ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO

INMOBILIARIO

ALUMNOS:
▪ GALICIO CISNEROS, Eder Saul U17300450
▪ BEINGOLEA CARRION, Alvaro Raul U18211128
▪ ENCALADA SAGUMA MAYCOL U17214565
▪ POLLERA GAMARRA JUAN KARL U17304904

PROFESOR:
CABRERA GIL, JOSÉ ALEJANDRO

2021
 Contenido
ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO .....................................................4

1. CAPITULO 1 – ANÁLISIS EXTERNO ..............................................................................4

1.1. Análisis y entorno económico nacional ........................................................................4

1.2. Entorno económico del sector construcción inmobiliario nacional ...............................5

2. CAPÍTULO 2 – MERCADO COMERCIAL ..................................................................................7

2.1. Análisis del mercado actual en Lima ..............................................................................7

3. CAPÍTULO 3 - PLAN DE MARKETING ...................................................................................16

3.1. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO...................................................................................16

3.2 DETERMINACIÓN DEL VALOR PARA EL CLIENTE ...........................................................22

3.3 ANÁLISIS FODA .............................................................................................................25

4. CAPÍTULO 4 – GESTIÓN DEL CRONOGRAMA DEL PROYECTO .............................................27

4.2. Secuenciar las actividades ..........................................................................................34

4.3. Estimar duración de las actividades ............................................................................35

CAPÍTULO 5 – GESTIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO ..............................................................38

5.1 Estimar los costos .........................................................................................................38

5.2. Determinar el presupuesto .........................................................................................45

5.3 Análisis de factibilidad económica del proyecto inmobiliario .......................................46

CAPÍTULO 6 – GESTIÓN DE RIESGOS DEL PROYECTO..............................................................52

6.1 Plan de Gestión de Riesgos ...............................................................................................52

6.2. Análisis cualitativo de los riesgos ....................................................................................60

6.3. Planificar respuesta a los riesgos .....................................................................................70

6.4 Análisis Costo-Beneficio ...................................................................................................73

CAPÍTULO 7 – CONCLUSIONES .............................................................................................74

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..............................................................................................76

ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

1. CAPITULO 1 – ANÁLISIS EXTERNO

1.1. Análisis y entorno económico nacional

El análisis de la situación económica del Perú en el contexto del inicio de la pandemia de

la COVID- 19, ante el establecimiento de una cuarentena total obligatoria implementada

por el gobierno, cuantiosas empresas de distintos sectores debieron suspender

temporalmente sus operaciones, etapa que generó la ruptura de la cadena de pagos y por

consiguiente numerosas empresas y familias no generen ingresos. Asimismo, otras

empresas detuvieron su producción por desabastecimiento de sus insumos importados.

Por otro lado, la cartera de economía desarrolló un plan económico destinando miles de

millones de soles para otorgar liquidez a las familias y empresas, según lo informado por

el Ministerio de Economía y Finanzas (2020). Medidas que generaron un impulso al

Producto Bruto Interno (PBI) hacia el cuarto trimestre del año 2020, tal como lo afirma

el Banco Central de Reserva del Perú (2020). En consecuencia, la pandemia impacta

negativamente a los agentes económicos de los distintos sectores de la economía peruana.

En la primera mitad de 2021, el PIB real rebotó fuertemente y creció un 20,9 % interanual,

volviendo a su nivel anterior a la pandemia. Esta recuperación fue impulsada por la

flexibilización de las restricciones de movilidad, una ejecución acelerada de las obras

públicas y la reanudación de proyectos de inversión privada. Sin embargo, la recuperación

del mercado laboral ha sido lenta. Para el cierre de 2021 se proyecta que la economía

peruana continuará recuperándose, pero a un ritmo más lento que en el primer semestre.

Se espera un crecimiento del 11.3%, impulsado por la recuperación de la demanda interna

y las exportaciones.
El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) publicó el Marco Macroeconómico

Multianual (MMM) 2022-2025, documento que contiene las proyecciones

macroeconómicas multianuales oficiales, aprobadas en sesión de Consejo de Ministros,

con opinión previa del Consejo Fiscal, y que sirve de insumo para elaborar el proyecto de

Ley de Presupuesto del Sector Público para el Año Fiscal 2022. Para 2021 se elevó la

proyección de crecimiento del PBI a 10,5%, como resultado de la fuerte recuperación de

la actividad económica impulsada tanto por factores externos como internos. Destacan las

medidas recientes implementadas por la actual gestión para impulsar la recuperación de

la producción, el empleo y dar alivio a las familias.

