General de Mensuras Catastrales, pero la obligación principal del agrimensor en
estos trabajos es la de respetar las ocupaciones de los copropietarios, y en este
sentido la Suprema Corte de Justicia ha dicho que doctrinal, jurisprudencial y
reglamentariamente se ha establecido la obligación que en el terreno tenga los
condueños.

Debiendo el agrimensor obtener por parte de los colindantes o co-dueños la

manifestación de conformidad con los trabajos, así como la conformidad del
propietario de la porción de terreno a deslindar, el agrimensor también tiene la

40
obligación de someterse a la autorización que le ha sido otorgada por la resolución
administrativa dictada por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

2.5 Procedimientos que deben Cumplirse para la Constitución del

Condominio.

Presentada la solicitud y verificada la documentación requerida, de conformidad

con lo establecido en la Ley núm. 108-05 y sus reglamentos, si no hay observaciones
o si hechas éstas, han sido subsanadas y se procederá a registrar el condominio de
la siguiente forma:

 Se inscribe el reglamento del condominio en el Registro de Títulos

correspondiente, quedando constituido el condominio en la fecha y hora de su
inscripción. Esta documentación se archivará conjuntamente con el resto del
expediente.

 Se cancela el Certificado de Título original de la parcela y el duplicado del

dueño correspondiente.

 Se emite un nuevo Certificado de Título original a nombre del consorcio de

propietarios, por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral en el
Registro Complementario del Certificado de Título.

 Este certificado tendrá una enumeración que permitirá su vinculación con

relación a todas las unidades del condominio.

 Se expide un Certificado de Título por cada unidad exclusiva en el que se

identifique al titular de dicha unidad, sectores comunes afectados a la misma
con carácter exclusivo si correspondiere, porcentaje de la copropiedad sobre
las partes comunes y el terreno.

41
  El Certificado de Título de las distintas unidades del condominio tendrá la
misma numeración del certificado del consorcio de condóminos, agregando la
identificación de la unidad exclusiva.
 Se ejecutarán los originales de las distintas unidades y se expedirán los
correspondientes duplicados de dueños.

2.5.1 Documentos y planos a presentar ante la Dirección Regional de Mensuras

Catastrales

 Acta de hitos y mensura.

 Informe técnico.
 Conformidad del o los propietarios.
 Coordenadas de la parcela.
 Proyecto de la construcción aprobado por autoridad competente.

2.6 Órganos del régimen de condominios

El Consorcio de propietarios Es el conjunto de todos los propietarios de los pisos,

departamentos, viviendas y locales comerciales. Tiene personalidad jurídica y su
representante legal es un administrador, tanto frente a los terceros como ante los
mismos propietarios. El consorcio de propietarios tiene poderes que se limitan a las
medidas de aplicación colectivas que conciernen exclusivamente al goce y
administración de las cosas comunes. Se requiere el consentimiento de todos los
propietarios para modificar el condominio, construir obras nuevas y modificar los
acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de cosas comunes o que
limiten la copropiedad.

El administrador tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del

consorcio. Actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble sin tener que

42
mencionar nombres de los propietarios. Las diferencias que pudieran surgir entre los
propietarios y el administrador son de la competencia del Tribunal de Tierras.

El artículo 100, párrafo 9 de la Ley núm. 108-05 establece que “las cuotas vencidas y
no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido
en la Ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos
fines constituyen el título ejecutorio a estos efectos.” El privilegio del consorcio de
propietarios o de aquel que haya hecho el avance por cuotas vencidas no podrá ser
inscrito en el Registro de Títulos, sino después de transcurridos 15 días de la
notificación del acta de asamblea a los condóminos deudores. La notificación debe
ser instrumentada por un ministerial de la jurisdicción inmobiliaria.

Este privilegio tendrá, de conformidad con lo establecido en la Ley núm. 5038,

preferencia sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las
cosas comunes del inmueble, en virtud de que los derechos de cada propietario de
las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos,
departamentos y locales.

Reglamento de Registros de Títulos. Finalizada la construcción de la edificación, los

condóminos presentarán los planos definitivos de la división en condominio para su
aprobación por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente.

Una vez acreditada la finalización de la construcción, con la presentación de los

planos de división en condominio definitivos aprobados, los condóminos podrán
solicitar la emisión de un nuevo certificado de título y su correspondiente duplicado,
libre de toda nota aclaratoria referente a la existencia del inmueble.

Si la Dirección Regional de Mensuras Catastrales identifica en los planos definitivos

modificaciones sustanciales al régimen de condominio en relación con los planos
preliminares originalmente sometidos, se modificará el régimen de condominio para
ajustarlo a los nuevos planos aprobados.
43
 CAPÍTULO III
CONFORMACION JURÍDICA DEL REGIMEN DE CONDOMINIO EN
DISTRITO NACIONAL
 
3.1 Objeto del Régimen de Condominio

Regula el sistema de propiedad por pisos o departamentos estableciendo los

derechos y deberes de cada propietario, evitando así los posibles conflictos que
pudieran surgir.

Una vez constituido el régimen de condominio, las unidades o sub-parcelas que lo

componen, pueden ser objeto del tráfico jurídico de manera independiente, sin otras
restricciones que las previstas en la Ley de Condominio, la Ley de Registro
Inmobiliario, los reglamentos y normas complementarias.

El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones construidas

verticalmente o en altura, complejos residenciales y horizontales, complejos
hoteleros, complejos industriales, cementerios o cualquier otro sistema de propiedad
inmobiliaria en la que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores
de propiedad exclusiva y sectores comunes.

3.2 Requisitos para la Constitución del Régimen de Condominio

El propietario que desee afectar al régimen de condominio un inmueble, debe

Presentar al Registro de Títulos, la siguiente documentación:

a) Instancia de solicitud de registro, indicando el nombre del condominio,

identificación de los constituyentes, la parcela sobre la que se constituye el
régimen y el número de unidades exclusivas.
b) Duplicado del Certificado de Título que ampara el inmueble debidamente
deslindado.
c) Certificación del estado jurídico del inmueble, si la tuviere.

44
 d) Acta de constitución del consorcio, la cual de manera general, establecerá
cómo quedará constituido el condominio; acta de declaratoria de condominio y
de reglamento del régimen de condominio aprobados, debidamente firmados
y legalizadas las firmas por un notario público.

e) Actos de transferencias de las unidades exclusivas, si correspondiere,

acompañados de los pagos de impuestos y contribuciones de conformidad
con las leyes y reglamentos vigentes.

f) Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba

los planos de la obra. Planos de división del condominio, debidamente
aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente.

g) Comprobante de pago de los impuestos correspondientes y de la contribución

especial para el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.

3.3 Reglamento del Condominio

Regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o
conjunto de unidades sometido al régimen de condominio.

En el reglamento de condominio están contenidas las reglas por las cuales se rigen
las relaciones que se derivan del uso de los elementos comunes y las que
intervienen en la regulación de los derechos inherentes a los elementos con
independencia funcional. Debe contener las condiciones establecidas en el Art. 112
del Reglamento General de Registros de Títulos, las cuales son, a saber:

Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye el

condominio.
Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está
dividido el inmueble, con indicación del número, letra o cualquier otra designación
que sirva para identificarlas.

