DERECHOS REALES

Jorge Avendaño V.*

Miembro del Comité Consultivo de THEMIS

Los derechos reales vienen a ser

un numerus clausus de facultades
y prerrogativas que relacionan al
hombre con las cosas o, en su sentido
más amplio, los bienes. Son recogidos
por ordenamientos jurídicos desde
Roma, y están en constante movilidad.
Así, la Comisión de Reforma propone
algunas modificaciones al libro de
Derechos Reales del Código Civil.

Jorge Avendaño, Presidente actual de

la Comisión Reformadora del Código
Civil y miembro de dicha comisión
desde su fundación en 1994 comenta
el proyecto del libro de reales bajo la

Jorge Avendaño V.
premisa que las modificaciones se han
limitado a las reformas urgentes.

*
Abogado. Doctor en Derecho Privado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Profesor principal de
la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro de Número de la Academia
Peruana de Derecho. Presidente de la actual Comisión Reformadora del Código Civil. Socio del Estudio
Jorge Avendaño & Forsyth Abogados.

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 Pienso que las reformas “urgentes” a la economía. El derecho de propiedad, por
son cosa distinta de las reformas otra parte, atribuye a su titular los derechos
“convenientes”. Nuestra tarea era hacer de usar, disfrutar, disponer y reivindicar
lo primero. Admito, sin embargo, que el bien (ver artículo 923). La facultad de
en la práctica, lo urgente o necesario disposición se vería seriamente afectada si
tiende a confundirse con lo aconsejable o pudiese pactarse la prohibición de enajenar
conveniente. o gravar el bien.

En este proyecto de Reales hay dos El tema es controvertido en la doctrina

modificaciones que claramente no son porque, de otro lado, el propietario, que tiene
urgentes. Son los artículos 882 (prohibición plenos poderes sobre el bien, debería poder,
de enajenar o gravar) y los relativos a las precisamente en ejercicio de estos poderes
hipotecas legales (artículos 1118 al 1121). y por convenir a su derecho, obligarse a no
Todas las demás son en mi concepto disponer o gravar el bien.
necesarias o urgentes. Así, el artículo
923 sobre facultades del propietario, la Sin embargo, en la práctica se ha visto la
adquisición por prescripción de un bien necesidad de que determinados bienes no
común cuando media posesión exclusiva se puedan enajenar. Por ejemplo, en algunos
(artículo 950), la preeminencia de la proyectos de inversión privada, puede
protección registral a la adquisición por convenir al Estado que los titulares de esos
prescripción (artículo 952, párrafo 3), las bienes no cambien. Precisamente por esto
decisiones de los copropietarios cuando la Ley General de Sociedades ha establecido
no se trata de actos de disposición o en su artículo 101 que se puede establecer la
gravamen (artículo 971), el pacto de prohibición de enajenar o gravar las acciones
indivisión (artículo 993), la extensión de la de las sociedades pero por un plazo máximo
hipoteca en cuanto al bien (artículo 1101) de diez años renovables.
y en cuanto al crédito (artículo 1107),
la hipoteca de un bien futuro (artículo Entre las reformas vigentes del Código
1106) y la ejecución de la hipoteca (1118 Civil se ha incluido una norma semejante.
y siguientes). La diferencia radica en que no se ha dicho
que los diez años de plazo máximo son
No se ha insistido esta vez en la renovables. Personalmente opino que este
clasificación de bienes en registrados y silencio no impide que se celebre un pacto
no registrados porque la ley de la garantía por otros diez años.
mobiliaria ha derogado los incisos 4, 6 y 9
del artículo 885, con lo cual el criterio de “SECCIÓN TERCERA
la movilidad ya está respetado.
Derechos reales principales
“SECCIÓN PRIMERA
Título II
Disposiciones generales
Propiedad
Artículo 882.- Prohibición de enajenar o
gravar. Artículo 923.- Noción. Ejercicio.

Salvo disposición legal distinta, mediante La propiedad es el poder jurídico que

acto jurídico se puede establecer la permite usar, disfrutar, disponer y
prohibición de disponer o gravar, hasta por reivindicar un bien. Debe ejercerse en
el plazo máximo de diez años, reduciéndose armonía con el bien común y dentro de los
cualquier exceso al plazo indicado.” límites de la ley.”

El Código actual establece la prohibición Se ha introducido sólo un cambio: se

absoluta de pactar la prohibición de enajenar reemplaza el interés social como regulador
o gravar los bienes. del ejercicio de los derechos del propietario,
por el bien común. La razón es que en
La razón es que los bienes en general están el artículo 70 de la Constitución actual
destinados a circular, que es lo que conviene se ha incluido el bien común en vez del

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interés social que estaba en anteriores para cancelar el asiento en favor del
constituciones. antiguo dueño.
3. No puede hacerse valer la prescripción
“Artículo 950.- Prescripción adquisitiva. adquisitiva contra el adquirente de
Requisitos. buena fe que se acoge a lo dispuesto
en el artículo 2014.”
1. La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la Los dos primeros párrafos repiten lo que
posesión continua, pacífica y pública dispone el Código actual.
como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando El tercer párrafo pretende resolver una antigua
median justo título y buena fe. discusión sobre quién tiene preferencia: si
2. Cuando un bien es objeto de el que adquiere por prescripción o el que lo
coposesión, la prescripción adquisitiva hace bajo la protección del Registro. La figura
favorece a todos los coposeedores. puede ser la siguiente: Juan es propietario
3. Cuando un bien es objeto de de un inmueble, con derecho inscrito. El
copropiedad y lo posee sólo alguno o poseedor es Manuel, quien está próximo
algunos de los copropietarios no hay a adquirir por prescripción larga. En estas
prescripción, salvo que se pruebe que circunstancias, Jorge compra el bien a Juan
la posesión fue exclusiva.” e inscribe su adquisición. Al mismo tiempo
Manuel culmina sus diez años de prescripción.
El primer párrafo es copia textual del actual ¿Quién es el propietario del bien, Jorge que
artículo 950. Los párrafos segundo y tercero adquirió bajo el amparo del artículo 2014 ó

Jorge Avendaño V.
son nuevos. Manuel de conformidad con el artículo 950?

La regla del segundo párrafo tiene como “Artículo 971.- Decisiones de los
antecedente el artículo 898 del Código de copropietarios.
1936, que se descartó en el Código actual
por razones que nunca se explicitaron en la Las decisiones sobre el bien común se
Comisión Reformadora. El fundamento de la adoptarán por:
norma es que cuando hay coposesión, quien
posee no lo hace para sí sino en nombre de 1. Unanimidad, para disponer o gravar
todos los coposeedores. el bien, así como en los demás casos
que establece este Código.
En el tercer párrafo se ha previsto una 2. Mayoría absoluta, para las demás
situación distinta a la del Código actual. El decisiones. Los votos se computan
caso es que hay varios copropietarios, pero por el valor de las cuotas. En caso de
sólo uno posee en forma exclusiva, es decir, empate, se adopta la decisión por
sin reconocer el estado de copropiedad. El sorteo.”
Código actual dispone en el artículo 985 que
ninguno de los copropietarios puede adquirir No hay justificación en que para arrendar
por prescripción los bienes comunes, sin el bien común, darlo en comodato o
admitir excepción alguna. La nueva norma introducir modificaciones en él, sea preciso
admite la posibilidad de que haya prescripción el voto unánime de los copropietarios. Este
pero siempre que el poseedor lo sea de modo debe reservarse a los casos de disposición
exclusivo, sin reconocer la copropiedad de los y gravamen del bien común. La mayoría
otros copropietarios. absoluta es suficiente para todas las demás
decisiones, computándose los votos, al igual
“Artículo 952.- Declaración judicial de que hoy, por el valor de las cuotas.
prescripción adquisitiva.
“Artículo 985.- Imprescriptibilidad.
1. Quien adquiere un bien por
prescripción puede entablar juicio La acción de partición es imprescriptible.”
para que se le declare propietario.
2. La sentencia que accede a la petición La norma proyectada recoge lo que queda
es título para la inscripción de la de este artículo, luego de haberse trasladado
propiedad en el registro respectivo y su parte final al artículo 950, tercer párrafo.

