UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

FACULTAD DE ARQUITECTURA
CARRERA DE ARQUITECTURA

TRABAJO FINAL
ESTUDIO DEL DISTRITO DE PUEBLO LIBRE

GESTIÓN INMOBILIARIA

SECCIÓN: AR9A

CÁTEDRA:
Arq. Claudia Vasquez Sarmiento
Arq. Luis Miguel Mendiola Valdez

INTEGRANTES:
Carbajal Chavera, Giuliano (u201314703)
Cardoza Rincón, Valeria Natalia (u201713686)
Dickson Salas, Kiana Elisa (u201714639)
Mesones Quesada, Alejandra (u201714647)
Roncal Mercado, Estrella (u201611694)
Rubín de Celis Rivera, Adrián (u201716527)

2021-01
 TABLA DE CONTENIDOS

CONTENIDO

ÍNDICE DE TABLAS

ÍNDICE DE FIGURAS

1. INTRODUCCIÓN

1.1 Introducción, información del distrito a estudiar……………………………….....6

1.2 Historia del distrito…………………………………………………………….…..7

1.3 Límites.………………………………………………………………………...…10

1.4 Hitos Urbanos.………………………………………………………………....…11

1.5 Servicios.……………………………………………………………………....…14

1.6 Situación Inmobiliaria.……………………………………………………....…...23

1.7 Análisis socio económico del distrito.………………………………………........24

2. ESTUDIO DE MERCADO

2.1 Análisis de la oferta de tierra………………………………………………....….27

2.1.1. Tabla análisis de oferta de terrenos…………………………………..27

2.1.2. Infografía de la Ubicación de los terrenos……………………….…..28

2.2 Análisis de la competencia………………………………………………....…....32

2.2.1. Cuadro resumen de los proyectos estudiados………………………...32

2.2.2. Infografía de la Ubicación de los Proyectos de la competencia…......32

2.2.3. Fichas de proyecto…………………………….………………….…..32

2.3 Conclusiones del estudio de mercado………………………………………...….41

3. DESARROLLO DEL PROYECTO

3.1 Ubicación…………………………………………………………………….…..42

3.1.1 Características del terreno ………………………………………..……42

3.1.2 Servicios del entorno del terreno escogido………………………..…...44

2
 3.2. Aspecto Legal

3.2.1 Certificado de Parámetros……………………………………………...46

3.2.2 Análisis de los Parámetros………………………………………….….48

3.2.3 Requisitos para la presentación del expediente…………………..…….49

3.3. Programa de Arquitectura

3.3.1 Programa del proyecto…………………………………………….…...51

3.3.2 Cabida de departamento tipo………………………………………..….53

4. ASPECTO FINANCIERO DEL PROYECTO

4.1. Análisis del Perfil de Pérdidas y Ganancias……………………………………..55

4.2. Flujo Económico del proyecto……………………………………………....…..58

5. ASPECTO DE ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN

5.1. Flujograma del proceso de desarrollo del proyecto………………………..……60

5.2. Estructura organizativa del proyecto……………………………………..……...63

6. ASPECTO COMERCIAL DEL PROYECTO

6.1. Estrategia de Marketing empleadas por la competencia…………………...……64

6.2. Estrategia de Marketing propuesta………………………………………....……69

7. CONCLUSIONES

7.1. Distrito………………………………………………………………………...…71

7.2. Competencia……………………………………………………………..………71

7.3. Desarrollo del proyecto………………………………………………….………72

7.4. Aspecto Financiero………………………………………………………....……72

7.5. Aspecto Administrativo y de Gestión……………………………………...……73

7.6. Aspecto Comercial…………………………………………………………....…73

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS………………………………………………………74

3
 ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1: Distribución de zonas APEIM por NSE 2020…………….…………………..…….24

Tabla 2: Oferta de terrenos en Pueblo Libre…………..……………………………..…….....31

Tabla 3: Oferta de departamentos en Pueblo Libre……………………………….………….34

Tabla 4: Requisitos de licencia de edificación modalidad A, B, C y D……………………...51

Tabla 5: Servicios seleccionados para el proyecto…………………………………………...52

Tabla 6: Programa arquitectónico de unidad de vivienda…………………………………....53

Tabla 7: Perfil de Pérdidas y Ganancias………………………………………………….…..57

Tabla 8: Flujo de Caja del proyecto……………………………………………………….….60

4
 ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1: Ubicación del distrito de Pueblo Libre……………………………………………...5

Figura 2: Línea de tiempo de Pueblo Libre……………………………………………..……..8

Figura 3: Límites del distrito de Pueblo Libre…………………………………………..…….9

Figura 4 :Hitos urbanos del distrito de Pueblo Libre………………………………………...11

Figura 5: Servicios Institucionales……………………………...……………………………14

Figura 6: Servicios de Salud……………………………………………….…………………15

Figura 7: Servicios Educativos………………………………………….……………………16

Figura 8: Servicios Culturales………………………………………………..………………17

Figura 9: Servicios Recreativos……………………………………………………....……...18

Figura 10: Servicios Comerciales…………………………………………………….…..….19

Figura 11: Servicios Religiosos…………………………………………………....………...20

Figura 12: Áreas Verdes ………………..………...………………………………………....21

Figura 13: Precio del m2 en Pueblo Libre…………………...……………………………....22

Figura 14: Mapa estratificado de Pueblo Libre 2020………………………………………...23

Figura 15: Infografía de terrenos en Pueblo Libre ………………………………..…….…...32

Figura 16: Infografía de departamentos en Pueblo Libre………………………………….....36

Figura 17: Ficha técnica del proyecto 1 ……………………………………………………..37

Figura 18: Ficha técnica del proyecto 2……………………………………………………...38

Figura 19: Ficha técnica del proyecto 3……………………………………………………...39

Figura 20: Ficha técnica del proyecto 4……………………………………………………...40

Figura 21: Ficha técnica del proyecto 5……………………………………………………...41

Figura 22: Esquema del terreno y mapa de accesibilidad…………………………………....44

Figura 23:Mapa de ubicación y entorno.………………………………………….………….45

Figura 24: Mapa de servicios en el entorno del terreno elegido ………………………….....46

5
Figura 25: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de Pueblo Libre………..48

Figura 26: Mapa de zonificación de Pueblo Libre…………………………………………...49

Figura 27: Plano del programa de la unidad de vivienda………………………………….....53

Figura 28: Distribución de departamento tipo………………………………………………..54

Figura 29: Plano de venta de departamento tipo……………………………………………..55

Figura 30: Flujograma del proceso de desarrollo de proyecto…………………………….....63

Figura 31: Estructura organizativa del proyecto……………………………………....……..65

Figura 32: Ficha de producto………………………………………………………………...67

Figura 33: Ficha de plaza…………………………………………………………………….68

Figura 34: Ficha de promoción ……………………………………………………………...69

Figura 35: Ficha de precio…………………………………………………………………...70

Figura 36: Ficha de estrategia de marketing propuesta……………………………………...72

6
1. INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo de investigación se realizará un análisis de la viabilidad de un

proyecto inmobiliario residencial en el distrito de Pueblo Libre. Se estudiarán aspectos

legales, comerciales, administrativos y financieros, partiendo de una investigación de

mercado, donde se considerarán tanto los terrenos como los departamentos en venta en el

distrito, para determinar la factibilidad del proyecto.

1.1 Información del distrito

Pueblo Libre es un distrito perteneciente a Lima Metropolitana, ubicado en una zona

muy transitada de la capital del país, por ser aledaño al centro histórico de Lima y atravesado

por avenidas principales de la ciudad (ver Figura 1). Cuenta con una extensión superficial,

según el Plan Local de Seguridad Ciudadana realizado por el Comité Distrital de Seguridad

Ciudadana (2016), de 4,74 km2.

Figura 1
Ubicación del distrito de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de ‘‘Catastro Distrital’’, por la Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

7
 Asimismo, Pueblo Libre tiene una población estimada de 76,114 habitantes, según el

INEI (2015), siendo su densidad demográfica aproximadamente 19,026 habitantes por km2.

De esta forma, ocupa el 26º lugar en términos de número de habitantes a nivel de la Provincia

de Lima.

El alcalde del distrito actualmente es Stephen Yuri Haas Del Carpio, quien conforma

el Concejo Municipal con sus otros 9 regidores, como detalla la Municipalidad de Pueblo

Libre (2021). El Palacio Municipal del distrito se encuentra ubicado en Av. General Vivanco.

La municipalidad cuenta con diversas sedes para el uso de los ciudadanos como la Plataforma

de Atención al Público, la oficina de Participación Vecinal, la Casa de la Juventud, el

Programa Adulto Mayor, entre otros.

Pueblo Libre es uno de los distritos residenciales con mayor valor histórico y cultural

de la capital. Sus calles, plazas e iglesias han presenciado la evolución tanto histórica, como

arquitectónica, artística, y urbanística de la ciudad de Lima. Esto convertiría al distrito en uno

de los más rentables de Lima, por ello, el presente documento busca realizar un análisis

exhaustivo de la situación del distrito, partiendo por el estudio de su historia, sus límites,

hitos y servicios, así como su nivel socioeconómico y situación inmobiliaria.

1.2 Historia del distrito

Según el análisis de la ‘‘Cronología General de la Historia de Pueblo Libre’’ realizado

por el historiador Juan Augusto Fernández Valle (2021), Director del Instituto Sanmartiniano

del Perú, el distrito fue llamado inicialmente como Santa María Magdalena de Chacalea. Este

es el nombre de la Doctrina de la Orden Franciscana que en el año 1549 construyó la iglesia

Santa María Magdalena con la finalidad de evangelizar aborígenes provenientes de Huadca,

Huala, Amancaes, Maranga y Lima. Durante el virreinato del Perú, la reducción de Santa

María de Magdalena continuó bajo el nombre de Magdalena.

8
 El libertador Don José de San Martin nombra a Magdalena como Pueblo Libre el 8 de

julio de 1821, pocos días antes de la declaración de independencia. Este fue nombrado en

reconocimiento al patriotismo de sus habitantes. Pueblo libre también albergó al libertador

Simón Bolívar y a sus generales, Córdova, Sucre, La Mar, entre otros; es por ello que muchas

de las calles llevan sus nombres.

El 2 de enero de 1859, en tiempos de la Constitución Liberal, Pueblo Libre fue

nombrado oficialmente como el distrito Magdalena Vieja. Durante esta etapa, el distrito tuvo

su primer alcalde, Pedro del Solar, en el año de 1873.

