A) ¿Qué argumento resulta determinante para la procedencia de la pretensión del
adquirente por boleto de compra-venta frente a quien tenía emplazamiento registral en el
caso "ILLESCAS, DANIEL EDUARDO CONTRA GODOY, CORNELIO Y OTRO REIVINDICACIÓN" Y
SU ACUMULADA "GODOY, CORNELIO CONTRA FEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO. FIJACIÓN
DE PLAZO PARA ESCRITURAR Y ESCRITURACIÓN" C. 109.463, de fecha 14.11.2014, tramitado
por ante la Suprema Corte de Justicia de la Pcia. de Buenos Aires, conforme las disposiciones
del Código Civil y Comercial?
El argumento determinante para la procedencia de la pretensión del adquirente por boleto de
compra-venta (Godoy) frente a quien tenía emplazamiento registral (Illescas) es que el
segundo nunca adquirió realmente el dominio al no poder hacerse efectivamente de la
posesión, que con anterioridad detentaba Godoy, lo que resulta determinante para acordarse
a aquél la preferencia en el enfrentamiento de intereses. Al respecto el art.1170 del CCCN
establece que “ARTICULO 1170.-Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del
comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares
sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.”
El derecho real de dominio sobre inmuebles requiere necesariamente de la existencia de dos
elementos, título y modo; es decir, escritura pública y posesión.
Si el adquirente por boleto reúne los requisitos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial
prevalece sobre el comprador por escritura, siempre que el primero sea de buena fe, dado que
el adquirente por escritura no recibió la posesión de la cosa (al no haber recibido la tradición
de la cosa, no se cumplió el modo suficiente), por ende no podrá alegar buena fe.
“Habiéndose dilucidado aquel interrogante inicial en torno a la naturaleza jurídica del contrato
–a favor, como vimos, de la existencia de una compraventa-, la cuestión queda situada en el
cuadrante de la preferencia mediando sucesivas ventas sobre el mismo bien, cuestión que ha
de resolverse a favor de Godoy, quien ha recibido la posesión en mérito a un título anterior, por
sobre la compraventa celebrada entre Federico e Illescas con posterioridad a aquella tradición
(doctrina de los arts. 577, 594, 596 y concs. del Código Civil). Es que como ha expresado
Morello, "importa poner de relieve que en el supuesto de mediar un poseedor por boleto de
fecha anterior, el posterior comprador por escritura pública nunca ha adquirido realmente el
dominio al no poder hacerse efectivamente de la posesión, que con anterioridad detentaba un
tercero (doc. art. 577 del Cód. Civ.). Y ello resulta determinante para acordarse a aquél la
preferencia en el enfrentamiento de intereses" (Morello, Augusto M., El boleto de compraventa
inmobiliaria, 4° edición, Platense, 2008, p. 515, nota 648). Siendo pues, que la compraventa
celebrada entre Federico e Illescas es inoponible a Godoy, ha de estarse por el rechazo de la
acción reivindicatoria intentada (art. 289 del C.P.C.C.).” ("ILLESCAS, DANIEL EDUARDO CONTRA
GODOY, CORNELIO Y OTRO REIVINDICACIÓN" Y SU ACUMULADA "GODOY, CORNELIO CONTRA
FEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO. FIJACIÓN DE PLAZO PARA ESCRITURAR Y ESCRITURACIÓN"
C. 109.463, de fecha 14.11.2014, tramitado por ante la Suprema Corte de Justicia de la Pcia.
de Buenos Aires)
B) Determine las diferencias existentes entre esta resolución judicial "ILLESCAS, DANIEL
EDUARDO CONTRA GODOY, CORNELIO Y OTRO REIVINDICACIÓN" Y SU ACUMULADA
"GODOY, CORNELIO CONTRA FEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO. FIJACIÓN DE PLAZO PARA
ESCRITURAR Y ESCRITURACIÓN" C. 109.463} de la Actividad 1 del Módulo 2, y la resolución
dictada por la Sala II de la Cámara de Salta, de fecha febrero de 2016, en autos "R., F. S. VS.
V., M. A. POR SUMARIO" - EXPEDIENTE Nº 7720/07 DEL JUZGADO DE 1ª INSTANCIA EN LO
CIVIL Y COMERCIAL 2º NOMINACIÓN DEL DISTRITO JUDICIAL DEL SUR - METÁN (CAM -
382881/12 DE SALA II) de la Actividad 2 del Módulo 3.
En la Resolución del caso Illescas – Godoy se trata de una acción de reivindicación y acumulada
acción de fijación de plazo para escriturar y escrituración, en donde el actor Illescas tiene como
fin reivindicar el inmueble objeto del juicio y el Sr. Godoy pretende la escrituración del mismo
inmueble que fuera adquirido mediante boleto de compra venta con fecha anterior a la
escritura del Sr. Illescas. En la Resolución del caso R., F. S. VS. V., M. A. POR SUMARIO se trata
de una acción la prescripción de la acción de escriturar derivada de la compra venta , con el fin
de obtener la cancelación de la inscripción del boleto de compraventa.
En el caso Illescas – Godoy es motivo de controversia la naturaleza del vínculo contractual
(compra-venta o locación) en el caso R., F. S. VS. V., M. A. POR SUMARIO no hay controversia
sobre la naturaleza jurídica del vínculo (se trata de una compraventa).
En el caso Illescas – Godoy, una vez dilucidada la naturaleza jurídica del vínculo contractual
(compraventa) se analizó la preferencia en el enfrentamiento de intereses entre un comprador
con boleto de compraventa y un comprador con emplazamiento registral. En el caso R., F. S.
VS. V., M. A. POR SUMARIO no hay enfrentamiento de intereses entre dos compradores, sino
que es el propio vendedor quien pretende enervar los efectos del negocio jurídico que él
mismo celebró.