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 “Artículo 993.- Plazo y efectos del pacto de cuando la edificación exista, la hipoteca la
indivisión cubrirá también a título de parte integrante.

1. Los copropietarios pueden celebrar La regla parece obvia porque la doctrina

pacto de indivisión por un plazo no unánimemente reconoce la extensión de
mayor de diez años y renovarlo todas la hipoteca en los términos indicados, pero
las veces que lo juzguen conveniente. era oportuno aclararlo porque no han
2. El pacto de indivisión que no consigne faltado sentencias –incluso una célebre
plazo se presume que es por cuatro del Tribunal Constitucional– que negaron
años. la extensión del gravamen a la edificación
3. Para que produzca efecto contra posterior y mandaron, una vez producido
terceros, el pacto de indivisión el incumplimiento, que se sacara a remate
debe inscribirse en el registro sólo el terreno. ¡Como si esto fuera posible
correspondiente. habiendo una fábrica encima! El sustento
4. Si median circunstancias graves el para tan equivocado fallo fue que conforme
juez puede ordenar la partición antes al artículo 1106 no se puede constituir
del vencimiento del plazo.” hipoteca sobre bienes futuros.

El primer párrafo de la norma consignada “Artículo 1106.- Hipoteca de un bien futuro.

en el proyecto, contiene un cambio con
respecto al Código actual. Es el plazo del La hipoteca sobre un bien futuro queda
pacto de indivisión, que puede alcanzar los sujeta a la condición de que dicho bien
diez años y no sólo cuatro. Sin embargo, si llegue a existir.”
los copropietarios no hubiesen consignado
plazo, se reputará que es de cuatro años.
Esta prohibición de constituir hipoteca sobre
bienes futuros, que no estaba incluida en el
“Título III
Código de 1936, fue, como ya se indicó, el
fundamento para considerar que la futura
Hipoteca
construcción sobre el terreno hipotecado no
quedaba comprendida en el gravamen.
Capítulo Primero
En general, la regla actual se ha prestado
Disposiciones Generales
a discusiones, entre otras cosas porque se
Artículo 1101.- Extensión de la hipoteca discute en doctrina qué es un bien futuro, un
en cuanto al bien. bien que no existe o uno que aún no se ha
adquirido.
La hipoteca se extiende a todas las
partes integrantes y accesorios del bien Al elaborar este proyecto de reformas
hipotecado, tanto actuales como futuros, urgentes, se tuvo en cuenta lo que dispone
y al importe de las indemnizaciones de los el artículo 1534 a propósito de la venta de
seguros y de la expropiación, salvo pacto un bien futuro: el contrato queda sujeto a la
distinto.” condición suspensiva en que llegue a tener
existencia.
El cambio que se introduce en este artículo
está referido a las partes integrantes y “Artículo 1107.- Extensión de la hipoteca en
a los accesorios, que por cierto están cuanto al crédito.
comprendidos en la hipoteca. Pero con
esta aclaración: tanto los actuales como La hipoteca cubre el capital, los intereses
futuros. Esta precisión es del todo pertinente que devengue, las primas del seguro
porque con frecuencia la hipoteca asegura la pagadas por el acreedor y las costas y costos
construcción de una casa o edificio. Así, el que origine la cobranza. El importe cubierto
propietario del terreno solicita un crédito por la hipoteca puede exceder el monto del
para la construcción sobre dicho terreno. El gravamen.”
préstamo queda garantizado con hipoteca
pero únicamente del terreno porque la La norma actual ha dado lugar a sentencias
edificación aún no existe. El día de mañana contradictorias. El tema en debate es el de

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los intereses. Lo de las primas de seguro “Capítulo Sexto
pagadas por el acreedor y las costas del
juicio de cobro no ofrece mayor problema. Ejecución de la Hipoteca
Pero lo de los intereses sí porque el monto
de la deuda puede crecer significativamente, Artículo 1118.- Ejecución de la hipoteca.
en especial si el plazo de la deuda es
prolongado. 1. Si es exigible la obligación
garantizada con hipoteca, el
Hay ejecutorias que han dicho que como acreedor puede proceder a la venta
un requisito de la hipoteca es que ella sea del bien afectado en garantía en la
por cantidad determinada o determinable forma establecida en los numerales
(artículo 1099, inciso 3), los intereses sólo siguientes o en el título constitutivo
estarán cubiertos hasta el monto de la de la garantía, conforme a lo pactado
hipoteca. Se afirma además que el monto por las partes. A falta de pacto o en
del gravamen no puede exceder el importe la situación prevista en el numeral
del capital adeudado porque si así fuera la 6, se venderá el bien con arreglo al
hipoteca dejaría de ser accesoria, violándose Código Procesal Civil.
el artículo 1099, inciso 2. 2. En el título se otorgará poder
específico e irrevocable a un
En mi opinión estos argumentos no tienen representante para realizar y
solidez. No olvidemos que el Código se refiere formalizar la transferencia del bien
afectado en garantía mediante
al monto determinado o determinable.
subasta notarial convocada a través
En este último concepto se comprende el

Jorge Avendaño V.
de algún medio de comunicación.
importe de los intereses, que se determina
Es nulo el pacto por el cual el propio
en función del tiempo que ha corrido. Sin
acreedor sea el representante. Para
embargo, para clarificar el asunto y evitar
estos efectos no son aplicables el
las sentencias contradictorias se ha dicho
segundo numeral del artículo 153 ni
expresamente que el importe cubierto por
el artículo 156.
la hipoteca puede exceder el monto del
3. Producido el incumplimiento,
gravamen. de lo cual dejará constancia el
acreedor mediante carta notarial
“Capítulo Quinto dirigida simultáneamente al
deudor y al representante a que se
Hipotecas Legales refiere el numeral 2 y, en su caso,
al constituyente de la garantía,
Artículo 1118.- Se deroga. el representante procederá a la
venta por subasta notarial del bien
Artículo 1119.- Se deroga. afectado en garantía, después de
transcurridos tres días de remitida la
Artículo 1120.- Se deroga. carta notarial.
4. Si el bien estuviese afecto a
Artículo 1121.- Se deroga.” gravámenes anteriores a la hipoteca
que dio lugar a la venta por subasta
Se ha considerado conveniente eliminar las notarial, el representante deberá
hipotecas legales porque en la práctica se consignar a la orden del Juez
las utiliza muy poco. Lo frecuente es que, competente, el importe total de
en los casos del artículo 1118, la hipoteca la enajenación del bien dentro de
se pacte. Otra razón para la supresión de los tres días siguientes al cobro
estas hipotecas es que, conforme al artículo del precio. Si hubiese gravámenes
1119, ellas se constituyen de pleno derecho posteriores a la garantía que ha
y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad dado lugar a la enajenación, el
del registrador. En los hechos ocurre que representante consignará a la orden
el acreedor debe estar atento para que del Juez el saldo del precio que
esta inscripción de oficio se produzca. Igual hubiese después de haberse hecho
podrá estar atento para que se formalice la cobro el acreedor. El Juez procederá
hipoteca convencional. con arreglo al Código Procesal Civil.

