DERECHO NOTARIAL REGISTRAL
MAESTRO: Dr. Luis Ramón González Vélez
Tema: “Análisis de una problemática de índole jurídico”
Estudiante: Nery del Carmen Coronel Gallardo
Aula: 10394
2021
I. Introducción.
El Tribunal Constitucional en su sentencia recaída del Expediente N° 00018-2015-PI/TC,
lo cual se denomina: “Caso del tercero de buena fe”, se ha promulgado que para la
determinación de la buena fe del tercero debiéndose haber desplegado una conducta
diligente y reflexivo iniciando desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del
mismo, por lo consiguiente, de haber dado cumplimiento a todos los requisitos establecidos
en el artículo 2014 del Código Civil peruano.
Si bien es cierto, que se ha tomado la decisión a la cual se ha arribado, que no hace sino
ratificar una tendencia ya existente en la jurisprudencia de la Corte Suprema de la
República, por lo cual, recogiendo una doctrina de más de 20 años de antigüedad, es cierto
también que de la revisión minuciosa de la sentencia no se advierte definición alguna del
principio de buena fe, por lo que tal situación ha motivado el desarrollo del presente trabajo
con la finalidad de ofrecer una posible conceptualización compatible con nuestro
ordenamiento jurídico analizado.
En el presente analices tiene por finalidad analizar el concepto de buena fe y sus alcances
en relación al caso del Tribunal Constitucional denominado “Caso del Tercero de buena
fe”. En primer lugar, se hará un deslinde conceptual entre los términos “tercero de buena
fe” y “tercero de buena fe registral”. En segundo lugar, se basará en la búsqueda de
identificar cual es la tesis de la buena fe subjetiva u objetiva que ha adoptado el máximo
intérprete de la Constitución. En tercer lugar, se aspira construir a partir de lo analizado un
concepto de buena fe de acorde al caso analizado y que sea compatible con nuestro
ordenamiento jurídico y sus principios. En cuarto lugar, se busca establecer cuáles son los
deberes de diligencia exigibles al “tercero de buena fe” y al “tercero de buena fe registral”
lo cual, utilizando un caso hipotético de fraude comercial expondremos el actual concepto
de tercero de buena registral y sus exigencias para ser beneficiario de sus efectos.
Finalmente, la Sunarp ofrece mecanismos gratuitos para proteger la propiedad, tales como
el servicio de alerta registral, el cual comprende a su vez: la alerta de inscripción y la alerta
de publicidad.
II. Antecedentes:
En la institución de la buena fe nace primeramente como regla moral gobernada por el
honor y el crédito personal llegando a concluirse como regla de derecho. Debidamente se
precisó que en Roma fue tan fecundo en su relación jurídica por su vivienda de la fides, los
cuales se encontraba en una constante observancia como una de las virtudes centrales del
hombre. Lo cual fue deber genérico reconocido en toda la relación jurídica no es de otra
cosa que obrar de buena fe, siendo sinceros en actuar de manera correcta, honrada y justa.
Lo cual esta figura se encuentra estrechamente relacionada con la Ética y la Moral. Siendo
el derecho de carácter formativo y con fines igualmente coactivos, buscando de esta manera
reducir las actuaciones del ser humano.
Durante la evolución del Registro Público en el Perú ocurrido en los años 1,500 en la
época de la Colonia, lo cual en el país se replicaron las instituciones jurídicas hispánicas,
sucede que en España se encontraba vigente la pragmática de Carlos V donde se establecía
que en cada sitio fuera cabeza de jurisdicción por lo que se encargaría a una persona un
Libro donde se registrasen los tributos, censos, hipotecas sobre fincas, buscándose con ello
evitar los abusos producidos al vender como bienes libres que estaba sujetos a prestaciones
reales.