Durante la Guerra del Pacífico, Pueblo Libre fue sede del Gobierno Provisorio del

Presidente Francisco García Calderón en el año 1881. Los habitantes del distrito mostraron su

arraigado patriotismo y llevan con orgullo en su memoria a los vecinos que resistieron a la

fuerza invasora al lado del Presidente Francisco García Calderón, por enfrentar al ejército al

mando del general Patricio Lynch.

El distrito de San Miguel y Magdalena del Mar se independizaron de la Magdalena

Vieja el 10 de mayo de 1920, por el mandato de la Ley 4101. Durante el gobierno de Manuel

Prado y Ugarteche, por la Ley 9162 del año 1940, La Magdalena Vieja volvió a llamarse

Pueblo Libre (ver Figura 2).

9
Figura 2
Línea de tiempo de Pueblo Libre

Nota. Línea de tiempo de la historia de Pueblo Libre. Adaptado de ‘‘Cronología General de la Historia
de Pueblo Libre’’, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

10
1.3 Límites

El distrito de Pueblo Libre está ubicado en la ciudad de Lima, específicamente en la

zona centro de Lima Metropolitana. Es un distrito muy recorrido al estar rodeado por otros

cinco distritos de gran densidad (Ver Figura 3).

Limita por el norte con Cercado de Lima y Breña, por el este con Jesús María, por el

sur con Magdalena del Mar y por el oeste con el distrito de San Miguel. Las calles que lo

rodean son, en sentido horario, Av. Mariano Cornejo, Jr. Pedro Ruiz, Av. Brasil, Jr. 8 de

octubre, Av. La Marina y Av. Universitaria. Además, las avenidas Av. Bolívar, Av. Cipriano

Dulante y Av. Sucre, atraviesan el distrito. Por ello, Pueblo Libre actúa como un distrito

conector de la zona este de la ciudad de Lima.

Figura 3
Límites del distrito de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

11
1.4 Hitos Urbanos

Pueblo Libre cuenta con una serie de hitos urbanos que destacan sobre el resto de las

edificaciones del entorno, sirviendo como elementos de orientación o referencia, así como

espacios urbanos para la comunidad. La siguiente imagen muestra las ubicaciones de diez de

los hitos más destacados del distrito (ver Figura 4).

12
Figura 4
Hitos urbanos del distrito de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

13
● Huaca Julio C. Tello

Conocida también como Panteón Chino, fue parte del Curacazgo de Maranga.

Fue construida entre los siglos XII y XV (durante la cultura Ischmay) y se utilizó

como lugar de entierro de esclavos chinos posteriormente (Raíces de Pueblo Libre,

2012).

● Museo Larco

Situado en una casona virreinal del Siglo XVII, el Museo Larco fue fundado

en 1926 por el arqueólogo Rafael Larco Hoyle, uno de los pioneros de la arqueología

peruana. Exhibe principalmente elementos de arte precolombino del país (Museo

Larco, 2018).

● Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú

Previamente conocido como Palacio de la Magdalena, fue planteado por José

de San Martín en 1882, para alojarlo a él y a Simón Bolívar posteriormente. Durante

la Guerra del Pacífico, fue sede del gobierno provisorio de Francisco García Calderón

(Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú (MNAAHP), s.f.).

● Clínica Centenario Peruano Japonesa

Luego de adquirir el terreno en 1997, la Arquitecta brasileña Ana Claudia

Bella diseñó el edificio. En 1999 empezó su construcción y fue inaugurada en 2004.

Posteriormente, se fueron adicionando etapas y ambientes nuevos, hasta llegar a los

14 pisos. (Clínica Centenario Peruano Japonesa, s.f.)

● Casa Hacienda Orbea

Casa hacienda ejemplar de la arquitectura colonial que hoy es propiedad del

historiador José Agustín de la Puente Candamo (Orrego, 2008).

14
 ● Parroquia Santa María Magdalena

De planta de salón isabelino, fue construida en 1557 en terrenos cedidos a los

franciscanos por el cacique de Lima, Gonzalo Taulichusco, con la finalidad de que se

iniciara la Evangelización. Se observa una portada y altar mayor barrocos, además de

contar con 8 altares laterales (Agustinos Recoletos OAR, 2018).

● Cuartel Bolívar

Fue construido a principios del Siglo XX, sigue una arquitectura de estilo Art

Deco y sigue en servicio (Ledesma, 2018).

● Plaza de la Bandera

Colinda con los distritos de Cercado de Lima y Breña. En el centro, se ubica

un gran mástil en el que se iza la bandera peruana los domingos y feriados

(Municipalidad de Lima, 2017).

1.5 Servicios

El distrito de Pueblo Libre, ofrece a sus ciudadanos una diversidad de servicios

esenciales en aspecto recreativo, comercial, educativo y financiero, de carácter distrital y

metropolitano. Ante esto, se han clasificado los servicios en siete grupos, los cuales son:

● Servicios Institucionales (Ver figura 5)

● Servicios de Salud (Ver figura 6)

● Servicios Educativos (Ver figura 7)

● Servicios Culturales (Ver figura 8)

● Servicios Recreativos (Ver figura 9)

● Servicios Comerciales (Ver figura 10)

● Servicios Religiosos (Ver figura 11)

● Áreas Verdes (Ver figura 12)

15
Figura 5
Servicios Institucionales de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

16
Figura 6
Servicios de Salud de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

17
Figura 7
Servicios Educativos de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

18
Figura 8
Servicios Culturales de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

19
Figura 9
Servicios de Recreación de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

20
Figura 10
Servicios Comerciales de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

21
Figura 11
Servicios Religiosos de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

22
Figura 12
Áreas verdes en Pueblo Libre

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

23
1.6 Situación Inmobiliaria

Pueblo Libre es uno de los distritos que conforman Lima Moderna, una zona que en la

actualidad ha despertado el interés de los desarrolladores inmobiliarios, resultando en la

construcción de gran cantidad de modernos edificios que hoy se divisan en sus calles.

Debido al crecimiento inmobiliario del distrito, su precio de venta y precio por

alquiler por m2, tomando como referencia un departamento de 100 m2, ha ido incrementando

en valor durante los últimos años, como se puede observar en el siguiente gráfico (ver Figura

13).

Figura 13
Precio del m2 en Pueblo Libre

Nota. Precio por m2 para venta y alquiler en Pueblo Libre. Elaboración Propia, 2021.

Por otro lado, este distrito cuenta con una gran cantidad de terrenos con zonificación

residencial, tanto de densidad media como alta, lo cual permite el desarrollo de nuevos e

innovadores proyectos a futuro. Estos proyectos residenciales cuentan con departamentos

desde 35m2, de un dormitorio; hasta los 180 m2, de 3 dormitorios.

24
 Recientemente, a finales del 2020, se proyectó la situación inmobiliaria que tendría el

distrito para el siguiente año, mostrando una elevada posibilidad de crecimiento debido al

gran número de proyectos planificados a desarrollarse en el 2021. Esta proyección se daría

principalmente por dos factores importantes: la situación económica de las familias peruanas,

ya que se vio afectada previamente por la pandemia, y las empresas que aprovecharon la

reducción de precios durante el 2020 y adquirieron lotes para empezar a construir en el 2021.

1.7 Análisis socio económico del distrito

El distrito de Pueblo Libre pertenece a los distritos que cuentan con un perfil

socioeconómico B/C. Según las investigaciones del APEIM (Asociación Peruana de

Empresas de Investigación del Mercado), este distrito se encuentra en la Zona 6, junto a Jesús

María, Lince, Magdalena y San Miguel (ver Tabla 1). Con la información obtenida por

ENAHO en el año 2019, se puede concluir que la mayoría de los hogares en la Zona 6 se

ubican en el NSE B con 46,7%, luego el NSE C con 30,7%, el NSE A con 16,8%, el NSE D

con 4,8% y el menor, NSE E con 1%.

25
 Tabla 1
Distribución de zonas APEIM por NSE 2020

Lima Metropolitana 2020: Distribución de zonas APEIM por NSE por hogares

Zona Total NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Muestra Error(%)

Total 100% 4.4% 22.0% 42.8% 24.8% 6.0% 4030 1.5%

Zona 1 (Puente Piedra, 100% 0.6% 12.9% 43.3% 33.6% 9.6% 296 5.7%
Comas, Carabayllo)

Zona 2 (Independencia, 100% 0.8% 25.8% 43.1% 25.9% 4.3% 345 5.3%
Los Olivos, San Martin
de Porras)

Zona 3 (San Juan de 100% 0.3% 14.7% 49.8% 26.9% 8.4% 273 5.9%
Lurigancho)

Zona 4 (Cercado, 100% 1.5% 24.1% 44.2% 23.8% 6.4% 524 4.3%
Rímac,Breña, La
Victoria)

Zona 5 (Ate, 100% 0.4% 14.3% 42.6% 35.8% 6.9% 341 5.3%
Chaclacayo, Lurigancho,
Santa Anita, San Luis, El
Agustino)

Zona 6 (Jesus Maria, 100% 16.8% 46.7% 30.7% 4.8% 1.0% 272 5.9%
Lince, Pueblo Libre,
Magdalena, San Miguel)

Zona 7 (Miraflores, San 100% 33.0% 45.3% 16.1% 5.1% 0.5% 344 5.3%
Isidro, San Borja, Surco,
La Molina)

Zona 8 (Surquillo, 100% 3.5% 20.5% 50.6% 22.2% 3.2% 288 5.8%
Barranco, Chorrillos,
San Juan de Miraflores)

Zona 9 (Villa el 100% 0.4% 13.6% 50.65 28.4% 7.1% 305 5.6%
Salvador, Villa Maria del
Triunfo, Lurín,
Pachacamac)

Zona 10 100% 0.9% 18.6% 46.0% 27.0% 7.6% 1009 3.1%

(Callao,Bellavista,La
Perla, La Punta, Carmen
de la Legua, Ventanilla)

Otros 100% 3.4% 8.5% 45.9% 26.5% 15.7% 33 17.7%

Nota. Tabla de distribución de zonas según la APEIM basándose en el nivel socioeconómico de los
hogares. Recuperado de: Data APEIM por ENAHO, 2019.

26
 Según el INEI (2017), el distrito de Pueblo Libre sitúa la mayoría de los hogares en el

estrato económico medio alto, siendo este un 53,9% (Ver Figura 14). De toda la población

censada, un total de 26 294 hogares, la mayoría cuenta con un ingreso familiar mínimo de

S/.1,449.72, posicionando al distrito como uno de los de mejor nivel económico del estrato

medio alto en Lima Metropolitana.