Fuente: INEI, BCRP, proyecciones MEF

1.2. Entorno económico del sector construcción inmobiliario nacional

Entorno al sector construcción este crecería un 30.6% en el 2021, sin embargo, para el

año 2022 podría volver a caer si el gobierno no reacciona a tiempo. Las operaciones de

las empresas de construcción crecerían 9.2% este año, pero solo 1.5% el 2022, esto debido

a que las nuevas inversiones en cuanto a proyectos de construcción disminuirán debido a

factores que involucran a nuestra política.

En cuanto al sector inmobiliario, las ventas de nuevas viviendas en Lima y Callao en el

primer trimestre del 2021 crecieron 30% con respecto al primer trimestre del 2020. En
particular, San Miguel ha sido el distrito que ha experimentado el mayor crecimiento y

desarrollo urbanístico en dicho período de tiempo (Noticias Perú, 2021).

Asimismo, la reducción en el costo del endeudamiento y la seguridad histórica asociada

al mercado inmobiliario han jugado a favor de la recuperación de este sector. La tasa de

interés de los créditos hipotecarios ha pasado de 7.86% en enero del 2020 a 5.90% en

junio del 2021. Esta reducción implica que el costo del endeudamiento con el fin de

adquirir una vivienda se ha reducido, lo cual es un incentivo para una mayor solicitud de

préstamos hipotecarios. Otro indicador que resulta interesante analizar es la tasa de interés

de los depósitos a plazo, dicha tasa de interés (para un plazo asociado de 31-180 días) se

ha reducido considerablemente en los últimos meses: pasó de 2.96% en enero del 2020 a

0.48% en junio del 2021. Lo que esto quiere decir es que el rendimiento que los ahorristas

obtienen por depositar su dinero en el banco (para el plazo mencionado) es cada vez

menor, por lo que no conviene guardar el dinero, sino más bien invertirlo, uno de los

sectores más seguros para la inversión sigue siendo el sector inmobiliario. Así pues, el

contexto para el endeudamiento con la finalidad de adquirir una vivienda es cada vez más

favorable. Sin embargo, es necesario resaltar que la incertidumbre política, muchos

potenciales compradores han suspendido temporalmente sus operaciones de compra.

2. CAPÍTULO 2 – MERCADO COMERCIAL

2.1. Análisis del mercado actual en Lima

El evidente crecimiento vertical en la ciudad de Lima salta a la vista, según la plataforma

digital de bienes y raíces PROPERATI afirmó que, a pesar del contexto económico

mundial y local, el sector inmobiliario continuará su crecimiento, apoyado principalmente

en el canal digital, por las múltiples facilidades de llegar a las personas con la mayor

información posible. Por otra parte, según los estudios realizados los distritos de Lima

Moderna son los que concentran en el 2021 la mayor demanda inmobiliaria. El ranking

es liderado por Miraflores (13%), Santiago de Surco (12%), San Miguel (11%), Pueblo

Libre (9%) y Magdalena del Mar (8%). Por otro lado, entre los distritos cuya demanda

inmobiliaria registró una tasa de crecimiento durante el primer semestre de 2021, versus

el segundo semestre de 2020, figuran: Lince (+151%), San Juan de Lurigancho (+110%),

Ate (+102%), San Martín de Porres (+60%), y Surquillo (+37%).

En Lima Metropolitana, el formato casas lidera la demanda inmobiliaria con el 55%. En

el detalle por zonas, en Lima Este, la demanda por casas alcanza el 65%; en Lima Sur el

58%; y en Lima Norte el 54%. Mientras que, Lima Centro es la única zona de la capital

dónde la preferencia por departamentos (66%) es mayor a la de casas. Por otra parte.

promedio del m² de las viviendas en venta que recibieron contactos en Properati es de

US$ 1,009. Esto quiere decir que las personas tienden a interesarse más por inmuebles de

bajo costo. Ese valor referencial de las búsquedas es más bajo que los US$ 1,684 que se

registran en la oferta general de Lima.

La empresa PROPERATI, de acuerdo a sus indicadores, a inicios de año se registraron

cerca de 300,000 visitas de personas interesadas en comprar o arrendar una vivienda.