45
  Porcentaje de copropiedad de cada condómino sobre las áreas comunes y del
terreno.
 Número de votos que corresponde a cada condómino en la asamblea del
consorcio de propietarios.
 Porcentaje en que deberá contribuir cada condómino a los gastos y cargas
comunes.
 Sistema de administración del condominio que deberá incluir la forma de
efectuar las liquidaciones de los gastos y cargas comunes, y el esquema de
remuneración del administrador.

 Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si lo

hubiere.

3.4 División para la constitución de condominio.

La operación división para la constitución de condominio, es una creación de la Ley
108-05 de Registro Inmobiliario, la realización de esta actividad se le confiere a las
Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro, por tratarse propiamente de la
determinación, control y definición de los espacios que comprende la unidad
funcional y su uso o explotación.

La división para la constitución de condominio es la primera etapa de la constitución

del régimen de condominio, podríamos decir que compone la parte técnica del
procedimiento, que se complementa con el Reglamento y la Declaración del
Régimen, a los fines de ser inscrita en los registros de títulos.

Se denomina división para la constitución de condominio al acto de levantamiento

parcelario por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de
los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios,
comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio.

46
Para inscribir condominios antes de la construcción del edificio, se presentará un
proyecto de división del condominio sobre la base de los planos que conforman el
proyecto de construcción del edificio aprobados por las autoridades
correspondientes”.

Como se puede apreciar, la normativa prevé dos momentos para la presentación de

la división de condominio, uno cuando la construcción está en proceso y otro cuando
esta ha concluido.

De conformidad con el artículo 204 del Reglamento Gral. de Mensuras Catastrales,

“conjuntamente con la división para la constitución de condominio, se debe actualizar
la mensura de la parcela”.

3.4.1 Autorización de la división para la constitución de condominio

La autorización de la división para la constitución de condominio se solicitada ante la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro territorialmente competente, por el
propietario o los propietarios, a los fines de que esta autorice al agrimensor
seleccionado.

Conjuntamente con la División para la Constitución de Condominio, se debe

actualizar la mensura de la parcela de conformidad con los dispuesto en el presente
Reglamento.

Se puede realizar la división para la constitución de condominio conjunta o

simultáneamente con otras modificaciones parcelarias pero no se permitirá
presentarla conjuntamente con una mensura para saneamiento. Los inmuebles
amparados en constancias anotadas, deben ser previa o simultáneamente
deslindados para poder ser sometidos al régimen de condominio.

47
3.5 Elementos que se ubican y determinan

En la división para constitución de condominio se identifican, ubican y determinan

con sus medidas lineales y superficiales:

Todos los sectores propios, comunes y comunes de uso exclusivo que integran el
inmueble. Todos los polígonos que delimitan los espacios diferenciados en el
presente título.

3.5.1 Documentos y planos a presentar ante la Dirección Regional

de Mensuras Catastrales

Las divisiones para la constitución de condominio se documentan de la siguiente

forma:
• Acta de hitos y mensura.
• Informe técnico.
• Conformidad del o los propietarios.
• Coordenadas de la parcela.
• Proyecto de la construcción aprobado por autoridad competente.
• Plano de división de condominio.

3.6 Representación de la división en condominio

Para la representación de la división de edificios, se adopta el sistema de
representación por plantas en proyección horizontal; los sectores identificados se
extienden verticalmente desde el piso de la planta hasta la cubierta de la misma,
salvo el caso de superficies superpuestas.

En la primera planta se representa toda la parcela y los distintos sectores que la

componen vinculados geométricamente. En las demás plantas sólo se representan
los sectores edificados.

48
Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal, aun cuando una
misma unidad tenga más de una planta, se representan sobre la primera planta
correspondiente a la parcela.

Los sectores que se determinan deben tener todas las magnitudes según las
siguientes previsiones:

Las medidas lineales, paralelas al lado al que se refieren, se consignan en metros

con dos decimales. Deben constar las medidas correspondientes a cada espacio
representado. No se requiere que se consignen los rumbos de los lados. Las
medidas superficiales del sector, en metros cuadrados con dos decimales. En
general se evita acotar magnitudes entre flechas.

Los polígonos correspondientes a las unidades funcionales deben ser resaltados con
trazo más grueso que el resto de los polígonos y líneas que integran el dibujo. Los
muros se representan a escala y se acota su ancho en forma perpendicular a los
mismos.

Los espacios vacíos se representan gráficamente uniendo los vértices opuestos con
líneas de forma tal, que quede una cruz dentro del mismo. Cuando el elemento
separativo entre dos sectores tenga un ancho inferior a los cinco (5) centímetros, se
representa con una línea ubicada en el eje del mismo, aclarando de qué tipo de
materialización se trata.

Para la representación se prefiere la escala 1:100, sin perjuicio del empleo de otras
escalas permitidas para los condominios horizontales. Las superficies superpuestas
se grafican con un rayado diferenciado y se consigna la superficie correspondiente.

Las plantas representadas y los restantes elementos gráficos del plano se orientan,
sin excepción, con el Norte hacia la parte superior de la lámina.

49
3.7 El Consorcio de propietarios

Es el conjunto de todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y

locales comerciales. Tiene personalidad jurídica y su representante legal es un
administrador, tanto frente a los terceros como ante los mismos propietarios.

El consorcio de propietarios tiene poderes que se limitan a las medidas de aplicación

colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas
comunes. Se requiere el consentimiento de todos los propietarios para modificar el
condominio, construir obras nuevas y modificar los acuerdos que declaren, extiendan
o restrinjan el número de cosas comunes o que limiten la copropiedad.

El administrador tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del

consorcio. Actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble sin tener que
mencionar nombres de los propietarios. Las diferencias que pudieran surgir entre los
propietarios y el administrador son de la competencia del Tribunal de Tierras.

3.7.1 Privilegio del Consorcio de Propietarios

El artículo 100, párrafo 9 de la Ley núm. 108-05 establece que “las cuotas vencidas y
no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido
en la Ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos
fines constituyen el título ejecutorio a estos efectos.

El privilegio del consorcio de propietarios o de aquel que haya hecho el avance por
cuotas vencidas no podrá ser inscrito en el Registro de Títulos, sino después de
transcurridos 15 días de la notificación del acta de asamblea a los condóminos
deudores. La notificación debe ser instrumentada por un ministerial de la jurisdicción
inmobiliaria.

50
Este privilegio tendrá, de conformidad con lo establecido en la Ley núm. 5038,
preferencia sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las
cosas comunes del inmueble, en virtud de que los derechos de cada propietario de
las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos,
departamentos y locales.

• Deben depositarse para la inscripción del privilegio:

• Doble instancia en solicitud de inscripción de privilegio enunciando el monto
• gravar y la unidad exclusiva que se afectará.
• Copia del acta de la asamblea de los condóminos, certificada por el
administrador
 el secretario si lo hubiere, y legalizada por un notario público.
• Notificación del acta de asamblea, otorgándole un plazo no menor de 15
Días, para que el condómino deudor efectúe el pago.
• Copia de la cédula del administrador o del secretario, cual fuere el caso.

3.8 Ejecución del privilegio de los condóminos

El registrador procederá al análisis de la documentación, si el expediente cumple con

todos los requisitos se procede a su inscripción, en la fecha y hora indicadas en el
documento, se habilita el folio complementario de la unidad que se trate y se procede
a hacer la ejecución correspondiente, procediendo a expedir al acreedor privilegiado
una certificación, dejando constancia de la actuación. De no cumplir con los
requisitos se procede a hacer el oficio en el que se informe el obstáculo que presente
el expediente.

