DERECHOS REALES

PATRIMONIALES
CONCEPTOS GENERALES. - Se habla en la sistemática moderna, con terminología desconocida
para los romanos, de una categoría especial de derechos: los derechos patrimoniales. Son aquellos
que se reflejan sobre el patrimonio y tienen como característica la de ser aptos para "satisfacer
necesidades económicas" y, a la vez, ser "valorables", en base a un común denominador de los
valores económicos que es el dinero.
Integran la categoría de los derechos patrimoniales los derechos reales y los de obligaciones, los
que también se denominan, inadecuadamente, derechos personales. En esta parte estudiaremos los
derechos reales, pero antes de establecer sus diferencias con los derechos de obligaciones y
señalar sus distintas especies, creemos necesario explicar el particular concepto romano del
patrimonio que no coincide con la idea moderna del mismo.
PATRIMONIO: En su acepción más amplia, se entiende por patrimonio el conjunto de derechos de
que puede ser titular una persona, así como las obligaciones o cargas que lo gravan.
Etimológicamente deriva de la voz patrimonium, que significaba lo recibido del padre o patero
Esta particular concepción romana del patrimonio es extraída de los jurisconsultos clásicos y ha sido
recogida por las fuentes en numerosos fragmentos. Merece citarse el pasaje de Paulo que dice: "se
entiende que son bienes de cualquiera los que quedan después de deducidas las deudas"; y el de
Javoleno que coincidentemente agrega: "no se pueden llamar bienes las cosas que tienen más
molestias que ventajas".
DERECHOS REALES
Los derechos reales, también llamados derechos sobre las cosas (iura in re) para expresar que su
objeto inmediato es una cosa, son aquellos que crean entre la persona y la cosa una relación directa
e inmediata, de suerte que no cuentan más que con dos elementos, a saber: la persona, que es el
sujeto activo del derecho y la cosa, objeto de él
Entrañan un poder del titular sobre la cosa, que tiene carácter de inmediación porque no requiere la
cooperación de otro sujeto para el ejercicio del poder. A los terceros les corresponde un deber
general negativo que se traduce en la obligación de todos de abstenerse de impedir, de cualquier
manera, el ejercicio efectivo de aquel poder.
 LA PROPIEDAD
Existen dos clases de derechos reales: sobre la cosa propia (iura in re) y derechos reales sobre la
cosa ajena (iura in re aliena). Pertenece a la primera categoría la propiedad o dominio, que reúne en
sí todos los caracteres de los derechos reales y que tiene el contenido económico más amplio. No
encontramos en las fuentes romanas una definición de la propiedad, vocablo que proviene del
término latino proprietas, que a su vez deriva de proprium, que significa "lo que pertenece a una
persona o es propio".
Partiendo de esta idea, podemos decir que la propiedad para los romanos es el derecho subjetivo
que otorga a su titular el poder de gozar y disponer plena y exclusivamente de una cosa”

El poder de gozar se resuelve en la utilización inmediata y directa del bien. En cuanto al poder de
disponer, éste comprende tanto la disposición jurídica como la material.

La disposición jurídica se cuenta la facultad de enajenar la cosa y la de constituir, a favor de otro,

derechos, por lo común reales, pero también de obligaciones, como locación, comodato, etcétera.
La disposición material posibilita al propietario destruir, consumir, demoler la cosa, etcétera.
Sin embargo, la propiedad no agota su contenido en los poderes de goce y disposición de la cosa,
pues el mismo derecho le confiere otros que pertenecen a su naturaleza, como la pretensión del
propietario de no ser privado de su derecho sino por causa de utilidad pública , legalmente declarada
y mediante justa indemnización.
Alguien me podría decir porque causa de utilidad pública puede ser privado un propietario de su
propiedad?
En Roma tenía valor axiomático el principio que decía "lo que es nuestro no puede ser transferido a
otro sin hecho nuestro".
Ello determinó que el derecho romano regulara el instituto expropiación, al menos en el período
postclásico, según surge de una constitución de Teodosio del año 393, en que se determina la forma
de llevarla a cabo y la manera de fijar el precio de la indemnización.
ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD

Elementos de La posesión corpore et ánimo

Como lo adelantamos, las fuentes romanas no nos dan tina definición del derecho de propiedad, ni
llegan a utilizar siquiera una terminología uniforme para designarla. Así, encontramos los términos
dominium, mancipium y proprietas. Sin embargo, los comentaristas condensaron el derecho de
propiedad en sus elementos integrantes: el ius utendi, fruendi, abutendi y vindicandi.

