DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

Apunte: Paola Cabral, Paula Cardozo, Silvina Duarte, Miguel Funes Tymkiw, Claudio González, Fabián Serrano.

UNIDAD 8 “PROPIEDAD HORIZONTAL”

CLASE 12 (23/08)

PROPIEDAD HORIZONTAL
.

Regulación legal
Ley Nº 26.994 deroga la ley Nº 13.512.
El CCyC, en el Libro IV “DERECHOS REALES”, Título I: “Disposiciones generales”. Capítulo 1, “Principios
comunes”, enumera a la propiedad horizontal como derecho real (art. 1887 inc. e). Es un derecho real
sobre cosa propia (art. 1888) que recae específicamente sobre un inmueble edificado.

Título V se regula la Propiedad Horizontal en 10 capítulos.

Capítulo 1: Disposiciones generales; capítulo 2: facultades y obligaciones de los propietarios; capítulo 3:
modificaciones en cosas y partes comunes; capítulo 4: reglamento de propiedad horizontal; capítulo 5:
asambleas; capítulo 6: consejo de propietarios; capítulo 7: administrador; capítulo 8: subconsorcios;
capítulo 9: infracciones; capítulo 10: prehorizontalidad.

¿Qué es propiedad horizontal?

Es un derecho real autónomo (Art 2037 CCyC).
Se ejerce sobre cosa propia, sobre inmueble edificado a construir o en construcción.
Combina derecho exclusivo con derecho común.

Concepto

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
no escindible.

Profe: Se discute la denominación de “propiedad horizontal”, pero ésta (“propiedad horizontal”) es la más
difundida en nuestra doctrina, jurisprudencia y en el uso habitual. Ya aparecía prefigurada en el art 2617
del Código Civil de Vélez, establecía que el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente
entre varios dueños, ni por contratos, ni por actos de última voluntad. Seguramente que en ese momento no
era muy necesario, porque me imagino hoy vivir sin propiedad horizontal me parece que hubiese sido muy
pero muy complicado, porque muchas cuestiones lo hemos resuelto con la propiedad horizontal. Sin dudad
es la más difundida en nuestro medio y pone el acento en la existencia de planos divisores horizontales
tanto en la proyección del derecho sobre la unidad funcional hacia el espacio aéreo como su proyección
hacia el subsuelo, así como que se deslindan las partes y cosas propias de las comunes consistentes en ese
esquema en el espacio aéreo y el terreno, en la modalidad común de división en pisos y departamentos, el
espacio aéreo y el subsuelo como prolongaciones ascendentes y descendentes del terreno quedan
delimitados por los respectivos planos horizontales y en la división por departamentos con planos
horizontales básicos confluyen verticales, e incluso horizontales, que se aprecia en los edificios de una sola
planta donde permanecen incólume los referidos planos horizontales.
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Muchas veces ustedes van a tener el caso de que las personas llegan a su oficina y no les está pidiendo un
asesoramiento, sino que vienen a que le solucionen el problema sobre lo ya hecho, porque si viene para un
asesoramiento antes de construir ustedes ya los pudieron asesorar conforme las normas que reglamentan la
edificación de las municipalidades por ejemplo, porque acá tenemos muchas aristas que tener en cuenta, el
problema es cuando vienen ya sobre lo hecho, “escribana yo quiero donar, tengo tres hijos y como tengo
tres departamentos que ya están construidos, quiero donarle uno al más grande, el departamento más chico
al del medio, porque es soltero y el tercer departamento que es grande también al más chicos, quiero un
departamento para cada uno”. Lo primero que se pide es el título antecedente, que la ley registral no exige
en el artículo 23, tener a la vista el titulo antecedente, y se encuentran con un inmueble que mide 10x35
(350 metros cuadrados) ustedes saben que las municipalidades tienen reglas que deben cumplirse para las
subdivisiones, entonces si ustedes le prometen a su cliente que van a poder subdividir en tres parcelas una
parcela que mide 10x35= 350 metros cuadrados, no van a lograr aprobar ese plano.

Hay reglas que seguir, por ejemplo, la cantidad mínima de superficies, generalmente estamos hablando de
250 m2 por parcela. Puede ser que en determinados municipios se apruebe un plano cuya parcela
subdividida registra menos superficie que 250m2 y los hacen por excepción de acuerdo a una cuestión del
Consejo Deliberante, cuando el propietario justifica que ya está construido y no afecta determinadas
normas, entonces puede ser que lo aprueben. Pero imagínense que si ustedes están asesorando no puede
estar con el “puede ser que lo apruebe”, se debe averiguar en cada municipio al que pertenece cuanto es la
superficie mínima en que se pueden subdividir las parcelas, lo básico es 250 metros cuadrados.
Otra cuestión es que ninguna parcela puede quedar escondida atrás, sin salida a la calle, en consecuencia,
tendrán que prever que si subdividen todas las parcelas, éstas tienen que tener su salida a la calle, entonces
prever eso, o una servidumbre de paso, o un canal o pasillo, pero tiene que tener porque no puede quedar
escondida.
Todas estas cuestiones son las que tienen que tener en cuenta a la hora de asesorar, pero cuando vienen las
personas y ya se encuentra construida la propiedad y quiere que cada uno de sus hijos tenga propiedad
exclusiva en cada unidad funcional, para este caso la vía será la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal puede ser distintos departamentos en un mismo piso o distintos departamentos en
distintos pisos, estamos hablando de horizontalidad y también vertical. Quizás ésta sea la manera de poder
dar solución a cuestiones de hecho que cada vez son más, porque cada vez es más común, aunque sean más
chiquitas las parcelas, por ejemplo está construida la casa paterna y después deciden edificar para arriba,
con el fin de que un hijo viva arriba y el otro en otro piso, a todo eso podemos darle solución con la
propiedad horizontal, de lo contrario, estaríamos hablando de un condominio indiviso.

La propiedad horizontal no se puede hacer de ninguna manera si no tengo a la vista el plano de mensura
y subdivisión para afectar a propiedad horizontal. No puedo escindir una edificación para poder separarla
y poder donar a una persona y que esta persona tenga propiedad exclusiva, si no tengo el plano que lo diga,
solamente podemos hablar de partes indivisas, entonces este señor que es dueño de la propiedad podrá
donar a sus hijos 1/3 cada uno por ejemplo, pero de ninguna manera esos hijos puede decir es mío el
departamento que está en la esquina de la parcela o es mío el departamento que está en el primer piso,
porque para ello necesito afectar a propiedad horizontal y ahí dividir todo lo que es ”cosas comunes” y
“cosas de propiedad exclusiva”.

Vélez prohibía la propiedad horizontal y en sus notas lo explica:

ARTICULO 2617 CC- El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni
por contrato, ni por actos de última voluntad.
Nota: La mayoría de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o
pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos,
crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son
indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que
ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas.

Highton destaca que la posición de Vélez coincide con el principio de accesión, es un criterio restrictivo en
cuanto a legislar pocos derechos reales. Destaca, asimismo, que la escasa población y las grandes
extensiones de tierra justificaban el criterio de Vélez, pero imagínense hoy estamos sobrepoblados,
tenemos menos extensión de tierra y somos tantos que es medio imposible no poder realizar estas

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planificaciones urbanas para poder concentrar la población en edificios. La propiedad horizontal no parecía
necesaria en esas circunstancias históricas y urbanísticas.

Luego la ley de propiedad horizontal Ley 13.512 sin embargo hace cambiar la situación ante los grandes
flujos migratorios a las ciudades, tanto de las zonas rurales como proveniente de otros países. La fuerza de
la realidad social hizo germinar al impulso de la doctrina la idea de aceptar el Derecho Real de Propiedad
Horizontal y luego de tres proyectos de ley presentados sin éxito ante el Congreso, confluyeron el proyecto
de ley del Poder Ejecutivo que se remitió el 9/08/1947 al Senado con el objeto de fomentar la construcción
de edificios para solucionar el problema de vivienda y otro proyecto elevado por uno de los miembros de
la Cámara, con ambos proyectos la comisión de legislación general presento un nuevo proyecto el
21/07/1948 que fue tratado el 26/08/1948 con previo informe del Senador Antille y aprobado sin
observación junto con las modificaciones propuestas a sugerencia del P.E., se giró a cámara de diputados
y se aprobó definitivamente sin despacho previo de comisión y sin debate el 30/09/1948, su texto rigió sin
modificación alguna hasta la sanción y sustitución por el Código Civil y Comercial de la Nación, pese a
que fueron muchos los intentos de reforma tanto parcial como integral.
El Código Civil y Comercial ha logrado que se convirtieran en normas jurídicas efectivas numerosos
intentos previos y a lo largo de muchos años fueron construyendo como consenso que plasmaron en
concepciones innovadoras que supieron concordar en modificaciones trascendentes con respecto a la
valiosa ley 13512. (Como fueron los proyectos para llegar al 2015).