3.8.1 Opción a compra

La opción a compra con respecto a las unidades de propiedad exclusiva se asimila a
la venta condicional de inmuebles que acota el Art. 3 de la Ley núm. 596, modificado
por el Art. 125 de la Ley núm. 108-05. Una vez inscrita en el Registro de Títulos, el

51
registrador procederá a realizar un bloqueo sobre la unidad de propiedad exclusiva a
la que se refiera dicha opción. Este bloqueo tendrá como plazo el que hayan
establecido las partes en el contrato y vencido el mismo el registrador procederá de
oficio al desbloqueo de la unidad de propiedad exclusiva, salvo notificación de
prórroga del contrato por las partes o por disposición judicial.

3.9 El condominio en proceso de construcción

La inscripción de la voluntad de afectar el inmueble al régimen de condominio,

genera un bloqueo registral de la parcela, habilitando sólo el registro de las
operaciones relacionadas con el futuro condominio. El Registrador queda facultado
para hacer la anotación en el registro complementario y emitir las certificaciones de
reserva a favor de los adquirientes de las futuras unidades.

Estas certificaciones se emitirán con el consentimiento del propietario y la entidad

financiadora si existiere.
En el artículo 114 del Reglamento General de Registros de Títulos se establece que
para la solicitud de constitución del régimen de condominio para construcciones en
proceso que se presenten al Registro de Títulos correspondiente, deberá estar
acompañada de:

a) Duplicado del certificado de título correspondiente al inmueble que se desea

afectar, acompañado de la certificación del estado jurídico del inmueble donde
se indique que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y
limitaciones legales. Si el inmueble se encuentra afectado deberá presentar
los documentos que permitan cancelar las cargas, gravámenes o limitaciones
legales.

b) Acta de constitución del consorcio. Acta de declaratoria de condominio, y del

reglamento del régimen de condominio aprobados y debidamente firmados y
legalizadas las firmas por ante notario público.

52
 c) Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los
planos y autoriza el inicio de construcción de la obra.

d) Planos de división en condominio preliminares debidamente aprobados por la

Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente.

e) Comprobante de pago de la contribución especial para el Fondo de Garantía de

Inmuebles Registrados por la transferencia del terreno a nombre del consorcio de
copropietarios.

f) Contrato de hipoteca indicando la forma en que se afectará cada una de las futuras
unidades funcionales del condominio, si corresponde.

El pago de la contribución especial para el fondo de garantía de inmuebles registrados sobre

las unidades del condominio de la construcción en proceso, se realizará una vez que se termine
totalmente la construcción y se emitan los certificados definitivos correspondientes a cada una
de las unidades, mientras esto no ocurra el Fondo de Garantía no cubrirá las operaciones
realizadas sobre estas unidades de condominio.

Cuando el Registro de Títulos emita el certificado de título de cada unidad de condominio

correspondiente a una construcción en proceso, se colocará en el texto del certificado la nota
aclaratoria contenida en el artículo 77 del Reglamento de Registros de Títulos, y se habilitará
un registro complementario para cada unidad, en caso de que existiere hipotecas, la que
quedará afectada con la proporción de la hipoteca que le corresponda a la unidad, conforme el
contrato instrumentado al respecto.

Finalizada la construcción de la edificación, los condóminos presentarán los planos definitivos

de la división en condominio para su aprobación por ante la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales competente.

53
Una vez acreditada la finalización de la construcción, con la presentación de los planos de
división en condominio definitivos aprobados, los condóminos podrán solicitar la emisión de
un nuevo certificado de título y su correspondiente duplicado, libre de toda nota aclaratoria
referente a la existencia del inmueble.

Si la Dirección Regional de Mensuras Catastrales identifica en los planos definitivos

modificaciones sustanciales al régimen de condominio en relación con los planos preliminares
originalmente sometidos, se modificará el régimen de condominio para ajustarlo a los nuevos
planos aprobados.

3.10 Modificación del régimen de condominio

El consorcio de propietarios podrá realizar modificaciones en un condominio ya constituido;

pero estas modificaciones sólo serán obligatorias entre los condóminos y oponibles a los
terceros, después de inscritas en el Registro de Títulos.

El consorcio de propietarios podrá modificar tanto el régimen de condominio constituido

como la configuración física del inmueble respetando los derechos individuales de los
condóminos.

Si la modificación afecta la estructura física del inmueble, los planos de división en

condominio deberán ser sometidos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su
revisión y una vez aprobados remitirá al Registro de Títulos correspondiente copias de los
planos ya aprobados, el acta de la asamblea que aprobó la modificación y los Certificados de
Títulos a modificar.

Esta solicitud de modificación debe acompañarse de:

a) Instancia en solicitud de modificación de régimen de condominio.

b) Duplicados de los certificados de títulos expedidos.

54
 c) Acta de la asamblea en la que se aprobó la modificación, debidamente certificada por
el administrador del consorcio y legalizada por un notario público.
d) Reglamento del régimen de condominio con las modificaciones aprobadas,
debidamente firmadas y legalizadas las firmas ante notario público.
e) Actos de transferencia de las nuevas unidades exclusivas, si corresponde, acompañado
del pago de impuestos y contribuciones de conformidad con las leyes y reglamentos
vigentes.
f) Nuevo plano de división debidamente aprobado por la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, si la naturaleza de la modificación así lo requiere.
g) Constancia de pago de los impuestos y tasas correspondientes. Todas las
modificaciones que impliquen cambios en las unidades del condominio, comunes o
exclusivas, se anotarán en el certificado de título original, emitido al consorcio de
propietarios. Las que sean de otra naturaleza, se conservarán como complemento al
reglamento registrado originalmente. Y se inscribirán en el registro complementario
del inmueble y de las unidades de condominio afectadas.

La identificación de las nuevas unidades de condominio o de las unidades modificadas, no

pueden coincidir con identificaciones asignadas anteriormente, aun cuando las unidades a las
que se refieren hubiesen sido sustituidas. De las unidades que resultaren modificadas se
cancelarán los certificados de títulos y los duplicados de la parcela, emitiéndose los nuevos
certificados de títulos y los duplicados que correspondan.

3.11 Extinción del régimen de condominio

El artículo 121 del Reglamento General de Registros de Títulos establece: “La extinción o
disolución del régimen de condominio por la voluntad y decisión del consorcio de
copropietarios, o por la destrucción, vetustez o ruina del edificio.”

Cuando la totalidad de los copropietarios resuelvan de común acuerdo extinguir el régimen de

condominio, la solicitud de extinción debe estar acompañada de la siguiente documentación:

55
  Acta certificada de la asamblea del consorcio de copropietarios aprobando la extinción
o disolución, firmada por todos los copropietarios y legalizada por un notario público.

 Todos los duplicados de los certificados de títulos sobre cada una de las unidades
exclusivas, incluido el que se expide a nombre del consorcio de propietarios.
 Prueba de acreencia, si existiere algún gravamen se requerirá el consentimiento de los
acreedores y o beneficiarios para poder extinguir o disolver el régimen, lo que se
realizará por declaración expresa y legalizada la firma por ante Notario Público.
 Una certificación expedida por la autoridad pública competente certificando la
destrucción o condición de vetustez o ruina del edificio.
 Presentada la solicitud y verificada la documentación requerida en el artículo anterior,
si no hay observaciones o si hechas éstas, han sido subsanadas, se procederá de la
siguiente manera:
 Cancelar la totalidad de los certificados de títulos y sus correspondientes duplicados
expedidos a cada una de las unidades de propiedad exclusiva.
 Desbloquear el certificado de título emitido a nombre del consorcio de propietarios.
 Emitir y expedir el certificado de título correspondiente a nombre de los condóminos,
expresando el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada uno según lo
dispuesto en la constitución del régimen de condominio, salvo que la asamblea de
disolución resuelva otra cosa.
 En caso de que cualquiera de las unidades tuviere una acreencia o cualquier tipo de
afectación, se hará constar en el certificado de título expedido a nombre de los
condóminos, aclarando que dicha afectación es en la proporción que le corresponda al
deudor y se expedirá la correspondiente certificación del acreedor.