Este indicador registró una tendencia a la baja entre marzo y mayo del 2021; sin embargo,

a partir de junio 2021 se evidencia una recuperación en las búsquedas, superando las

200,000 visitas por mes, impulsada por materializar la inversión en una propiedad.

Otro punto a tomar en cuenta es el número de pisos de los proyectos inmobiliarios, ssegún

el último Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) de Tinsa, el 43,9% de los proyectos

inmobiliarios activos y en oferta tiene entre seis y 10 pisos; mientras que el 20,9% tiene

entre uno y cinco pisos y el 18,9% tiene entre 16 y 20 pisos. Para empezar, en Lima centro

(La Victoria, Lima Cercado, Rímac y Breña), el número de pisos promedio pasó de 10,9

en el 2017 a 13,9 (+27,5%) en el 2020, convirtiéndolo en el sector urbano en donde se

concentran los edificios residenciales con la mayor altura promedio, desplazando al

segundo lugar a Lima moderna (Jesús María, Pueblo Libre, Lince, San Miguel, Surquillo

y Magdalena) que pasó de una media de 11,8 a 12,5 (+6%) niveles en dicho periodo.

A pesar de que ambas zonas albergan a los edificios residenciales de mayor altura en

promedio, el informe de Capeco revela que el mayor crecimiento en el número de pisos

se evidenció en Lima sur (Chorrillos, Surco Viejo y Villa El Salvador) y en Lima este

(Lurigancho, Ate, El Agustino y Chaclacayo). Mientras en Lima sur este indicador

aumentó 62,1%, pasando –en promedio– de 4,4 a 7,1 pisos; en Lima este se evidenció un

crecimiento de 48,5% al pasar de edificios residenciales de 5,7 a 8,4 niveles.

Y aunque para el gremio inmobiliario, queda claro que ambas tendencias se presentan en

todos los sectores urbanos, también resalta el hecho de que dicha preferencia se refleje de

manera más acelerada en los sectores emergentes.

Respecto a la concentración de proyectos y el stock por distritos, se puede ver en la

siguiente imagen que la mayor cantidad de proyectos se encontraba en el distrito de

Miraflores, luego Surco y San Isidro mientras que el mayor stock en Comas y Jesús María.

Concentración de proyectos y stock por distrito – diciembre 2019

Fuente: Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú

 En el siguiente gráfico de informe económico del ADI Perú podemos ver el precio
promedio del m2 por distrito versus la cantidad de ventas; el precio más alto se presenta
en el distrito de San Isidro mientras que Comas es en que presenta la mayor cantidad de
ventas.
Precio promedio por m2 vs ventas por distrito diciembre 2019

2.2.1. Situación actual del mercado en el distrito

El Plan de Desarrollo Local Concertado (PDLC) 2017-2021 es un plan que define un

modelo del distrito que se quiere desarrollar mediante objetivos comunes para el

ciudadano y autoridades, para ello se han planteado objetivos estratégicos que derivan de

la visión que sea trazado como meta, dichos objetivos están entrelazados con variables

estratégicas los cuales están relacionadas por afinidad temática.

El distrito cuenta con suficientes establecimientos para los servicios policiales, serenazgo

y de bomberos. Por otro lado, el distrito cuenta con un promedio menor en cuanto a

percepción de inseguridad esto debido a que en San Isidro cuenta con un promedio de 1

policía por cada 250 habitantes, estándar recomendable por la ONU a comparación de

Lima que cuenta con 1 por cada 953 habitantes. En síntesis, el distrito de San Isidro es

una localidad donde los habitantes gozan de una alta calidad de vida, estando dentro de

los 5 primeros municipios a nivel nacional según el índice de desarrollo humano, esto

ocurre porque existe un alto nivel socioeconómico y cultural de los habitantes.