El CCyCN reemplaza totalmente la ley 13.512, la deroga directamente, muchas de las nuevas normas tiene
su origen en el proyecto de 1998, pero con variantes, modificaciones, Constantino tiene su opinión al
respecto y dice que será uno de aquellos institutos que menos variaciones tendrá, dado que se ha receptado
la copiosa doctrina y jurisprudencia escrita en torno a la ley 13.512, como que el código ya tenía mucha
experiencia con la doctrina y jurisprudencia que se trabajó sobre la 13.512 cuando ya llegaba a un momento
en el que no daba respuesta a todas las necesidades.

En cuando a la definición Gatti decía que se trata de un “derecho real de uso, goce y disposición jurídica
sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está
integrada por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa
sobre el terreno y sobre todas las partes comunes o cosas comunes del edificio". Como poder diagramar
uno la voluntad de lo que las personas quieren que es ser dueño exclusivo de determinadas partes, pero
otras partes necesariamente van a ser de propiedad común, no solo en cuanto al terreno, sino en cuanto a
muros, imagínense en un edificio el hall de entrada, los ascensores, las instalaciones eléctricas, etc., así
con un concepto que guarda sustancial similitud con el procedimiento necesario.

También otros autores lo definieron como un derecho real sobre cosa propia por el cual su titular puede
usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto sobre el cual recae, objeto que consiste en una fracción
del inmueble edificado integrado por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre
el terreno y demás partes y cosas de propiedad común, así en igual línea conceptual se recuerda la
definición elaborada por Highton es un derecho real de uso, goce y disposición de una unidad funcional
formada por un objeto exclusivo independiente consistente en un edificio o más comúnmente parte de
este y un porcentual de las cosas comunes.

Es un derecho real sobre cosa propia, se ejerce sobre un inmueble propio y se encuentra mencionado en
el Art 1888 que indica cuales son los derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia. Se trata
entonces de un derecho inmobiliario porque siempre va a recaer sobre un inmueble.

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

El código sin lugar a dudas establece plenamente la autonomía del derecho real de propiedad horizontal,
viene dada por la propia característica más que lo que dice la norma en realidad.

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Constitución

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Profe: Puede definirse el reglamento como el negocio jurídico tendiente a proclamar que el edificio se
haya en situación de propiedad horizontal mediante la terminación y especificación de las circunstancias
necesarias para la identificación y completa descripción del inmueble en su totalidad.
Con el plano van a poder identificar y hacer la completa descripción del edificio, de los diferentes elementos
de aprovechamiento independiente, la determinación de la cuota de participación que corresponde a cada
uno de ellos y las normas de administración y gobierno establecidas por los interesados.
La propiedad horizontal tiene entre sus múltiples peculiaridades la de necesitar en nuestro derecho en forma
obligatoria un reglamento de PH (Propiedad Horizontal) que le otorga una gran plasticidad al sistema en
tanto y en cuanto, dentro de los límites impuestos por la ley permite una gran creatividad en cuanto al
contenido de los derechos y obligaciones de los consorcistas, es así que, los términos del mismo imprimen
una impronta peculiar a cada edificio sometido a PH, o sea, rige la vida de los consorcistas.
(El tema “reglamento” se sigue desarrollando en otras clases. Pág 5, Pág 6, Pág 11, Pág 17ss)

Moisset de Espanes dijo: que las facultades incluidas en el reglamento atribuidas a los titulares de las
unidades funcionales integrarían su derecho real de propiedad horizontal cuyo contenido queda fijado en
el reglamento dentro de los márgenes que la ley admite para este tipo de derecho.
En nuestro derecho que adopta el número clausus y la tipicidad, el reglamento otorga una gran margen a
la autonomía de la voluntad sin llegar a oscurecer la principal característica que tiene que ver con el orden
público.

Afectación de un inmueble a propiedad horizontal

Previo a la confección del reglamento se deberá realizar entonces, el plano de mensura, división del
inmueble en propiedad horizontal, registrase ese plano en el registro catastral y esto es pregunta de examen
¿Qué documentación se necesita para poder afectar un inmueble a propiedad horizontal?
1) Confección del plano de mensura y subdivisión para propiedad horizontal.
2) Aprobación del plano.
3) Escritura de reglamento de propiedad horizontal.
Con estos elementos nace el estado de propiedad horizontal y no el derecho real de propiedad horizontal

Profe: El plano, no puedo redactar sino tengo el plano. Luego a la hora de la realización del reglamento
de propiedad el plano se volcará en ese instrumento en que las partes asimismo exteriorizaran su voluntad
de afectar el inmueble a propiedad horizontal.
Cuando tenemos el reglamento ya redactado, tenemos toda la división del edificio, tenemos que saber que
hasta ahí todavía no está con figurado el derecho real, hasta ahí tenemos un estado de propiedad
horizontal nada más, el derecho real de PH se va a dar cuando dispongo de alguna de las unidades
funcionales; ejemplo el papá vino a querer dividir en tres parcelas le dijimos que no era posible, porque
eran muy chicas, entonces la única solución es PH, entonces el señor habló con el agrimensor , hicieron el
plano para PH, está aprobado por la dirección de catastro, volvió a la escribanía y en la escribanía se redacta
el reglamento. Hay tres departamentos en la misma planta, pero cada departamento ya va a tener su número
identificado como una unidad independiente (unidad funcional 1, 2 y 3), entonces este señor decidió donar
la unidad funciona 1, en ese momento ya tenemos el derecho real.

¿Cuándo nace el derecho real de propiedad horizontal?

(Relacionar con comentario de la pág. 7 in fine).
Nace con:
 La enajenación de una Unidad Funcional (art. 1882 C.C.C.N)
 Con la adjudicación que se haga a los propietarios (2277 al 2280 C.C.C.N)
 Por prescripción adquisitiva (art 1897 y siguientes)
 Por sucesión en los derechos del anterior titular (2277 al 2280 C.C.C.N).

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¿Por qué?
Porque recién allí estaría integrado por el conjunto de los propietarios (art. 2044 primer párrafo) ya que
allí se constituye el consorcio propiamente dicho, teniendo en cuenta que la ley no recepto el CONSORCIO
de un solo propietario.

Alumno: una vez que el cliente decida disponer de cada unidad funcional para sus hijos ¿hay que hacer
una donación aparte?
Profe: no, hay que hacer lo que quiera la persona, muchas veces quieren vender. Cuando hay una
transferencia de dominio de uno de los departamentos subdivididos ahí es donde se configura el derecho
real.
Alumno: Si yo tengo una propiedad y esa propiedad tiene en una parte construida una casa y en otra parte
tiene construido unos locales y arriba dos departamentos, ¿puedo afectar la mitad de la propiedad a
propiedad horizontal o tengo que afectar todo?
Profe: Eso va a estar dado por como decíamos al principio sobre la normativa municipal, sobre la
posibilidad de subdividir un terreno que tiene los mínimos establecidos. Si ya está todo construido lo que
hay que hacer es la afectación, pero obviamente que se debe tener una entrada común y todas las partes
comunes que caracterizan a la propiedad horizontal, no es un imposible.
Muchas veces esto se da ya que en las familias se suelen hacer ese tipo de construcciones sobre el mismo
lote, pero después para darle identidad a cada una, tomando tu ejemplo, el departamento, los locales,
necesariamente la afectación es el camino necesario e ineludible para darle la identidad individual a cada
uno de esos componentes y la instrumentación de reglamento de propiedad horizontal es el elemento para
llegar a subdivisión y que adquieran identidad propia cada una de las unidades y que puedan ser transferidas
y disponerse de la que se desea en forma independiente, porque hasta tanto eso no suceda todo forma parte
de un conjunto que no es posible dividirlo e identificarlo en forma separada porque no está afectado a
propiedad horizontal.

Los legitimados para otorgar un reglamento de propiedad horizontal: la nueva normativa identifica
correctamente a los únicos legitimados para otorgar el reglamento de propiedad horizontal (Art 2038):
- El titular del dominio, en caso de que el inmueble se encuentre en condominio;
- Los condóminos, en caso de condominio se requiere el concurso de la voluntad de todos ellos
conforme se desprende del Artículo 1990 de CCyCN.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de
la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y
goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles
que sirvan a su mejor aprovechamiento.