3.12 Competencias generales de los tribunales de Jurisdicción

Inmobiliaria ante el régimen de condominio
Antes de hablar de competencia, la vamos a definir de una forma práctica y
entendible en cuanto se refiere a la competencia de los tribunales de la Jurisdicción

56
Inmobiliaria, ya que con solo escuchar la palabra competencia de una vez pensamos
en rivalidad, pero en termino jurídico no es así.

El Magistrado Rafael Cipríán, define la competencia en el lenguaje técnico-jurídico

como la aptitud legal que tiene una autoridad pública para otorgar actos jurídicos.
Según el doctor Juan Carlos Beristain Cruz, la competencia es la atribución jurídica
otorgada a ciertos y especiales órganos del Estado de una cantidad de jurisdicción
respecto de determinadas pretensiones procesales con preferencia a los demás
órganos de su clase.

Ese órgano especial es llamado tribunal. Podemos entender que competencia se

refiere a la facultad que tiene el Estado para delegar en un tribunal específico para
que conozca de determinados asuntos que tiene carácter legal y efecto jurídico.
(Ciprian, 2010)

El inicio de la Competencia Inmobiliaria

El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría
de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema
Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en
Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país
europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa.
La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos
por la ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos,
pues no depuraba los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de
actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier
afectación o transferencia sobre los objetos de registro.

La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era

posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo. Bajo
este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de

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la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era
imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes
expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de
afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía
perjudicado por la operación. (Ciprian, 2010)

La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era uno de
los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no
estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la
extensión y los límites de los mismos. Era frecuente que los límites se establecieran
por apreciación del titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles,
cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar
las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para
establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía
que la misma cosa fuese transferida varias veces.

Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta de los
derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el
principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado
primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana: “Prior tempore, potior jure”.
(Primero en el tiempo mejor en el derecho). Como la trascripción era facultativa y los
elementos esenciales de los derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre
estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al derecho de
propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División de
Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad existente en
los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales,
llamadas acciones de peso. Esta situación se presentaba en la mayoría de los
terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de
mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e
individualizar los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los
mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el
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Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento
de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los
titulares una copia auténtica del procedimiento de partición. (Ciprian, 2010)

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran

esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la
República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía
siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito
territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas
de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y
Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de
maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus
derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos
de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran
establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en
el país, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes
corporaciones estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de
construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la
caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido
afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante. (Tejada, 2010)

Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictado la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en
la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el
Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido
del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se
trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Sistema Torrens parte
del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los
particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como
resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad
a quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el
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documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este
documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico del
Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del
Estado.

En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones

que justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de
que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que
impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran
escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras,
lo cual da lugar a desordenes y alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza
en el gobierno; Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer
anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas
y de poca o ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes,
y de otros modos, con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este
estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la
tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos
derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método
científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con
asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que
se ocupe exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin
que se resuelva de un modo satisfactorio. (Ciprian, 2010)

Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República

Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la
propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro
de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que
instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley
fue la base del desarrollo inmobiliario del país. El desarrollo de nuevas tecnologías
tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo
necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que
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permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización
de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley
108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la
incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del
folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación
de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y
organización de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en
los distintos órganos de la Jurisdicción. (Ciprian, 2010)

El inicio de la competencia se encuentra en artículo 3 y el párrafo 8 del artículo 25 de

la Ley número 108-05 de fecha 23 de marzo del 2005 sobre de Registro Inmobiliario,
los cuales establecen:

El artículo 3, "La Jurisdicción Inmobiliaria Tiene como Competencia exclusiva para

conocer de todo lo relativo a derecho Inmobiliario y su Registro en la República
Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la
vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la
presente Ley.

El artículo 25, párrafo 8, expresa que salvo las excepciones previstas en la presente
ley, se establece que desde el momento que se fija la fecha para la mensura
catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier
terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de
la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Estos dos artículos plantean situaciones distintas; el artículo 3, se refiere a la

solicitud de autorización para la mensura. Y el artículo 25 párrafo 8, expresa que la
misma comienza desde el momento en que se fija la fecha para la mensura catastral,
de esos dos aspectos el que prevalece es el último, en vista de que es la última
voluntad del legislador.

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Para darle consistencia a dicho artículo, el legislador en el párrafo 9 del artículo 25
de la Ley antes mencionada, manda a los Tribunales de la Jurisdicción ordinaria, a
declinar los caso que estén apoderados, cuando la competencia de la jurisdicción
Inmobiliaria se haya producido como consecuencia de un proceso de saneamiento.

Clases de Competencias:
El ordenamiento jurídico reconoce dos clases de competencias:

a) Competencia Absoluta. Es también conocida como competencia de atribución,

tiene un carácter de orden público, y, por tanto, se le impone a las partes. Es, pues,
el poder o derecho de que está investido un Juez o Tribunal para conocer de ciertos
Asuntos que la Ley le ha atribuido con exclusión de cualquier otro Juez o Tribunal de
los que conforman el Poder Judicial, en razón de la naturaleza del litigio. Esa es una
competencia exclusiva, es decir, el tribunal solo puede conocer de los asuntos que
son de su competencia. (Ruiz, 2010)

Por el carácter de orden público que tiene la competencia absoluta, el Legislador ha

establecido la regla de que la excepción de incompetencia en razón de la materia
puede proponerse en cualquier estado de causa, incluyendo la Suprema Corte de
Justicia.

b) Competencia Relativa. Esta es la que se conoce como competencia relativa

territorial, en razón de la persona o del lugar. La competencia relativa es el derecho o
autoridad de que está investido un Juez o Tribunal para instruir y fallar los asuntos
que le son sometidos a su consideración por los interesados en razón del domicilio
de las partes, o de la parte demandada, o del lugar donde esté situado el objeto del
litigio.

