HABILITACIONES URBANAS

ABOG. CARMEN GIULIANA VILCHEZ PAREDES

 MARCO LEGAL
Ley Nº 29090. (E.P 25/9/2007). Ley de Regularización de Habilitaciones
Urbanas y Edificaciones. TUO aprobado por D.S. Nº 006-2017-VIVIENDA
publicado el 28/2/2017.
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación: D.S. Nº 029-2019-VIVIENDA, publicado el 6/11/2019.
Reglamento Nacional de Edificaciones: Decreto Supremo Nº 011-2006-
VIV. Título II: Habilitaciones urbanas.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución Nº 97-
2013-SUNARP/SN).
Directiva DI-002-SNR-DTR Directiva que regula procedimientos
registrales y procedimientos administrativos agrupados. (E.P.
14/8/2020)
 PRINCIPIO DE UNIDAD
Art. 2, numeral 2.4, literal a) TUO Ley.
Las normas que se expidan, a partir de la presente Ley, deberán guardar
coherencia con el ordenamiento jurídico, de forma tal que las normas que lo
conforman se integren armónicamente evitando contradicciones. De existir
discrepancias entre la presente Ley y alguna otra norma que se expida sobre
procedimientos administrativos regulados en esta, el orden de prelación para
su aplicación es:
a.1) La Ley Nº 29090.
a.2) Los reglamentos de la Ley Nº 29090.
a.3) Las normas de carácter nacional.
a.4) Las normas de carácter local provincial.
a.5)Las normas de carácter local distrital.
Debiendo mantenerse obligatoriamente este orden de prelación. Esta
disposición es de orden público.
 PRINCIPIO DE UNIDAD
Artículo 88 del Reglamento de Licencias.-
OPINIÓN VINCULANTE

88.1 El MVCS emite opinión vinculante acerca de las normas técnicas y

legales que regulan las materias de habilitaciones urbanas y de
edificaciones, las cuales son de obligatorio cumplimiento por parte de
los administrados y de las entidades de la administración pública y
constituyen fuente del procedimiento administrativo.
 CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMNISTRATIVOS: PRECEDENTE
* EN LA CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS, EL REGISTRADOR VERIFICARÁ LA:
- competencia del funcionario,
- la formalidad de la decisión administrativa,
- el carácter inscribible del acto o derecho y
- la adecuación del título con los antecedentes registrales.

* NO PODRÁ EVALUAR:
- Los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el
acto administrativo
- La regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-2008-SUNARP-TR-T del
31.01.2008, 155-2006-SUNARP-TR-T del 29.09.2006, 048-2005-SUNARP-TR-T del 22.03.2005 y 094-2005-SUNARP-TR-
T del 03.06.2005.
XCIII PLENO: Sesión extraordinaria presencial realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012. EP 16 de agosto de 2012.
PRINCIPIO DEL PAG: Presunción de validez del acto administrativo (Ley Nº 27444).}
COMPETENCIA: Municipalidad Provincial en el ámbito del cercado o la Municipalidad Distrital. Gerencia
de Desarrollo Urbano-Rural. Subgerencia de Catastro y Habilitaciones Urbanas.
 DEFINICIÓN DE HABILITACIÓN URBANA
Art. 3 numeral 1 de la Ley, norma G.040 RNE.
Proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano.
Mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de
agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación
pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicaciones.
Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de
recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como
para servicios públicos complementarios, para educación, salud y
otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de
dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro
de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
 HABILITACIÓN URBANA: INFORME TÉCNICO DE CATASTRO
Directiva N°03-2014-SUNARP-SN aprobada mediante Resolución N° 189-2014-
SUNARP/SN (EP 8/8/2014).
Numeral 5.1: Se requiere informe previo del área de Catastro:
Literal (g): En todas las etapas de la H.U., respecto a la conformidad de su
perímetro.
PRECEDENTE: ÁREA GRÁFICA RESULTANTE DE LA RECONSTRUCIÓN A PARTIR DE
LAS COORDENADAS UTM
“Las coordenadas UTM sirven para ubicar espacialmente a los predios y no están
establecidas legalmente para calcular el área o medidas perimétricas, por lo que
no cabe formular observación en virtud a la discrepancia existente entre el área
gráfica resultante de la reconstrucción a partir de las coordenadas UTM,
efectuada por el área técnica, y el área del plano presentado por el interesado”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 1569-2017-SUNARP-TR-L del 18.07.2017.
CLXXXIX PLENO: Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de abril
de 2018, publicado en el diario oficial El Peruano el 06.10.2018.
 CLASES DE HABILITACIONES