Consecuentemente el reglamento es otorgado si es un único titular por el único propietario del inmueble,
o si hay condominio, la totalidad de ellos en su conjunto. Puede ser que los condóminos se atribuyan y
repartan en el mismo acto. Pueden los condóminos atribuirse, repartiese en el mismo acto en propiedad las
distintas unidades funcionales o bien que luego se proceda a vender, donar o dar en pago cada una de las
unidades, declarado cada adquirente en su título de adquisición el conocimiento del correspondiente
reglamento, el que declararan conocer y aceptar.
Cuando las personas compran un departamento que está sometido a propiedad horizontal, en la escritura se
deja constancia que se entregó la copia del reglamento y el comprador declara conocer y aceptar. En
realidad voy a estar frente a un contrato de adhesión, en tal sentido se ha resuelto que en esos casos de
incorporación de un integrante al consorcio, debe prestar su conformidad al estatuto. Se trata de la adhesión
a un instrumento ya redactado por la parte vendedora, implicando ello un contrato de adhesión. Debe tenerse
en cuenta que frecuentemente el reglamento ni siquiera es predispuesto por el titular de dominio sino que
su redacción queda en manos de la constructora o del desarrollador inmobiliario que es quien impone el
texto del mismo. Y luego el acuerdo de quienes serán los consorcistas también tenemos que tener en cuenta.
Ahora, mientas no se llegue a la escritura del reglamento la jurisprudencia entiende que los adquirentes
viven en la situación de pre-consorcio o consorcio de hecho. La usencia de reglamento o la falta de escritura
traslativa de dominio, la jurisprudencia ha sostenido que si bien puede resultar un impedimento legal para
el ejercicio de los derechos y las acciones de los distintos titulares respecto de terceros, no puede ser
obstáculo para poner en marcha la regulación de acciones existentes entre los adquirentes, los que forman
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una especie de comunidad de derecho e interés y se someten en sus relaciones a las normas propias de la
institución en su carácter de miembros ideales de un consorcio al suscribir los pertinentes en boleto de
compraventa, puede ser hasta en los fideicomisos los contratos de adhesiones, es posible aun que quienes
vayan a ser los futuros consorcistas acuerden y redacten el reglamento, pero salvo que así mismo sean los
condóminos del terreno en dominio común y alcancen unanimidad la figura del reglamento siempre debe
ser otorgada por el o los titulares de dominio, no hay otra manera.

Forma e inscripción registral

Leamos nuevamente el Art 2038:
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Profe: Nos preguntamos ¿Sólo escritura pública? ¿La escritura puede ser suplica por la correspondiente
hijuela en las particiones aprobadas judicialmente?
Hay un autor que dice: cuando el reglamento de propiedad sirve de base a la adjudicación de unidades en
un edificio sujeto a partición judicial corresponde que el estatuto sea confeccionado por el perito partidor
designado en el respectivo expediente.
Tranchini, en sentido contrario sostiene, que el reglamento es un acto con forma impuesta por la ley o
solemne y en consecuencia su incumplimiento vicia el acto en uno de sus elementos provocando su
invalidez, es decir, un reglamento redactado en instrumento privado aun presentado para el
reconocimiento u homologación judicial es nulo, de nulidad absoluta, que no es susceptible de confirmar
dado que aunque sea un instrumento público no es la escritura pública y cuando se hubiera ordenado
exclusivamente una clase de instrumento público la falta de esa especie no puede ser suplida por especie
diferente.

El reglamento ineludiblemente necesita de la forma de la escritura pública, se trata de una forma

impuesta y en esos casos, el acto que no se otorga en la forma exigida por la ley, no queda concluido como
tal mientas no se haya otorgado el instrumento previsto. Siempre tiene que ser escritura pública.

Otra cosa para tener en cuenta es, la situación entre el otorgamiento de la escritura y la inscripción registral.
Desde el otorgamiento del reglamento por la escritura pública hasta la inscripción en el registro de la
propiedad inmueble mediará por lo general un lapso de tiempo, Highton sostiene que el reglamento no
inscripto es obligatorio entre las partes, tanto en cuanto a las relaciones personales o creditorias
instrumentadas, como en lo que hace a la nueva situación jurídica real. Y en vista a ello concluye que, si
está pendiente la inscripción, el reglamento se otorgará por escrituras públicas constitutivas de derechos
reales de propiedad horizontal y se hiciera tradición del objeto exclusivo, existirán derechos reales de
propiedad oponibles a todos, salvo los terceros interesados.

La ausencia de reglamento o falta de inscripción no podrá oponer el reglamento no inscripto o sus

modificaciones a terceros interesados que no pudieron conocerlo, por ej. Las medidas cautelares que
recaigan sobre los titulares del dominio del terreno, no se verán afectados por la posterior confección del
reglamento o por su inscripción en el registro, o sea si el embargo es anterior al sometimiento del inmueble
al régimen de propiedad horizontal, no resulta oponible al acreedor la división en propiedad horizontal, en
consecuencia la subasta ordenada en la ejecución de alquileres debe llevarse adelante en bloques, es decir,
debe subastarse todo el inmueble aun cuando el mismo se encuentre subdividido en tres unidades
funcionales que están debidamente inscriptas, pero todo tiene que ver de acuerdo. No se olviden que
nosotros tenemos un derecho registral admirado por el mundo que tiene el bloqueo registral, si nosotros
nos estamos manejando bien con el bloqueo registral estamos dentro de la prioridad indirecta, este problema
lo podemos tener si trabajamos con prioridad indirecta.

El consorcio de hecho constituye una comunidad que funciona internamente, como si fuera un consorcio,
muchas veces por distintas razones la situación no es transitoria sino que el reglamento no llega a otorgarse
y por tanto los adquirentes no pueden obtener títulos suficientes que le permitan dividir sus unidades con

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sus respectiva parte proporcional en el condominio sobre las partes comunes en derecho real de propiedad
horizontal.

Borda vierte una opinión referida al pre-reglamento previsto en la ley de pre-horizontalidad que hoy está
derogada, puede trasladarse a los supuestos si se tratare de las llamadas clausulas reglamentarias, entiende
que llegado el momento de la constitución definitiva el proyecto se convertirá en reglamento definitivo a
menos que la mayoría de 2/3 quiera modificar, porque es a todas luces evidente que si es mayoría es
suficiente para modificar el reglamento definitivo. También puede modificar el proyecto del reglamento.

Otra cosa que puede suceder es la ausencia de todo acuerdo previo que documente un reglamento, puede
ser que los comuneros se encuentren con un bien que han recibido por compraventa, donación, testamento
y donde no existe reglamento, porque yo lo que les digo es, la gente dice: “pero para qué reglamento si yo
soy su madre y son mis hijos nada más y mi nuera”, entonces igual es lo que ustedes tiene que decir que
es impuesto por la ley la obligatoriedad de redactar el reglamento.
A ver, si están unánimemente de acuerdo que debe someterse a propiedad horizontal porque así lo expresa
el titulo porque lo recibieron o porque expresa o tácitamente así lo han entendido, en caso que las partes no
acuerden no queda otra solución que la intervención judicial y corresponde hacer efectivos los
apercibimiento establecidos para el supuesto de desacuerdo y disponer su redacción por peritos, quienes
quedan obligados a conciliar los interés de las partes y atender lo que es usual en la materia y conveniente
sistema que deberá regir en el inmueble en cuestión.
Podría decirse que estando de acuerdo sobre lo esencial, la división del inmueble en propiedad horizontal
como que en cierta manera la doctrina postulaba esas similares conclusiones, que si se aplica la teoría la
doctrina de la raíz germánica que tenía el código suizo en obligaciones y las partes se pusieron de acuerdo
sobre todos los puntos esenciales, el contrato se reputa concluido aun cuando los puntos secundarios
hubieren sido reservados, falta de conformidad sobre los puntos secundarios el juez lo establece teniendo
en cuenta la naturaleza del negocio. Cualquier situación vamos a tener que llevarla a los estrados judiciales.

Cumplida la forma establecida en el Art. 2038, nace lo que la doctrina ha dado en llamar ESTADO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL recién a partir de ese momento podrán inscribirse los títulos individuales
sobre cada unidad funcional, lo podemos hacer por escrituras separadas o lo podemos hacer en negocios
mixtos simultáneos en una misma escritura. Esto es Pregunta de examen.

Alterini explica que el estado de propiedad horizontal es distinto del derecho real de propiedad horizontal,
así en los casos que quien redactó e inscribió el reglamento es el único propietario del edificio existe un
estado de propiedad horizontal, pero el derecho real de PH requiere de distintos de distintos propietarios
de las unidades funcionales que en consecuencia serán condóminos de las partes comunes.
La jurisprudencia decía que mientas una sola persona es propietaria de todo el inmueble, o lo son varias
en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades funcionales, no existe
aún derecho real de PH a favor de ninguna de ellas. El inmueble físicamente dividido y luego de redactado
el reglamento por escritura pública se encuentra en estado de PH, pero recién con la trascendencia o
adjudicación de una unidad nacen los derechos reales de propiedad horizontal.

En sentido contrario, Bustos, dice que el derecho real de propiedad horizontal nace aunque exista un solo
propietario. Esta posición sólo lo sostiene este autor.