Esta competencia relativa otorga al tribunal que la posee el derecho o facultad de

conocer del caso correspondiente con exclusión de los tribunales de su misma

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categoría. Todos los doctrinarios están de acuerdo en que la competencia relativa
tiene un carácter privado. Por el interés de las partes. (Ruiz, 2010)

Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Por ser una Jurisdicción de excepción o especializada, la Jurisdicción Inmobiliaria
tiene competencia limitada a las cuestiones que de manera expresa la Ley le
atribuye, la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria está precisa y claramente
contemplada en la Ley de Registro Inmobiliario 108-05 de 23 de marzo de 2005,
donde declara que tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a
derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se
solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble,
salvo en los casos expresamente señalados en la presente Ley. (Ruiz, 2010)

Dentro de las acciones que la ley le atribuye competencia a la Jurisdicción

inmobiliaria podemos citar:
a) El saneamiento, el cual ninguna otra Jurisdicción puede conocer de este asunto,
conforme dispone el artículo 23 de la ley número 108-05 de fecha 23 de marzo del
año 2005 sobre Registro Inmobiliario;
b) La litis sobre terreno Registrados, los únicos competente para conocer de este
proceso es la Jurisdicción Inmobiliaria, como se establece en el artículo 29 de la ley
número 108-05 de fecha 23 de marzo del año 2005 sobre Registro Inmobiliario;

c) El Referimiento, es un procedimiento novedoso de esta ley, que le atribuye

competencia a la Jurisdicción Inmobiliaria para este asunto, así está estipulado en el
artículo 50 de la ley número 108-05 de fecha 23 de marzo del año 2005 sobre
Registro Inmobiliario;

d) Partición de Inmuebles Registrados, establecido en el artículo 55 de la ley;

dentro de este ámbito están los procedimientos que se llevan para hacer aprobar las
operaciones técnicas de deslinde, de la subdivisión, refundición;

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e) La determinación de Herederos, El artículo 57 de la número 108-05 de fecha 23
de marzo del año 2005 sobre Registro Inmobiliario, que establece que la Jurisdicción
Inmobiliaria solo es competente para conocer de determinación de herederos cuando
esta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados;

f) EL Recurso de revisión por causa de Fraude, está establecido en el artículo 87

de la ley número 108-05 de fecha 23 de marzo del año 2005 sobre Registro
Inmobiliario, el Tribunal superior de Tierras correspondiente al Tribunal de la
Jurisdicción Original que dictó la sentencia impugnada del saneamiento será el
competente para conocer del presente Recurso.

g) Los Recursos contra actuaciones administrativas, estos están contemplados

dentro del ámbito de los artículos del 74 al 78 de la ley número 108-05 de fecha 23
de marzo del año 2005 sobre Registro Inmobiliario los cuales, serán incoados por
los órganos correspondientes que citamos a continuación:

1. La solicitud de Reconsideración, la cual se presenta ante el mismo órgano

que dicto el acto o Resolución atacada. Artículo 76 de la ley número 108-05 de
fecha 23 de marzo del año 2005 sobre Registro Inmobiliario nota

2. El Recurso Jerárquico se interpone por ante el órgano jerárquicamente

superior al que dictó la resolución, que es el Tribunal Superior de Tierras
competente. Artículo 76 de la ley número 108-05 de fecha 23 de marzo del año
2005 sobre Registro Inmobiliario nota...

3. El Recurso Jurisdiccional, es la vía de derecho con que se impugna un

auto administrativo que ha sido infructuosamente objetado de la solicitud de
reconsideración y del recurso jerárquico, para lograr que el pleno del departamento
correspondiente del Tribunal Superior de Tierras acoja los pedimentos formulados.

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Artículo 78 de la ley número 108-05 de fecha 23 de marzo del año 2005 sobre
Registro Inmobiliario.

h) Demanda contra el fondo de garantías, la Jurisdicción Inmobiliaria será

competente para conocer de esta acción, con el propósito de enmendar el perjuicio
que haya causado la Ley de registro, cuando proceda, los artículos 158 y 160 del
Reglamento de los Tribunales de Tierras establecen que la acción será conocida y
fallada en primer grado por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción original competente,
con el procedimiento de Litis Sobre terrenos Registrados;

I) Desalojo de Inmuebles Registrados; La Jurisdicción Inmobiliaria es competente

para realizar los desalojos que sean necesarios en terrenos registrados, el cual se
hará por ante el Abogado del estado, como Guardián del de los Terrenos
Registrados o por medio judicial;

j) La Revisión por causa de error material; si el error fue cometido por uno de los
órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, el competente es el mismo que incurrió en el
error, conforme al artículo 84 de la ley 108-05 de fecha 23 de marzo del año 2005
sobre Registro Inmobiliario, su procedimiento está pautado en el Reglamento de los
Tribunales de tierras en el artículo 78.

k) Los condominios conforme el artículo 102 de la ley 108-05 de fecha 23 de

marzo del año 2005 sobre Registro Inmobiliario, señala que el tribunal de Jurisdicción
Original es competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud
de la ley de condominio, relacionados con los derechos, cargas, y gravámenes
registrados, salvo excepción prevista en esta ley;

I) Las modificaciones parcelarias, Es competencia de los Órganos de la

Jurisdicción Inmobiliaria, y están comprendidos en los artículos que van desde el 108
al 112, de la Ley 108-05 de fecha 23 de marzo del año 2005, sobre Registro
Inmobiliario, da competencia para conocer de estos procedimientos a la Dirección
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Regional de Mensuras catastrales que territorialmente corresponda .Estos son los
procedimientos técnicos de deslinde litigiosos, subdivisión y refundición;

m) Los Registros de los derechos Inmobiliarios; esta competencia están

comprendidas en los artículos del 89 al 99 de la Ley 108-05 de fecha 23 de marzo
del año 2005, de registro Inmobiliario que es la especie que tratamos en este trabajo
y en sus reglamentos General de Registro de Títulos; los Registradores de Títulos
son los encargados de ejecutar los asuntos, están supeditados a la Dirección
Nacional de Registro de Títulos, así lo dice el artículo 14 de esta misma ley, cuando
hablamos de registro nos referimos a todos. Incluye las mejoras, aunque la ley no las
contemple, éstas están regida en los reglamentos de los Tribunales Superiores de
Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria;

n) Los procesos de sancionar las infracciones, son competencia de los Tribunales

de Jurisdicción Inmobiliaria conocer y decidir dentro de su competencia legal, todas
las acciones de carácter penal que se interpongan con la finalidad de sancionar las
violaciones a la ley de Registro y los Reglamentos, estos procedimiento se llevan de
conformidad con el derecho común.

o) El Registro de las Mejoras, el registro de las mejoras está contenido dentro del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la
Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por la Resolución número 1737-2007 de fecha
12 de julio del 2007, en los artículos del 124 al 127 de dicho Reglamento.

Dentro de las demás acciones que puede hacer la Jurisdicción Inmobiliaria esta
ordenar el registro y cancelación de todos registros, gravámenes, arrendamientos,
embargos, hipotecas, oposiciones, anotaciones etc., que ¡legalmente sean
improcedentes en el Certificado de Titulo que ampara el inmueble.

Competencia de los Tribunales de Superiores de Tierras.

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Los Tribunales Superiores de Tierras, son los tribunales de segundo grado que
tienen competencia para conocer de las apelaciones contra las decisiones que
emanan de los tribunales de tierras de Jurisdicción Original, son competentes
también para conocer del recurso de revisión por causa de fraude, contra las
sentencias de saneamiento y los recursos administrativos contra las resoluciones
emitidas por los tribunales de tierras de Jurisdicción Original, que se encuentran
dentro de su jurisdicción.

Para conocer de los asuntos de su competencia, el Tribunal Superior de Tierras será

integrado por los jueces escogidos de acuerdo a los mecanismos establecidos por la
vía reglamentaria. También el Tribunal Superior de Tierras es competente para
conocer El Recurso de Revisión por Causa de Fraude, siempre que corresponda al
Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la sentencia objeto del recurso.

Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las

apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales
de Tierra de Jurisdicción Original bajo su jurisdicción territorial, así como de los
recursos jurisdiccionales o jerárquicos contra actuaciones administrativas, de los
recursos en revisión por error material contra los actos generados por ellos, y de los
recursos en revisión por causa de fraude. Los conflictos de competencia entre
Tribunales Superiores de Tierras serán resueltos según los mecanismos establecidos
por la Suprema Corte de Justicia.