1.- Habilitación urbana nueva

2.- Habilitación urbana de oficio.
3.- Regularización de habilitación urbana ejecutada.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA
DEFINICIÓN
Art. 3 numeral 1, literal a) de la Ley.
Aquella que se realiza sobre un terreno rústico o eriazo.
Puede ser ejecutada por etapas; con venta garantizada de lotes y/o,
con construcción simultánea de vivienda.

ETAPAS
- Aprobación del proyectos (licencia: 1ra etapa). Art. 16 y ss Ley y art.
16 Reglamento.
- Recepción de obras (2da etapa). Art. 19 y ss Ley.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: LICENCIA (1RA ETAPA)
DEFINICIÓN: Acto administrativo mediante el cual se otorga
autorización para habilitar. Se inscribe excepcionalmente.
VIGENCIA: 36 meses. Vigencia computable desde su emisión. Si es
proyecto integral: 10 años.
PRÓRROGA: 12 meses por 1 sola vez. Tramitarse 30 días calendario
antes de su vencimiento. Se inscribe.
REVALIDACIÓN: Solo para h.u bajo la vigencia Ley Nº29090. Por 36
meses. Po única vez. Se solicita, vencida la licencia. Licencia debe
haberse otorgado bajo Ley Nº 29090. Debe existir avance de obras sin
contar obras preliminares. Se inscribe.
DESISTIMIENTO: De modo expreso y a solicitud del interesado.
* Lo mismo se aplica para edificaciones.
Art. 7 y 11 Ley, art. 3 del Reglamento.
 ACUERDO: PRÓRROGA
PRÓRROGA DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA
“Procederá la anotación de la prórroga de la licencia de
habilitación urbana cuando hubiera sido concedida
oportunamente por la Municipalidad, aun cuando a la fecha del
asiento de presentación del título que contiene la prórroga, la
anotación preventiva de habilitación urbana ya hubiera caducado,
siempre que no exista obstáculo en la partida”.

CXX PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 29
de mayo de 2014.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: LICENCIA
CAUSALES DE INTERRUPCIÓN DE LA LICENCIA:

a. Incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de

edificación con las que fue otorgada la licencia;
b. Riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas
y/o edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa
Civil o la que haga sus veces de la Municipalidad correspondiente.

Art. 11 Ley.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: EFECTOS DE LA LICENCIA
1.- El otorgamiento de la licencia de habilitación o de edificación
determinará la adquisición de los derechos de construcción y
desarrollo, ya sea habilitando o edificando, en los predios objeto de la
misma, en los términos y condiciones expresados en la respectiva
licencia.
2.- La expedición de las citadas licencias no conlleva pronunciamiento
alguno acerca de la titularidad de derechos reales, sobre el inmueble
o inmuebles, objeto de ella.
3.- Las licencias recaen sobre uno o más inmuebles y producen todos
sus efectos, aun cuando sean enajenados.
Art. 12 Ley y art. 3.4 Reglamento.
 ACUERDO

TRANSFERENCIA DE ÁREAS EN PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA.

Procede inscribir la transferencia del íntegro de un predio matriz sobre
el cual se ha registrado el proyecto de habilitación urbana, lo cual
implica la transferencia tanto de la futura área útil como del resto de
las áreas (que incluye el área de aportes), siendo consecuencia de ello
que el adquirente se sustituye en la calidad de habilitador.