2.2.2. Análisis socioeconómico

El distrito de San Isidro menciona en su plan de desarrollo concertado metropolitano nos

indica que el PBI de Lima contribuye con 42% al PBI nacional y dentro del PBI de lima

los servicios representan el 72.8%, de la misma forma el mismo documento señala que la

concentración de producción en la ciudad presenta a san isidro, Miraflores y cercado de

lima como los distritos más productivos ya que juntos representan más del 44% del total

del PBI metropolitano con aproximadamente 67.487 millones de soles anuales. Estos se

distinguen sobre todo por la actividad comercial y los servicios orientados hacia la gran

empresa. En cuanto a unidades económicas en actividad en el distrito la ordenanza de

arbitrios nos presenta el siguiente número de contribuyentes de oficina comerciales,

instituciones y otro tipo de locales:

2.2.3. Análisis de la demanda

De acuerdo con las estadísticas, el sector inmobiliario en Lima logró un aumento en

ventas entre el 10% al 15% el primer semestre del 2019; y para el 2020, la Cámara

Peruana de la Construcción (CAPECO) estima que la demanda de viviendas en Lima

Metropolitana se incrementará en 20,000 lo cual equivale a un incremento del 11% con

respecto a los resultados del 2019. Por otro lado, indica que hay una probabilidad de que

las tasas de interés del crédito hipotecario continúen bajando lo cual implicaría un

aumento en la demanda y con ello en los precios de viviendas (5% a 6%); estos resultados

generan expectativas positivas para los inversionistas inmobiliarios.

Por otro lado, la tendencia de alquileres de departamentos ha ido en aumento en los

últimos años no solo en el distrito de San Isidro sino también, a los distritos aledaños a

este como Miraflores; Magdalena del Mar; Jesús María; San Borja Lince y Surquillo de

acuerdo la lo publicado por el INEI

Durante los últimos 10 años se ha venido incrementando la tendencia de alquileres en los

distritos mencionados a un ritmo de 3% anual por lo que podemos decir que las
preferencias de alquileres de departamentos se han fortalecido desde un 55% en el 2007

hasta un 70% en el 2017

2.2.4 Evolución de los precios

Al cierre del año pasado, en los edificios prime operativos, la renta mensual promedio

(precio de lista) se encuentra en US$ 20.80 el metro cuadrado (menor en 7% a los US$

22.26 registrados a finales del 2013), siendo el valor promedio en edificios de clase A+

de US$20.92 el metro cuadrado; y en edificios de clase A de US$ 20.58 el metro

cuadrado. Si bien, según el informe, se observa en los precios de lista una tendencia a la

baja, respecto a los precios de cierre o de contrato, el comportamiento muestra que el

factor de ajuste (porcentaje sobre el precio de lista) es cada vez más alto. Así, en zonas

como Miraflores el factor de ajuste puede llegar a 11% o 13%, mientras que en San Isidro

Golf se mantiene entre 3% y 4%. El costo promedio por mantenimiento en edificios prime

bajo administración es de US$ 2.50 por metro cuadrado construido. (Colliers International

2016)
3. CAPÍTULO 3 - PLAN DE MARKETING

3.1. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO

3.1.1. ANÁLISIS DE LA OFERTA

Con respecto al 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas en Lima

Metropolitana de CAPECO, en los últimos años Lima Metropolitana se está

expandiendo horizontalmente de tal forma que en algunos puntos se está llegando a

integrar con otras provincias, de esta forma, CAPECO menciona que ya no se debería

hablar de una Lima Metropolitana como la capital, sino establecer una Nueva Capital

Nacional (NCN) integrada por 64 distritos: 43 distritos de la provincia de Lima, 7 de

El Callao y 14 de los distritos de las provincias vecinas a Lima Metropolitana; la

superficie de la NCN abarcaría 7,108.6 km2 y de acuerdo a los datos recolectados en

el censo del año 2017 por el INEI y a las estimaciones a Julio del 2019, la NCN tendría

un déficit de 214,149 viviendas de las cuales, Lima Top representaría el 4.7% con un

déficit de 10,070.

Tabla: Tendencias y estimación de población, hogares y viviendas por distritos

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

La cantidad de unidades de vivienda en oferta en el periodo de 1996 al 2019 tuvo tres

etapas, la primera etapa de 1996 al 2002, la segunda del 2003 al 2014 y la tercera del

2015 al 2019; en el año 2019 el incremento de unidades en oferta fue de 10.1% con

respecto al año 2018, alcanzando la cantidad de oferta más alta de los últimos 24 años

con 30,246 viviendas.

Gráfico: Unidades de vivienda en oferta 1996 - 2019

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

De las 30,246 viviendas en oferta registradas en el año 2019, el 97.7% corresponden

a departamentos y la diferencia a casas; en la siguiente imagen se muestran las

cantidades de cada tipo según el sector urbano al que pertenecen.