Ius utendi o usus, era el derecho que tenía el propietario de servirse de la cosa y obtener todas las
ventajas que pudiera ella reportarle, sin incluir los frutos;
Ius fruendi o fructus, importaba la facultad de gozar del bien obteniendo los frutos civiles o naturales
que pudiera producir;
Ius abutendi o abusus, implicaba el poder de consumir la cosa y, por extensión, disponer de ella en
forma definitiva y absoluta
Ius vindicandi constituía el derecho que tenía el propietario de reclamar el objeto de terceros
poseedores o detentadores, consecuencia directa de que la propiedad era el derecho real por
excelencia y, por ende, se lo podía oponer a cualquiera que perturbara su ejercicio (erga omnes).

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
Al considerar a la propiedad como el derecho real típico que se presenta en plenitud en cuanto
atribuye al propietario todo poder lícito de utilización hasta la consumación de su objeto, se configura
como el señorío más general -en acto o en potencia-, que tiene el titular sobre la cosa, y se
caracteriza por ser absoluto, exclusivo, perpetuo e irrevocable

a) Es un derecho absoluto en cuanto otorga a su titular el poder de gozar y disponer de la cosa

como mejor le parezca, sin que persona alguna pueda impedir su libre ejercicio. El principio
fue admitido en derecho romano sin limitación alguna, al punto de que se reconoció derecho
al propietario de un fundo para utilizarlo aun en detrimento de terceros, siempre que hubiera
ejercido su derecho sin el propósito de causarles daño. Sin embargo, ni siquiera en tiempos
de las XII Tablas la propiedad privada de los romanos estaba libre de restricciones, y así
encontramos desde la arcaica legislación, servidumbres legales que hacían que los
 propietarios tuvieran que tolerar que sus vecinos entraran en la propiedad cada tercer día a
recoger frutos caídos de sus árboles y que, en caso de reparaciones de los caminos
públicos, los dueños de los inmuebles próximos debieran permitir que el tránsito pasara
temporalmente por sus terrenos.

b) El derecho de propiedad es exclusivo e individual en el sentido de que el propietario puede

impedir, a quienquiera que sea, concurrir en el ejercicio de los poderes inherentes a la
propiedad (ius prohibendi) y en la titularidad de ellos salvo, bien entendido, cuando una
misma cosa pertenece, a la vez, a varias personas que ejercen así concurrentemente el
derecho de propiedad.

En tal supuesto; que configura la llamada copropiedad o condómino, cada copropietario

tiene sobre la cosa un derecho individual que recae sobre una cuota parte ideal y abstracta
del bien en condominio.

c) La propiedad por ser un derecho perpetuo e irrevocable que subsiste con independencia del
ejercicio que de él haga su titular, consecuencia del carácter absoluto y exclusivo que ella
presenta, lo cual hace que no se conciba que el propietario que tiene sobre la cosa el más
amplio señorío esté obligado a desprenderse de la misma en un tiempo determinado.

Así, en Roma no estuvo admitido constituir un derecho de propiedad ad tempus, es decir,

convenir que vencido cierto término la cosa adquirida retornara ipso iure al enajenante.