CLXIV PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 19 de
octubre de 2016.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA:
INSCRIPCIÓN DE LA LICENCIA
REGLA GENERAL: No se inscribe en el Registro.
EXCEPCIÓN: Inscripción como anotación preventiva.
TÍTULO INSCRIBIBLE:
FUHU Parte 1. Número de expediente, sellado y firmado cada foja, con
número de resolución;
Planos (ubicación y localización, de trazado y lotización).
Memoria descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria
descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este
último.
Base legal: Art. 17 y 21 Ley, art. 35 Reglamento, art. 35 RIRP.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: LICENCIA
ANOTACIÓN PREVENTIVA
ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL PROYECTO:
Solo se inscribe en caso de aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con
autorización de compraventa garantizada de lotes o construcción simultánea. Se
procede a la pre independización de lotes.
CONSTRUCCIÓN SIMULTÁNEA: Se autoriza la construcción de edificaciones,
simultáneamente con la ejecución de la obras de habilitación urbana. No se puede
otorgar la conformidad de obra y declaratoria de edificación, si previamente no se
ha obtenido la recepción de obras de habilitación urbana.
VENTA GARANTIZADA: La venta de los lotes de realiza de manera simultánea a la
ejecución de las obras.
NO PROCEDE PRE INDEPENDIZACIÓN:
- Cuando se anota bajo responsabilidad del promotor (no hay autorizaciones).
- Cuando se trata de lote único.
Base legal: Art. 34 RIRP.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: LICENCIA
ANOTACIÓN PREVENTIVA

¿QUÉ ACTOS SE PUEDEN INSCRIBIR EN LAS PARTIDAS PRE

INDEPENDIZADAS?
1.- Una compraventa garantizada.
2.- Cesión de posición contractual (porque el bien aún no existe).
Se convertirán en definitivas al inscribirse la recepción de obras.
Solo se podrá inscribir los demás actos cuando se inscriba la recepción
de obras.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: LICENCIA
ANOTACIÓN PREVENTIVA
Art. 10 Ley (modificado por art. 2 Decreto Leg. N°1426: EP 16/9/2018).
Ya no contempla la anotación preventiva del proyecto de h.u.

Art. 36.5 del actual Reglamento de Licencias (2019): Sí lo contempla, al

igual que el anterior reglamento del años 2017).

Resolución N°1003-2019-SUNARP-TR-A del 9/12/2019: Expedida bajo

la vigencia del Reglamento de Licencias del año 2017, considera
derogada la anotación preventiva (A solicitud del promotor).
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: LICENCIA
MODIFICACIONES AL PROYECTO APROBADO: Art. 22 Ley y 28 Reglamento.

1. NO SUSTANCIAL: Replanteo de lotes pero igual esquema aprobado. Se

puede solicitar la aprobación de la modificación antes o después de su
ejecución.
- Si es antes, se solicita modificación de la licencia.
- Si es después, se solicita en la recepción.
2. SUSTANCIAL: Modificación del área de aportes, del área destinada a
inversiones públicas, para equipamiento urbano, reserva de obras viales,
plan vial.
Se debe pedir nuevamente la licencia, salvo modalidad A: sí se puede con
variaciones en el estado que se encuentre (último párrafo del art. 28
Reglamento).
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: MODALIDADES DE
APROBACIÓN
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales (El
cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho
correspondiente, y a partir de este momento se pueden iniciar las
obras).
Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación de la
municipalidad o con evaluación previa de revisores urbanos.
Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa de
Comisión Técnica o Revisores Urbanos.
Modalidad D: Aprobación de proyecto con evaluación previa de
Comisión Técnica o Revisores Urbanos.
Art. 10 Ley y art. 19 Reglamento.
 MODALIDAD A
• Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el
desarrollo de proyectos de inversión pública, de asociación público -
privada o de concesión privada que se realicen, para la prestación de
servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura
pública.
• Las habilitaciones urbanas correspondientes a Programas promovidos
por el Sector VIVIENDA, para la reubicación de beneficiarios de
atención extraordinaria del Bono Familiar Habitacional, establecidos
en el numeral 3.2.1 del artículo 3, de la Ley N° 27829, Ley que crea el
Bono Familiar Habitacional (BFH).
 MODALIDAD B
• Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco
(5) ha., que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único,
siempre y cuando no esté afecto al Plan Vial Provincial o
Metropolitano.
• Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un
planeamiento integral aprobado con anterioridad.