81
 5. Una vez iniciada la ejecución, en venta sin juez ha acortado significativamente
ningún caso podrá suspenderse la los plazos de cobro de crédito garantizado.
venta por subasta notarial del bien
afectado en garantía. Cualquier “Artículo 1119.- Venta en caso de hipotecas
controversia respecto del monto sucesivas.
o de la extensión de alguno de
los gravámenes, será resuelta en Cuando hubiere hipotecas sucesivas sobre
arbitraje o por el Juez competente el mismo bien, la venta a instancias del
conforme al Código Procesal Civil, segundo o ulteriores acreedores deberá ser
sin suspenderse la enajenación efectuada en la forma y en el valor previstos
del bien afectado en garantía, bajo en el título constitutivo de la hipoteca de
responsabilidad. primer rango.”
6. Si transcurrieran sesenta días desde
la remisión de la carta notarial al Es el caso de que se hayan establecido varias
deudor y en su caso al constituyente hipotecas sucesivas sobre el mismo bien,
y al representante, sin que el bien pero quien está procediendo a la venta del
hubiese sido vendido, el acreedor bien hipotecado no es el primer acreedor
podrá solicitar su ejecución judicial sino del segundo en adelante. En este caso la
conforme al Código Procesal Civil. venta debe hacerse de acuerdo a lo pactado
Las partes podrán convenir un plazo por el primer acreedor.
distinto.
7. El acreedor garantizado es civil “Artículo 1120.- Modo de entrega del bien
y penalmente responsable de la hipotecado.
existencia, exigibilidad y cuantía
de la obligación al tiempo de la 1. Las partes podrán regular mediante
enajenación del bien gravado. pacto el modo de entrega del bien
El representante es igualmente hipotecado.
responsable por el cumplimiento de 2. A falta de pacto, el representante
las estipulaciones pactadas para la encargado de la venta del bien o,
venta por subasta notarial.” en su caso, el adquirente de dicho
bien, pueden asumir directamente
Largo debate ha provocado la eventual la posesión de este último,
ejecución extrajudicial de la hipoteca. El absteniéndose de las vías de hecho
Poder Judicial también se pronunció sobre no justificadas por las circunstancias.
ello y dijo que dicha venta extra judicial no es Para la toma de posesión se requiere,
posible en razón de lo dispuesto por la parte bajo responsabilidad civil y penal, la
final del artículo 1097. notificación notarial al deudor y, en
su caso, al constituyente, de que se
Cuando se discutió el Código actual se va a proceder a tomar posesión de
logró incluir el artículo 1069, que regulaba éste, hecho lo cual se extenderá la
la ejecución extrajudicial de la prenda. Con certificación notarial del acto en la
posterioridad a ello, se dictó la ley de la que se dejará constancia del estado
garantía mobiliaria, que establece en detalle y características principales del bien
cómo se venden, sin intervención judicial, hipotecado.
los bienes afectos a la garantía. 3. El representante encargado de
la venta del bien o el adquirente
En este proyecto se incluye la venta podrán solicitar al Juez competente
extrajudicial del bien hipotecado con una la entrega del bien hipotecado.
normatividad muy semejante a la de la El Juez no correrá traslado del
garantía mobiliaria. pedido de entrega y, además, queda
prohibido, bajo responsabilidad,
Es interesante señalar que en otros países de admitir recurso alguno que
el bien hipotecado puede venderse entorpezca la expedición o la
extrajudicialmente. Así, en varios Estados ejecución de su mandato. El Juez
de la Unión Europea y en países de América expedirá el mandato de entrega por
Latina como Argentina, Chile, Panamá, el solo mérito de la solicitud y de la
Colombia y México, la introducción de esta documentación presentada.

82
4. El mandato de entrega se cursará bien. La regla está también tomada en buena
mediante oficio a la autoridad parte de la ley de la garantía mobiliaria.
policial del lugar.
“Artículo 1121.- Arbitraje.
La autoridad policial encargada de ejecutar
el mandato judicial a que se refiere el Las partes pueden someter a arbitraje todas
numeral anterior deberá ejecutarlo dentro las controversias que se susciten en relación
de las 24 horas de haberlo recibido. El bien con la hipoteca incluida su ejecución.”
hipotecado será entregado de inmediato
al representante encargado de la venta del La norma habilita la posibilidad de que
bien o, en su caso, al adquirente.” las partes sometan a arbitraje todos los
conflictos derivados de la hipoteca, incluida
La hipoteca, lo sabemos todos, no despoja su ejecución.
al constituyente de la garantía. Este es
generalmente el deudor, que es precisamente Lima, 7 de octubre de 2011
el incumplidor. En esta norma se regula
como entra en posesión el acreedor o el
representante encargado de la ejecución del Jorge Avendaño V.

Jorge Avendaño V.

83
DERECHOS REALES
 INTRODUCCIÓN

 Concepto?

NO EN EL CÓDIGO CIVIL.

 Teorías de los Derechos Reales

DOCTRINA CLÁSICA O
DOCTRINAS MODERNAS.
TRADICIONAL.
 DOCTRINA CLÁSICA

DERECHO REAL
DERECHO SUBJETIVO

RECAE DIRECTAMENTE
SOBRE UN BIEN

SIN INTERMEDIARIO

EJEMPLO: DERECHO DE
PROPIEDAD SOBRE UNA CASA
 DEMOLOMBE: DERECHO REAL ES EL QUE CREA ENTRE LAS
PERSONAS Y LAS COSAS UNA RELACIÓN DIRECTA E INMEDIATA,
ENCONTRANDOSE DOS ELEMENTOS, EL SUJETO ACTIVO QUE ES
LA PERSONA Y EL OBJETO QUE ES LA COSA
 Derechos reales
(conceptos doctrinarios)

Según su

DOCTRINA CLÁSICA O DOCTRINAS MODERNAS

TRADICIONAL
tenemos
dice

DEMOLOMBE MACK KELDEY TEORÍA UNITARIA Los derechos reales

PERSONALISTA serían entonces
también personales

DERECHO REAL DERECHO

es el que crea REAL es el que
A todo derecho real le
entre las nos pertenece corresponde a los
inmediatamen KANT
personas y las demás ajenos al titular
cosas una te sobre una del bien, respetarlo y
relación directa cosa en si acatarlo

e inmediata, por misma por

lo que existen 02 poder legal y a Es una relación directa
nuestra entre personas y cosa,
elementos: la ROMERO ROMAÑA entre sujeto y objeto.
persona, sujeto voluntad, bajo
activo del un concepto o
derecho y la cosa todos los
que es el objeto conceptos Existe un poder jurídico
VÁSQUEZ RÍOS
conocidos. ejercido sobre el bien
Teorías del Patrimonio
 ¿Qué se entiende por patrimonio?

 La palabra PATRIMONIO proviene del latín

Patrimonium, significa los bienes que el hijo
tiene, heredados de su padre y abuelos. Se
define como el conjunto de los derechos y
compromisos de una persona, apreciables
en dinero.