ESPECIES DE PROPIEDAD
Hemos hablado hasta ahora de la propiedad como institución unitaria, pero es de señalar que dentro
del devenir histórico del derecho romano se conocieron dos especies distintas de propiedad
formadas al amparo de las dos grandes corrientes jurídicas (derecho civil-derecho pretorio), que por
mucho tiempo fluyeron paralelamente, para unificarse finalmente en un sistema de derecho privado
que tuvo su expresión legislativa en el Corpus uris Civilis.
Avanzando en la evolución, cuando el derecho pretoriano entró corregir las instituciones del ius civile
para acomodarlas a las exigencias de la equidad, al lado de la propiedad quiritaria apareció un
nuevo dominio, carente de formalidades y de contenido más amplio, que se designó con expresiones
circunlocutorias como in bonis esse o in bonis habere, y que los intérpretes han denominado
"propiedad bonitaria o pretoria". Con el derecho justinianeo estas dos clases de dominio se van
unificando y en la compilación sólo queda un ligero vestigio de tal diferenciación

a) Propiedad Quiritaria:
El verdadero derecho de propiedad, la propiedad romana por excelencia, se designó bajo el
nombre de dominium ex iure quiritiuni. Esta especial propiedad fue regulada por el ius civile
y contó con la más amplia tutela legal por medio de la típica actio in rem, la reivindicatio.
CARACTERÍSTICAS
Exigía para su existencia que el sujeto titular del derecho fuera un ciudadano romano y,
desde luego, libre y sui iuris. La propiedad quiritaria no era accesible a los extranjeros o
peregrinos que no podían ser propietarios iure civili.
En cuanto al objeto sobre el que podía recaer el dominio quiritario, si se trataba de cosas
muebles debían pertenecer a la categoría de la res in comercio y si eran inmuebles sólo
cabía respecto de los fundos itálicos.
Requería, por último, un modo de adquisición de la cosa objeto de propiedad quiritaria
consagrado por el derecho civil como la mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la
adjudicatio, y la lex.
COMO SE PUEDE ADQUIRIR LA PROPIEDAD QUIRITARIA

b) Propiedad Bonitaria. Esta clase de propiedad, que tuvo reconocimiento legal en el derecho
romano por la acción del pretor, se presentaba ante la falta de alguno de los requisitos
necesarios para la existencia del dominio quiritario.

La res mancipi debe adquirirse por medio de la mancipatio o in iure cessio si se adquiere
mediante simple traditio, el adquirente no se hace propietario quiritario de la cosa, esto es, el
derecho civil no reconoce tal propiedad.
Si el sujeto era incapaz porque se trataba de un extranjero; si el objeto no era idóneo como
cuando se transmitía un fundo situado en suelo provincial o si el medio de transmisión no
pertenecía a los reconocidos por el derecho Civil, caso que se usara la tradición se
transmitía una propiedad imperfecta, ya que no se configuraba el dominium ex iure quiritium.
El pretor, entendiendo que el rigorismo del derecho civil debía ceder ante la intención de las
partes de constituir el derecho real de propiedad, aunque faltara alguno de sus presupuesto
formales, admitió que existiera otra propiedad, a la que se le llamo bonitaria o pretoria.
Aquella especie de dominio se diversificó en tres modos distintos de propiedad la propiedad
peregrina, la provincial y la bonitaria propiamente dicha (in bonis) o pretoria.

1. Propiedad peregrina. Se presentaba esta forma de propiedad cuando el sujeto no era un

Ciudadano romano, sino un peregrino, quien por carecer del status civitatis, no estaba
habilitado para gozar del dominium ex iure quiritium como los titulares de esta propiedad
no podían ampararse en la reivindicatio por ser acción del derecho civil, el pretor debió
proteger el señorío de los peregrinos sobre sus cosas. Las modalidades de aquella
protección no son bien conocidas y se presume que el empleo de fórmulas útiles debió
ser el modo frecuente de amparar este especial dominio pretorio.