El Código Civil Peruano de 1936, donde el Registro Público contenido en el Libro IV de
Derechos regula efectivamente los registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con
la promulgación del Código Civil Peruano en 1984, el Registro Público en el Libro tiene la
noveno del artículo 2008 Artículo 2045 que cubre los Principios registrales, así como la
regulación del registro de la propiedad, el registro de personas jurídicas, el registro de
identidad registral, el registro de poderes y autoridades, el registro de sucesiones, el registro
de sucesiones, y el registro de muebles.
Es los tiempos remotos hasta hoy, los derechos del tercero que adquiere la garantía del
registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad del título
del enajenante, porque la legitimidad de tal adquisición ya no emana del título anulado, si
no de la fe pública registral y de estricta observancia del tracto continuo o sucesivo de las
adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que se traduce en una absoluta
concordancia de los asientos que figuran en el Registro Público de la Propiedad. También
acontece que las constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito
un tercero adquirente en buena fe del inmueble objeto del acto anulado; pero los
compradores no pueden conceptuarse como terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio
de origen del título de su enajenante, que también les es oponible, además, no basta que el
adquirente se cerciore de que el inmueble está inscrito a nombre de su vendedor, sino
que es necesario que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe
continuidad en los títulos de las personas que aparecen en el registro, no pueden precaverse
de una ulterior reclamación.
En los trabajos más lúcidos y profundos sobre la buena fe es aquel desarrollado por la
profesora de la Universidad Externado de Colombia: Neme Villareal (2009), quien explica
que existe una diferencia conceptual entre lo que se denomina “buena fe subjetiva” y
“buena fe objetiva”, y que ello se remonta a una discusión del siglo XIX surgida en la
Alemania de 1870 entre los juristas Bruns y Wächter. El primero defendía la tesis objetiva
y el segundo la tesis subjetiva de la buena fe
Acontece que con fecha 15 de julio de 2015, más de cinco mil ciudadanos solicitan que se
declare la inconstitucionalidad del artículo 5 de la Ley 30313, «Ley de oposición al
procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos
2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4° y 55° y la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049», en cuanto regula
los efectos de la «cancelación» de las inscripciones afectadas por títulos falsos o en los que
hubo suplantación, estableciendo que dichos efectos no afectan la posición jurídica del
tercero de buena fe.
La demanda se dirige también contra la Primera Disposición Complementaria y
Modificatoria de la norma impugnada, en el extremo que modifica el artículo 2014 del
Código Civil. Específicamente, los ciudadanos pretenden que se declare la
inconstitucionalidad del término «cancele» así como el sentido interpretativo por el cual el
vocablo «anule» comprende las causas de nulidad por falsedad documentaria o
suplantación de identidad.
Por su parte, con fecha 4 de julio de 2018, el Congreso de la República del Perú contesta la
demanda, contradiciéndola y negándola en todos sus extremos.
III.- Desarrollo:
Tercero de buena fe o tercero de buena fe registral
Ciertamente a lo señalado, se hace cierta que en la sentencia referencia tanto al tercero de
buena fe, pues se desarrolla las exigencias y deberes de diligencia que debe cuidar en
relación a su derecho de propiedad, como también se desarrolla principalmente el caso del
tercero de buena fe registral. En tal sentido, siendo ambas definiciones de data antigua y
que se encuentra en la Exposición de Motivos del Código Civil, el lector habrá podido
darse cuenta que en el caso analizado por el TC hubiera sido preferente, por una cuestión de
orden y precisión conceptual denominar al caso tercero de buena fe y tercero de buena fe
registral.
Conviene precisar el significado de los términos: “tercero de buena fe” y “tercero de buena
fe registral”, dado que aparentemente habría una confusión de uso terminológico en la
sentencia referida, pues el caso estrictamente versaba sobre el tercero de buena fe registral
y sus efectos en el marco aplicativo del artículo 2014° del Código Civil modificado por la
Ley 30313.
Buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción registral
El tercero de buena fe, es ese que “no es parte en la festividad de un acto jurídico o de un
contrato, por consiguiente, no debería afectarle sus secuelas jurídicas por cuanto nadie es
responsable de una obligación que no ha asumido” (Bigio, 1998, p.195). De esta forma
puesto que, esencialmente, la regla general es que a un tercero civil de buena fe no le están
afectando las secuelas de los actos jurídicos en los cuales no ha participado. De otro lado, el
tercero registral de buena fe es diferente. Cabe precisar, “que adquirió un derecho a título
oneroso, con buena fe, de quien surge en el registro con derecho inscrito y que ha procedido
a inscribir su compra, y va a ser tercero registral respecto de cualquier acto o contrato, en
cuya festividad no haya intervenido y que paralelamente no se haya inscrito o se inscriba
con posterioridad” (Bigio, 1998, p.196).
En este punto, no pretendemos cuestionar el gran valor de que haya sido finalmente el TC
quien expresamente manifieste que, para ser amparado por los efectos del artículo 2014°
del Código Civil, se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la
celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo.
El Principio de Buena Fe Registral, con el caso del tercero de buena fe.
El Principio de Buena Fe Registral, se encuentra en una capa embolataría con el tercero de
buena fe sin embargo, el legislador no ha previsto situaciones específicas que hemos
podido percibir en el Art. 2038 del CC como i) Un nivel de protección El tercero de buena
de fe, es una situación relevante y más aún cuando se envuelve no determinado al que no
inscribió su poder en razón del artículo 2038° del Código, ii) No incluir actos a título
gratuito,iii) La arbitrariedad de que se deba inscribir el poder o mandato solo en lugar
donde se va a ejecutar. Dichas situaciones ameritarian la modificatoria del artículo 2038,
esas situaciones: i) La inclusión de los actos a título gratuito; ii) La inscripción del poder o
mandato.
Interpretación amplia de la fe pública registral
Para (Gonzales, 2004): “Buena fe” y la “fe pública registral” están referidas a una misma
institución, habiendo remarcado el legislador en el último caso a una cuestión netamente
probatoria, “(…) de todo lo cual se infiere que la llamada “fe pública registral” no existe”.
Esta noción se fija en la irrelevancia de las causales ineficacia del negocio no anotadas o no
inscritas. Siendo ámbito de la oponibilidad absoluta no hay excepciones y, por tanto, no
cabe hablar “de buena o mala fe”, por cuanto la situación jurídica será igualmente oponible
(articulado 2012 CC). En buena cuenta, la buena fe es el principio, es siempre significativo
que el llamado tercero no conoce la inexactitud en el registro caso de la mala fe es que este
tercero conoce tal inexactitud como consecuencia ya no sería amparado.
¿El Tribunal Constitucional escogerá la parte de la buena fe objetiva o la buena fe
subjetiva?
El Principio de buena fe se envuelve con la Inexactitud del registro
En mención al articulado del Código Civil veremos que son muchas las normas que tienen
relación directa o indirecta con el principio de buena fe y sobre este se manifiesta una serie de
consecuencias en favor y en contra de quien actuó respetando este principio. Cabe precisar, que
el artículo 2014° del Código Civil, es aquel que tiene efectos en favor del tercero de buena fe
registral de una magnitud e importancia sin igual, pues de “adquirir de buena fe y a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro se manifieste con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
Por lo que en merito a tales efectos, incluso el propietario legítimo podría perder su
propiedad frente a un tercero registral de buena fe. Es decir, no es para menos afirmar que
la buena fe es uno de los pilares fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico. Sobre
ello, cabe señalar que el profesor Lohmann Luca de Tena afirmaba que: “responsabilidad,
confianza y presunción de buena fe son reglas que deben inspirar todas las relaciones
jurídicas” (1997, p.104).
Ciertamente que a pesar de la importancia del principio de buena fe no hay doctrina
nacional que haya profundizado en esta materia. Por lo demás, no hay un concepto de
buena fe en nuestro ordenamiento jurídico civil, en la jurisprudencia e igualmente como ya
dijimos en el caso que nos ocupa el Tribunal Constitucional, tampoco se ha encargado de
ello.