Figura 14
Mapa estratificado de Pueblo Libre 2020

Nota. Estratos económicos de manzanas y población por porcentajes y unidades. Adaptado de

‘’Planos estratificados de Lima Metropolitana a Nivel Manzanas 2020’’ (p.37), por INEI, 2020.

27
2. ESTUDIO DE MERCADO

Tras conocer los aspectos históricos, económicos, culturales y sociales del distrito, se

puede profundizar en el estudio de mercado de Pueblo Libre. Para ello, en el presente

capítulo, se estudiará la oferta de terrenos y proyectos residenciales, para entender la

situación inmobiliaria actual.

2.1. Análisis de la oferta de tierra

A continuación, se presentará un análisis de los terrenos en venta en el distrito,

obteniendo un registro de la oferta real de Pueblo Libre en la actualidad.

2.1.1. Tabla análisis de oferta de terrenos

En la siguiente tabla (ver Tabla 2), se pueden observar diez terrenos en venta en el

distrito, cuyas áreas varían entre 400 y 6,000m2 aproximadamente. Se puede observar que el

precio por metro cuadrado de los terrenos no varía mucho según su ubicación, sino que es

más elevado cuando los parámetros de construcción permiten residencias de densidad alta o

comercios zonales.

Sin embargo, se pueden diferenciar cinco zonas en Pueblo Libre, principalmente a

raíz de los distritos con los que colinda, entre otros factores, lo cual puede influir en su

situación inmobiliaria.

La Zona 1 está ubicada junto al distrito de San Miguel, rodeada por la Av.

Universitaria, Av. La Marina, Av. Mariano Cornejo y Calle Juan Valer Sandoval. Esta zona se

diferencia por tener una mayor cantidad de actividad comercial en comparación con las

demás del distrito. Además, colinda con la Pontificia Universidad Católica del Perú, por lo

cual se pueden encontrar residencias para estudiantes, tiendas de implementos educativos y

alta movilización de personas jóvenes.

La Zona 2 está ubicada en el centro del distrito, rodeado por Calle Juan Valer

Sandoval, Av. Manuel Cipriano Dulanto y Av. Sucre; y atravesada por Av. Bolívar. Es

28
principalmente residencial y tiene una muy baja densidad de locales comerciales. Además, la

alta presencia de áreas verdes beneficia el atractivo de los posibles proyectos residenciales.

Sin embargo, hacia la Av. Bolívar, se concentra la actividad comercial de la zona.

La Zona 3 se encuentra en el límite con Cercado de Lima y Breña, rodeado de Av.

Manuel Cipriano Dulanto, Av. Brasil y Av. Bolívar. Esta zona es ligeramente más económica

al estar situada junto a los distritos de menor precio con los que colinda, los cuales tienen un

mayor índice de delitos, según INEI (2018).

La Zona 4 colinda con el distrito de Jesús María, rodeado por Av. Bolívar, Av. Brasil,

Av. Manuel Cipriano Dulanto y Av. Sucre. Se caracteriza por tener carácter histórico al contar

con inmuebles patrimoniales, por lo que hay mayores restricciones de construcción y los

precios son notablemente menores que el resto de las zonas. Además, tiene menor cantidad de

áreas verdes a comparación de los demás sectores del distrito, por lo que podría tener menor

interés inmobiliario.

Finalmente, la Zona 5 ubicada junto a Magdalena del Mar y Jesús María es la de

mayor precio ya que los distritos con los que colinda están en notable crecimiento

inmobiliario y los precios son más altos. Además, es atravesada por la Av. La Marina, una de

las principales avenidas, la cual le permite estar altamente conectada con la ciudad y construir

edificios de mayor altura.

2.1.2. Infografía de la Ubicación de los terrenos

En base a los terrenos analizados y las zonas diferenciadas, se realizó la siguiente

infografía (ver Figura 15), donde se observa gráficamente la ubicación de cada uno de los

terrenos, acompañados de una fotografía, el área, el precio por metro cuadrado, la altura

máxima en pisos y la dirección del terreno. Además, se puede visualizar el precio promedio

por metro cuadrado en el distrito de Pueblo Libre.

29
Tabla 2
Oferta de terrenos en Pueblo Libre
Ubicación del Área Precio Precio por Nombre y teléfono de Fecha de Zonificación Altura Estado
terreno del total del m2 del referencia obtención máxima Actual del
terreno terreno terreno de permitida terreno
(m2) (US$) (US$) información

1 Av. Bolívar 1858 6,000 15,000,000 2,500 Alinea Inmobiliaria 28/04/2021 RDM 20 pisos Terreno
984501073

2 Av. Simon Bolivar 1,588 5,399,200 3,400 Inmobiliaria MAK 21/04/2021 Comercio 18 pisos Vivienda 2
965 2425693 Zonal / pisos
RDM

3 Parque El Carmen 400 740,000 1,850 Luis Joya 21/04/2021 RDM 7 pisos + Vivienda de
1548 938198514 azotea 2 pisos

4 Jirón J. J Pazos 220 421 905,000 2,149 Carmen Prieto 28/04/2021 RDM 6 pisos Vivienda 2
pisos
981288523

5 Av. Brasil 1458 450 1,100,000 2,445 Jade Gaona 21/04/2021 Comercio 8 pisos Vivienda de
Zonal 3 pisos
998348621

6 Ca.Rodriguez de 517 700,000 1,353 Marisol Pelaez 28/04/2021 Industrial 3 pisos Vivienda 1
Mendoza 445 piso
984381903

7 Av. José Leguía y 580 965,000 1,664 Linda Marques 20/04/2021 RDM 6 pisos Vivienda de
Meléndez 860 951515127 dos pisos

30
 8 Jr. Loreto 160 1,661 2,989,800 1,800 Juan Zapata 21/04/2021 Comercio 8 pisos Terreno
7443698 Vecinal

9 Av. Manuel 962 1,800,000 1,844 MAK Inmobiliaria 28/04/2021 Comercio 8 pisos Restaurante
Vivanco 785 242 5625 Zonal 1 piso

10 Calle Jorge Chavez 1,171 1,420,000 1,212 MAK Inmobiliaria 21/04/2021 RDM 4 pisos + Vivienda de
280 242 5625 azotea 2 pisos

11 Jr. Santiago Wagner 442 615,000 1,391 Consorcio Le 28/04/2021 RDM 5 pisos Vivienda 2
2251 Inmobiliaria pisos
994200527

12 Torre Tagle 2740 388 800,000 2,061 Inmobiliaria ICDA 21/04/2021 RDM - RDA 8 pisos Vivienda de
949 233 914 3 pisos

13 Jr. Torre Tagle 2800 440 800,000 1,818 Alejandra Paredes 21/04/2021 RDM 6 pisos + Vivienda de
986124786 azotea 3 pisos

14 Av. La Marina 425 645 1,990,000 3,085 Katiuska Trisano 20/04/2021 Comercio 25 pisos Terreno
997586051 Zonal / RDA

15 Av. La Marina 1500 1,000 4,800,000 4,800 Christian Tong 28/04/2021 Comercio 25 pisos Comercio
983549037 Zonal de 3 pisos

Nota. Oferta de terrenos en el distrito de Pueblo Libre. Elaboración Propia, 2021.

31
 PUEBLO LIBRE
Figura 15
Infografía de terrenos en Pueblo Libre

TERRENO 1
OFERTA DE TERRENOS
ZONA 1 $2,500 x m2
Av. Simon Bolivar 1858 TERRENO 5 TERRENO 6
ZONA 2 $2,466 x m2
6000 m2
ZONA 3
Av. Brasil 1458 Calle Rodriguez de Mendoza 445
$2,445 x m2
2,500$ x m2
$2,224.93 x m2 ZONA 4 $1,673 x m2
450 m2 517m2

ZONA 5
20 pisos 2,445$ x m2
Precio Promedio en Pueblo Libre $2,941 x m2 1,353$ x m2

TERRENO 2
12 pisos 3 pisos
Cercado de Lima

Av. Simon Bolivar 965

Av. Mariano H. Cornejo TERRENO 7
Breña
1,588 m2 Av. José Leguía y Meléndez 860

ria
iversita
3,400$ x m2
580 m2

Av. Sucre
18 pisos
Av. Un

$1,665 x m2

TERRENO 3
Av. Bolívar 6 pisos

Parque El Carmen 1548 TERRENO 8

400 m2 Jr. Loreto 160

1,850$ x m2 1,661 m2

7 pisos

sil
$1,800 x m2

ra
.B
Av
TERRENO 4 8 pisos
San Miguel Av.
La Mar
TERRENO 9
ina
Jr. J. J. Pazos Jesús María
421 m2 Av Manuel Vivanco 785

2,149$ x m2 976m2

6 pisos $1,844 x m2

8 pisos
Magdalena del Mar
TERRENO 15 TERRENO 14 TERRENO 13 TERRENO 12 TERRENO 11 TERRENO 10

Av. La Marina 1500 Av. La Marina 425 Torre Tagle 2740 Jr. Santiago Wagner 2251 Ca. Jorge Chavez 280
Jr. Torre Tagle 2800

1,000 m2 645 m2 388 m2 442m2 1,171 m2

440 m2

4,800$ x m2 $3,085 x m2 $2,060 x m2 1,391$ x m2 $1,212 x m2

$1,820 x m2

25 pisos 25 pisos 7 pisos 8 pisos 5 pisos 4 pisos

Nota. Mapa de oferta de terrenos en el distrito de Pueblo Libre. Elaboración Propia, 2021
2.2. Análisis de la competencia

El segundo paso del estudio de mercado es el análisis de cinco proyectos

inmobiliarios residenciales en el distrito, que actualmente están en venta por diversas

empresas inmobiliarias.

Estos edificios están distribuidos en las Zonas 1, 2, 3 y 5. La Zona 4, de carácter

histórico, tiene menor movimiento inmobiliario, por lo que actualmente no cuenta con

proyectos residenciales listados. Además, se puede observar que el precio de los

departamentos, si bien está ligado a la zona, depende de los servicios y comodidades que

ofrecen las viviendas en sí.

2.2.1. Cuadro resumen de los proyectos estudiados

Se seleccionaron cinco proyectos en Pueblo Libre que cuentan con departamentos de

1, 2 y 3 dormitorios a la venta, y oscilan entre los 55 y 110 m2. En la siguiente tabla (ver

Tabla 3) se pueden observar los precios, acompañados de los servicios que se ofrece, su

estado actual y la fecha de entrega.