¿Cuándo se adquiere entonces el derecho real de PH? (relacionar con la página 4, in fine). De los modos
mencionados en el Código son aplicables a la PH: la tradición (art.1982), la sucesión (art. 2280 y
siguientes), la prescripción adquisitiva (art. 1897) en las transmisiones derivadas entre vivos la tradición,
modo debe ser integrada por el título suficiente (art. 1982), en cuanto al tercero subadquirente de buena fe
y título oneroso (art. 392) que ha recibido la tradición del inmueble, también podemos leer el art. 1894, en
esto hay suficiente acuerdo de la doctrina y de la jurisprudencia acerca de que también puede llegarse a la
propiedad horizontal mediante la partición de la cosa común, ya sea que se trate de un condómino o de una
comunidad hereditaria si la cosa ostenta los presupuestos físicos exigidos por la ley para poder ser
subdividida. El art. 2374 consagra que si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie ninguno de los
coparticipes puede exigir su venta, la división en especie sin embargo no podrá hacerse cuando sea anti
económica, este es el espíritu de la ley cuando no permite también las normas urbanísticas subdividir en
parcelas que resulten muy pequeñas, porque resultan antieconómicas y es como que quedan fuera del

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comercio y en todos los tiempos lo que la ley protege es el movimiento económico a través del trafico
inmobiliario.

ARTICULO 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si
ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten,
compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.

ARTÍCULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales
sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes
como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales.

La posibilidad cesa cuando ello convierte en antieconómico el uso y aprovechamiento de la cosa o bien
cuando la legislación sobre el fraccionamiento de parcelas no lo permite. Ahora si todos los comuneros
son mayores y capaces, y el inmueble es divisible en propiedad horizontal conforme la normativa vigente,
no existe ningún problema. Puede existir divergencias en cuándo partir la cosa, así es que los condóminos
tiene derecho a exigir la división de la cosa en especie siempre que ello sea posible, principio que consagra
la jurisprudencia y había sido receptado ya por Vélez en su momento en una reforma de la ley 17.711.
Ante una demanda judicial de división en el planteo de división en especie efectuado por uno de los
comuneros dicha forma debe privar siempre que se dé el supuesto del Art 2374 del CCyCN. La excepción
a la división en especie está dada cuando las cosas no son materialmente divisibles dado que perderán
su individualidad de ser funcionales, o cuando siendo físicamente posible su división la misma convierta
en antieconómico el aprovechamiento de las partes.

Los reglamentos y sucesores

Luego del primer reglamento suceden en los derechos de los propietarios de las unidades que quedan
obligados por el reglamento. Guste o no, si nos transfirieron un inmueble sometido a propiedad horizontal
quedamos obligados, como con un contrato de adhesión, a ese reglamento. El reglamento de propiedad
horizontal es obligatorio para los copropietarios, aunque no lo hubieran firmado, por el solo hecho de ser
titulares de dominio.

(La última parte de esta clase “Unidad Funcional”, repite y amplía en la siguiente)

CLASE 13 (30/08)

Profe: Para estudiar propiedad Horizontal es básicamente el Código, más lo que se desarrolla en clase.
Exclusivamente cuando hablamos de unidad funcional que sería la parte privativa, y después seguimos
con las partes comunes, (todo lo que sea propiedad horizontal esta ahora incorporado del código civil y
comercial). Desde el artículo 2037 en adelante.

Unidad funcional

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación
con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
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Profe: este artículo nos habla del objeto de la institución y objeto del derecho real. El objeto del Derecho
Real de la propiedad horizontal es la unidad funcional no puede significar otra cosa la mención en este
artículo acerca de que el derecho de PH se determina en la unidad funcional. O sea al considerar el tema
del objeto resulta necesario efectuar una distinción, no siempre debidamente explicitada la doctrina, entre
el objeto de la propiedad horizontal como institución y el objeto del derecho real de PH.
El objeto de la propiedad horizontal como institución jurídica en nuestro régimen es un inmueble edificado
o sea un edificio el cual está integrado por partes privativas y comunes, el objeto de la institución es el
edificio entendido como el de varios pisos, como el de una sola planta, el que por ser tal no deja de ser un
edificio.
Si miramos el diccionario de la RAE define simplemente como construcción fija hecha con materiales
resistentes para habitación humana o para otros usos, la identificación edificio con un inmueble edificado
de varias plantas viene solo de un uso coloquial en tal sentido sin repercusiones legales o de otra naturaleza.
Y el objeto del derecho real es la unidad funcional. Esa unidad funcional está integrada de dos partes que
son inescindible, la privativa que consiste en una fracción del edificio y una cuota parte indivisa sobre las
partes o cosas comunes del edificio.

¿Cuáles son las posibles configuraciones y destino?

La norma termina con ciertas dudas existentes al comienzo de la vigencia de la Ley 13.512 acerca de si
solo podían dividirse en PH inmuebles con destino a vivienda lo que podía desprenderse de la estricta nota
de la ley que solo hablaba de piso o departamento. Hoy la circunstancia de que el piso o departamento
consista en la totalidad de un propiedad horizontal del edificio, o una parte de dicho plano, así como que se
destine a vivienda, cuál fue el inicial propósito de la ley (por la cantidad de población y no había tanta
libertad en cuanto a tanto territorio libre, teníamos muchos extranjeros, la población aumentó, entonces en
un principio se pensaba en viviendas pero vivienda transitoria, habitación, oficinas, cocheras, después usos
comerciales incluso si fuere el caso hasta industriales), no ocasiona todo esto cambio alguno en cuanto a la
caracterización jurídica, quedando cualquiera de tales destino abarcando en la amplitud del marco legal,
por eso la nueva norma es amplia, tanto en las posibilidades de tipos de unidad resultante como acerca de
su destino, o sea comprende tanto a piso, departamento en cuanto a los espacios comunes u otros espacios
susceptibles para aprovechamiento pos su naturaleza o destino. Lo importante es que puedan ser pasibles
de aprovechamiento, no se impone un destino determinado, salvo la prohibiciones que resulten del art.
2047 CCYCN o del propio reglamento. El reglamento dispone en el art. 2056 inc J que se debe determinar
el destino en las unidades funciones, el que luego el consorcista deberá respetar y conforme surge del art.
2047, todos los requisitos van a estar en el reglamento.

OBJETO:
Constituido por: partes privativas y partes comunes como un todo inescindible.

CARÁCTER DISTINTIVO:
 Independencia funcional o autónoma
 Salida a la vía publica directamente o por un espacio común.

Respecto de las partes privativas de la unidad funcional el art. 2039, exige que se cumplan dos requisitos
que guardan entre sí estrecha vinculación: independencia funcional y comunicación con la vía pública
directamente o con un pasaje común, si es independiente yo puedo ingresar, cerrar la puerta y
absolutamente es mío en un señorío absoluto, pero para salir no puede quedar encerrado, tiene q haber un
pasaje o una comunicación con la vía pública.

 El primer requisito, la independencia funcional se completa en determinadas características del

inmueble que tendrán necesaria correlación con el destino debe interpretarse en el sentido de
autonomía, autosuficiencia en relación al destino que conforme el respectivo reglamento de
propiedad se le haya asignado a esa unidad.
Si el destino es vivienda, será necesario que cada unidad funcional para cumplimentar con su
independencia cuente con cocina, baño y demás dependencias que posibiliten el cumplimiento de
esa finalidad, pero una unidad destinada a cochera requerirá solo un espacio suficiente para guardar
en la misma un automóvil, si es comercial por ej., basta con que sea una habitación con un baño.

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 El segundo requisito que deben cumplir las partes privativas es la comunicación con la vía
pública, ambos requisitos se implican recíprocamente abarcado la expresión autonomía funcional
que debe caracterizar a cada una de las partes privativas conforme a la exigencia legal.

La sumatoria de todas las unidades funcionales equivale al inmueble edificado en su totalidad considerado
material y jurídicamente que ha sido sometido al régimen de propiedad horizontal y que ese conjunto de
unidades funcionales la integran.

El segundo párrafo del art. 2039 aclara la parte alícuota del terreno y de las cosas comunes que son
indispensables para la seguridad del edificio y que forman partes de la unidad funcional, es decir , en la
medida que le pertenecen al propietario de la unidad privativa también tiene que sentirse dueño las cuotas
parte de los comunes y por último se establece que una unidad funcional puede formar un todo con otras
unidades complementarias destinadas a servir de aquellas como pueden ser cochera, baulera, las unidades
complementarias han sino definidas por las distintas ordenanzas municipales comúnmente como un
conjunto de superficies con cubiertas y/o semicubiertas o descubiertas directamente ubicadas unidas entre
sí que por su naturaleza intrínseca no puede constituir una unidad funcional debiendo forzosamente unirse
a algunas de ellas para formar una superficie de dominio exclusivo.

El artículo 2039 que habla de la unidad funcional. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble,
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Objeto de la institución y Objeto del derecho real

Este tema es pregunta de examen. ¿Cuál es el objeto de la institución y cuál del derecho real?

El objeto del derecho real de la propiedad horizontal es la unidad funcional. "El derecho de propiedad
horizontal se determina en la unidad funcional".