En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones

urbanas y edificaciones que constituyan parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el MC
 MODALIDAD C
• Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con
sujeción a un planeamiento integral de la misma.
• Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten
venta garantizada de lotes.
• Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas,
donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas
a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la
venta de viviendas edificadas.
• Las intervenciones que se desarrollen en predios, que constituyan
parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, declaradas
por el Ministerio de Cultura.
 MODALIDAD D
• Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas
urbanas o colinden con predios que cuenten con proyectos de
habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por lo tanto, se
requiere de la formulación de un planeamiento integral.
• Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas
arqueológicas, bienes inmuebles integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nación o con áreas naturales protegidas.
• Las habilitaciones urbanas, con o sin construcción simultánea,
para fines de industria, comercio y Usos Especiales (OU).
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: MODALIDADES DE
APROBACIÓN
COMISIÓN TÉCNICA:
Órgano colegiado cuya función es emitir dictámenes de carácter vinculante
para las licencias de habilitación urbana y edificaciones (modalidades C y D).
Se desempeñan dentro del ámbito físico y administrativo de las
municipalidades.
1 representante municipalidad
1 representante Colegio de Arquitectos
1 representante Colegio Ingenieros
Los representantes empresas prestadoras servicios públicos.
REVISORES URBANOS: Arquitecto o ingeniero para licencias habilitación
urbana modalidades B, C y D. Deben estar inscritos en el Registro Nacional
de Revisores Urbanos del MVCS
Base legal: Art. 4 numerales 5 y 6 de la Ley.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: RECEPCIÓN DE OBRAS (2DA ETAPA)
DEFINICIÓN.-
Procedimiento por el cual se determina que las obras de habilitación urbana
se han concluido conforme a los planos y a la licencia aprobada, pudiendo
tramitarse con o sin variaciones (NO SUSTANCIALES), así como de forma
parcial, cuando se trate de proyecto integral.
Base legal: Art. 3 numeral 12 de la Ley (Incorporado por el art. 2 del Decreto
Legislativo Nº 1426 (EP 16/9/2018) y art. 36 Reglamento.

PROYECTO INTEGRAL:
Proyecto de HU (o edificación) que se desarrolla por etapas, de forma
independiente en su ejecución.
Modalidades C y D.
Vigencia de 10 años.
Se solicita licencia por cada etapa.
Base legal: Art. 3 numeral 13 de la Ley (Incorporado por el art. 2 del Decreto
Legislativo Nº 1426 (EP 16/9/2018).
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: RECEPCIÓN DE OBRAS (2DA ETAPA)
TÍTULO INSCRIBIBLE:
- FUHU Parte 2: Conformidad de obra
- Plano de ubicación-localización, replanteo, trazado y lotización
- Memoria descriptiva
- Resolución de recepción de obras
• Todos sellados y firmados por funcionario municipal competente.
• No se requiere planos ni memoria si se anotó el proyecto y no hay
modificaciones al proyecto.
• Documento privado suscrita por profesional con firma certificada por
notario indicando valor de las obras, salvo que dicho dato conste en la
memoria. (solo para liquidar derechos de inscripción).
BASE LEGAL: Art. 20 Ley, 36 Reglamento, art. 40 RIRP.
 ACUERDO SOBRE FUHU

TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO

URBANO
‘‘El requisito del FUHU para la independización de predio
previsto en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios es un requisito mínimo, por lo que puede
presentarse en su lugar la Resolución Municipal respectiva por
ser un instrumento público de mayor formalidad.’’

CXXXII PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de
agosto de 2015
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: RECEPCIÓN DE OBRAS (2DA ETAPA)

ACTOS REGISTRABLES:

- Recepción de obras en la partida matriz.

- Independización de cada lote que forma parte del área útil (salvo que
se hubieran pre independizado, en cuyo caso la anotación se
convertirá en definitiva).
BASE LEGAL: Art. 20 Ley, 36 Reglamento, art. 40 RIRP.

¿QUÉ PASA SI HUBO VARIACIÓN CON REDUCCIÓN DE LOTES?