2. Propiedad provincial: Cuando se transmitía un fundo sito en una provincia romana se

configuraba otro tipo de propiedad bonitaria, la propiedad provincial. La denominación
obedece al hecho de que los fundos provinciales, a diferencia de los itálicos, no estaban
regulados por el ius civile y, en consecuencia, no podían ser objeto de dominio quiritario.
Los inmuebles provinciales pertenecían al pueblo romano o al emperador y sólo se
concedía a los particulares su simple goce o disfrute, con obligación de pagar un
estipendio o tributo a favor del Estado romano. Fueron protegidos con medidas pretorias
hasta que contaron con la tutela de la acción Publiciana (acción del derecho romano
otorgada por el pretor para proteger la posesión de aquellos que habiendo adquirido y
siendo poseedores de buena fe se hayan visto despojados de la posesión por terceros
antes de haber podido adquirir la propiedad según los términos de la usucapión)

La propiedad provincial no podía ser transmitida por mancipatio, in iure cessio, ni por la
usucapio, pero una institución semejante a ésta, la praescriptio longi temporis
(prescripción de largo tiempo), posibilitó que si el inmueble provincial era poseído con
 justo título y buena fe durante diez años entre presentes o veinte entre ausentes, se
convirtiera en verdadero dominium o proprietas.

c) Propiedad pretoría o "in bonis". Se presentaba esta especie de propiedad bonitaria cuando
se hubiera transmitido una cosa susceptible de dominio quiritario, entre ciudadanos
romanos, sin los modos solemnes del ius civile, como ocurriría si se vendiese una res
mancipi y se la transfiriera por medio de la traditio.

En el supuesto, hasta que el adquirente no alcanzara la calidad de propietario por la usucapión, la

propiedad correspondía civilmente al enajenante. Su título de dominus podía llevarle a pretender
reivindicar la cosa, y dado el rigor del derecho civil, su acción resultaba procedente, Mas como no se
podía desconocer que admitir aquella situación contrariaba los más elementales principios de
equidad, fue el pretor quien tuteló de diversas formas la propiedad pretoria o in bonis,
Otorgó al adquirente una exceptio rei venditae et traditae para paralizar la acción reivindicatoria
interpuesta por el enajenante y la exceptio doli, de carácter general, que se concedía al presumible
una actitud fraudulenta de parte del transmitente que pretendía desconocer la transferencia
realizada.
LIMITACIONES LEGALES AL DERECHO DE PROPIEDAD.
Hemos hablado del carácter absoluto de la propiedad romana y de su originaria rigidez, que se
revelaba a través del fundo romano de la época quiritaria (ager limitatus), el cual constituía un
territorio cerrado e independiente
Paulatinamente, sin embargo, las exigencias de la convivencia social fueron imponiendo diversas
restricciones al derecho de propiedad que es difícil reducir a un concepto unitario, pero que en su
conjunto constituyeron el paso de un régimen absolutista a un sistema de solidaridad territorial.
Aquellas limitaciones pueden agruparse en dos categorías: las impuestas por el derecho público y
las que derivaban del derecho privado.

a) Limitaciones de derecho público. Eran las sancionadas por el derecho público en atención a
intereses generales y, por ende, tenían carácter inderogable. Entre las mismas hemos de
recordar las siguientes:
 1) La prohibición de cremar y enterrar los cadáveres dentro de la ciudad así como fuera de
ella hasta una distancia de sesenta pies de los edificios.

2) El impedimento de retirar las vigas Intercaladas en el edificio ajeno (tignum iunctum)

mientras no se terminaran las obras impedimento que se extendió a todos los materiales
de construcción.

3) La prohibición de demoler un edificio para especular con la venta de los materiales

4) La obligación de conceder el paso a través del fundo en caso de estar intransitable la vía
pública, hasta que ésta fuera reconstruida.

5) El deber de los propietarios de fundos ribereños de permitir su uso al servicio de la

navegación.

6) La facultad conferida, en el período postclásico, de buscar y excavar minerales en fundo

ajeno, pagando un décimo del producto al propietario del fundo y otro décimo al fisco.