2.2.2. Infografía de la Ubicación de los Proyectos de la competencia

Con la información obtenida, se desarrolló una infografía (ver Figura 16) donde se

aprecia la ubicación de cada uno de los proyectos, pudiendo visualizar entre qué zonas están

distribuidos.

2.2.3. Fichas de proyecto

Finalmente, se desarrollaron fichas técnicas de cada uno de los proyectos

inmobiliarios, en las que se observa a detalle la información de cada tipo de departamento en

oferta (ver Figuras 17, 18, 19, 20 y 21). Asimismo, se puede comparar las alturas, cantidad de

departamentos, precios por metro cuadrado, entre otros aspectos, de cada proyecto.

33
 Tabla 3
Oferta de departamentos en Pueblo Libre

# Nombre y Número de # de Tipo de Área Precio Precio Precio de Total Total Servicios Estado Fecha de
ubicación contacto pisos departamento (m2) por total estacionamiento dpto. dpto. adicionales Actual del entrega del
del m2 US$ US$ vendidos en el edificio proyecto proyecto
proyecto US$

1 Inmobiliaria 17 2 dormitorios 56.23 1,535 86,000 10,904 77 23 Terraza, zona En planos Septiembre
Proyecto Casa y parrillas, 2022
Ión 160º Gestión 3 dormitorios 67.02 1522 102,000 coworking,
(Calle 7 Luis Reyes área para
170) 977643646 niños,
gimnasio

2 Grand Inmobiliaria 13 2 dormitorios 55.41 1,668 92,408 15,760 127 63 Sala de usos En 31 de
Central Arquia- Múltiples, construcción Diciembre,
(Av. José Eliot 3 dormitorios 77.72 1,509 117,277 salón 2021
Leguía y Martinez gourmet,
Meléndez 977572409 terraza, zona
1029) de parrillas

3 Proyecto Inmobiliaria 9 2 dormitorios 70.00 1,798 125,905 17 2 Vestíbulo En planos Julio y

Parque Aldaba- 15,000 agosto del
Bahía Diego 3 dormitorios 110.00 1,927 212 ,00 2022
Premium Salinas
(Bahía 987317494
150,
Circolo)

34
4 Vía Capac 16 1 dormitorio 58.44 1,433 83,770 12,565 95 19 Área de En planos 31 de
Fernandini 978225823 juegos para Enero,
(Calle 3 dormitorios 77.51 1,469 113,874 niños, áreas 2023
Juan Pablo verdes,
Fernandini boulevard
1275) peatonal,
gimnasio,
jardín
interior,
lobby, SUM,
terraza y
zona de
parrillas

5 Edificio José Rojas 6 3 dormitorios 89.83 1,384 124,386 15,117 50 25 Depósitos, En Diciembre
Wagner 978767043 gas natural, construcción 2021
(Jr. lobby-recepci
Santiago ón
Wagner
2860)

*Tipo de cambio: 1 dólar= 3.82 soles.

Nota. Oferta de proyectos inmobiliarios residenciales en el distrito de Pueblo Libre. Elaboración Propia, 2021.

35
 PUEBLO LIBRE
Figura 16
Infografía de departamentos en Pueblo Libre

PROYECTO 1 OFERTA DE DEPARTAMENTOS

ZONA 1 $1,500 x m2
Ión 160°
ZONA 2 $1,500 x m2 PROYECTO 3
Inmobiliaria Casa y Gestión ZONA 3 $1,650 x m2 Proyecto Parque Bahía Premium
Calle 7 170 $1,510 x m2 ZONA 5 $1,400 x m2 Inmobiliaria Aldaba
17 pisos Precio Promedio en Pueblo Libre
Bahía 150

Cercado de Lima 9 pisos

Av. Mariano H. Cornejo Breña

ria
iversita

Av. Sucre
Av. Un

Av. Bolívar

PROYECTO 2 PROYECTO 4

sil
ra
.B
Av
Grand Central Av. Proyecto Vía Fernandini
La Mar
ina
Inmobiliaria Arquia Inmobiliaria Capac
Jesús María
Av. José Leguía y Meléndez 1029 San Miguel Calle Juan Pablo Fernandini 1275

13 pisos 16 pisos

Magdalena
del Mar

PROYECTO 5

Proyecto Edificio Wagner

Inmobiliaria Daro

Jr. Santiago Wagner 2860

7 pisos
Nota. Mapa de oferta de departamentos en el distrito de Pueblo Libre. Elaboración Propia, 2021
 PUEBLO LIBRE
Figura 17
Ficha técnica del proyecto 1 FICHA DE PROYECTO 1

Ión 160 es un edificio multifamiliar de 17 pisos con 77 departamentos con ACABADOS

IÓN 160 varias áreas comunes. Cuenta con departamentos de 2 y 3 dormitorios. Se Piso porcelanato tipo madera, enchapes tipo
ubica cerca a la Av. La Marina y a la Av. Universitaria. mármol,paredes pintadas de color blanco

INFORMACIÓN GENERAL TIPO DE DEPARTAMENTOS

❏ 17 pisos
TIPO 1
❏ 77 departamentos
❏ 2 dormitorio
❏ 1,461.5$ x m2
❏ 56.23m2
❏ 10,904$ x 1 estacionamiento
❏ 1,462$ x m2

❏ 82,199$

UBICACIÓN
❏ Calle Mendiotti 160 TIPO 2

Av. Universitaria
❏ 3 dormitorios

❏ 67.02m2

❏ 1,461$ x m2

❏ 97,906$

Av. La Marina

SERVICIOS ADICIONALES
fecha de entrega estado ❏ Zona de Co-working, gimnasio, zona de
inmobiliaria contacto financiamiento parrillas, área de juegos, sala de usos
Septiembre de 2022 En planos múltiples y zona de desinfección.
977643646
Nota. Ficha del proyecto 1. Elaboración Propia, 2021
 PUEBLO LIBRE
Figura 18
Ficha técnica del proyecto 2 FICHA DE PROYECTO 2

Edificio multifamiliar de 13 pisos ubicada en Av. Jose Leguía y Meléndez 1029, Pueblo ACABADOS
GRAND CENTRAL Libre., cerca de avenidas, parques, colegios y restaurantes. Cuenta con Piso porcelanato tipo madera, tablero de granito
departamentos desde 58 ms2 de 2 y 3 dormitorios, hasta 80 m2 de tres dormitorios.

INFORMACIÓN GENERAL TIPO DE DEPARTAMENTOS

❏ 13 pisos
TIPO 1
❏ 127 departamentos
❏ 2 dormitorios
❏ 1,588.5$ x m2
❏ 55.4 m2
❏ 15,760$ x 1 estacionamiento
❏ 1,668$ x m2

❏ 92,408$

UBICACIÓN
❏ Av. José Leguia y Melendez 1029 TIPO 2

Av. Universitaria
❏ 3 dormitorios

❏ 77.7 m2

❏ 1,509 x m2

❏ 117,277$

Av. La Marina

SERVICIOS ADICIONALES
fecha de entrega estado ❏ Áreas de Co-Working, zona de parrillas,
inmobiliaria contacto financiamiento terraza, sala gourmet, SUM, salon para
31 de Diciembre de En construcción niños.
2021 977572409
Nota. Ficha del proyecto 2. Elaboración Propia, 2021
 PUEBLO LIBRE
Figura 19
Ficha técnica del proyecto 3 FICHA DE PROYECTO 3

ACABADOS
PARQUE BAHÍA Edificio multifamiliar de 8 niveles con 17 departamentos de dos y tres
dormitorios con vista al parque. Se encuentra ubicado en una zona
PREMIUM estratégica, cerca a la Av. Bolívar y a la Av. El Río.
Piso porcelanato tipo madera, paredes pintadas de color
blanco, iluminaria empotrada.

INFORMACIÓN GENERAL TIPO DE DEPARTAMENTOS

❏ 9 pisos

❏ 17 departamentos TIPO 1

❏ 1,863 $ x m2 ❏ 2 dormitorio

❏ 15,000 $ x 1 estacionamiento ❏ 70.00 m2

❏ 1,798 $ x m2

❏ 125,905 $
UBICACIÓN
❏ Calle Bahia 150
TIPO 2

❏ 3 dormitorios

❏ 110.0 m2

❏ 1,927 $ x m2

❏ 212,00 $
Av.
Bolivar Circolo
Sportivo
Av. El Río Italiano

fecha de entrega estado

SERVICIOS ADICIONALES
Julio y Agosto de inmobiliaria contacto
En planos ❏ Vestíbulo
2022
987317494
Nota. Ficha del proyecto 3. Elaboración Propia, 2021
 PUEBLO LIBRE
Figura 20
Ficha técnica del proyecto 4 FICHA DE PROYECTO 4

Edificio multifamiliar de departamentos flats y dúplex de 1,2 y 3 ACABADOS

VÍA FERNANDINI dormitorios, con fácil acceso a avenidas principales, como Avenida Piso porcelanato tipo madera, enchapes tipo mármol,
Bolívar y Brasil. Cerca a parques, universidades y centros comerciales. concreto estampado, celosías de madera.

INFORMACIÓN GENERAL TIPO DE DEPARTAMENTOS

❏ 16 pisos
TIPO 1
❏ 95 departamentos
❏ 1 dormitorio
❏ 1,450$ x m2
❏ 58.44m2
❏ 12,500$ x 1 estacionamiento
❏ 1,433$ x m2

❏ 83,770$

UBICACIÓN
❏ Calle Juan Pablo Fernandini 1275 TIPO 2

❏ 3 dormitorios

❏ 77.51m2

❏ 1,469$ x m2

❏ 113,874$

Circolo
Sportivo
Italiano Av. Brasil

SERVICIOS ADICIONALES
fecha de entrega estado ❏ Área de juegos para niños, áreas verdes,
inmobiliaria contacto financiamiento boulevard peatonal, gimnasio, jardín
31 de Enero de 2023 En planos interior, lobby, SUM, terraza y zona de
978225823 parrillas.