Deben intervenir los propietarios de los lotes excluidos. Art. 42 del
RIRP.
 ACUERDO DEL TR SOBRE INDEPENDIZACIÓN

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS EN COPROPIEDAD

"Para la independización de predios sujetos a copropiedad
se requiere del consentimiento de la totalidad de
copropietarios, de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del
Código Civil.“

CXLIX PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los
días 02 y 03 de mayo de 2016.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: RECEPCIÓN DE OBRAS
1.- ÁREA LIBRE
1.1. Circulación (vehicular y peatonal).
1.2. Recreación Pública (aportes para parques: bienes de dominio
público, municipalidad solo tiene la administración).
RNE II-VI-3.10, II-VI-4.2.
2.- ÁREA ÚTIL (LOTES)
2.1. Área vendible
2.2. Aportes reglamentarios:
a) Servicios Públicos complementarios
- De educación (Minedu: RNE II-VI-3.9 y II-VI-3.10),
- Otros fines (Municipalidad: dominio privado)
b) FOMUR: bienes de dominio privado municipal.
c) SERPAR: parques zonales, bienes de dominio privado
municipal, salvo lo destine a dominio público (parque zonal)
RNE III-VI-3.11.
2.3. Área sujeta a futura compensación.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: APORTES
DEFINICIÓN: Área de terreno habilitado destinada a recreación pública y servicios
públicos que deben inscribirse a favor de la institución beneficiaria y que es cedida
a título gratuito por el propietario de un terreno rústico como consecuencia del
proceso de habilitación urbana.
CARÁCTER: Gratuito y obligatorio.
PARA: Servicios públicos y recreación pública. Por tanto: bienes de dominio
público del Estado.
CARGA: Si la licencia contiene aporte fuera del predio, se inscribe como carga.
ENTREGA ANTICIPADA: Se inscribe.
- Si el predio resulta menor: Puede mantenerse aporte o pedirse aprobación de
nuevo cuadro de aportes al momento de la recepción.
- Si el predio tiene mayor área: redención en dinero por la diferencia.

BASE LEGAL: Art. 3 (1) y 22 de la Ley y art.16 Reglamento, Norma G.040 RNE.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA: APORTES
LEY Nº 27972: LEY ORGÁNICA DE MUNICIPALIDADES:
Art. 5.6.- Aportes reglamentarios son de propiedad municipal, salvo aportes
de recreación pública que son bienes de dominio público.
Por tanto, los aportes para:
• - Otros fines
• - Serpar (Servicio de Parques)
• - Fomur (Fondo Metropolitano de Renovación y Desarrollo Urbano)
Son bienes de dominio privado de la municipalidad.
* Renovación urbana: Comprende las acciones e intervención destinada a
mejorar las áreas urbanas cuya situación ha alcanzado un nivel de deterioro
tal, que hace necesaria su adecuación a nuevos requerimientos, para la
eficiencia funcional de la ciudad.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA
EXONERADOS DE APORTES

EXONERADOS:
Los proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de
concesión que se realicen para la prestación de servicios públicos
esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.
Modalidad A.

BASE LEGAL: Art. 3 numeral 1, tercer párrafo de la Ley.

 ACUERDO SOBRE APORTES
TÍTULO TRASLATIVO DE PROPIEDAD DE LOS LOTES APORTADOS
EN UN PROCEDIMIENTO DE HABILITACIÓN URBANA
De acuerdo con la Ley de Habilitaciones Urbanas, el título
traslativo es la resolución de recepción de obras. En tal sentido,
solamente se requiere la petición de la entidad beneficiaria para la
inscripción del bien a su favor si no se hizo con la inscripción de la
recepción de obras.
CLXII PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 10
y 11 de octubre de 2016.
 COMPENSACIÓN DE ÁREAS
DEFINICIÓN.
Los propietarios de predios colindantes objeto de habilitaciones
urbanas, se transfieren recíprocamente porciones de sus predios, que
constituyen excedentes en su habilitación urbana y que son necesarias
para que el propietario de la habilitación urbana colindante complete el
diseño de su urbanización. (Res. 1143-2019-SUNARP).
FINALIDAD:
Conformar nuevos lotes normativos.
 COMPENSACIÓN DE ÁREAS: PRECEDENTE Y ACUERDO