 Existen teorías que explican el patrimonio:

1°. Teoría Clásica o de Personalidad y 2°.
Teoría Moderna o del Patrimonio Afectación.
 DIFERENCIAS ENTRE EL DERECHO REAL Y
DERECHO DE CREDITO O PERSONAL.

DERECHO REAL Y DERECHO DE

CREDITO.

DERECHO REAL: RECAE DERECHO DE CREDITO: SE

DIRECTAMENTE SOBRE UNA PRESENTA CUANDO UNA
COSA DE LA CUAL SE PUEDE PERSONA EXIGE A OTRA UNA
OBTENER UTILIDAD TOTAL O DETERMINADA PRESTACIÓN
PARCIAL SIN NECESIDAD DE CONSISTENTE EN DAR, HACER
INTERMEDIARIO. O NO HACER.
 DIFERENCIAS ENTRE EL DERECHO REAL Y
DERECHO DE CREDITO O PERSONAL.

•OBJETO INMEDIATO: En el D° Personal es la persona del deudor, en el

Derecho Real es la cosa.
Según la doctrina clásica, el D° Personal tiene 3
•NÚMERO DE ELEMENTOS:
elementos, los Dº Reales tienen 2 elementos

•FUNCIÓN ECONÓMICO-SOCIAL: Para los Derechos Reales hay

aprovechamiento de la riqueza. En los
de crédito una utilización de servicios

•DURACIÓN: Para los Reales son perpetuos o temporarios y

los personales son temporarios.

•NÚMERO: En numerus apertus y numerus clausus.

 Los numerus clausus y numerus
apertus en los Derechos Reales.

En el Derecho Romano no se permitía las

vinculaciones del dominio, ni la excesiva
concurrencia de derechos sobre los
bienes.

Fuera de la propiedad solo se admitía un

breve elenco de derechos reales, tales
como las servidumbres, la superficie, los
derechos de garantía y la enfiteusis.
 Posteriormente en el Feudalismo, se modificó el
aspecto económico de la propiedad, la
multiplicación asfixiante de los derechos sobre los
bienes era uno de los mecanismos para
mantener los privilegios legales de una clase
sobre la otra.

 En la época de la Revolución Francesa, se suscita

una corriente de liberalismo económico, basada
en la plena libertad de producción y de
intercambio comercial. Aquí la propiedad es
proclamada sacra e inviolable.
 El Código Francés, Italiano y Alemán
adoptaron lo previsto por el Derecho
Romano.

 En el caso del C.C. Italiano, no existe

norma expresa que resuelva la
controversia, pero la doctrina sostiene en
forma mayoritaria la tesis de la lista
cerrada.
 Conceptualización
 NUMERUS CLAUSUS: Los derechos reales
constituyen tipos cerrados en su número y
estrictos en la configuración de su contenido.
No es posible que los particulares constituyan
más derechos reales que aquellos establecidos
por la ley.

 NUMERUS APERTUS: Admite que los particulares

puedan crear derechos reales distintos de
aquellos establecidos o tipificados por la ley. Se
busca privilegiar la absoluta libertad de los
particulares para configurar sus relaciones
jurídicas.
Diferencias:

NUMERUS APERTUS NUMERUS CLAUSUS

Prima la autonomía de la Los derechos reales son
voluntad, por la cual los creados por la ley.
particulares son libres de
crear derechos reales.
Su fundamento es la Su fundamento es la
subjetivación de los objetivación de los
derechos derechos.
Su origen se encuentra Su origen se encuentra
en el Derecho en el Derecho Romano.
Intermedio.
Se caracteriza por la Se caracteriza por la
libertad subjetiva libertad objetiva o
(personal). funcional (de los bienes).
Nuestro Código Civil

 El artículo 881 del CC adopta un catálogo

cerrado de derechos reales, en cuanto solo
pueden establecerse por ley. Sin embargo se
permite cierta libertad de configurar el
contenido del derecho, sin rebasar el
esquema previsto por el tipo legal.

 En buena cuenta, nuestro sistema reconoce

expresamente el sistema del numerus clausus,
pero con alguna flexibilidad respecto al
contenido de los derechos de disfrute.

 Ejemplos: Art. 999 y 1035 del C.C.

Elementos de los Derechos Reales,
según el Dr. Vásquez Ríos:

Art. 1001 CC Bienes de

valor monumental
Art. 71 Const. Sujeto
nacional o extranjero
Art. 969 CC Número de
SUJETO titulares del bien

El único sujeto de los derechos

reales es la persona
 Se entiende a las
cosas como a los
OBJETO bienes materiales
 CAUSA

La Traditio
El Principio de la
Publicidad Registral
El Principio Nemo inmobiliaria
plus juris

Modos generales de
El Principio de adquisición y perdida
Convalidación de los de los derechos reales
derechos

Etc.
 La tradición: Es un elemento constitutivo del derecho real, solo
opera en la adquisición derivada y por actos entre vivos; supone
la entrega de la posesión.

 El principio del nemo plus iuris: “Nadie puede transmitir a otro,

sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que
gozaba, y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto
un derecho mejor o más extenso que el que tenía aquel de quien
lo adquiere”.
 El principio de la convalidación de los derechos reales: “Si el que
transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a
trasmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndase que
transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo
hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución”.
 El principio de la publicidad registral inmobiliaria: La
publicidad registral tiene como fin brindar oponibilidad frente
a terceros de los derechos reales inscritos.

 Modos generales de adquisición y pérdida de los derechos

reales: Tradición, la sucesión y la prescripción.
Clasificación de los Derechos Reales

b).Es
frecuente la
a). En el clasificación
propio por la que se
Código Civil: presenta

PRINCIPALES GARANTIA
1.- D. R. Plenos.-
- PRENDA.- Art. 1055 sobre la cosa propia
- POSESIÓN.- Art. 896 - ANTICRESIS.- Art. 1091 2.- D.R.
-PROPIEDAD.- Art. 923 - HIPOTECA.- 1097 Limitados.- sobre
-COPROPIEDAD - DERECHO DE la cosa ajena
-USUFRUCTUO.-Art. 999 RETENCIÓN (usufructuo Art.
-USO.- Art. 1026 999, Uso: Art. 1026,
-HABITACIÓN.-Art.1027, Habitación: Art.
1029 1027,1029 CC.
-SUPERFICIE.-Art. 1030 3.- D.R. de
-SERVIDUMBRE.-Art- 1035 preferencia.- 1592
Retracto
 Clasificación Legislativa

D. R. D. R. DE
PRINCIPALES GARANTÍA

Posesión
Prenda
Propiedad
Anticresis
Copropiedad
Hipoteca
Usufructo
Derecho de retención
Uso
Habitación
Superficie
Servidumbre
 UNIVERSIDAD INCA GARCILASO DE LA VEGA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICA
DERECHO CIVIL IV
DERECHOS REALES Y GARANTÍAS

PRESENTADO POR: ALEXANDER SOLÓRZANO PALOMINO

 UNIVERSIDAD INCA GARCILASO DE LA VEGA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICA
DERECHO CIVIL IV
DERECHOS REALES Y GARANTÍAS

PRESENTADO POR: ALEXANDER SOLÓRZANO PALOMINO

PRESUNCIONES LEGALES
Son de dos clases:
• Presunciones Juris et de jure, no admiten
prueba en contrario y el juez tiene la
obligacion de aceptar por cierto el
1 hecho presumido una vez acreditada el
precedente