Organización
Los Tribunales Superiores de Tierras estarán organizados de la siguiente manera: a)
Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central le corresponderán los
asuntos relativos al Distrito Nacional, la Provincia de Santo Domingo, Monte Plata y
San Cristóbal;

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b) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte le corresponderán los
asuntos de las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Espaillat,
Valverde, Puerto Plata, Montecristi, Santiago Rodríguez y Dajabón;

c) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste le corresponderán los

asuntos de las provincias: Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez
Ramírez y Salcedo;

d) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este, le corresponderán las

provincias de El Seybo, Hato Mayor, San Pedro de Macorís, La Romana, y la
Altagracia; e) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Sur, le
corresponderán los asuntos de las provincias de Peravia, Azua, San Juan de la
Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y
Elías Piña.

Atribuciones del Presidente del Tribunal Superior de Tierras

Además de las atribuciones que le confiere la Constitución de la República, la Ley de
Organización Judicial y la Ley de Carrera Judicial, y de las que específicamente le
asigna la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, los Presidentes de Tribunales
Superiores de Tierras tendrán las siguientes funciones:

a) Dirigir la operación jurídico-administrativa del Tribunal Superior de Tierras y

supervisar los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original que le correspondan.

b) Supervisar la Secretaría General del Despacho Judicial que preside.

c) Designar los sustitutos temporales de jueces del Tribunal Superior de Tierras y de

los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, cuando así corresponda.

d) Recomendar al Pleno de la Suprema Corte de Justicia la designación del Juez

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Coordinador, responsable de la dirección de la Secretaría Común cuando se trate de
localidades en las que exista más de una sala de un Tribunal de Jurisdicción Original.

e) Colaborar con la Dirección General de la Carrera Judicial en la evaluación de los

jueces que correspondan a su jurisdicción territorial, de conformidad con lo
establecido por la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.

f) Conceder licencias a los Jueces del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original

que no excedan de siete (7) días, por las causas establecidas en la Ley de Carrera
Judicial.

Competencia de los Tribunales de Jurisdicción Original.

Los tribunales de jurisdicción original tienen competencia para conocer en primera
instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción
Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo
a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación
física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley relativo a la
Secretaría de los Despachos Judiciales. Los tribunales de jurisdicción original serán
puestos en funcionamiento, por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a las
necesidades del sistema. Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro
de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Los tribunales de jurisdicción
original gozan de plenitud de jurisdicción dentro del distrito judicial al que pertenecen.

Los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original son tribunales unipersonales

encabezados por un Juez de Jurisdicción Original, y constituyen el primer grado de
los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria. Todo Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original está adscrito y comprendido dentro de la jurisdicción territorial de un Tribunal
Superior de Tierras y gozan de plenitud de jurisdicción. La Suprema Corte de
Justicia, tomando en consideración las necesidades del sistema, podrá poner en
funcionamiento en una misma demarcación territorial, tantos Normativa de la
Jurisdicción Inmobiliaria Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original como

69
considere necesarios. (Ruiz, 2010)

La competencia territorial de los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original se

determina por la ubicación física del inmueble objeto del proceso. En los casos en
que exista más de un Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original en la misma
demarcación territorial, corresponderá a la Secretaría Común sortear aleatoriamente
los expedientes.
Cuando el terreno o inmueble objeto de la acción judicial se encuentre ubicado entre
dos (2) demarcaciones territoriales, o en más de un Distrito Judicial, la parte
interesada tendrá la facultad de interponer la acción ante el Tribunal de Jurisdicción
Original que estime conveniente.

Cuando el objeto de la acción judicial involucre dos (2) o más inmuebles

pertenecientes a demarcaciones territoriales diferentes, o a Distritos Judiciales
diferentes, la parte interesada tendrá la facultad de interponer la acción por ante el
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que estime conveniente, sin perjuicio de
las reglas relativas a la litispendencia y conexidad de derecho común. (Ruiz, 2010)

Los jueces que integran los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original son
designados por la Suprema Corte de Justicia y el proceso de designación, los
requerimientos para ocupar la función y su remoción, se cumplen de acuerdo con lo
establecido en la Constitución de la República, la Ley de Organización Judicial, y la
Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.

La competencia territorial de los Tribunales de Tierras de

Jurisdicción Original
Para conocer de los asuntos sometidos que se les sometan es la siguiente:
a) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en el Distrito Nacional, los
asuntos relativos a los inmuebles ubicados en el Distrito Nacional y a la Provincia de
Santo Domingo.
b) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San

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Cristóbal, los asuntos relativos a la Provincia de San Cristóbal.
c) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Monte
Plata, los asuntos relativos a la Provincia de Monte Plata.
d) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San Pedro
de Macorís, los asuntos relativos a la Provincia de San Pedro de Macorís y La
Romana.
e) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de El Seybo,
los asuntos relativos a las Provincias de El Seybo y Hato Mayor.
f) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Higüey, los
asuntos relativos a la Provincia de La Altagracia.
g) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Baní, los
asuntos relativos a las Provincias de Peravia y San José de Ocoa.
h) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Moca, los
asuntos relativos a la Provincia Espaillat. 163 Reglamento de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria
i) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San
Francisco de Macorís, los asuntos relativos a la Provincia Duarte.
j) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Nagua, los
asuntos relativos a la Provincia de María Trinidad Sánchez.
k) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Azua de
Compostela, los asuntos relativos a la Provincia de Azua.
l) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San Juan
de la Maguana, los asuntos relativos a las Provincias de San Juan de la Maguana y
Elías Piña.
m) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Barahona,
los asuntos relativos a las Provincias de Barahona, Independencia y Pedernales.
n) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Neyba los
asuntos relativos a la provincia de Bahoruco.
ñ) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Santiago
de los Caballeros, los asuntos relativos a la Provincia de Santiago.
o) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Salcedo,
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los asuntos relativos a la Provincia de Salcedo.
p) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de La Vega,
los asuntos relativos a la Provincia de La Vega.
q) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Bonao, los
asuntos relativos a la Provincia de Monseñor Nouel.
r) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Santa
Bárbara de Samaná, los asuntos relativos a la Provincia de Samaná.
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Cotuí, los
asuntos relativos a la Provincia de Sánchez Ramírez.
t) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de Mao, los
asuntos relativos a la Provincia de Valverde.
u) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San Felipe
de Puerto Plata, los asuntos relativos a la Provincia de Puerto Plata.
v) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San
Fernando de Monte Cristi, los asuntos relativos a las Provincias de Monte Cristi y
Dajabón.
w) Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en la ciudad de San
Ignacio de Sabaneta, los asuntos relativos a las Provincias de Santiago Rodríguez.

Competencia de la Dirección Nacional de Registro de Títulos

La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano que se encarga de
supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de títulos.
En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de los
Registradores de Títulos a nivel nacional. (Ciprian, 2010)

Las competencias de la Dirección Nacional de Registro de Títulos son:

a) Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Registros de Títulos.
b) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.