Por lo expuesto, dada la ausencia de doctrina nacional sobre la materia debemos recurrir a
la doctrina del derecho comparado. Así, tenemos que uno de los trabajos más lúcidos y
profundos sobre la buena fe es aquel desarrollado por la profesora de la Universidad
Externado de Colombia: Neme Villareal (2009), quien explica que existe una diferencia
conceptual entre lo que se denomina “buena fe subjetiva” y “buena fe objetiva”, y que ello
se remonta a una discusión del siglo XIX surgida en la Alemania de 1870 entre los juristas
Bruns y Wächter. El primero defendía la tesis objetiva y el segundo la tesis subjetiva de la
buena fe.
La objetiva de la buena fe
“La buena fe sería rectitud de la conducta, el espíritu escrupuloso y franco con el cual es
necesario estrechar acuerdos y comportarse en el consorcio humano […], se dirige al
contenido exterior de tal conducta, a aquello que resulta observable y enfatiza en la
corrección, la honestidad, por lo que considera irrelevante lo que se piensa, se quiere o se
cree, destacando que como sustento de un comportamiento probo y leal debe estar un error
excusable. Bruns contrapone la buena fe no solamente con el dolo, sino la falta de cuidado,
no excusable y la culpa grave […]. (pp. 46-47).
La subjetiva de la buena fe
“El concepto de buena fe indica la simple ignorancia de dañar el derecho ajeno y se
consuma en una falsa creencia, determinada por cualquier error, sin tener en cuenta la
excusabilidad o no del error” (p.46).
Las Exigencia de buena fe objetiva en el supuesto del tercero civil.
Para iniciar, el Tribunal Constitucional ha señalado que el deber de diligencia, es decir, la
conducta objetiva y esencial de la buena fe frente al derecho de propiedad no solo es
exigible a quienes adquieren en base a lo que obra en los registros públicos sino también
inclusive al propietario. Así ha referido que las personas que no hayan inscrito su derecho
de propiedad en los registros públicos “se ven impedidas de ejercer a plenitud el derecho a
la propiedad constitucionalmente reconocido[1]”.
Además, que no basta que el sujeto inscriba su derecho de propiedad en los registros
públicos pues “resulta insuficiente si es que el propietario no mantiene una conducta
diligente en relación al registro” y que en relación a ello “Para empezar, el TC ha señalado
que el deber de diligencia, es decir, la conducta objetiva y esencial de la buena fe frente al
derecho de propiedad no solo es exigible a quienes adquieren en base a lo que obra en los
registros públicos sino también inclusive al propietario.
Así, ha señalado que las personas que no hayan inscrito su derecho de propiedad en los
registros públicos “se ven impedidas de ejercer a plenitud el derecho a la propiedad
constitucionalmente reconocido[1]”. Además, que no basta que el sujeto inscriba su
derecho de propiedad en los registros públicos pues “resulta insuficiente si es que el
propietario no mantiene una conducta diligente en relación al registro” y que en relación a
ello “la Sunarp ofrece mecanismos gratuitos para proteger la propiedad, tales como el
servicio de alerta registral, el cual comprende a su vez: i) la alerta de inscripción y ii) la
alerta de publicidad[2]”. Es decir, exige un deber de diligencia al propietario con relación al
registro.[2]”. Es decir, exige un deber de diligencia al propietario con relación al registro.
¿La seguridad Jurídica en el Perú, se estará cumpliendo con ello?
Lo señalado, no hace sino evidenciar la inseguridad jurídica que existe en nuestro país, pues
si no basta incluso inscribir el derecho de propiedad para ser protegido eficazmente en el
Perú cuando nuestro sistema de propiedad no es constitutivo registral sino consensual
quiere decir que tenemos un serio problema de institucionalidad y eficacia de protección
del derecho de propiedad, que se supone es uno de los derechos si bien no absoluto, aquel
que da mayores poderes y facultades a su titular. Por tanto, resulta inseguro y desalentador
adquirir propiedades en el Perú.