Cuando decimos objeto, resulta necesario efectuar la distinción que no siempre está debidamente explicita
en la doctrina, y es preciso diferenciar entre el objeto de la propiedad horizontal como institución misma,
y el objeto del derecho real de propiedad horizontal.

El objeto de la institución de la propiedad horizontal es el edificio.

Tanto como el de varios pisos, como el de una sola planta, el que por ser tal no deja de ser un edificio.

El objeto de la propiedad horizontal como institución jurídica, que es por lo menos en nuestro régimen,
un inmueble identificado, o sea un edificio el cual está integrado tanto por partes privativas como por partes
comunes (el inmueble identificado como un edificio, entendido este como varios pisos, como el de una sola
planta, puede ser un piso sobre el otro vertical, pero puede ser horizontal, como el caso de los PH
familiares).

Cuando vienen al estudio y nos dicen ese ejemplo que les doy, realmente ni conocían el PH, solamente fue
sin querer, hicieron tres construcciones en una misma parcela, un departamentito adelante, otro al lado y
otro atrás y pretendían dividir en 3 parcelas y las normas urbanas no se lo permitieron porque dividir en 3
parcelas implicaría ser antieconómico y las reglas no se lo permiten. No aceptarían nunca un plano en tres
parcelas individuales, entonces la única alternativa fue la Propiedad Horizontal, y en esta PH no vamos a
ver un piso tras de otro porque quizá sean planta baja las tres unidades.
Entonces el objeto de la institución es el edificio y cuando digo edificio, puede ser un edificio de distintos
pisos, de varios pisos o un edificio en el que hay varias construcciones en una misma planta baja. (No
necesariamente tiene que ser con el formato de un edificio).

Para la Real Academia Española, edificio es la construcción, fija, hecha con materiales resistentes para
habitación humana.

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El objeto del derecho Real, la norma nos dice que es la unidad funcional, algo que funcionalmente nos
permita habitar. Entonces con ese criterio una habitación con un baño ya constituiría una unidad funcional.
La unidad funcional está integrada por dos partes que son indivisibles: La privativa, la exclusiva privada,
consistente en esa fracción del edificio y de una cuota parte indivisa, y sobre las partes o cosas comunes
del edificio, porque una parte está construida dentro del edificio y comparte el techo, las paredes,
instalaciones eléctricas, de agua, de gas, que son comunes, pero son inescindibles, no puedo decir “voy a
comprarme este departamento pero descuéntenme el precio porque no voy a usar el gas porque yo compro
el desayuno, no me gusta cocinar, yo compro todo hecho” no porque son cosas que forman parte, por eso
queda claro que el objeto del derecho real es la unidad funcional integrada por la parte privativa y la cuota
parte indivisa, sobre las partes o cosas comunes del edificio.

La Ley 13.512 no hablaba de unidad funcional, decía “piso o departamento”, la verdad que unidad funcional
como concepto fue una elaboración doctrinaria, la Ley 13.512 establecía que para poder efectuar la división
en propiedad horizontal el edificio debía tener características tales que los pisos o departamentos resultantes
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

El artículo 2039 se refiere específicamente a la unidad funcional, establece que en la misma se determina
el derecho de propiedad horizontal por lo que constituye su objeto.

En cuanto al destino que tendrá la unidad funcional se determina en los reglamentos de propiedad
horizontal.

(En esta parte también desarrolló “Reglamento” pero repite y amplía en la siguiente clase”)

Unidades Complementarias

Las unidades complementarias han sido definidas por Ordenanzas municipales (esto ya es competencia
del municipio), comúnmente la definen como el conjunto de superficies cubiertas, y/o semi descubiertas
directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza intrínseca no pueden constituir una
unidad funcional debiendo forzosamente unirse a alguna o algunas de ellas para poder formar una
superficie de dominio exclusivo.

En el plano para PH está todo detallado, hay una tabla donde te determina por ejemplo la unidad funcional
N°10 y superficies cubiertas, la superficie exacta descubierta y semi descubierta que hay, incluso está el
porcentual de toda la unidad funcional, porque de acuerdo a ese porcentual es que también están obligados
a los gastos, expensas, etc.

Cosas y partes comunes

El Art 2040 habla de Cosas y partes comunes.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y
las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

Es importante tener en cuenta que si la cosa o parte está afectada exclusivamente a una o varias unidades
funcionales, esto no significa que el propietario puede alegar derecho exclusivo. Ej. Elemento para
mantener la seguridad.

Este artículo establece cuales son las cosas que consideramos comunes o partes comunes.

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Habla de partes de uso común, de indispensables para mantener la seguridad. Hasta ahí ya venía formulada
en la ley 13.512, pero este Código Civil y Comercial agrega las que se determinan en el reglamento con lo
cual reina la autonomía de la voluntad , entonces no es una pauta general para establecer las cosas y partes
comunes, si porque nosotros decimos partes comunes y tiene que tener relación con lo indispensable para
la seguridad del sistema, pero lo bueno es que este código permite incluir dentro del reglamento como parte
común lo que nosotros como copropietarios consideramos para seguridad del edificio, que puede no serlo
para otros, pero lo son para nosotros, y como reina la autonomía de la voluntad podemos incorporar al
reglamento.

Elena Highton divide dos categorías de las cosas comunes:

a) Las que son comunes, pero no necesarias, que dependen de cada edificio, dependen de la zona en que
están, ejemplo hall de entrada, los adornos, los sillones, el juego de living, un jardín interno (si está o no
está la persona no va a pasar necesidades).
b) Son las cosas comunes sin las cuales no se va a poder llevar una vida dentro del edificio ejemplo: el
ascensor en un edificio de muchos pisos.

La segunda parte del artículo 2040 contempla las cosas comunes de uso exclusivo: Ningún propietario
puede decir esto es mío, en forma exclusiva, paradójicamente permite que las mismas puedan ser afectadas
exclusivamente a dos o más unidades funcionales, por ejemplo hay edificios en que se ingresa y el
encargado pregunta a qué piso va, y te dice que “es por medio del ascensor de la izquierda y no el de la
derecha”, los ascensores, que si bien son de uso común, sin embargo están afectados a los pisos respectivos.
Hoy también se ve mucho en los edificios que tiene solárium y piscinas, son cosas que están en el espacio
común del edificio, pero que sin embargo en el reglamento de copropiedad se especifica que solo pueden
usarla determinado grupo de unidades funcionales.

Cosas y partes necesariamente comunes

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes.

Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables
g) la vivienda para mantener
para alojamiento la seguridad;
del encargado;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
f) los
i) las muros
cañerías que conducen
exteriores fluidos o de
y los divisorios energía en toda
unidades entresusíextensión, y los
y con cosas cableados,
y partes hasta su ingreso
comunes;
enlas
j) la unidad funcional;
instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo porque en el reglamento de propiedad horizontal se pueden
agregar las cosas que consideramos, por ejemplo el Art 2042 les habla de las cosas y partes comunes no
indispensables (el lavadero no es indispensable, pero por ejemplo para algunos puede serlo, como así
también la piscina, el solárium, porque hacen a la salud y el salón de usos múltiples también podría serlo).

Es solo enunciativo, no es taxativo, de acuerdo al beneficio que los propietarios le determinen.

Es una novedad porque no estaba en la Ley 13.512 y tampoco en otro antecedente directo, (quizá el
legislador quiso aclarar que las cosas enumeradas en el Art. 2042 no son necesariamente comunes).

En la Ley 13.512 no comprendía jardines.

Alterini dice que se ha omitido dentro de la enumeración hablar de los sótanos (pueden ser unidades
independientes si cumplen con el resto de los requisitos establecidos por la ley que son los previstos por el
Art 2039 (independencia funcional, comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común)
y se dispone que de esa manera en el reglamento de copropiedad puede ser complementario de una unidad
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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

funcional, de acuerdo con distintas funciones que puedan ostentar, por ejemplo depósitos de locales
comerciales, bauleras, incluso en directa comunicación con la unidad a la que sirve o bien pueden ser cosas
comunes que se trata de lugares de uso común o destinados a alojar cosas, enseres de uso común, que son
necesarios para el edificio.
El diccionario de la Real Academia dice respecto de los sótanos que son una pieza subterránea, a veces
puede ser abovedada, entre los cimientos de un edificio, y a su vez pieza en la sección correspondiente de
una habitación (espacio entre tabiques de una vivienda).
Cuando nos referimos a sótanos se piensa más en una dependencia complementaria ya sea de una vivienda
o de un edificio de propiedad horizontal y no en unidades independientes. La única diferencia con lo que
se encuentra sobre el suelo es ubicarse por debajo del mismo. Una construcción puede emplazarse con
proyección hacia el espacio aéreo o hacia el subsuelo, una propiedad no dejaría de ser horizontal, si así
fuera construida por ejemplo un edificio de cochera construido íntegramente en forma subterránea, incluso
en varios niveles cuyo único exterior fuera la salida a la vía pública. (El derecho de superficie es tanto hacia
arriba como hacia abajo).

