Carrera: Martillero, Corredor Público y
Corredor Inmobiliario
Materia: Seminario de Práctica Profesional
Cátedra:
Profesora:
Alumna:
Legajo:
Trabajo Práctico Número: 3
Fecha de entrega:
1
INTRODUCCION
Condiciones y búsqueda de locales:
La empresa INER S.A.S necesita adquirir dos locales comerciales en la ciudad de
Ushuaia de no menos de 1500 m2 ubicados en puntos cercanos al centro comercial
de la ciudad, pero con fácil acceso a las principales salidas de la ciudad. La
distancia entre ellos no podría ser menor a 600m. y los locales debe tener ciertas
características edilicias para el ingreso de sus transportes y la guarda de los bienes.
Por otro lado, se debe proveer de las habilitaciones correspondientes para poder
operar considerando la actividad y zonificación y en caso de encontrar el inmueble
que cumpla con las características requeridas, procederemos a firmar una reserva
condicionada a las mejoras edilicias pactadas con el vendedor y usted. De esta
forma una vez reparadas esas cuestiones edilicias, podremos avanzar hacia la
concreción de la compra-venta del inmueble. En caso que el producto no esté dentro
de nuestra cartera de propiedades, procederemos a realizar nuestra propia tasación
de los inmuebles de colegas para cotejar el precio.
Relevamiento:
La empresa ha solicitado identificar dos locales comerciales en la ciudad de
Ushuaia con una superficie no menor a los 1500 m2. Se podrá utilizar el programa
Google Earth u otro similar, para medirlo y tomar imágenes por este medio.
Tasación:
Para determinar el valor del inmueble, pasaremos por 3 procesos. Primero,
podremos realizar una "evaluación comparativa" en la región. Obtendremos un
precio de referencia a través de almacenes de tamaño similar en la zona de impacto
2
inmobiliaria que estamos analizando. Primero, preguntaremos por propiedades
vendidas con características similares. En segundo lugar, consideraremos vender
propiedades. En los últimos 6 meses se vendieron al menos tres propiedades en la
zona, que siempre serán más representativas. En caso que no corramos esa suerte
podemos irnos más atrás en el tiempo y detectar alguna venta de inmueble de
similares características y aplicarle una actualización según precio del dólar. A partir
de esa actualización se toma un precio de referencia del valor del metro cuadrado
(M2) y se lo multiplica por la cantidad de metros de nuestro inmueble. Debemos
asegurarnos que el inmueble que utilicemos como referencia y el inmueble a
comparar posean características lo más similares posibles en cuanto a estado de
conservación, cantidad de metros cuadrados y ubicación.
En segundo lugar, tomaremos como parámetro el VALOR DE REPOSICION. Para
ello obtendremos, gracias a la Cámara Argentina de la Construcción, el valor del M2
de este tipo de construcción (galpón) y lo multiplicaremos por la cantidad de metros
que posee. Luego, agregamos este valor a la evaluación de la tierra para esa
ubicación. Para determinar el valor del terreno mencionado, aplicaremos el precio
de mercado indicado mediante "comparación".
Finalmente, considerando el uso y desgaste de la propiedad, aplicaremos
depreciación al valor (porque no es una propiedad a estrenar).
Valor por renta
En tercer lugar, consideraremos el VALOR POR RENTA. Para ello
consideraremos mediante alquileres que nos arroje el mercado sobre inmueble de
esas características y lo multiplicaremos por 20 años. Allí nos arrojará el 3er valor
de referencia.
Entre estos tres parámetros es que tenemos que identificar el precio del local.
Aunque vale decir que la tasación por comparativo siempre será quien tenga el
termómetro de la coyuntura que esté disponible a pagar el mercado por un inmueble
similar a los vendidos el último tiempo en misma zona con características similares.
Antes de realizar estos tres procesos, tendremos que recorrer el sitio en detalle para
identificar la condición y finalidad de la propiedad. Tomar fotos, grabar videos y
hacer anotaciones nos ayudará a determinar los elementos necesarios para el
estado general dela propiedad en el futuro. Podemos contar con la colaboración de
profesionales como arquitectos, ingenieros o electricistas para determinar el estado
de estructuras, circuitos eléctricos, fluidos cloacales, etc. Ellos también podrán
reconocer con precisión el desgaste, uso y depreciación que tiene un inmueble en
sus rubros y también podrán brindarnos presupuestos para conocer el costo que
significa acondicionarlos. Será de vital importancia la relación con los colegas para
conocer precios y características de las propiedades a comprar. Para ello nos
contactaremos vía mails y teléfono con Inmobiliarias de dicha ciudad que figuraba
en la publicación para consultarles el precio de propiedades ya vendidas.
Criterios de tasación según Artemio Daniel Aguiar
“Por distintas razones, los valores ajustados probablemente no resulten idénticos.
No existe una fórmula para conciliar los valores indicados y es tarea del tasador
elegir aquel valor que mejor refleje las características de la propiedad sujeto,
fundamentando tal decisión, o bien obtener el valor más probable por promedio
(modelo matemático).
El método de comparación de ventas exige que se reúnan, clasifiquen, analicen e
interpreten los datos del mercado sobre propiedades comparables.
LA PROPIEDAD COMPARABLE DEBE SATISFACER LOS SIGUIENTES
REQUISITOS:
Ser razonablemente similar a la propiedad sujeto.
La venta u oferta debe ser relativamente reciente.
En caso de venta, esta tiene que ser el producto de una negociación libre; es decir,
una propiedad que se ofreció en un mercado abierto y competitivo, durante un
razonable tiempo, con conocimiento de causa de las partes y sin ningún tipo de
coerción sobre ellas.