72
 c) Velar por el mantenimiento adecuado del registro de firmas y sellos de los
funcionarios de los Registros de Títulos habilitados para emitir documentos
oficiales.
d) Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en materia registral a
los Registros de Títulos.
e) Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de los Registros de
Títulos.
f) Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modificaciones que estime
convenientes para mejorar y mantener permanentemente actualizados la
reglamentación y/o legislación aplicables al registro de derechos inmobiliarios.

g) Unificar los procedimientos y las técnicas registrales en los Registros de

Títulos, relacionado con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos en cuestiones de su competencia.
h) Velar por la oportuna recolección y publicación de los datos estadísticos de los
Registros de Títulos.
i) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar el servicio
que prestan los Registros de Títulos.
j) Establecer las condiciones de seguridad para el acceso a la documentación
física en aquellos Registros de Títulos en que la información registral no se
encuentre digitalizada.
k) Promover la capacitación y desarrollo del personal de la Dirección Nacional de
Registro de Títulos y de los Registros de Títulos, a los efectos de optimizar el
funcionamiento del organismo.
l) Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebración de convenios
institucionales con entes oficiales o privados nacionales e internacionales, con
arreglo a las disposiciones vigentes. (Ciprian, 2010)

Actualmente existen 27 oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional, responsables

del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus localidades:

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1. Registro de Títulos de Azua: Con sede en la ciudad de Azua de Compostela
y competencia sobre la provincia de Azua.
2. Registro de Títulos de Bani: Con su sede en la ciudad de Bani y
competencia sobre las provincias de Azua, San José de Ocoa y Peravia.
3. Registro de Títulos de Barahona: Con sede en la ciudad de Santa Cruz de
Barahona y competencia sobre las provincias de Bahoruco, Barahona,
Independencia y Pedernales.
4. Registradores de Títulos de Bonao. Con sede en la ciudad de Bonao y
competencia en la provincia Monseñor Nouel
5. Registro de Títulos de Cotuí: Con sede en la ciudad de Cotuí y competencia
sobre la provincia de Sánchez Ramírez.
6. Registro de Títulos del Distrito Nacional: Con sede y competencia sobre el
Distrito Nacional.
7. Registro de Títulos de El Seibo: Con sede en la ciudad de Santa Cruz del
Seibo y competencia sobre las provincias de El Seibo y Hato Mayor.
8. Registro de Títulos de Higüey: Con sede en la ciudad de Salvaleón de Higüey
y competencia sobre la provincia la Altagracia.
9. Registro de Títulos de La Romana: Con sede en la ciudad de La Romana y
competencia sobre la provincia de La Romana.
10. Registro de Títulos de La Vega: Con sede en la ciudad de Concepción de La
Vega y competencia en la provincia de La Vega.
11. Registro de Títulos de Mao: Con sede en la ciudad de Mao y competencia
sobre la provincia de Valverde.
12.Registro de Títulos de Moca: Con sede en la ciudad de Moca y competencia
sobre la provincia de Espaillat.
13.Registro de Títulos de Montecristi: Con sede en la ciudad de San Fernando de
Montecristi y competencia sobre las provincias de Dajabón y Montecristi.
14.Registro de Títulos de Monte Plata: Con sede en la ciudad de Monte Plata y
competencia sobre la provincia de Monte Plata.
15.Registro de Títulos de Nagua: Con sede en la ciudad de María Trinidad
Sánchez, Nagua y competencia sobre la provincia de María Trinidad Sánchez.
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16.Registro de Títulos de Neyba: Con sede en la Ciudad de Neyba y competencia
sobre las provincias de Bahoruco e Independencia.
17.Registro de Títulos de Puerto Plata: Con sede en la ciudad de San Felipe de
Puerto Plata y competencia sobre la provincia de Puerto Plata.
18.Registro de Títulos de Salcedo: Con sede en la ciudad de Salcedo y
competencia sobre la provincia de Salcedo.
19.Registro de Títulos de Samana: Con sede en la ciudad de Santa Bárbara de
Samana y competencia sobre la provincia de Samana.
20. Registro de Títulos de San Cristóbal: Con sede en la ciudad de
San Cristóbal y competencia sobre la provincia de San Cristóbal. 21. Registro de
Títulos de San Francisco de Macorís: Con sede en la ciudad
De San Francisco de Macorís y competencia sobre la provincia Duarte.
22.Registro de Títulos de San Juan de la Maguana: Con sede en la ciudad de
San Juan de la Maguana y competencia sobre las provincias de Elias Pina y
San Juan.
23. Registro de Títulos de San Pedro de Macorís: Con sede en la Ciudad de San
Pedro de Macorís y competencia sobre la provincia de San Pedro de Macorís y de La
Romana.
24. Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros: Con sede en la ciudad de
Santiago de los Caballeros y competencia sobre la provincia de Santiago.
25. Registro de Títulos de Santiago Rodríguez: Con sede en la ciudad de San
Ignacio de Sabaneta y competencia sobre la provincia Santiago Rodríguez.
26. Registro de Títulos de Santo Domingo: Con sede en la provincia de Santo
Domingo de Guzmán y competencia sobre la provincia de Santo Domingo.
27. Oficina de servicios de Punta Cana: Unidad de Consultas y Centro de Atención
al usuario para la Recepción y entrega de documentos con competencia sobre la
provincia la Altagracia.

Competencia de las Oficinas de Registro de Títulos.

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Son órganos supeditados a la supervisión de la Dirección Nacional de Registro de
Títulos son competentes para expedir los certificados de títulos, se probó la
existencia del derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. (Ciprian, 2010)

El artículo 13 de la Ley No.108-05, sobre Registro Inmobiliario, trata brevemente lo

concerniente a esta Dirección Nacional y pone a cargo de la Suprema Corte de
Justicia la facultad de establecer su sede y sus funciones por la vía reglamentaria. En
los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del Reglamento General de Registros de Títulos, se
aborda lo relativo a la Dirección Nacional de Registro de Títulos. Para cumplir con su
rol y las atribuciones que se le asignan, la Dirección Nacional cuenta con una
estructura organizacional que la integra el Director Nacional, Abogados Ayudantes y
técnicos integrados a divisiones o unidades establecidas para su eficiente
funcionamiento.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de carácter nacional de la

Jurisdicción Inmobiliaria dependiente de la Suprema Corte de Justicia que tiene el
encargo de coordinar, dirigir y regular las oficinas de Registro de Títulos. (Ciprian,
2010)

Procura el cumplimiento de las disposiciones legales, reglamentarias y normativas,

por parte del personal de la propia Dirección Nacional y de las oficinas de Registros
de Títulos.
Las competencias de los Registros de Títulos son.

a) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus

Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.

b) Registrar los derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles de conformidad

con la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

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 c) c) Emitir los Certificados de Títulos y sus correspondientes duplicados y/o
extractos.

d) Llevar y mantener actualizado el Registro Complementario.

e) Emitir certificaciones, según corresponda.

f) Rechazar las actuaciones sometidas a su consideración cuando las mismas

no sean procedentes.

g) Llevar y mantener actualizados los distintos libros y registros que sustenten la

publicidad inmobiliaria y velar por su custodia y conservación, hasta que los
mismos sean entregados de manera definitiva al Archivo Central de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

h) Dar publicidad a los derechos registrados sobre inmuebles y el estado jurídico

de los mismos.

i) Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos físicos a

cargo del Archivo Activo, hasta que los mismos sean entregados de manera
definitiva al Archivo Central. (Ciprian, 2010)

j) Ofrecer la debida orientación al usuario acerca de los trámites comprendidos

en el ámbito de su competencia.