Cosas y partes propias

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.

 ART. 2043 C.C.C.N: EJ. estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
 Además partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento
de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

Este artículo establece cuales son las cosas necesariamente propias refiriéndose fundamentalmente a
aquellas comprendidas dentro del volumen del departamento, incluyendo a los revestimientos, aunque ellos
se encuentren aplicados sobre cosas necesariamente comunes, como ser estructuras de los balcones o el
muro maestro.
Las puertas y las ventanas la verdad que son cosas necesariamente propias, y el reglamento puede prever
como propias otras cosas y partes susceptibles de un derecho exclusivo.

Consorcio

Consorcio: no existe la figura del mismo, de un solo propietario.

¿Qué es el consorcio? La RAE dice que el consorcio es la participación y comunicación de una misma
suerte con una o varias personas
Es una palabra correcta para designar a la unidad de los copropietarios donde en buena medida el valor de
sus unidades tanto en lo económico como en los aspectos que hacen a su utilización confortable, dependerá
de la gestión del conjunto de propietarios.
En la Ley 13.512 solo estaba mencionado en el artículo 9, que era el único del texto donde se utilizaba la
palabra “consorcio”, pero pronto sirvió para denominar al conjunto de esas personas que se encuentran
unidas por un destino común dentro de la pequeña unidad formada por todos los propietarios, de las
unidades funcionales del edificio.
El CCyC define en el artículo 2044.

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo
de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
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horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
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El artículo habla directamente de persona jurídica. El tema de la personalidad del consorcio es una cuestión
previa e insoslayable que requiere examinarse adecuadamente para tomar posición en otros aspectos del
derecho real de propiedad horizontal.
Cuando hablamos de responsabilidad del consorcio, los alcances de la responsabilidad de los consorcistas
y la eventual legitimación activa o pasiva del consorcio mientras no se detecte ese interrogante ¿Tiene
personalidad jurídica el consorcio?
Cuando decimos tiene personalidad jurídica, entendemos el trato como persona diferente que camina por
la vida jurídica en forma independiente de sus integrantes.
En la ley 13.512 era toda una discusión, había una tesis negativa de la personalidad, había otra tesis que
admitía la personalidad del consorcio.
Había fallos de jurisprudencia, donde en algunos casos daban lugar a la tesis negativa y en otros a la
personalidad del consorcio.
Hasta en el derecho comparado se ha estudiado la personalidad del consorcio porque caía un plantero de un
departamento y mataba una persona que justo pasaba, entonces ¿A quién le imputábamos esa
responsabilidad?

El art 2044 de claramente expresamente la personalidad jurídica del consorcio, el cual afirma correctamente
que se encuentra integrado por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales.

Atributos de la personalidad jurídica del Consorcio

Los atributos de la persona jurídica del consorcio son:

a) El nombre: ¿Tiene o no tiene nombre? En el reglamento de propiedad horizontal nosotros le
ponemos un nombre al edificio. Por ejemplo “Rio Paraná 2”. En el reglamento se asume un
determinado nombre, además tiene que cumplir con lo dispuesto en el artículo 152 del CCyC.
b) Domicilio: La doctrina había establecido que el domicilio del consorcio es el edificio donde se
encuentra el inmueble afectado a PH, y no es el domicilio del administrador.
En el art 2044 se dispone expresamente que el consorcio tiene su domicilio en el inmueble y a la
luz del art 152 del CCyC, no se trata solo del domicilio, sino también de la sede y conforme el art
153 donde dice que se tienen por válidas y vinculantes para la persona jurídica todas las
notificaciones efectuadas en la sede inscripta.
c) Capacidad: Es lo decisivo para adjudicar personalidad al consorcio. El código de Vélez definía a la
persona jurídica como todo ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones. El
consorcio contrata, emplea personal, es demandado y puede demandar.
d) Tiene Patrimonio: Mariani de Vidal dice que se encuentra compuesto por las expensas comunes
de las unidades del consorcio, es el único titular y en caso de existir las sumas integrantes del
fondo de reserva, el patrimonio podrá ser más o menos abundante, escaso, pero existe.
El consorcio tiene la aptitud para incorporar bienes al mismo, el CCyC en el Art. 2044 establece
que el reglamento debe determinar la composición del patrimonio del consorcio.
e) Órgano: La asamblea de propietarios es el órgano máximo de representación de esa comunidad.
El administrador en algunos edificios llamado consejo de administración. El 2044 señala
claramente que los órganos del consorcio son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.

Consecuencias de la personalidad jurídica

¿Cuáles son las consecuencias de la personalidad del consorcio?

Tiene que ver con la responsabilidad civil, siendo el consorcio una persona jurídica es indudable que el
mismo será responsable civilmente.
El Art 1763 dispone y alcanzaran también las responsabilidades en el 1763, 1753, 1753, 1757, 1758, todo
ello es independiente de la responsabilidad que también vamos a ver después en los consorcistas.
Tenemos que ver los contratos celebrados por el consorcio, la responsabilidad por daño, responsabilidad de
los consorcistas por las deudas del consorcio.
Hay una serie de cuestiones, se desprende un abanico de situaciones que encontramos con nombre y apellido
para endilgar la responsabilidad.

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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

En el CCyC la responsabilidad del consorcio deviene de que estamos seguros de que tiene personalidad
jurídica.
En cuanto a la responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio no existe una norma expresa
en el código que establezca tal responsabilidad. Como carece de regulación los autores dicen que tenemos
dos caminos:
- Los consorcistas son responsables respecto a terceros por las deudas del consorcio. Se puede
deducir de la normativa vigente. El tema es que partimos de una base de que el art 143 ya existía
en el código de Vélez y el art 39 no impidió que la doctrina y la jurisprudencia consagraran la
responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio.
- Puede llegar a fundarse una responsabilidad de los consorcistas en forma subsidiaria y en
proporción por su parte por eso es importante saber y no se preocupen que en el plano de PH
está el porcentual que tienen dentro del edificio, si hablamos de una responsabilidad de los
consorcistas subsidiaria va a ser en proporción de su parte y el fundamento de la responsabilidad
de los consorcistas por las deudas del consorcio.

Se dedujo en el Artículo 2018 del CCyC que la normativa que tiene es parecida a la contemplada en la del
articulo 8 de la Ley 13.512 y puede cumplir la función de aquella norma para sustentar la responsabilidad
de los consorcistas.

Borda ni siquiera consideraba necesario fundar el por qué de la deducción de la responsabilidad de los
consorcistas por las deudas del consorcio frente a los terceros. Sostenía que la ley ha resuelto bien el
problema al establecer que los propietarios son responsables por las obligaciones. Entonces lo mismo si
queremos adherirnos a la doctrina de Borda podríamos deducir del 2028 que hablamos de una
responsabilidad subsidiaria.

Extinción de la personalidad
¿Cómo se extingue la personalidad?
Al final de la norma nos dice que la personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del
inmueble del régimen de PH, sea por acuerdo unánime de los propietarios se debe instrumentar por
escritura pública o por resolución judicial indicar por inscripto en el registro de la propiedad inmueble de
la provincia donde se encuentra el bien.
La existencia del consorcio está ligada a la propiedad horizontal a la cual sirve.
La desafectación requiere la concurrencia de todos los consorcistas que de común acuerdo deciden concluir
con el régimen de PH y quedará reducido a un condominio entre los condóminos, también podría reclamarse
una resolución judicial si se diere la causal del 2055 del CCYC, la asamblea decidiera la demolición, la
venta de materiales, pero no se instrumentara debidamente la extinción de la persona jurídica del consorcio.
También podría existir resolución judicial de una destrucción que no permitiera reconstruir el edificio por
incendiarse, por ejemplo, y la ausencia de asamblea que declare formalmente la extinción del PH.

Mariana de Vidal y Avella dicen que si una persona reúne en su cabeza la titularidad de todas las unidades
funcionales el derecho a PH se extingue por conclusión. Pero el inmueble seguirá afectado a PH y en
estado de PH. El inmueble sólo se desafectará y cesará el estado de PH cuando la voluntad del único titular
se instrumente en escritura pública y se inscriba en el registro de la Propiedad Inmueble, mientras no se
haga, el edificio persiste en estado de PH por eso tenemos que tener claro cuando hay estado de PH y
cuando nace el derecho real.
El reglamento recobrara su virtualidad cuando se enajene una unidad o una tercera persona y ahí recién se
va a constituir el derecho real de PH, lo que se podrá realizar con sustento en el mismo plano del reglamento,
no es necesario gastar en otro plano, va a ser el que va a venir a afectar.

(El 2045 leer solos).