* En caso de oferta (de compra o venta), la misma debe provenir de una fuente
responsable y no encontrarse influenciada por
ningún interés de parte.”
PEDIDOS DE INFORMES:
Dominio del inmueble: este trámite te permite obtener una constancia emanada
del Registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica de un
determinado inmueble a la fecha en que se ingresa la solicitud y la libertad y
disposición de las personas.
LOS INFORMES O CERTIFICADO PUEDEN COMPLETOS O PARCIALES:
Completos: certifica titularidad de domino, existencia de gravámenes, medidas
cautelares, declaración de herederos, inhibiciones y / u otra anotación.
Parciales: solo se certifica alguno o algunos de los ítems anteriores.
Titularidad: da cuenta de los inmuebles que tiene registrado a su nombre una
persona o persona jurídica, según el Registro de la Propiedad Inmueble.
Lo puede solicitar propietarios de inmuebles, deudores hipotecarios, usufructuarios,
escribanos, abogados, martilleros y profesionales vinculados a
la actividad inmobiliaria.
Requisitos: Formulario completo en original.
CERTIFICADOS
Certificado de Domino: mediante este trámite se obtiene una constancia que
publicita la situación jurídica de un determinado inmueble en un momento dado y a
su vez genera una reserva de prioridad para el acto que se indique en la solicitud.
El Registro informa, a petición del escribano público, la situación jurídica de un
inmueble.
Requisitos: Completar el formulario “Certificado de Dominio Matriculado”. Suscribirlo
y presentarlo. Se requiere Formulario Certificado de
Dominio, original y copia.
Correo electrónico del solicitante.
Completar la solicitud de Certificado Catastral. Se realiza en forma online.
Certificado catastral: es el documento fehaciente para acreditar el estado
parcelario de los inmuebles a los efectos de brindar transparencia y seguridad
jurídica en el tráfico inmobiliario. En los actos por los que se construyen, transmiten,
declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista
la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el
cuerpo de la escritura. A los efectos de inscribir los actos citados en el Registro dela
Propiedad Inmueble deberá presentarse el certificado catastral, sin el cual no
procederá la inscripción definitiva. Podrán solicitarlo los propietarios y profesionales
informados por cada colegio.
REQUISITOS:
Contar con la clave fiscal de
AFIP Correo electrónico del
solicitante
Completar la solicitud del Certificado Catastral
Se realiza en forma on-line
El solicitante podrá consultar y realizar el seguimiento del estado del trámite
enviado. Una vez aprobada la solicitud, el Certificado Catastral está disponible y el
solicitante recibirá la comunicación de la finalización del trámite a través de su
correo electrónico y podrá visualizar e imprimirlo.
-Afectación comercial
-Deudas
-Certificados
-Notariales
HABILITACIONES COMERCIALES MUNICIPALES:
ARTÍCULO 2º.- REGISTRAR. Pasar al Departamento Ejecutivo Municipal para su
promulgación. Dar al Boletín Oficial para su publicación y ARCHIVAR. ORDENANZA
MUNICIPAL Nº 3830/2010 DADA EN SESION ORDINARIA DE FECHA 22/09/2010.
(Ushuaia)
Documentación:
Fotocopia de Matrícula (título) N° de partida del inmueble
DNI de las partes intervienes Situación legal de las partes
Inscripciones o anotaciones de documento en el Registro de la
Propiedad: Suscripción del boleto compraventa
Dejar nota en el boleto de los n° de control de los informes
Preparar escritura de compraventa (situación impositiva y familiar de
las partes, título de propiedad, boletas de impuestos, cédula catastral,
etc.)
ARTICULO 3° Los interesados presentarán la solicitud de habilitación acompañada
de:
Certificado de Aptitud Técnica para Habilitación Comercial extendido por la
Dirección de Obras Privadas, dependiente de la Secretaria de Desarrollo y
gestión
Urbana. Si el interesado no posee planos aprobados por la Municipalidad del local
que desea habilitar, o existieran modificaciones en el mismo, deberá presentar plano
de habilitación original y tres copias heliográficas;
Memoria descriptiva si correspondiere, indicando: alimentos a
procesar, materia prima a utilizar, envase y rótulo (adjuntar ejemplar),
nómina de productos a elaborar, proceso de elaboración;
Certificado extendido por la Dirección de Rentas Municipales
donde conste que el inmueble donde se desarrollara la actividad, con
independencia de quien solicite la habilitación sea propietario del mismo o lo
reciba en alquiler, este libre de deuda por impuesto inmobiliario y tasas
generales de servicios municipales, pudiendo además tener deuda
regularizada mediante planes de pago por contribución por mejoras y/o
venta de tierras fiscales;
Número de inscripción en la Dirección General de Rentas de
la Provincia de Tierra del Fuego;
Numero de inscripción en la Administración Federal de
Ingresos Públicos;
Si el solicitante fuera una sociedad, se requerirá el contrato
correspondiente con la constancia de su inscripción en el Registro Público
de Comercio;
Certificado de Prevención contra incendios extendido por
los organismos competentes.
BIOGRAFIA
https://www.rpba.gov.ar/guiaTramites/acto752
https://www.cifrasonline.com.ar/revista-cifras-n-291-junio-2020/
https://www.reporteinmobiliario.com/nuke/index.php
https://www.argenprop.com/galpon-alquiler-region-tierra-del-fuego
https://www.adrianmercado.com.ar/industria