Nota. Ficha del proyecto 4. Elaboración Propia, 2021

 PUEBLO LIBRE
Figura 21
Ficha técnica del proyecto 5 FICHA DE PROYECTO 5

Edificio de vivienda multifamiliar con semisótano, 6 pisos y azotea, con 50 ACABADOS

EDIFICIO WAGNER departamentos, a razón de 8 departamentos del primer piso al quinto piso Piso porcelanato tipo madera, enchapes tipo
y 10 departamentos en el sexto piso. mármol,paredes pintadas de color blanco

INFORMACIÓN GENERAL TIPO DE DEPARTAMENTOS

❏ 6 pisos
TIPO 1
❏ 50 departamentos
❏ 3 dormitorios
❏ 1,384$ x m2
❏ 89.83m2
❏ 15,117$ x 1 estacionamiento
❏ 1,419$ x m2

❏ 127,445$

UBICACIÓN
❏ Jr. José Santiago Wagner N° 2860

Av. Sucre

Av. La Marina

SERVICIOS ADICIONALES
fecha de entrega estado ❏ Lobby
inmobiliaria contacto financiamiento ❏ Video vigilancia
Diciembre del 2021 En construcción ❏ Depósitos, gas natural
978767043
Nota. Ficha del proyecto 5. Elaboración Propia, 2021
2.3. Conclusiones

Tras estudiar tanto la oferta de terrenos como de proyectos residenciales en el distrito

de Pueblo Libre, se puede concluir que el precio por metro cuadrado en ambos casos depende

directamente de las condicionantes del lote. Factores como los parámetros de construcción, la

conexión con avenidas principales y la cercanía a servicios públicos; como áreas verdes,

colegios u otros; influyen en el crecimiento inmobiliario del distrito.

Asimismo, factores externos a Pueblo Libre, como la situación económica e

inmobiliaria de los distritos colindantes, pueden afectar el comportamiento de la oferta y

demanda. Puede observarse que en los sectores cercanos a Magdalena y Jesús María, por

ejemplo, tienden a un alza en la oferta, lo cual conlleva a un aumento en los precios, por ser

un distrito que en los últimos años ha elevado su oferta inmobiliaria notablemente. Por otro

lado, se aprecia una menor oferta en las zonas aledañas a Cercado de Lima o Breña, ya que su

desarrollo es mucho más paulatino, por lo que los precios tienden a ser inferiores.

Es importante agregar que Pueblo Libre es un distrito de gran atractivo para las

empresas inmobiliarias ya que cuenta con una alta cantidad de áreas verdes, difícil de

encontrar en ciudades como Lima. Asimismo, es bastante compacto, ya que, pese a su

reducida dimensión, cuenta con todos los servicios y equipamiento urbano esenciales al

alcance de sus ciudadanos. Además, posee una ubicación céntrica en Lima Metropolitana,

conectada fácilmente con el resto de la ciudad por avenidas importantes.

Adicionalmente, en el caso de la oferta de departamentos, los servicios que ofrecen

los conjuntos residenciales, así como la calidad espacial de las unidades de vivienda,

determinan la cantidad de demanda y, por lo tanto, los precios de las viviendas.

En conclusión, el mercado inmobiliario de Pueblo Libre se encuentra en alza,

dependiendo de factores como servicios, conectividad, áreas verdes y densidad, los cuales

aportarán en el desarrollo de proyectos residenciales.

42
3. DESARROLLO DEL PROYECTO

3.1 Ubicación

El emplazamiento de un proyecto inmobiliario es de suma importancia ya que

determina las características, dimensiones, formas y vías de acceso del mismo. Además, la

cercanía a hitos o espacios públicos son muy atractivos para los posibles compradores. Por

ello, la información que se detalla a continuación permitirá aprovechar el entorno en

beneficio del desarrollo del proyecto.

3.1.1 Características del terreno

El terreno se ubica en la Av. José Leguía y Meléndez 860 (ver Figura 22). Según el

plano de zonificación de Pueblo Libre, se ubica en una zona de Residencia de Densidad

Media y muy cercano a la Zona Comercial, la cual se ubica en la Av. Sucre. Además, esta

zona posee un precio promedio de $1,665 por m2 y tiene un área total de 580 m2. Cuenta con

un frente de 15 metros hacia la Av. José Leguía y Meléndez y 35 metros aproximadamente de

largo. Con respecto a la forma, en su mayoría es regular, sin embargo, posee un forma

triangular al fondo del terreno.

Se accede al predio de manera más rápida por la Av. Sucre, la cual es una vía

colectora de Lima, y posteriormente se ingresa a la Av. José Leguía y Meléndez. Otra forma

de acceso sería por la Av. San Martín, la cual es una vía local de menor dimensión. En caso se

opte por el transporte público, la manera de llegar al terreno sería por la Av. Sucre, ya que

esta es la única por la cual recorren dichos medios de transporte. Cabe mencionar además,

que el distrito de Pueblo Libre carece de ciclovías, es por ello que no existe una accesibilidad

segura si es que se opta por el uso de bicicletas.

43
Figura 22
Esquema del terreno y mapa de accesibilidad

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

Actualmente, el terreno consta de una vivienda de dos niveles que se encuentra en

estado deteriorado. En cuanto a su entorno inmediato (ver Figura 23), el lote adyacente hacia

el oeste es un inmueble de un solo nivel, seguida por uno de cuatro niveles, lo mismo ocurre

hacia el este ya que se encuentran dos viviendas de un nivel y a continuación una de cuatro

niveles y hacia el frente las viviendas rondan entre uno y tres niveles. Asimismo, cabe

resaltar que se encuentra a poca distancia de la Av. Sucre por lo que cerca de dicho precio

existe variada actividad comercial.

44
Figura 23
Mapa de ubicación y entorno

Nota. Adaptado de Catastro Distrital, por Municipalidad de Pueblo Libre, 2021.

3.1.2 Servicios del entorno del terreno escogido

Para la ubicación de los servicios en el entorno del terreno, se analizó un anillo de

700m de radio. Se observa que se encuentra cerca a una gran cantidad de servicios y áreas

verdes. En servicios institucionales, se puede encontrar el Cuartel Bolívar - Independencia y

la Municipalidad de Pueblo Libre; en servicios de salud, la clínica Stella Maris, el hospital

Santa Rosa, el Policlínico municipal de Pueblo Libre y la clínica Centenario Peruano

Japonés; en servicios educativos, se encuentra una gran cantidad de colegios como el Colegio

Abraham Valdelomar, Colegio Macha Loreto - Pueblo Libre, Colegio el Carmelo, Colegio de

Jesús y el CEP Agustiniano San Martin de Porres; en servicios culturales, el Museo Nacional

de Arqueología, Antropología e Historia del Perú; en servicios de recreación se encuentran la

Asociación Cultural Peruano Británica, YMCA Perú, la piscina municipal de Pueblo Libre y

45
un gimnasio Smart Fit; en servicios comerciales, el Mercado Bolívar, Plaza Vea, Galería

Vía-A, Mercado de Pueblo Libre y el Centro Comercial Bolívar; por último, en servicios

religiosos se puede encontrar la Parroquia Santa Maria de Magdalena. (Ver Figura 24).

Figura 24
Mapa de servicios en el entorno del terreno elegido

3.2. Aspecto Legal

Un aspecto de suma importancia en el momento de desarrollar un proyecto residencial

es estudiar los parámetros de construcción del terreno escogido. Asimismo, comprender los

requisitos de la municipalidad correspondiente para obtener la licencia de edificación es vital

para evitar retrasos y sacar el proyecto adelante satisfactoriamente.

46
3.2.1 Certificado de Parámetros

Para obtener los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, se deberá dirigir una

solicitud a la Subgerencia de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la municipalidad,

adjuntando los requisitos que señala el TUPA y pagando los derechos respectivos para

obtener el Certificado que se emitirá en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles y tendrá

una vigencia de treinta y seis (36) meses y tiene un costo de 0.913% de la UIT que son

S/34.70. La emisión de este trámite está a cargo de la Subgerencia de Licencia de Obras de la

Municipalidad de Pueblo Libre.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de Pueblo Libre para la

zonificación residencial de densidad media indica de 300 a 450 m2 de área del lote. En

cuanto a los usos compatibles permitidos son unifamiliares, multifamiliares y conjuntos

residenciales. Por lo tanto, analizaremos los requerimientos para multifamiliares ya que

corresponde al proyecto. En este caso, el área del lote debe tener 300m2 como mínimo y la

altura máxima es de 6-7 pisos. En cuanto a su área libre, el proyecto debe contar con un 35%

dependiendo del área del lote y no requiere de retiros frontales ni alineamiento de fachada, ya

que solo corresponden a lotes aledaños al parque Colmenares.

47
Figura 25
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de Pueblo Libre

Nota. Recuperado de ‘’Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios’’, por Municipalidad

De Pueblo Libre, 2017.

48
3.2.2 Análisis de los Parámetros

Se observa en el Plano de Zonificación de la Municipalidad de Pueblo Libre (ver

Figura 26) que el terreno pertenece a la categoría de RDM (Residencial Densidad Media) y

en el estudio del entorno de 500 metros a la redonda se pueden observar zonas de comercio

zonal y de equipamiento como educación básica y superior.

Figura 26
Mapa de Zonificación de Pueblo Libre

Nota. Adaptado de ‘’Plano De Zonificación Con Información De Los Parámetros Urbanísticos

Edificatorios’’ (p.1), por Municipalidad De Pueblo Libre, 2014.

En cuanto a los parámetros permitidos, según el Plano de Zonificación de la

Municipalidad De Pueblo Libre /2014), para el uso de residencial densidad media, se puede

concluir que el terreno tiene permitido una altura de hasta 6 pisos, con un área libre del 35%

y deberá tener 1 estacionamiento por cada 1.5 viviendas.

49
3.2.3 Requisitos para la presentación del expediente

De acuerdo al numeral 2 del artículo 14° del TUO de la Ley N° 29090 aprobado por

Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y

Edificatorios es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por

la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado, de sus respectivas

jurisdicciones, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de

edificación sobre un predio urbano, y deberá contener los siguientes aspectos:

a. Zonificación

b. Alineamiento de fachada

c. Usos de los suelos permisibles y compatibles

d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación

e. Porcentaje mínimo de área libre

f. Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros

g. Retiros

h. Área de lote normativo

i. Densidad neta expresada en habitantes por hectárea

j. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos

k. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso

l. Fecha de emisión.