Hay que tener en cuenta cuando redactamos el reglamento, los quórum que se necesitan y que la ley
establece, fíjense que en el caso de mejora u obra nueva el Art 2051 requiere mayoría para realizar mejoras
u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de
la mayoría de los propietarios.
Previo informe técnico de un profesional autorizado para que todos tengan claro cuál es la mejora u obra
nueva y que no va afectar la seguridad del edificio, el articulo dice que quien solicita la autorización y le es
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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

denegada o la minoría afectada en su interés particular, que se opone a la autorización, si se concede, tiene
acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra
nueva es de costo excesivo contrario al reglamento o a la ley y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico o destino interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa, todo eso hay que tener en cuenta
por eso el articulado es importante leerlo para poder redactar.

El reglamento no es otra cosa más que volcar lo que dice la ley y el Art. 2052 que habla de mejora u obra
nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva realizada por el consorcio de copropietarios,
cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, o modificar la estructura del inmueble de una
manera sustancial debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios, también requiere unanimidad
la mejora u obra nueva sobre cosas o partes comunes en interés particular que solo beneficia a un
propietario. La mejoras u obra nueva sobre cosas y partes comunes que gravitan sobre el inmueble de
manera sustancial.

Imagínense una obra nueva o mejora en partes o cosas comunes pero que sea en beneficio de un particular,
esto es lo que se dice en la segunda parte de la norma, en el supuesto no que se pretenda mejora en parte
común en interés de un solo propietario, acá afecte o no afecte se requiere unanimidad, ya sea que las
proponga hacer el propietario, que será el usuario o el propio consorcio, lo definitorio es que no sea en
interés común sino en el de un solo propietario, por eso es que se exige unanimidad. Ni hablar cuando sea
elevación de nuevos pisos, la elevación de nuevos pisos implica que la posibilidad de construir nuevos pisos
también requiere unanimidad.

La previsión de sobreelevación puede encontrarse desde el comienzo de la existencia de la PH.

Al sancionarse el primer reglamento de PH o con posterioridad se puede modificar, pero tal facultad puede
atribuirse al propietario original del inmueble, como reserva para construir nuevos pisos o a los integrantes
del consorcio para construir por administración o como facultad accesoria del titular de unidades
funcionales o como concesión a un tercero, o a la propia persona jurídica, consorcio como maneja la unidad
funcional de su propiedad, o bien como un derecho dentro del patrimonio a fin de que su resultado sea
beneficioso para todo el conjunto, no para uno.

Cuando la facultad de sobre elevar se conviene a la sanción del primer reglamento, por ejemplo, cuando
rige el art 2038, necesariamente todos los adquirentes deberán adherirse a ese primer reglamento. Dijimos
que quien compre la unidad funcional se adhiere al reglamento como un contrato de adhesión, lo mismo
sucede si quiere concederse ese derecho con posterioridad, no hay dudas que los consorcistas son titulares
del espacio aéreo y del subsuelo, ello dado que son los copropietarios del terreno y por tanto su derecho se
proyecta conforme el Art 1945 segunda parte del CCyC. Se proyecta a los espacios con la excepción de las
unidades privativas que encuentran su camino a las que se debe necesariamente respetar y sortear por obra
de la construcción del derecho real de PH, pero por encima o por debajo de ella la proyección de la
propiedad del suelo retoma toda su virtualidad.
La regla de la conformidad de todos los consorcistas debe extenderse a todos los supuestos en que se desee
pactar la posibilidad de sobre elevación lo cual surge claramente del propio Art 2052.

La regla entonces: unanimidad, sea que la atribución se haga a favor del propietario del último piso, de otro
consorcista o de un tercero.

El derecho corresponde a distintos propietarios de los pisos o de los departamentos como condóminos de
los espacios comunes y no al consorcio de propietarios como persona jurídica distinta a aquellos, pero no
es titular de las cosas comunes y de ahí, va a emerger la validez o invalidez de esa construcción que hizo al
sobre elevar.

(La última parte de esta clase “Reglamento”, repite y amplía en la siguiente)

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CLASE 14 (06/09)

Reglamento de la Propiedad Horizontal

El Reglamento de Propiedad Horizontal es el contrato otorgado por escritura pública por el o los titulares
del dominio del inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al régimen de
propiedad horizontal. La inscripción del Reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria
para la oponibilidad a terceros interesados. (Derechos Reales. Tomo I. Mariani de VIDAL y Adriana
ABELLA.)

Profe: El reglamento de PH es un contrato otorgado por Escritura Pública por el o los titulares del inmueble.
A través de ello manifiestan su voluntad de afectar ese inmueble al régimen de PH. Este contrato de
reglamento de PH se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (tiene vocación registral) para la
oponibilidad a terceros interesados.-
Las normas del reglamento de la PH regulan todas las facultades que van a tener los propietarios, restringen
el ejercicio de determinados derechos, la utilización de determinadas partes del edificio (tanto para el titular
como para los inquilinos).

El reglamento es ley para las partes y hay requisitos sobre las partes privativas de las unidades funcionales
que el 2039 exige que se cumplan, como ser que entre si guarden estrecha interrelación, que haya
independencia funcional, y que haya comunicación con la vía publica ya sea de forma directa o a través de
un pasaje común, esto es propiedad horizontal (cuando es posible la división de parcelas independientes).
Tiene que tener salida a la calle. Muchas veces se cumple con la superficie, pero como construyeron de tal
manera y como son familia, no tienen en cuenta la salida, y a la hora de construir pretenden que el plano
les muestre la salida y es imposible, ni para PH ni para la división en parcela. Nunca se va a aprobar un
plano sin que tenga la parcela que queda escondida atrás, salida a la calle, sin eso no se va a aprobar, es
necesario una servidumbre de paso, un pasillo común, pero salida a la calle si o si tiene que haber.

Después se habla de cuál es la extensión de la unidad funcional, la norma habla de la parte privativa y de
la parte alícuota del terreno y las cosas comunes o indispensables para la seguridad del edificio; todo ello
forma parte de la unidad funcional, es decir en la medida que le pertenecen al propietario de la unidad
privativa, entonces se establece que una unidad funcional puede formar un todo con otras unidades
complementarias destinadas a servirla como por ejemplo la cochera, una baulera.

Contenido del reglamento de Propiedad Horizontal

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Establece una regulación mucho más completa, este 2056 si bien dice “debe” con lo que da la idea de que
todas las cláusulas son obligatorias, algunas claramente son facultativas como por ejemplo el inc. “u” que
se refiere a las facultades especiales del consejo de propietarios, bien puede el consorcio carecer del consejo
de administración o no otorgar más facultades de las que ya tiene previstas el código, igual con las
especificaciones, las limitaciones de carta poder o bien podría no haber ninguna restricción o con las formas
de computar las mayorías en la asamblea las que, al no haber disposiciones especiales serán las que prevea
el código.

Los legitimados para llevar adelante la afectación a PH es el titular del dominio o los condóminos, establece
el Art. 2038.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.

Entonces qué vamos a tener como antecedentes o actos pre-escriturarios o documentación necesaria,
deben ser: el testimonio de la propiedad que se va afectar a PH, más el plano de mensura (aprobado por
catastro) que va a contener la subdivisión de ese inmueble que originalmente es una sola unidad y nosotros
la vamos a transformar en varias unidades y la voluntad del titular o titulares.

Alumno: ¿Para realizar este acto jurídico, es necesario pedir certificados?

Profe: sí, el de la libre disposición, es un acto pre-escriturario.

El Art 2057 que habla de la modificación del reglamento que sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de propietarios, eso también tiene que ver
con lo que el código establece, cual es el quorum que deben reunir para poder realizar ese acto.

Asamblea
El Art 2058 ya habla de las asambleas ¿Cuáles son las facultades de la asamblea?
Es la reunión de los propietarios para resolver cualquier tipo de cuestiones y ahí en distintos incisos se los
dice, cuestiones que son atribuidas y especialmente por la ley o por el reglamento de PH, las cuestiones
atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o
por quienes representan el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto, las cuestiones
sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio, las cuestiones no
contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo hubiera.
¿Qué es la asamblea?
Es la reunión de propietarios facultada para resolver determinados temas y se enumeran esos 4 incisos.
La regulación del Código Civil y Comercial es mucho más amplia que lo que tenía la Ley 13.512, que
respecto a asamblea era sumamente escueta, ni siquiera contenía en su texto el vocablo asamblea, utilizando
la expresión reunión de propietarios.
El ámbito de incumbencia: claramente los incisos hablan del ámbito de incumbencia de la asamblea.
El 2059 tiene que ver con el modo de convocar y el quorum que deben tener. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de PH con transcripción del orden del día
el que debe redactarse en forma precisa y completa.
Es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar ese tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar.