Dado que, el Tribunal Constitucional desarrolla en este punto los deberes de diligencia del
propietario con relación al registro, estamos hablando de las exigencias del propietario
como tercero civil para acreditar su buena fe, necesario para que los efectos de un acto
jurídico en el cual no participó y donde se afecte directa o indirectamente su derecho de
propiedad le sean esquivos.
La Exigencia de buena objetiva en el supuesto del tercero registral de buena fe.
De igual forma, en relación al tercero registral de buena fe, el TC ha adoptado la tesis de la
buena fe objetiva y se exige a quien pretenda ser amparado como tal, que haya guardado un
deber de diligencia y prudencia desde la celebración del acto jurídico hasta su inscripción.
Tal exigencia no podría ser otra, pues los efectos de considerarse a un sujeto como tercero
registral de buena fe tienen un impacto jurídico de gran relevancia.
Para ser más explicativos, validaremos la tesis ahora exigida por el TC en un caso muy
usual de fraude inmobiliario: la compraventa de un bien ajeno. Siendo uno de los tipos de
esquema usual de fraude en estos casos el siguiente:
A adquiere un bien inmueble de B, sin embargo, no inscribe su derecho de propiedad en los
registros públicos.
B transfiere nuevamente el mismo bien – que ya no le pertenece – a C, quien inscribe el
derecho de propiedad adquirido en los registros públicos.
C transfiere el bien inmueble a D, y este inscribe su titularidad en los registros públicos.
Usualmente ocurre que C y D señalarán haber adquirido el bien inmueble en base al
principio de publicidad registral y buena fe, y por ende al desconocer el título de propiedad
de A cualquiera que fuera este, les sería indiferente. Por tanto, alegaran que el derecho debe
ampararlos y mantener vigente su titularidad. Lo señalado, es un claro ejemplo de
invocación del principio de buena fe registral.
Así el caso planteado y analizado bajo los parámetros de la buena objetiva establecidos por
el TC en el caso en cuestión y en aplicación del artículo 2014° del Código Civil, se revisará
minuciosamente los requisitos para ser considerado tercero de buena fe registral:
El Primer requisito: Haber adquirido el bien a título oneroso. – Este primer requisito, en
determinados casos se convierte en un indicador de fraude, por lo que si B transfirió a título
gratuito servirá ello como un indicio de fraude que el Juez debe valorar. No obstante,
supongamos que en el caso imaginario todas las transferencias se realizaron a título oneroso
y es más se bancarizó el pago.
El Segundo requisito: Revisar en los registros públicos los asientos registrales y títulos
archivados que sustenten su transferencia. – Es decir, se exige un deber de diligencia –
buena fe objetiva – en relación al adquirente, quien debe cerciorarse que está adquiriendo el
bien de su titular y para validar tal creencia debe revisar los registros señalados. En el caso
planteado, puede darse dos supuestos: primero, que C efectivamente haya sido cuidadoso
de revisar los registros públicos y concluyó que A era el propietario y que no había razón
para dudar de su titularidad. O, que fue negligente y no revisó los asientos registrales y
títulos archivados, supuesto en el cual de ninguna forma podría alegar ser tercero de buena
fe registral.
No obstante, supongamos que se pasa este segundo filtro y en efecto se advirtió que no
había asiento registral o título archivado que diera cuenta a los compradores que la
titularidad del vendedor venía siendo cuestionada. Por lo que se debe pasar al siguiente
requisito.
El Tercer requisito: Desconocer la inexactitud del registro. – Esta tercera exigencia
implica consiste en que el adquirente desconozca la inexactitud del registro, es decir si bien
no se dice, se entiende que debe además de revisar los asientos registrales y títulos
archivados debe validar tal información en el contexto de la realidad. Por lo que, en un caso
de transferencia de un bien inmueble, lo mínimo y razonable que se puede exigir al
adquirente es que se haya cerciorado quien se encontraba en posesión del mismo y
averiguar a título de que.