Tabla: Oferta total disponible de vivienda según sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

El precio promedio de las 7,732 unidades de departamentos disponibles en el sector

Lima Top se aproxima a los S/. 8 117.000 por m2.

Tabla: Oferta total disponible de departamentos según precio por m2 y sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

En la siguiente imagen podemos ver que en el sector Lima Top, el rango de áreas de

vivienda en oferta que predomina está entre los 101 a 150 m2; sin embargo, el área

promedio por vivienda viene a ser 100.4 m2

Tabla: Oferta total disponible de vivienda según área y sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

De esta forma, en la siguiente imagen se muestra la cantidad de unidades de

departamentos en oferta, así como los precios, áreas y precios por m2 promedio de

cada sector urbano.

 Tabla: Estructura de la oferta disponible de departamentos según sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

La evolución de la cantidad de unidades vendidas en el periodo de 1996 al 2019 tuvo

tres etapas definidas, la primera entre 1996 al 2001 con un promedio anual de 1,840

unidades, del 2002 al 2013 en el que se alcanzó el pico en el 2013 con 22,220 unidades

y en el tercero en el que se produce una caída en la venta de viviendas en el 2014 de

23.8%, recuperándose a partir del año 2016 y alcanzar los 18,055 en el año 2019.

Gráfico: Unidades de viviendas vendidas 1996- 2019

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

Analizando las edificaciones vendidas a nivel cuyo destino es vivienda, el censo del

mes de julio del 2019 arrojó un total de 18,055 unidades de las cuales 296

corresponden a casas y 17,759 a departamentos.

Tabla: Viviendas vendidas según sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas - CAPECO

En las siguientes imágenes podremos ver el rango de precios y de áreas de las

unidades de viviendas vendidas por cada sector urbano; de esta forma podemos

apreciar que en el sector Lima Top el precio promedio por m2 viene a ser S/. 7,868

mientras que el área promedio es 118.9 m2.

Tabla: Viviendas vendidas según precios por m2 y sector urbano

 Tabla: Viviendas vendidas según áreas y sector urbano

Por otro lado, en las siguientes imágenes podemos ver el número de dormitorios de

los departamentos vendidos y las áreas comunes que presentaban por cada sector

urbano.

En Lima Top, la mayor cantidad de departamentos vendidos poseía 3 dormitorios y

con respecto a las áreas comunes, podemos ver que las que predominan son: zona de

parrillas, salón social, gimnasio, áreas verdes y piscina.

Tabla: Número de dormitorios en departamentos en venta según sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

 Tabla: Áreas comunes de proyectos de vivienda según sector urbano

Fuente: 24° Estudio de Mercado de Edificaciones urbanas – CAPECO

3.2 DETERMINACIÓN DEL VALOR PARA EL CLIENTE

3.2.1. DEFINICIÓN DEL CONCEPTO DEL VALUE

Según Kotler, la definición de Value es “la diferencia entre lo que el cliente obtiene al

poseer y usar un producto y los costos de obtener dicho producto”.

Todo producto o servicio posee un Value que viene a ser el contraste entre los

beneficios y sacrificios percibidos al obtenerlo; los beneficios pueden ser del tipo

funcional o del tipo emocional mientras que los sacrificios se refieren a todos los costos

de producción, transacción, operación, mantenimiento del bien o servicio y también

otros costos no monetarios emocionales.

Imagen: Expresión matemática del significado del Value

 Fuente: Notas del curso Marketing, Apuntes de clase

3.2.2 APLICACIÓN DEL CONCEPTO DEL VALUE AL MARKETING PLAN

Para maximizar el Value hacia los clientes, debemos reconocer los beneficios que les

ofrecemos, buscar aumentarlos y también disminuir los sacrificios; de esta forma, luego

podremos crear el producto con las características y precio adecuado, encontrar los

medios correctos para comunicarlo y entregarlo.

MAXIMIZACIÓN DE LOS BENEFICIOS

A. FUNCIONALES

• El edificio contará con un sistema integrado de domótica que facilitará la vida

de los habitantes y le aportará modernidad a su estilo de vida.

• Las áreas de los departamentos son amplias, esto es un beneficio funcional

que disfrutarán cuando ya se encuentre viviendo en él.

• Los departamentos han sido diseñados considerando un área adecuada para

realizar home office, no tendrá que ser adaptada cuando ya esté haciendo uso

de la vivienda.