Presunciones Juris Tantum, admiten prueba

2 encontrario.
PRESUNCION DE PROPIEDAD
Art. 912 cc.,contiene una norma
prescriptiva y dos prohibitivas:
1. Presuncion de Propiedad, “El Poseedor es
reputado propietario mientras no se
pruebe lo contrario”. El propietario es
quien debe probar su derecho
2. Presuncion no puede oponerla el poseedor
inmediato al poseedor mediato, es la
norma prohibitiva.
PRESUNCION DE PROPIEDAD

No la pueden ejercer esta presuncion el arrendatario,

usufructuario, depositario, etc.
3. No puede oponerse al propietario con derecho inscrito,
ya que la prueba de la propiedad se encuentra
expresada en la inscripcion registral de dominio
⚫ No obstante subsiste la posesion ad usucapionem de
acuerdo art. 950 CC.
PRESUNCION DE BUENA FE

Creencia de que la persona de quien recibio la

cosa era dueno de ella y podia transmitir su
domino; esta exento de fraude y de todo otro
vicio y sera un poseedor honesto y probo.

Quien tiene que probar la mala fe del poseedor

actual es aquel que alege un mejor derecho
 PRESUNCION DE
CONTINUIDAD
El poseedor tiene que probar dos
hechos:
⚫ Cuando se inicio su posesion
⚫ Su posicion actual

Complementa el derecho del poseedor

de adicionar su posición a la de aquel
que le transfirio válidamente el bien (art.
898 CC.)
PRESUNCION DE UN BIEN
Y SUS ACCESORIOS
El bien principal es un todo estructuado por bienes
accesorios

La salvedad radica en que solo por Ley o por

contrato se podrian diferenciar o separar los
bienes accesorios del principal (art. 889 cc)
 PRESUNCION

PRESUNCION POSESION DE UN INMUEBLE HACE

PRESUMIR LA DE LOS BIENES MUEBLES QUE
SE HALLAN EN EL

Involucra tanto a las partes accesorias que

forman parte y a los que se encuentrenn
dentro del bien inmueble objeto de una
posesion determinada
 LAS MEJORAS
Importa una modificacion material
de la cosa al producir un aumento
de su valor economico

Mejoras
Necesarias
Mejoras
Utiles
Clases de
Mejoras
Mejoras de
Recreo
DERECHO DEL POSEEDOR
A LAS MEJORAS

Al valor actual de las mejoras necesarias y

útiles que existan al tiempo de la restitucion

A reitrar las mejoras de recreo que puedan

separarse sin dano
DERECHO DE RETENCION
Retardo de la entrega de la cosa
cuando exista causa justa; es un
derecho real de garantia (art. 1123 cc.)
Solo se aplica en mejoras necesarias y
utiles al momento de la restitució
Judicialmente se interpone como
excepcion
DEFENSA DE LA POSESIÓN
Defensa Extrajudicial de la Posesión

Acciones
Interdictos
Posesorias

Defensa Judicial
de la Posesión
DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE
LA POSESIÓN
Art. 920 del CC:
⚫ “El poseedor puede repeler la
fuerza que se emplea contra el y
recobrar el bien, sin intervalo de
tiempo, si fuera desposeído, pero
en ambos casos debe abstenerse
de las vias de hecho no
justificadas por la circunstancias”
DEFENSA JUDICIAL DE LA
POSESIÓN
Art. 921 CC, autoriza a toda
clase de poseedor de muebles
inscritos y de inmuebles la
posibilidad de utilizar las
acciones posesorias e
interdictos.
 DIFERENCIAS ENTRE ACCIONES
POSESORIAS E INTERDICTOS
1. Por la finalidad de la protección
Los interdictos defienden al poseedor
actual, se debaten los hechos ilícitos
perturbadores de la posesión
Las acciones posesorias se debate el mejor
derecho a poseer, protegen el derecho a
la posesión
 DIFERENCIAS ENTRE ACCIONES
POSESORIAS E INTERDICTOS
2. Por la calidad del Poseedor
Los interdictos defienden a todo
poseedor sea de buena o mala fe
Las acciones posesorias defienden a
quienes tengan títulos de posesión
 DIFERENCIAS ENTRE ACCIONES
POSESORIAS E INTERDICTOS
3. Por la sustanciación Procesal
Los Interdictos, proceso sumario, pudiendo
ser contradicha en la vía ordinaria
Las Acciones Posesorias, vía ordinaria
porque es necesario la demostración de
un derecho
EL INTERDICTO DE RETENER
Acción de Mantenimiento, tiene por objeto
mantener provisionalmente al actor en su
posesión
Se requiere:
Los actos La persona u
materiales La época en otra por orden
perturbatorios que tuvieron
lugar de ella que los
de la posesión ejecutó
INTERDICTO DE RECOBRAR

Es una medida de orden y de paz

pública del principio de que nadie
puede hacerse justicia por sí mismo
Constituye una tutela contra los actos
de privación de la posesión ( aún de
mala fe)
 INTERDICTO DE OBRA NUEVA
Es un interdicto especial destinado a
mantener la posesión derivado del
interdicto de retener.
Requisitos:
Dentro del La obra dañe
Existencia de
año en que se la propiedad Que el daño
una obra
ejecutó el del se produzc
comenzada
trabajo demandante
 INTERDICTO DE OBRA
RUINOSA
Destinado a adoptar medidas de seguridad
en relación a alguna construcción que
amenaza ruina
El objetivo es la demolición total o parcial de
dicha construcción
Requisitos:
Demandante tenga necesidad de pasar por las
inmediaciones del edificio que amenaza ruina
Sea dueño de alguna propiedad que pueda verse
afectado
 Derecho Propiedad

Prof.: Solórzano Palomino, Alexander

 CONCEPTOS SOBRE

1.- LOS BIENES: Definición, características y clasificaciones.

2.- LA PROPIEDAD: Definición, características y atributos.

3.- MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD: La

apropiación. La especificación y mezcla. Por accesión. Por
sucesión. Inter vivos. Por la ley. Por prescripción adquisitiva.
Transferencia mobiliaria e inmobiliaria.

4.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Bienes de propiedad

exclusiva y bienes y servicios de propiedad común.

2
TEMA 01. LOS BIENES: concepto, características
y clasificaciones.

3
 1. LOS BIENES: Concepto

1.- Concepto de Max Arias: Todos aquellos elementos del mundo

exterior a las personas, que de una manera directa o indirecta
sirven para satisfacer sus diferentes necesidades y tienen como
denominador común o nota esencial, un valor, representando en
consecuencia, una riqueza. (Arias Schreiber, Max. EXEGESIS DEL C.C. :Tomo IV).

2. Concepto jurídico. Son todas las cosas corporales o no, que

pueden constituir objeto de una relación jurídica, de un derecho, de
una obligación, o de uno y otra a la vez. (Guillermo Cabanellas. Dicc. E, de Dº
Usual. T-I. Pág.477)

“Los bienes y las obligaciones constituyen la

dimensión esencial del universo jurídico”.

4
 2. CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES

A) SON FRAGMENTOS DEL MUNDO EXTERIOR DEL SUJETO.