Los Registros de Títulos están vinculados a un único Tribunal Superior de Tierras, a

una Dirección Regional de Mensuras Catastrales y a los Tribunales de Tierras de
Jurisdicción Original conforme a la competencia territorial asignada a cada uno de
ellos. Párrafo. La vinculación de los Registros de Títulos a un único Tribunal Superior
de Tierras está referida a la determinación de competencia para fines de
conocimiento de los recursos jurisdiccionales. (Ciprian, 2010)

Funciones de la Dirección Nacional de Registros de Títulos

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Entre sus funciones cardinales está la de coordinar, dirigir y regular la operatividad y
desenvolvimiento propios y de los Registros de Títulos.

Es también inherente a su función velar por el mantenimiento adecuado del registro

de las firmas de los registradores y funcionarios de los Registros de Títulos
habilitados para emitir y firmar documentos oficiales. Corresponde a este órgano la
administración y control de los sellos institucionales.

La Dirección Nacional asistirá técnicamente a los registros, procurará la uniformidad

de las formas, procedimientos y técnicas regístrales, y adoptará las medidas de
seguridad para el acceso a la documentación en aquellas oficinas cuyos expedientes
no estén digitalizados.

Este órgano de la jurisdicción inmobiliaria tendrá a su cargo la oportuna recolección y

publicación de los datos estadísticos de los registros. Tomando en cuenta estos
podrán establecer indicadores de gestión que posibiliten evaluar el servicio que se
presta a los usuarios internos y externos. (Ciprian, 2010)

Es función importante de la Dirección Nacional promover la capacitación y el

desarrollo de su personal y el de los Registros de Títulos, a los efectos de alcanzar
resultados óptimos en la gestión del órgano.

También se le confiere facultad a la Dirección Nacional para proponer a la Suprema

Corte de Justicia modificaciones que tiendan a la actualización de las normativas
aplicables a los derechos inmobiliarios, así como la firma de convenios institucionales
con entidades nacionales e internacionales, en consonancia con las leyes. En el
artículo 6, ordinales de la "a" hasta la "I", del Reglamento General de Registros de
Títulos se trata lo que se refiere a las funciones de la Dirección Nacional de Registro
de Títulos.

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Las competencias calificadoras del Registrador de Títulos

Es la facultad que el Registrador de Títulos tiene para examinar, verificar y calificar

los actos, sus formas y demás circunstancias.
La función calificadora se aplica sobre toda actuación solicitada al Registro de
Títulos, comprendiendo:
a) Las actuaciones por las que se pretende la inscripción y/o anotación de derechos,
cargas y gravámenes sobre inmuebles.
b) Las solicitudes de certificaciones en general y las certificaciones con reserva de
prioridad en particular. (Ciprian, 2010)

Todas las solicitudes de inscripciones, anotaciones y/o certificaciones presentadas a

consideración de los Registros de Títulos y los documentos que se agreguen, deben
reunir los requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil, otras
leyes aplicables, el presente Reglamento y demás disposiciones complementarias
que procedan.

La función calificadora comprende las facultades de:

a) Comprobar que la documentación presentada esté completa y cumple con los
requisitos de forma y fondo establecidos para la actuación solicitada.
b) Verificar la procedencia o improcedencia, validez y la naturaleza inscribible del
acto o contrato presentado.
c) Examinar y verificar las formalidades y legalidad de los documentos y de la
operación que le es solicitada, para determinar su procedencia.
d) Examinar y comprobar la legitimidad y capacidad legal de los otorgantes del acto
y/o de los solicitantes.
e) Verificar la competencia del funcionario o Notario que autorice, legalice o ante el
cual se instrumente el acto.

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f) Verificar que se hayan pagado la contribución especial para integrar el Fondo de
Garantía de Inmuebles Registrados, así como cualquier otro impuesto o tasa que
corresponda.

80
 CONCLUSIONES

Debido al crecimiento vertical acelerado que ha experimentado tanto la ciudad de

Santo Domingo en la última década, como resultado de la construcción de plazas
comerciales y edificios de apartamentos, se torna cada vez más significativo
mantenerse al tanto sobre los aspectos reguladores del Régimen de Condominios en
República Dominicana.

En el régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por

sectores con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada
copropietario, puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo
(asimilable a la propiedad) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho
ejercido en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la copropiedad
con indivisión forzosa).

Ha de tenerse en cuenta que este desdoblamiento y su posterior asimilación a la

propiedad y a la copropiedad, es sólo a los efectos de un análisis más claro, ya que,
como se explicitara al principio, el derecho real de condominio es autónomo y con las
características propias que dimanan de la ley que lo instituye, y sólo en aquellos
aspectos no contemplados específicamente por ella, serán de aplicación supletoria
las normas que rigen la propiedad y la copropiedad.

Uno de los principios y fundamentos del Régimen de Condominio es la

interdependencia entre los sectores privativos y los comunes, por lo tanto no pueden
separarse jurídicamente unos de otros sin destruir la funcionalidad de las unidades;
es decir, el objeto antes y después de ser afectado al régimen es único, y aunque
desde el punto de vista del ejercicio de las prerrogativas individuales de cada uno de
los condóminos, sea necesario separar e identificar sectores, ello no implica que
estos adquieran autonomía real (aunque adquieren autonomía para el tráfico
jurídico).

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En el condominio, no hay alteración del estado parcelario (no hay variación ni de la
ubicación, ni de los límites de la parcela), la parcela sigue intacta. En caso de
desaparición del régimen, ya sea por acuerdo voluntario o por destrucción del edificio
(en los casos donde la edificación sea esencial para la subsistencia del régimen), los
propietarios de cada unidad (al mismo tiempo condueños del suelo), mantienen su
condición de copropietarios del suelo, y la parcela originaria, sobre la que se
constituyó el régimen, reaparece con todos sus atributos intactos y vuelve a la vida
jurídica como si nada hubiera ocurrido. A pesar de la afectación, la parcela nunca
dejó de existir, simplemente subyació sirviendo de soporte al régimen.

La ley de condominios, vino para regular los estamentos que rigen los mismos, a la
vez que tiene poder jurídico para hacer cumplir con lo ya previsto en cuanto a deudas
y acuerdos prescritos por los propietarios y los administradores, en caso de
incumplimiento de los pagos adeudados por los propietarios,  corresponde a la
Asamblea de condominios decidir sobre las gestiones tendentes a lograr el
cumplimiento del pago.

La decisión de dicha Asamblea deberá ser comunicada a los propietarios en falta

mediante el acta de la misma, debidamente certificada y legalizada por un notario, la
cual constituirá el título a utilizar para fines de inscripción del privilegio por ante el
Registro de títulos correspondiente.

Dado que el consorcio de propietarios responde ante los terceros y ante los mismos
propietarios, es importante señalar que, entre dichos terceros, se encuentran los
empleados contratados por el condominio, tales como los empleados de limpieza, los
empleados del lobby o recibidor, los empleados de seguridad siempre que sean
contratados directamente por el Condominio- quienes se encuentran protegidos por
las disposiciones del código de Trabajo vigente en la República Dominicana.

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En tal sentido, el condominio actúa como empleador por lo que debe cumplir con las
diferentes obligaciones puestas a su cargo por las leyes laborales, fiscales y de
seguridad social.

Todo lo relativo a los condominios está regulado por la Ley 5038 de fecha 21 de
noviembre de 1958. Este régimen especial se define como “el conjunto de
disposiciones que crean un sistema especial de propiedad por pisos, departamentos,
o locales independientes dentro de un terreno común y lo sujetan a un régimen
jurídico especial que regula los derechos y obligaciones de sus propietarios así como
la relación de estos entre sí.

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 REFERENCIAS

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