Es materia discutida si el derecho clásico había admitido, como restricción general, la expropiación
por causa de utilidad pública previo pago de una indemnización. Las fuentes citan ejemplos a
propósito de la construcción de acueductos públicos.
De cualquier forma, puede sostenerse que el instituto expropiación fue reconocido por el derecho
justinianeo, el cual afirma que la communis commoditas y la utilitas reipublicae debían prevalecer
sobre los intereses de los individuos.

b) Limitaciones de derecho privado. Estas restricciones fueron impuestas en atención a un

interés particular, razón por la cual pudieron ser derogadas por la voluntad de los
interesados. La mayor parte de ellas derivan de las relaciones de vecindad y se remontan a
épocas muy antiguas. En el período postclásico se las llama "servidumbres legales" porque,
creadas anteriormente por voluntad de los particulares, deben en esta época su existencia a
un imperativo de la ley.
Entre los principales casos de restricciones de derecho privado a la propiedad, merecen
citarse los siguientes:

1) Cuando las ramas de un árbol se extendían sobre el fundo del vecino, el propietario
de éste, perjudicado por la sombra que aquellas proyectaban, podía, según la Ley
de las XII Tablas, exigir del dueño del árbol que lo aclarara podándolo hasta una
altura de quince pies. Si el dueño del árbol desatendía el requerimiento, el
propietario del fundo procedía por sí mismo a la poda, facultad que resultó
confirmada posteriormente con la creación del interdictum de arboribus caedendis.

2) Las XII Tablas establecieron en favor del dueño de un fundo el derecho a penetrar
en el de su vecino para recoger la bellota del propio árbol caída en él. Tal facultad
fue reconocida también por el pretor en el interdictum de glande legenda,
disponiendo que la entrada podía hacerse en días alternos. Lo que antes se refería
exclusivamente a la recolección de bellota, se extendió después a toda clase de
frutos.

3) El dueño de un inmueble, que no podía tener acceso a camino público sin pasar por
un fundo ajeno, o si le era extremada mente difícil hacerlo, tenía derecho de paso
forzoso por aquel predio. (servidumbre de paso)

4) En la época postclásica se prohibía que las propias construcciones oscurecieran

excesivamente la casa del vecino, disponiéndose que nadie levantara edificios a
menos de cien pies de distancia de los ya existentes. La legislación justinianea
estableció que el propietario debía tolerar el saliente del muro de propiedad del
vecino siempre que no excediera de medio pie. (servidumbre de luz)
5) Todo edificio nuevo debía ser construido a doce pies de distancia, por lo menos, del
ya existente, o a quince, si era público. La altura de los edificios no podía ser
superior a cien pies.

6) La emisión de humos, aguas, etc., provenientes de un predio vecino, cuando no

excediera la cantidad normal y ordinaria, debía ser admitida por el propietario del
predio que la sufría. En caso de superar la cantidad tolerable, podía el propietario
afectado hacerla cesar, utilizando el interdictum uti possidetis.

7) Quien por efecto de instalaciones o transformaciones realizadas en su propio predio

perjudicara al vecino, provocando una mayor afluencia de aguas pluviales al fundo
de éste, podía ser demandado por la actio aquae pluviae arcendae, ejercitada por el
vecino afectado para exigir la supresión de aquellas modificaciones e instalaciones
de quien las hubiera hecho, además de la correspondiente indemnización.

8) En caso de que el propietario de un predio resultara expuesto al peligro de que el

edificio del vecino se derrumbara causándole daños, concedía el pretor, a petición
del propietario amenazado, la seguridad de obtener, mediante la cautio damni
infecti, del propietario del edificio ruinoso, la reparación completa del perjuicio que la
ruina le provocara. Si el dueño del edificio que amenazaba ruina no prestaba tal
caución, el pretor otorgaba la posesión del inmueble peligroso al propietario
amenazado (missio in possessionem ex primo decreto) y si aquél persistía en su
negativa le era atribuida a éste la propiedad bonitaria del inmueble (missio ex
secundo decreto). Si había oposición del dueño del edificio ruinoso a la missio in
possessionem, el vecino tenía contra él una acción para reclamar la indemnización
de los perjuicios. OBRA NUEVA O PELIGROSA