¿El trabajo se puede considerar como un bien? ¿El producto del
trabajo, es un bien?
B) LOS BIENES DEBEN TENER UTILIDAD.
¿Debe tener valor pecuniario?, ¿Debe tener valor de uso? o puede
tener valor de uso y/o económico?.
C) DEBEN SER ACCESIBLES FÍSICA Y JURÍDICAMENTE.
¿Los elementos excluidos del comercio humano, se les puede
considerar bienes desde el concepto jurídico?

5
 3. CLASIFICACIONES DE LOS BIENES: Muebles e Inmuebles
1. - Clasificación de los bienes en el Perú:
2.- Clasificación tradicional, desde Roma.
A) BIENES MUEBLES E INMUEBLES
• Sustento de la clasificación:
1º .- Movilidad, trasladables;
2º .- Adherencia;
3º .- Valor económico;
4º .- Identificabilidad; y,
5º .- Determinación o declaración de la ley.

DETERMINACIÓN DE LA LEY.- Referencia a las modificaciones

introducidas por la Ley Nº 28677 del 1° de marzo 2006, sobre naves,
embarcaciones pesqueras, y aeronaves, pontones, plataformas y
edificios flotantes, locomotoras, vagones y demás material rodante
afecto al servicio de ferrocarriles.
6
 Los Bienes Inmuebles en la legislación peruana
BIENES INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1984. ¿Nùmerus clausus
o númerus apertus?. Art. 885 CC. (mod. Ley 28677).

1º.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2º.- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes
de agua y las aguas vivas o estanciales.
3º.- Las minas canteras y depósitos de hidrocarburos.
4º.- Los diques y muelles.
5º.- Las concesiones para explotar servicios públicos.
6º.- Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7º.- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8º.- Los demás bienes a los que la ley, les confiere tal calidad.

7
 CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES ESTATALES
CONSTITUCIÓN, Art. 73: “Los bienes de DOMINIO PÚBLICO son inalienables e
imprescriptibles. Los bienes de USO PÚBLICO pueden ser concedidos a los
particulares conforme a ley para su aprovechamiento económico”
REGULACIÓN ESPECIAL. Ley 29151: “Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales”
1. BIENES DEL ESTADO DE DOMINIO PÚBLICO:
- Bienes destinados al uso público: Carreteras, Puentes, Aeropuertos, etc.
- Bienes destinados al servicio público: Salud, Educación, Policial, Judicial, etc.

2. BIENES DEL ESTADO DE DOMINIO PRIVADO:

Bienes de uso privado. Constituido por aquellos bienes que no están destinados al
uso público o al servicio público. ¿Enajenables y prescribibles?.- Ley Nº 29618
(discutible presunción de posesión estatal e imprescriptibilidad los bienes de dominio privado).

8
 Casación Nº 1537-2003-Lamb. El Peruano 30-03-2005. Pág. 13818

SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA. Demandante: Proyecto especial Jequetepeque Zaña.

“CONSIDERANDO: …tercero: Qué …, en materia de bienes del Estado debe

distinguirse claramente dos tipos de bienes; los bienes de dominio privado y los
bienes de dominio o uso público; respecto a los primeros, el Estado puede transferirlos
o enajenarlos a particulares u otros, ya sea mediante contrato de compraventa,
adjudicación, subasta pública, entre otros, pudiendo incluso ser adquiridos por
prescripción adquisitiva de dominio; en cambio tratándose de bienes de dominio público
cuyo uso es de todos el Estado no puede enajenarlos, rigiendo en este la prohibición que
se estableció en el art. 128 de la constitución de 1979 y ha sido recogida en el art. 73
de la constitución política vigente, en cuanto disponen que los bienes de dominio
público son inalienables e imprescribibles. ” .

9
 CLASIFICACIÓN MODERNA: Registrables y no registrables

BIENES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES: PROTECCIÓN A LOS TERCEROS.

1.1. DESDE LA PERSPECTIVA DE LA POLÍTICA LEGISLATIVA.- Criterios de los bienes para ser
considerados registrables: Valiosos, identificables y duraderos. Propuesta de modificación
del C.C./ Hipoteca para bienes inscritos y prenda para no inscritos.

1.2. DESDE LA PERSPECTIVA DEL DERECHO VIGENTE.- Registrados permanentemente y registrados

temporalmente. INSCRIPCIÓN.- Derecho de propiedad, hipoteca, garantía mobiliaria, derechos
mineros, superficiario, arrendamiento, ANOTACIÓN.- Anotación de embargo, de demanda,
bloqueos, sentencias no consentidas. etc.

1.3. RELEVANCIA DE LA CLASIFICACIÓN.- Importante para organizar la publicidad registral como la más
eficaz y otorgar SEGURIDAD JURÍDICA a la titularidad de los BIENES y de los DERECHOS que
recaen sobre ellos, superando a la publicidad posesoria
10
 OTRAS CLASIFICACIONES DE LOS BIENES

1.- TANGIBLES E INTANGIBLES: Percibida por sentidos. Los intangibles por el intelecto.
(Derechos de autor, inventor, marcas, patentes, etc.)
2.- FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES: Equivalencia. Sustitución de uno por otro, a condición
que sean de la misma calidad y cantidad. (Ley de Bancos 26702 Prenda Global y
Flotante. Actualmente GM Ley 28677).
3.- CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES: Se consumen en el primer uso.
¿Alimentos y Dinero, son consumibles o no consumibles?

11
2.- LA PROPIEDAD: Origen, definición,
características y atributos.

12
 1.- ORIGEN DE LA PROPIEDAD
I.- ORIGEN DE LA PROPIEDAD.- Es una institución que se pierde en la
HISTORIA. Los autores le atribuyen varios orígenes, peros son
fundamentalmente dos:

1.1.- DE ORIGEN PARTICULAR O SUBJETIVO.- Se presentó cuando el

individuo RECOGIÓ Y CONSUMIÓ los bienes que le otorga la
naturaleza para satisfacer sus necesidades alimentarias y vitales.

1.2.- DE ORIGEN OBJETIVO.- Se estima que la propiedad tuvo su origen

en un HECHO OBJETIVO LA APROPIACIÓN, que corresponde al
estadio ejecutivo de la propiedad. La agricultura y la familia.

1.3. DE COLECTIVA A PARTICULAR.- Se concluye que la propiedad tiene

un origen colectivista, en todas las sociedades y posteriormente ha
evolucionado y se ha convertido en propiedad individual o privada
particular, en forma progresiva.

13
 2.- DEFINICIÓN DE PROPIEDAD Y EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO
DEFINICIONES.- La propiedad puede ser definida desde
muchos puntos de vista: Histórico, social, antropológico,
político, etc.

DEFINICIÓN JURIDICA.- La propiedad es el derecho real

por excelencia. En él concurren, los caracteres que
distinguen el derecho real, porque en él se condensan las
máximas facultades posibles para el DISFRUTE DIRECTO
del sujeto SOBRE LA COSA.

EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO:

Edad Antigua (3,000 a.c. al S.VI), entre los bienes
(esclavo); Edad media (VI-XV); Edad Moderna (XV-1789),
La Iglesia y el señor feudal; Edad Contemporánea,
(1789…actualidad). Franceses, señorío, no consideraban
la función social de la propiedad, la que se dio con la Rev.
Industrial.
14
 DEFINICIÓN CONSTITUCIONAL

El derecho de propiedad es un derecho fundamental que

guarda una estrecha relación con la libertad personal,
pues a través de él se expresa la libertad económica que
tiene toda persona en el Estado social y democrático de
derecho.
El derecho de propiedad garantiza la existencia e
integridad de la propiedad (corporal o incorporal) para el
propietario, así como la participación del propietario en la
organización y el desarrollo de un sistema económico-
social.