En conclusión, el TC ha recogido la tesis de la buena fe objetiva en relación al
propietario – tercero civil de buena fe, y para tal efecto exige: i) inscribir en los registros
públicos su derecho de propiedad; y ii) Guardar un deber de diligencia en relación a su
derecho inscrito para lo cual debe hacer uso de los mecanismos que brinda la Sunarp: alerta
de inscripción y alerta de publicidad.
CONCLUSIONES
La buena fe es un principio que se representa en la creencia subjetiva que tiene el
sujeto de que a través de su conducta (s) o comportamiento (s) no causa daño a otros
y que los mismos no contravienen normas imperativas, la licitud, el orden público y
las buenas costumbres. Precisando, que para llegar a ese nivel de creencia debe
haber desplegado una conducta objetiva diligente, prudente y cuidadosa en el
contexto de la realidad fáctica que pueda ser debidamente acreditada. Y, que de
cumplir con tales exigencias el derecho no solo ampara, sino que protege frente a
terceros la conducta o comportamiento que ha realizado. Claro está que la conducta
objetiva, escrupulosa, cuidadosa, etc., que debe efectuar el sujeto debe entenderse
como un aspecto variable que debe analizarse caso por caso, pues es inevitable que
dependiendo de la cuestión de hecho se exija una u otra conducta para validar la
buena fe del sujeto.
La buena fe es un estado psicológico y de hecho al que se llega de forma paulatina
y progresiva mediante la realización de hechos externos que validan la creencia de
no estar causando daño a otros. Así, en principio solo se tiene a la creencia, que
luego es validada en el contexto fáctico, por lo que entendemos que el elemento
objetivo sobreviene y complementa al elemento objetivo para hacer posible la
configuración de la buena fe.
En relación al propietario – tercero civil de buena fe, el TC ha recogido la tesis de la
buena fe objetiva y para tal efecto exige: i) inscribir en los registros públicos su
derecho de propiedad; y ii) guardar un deber de diligencia en relación a su derecho
inscrito para lo cual debe hacer uso de los mecanismos que brinda la Sunarp: alerta
de inscripción y alerta de publicidad.
En relación al tercero de buena fe registral, el TC ha recogido la tesis de la buena
objetiva y para tal efecto se exige: i) haber realizado una adquisición a título
oneroso; ii) haber revisado los asientos registrales y títulos archivados que sustenten
su transferencia; iii) desconocer la inexactitud del registro; iv) inscripción de la
titularidad en los registros públicos; y v) buena fe desde la celebración del acto
jurídico hasta su inscripción.
El caso analizado y resuelto por el TC, es uno de aquellos casos raros en que su
argumentación sobre la buena fe se apoya en lo ya resuelto por la Corte Suprema de
la República, cuyos créditos les reconoce, lo que suele suceder en rarísimas
ocasiones o casi nunca.
BIBLIOGRAFIA
Bigio, C. J. (1998). Exposición de motivos Oficial del Código Civil: Hipoteca, Pago, Derecho
de retracto y Registros públicos. Lima, Perú. Comisión Revisora del Código Civil.
Lohmann, Luca de Tena. (1997). El negocio jurídico. Lima, Perú. Grijley.
Neme, M. L. Buena fe subjetiva y buena fe objetiva. Equívocos a los que conduce la falta de
claridad en la distinción de tales conceptos. Revista de Derecho Privado Externado 17-2009,
45-76.
Tribunal Constitucional del Perú. Sentencia de Fondo recaída en el Expediente N° 0018-2015-
PI/TC caso denominado “Tercero de buena fe”, de fecha 05 de marzo de 2020.
[1] Fundamento Jurídico 34.
[2] Fundamento Jurídico 35.
[3] Puede validarse este argumento de una revisión de los Fundamentos Jurídicos: 58 a 62.
LINK
Volumen XXVIII, página 274. Amparo directo 2595/59.Rodolfo Moguel Ferrera.9 de
octubre de 1959.Cinco votos. Ponente: Manuel Rivera Silva.
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marzo de 1966.Mayoría de cuatro votos. Ponente: Rafael Rojina Villegas.
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