50
Tabla 4
Requisitos de licencia de edificación modalidad A, B, C y D
MODALIDAD A MODALIDAD B MODALIDAD C MODALIDAD D

Descripción Aprobación automática con firma de Aprobación de Proyecto con evaluación Aprobación de Proyecto con evaluación Aprobación de Proyecto con
profesionales por la Municipalidad previa por la Comisión Técnica evaluación previa por la Comisión
Técnica

Permitido para Construcción de una vivienda Las edificaciones para fines de vivienda Las edificaciones para fines de vivienda Las edificaciones para fines de
unifamiliar de hasta 120 m2 unifamiliar, multifamiliar o multifamiliar, quinta o condominios que industria.
construidos. condominios de vivienda unifamiliar incluyan vivienda multifamiliar de más de Las edificaciones para locales
Ampliación de una vivienda y/o multifamiliar no mayores a cinco cinco (5) pisos o 3,000 m2 de área techada. comerciales que, individualmente o
unifamiliar. (5) pisos y que no superen los 3 000 m² Las edificaciones de uso mixto con vivienda. en conjunto, cuenten con más de 30
La remodelación de una vivienda de área techada. Las edificaciones para locales comerciales, 000 m2 de área techada.
unifamiliar. Las obras de ampliación o culturales, centros de diversión y salas de f. Las edificaciones para mercados
Construcción de cercos de más de 20 m remodelación de una edificación espectáculos que, individualmente o en que cuenten con más de 15 000 m2
de longitud. existente. conjunto, cuenten con un máximo de 30,000 de área techada.
Demolición total de edificaciones m2 de área techada. g. Los locales de espectáculos
Las ampliaciones y remodelaciones i. Las edificaciones para mercados que deportivos de más de 20 000
consideradas obras menores. cuenten con un máximo de 15,000 m2 de ocupantes.
Proyectos de inversión pública área techada. h. Las edificaciones para fines
Las habilitaciones urbanas j. Locales para espectáculos deportivos de educativos, salud, hospedaje,
hasta 20000 ocupantes. establecimientos de expendio de
k. La demolición total de edificaciones con combustibles y terminales de
más de cinco (5) pisos de altura, o que transporte.
requieran el uso de explosivos.

Requisitos comunes a. FUE, en tres (03) juegos originales, debidamente suscritos por el administrado y, en la sección que corresponda, los profesionales responsables.
b. En el caso que el administrado no sea el propietario del predio, la documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar.
c. Para los casos de remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, la copia del documento que acredita la declaratoria de fábrica o de edificación con sus respectivos planos
en caso no haya sido expedido por la Municipalidad; en su defecto, copia del certificado de conformidad o finalización de obra, o la licencia de obra o de edificación de la
construcción existente.
d. Para los casos de demoliciones, parciales o totales, cuya edificación no pueda acreditarse con la autorización respectiva, el plano de ubicación y localiz­ación así como el
plano de planta de la edificación a demoler, diferenciando en el caso de demolición parcial, las áreas a demoler de las remanentes, sin perjuicio de las sanciones que la
Municipalidad respectiva considere.
e. En caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya declaratoria de fábrica o de edificación se encuentra inscrita en el Registro de Predios, declaración
jurada por parte del administrado, señalando que sobre el bien no recaen cargas y/o gravámenes. En su defecto, acreditar la autorización del titular de la carga o gravamen.
f. Certificado de Factibilidad de Servicios para proyectos de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.

51
3.3. Programa de Arquitectura

Finalmente, al momento de desarrollar el proyecto inmobiliario residencial, es

fundamental realizar un programa arquitectónico, tanto a nivel de conjunto como de unidad

de vivienda. Por ello, a continuación se detallará el programa propuesto para la residencia, así

como el detalle de un módulo de departamento típico ideal.

3.3.1 Programa del proyecto

Una vez analizados los proyectos de la competencia en Pueblo Libre, se observó que

los edificios multifamiliares del distrito tienden a ofrecer servicios adicionales a las viviendas

tales como co-working, gimnasio, zona de parrillas, área de juegos para niños, sala de usos

múltiples, zona de desinfección, sala gourmet, terrazas y lobby (ver Tabla 5).

Tabla 5
Servicios seleccionados para el proyecto

Servicios de la competencia Servicios seleccionados

Co-working ✔

Gimnasio ✔

Zona de parrillas ✔

Área de juegos para niños ✔

SUM ✔

Zona de desinfección ✘

Sala gourmet ✘

Terrazas ✔

Lobby ✔

Nota. Elaboración propia en base a proyectos de la competencia, 2021.

Por otro lado, la unidad de vivienda cuenta con un área de ingreso (vestíbulo), un área

de servicio (cocina y lavandería), un área común (sala y comedor) y un área privada (tres

dormitorios, dos baños completos y walk-in closet), además de las circulaciones y los muros

(ver Tabla 6 y Figura 27).

52
Tabla 6
Programa arquitectónico de unidad de vivienda

Programa Ambientes Área (m2)

Área de ingreso Vestíbulo 2.05

Área común Sala-comedor 17.31

Baño de visitas 2.23

Área de servicio Cocina 7.15

Lavandería 1.28

Área privada Dormitorio 1 8.03

Dormitorio 2 8.03

Baño completo 3.85

Dormitorio principal 13.20

Baño completo 3.85

Walk-in closet 3.51

Circulación + muros + ductos 16.85

Área total del departamento 87.34

Nota. Elaboración propia en base a proyectos de la competencia, 2021.

Figura 27
Plano del programa de la unidad de vivienda

Nota. Elaboración propia, 2021.

53
3.3.2 Cabida de departamento tipo

Se escogió diseñar el departamento ideal de 3 dormitorios, por ser la tipología con

mayor demanda en el distrito. La propuesta cuenta con un área de 79.33 metros cuadrados,

tiene un frente de 13.45 metros y un fondo de 5.90 metros, como se puede observar en el

siguiente gráfico (ver Figura 28). Estas dimensiones responden directamente a los módulos

tipo de los proyectos residenciales presentados en el estudio de mercado, ya que el área de los

departamentos de 3 dormitorios en oferta varía entre los 67m2 a los 110m2, siendo en

promedio de 84m2.

Figura 28
Distribución de departamento tipo

Nota. Elaboración propia, 2021.

Se distribuyó el departamento típico pensado para una crujía, con un solo frente de

luz, para facilitar el desarrollo del conjunto a futuro, permitiendo ubicar los servicios hacia la

circulación interior. El departamento podría albergar a una familia de 3 o 4 personas. Se

consideraron los ambientes de sala, comedor, cocina integrada, lavandería, baño de visitas, 2

baños completos, 2 dormitorios simples y 1 dormitorio principal con walk-in closet. Además

se consideraron los ductos para las instalaciones sanitarias de los baños y de la cocina.

54
Figura 29
Plano de venta de departamento tipo

Nota: Elaboración propia, 2021

55
4. ASPECTO FINANCIERO DEL PROYECTO

Uno de los pasos más importantes para determinar la factibilidad de un proyecto

inmobiliario es realizar un estudio financiero del mismo, permitiendo comprobar la viabilidad

económica del proyecto.

4.1. Análisis del Perfil de Pérdidas y Ganancias

Tomando como punto de partida los parámetros urbanísticos del terreno seleccionado,

así como la reglamentación del distrito, se realiza el perfil de pérdidas y ganancias para

asegurar que el margen de ventas sea positivo, comprendiendo los ingresos y egresos del

proyecto (ver Tabla 7).

En primer lugar, se definen los aspectos técnicos del proyecto, determinando áreas y

cantidades. Se destina el 10% del área construible a las zonas comunes y de circulación,

contando con 2,262m2 de área vendible. De esta manera, considerando el departamento

típico de 85m2 aproximadamente, el proyecto contaría con 24 departamentos y 19

estacionamientos.

Luego, se determinan los costos para la ejecución de obra, especificando los precios

unitarios para las diferentes áreas, de manera que comprende los egresos que significarán la

compra del terreno, la demolición y la construcción del proyecto. Asimismo, se detallan los

gastos financieros, publicitarios, administrativos y de licencias, obteniendo el monto de los

egresos totales.

Finalmente, se determinan los precios de venta, tanto de los departamentos como de

los estacionamientos, para calcular los ingresos totales. Para el Proyecto Clement, se opta por

un precio por metro cuadrado de 1,580 dólares. Este está ligeramente por encima del precio

promedio en el distrito (1,510 dólares por m2), sin embargo, destaca de la competencia por la

cantidad de zonas comunes que ofrece y la cercanía a servicios. De tal forma, se obtiene un

margen de venta de 18,92%, representando 662,351 dólares de ganancia.

56
Tabla 7
Perfil de Pérdidas y Ganancias

57
Nota. Elaboración propia, 2021.

58
4.2. Flujo Económico del proyecto

Tras definir los ingresos y egresos del proyecto, es necesario analizar el Flujo de Caja

(ver Tabla 8), el cual permite comprender el saldo mensual de la ejecución del proyecto para

determinar el aporte de inversión y el crédito bancario necesario de manera mensual.

Para el Edificio Clement, se proyecta realizar la primera venta de departamentos en el

noveno mes, finalizando con el proyecto al cabo de un año y medio. De tal manera, para

solventar los egresos, los primeros cuatro meses se realiza el aporte de inversión para luego,

en el quinto mes, solicitar el crédito bancario. Al cabo del décimo mes, el saldo comienza a

estar en positivo, debido al inicio de las ventas, por lo que se opta por devolver el dinero al

banco en una primera instancia. Hacia el mes 14, se comienza a recuperar el aporte de

inversión y se comienzan a ver las ganancias.

59
Tabla 8
Flujo de Caja del proyecto

Nota. Elaboración propia, 2021.

60
5. ASPECTO DE ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN

En la presente sección se analizará tanto el proceso de desarrollo del proyecto

mediante un flujograma de actividades, como también la estructura organizativa de este.

5.1. Flujograma del proceso de desarrollo del proyecto

El flujograma del proceso de desarrollo del proyecto “Clement” se ha estructurado en

seis áreas las cuales son gerencia, legal, finanzas, diseño, construcción y comercialización.

Dentro de estas áreas, se realizan una serie de actividades que se ejecutan siguiendo el orden

del avance del proyecto desde el estudio de la demanda hasta finalmente la entrega de

departamentos. (Ver Figura 30)

El desarrollo del proyecto inicia en la área de comercialización ya que se realiza un

estudio de demanda y de competencia que servirá para analizar la factibilidad de negocio.

Una vez que el estudio sea exitoso, se procede al área de gerencia, el cual parte de la

definición del producto, la elección de la zona y definir las características de terrenos a

analizar, una vez que se concluya con dicha actividad se buscará y elegirá el terreno de mejor

opción para así proceder con el área legal. Dentro de este, se procede a solicitar el Certificado

de Parámetros Urbanísticos de la municipalidad, en este caso del distrito de Pueblo Libre,

para así, realizar la búsqueda en los registros públicos y asegurar la viabilidad de servicios.

De esta manera, se continúa con el área financiera el cual empieza con una elaboración de

presupuesto y el análisis de de pérdidas y ganancias, así como también el flujo de caja; una

vez realizado todo el análisis se procederá en primer lugar a definir el aporte de inversión y

luego la solicitud y aprobación del préstamo bancario para así comprar el terreno.