DEFINICIÓN SEGÚN EL CODIGO CIVIL

Artículo 923.- Derecho de propiedad: Atribuciones
La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los límites de la ley.
 3.- CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
a) Es un derecho pleno: Confiere a su titular un conjunto amplio de atribuciones que puede
ejercer autónomamente dentro de los límites impuestos por el ordenamiento jurídico y los derechos
ajenos.

b) Es un derecho irrevocable: Reconoce que su extinción o transmisión depende de la propia

voluntad del titular y no de la realización de una causa extraña o del solo querer de un tercero,
salvo las excepciones que prevé expresamente la Constitución Política.

c) Es un derecho Exclusivo: El propietario se aprovecha de la totalidad de los beneficios que el

bien produce.

d) Es un derecho Absoluto: El propietario puede desplegar los más amplios poderes sobre la
cosa basándose en el uso, el goce y la disposición. Se restringe por la Función Social que
desempeña la propiedad, que es su límite.

e) Es un derecho Perpetuo: Perduran mientras exista el bien.

f) Es un derecho Elástico: La Propiedad puede reducirse para su titular, pero una vez que cese la
causa que disminuye o que reduce el derecho, este recobra su condición normal.

16
 PROTECCION LEGAL DE LA PROPIEDAD

1. DECLARACIÓN UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS, aprobado por la ONU 1948 :

Art. 17: “Toda Persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente.
Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”

2. CONSTITUCIÓN POLÍTICA PERUANA DE 1,993:

Art. 70: “ El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con EL BIEN COMÚN y dentro de los límites de la ley. A nadie puede privarse
de su propiedad sino exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad
pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada ...
”

3. CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1,984:

Art. 923: “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar el bien. Debe ejercerse en armonía con el INTERÉS SOCIAL y dentro de
los límites de la ley”

17
 FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD: T.C.

ESQUEMA DE LA PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL

DE LA PROPIEDAD EN NUESTRO PAÍS

Sentido amplio de propiedad y alcances de la función

social en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.

“… el contenido esencial del derecho de propiedad no

puede determinarse únicamente bajo la óptica de los
intereses particulares, (…) sino que debe tomarse en
cuenta, necesariamente, el derecho de propiedad en su
dimensión de función social (…) En una economía social
de mercado, tanto la iniciativa privada como la inversión
cumplen también una función social, a fin de coadyuvar a
logro del bienestar general…” Expediente Nº 048-2004-AI .

18
 4.- ATRIBUTOS CLASICOS DE LA PROPIEDAD

DEFINICIÓN: La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,

disponer y reivindicar el bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los limites de la ley (art. 923 del CC.)
CONCEPCIÓN ENUMERATIVA (ART. 923 C.C.)
(i) el ius utendi (Derecho de uso), que consiste en la facultad que
le asiste al propietario de servirse de la cosa y de aprovecharse
de los servicios que pueda rendir;
(ii) el ius fruendi o fructus (Derecho de disfrutar), que es la
posibilidad del dueño de recoger todos los productos que
acceden o se derivan de su explotación;
(iii)el derecho de disposición, consistente en el reconocimiento
de todas aquellas facultades jurídicas que se pueden realizar
por el propietario y que se traducen en actos de disposición o
enajenación sobre la titularidad del bien.
(iv)El derecho de reivindicar: Facultad que confiere al propietario
de recobrar su propiedad de un tercero.
19
 ACCION REINVINDICATORIA

“En la acción reivindicatoria el propietario no poseedor solicita la

restitución del inmueble contra aquel que ocupa un bien sin tener
derecho o un titulo para poseerlo. Pretensión doble efecto: Declarar
propiedad y condena al demandado a su restitución” Cas. 1745-99-
Puno. El peruano 20.01.2000. P. 4608.

20
 LIMITES DEL DERECHO E PROPIEDAD
LOS LIMITES O CONFINES.- Los limites, esencialmente en la propiedad predial,
objetivamente es el ámbito espacial, geométricamente delimitado por los
linderos que establecen los limites que debe respetar el propietario y los
terceros al derecho del titular.
Los limites o confines son internos, se producen en sede estructural del derecho
de propiedad y consisten en las fronteras o puntos limites hasta donde el poder
del titular debe llegar.

LIMITES DE UN PREDIO URBANO: Limites o linderos. Por el frente, por la derecha,

por la izquierda por el fondo.
LIMITES DE UN PREDIO RURAL: Por el norte, por el sur, por el este y por el oeste.

21
 LIMITACIONES O CARGAS AL DERECHO DE PROPIEDAD

DEFINICIÓN.- La propiedad en general, que incluye la corporal y

la incorporal, tiene en esencia limitaciones, las mismas que
están fundadas en la función social.

Consecuentemente en primer lugar el Estado, establece

normativamente una serie de limitaciones que tienen que ser
observadas por los titulares del derecho de propiedad.

Las limitaciones de orden o función social tienen como

característica fundamental que son establecidas por una norma
legal. “Principio de reserva de ley”, no por funcionario judicial
ni por funcionario administrativo.

22
 LIMITACIONES A LA PROPIEDAD: Tribunal Constitucional
“ (…), el derecho de propiedad faculta a su titular,
entre otras cosas, a usar, gozar, explotar y disponer
del bien de su propiedad, siempre y cuando a través
de su uso se realice la función social que le es propia.

De ahí que las restricciones admisibles para el goce y

ejercicio del derecho de propiedad DEBEN REUNIR 4
REQUISITOS:
1) Estar establecidas por ley;
2) ser necesarias;
3) ser proporcionales, y
4) hacerse con el fin de lograr un objetivo legítimo
en una sociedad democrática”. Exp. 2243-2010-PA/TC
del 16.12.2010.
23
 LIMITACIONES
LIMITACIONESAL
AL DERECHO DE
DE PROPIEDAD
PROPIEDAD
1.- RESPECTO A LA EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL.

La propiedad predial se extiende al subsuelo y al sobresuelo HASTA

DONDE LE SEA ÚTIL AL PROPIETARIO. La propiedad del subsuelo NO
COMPRENDE los recursos naturales, los yacimientos, restos
arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. ( Art. 954
del C.C.).

ART. 66 DE LA CONST. 1993.- “Los recursos naturales, renovables y no

renovables, son patrimonio de la Nación. El Estado es soberano en su
aprovechamiento. Por ley orgánica se fijan las condiciones de su
utilización y de su otorgamiento a particulares. La concesión otorga a
su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal”.
24
 LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
2.- LIMITACIONES EN EL SUELO:
Ej. Habilitaciones Urbanas, acondicionados para viviendas,
Subdivisión de lotes. Construcciones. (Deben cumplir los
parámetros urbanísticos y edificatorios. Rol de las
Municipalidades - Ley N° 27972).
Art. 957 del C.C. “La propiedad predial queda sujeta a la
zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y
a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas”

3.- LIMITACIONES EN EL SOBRESUELO:

Ej. Edificaciones límites. Destino de los aires en propiedad
horizontal: Copropiedad o Independización, áreas comunes,
etc. ( Ley N° 27157).
25
 LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
4.- LIMITACIÓN A EXTRANJEROS.-
Art. 71 de la Constitución 1993.- En cuanto a la propiedad, los
extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, están en la
misma condición que los peruanos, sin que, en caso alguno,
puedan invocar excepción ni protección diplomática.