PRECEDENTE: TRANSFERENCIA DE ÁREA SUJETA A FUTURA

COMPENSACIÓN
Procede inscribir la transferencia de área sujeta a futura compensación,
siempre que se inscriba además la carga consistente en que se trata de un
predio que no tiene las características de un lote normativo. Dicha carga sólo
podrá levantarse si se acumula el área que complete las medidas de lote
normativo, o se presenta certificado de parámetros urbanísticos que acredite
su calidad de lote normativo.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 1013-2019-SUNARP-TR-L del
16/04/2019. Publicado en el diario “El Peruano” el 14.05.2019
ACUERDO: INTERPRETACIÓN DEL ART. 45 DEL REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Las áreas sujetas a futura compensación mencionadas en el art. 45 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios constituyen área útil.
AMBOS: CCVIII PLENO: Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 10 y 11 de
abril de 2019.
 HABILITACIÓN URBANA PARA USO VIVIENDA
CON BIENES COMUNES
Para independizar lotes de habilitaciones urbanas para uso vivienda
con bienes comunes, es requisito inscribirse el reglamento interno.
Para inscribir el reglamento interno no es requisito inscribir la
declaratoria de fábrica.
Base legal: Art. 46 RIRP.

Norma TH.010 RNE lo denomina Habilitación para uso Vivienda Tipo

Club. Art. 23.
 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad

Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la
habilitación urbana de oficio de aquellos predios matrices
registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas
consolidadas que cuenten con edificaciones permanentes destinadas
para vivienda, con equipamiento urbano, de ser el caso, así como con
servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o
alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, otorgándoles la
correspondiente calificación de urbano de conformidad con su realidad
local, y disponen la inscripción registral del cambio de uso de suelo
rústico a urbano.
 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

• No se encuentran sujetas a los aportes; sin embargo, de existir áreas

destinadas a recreación pública, educación, salud y otros fines, éstas
serán consideradas en la habilitación urbana de oficio.
• Inicio: Se inicia con la disposición fundamentada de la municipalidad,
la cual es notificada a los titulares registrales del predio matriz y a los
posesionarios.
• Se aprueba mediante Resolución Municipal, disponiéndose la
inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano del predio
matriz.
• BASE LEGAL: Art. 24 Ley modificado por Decreto Legislativo Nº1426 y
art. 46 Reglamento.
 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO:
ZONA URBANA CONSOLIDADA

DEFINICIÓN: Art. 3, numeral 3 de la Ley

Aquella constituida por predios que cuentan con servicios públicos
domiciliarios instalados, pistas, veredas e infraestructura vial,
redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de alumbrado
público.
Para efectos del procedimiento de Habilitación Urbana de Oficio,
el nivel de consolidación de los predios debe ser mínimo del 90%
del total del área útil del predio matriz.
 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO: REQUISITOS
a) Encontrarse inscrito en el Registro de Predios como predio rústico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada que cuenta con servicios
públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado,
energía eléctrica y alumbrado público. El nivel de consolidación será del
90% del total del área útil del predio matriz.
c) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías y
veredas acorde con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados
por la municipalidad respectiva.
d) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar
las servidumbres de los cables de red eléctrica de media y alta tensión,
de la vía férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el caso.
 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO: TÍTULO
1. Resolución municipal.
2. Informe técnico legal que sustente que el predio reúne las condiciones
para ser objeto de HU. de oficio.
3. Documentación técnica:
a)Plano ubicación y localización.
b) Plano perimétrico y topográfico
c) Plano de lotización
d) Plano que indique los lotes ocupados
e) Padrón de los ocupantes de los lotes del predio matriz.
4. Documento privado suscrito por profesional con firma certificada por
notario indicando valor de las obras, salvo que dicho dato conste en la
resolución.
Art. 49 Reglamento, art. 48 RIRP.
 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO:
INDEPENDIZACIÓN y RECTIFICACIÓN
INDEPENDIZACIÓN DE LOTES:
La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la habilitación
urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por los posesionarios, o
por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de
titulares o posesionarios. En caso de predios matrices en copropiedad o
coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50% más uno del total
de los mismos.
RECTIFICACIÓN O DETERMINAR:
Las municipalidades pueden rectificar y/o determinar áreas, linderos y/o
medidas perimétricas inscritas que discrepen con las resultantes del
levantamiento topográfico que se realicen en el procedimiento de
habilitación urbana de oficio.
Art. 24 Ley y 49 Reglamento.
 HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA
DEFINICIÓN: Aquella que se ha ejecutado sin contar con la respectiva
licencia antes de la entrada en vigencia de la presente Ley. Su aprobación se
realiza en vías de regularización.
ETAPAS: No existen etapas de aprobación, salvo que la propia resolución que
la aprueba establezca etapas. En dicho caso, la vigencia de la licencia debe
constar en la misma resolución y no se pre independizan los lotes.
No significa necesariamente que estén ejecutadas todas las obras.
VALOR: Documento privado suscrito por profesional con firma certificada
por notario indicando valor de las obras, salvo que dicho dato conste en la
memoria.
APLICACIÓN: Para habilitaciones ejecutadas sin licencia antes del 17
setiembre del 2018. (fecha de entrada en vigencia del D. Leg. 1426: EP
16/9/2018).
BASE LEGAL: Art. 3 numeral 1, literal b) de la Ley, art. 38 y ss del Reglamento,
art. 47 RIRP.
 HABILITACIONES URBANAS ANTERIORES
H.U. INICIADAS CON LA LEY ANTERIOR: LEY 26878.
Séptima Disposición Transitoria de la Ley Nª29090:
“Los procedimientos administrativos iniciados al amparo de la normativa
anterior a la entrada en vigencia de la presente ley, se regirán por dichas
normas hasta su culminación, salvo que por solicitud escrita del
administrado, se acoja a lo establecido en esta ley”.
EFECTOS EN EL ÁMBITO REGISTRAL:
1.- El proyecto de HU se registraba como anotación preventiva de duración
indeterminada.
2. Conjuntamente se pre independizaban todos los lotes de manera
provisional y por plazo indeterminado.
3. Podía registrarse contratos de compraventa si se contaba con autorización,
así como actos posteriores de disposición y gravamen.
 HABILITACIONES URBANAS ANTERIORES
CXLV PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los dìas 26, 27
y 29 de febrero de 2016.