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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

Administrador
Naturaleza Jurídica del Administrador: Es el representante legal del consorcio, con el carácter de
mandatario. La doctrina critica ese carácter de mandatario porque dice que la relación interna que vincula
al administrador con los consorcistas no es la de un mandato, porque ella se origina lisa y llanamente en el
reglamento. Por eso es que el administrador designado en el reglamento original, ya en la primera asamblea
cesa su mandato o ahí mismo hay que ratificar su mandato, en cambio en los sucesivos admnistradores son
nombrados y removidos por cada asamblea (en el modelo está la designación del administrado en clausula
complementaria para que en el caso de querer nombrar nuevo administrador, no es necesario modificar todo
el reglamento)
2056 inc k.

Mayorías

Mejora u obra nueva que requiere mayoría (Art 2051)

Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad (Art. 2052),

Sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita
o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial,
Necesita el acuerdo unánime de los propietarios. Al igual que la mejora u obra nueva sobre cosas y
partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario (artículo 2052).

Mejora u obra nueva en interés particular (Art 2053)

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal
y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Aun cuando fue decisión de la asamblea, eso no implica que deban ser afrontadas por el consorcio.
Cuando son en interés particular, quien se beneficia con ellas debe afrontarlas de su peculio, lo que no
solo implica la obra en sí misma sino también los gastos que demandare la modificación del reglamento
de propiedad y de su inscripción si hubiera lugar a ellos.

Reparaciones urgentes (Art 2054)

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede
realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el
gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la
restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Modificación del reglamento (Art 2057)

El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios.

Facultades de la asamblea (Art 2058)

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad
horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si
lo hubiere.
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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

Convocatoria y quórum (Art 2059)

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque
no lo hagan en asamblea.

Mayoría absoluta (Art 2060)

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente
a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos
se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde
la fecha de la asamblea.

Conformidad expresa del titular (Art 2061)

Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Actas (Art 2062)

Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro
de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben
contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso,
propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas
a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Art. 2063. -<<Asamblea judicial>>.

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a
los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una
decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.

MODELO DE REGLAMENTO

Asambleas: (art 17 del modelo de reglamento) Los copropietarios por sus deliberaciones y
decisiones celebraran asambleas ordinarias y extraordinarias. La primera asamblea ordinaria se
llevara luego de cumplirse los primeros 90 días de cumplirse los 2 años del reglamento o del
momento que se encuentra ocupado el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Las sucesivas anualmente en el curso del mes que fije la asamblea.- Las asambleas se llevarán a
cabo de acuerdo a las siguientes disposiciones: a) Citación y lugar: La citación con invitación
del carácter y asuntos a tratar se remitirá por intermedio del administrador a los integrantes del
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 DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 8

consorcio o a sus representantes debidamente designados al domicilio legal por ellos constituidos,
o en su edificio, o al de la unidad objeto de la propiedad con anticipación no menor a 10 días.
Para las asambleas extraordinarias, las reuniones se celebrarán en el lugar que fije el administrador
dentro del ámbito de la ciudad de ubicación del edificio y dentro de la hora que se indique con
una tolerancia no mayor a media hora.- b) Clases de asambleas: 1- Asamblea ordinaria: tendrá
lugar en las oportunidades señaladas a fin de considerarse el balance, inventario, rendición de
cuentas o informe que presente el administrador relativo al ejercicio vencido, también será
considerado el plan de gastos para ejercicios venidero. Si fracasare la primer convocatoria por
falta de quórum, la asamblea se realizará una hora después en segunda convocatoria, la segunda
convocatoria se llevará a cabo cualquiera sea el número de copropietarios presentes o porcentaje
que represente de acuerdo con el art. 2do. De no concurrir ninguno de los copropietarios a la
segunda convocatoria el administrador hará constar tal circunstancia en el libro de actas de
transcripción del orden del día. 2- Asamblea extraordinaria: se celebrará cada vez el
administrador considere necesario o cuando un grupo de copropietarios que represente por lo
menos el 20% de los votos de los integrantes del consorcio lo soliciten por escrito al
administrador, indicando: asuntos a tratar, de no obtenerse quórum suficiente los interesados
podrán por sí, por intermedio del administrador, requerir al magistrado que tome intervención en
el asunto a la situación que prescribe el art. 2063 del CCyC.- c) Presidencia: Las asambleas serán
presididas por el administrador o su representante y en el acto de constitución deberá procederse
a la designación de 1 o 2 copropietarios para que firmen el acta junto con el presidente. En
ausencia del administrador los presentes podrán elegir un presidente ad-hoc mediante constitución
previa de la sesión, presidida para esa emergencia o el copropietario que los presidentes designen.
El presidente tendrá su cargo en la dirección de las deliberaciones de la asamblea. Durante las
deliberaciones el presidente tendrá voz pero no voto, excepto en caso de empate en la votación en
las que con su voto desempatará. En ningún caso, bajo ningún concepto, podrá el administrador
en su carácter de tal intervenir en la votaciones de la asamblea en las que trataran cuestiones
directamente relacionadas con su gestión de administrador.- d) reglas para deliberar: Las
deliberaciones serán sancionadas por los propietarios constituidos en reunión.- e) Quórum: El
quórum necesario para poder sesionar queda fijado en el número de integrantes del consorcio,
presentes ellos comandatarios que representen por lo menos el 50%, se exceptúa el supuesto
contemplado en el inc. b del presente artículo relativo a la segunda convocatoria.- f) Cómputo
de votos: Cualquiera sea el asunto sometido a la consideración de los integrantes del consorcio,
así como la mayoría exigida por el reglamento el voto de cada propietario se computará en
proporción al porcentual del dominio que corresponda a la unidad funcional de su propiedad.- g)
Mayorías necesarias: 1)- unanimidad se requiera que el voto de todos los integrantes del
consorcio para resolver los siguientes asuntos: modificar el destino fijado a las respectivas partes
del inmueble, alterar los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva,
disponer la realización de las mejoras u obras nuevas las que se refiere el art.2052 del CCyC.,
hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se asienta; 2) mayoría de los dos tercios, se requiere
los 2/3 de los votos de los integrantes del consorcio para resolver los asuntos siguientes: realizar
innovaciones o mejoras en la decoración de cualquiera de las partes del edificio, resolver la
ejecución de la mejora u obras a las que se refiere el art. 2065 del CCyC., y fijar los honorarios
de administrador, imponer o ratificar lo actuado por él en lo tocante a las remuneraciones del
personal del edificio, disponer ampliación, reducción o cambio del destino de fondo, reformar el
presente reglamento, 3) simple mayoría se requiere.-

Profe: Deben tener en cuenta que como dice “la asamblea es reunión de propietarios”, por más que uno
tenga un contrato de locación, no van a poder asistir a la asamblea ni votar, porque se habla de reunión de
propietarios. En el caso del condominio, se deberán sujetar a las normas propias del condominio que son
los art. 1993 y 1994, o deberán ponerse de acuerdo para unificar su representación.-
La particularidad que podemos encontrar en esta escritura con respecto a otras afectaciones de inmuebles,
es que la afectación de un inmueble al régimen de propiedad horizontal ya contamos con las valoraciones
fiscales de cada unidad funcional, lo que va surgir del plano de mensura de afectación, por lo cual el
certificado que nos va a expedir la Dirección de Catastro, va a contener el valor de cada unidad funcional.-

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Después de esto viene con el cierre formal de la escritura "previa lectura y ratificación, firma la/el
compareciente ante mi doy fe”, van las firmas, firma y sello del escribano el "ante mi" de puño y letra del
escribano, su firma y su sello y corresponde expedir el primer testimonio de esta escritura que va ser para
el consorcio de propietarios, porque ya es la persona jurídica que está naciendo a partir de la
instrumentación.

El testimonio va con su minuta respectiva con destino al Registro de la Propiedad Inmueble, ¿Para
qué? Para que ese Registro tome razón de que nuestro inmueble se ha subdividido en 3 (ej. del modelo
dado en clase) porque ya dejó de existir como uno solo y ya tiene una individualidad, lo que va permitir
que se pueda hacer las transferencias individuales de cada una de esas unidades.

¿Qué va modificar con respecto a la registración anterior?, que en nuestro folio real, el número de folio
real, va a ir acompañado de la sigla “PH” que lo va a distinguir de los otros inmuebles que no lo son.
Entonces nuestra matricula va a ser por ej. 5751 PH de Capital, es el “documento de identidad” de esa
unidad, es decir que cada unidad tiene identidad propia. Cada vez que se hace una transferencia, además de
citar el inmueble donde se asienta, debemos citar también el instrumento que es el de la afectación a la PH
que va formar parte de nuestras sucesivas transmisiones de dominio, porque el que compra esa unidad, no
solo compra la unidad sino que también compra un conjunto de deberes y derechos que se encuentran
delimitadas en el reglamento, por lo cual cuando hablamos de transferir una unidad, vamos a decir que el
adquirente de la unidad funcional conoce acepta y se obliga al cumplimiento y recibe copia del reglamento
de copropiedad.-

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