Sin embargo, dentro de cincuenta kilómetros de las

fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título
alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes
de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en
sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho
así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública
expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el
Consejo de Ministros conforme a ley.

26
LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
5.- LIMITACIONES EN TESTAMENTOS.

La legítima y la porción de libre disposición. (Art. 723 y 814 C.C.) .

LA LEGITIMA: Es la parte de la herencia que el testador no puede
disponer libremente cuando tiene herederos forzosos.
HEREDEROS FORZOSOS: Hijos y demás descendientes, los padres y los
demás ascendientes, y el cónyuge.
TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN (33.33%): Hijos, demás descendientes
o cónyuge.
MITAD DE LIBRE DISPOSICIÓN (50%): Padres u otros ascendientes.
LIBRE DISPOSICIÓN DE LA TOTALIDAD (100%): El que no tiene cónyuge,
descendientes o ascendientes, tiene la libre disposición de la
totalidad de sus bienes.

27
 LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
6.- LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD.- (Art. 959 al 964)
➢ Actos para evitar peligro en propiedad vecina, previa indemnización
➢ Paso de materiales o andamios por predio ajeno
➢ Abstención de perjudicar propiedades vecinas.
➢ No abrir pozos que cause desmoronamiento a predio vecino.
➢ Prohibición de horno, chimenea, establo, etc.

28
 LA PROPIEDAD PREDIAL: La Zonificación
ZONIFICACIÓN. DEFINICIÓN

“conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el Plan de

Desarrollo Urbano por las que SE REGULA EL USO DEL SUELO en
función de las demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad
para localizar actividades con fines de vivienda, recreación,
protección y equipamiento, así como la producción industrial,
comercio, transportes y comunicaciones” (Art. 28 del Reg. de
Acondicionamiento Territorial, D.S. 004-2011-VIVIENDA).

29
 LA PROPIEDAD PREDIAL: Habilitación Urbana
HABILITACIÓN URBANA
Definición: Proceso formal y complejo de conversión de un
predio rústico a urbano o de reurbanización de una zona
urbana.

30
 3.- MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

1.- La apropiación. 2.- La especificación y mezcla. 3.-Por accesión.

4.- Inter vivos. 5.- Por sucesión. 6.- Por la ley. 7.- Por prescripción
adquisitiva.

31
1. LA APROPIACIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR PROPIEDAD

COSAS LIBRES. Art. 929 C.C.- Las cosas que no

pertenecen a nadie (piedras, conchas, etc.) en mar,
ríos o en sus playas u orillas, etc. Se adquiere por
quien las aprehenda. Salvo previsión legal o
reglamentarios.

ADQUISICIÓN DE CAZA Y PESCA. Art. 930.- Los

animales de caza y peces se adquiere por quien los
coge, pero basta que hayan caído en las trampas o
redes, o que, heridos, sean perseguidos sin
interrupción.
¿Caza y pesca en propiedad ajena?
¿Hallazgos de objetos perdidos?

32
2.- LA ESPECIFICACIÓN , LA UNIÓN Y LA MEZCLA

Art. 937 C.C.- El objeto que se hace de buena fe con

materia ajena pertenece al artífice pagando el valor
de la cosa empleada. (Especificación: NUEVA
ESPECIE)

La especie que resulta de la unión o mezcla de otras

de diferentes dueños, pertenece a éstos en
proporción a sus valores respectivos. (No hay
transformación)

Nota.- La confusión que es la mezcla de líquidos no

está previsto en el C.C. de 1984.

33
3.- LA ACCESIÓN COMO FORMA DE ADQUIRIR PROPIEDAD
ACCESIÓN. Art. 938 C.C.- El propietario de un bien adquiere
por accesión, lo que se une o adhiere materialmente a él.

Accesión por aluvión.- Unión de tierras que se forman

sucesiva e imperceptiblemente.
Accesión por avulsión.- Cuando la fuerza del rio arranca una
porción considerable y reconocible de un campo ribereño a
otro.

EDIFICACIÓN DE BUENA FE EN TERRENO AJENO. Art. 941 C.C.-

Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del
suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al
invasor a que le pague el terreno.

34
4.- TRANSFERENCIAS DE DOMINIO INTER VIVOS
NOCIÓN.- Transferencia, también denominada enajenación,
es el acto por el cual una persona transmite a otra un
derecho. (Propiedad, acreedor de un crédito, compraventa
a plazos, etc.). / Compraventa, donación, permuta, dación
en pago, anticipo de herencia, etc.

LA TRANSFERENCIA INTERVIVOS ES:

➢ Un modo típico de adquisición derivativa
➢ Regla general: Nadie puede transferir un derecho que
no tiene o un derecho mejor que el que tiene.
➢ La necesidad de contar con la voluntad del que da y la
voluntad del que recibe.

¿Se necesita algo más que la voluntad de las partes?

35
5.- TRANSFERENCIA POR SUCESIÓN: Testada o intestada
NOCIÓN.- Son aquellas que para que surtan efectos tiene
que fallecer el titular del bien materia de transferencia.
Art. 660 del Código Civil:
“Desde el momento de la muerte de una persona, los
bienes, derechos y obligaciones que constituyen la
herencia se transmiten a sus sucesores”.
“La herencia es el contenido y objeto de la sucesión por
causa de muerte, por ello es una unidad transitoriamente
mantenida en conjunto desde la muerte del titular hasta la
partición; es decir, se concibe a la herencia como unidad
subjetiva “mortis causa”, supone un “universum jus”…”
Casación Nº 2823-98-Huanuco. El Peruano, 15-06-1999.

36
6.- LEY: BIENES DEL ESTADO (Interinstituciones) Y EXPROPIACIÓN
1.- TRANSFERENCIAS INTERINSTITUCIONES DEL
ESTADO.- Se transfiere la propiedad estatal de dominio
privado, interinstituciones públicas, en virtud de una ley
(ej. del Banco Agrario a favor de Ministerio de Justicia)

2.- EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PARTICULARES.- Es

la transferencia forzosa del derecho de propiedad
privada, autorizada por Ley a favor del Estado, previo
pago del justiprecio.

SUJETO ACTIVO DE LA EXPROPIACIÓN: Sólo el Estado.

SUJETO PASIVO DE LA EXPROPIACIÓN: Los particulares.
CAUSALES: Seguridad Nacional o Necesidad Pública.
BASE LEGAL: Art. 70 de la Constitución y Ley N° 27117.

37
 7.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

Artículo 950 del Código Civil de 1984 dispone:

“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción
mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años .
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y
buena fe”

TEMAS:
Como propietario: Autovaluos, pago de servicios públicos, partidas
de nacimiento, matrimonio, etc.
Título Material: Compraventa, donación, anticipo, testamentaria,
ocupación, etc.
Título Formal: Escritura pública, documento privado, testamento,
declaratoria de sucesión intestada, etc.
4.- PROPIEDAD HORIZONTAL: Secciones de propiedad
exclusiva y bienes y servicios comunes

39
 LA PROPIEDAD PREDIAL: Propiedad horizontal

Ley Nº 27157 y su reglamento

D.S. Nº 035-2006-Vivienda

TEMAS:
I.- El reglamento interno.
II.- Porcentajes de condominio.
III.- Bienes y servicios
comunes.
IV.- Independización de aires.
V.- Derechos a sobre elevar.

40