Actos de disposición y gravamen posteriores a la anotación de la

compraventa garantizada en habilitaciones urbanas iniciadas con la
Ley n.º 28678
"Estando vigente la anotación preventiva se pueden anotar los actos
posteriores de disposición y gravamen. Inscrita la recepción de obras,
las anotaciones se convertirán en definitivas".
•
 URBANIZACIONES POPULARES
INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE LOTES EN
URBANIZACIONES POPULARES

“Es procedente la inscripción de manera definitiva de la independización,

adjudicación y posteriores actos de disposición de un lote que forma parte de
una urbanización popular que cuenta con aprobación de habilitación urbana*
conforme a lo previsto por el literal b) del artículo 9 del derogado reglamento
de la Ley 26878”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 337-2007-SUNARP-TR-L del 29.05.2007, Nº 104-2009-SUNARP-TR-L
del 23.01.2009 y Nº 851-2012-SUNARP-TR-L del 07.06.2012.

* Aprobada antes del 21/11/1997 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº

26878
XCIII PLENO: Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada los días 02 y
03 de agosto de 2012.
.
 ACUERDO:
DERECHOS REGISTRALES PARA INDEPENDIZACIÓN DE LOTES

DERECHOS DE INSCRIPCIÓN EN APERTURA DE PARTIDA DE LOTES

“Por la apertura de partida de lotes provenientes de una
habilitación urbana, trazado y lotización o parcelación sólo se
cobra los derechos de inscripción que ascienden a 0.32 % de la
UIT por cada partida, sea que se independice conjunta o
posteriormente.”

XLVI PLENO
Sesión ordinaria realizada el día 02 de abril de 2009
 DOCUMENTOS PREVIOS
DEFINICIÓN:
Aquellos documentos que regulan el diseño y condiciones técnicas del
proceso de HU o edificación.
TRAMITACIÓN: Es obligatoria antes del trámite de HU o edificación.
INSCRIPCIÓN: No es obligatoria.
¿CUÁLES SON?
1.- Certificado de Zonificación y vías. Art. 1 numeral 1 Ley.
2.- Certificado de Factibilidad de Servicios. Art. 1 numeral 3 Ley.
3.- Planeamiento Integral.
Art. 14 Ley y 20 del Reglamento.
 DOCUMENTOS PREVIOS:
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS

DEFINICIÓN: Documento que especifica los parámetros de diseño que

regulan el proceso de habilitación urbana de un predio,
- Lo expide la M. Provincial.
- Vigencia 36 meses
- Plazo de expedición: 5 días útiles

- Art. 14 (1) Ley, art. 5.1 y 20 a) del Reglamento.