Luego de la compra, el área legal realiza la inscripción del terreno en registros

públicos, mientras que al mismo tiempo el área de diseño inicia con el diseño de arquitectura

y la ejecución del anteproyecto para que así el área legal pueda ingresarlo a la Municipalidad

para su aprobación. Cuando este haya sido aprobado, el área de comercialización empieza

61
con las campañas de marketing y publicidad y la preventa de departamentos en planos. Así

mismo, el área de diseño, continúa trabajando en el diseño de las estructuras, sistemas

eléctricos y sanitarios, paisajismo e iluminación, así una vez culminado se ingresa a la

Municipalidad para la obtención de la licencia de edificación. Con esta licencia, el área de

construcción inicia con los cronogramas y se inicia la obra de construcción con la

demolición de todo lo existente en el terreno, además, mediante la supervisión recurrente se

procede al avance de la obra y a realizar modificaciones si fuera el caso hasta la finalización

del proyecto.

Luego de este proceso se realiza la conformidad de la obra para que el área legal

pueda realizar la declaratoria de fábrica y la inscripción de los departamentos en registros

públicos para que así, finalmente, se pueda hacer entrega de los departamentos vendidos a los

clientes y continuar con la post venta, culminando con el desarrollo del proyecto.

62
Figura 30
Flujograma del proceso de desarrollo del proyecto

Nota. Elaboración propia, 2021.

63
5.2. Estructura organizativa del proyecto

La estructura organizativa genera el correcto funcionamiento y gestión de los

proyectos que se vayan a realizar en una empresa inmobiliaria, es por ello que se ha

generado un mapa con la posiciones de trabajo según el rol que desempeña cada uno. (ver

Figura 31).

Iniciando por el Gerente General, quien es el encargado de supervisar tres áreas

importantes los cuales son Administración y Finanzas, Proyectos y Marketing; así mismo,

este es asesorado por el área legal para la toma de decisiones.

En primer lugar, el área de Administración y Finanzas, se encabeza por el Gerente y este es

quien se encarga de la gestión administrativa de la empresa así como también manejar el

aspecto financiero. Bajo su jurisdicción se encuentra el Jefe de Recursos Humanos, el Jefe de

Administración y el Jefe de Contabilidad. Así mismo, los asistentes quienes cumplen el rol de

apoyar en cada área y subárea mencionada.

En segundo lugar, el área de Proyectos también se encabeza por el Gerente, quien está

a cargo del diseño del proyecto así como también de las licencias y permisos. Bajo su

autoridad se encuentran los Jefes de Proyectos que dependerá del número de proyectos que

tenga la empresa y estos contarán asimismo con sus asistentes.

Finalmente, el área de Marketing también cuenta con el Gerente quien es el encargado

de supervisar todo el proceso de campaña y ventas las cuales estarán a cargo del Jefe de

Marketing y Publicidad y el Jefe de Ventas con sus respectivos asistentes.

64
Figura 31
Estructura organizativa del proyecto

Nota. Elaboración propia, 2021.

6. ASPECTO COMERCIAL DEL PROYECTO

Para realizar la promoción del proyecto es necesario hacer un estudio previo de los

servicios que ofrece la competencia, como áreas de recreación, lobbies, gimnasios, etc.,

además de los mismos módulos de vivienda. Para esto, se realiza un análisis usando las 4 P 's:

Producto, Plaza, Promoción y Precio, las cuales permitirán ver las diferentes estrategias de

marketing que usa la competencia (ver Figuras 32, 33, 34 y 35).

6.1. Estrategia de Marketing empleadas por la competencia

Las estrategias de marketing utilizadas para los proyectos referenciales son

comúnmente las redes sociales como Facebook, Instagram y Youtube, para la presentación de

recorridos virtuales de los interiores, vistas, flyers, etc. (ver Figura 34). Por otro lado, se

aprecia que para la venta de departamentos de menos de 80 m2 se utiliza propaganda dirigida

a parejas, roomies y personas independientes, mientras que para la venta de departamentos

más grandes se enfocan en familias de 3 a 5 miembros (ver Figura 35). Entre otras

65
estrategias, se observan planes de promoción de descuento en la cuota inicial, aprobación

para acceder al Bono Familiar Habitacional y la entrega de cocinas equipadas (ver Figura 35).

66
 PRODUCTO

DATOS GENERALES DATOS GENERALES DATOS GENERALES DATOS GENERALES DATOS GENERALES

DIRECCIÓN Cerca a Av. La Marina con DIRECCIÓN Av. Jose Leguia y Melendez DIRECCIÓN Calle Bahia 150 DIRECCIÓN Calle Juan Pablo Fernandini DIRECCIÓN Jr. Jose Santiago Wagner
Av. Universitaria 1029 PISOS 8 1275 2860
PISOS 17 PISOS 13 # DEP 17 PISOS 16 PISOS 6
# DEP 77 # DEP 127 2 DORM 70.00 m2 # DEP 95 # DEP 50
2 DORM 56.23 m2 2 DORM 55.40 m2 3 DORM 110.00 m2 1 DORM 58.44 m2 1 DORM 89.83 m2
3 DORM 67.02 m2 3 DORM 77.70 m2 ENTREGA Agosto 2022 3 DORM 77.51 m2 ENTREGA Diciembre 2021
ENTREGA Septiembre 2022 ENTREGA 31 Diciembre 2021 ACABADOS Piso porcelanato tipo ENTREGA 31 Enero 2023 ACABADOS Piso porcelanato tipo
ACABADOS Piso porcelanato tipo ACABADOS Piso porcelanato tipo madera, pintura blanca, luminaria ACABADOS Piso porcelanato tipo madera, enchapes tipo mármol,paredes
madera, enchapes tipo mármol,paredes madera, tablero de granito. empotrada. madera, enchapes tipo marmol, pintadas de color blanco
pintadas de color blanco. concreto estampado, celosia madera.

SERVICIOS CERCANOS SERVICIOS CERCANOS SERVICIOS CERCANOS SERVICIOS CERCANOS SERVICIOS CERCANOS

Colegio Parques Parques Club deportivo Parque Candamo

Cine Restaurantes Club Deportivo Restaurantes Plaza Vea
Centro Comercial Supermercados Salud Parques Colegio El Carmelo
Restaurantes Bancos Restaurante Universidad Iglesia del Nazareno
Salud Centros médicos Starbucks, Bembos, Villa
Chicken

ÁREAS COMUNES ÁREAS COMUNES ÁREAS COMUNES ÁREAS COMUNES ÁREAS COMUNES

Co-Working Co-Working Vestíbulo Juego para niños Co-Working

Gimnasio Zona de parrillas Gimnasio Gimnasio
Zona de parrillas Terraza Lobby Zona de parrillas
Área de juegos Sala gourmet Sum Área de juegos de niños
SUM SUM Terraza SUM
Zona desinfección Área para niños Zona de parrillas Terraza
Lobby

Nota. Ficha Producto de los proyectos inmobiliarios. Elaboración Propia, 2021

 PLAZA

MÓDULOS DE VENTA MÓDULOS DE VENTA MÓDULOS DE VENTA MÓDULOS DE VENTA MÓDULOS DE VENTA

DIRECCIÓN DIRECCIÓN DIRECCIÓN DIRECCIÓN DIRECCIÓN

Calle Mendiotti N-2 Av. Jose Leguía y Meléndez 1029 Calle Parque Bahía 150 Calle Juan Pablo Fernandini 1275 Jirón Santiago Wagner 2860

HORARIO DE ATENCIÓN HORARIO DE ATENCIÓN HORARIO DE ATENCIÓN HORARIO DE ATENCIÓN

HORARIO DE ATENCIÓN
Mar-Sab 10:00am-6:00pm Lun- Sab 10 am - 5 pm Lun-Sab 9:30am-5:30pm Lun-Dom 10:00am-6:00pm
Lun - Dom 10 am - 6 pm
CONTACTO CONTACTO CONTACTO CONTACTO
CONTACTO
977 643 646 985 278 490 978 225 823 978 767 043
972 070 716
Solo se realiza una muestra del Solo se realiza una muestra del Se realiza una muestra del proyecto y se Solo se realiza una muestra del
Solo se realiza una muestra del
proyecto. proyecto. brinda información financiera. proyecto.
proyecto.

OFICINA PRINCIPAL OFICINA PRINCIPAL OFICINA PRINCIPAL OFICINA PRINCIPAL OFICINA PRINCIPAL

DIRECCIÓN DIRECCIÓN
DIRECCION DIRECCION DIRECCIÓN
Calle Juan Fanning 561, Av. Camino Real 348, Torre El Pilar Of.
Calle Aricota 106, Urb, Tambo de Av. Primavera Nro. 643, San Paseo Libertad 248, Pueblo Libre
Miraflores 1101 San Isidro, Lima
Monterrico Borja

HORARIO DE ATENCIÓN HORARIO DE ATENCIÓN

HORARIOS DE ATENCION HORARIOS DE ATENCION HORARIO DE ATENCIÓN
Mar-Sab 10:00am-6:00pm Lun-Dom 10:00am-6:00pm
Lun - San 10 am - 5 pm Lun - Dom 10 am - 6 pm Lun-Sab 9:30am-5:30pm
Se realiza la venta del Se realiza la venta del
CONTACTO CONTACTO CONTACTO
departamento. departamento.
[email protected] (511) 593 7656 225 3266
Se realiza la venta del [email protected] [email protected]
departamento. Se realiza la venta del departamento. Se realiza la venta del departamento.