 DOCUMENTOS PREVIOS:
CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS
DEFINICIÓN:
Documento en el que se indica expresamente que se brindará el
servicio.
Lo expiden las empresas prestadoras de servicios de
saneamiento y de energía eléctrica.
Vigencia: 36 meses prorrogable por única vez por 12 meses (art.
20 Reglamento)
Plazo de expedición: 15 días.

Art. 14(3) Ley y art. 20 b) Reglamento

 DOCUMENTOS PREVIOS: PLANEAMIENTO INTEGRAL

DEFINICIÓN:

Como documento previo, es la ordenanza de la Municipalidad

Provincial que aprueba el instrumento técnico normativo con fines de
integración al área urbana de los predios rústicos.

Art. 20 c) Reglamento
EL PROCEDIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN REGISTRAL
Fue introducido por el Decreto Legislativo N°1225

(modificado por la Ley N° 30494, normas que modificaron la Ley N° 29090, Ley
de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones)
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA FINAL
"QUINTA.- Habilitaciones Semirrusticas:
Los propietarios de predios independizados y debidamente inscritos en el
registro de predios y ubicados en una zona urbana consolidada y que
correspondan a habilitaciones o parcelaciones autorizadas y recepcionadas en el
marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados mediante
Decreto Supremo N° 01-F del 20 de enero de 1955 que aprobó el Reglamento de
Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo N°
19-E del 15 de junio de 1962; Decreto Supremo N° 82-F del 16 de octubre de
1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o,
por el Decreto Supremo N° 63-70-VI del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el
Reglamento Nacional de Construcciones, pueden solicitar su actualización
registral como urbano, ante el registro de predios, no requiriendo la entrega
física o la redención de aportes reglamentarios, ni de ningún tramite previo. “
Tiene como finalidad la actualización registral de los predios
inscritos en el Registro de Predios como semirústicos o
preurbanos, independizados como resultado de una
parcelación semirustica, habilitación semirustica o
habilitación preurbana, para que sean considerados como
urbanos

Es la actualización en el Registro de la naturaleza urbana del

predio, en los supuestos de habilitaciones o parcelaciones
semirusticas o preurbanas, no requiriendo de entrega física
o la redención de aportes reglamentarios, ni de ningún
tramite previo.
Los requisitos y procedimientos se encuentran regulados en los
artículos 46 y siguientes del D. S. N° 011-2017-VIVIENDA,
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación.

El articulo 48 de la citada norma establece las condiciones de los

predios provenientes de una habilitación semirustica que pueden
ser materia de actualización registral:
a) Hayan sido autorizadas per cualquiera de los reglamentos
señalados en la Quinta Disposición Complementaria Final del
Decreto Legislativo N° 1225, modificado por la Ley N° 30494.
b) Se ubiquen en zona urbana consolidada, la cual esta
constituida por servicios públicos domiciliarios instalados,
pistas, que tengan redes de agua, desagüe o alcantarillado y
servicios de alumbrado publico.
c) Se ubiquen frente a una vía publica.
¿QUE ES ZONA URBANA CONSOLIDADA?

Es aquella zona constituida por servicios públicos domiciliarios

instalados.

•redes de agua
•pistas
•desagüe o alcantarillado
• servicios de alumbrado publico.

Se ubiquen frente a una vía publica.

 DOCUMENTACIÓN QUE DA MERITO A LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL:
- Formulario Registral: Firmas certificadas notarialmente del
propietario y verificador responsable.

- Documentación de sustento: Certificado de Zonificación y Vías,

Planos de Ubicación y Localización, Plano de Trazado y Lotización
(perímetro del predio), Memoria Descriptiva, Plano Catastral (si
existiera catastro municipal).
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL :

IMPROCEDENCIA
- No cumple con condiciones establecidas.
- Colinde con zonas arqueológicas o integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación.
- Se encuentren en áreas naturales protegidas.
- Se encuentren en terrenos de uso o reservados para la
defensa.
- Se encuentren en áreas de uso público o derecho de vía.
- Es considerado de alto riesgo para la salud, vida o
integridad física.
- Se encuentre en proceso judicial que discuta su titularidad.
- Exista superposición con predios de terceros.
¿SE REQUIERE INFORME PREVIO DEL ÁREA DE CATASTRO?
GRACIAS