Nota. Ficha Plaza de los proyectos inmobiliarios. Elaboración Propia, 2021

 PROMOCIÓN

REDES SOCIALES REDES SOCIALES REDES SOCIALES REDES SOCIALES REDES SOCIALES

CITAS Y CONSULTAS CITAS Y CONSULTAS CITAS Y CONSULTAS CITAS Y CONSULTAS CITAS Y CONSULTAS

977 643 646 977 569 144 - 977 572 409 972 070 716 978 225 823 978 767 043
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

PÁGINA WEB PÁGINA WEB PÁGINA WEB PÁGINA WEB PÁGINA WEB

ion160.com/ grandcentralpueblolibre.com/# aldaba.pe/ capacasociados.com/proyecto.php daro.com.pe/ejecucion/wagner-1

modal ?url=via-fernandin

FINANCIAMIENTO FINANCIAMIENTO FINANCIAMIENTO FINANCIAMIENTO FINANCIAMIENTO

Nota. Ficha Promoción de los proyectos inmobiliarios. Elaboración Propia, 2021

 PRECIO

3 HABITACIONES
2 HABITACIONES

2 HABITACIONES

2 HABITACIONES
● 70.00 m2 ● 58.44m2 ● 89.83m2

1 HABITACION
● 56.23m2 ● 55.4 m2
● 1,798 $ x m2 ● 1,433$ x m2 ● 1,419$ x m2
● 1,462$ x m2 ● 1,668$ x m2
● 125,905 $ ● 83,770$ ● 127,445$
● 82,199$ ● 92,408$

3 HABITACIONES
● Agotado
3 HABITACIONES

3 HABITACIONES

3 HABITACIONES

3 HABITACIONES
● 67.02m2 ● 77.7 m2 ● 110.0 m2 ● 77.51m2
● 1,461$ x m2 ● 1,509 x m2 ● 1,927 $ x m2 ● 1,469$ x m2
● 97,906$ ● 117,277$ ● 212,00 $ ● 113,874$

ESTACIONAMIENTO ESTACIONAMIENTO ESTACIONAMIENTO ESTACIONAMIENTO ESTACIONAMIENTO

● 10,904$ x 1 estacionamiento ● 15,760$ x 1 estacionamiento ● 15,000$ x 1 estacionamiento ● 12,500$ x 1 estacionamiento ● 15,117$ x 1 estacionamiento
ZONA 3

ZONA 3
ZONA 2

ZONA 5
ZONA 1

Nota. Ficha Precio de los proyectos inmobiliarios. Elaboración Propia, 2021

6.2. Estrategia de Marketing propuesta

El proyecto Clement usará como estrategia de marketing la publicidad por redes

sociales enfocada a familias conformadas por 3 o 4 miembros, como puede verse en la Figura

36. La comunicación instantánea se dará a través de Whatsapp, además de enviarse o

presentarse flyers, de la mano con Facebook. Por otro lado, en YouTube e Instagram se

publicarán fotos y videos del progreso de la obra e imágenes producidas por computadora.

Asimismo, dentro de la página web del proyecto se encontrará información más detallada de

los módulos de vivienda, como planos y vistas interiores, además de presentar las distintas

áreas comunes que se ofrecen. Otros medios de contacto serán mediante llamadas telefónicas,

correo electrónico y Whatsapp. Por último, se emplearán las páginas web inmobiliarias de

Urbania, Properati, NexoInmobiliario y Adondevivir para promocionar más a fondo el

proyecto y brindar más medios de contacto.

71
 ESTRATEGIA DE MARKETING PROPUESTA PROYECTO CLEMENT

PRODUCTO PLAZA PROMOCIÓN PRECIO

DATOS GENERALES MODULO DE VENTA MEDIO DE DIFUSIÓN PRECIO POR M2

DIRECCIÓN Flyers Precio sin IGV: 1,580$ x m2

DIRECCIÓN: Av. José Leguía y Meléndez 860
Av. José Leguía y Meléndez 860
Precio con IGV: 1,864$ x m2
PISOS: 6
HORARIO DE ATENCIÓN
# DEP: 24
Lun-Sab 9:30am-5:30pm Fotos y/o videos
3 DORM Flat de 87.34m2 Contacto e
de ambientes y
CONTACTO información
ENTREGA Diciembre 2022 progreso de obra PRECIO POR DEPARTAMENTO
999 999 999
directa
ACABADOS: Piso porcelanato tipo madera, [email protected]
enchapes tipo mármol, tableros de granito, CONTACTO
158,148$
paredes pintadas de color blanco.
OFICINA PRINCIPAL 01 476 93482

DEPARTAMENTOS DIRECCIÓN PRECIO POR ESTACIONAMIENTO

999 652 375
Avenida 100, pueblo Libre, Lima

● 3 Dormitorios HORARIO DE ATENCIÓN Precio sin IGV: 15,000$ x m2

[email protected]
● Sala-comedor Lun-Vie: 9:30am-5:30pm Precio con IGV: 17,700$ x m2
● 2 ½ baños Sáb: 9:30am - 1:30pm
● Cocina
CONTACTO
● Lavandería PÁGINA WEB INMOBILIARIA
(511) 555 5555 Precio promedio xm2 en el distrito:
[email protected] www.inmobiliariagrupotres.com.pe 1,510$ x m2

ÁREAS COMUNES SERVICIOS CERCANOS PÁGINA INMUEBLES

TRÁMITES DE COMPRA
-Co-Working -Parque Candamo
-Gimnasio -Plaza Vea ➔ Asesoramiento de venta online (contexto pandemia)

-Zona de parrillas -BBVA ➔ Envío de planos, vistas y recorridos 3d (de interiores

-Área de juegos -Colegio El Carmelo y exteriores)

de niños -Iglesia del Nazareno ➔ Citas presenciales programadas

-SUM -Municipalidad ➔ Finalmente, firma del contrato de venta en la notaría FINANCIAMIENTO

-Terraza -Starbucks, Bembos, Villa de preferencia del cliente

-Lobby Chicken

Nota. Ficha Estrategia de Marketing del proyecto inmobiliario. Elaboración Propia, 2021
7. CONCLUSIONES

7.1. Distrito

Pueblo Libre es un distrito perteneciente a Lima Metropolitana cuya rentabilidad para

proyectos inmobiliarios se encuentra en alza. Debido a su inmenso valor cultural e histórico,

así como la diversidad de equipamientos públicos que ofrece, el distrito es de especial interés

para las empresas inmobiliarias.

Limitando con Cercado de Lima, Breña, Jesús María, Magdalena del Mar y San

Miguel, está ubicado en un lugar estratégico de la capital, siendo altamente accesible por las

vías metropolitanas más importantes. Ante el crecimiento inmobiliario de Pueblo Libre, su

precio de venta y de alquiler por metro cuadrado ha incrementado su valor durante los

últimos años.

Presenta una población estimada de 76,114 habitantes, según el INEI (2015), los

cuales se encuentran en un perfil socioeconómico B/C, según la APEIM (Asociación Peruana

de Empresas de Investigación del Mercado). Además, según el INEI, la mayoría de hogares

se encuentran en el estrato económico medio alto con un 53,9%. El distrito brinda a sus

ciudadanos una gran diversidad de servicios esenciales, de carácter distrital y metropolitano,

en el aspecto recreativo, comercial, educativo y financiero. Además, su alto índice de áreas

verdes lo hace especialmente atractivo para vivir.

7.2. Competencia

Con respecto a la competencia en Pueblo Libre, tras analizar los terrenos ofertados, se

concluyó que el promedio del precio de un terreno en el distrito es 2,224.93 dólares por metro

cuadrado. Además, se pudieron diferenciar cinco zonas en Pueblo Libre, principalmente a

raíz de los distritos con los que colinda, entre otros factores, lo cual puede influir en su

situación inmobiliaria. Otro aspecto resaltante, es que el precio, tanto de los terrenos como de

los departamentos, en los sectores cercanos a Magdalena y Jesús María tienden a un alza en

73
la oferta, lo cual conlleva a un aumento en los precios, por ser distritos que en los últimos

años han elevado su oferta inmobiliaria notablemente. Para finalizar, respecto a la oferta de

departamentos en Pueblo Libre, los servicios que ofrecen los conjuntos residenciales, así

como la calidad espacial de las unidades de vivienda, determinan la cantidad de demanda y,

por lo tanto, los precios de las viviendas.

7.3. Desarrollo del proyecto

El proyecto está emplazado estratégicamente el distrito, en una zona que le permite

tener acceso a diferentes servicios públicos como educación, salud o recreación. Asimismo,

cuenta con vías de acceso y salida que permiten su rápida conexión con su entorno. Para el

Edificio Clement, se diseñó un departamento ideal de 3 dormitorios, para familias de 3 a 4

personas, cuya área de 87m2 permite una distribución cómoda, que aprovecha al máximo el

espacio. Además, al ser diseñado con un solo frente de luz y ventilación, permite organizar el

conjunto de viviendas de manera óptima. El proyecto destaca de la competencia al contar con

atractivas zonas comunes para la recreación de sus usuarios, haciéndolo más llamativo para el

público comprador.

7.4. Aspecto Financiero

Realizar un estudio financiero, previo a la ejecución de obra, es un paso esencial para

el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario. Para el Edificio Clement, se tomó en

consideración tanto las condicionantes del lote como los parámetros de la municipalidad, para

determinar el área construible máxima y, por lo tanto, el área vendible del proyecto. De esta

manera, el edificio contaría con 24 departamentos de 85m2 aproximadamente, que se

venderían a 1,580 dólares por medio cuadrado. Finalmente, se obtuvo un margen de venta de

18.92%, demostrando la factibilidad económica del proyecto.

74
7.5. Aspecto Administrativo y de Gestión

Una estructura organizativa es clave para el buen desempeño laboral dentro de una

empresa inmobiliaria y así determinar las funciones de cada trabajador de manera jerárquica

para garantizar la eficiencia. De esta manera, es el Gerente General quien se encargará de las

áreas de Administración y Finanzas, Proyectos y Marketing mediante un asesoramiento del

Área Legal.

En lo que respecta al desarrollo del proyecto este se divide en seis áreas las cuales

cumplen un proceso y son: el área de gerencia, legal, finanzas, diseño, construcción y

comercialización. Así pues, la ejecución del proyecto recorre dichos procesos desde el inicio

hasta el fin iniciando y terminando en la comercialización, desde el estudio de demanda y

competencia hasta finalmente la entrega de departamentos a los clientes y la post venta.

7.6. Aspecto Comercial

Acerca del ámbito comercial, es fundamental una estrategia pensada en brindar toda

la información posible a disposición de los posibles compradores y debe existir opciones de

contacto, sea en persona, por teléfono, mensajes, correo electrónico, etc. Además, se debe dar

uso a los medios de difusión, o redes sociales, como Facebook, Instagram, YouTube y

Whatsapp para promocionar de manera gratuita el proyecto, exponiendo sus virtudes a un

mayor número de personas que puedan estar interesadas. Asimismo, deberá utilizarse cada

red de forma particular, dependiendo del tipo de contenido que se suele publicar en cada una

y de sus funciones.

Por otro lado, las páginas web inmobiliarias son un eficiente portal para captar

personas que buscan bienes inmobiliarios, por lo que será fundamental utilizar la mayor

cantidad de sitios posibles, además de brindar la información del proyecto y contactos

necesarios, para así mantener la atención del posible comprador por mayor tiempo.

75
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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http://apeim.com.pe/wp-content/uploads/2020/10/APEIM-NSE-2020.pdf [Consulta: 14 de

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Seguridad Ciudadana. Recuperado de:

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77