• Si la compra se realiza en la etapa de preventa, se podrán realizar cambios en

los acabados de acuerdo a los gustos del cliente previa evaluación de costos.

• Ofreceremos modelos virtuales de 360° de los departamentos para que los

clientes potenciales puedan tener una mejor idea de cómo se verán los

departamentos

B. EMOCIONALES

La adquisición de nuestro producto, representará para los propietarios lo siguiente:

3.2.3. LOGRO DE UNA OFERTA IRRESISTIBLE

Ofrecemos un producto a precios accesibles dentro del distrito de San Isidro que

consideran amplios espacios de departamentos, un buen diseño con ambientes pensados

en brindarle confort a sus residentes y buenos acabados; además, se incorpora la

tecnología a las viviendas con el sistema de domótica y para que disfruten con su familia

y amigos se les ofrece una variedad de áreas comunes.

Nuestro producto posee una ubicación cercana al Centro Financiero y a zonas

comerciales. Este proyecto ha sido diseñado considerando los mejores atributos de la

competencia analizada.

3.2.4. ELEMENTOS INNOVADORES QUE SE AJUSTAN A NUESTRO TARGET

3.2.4.1 ELEMENTOS INNOVADORES Y DE VALUE

El elemento innovador que consideramos en nuestro proyecto es el sistema de

domótica que le brindará modernidad a los habitantes del edificio.

3.2.4.2 EL PORQUÉ DE NUESTRA INNOVACIÓN

Hemos considerado innovar el sistema de domótica en nuestro proyecto ya que al

perfil del target al que nos dirigimos le gusta la tecnología y consideramos que

sería un buen plus que nos diferenciaría de la competencia; además, consideramos

 que es un elemento que le brindará comodidad en sus vidas cotidianas y que será

tendencia en el futuro en los nuevos proyectos que salgan.

CONCLUSIONES
• Nuestro proyecto posee diferentes beneficios funcionales y emocionales los cuales

son ofrecidos a un precio accesible generando Value para los clientes.

• Se incluye la domótica como elemento diferenciador de la competencia y también

para brindarle comodidad y tecnología a la vida de los residentes

3.3 ANÁLISIS FODA

Imagen 15: Análisis FODA

Para contrarrestar las debilidades y mitigar las amenazas identificadas, estamos

adoptando las siguientes medidas (referidas a la numeración indicada en la matriz

FODA):

(1) Contrataremos un arquitecto de renombre en el medio y con amplia experiencia

en el desarrollo de este tipo de proyectos; así mismo, seleccionaríamos una

 empresa de diseño estructural reconocida y de confianza.

Asimismo, con el objetivo de garantizar la calidad del producto, procederemos

con asignar la ejecución de la obra a una empresa constructora con experiencia

en el rubro, además contrataremos un servicio integral especializado que incluye

la gerencia del proyecto, durante las diferentes etapas de la construcción (inicio,

planificación, ejecución, monitoreo, control y cierre)

(2) Buscaremos comunicar y enfatizar en la publicidad de nuestro proyecto que, a

pesar de tener una cantidad mayor de departamentos, la densidad por m2 de

terreno está dentro del rango de la competencia directa.

(3) El diseño del proyecto contemplará ventanas y mamparas herméticas y acústicas

en los departamentos que den hacia la fachada principal, adicionalmente,

contemplaremos las instalaciones correspondientes para la implementación de

equipo de aire acondicionado a cuenta de los propietarios.

(4) , (5) y (6) De presentarse estas amenazas mantendremos el descuento del 5% con

respecto a nuestro precio promedio de venta durante todas las etapas del proyecto

(preventa, construcción y entrega inmediata)

4. CAPÍTULO 4 – GESTIÓN DEL CRONOGRAMA DEL PROYECTO

4.1 Definir las actividades

El terreno de nuestro proyecto posee un área de 1020 m2 y está ubicado en la

Av.
Javier Prado Oeste N° 270, urbanización Orrantia, distrito de San Isidro.
Fuente: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios – Municipalidad
de San Isidro

Para esta ubicación los parámetros urbanísticos y edificatorios establecen una

zonificación de RDMA (Residencial de densidad muy alta), área libre mínima del 50%,
con una altura máxima de edificación permitida de 15 pisos, retiro frontal de 10 ml frente
a la Av. Javier Prado Oeste y retiro lateral de 3ml, en referencia al numeral 8.2, del
Capítulo II, Título I de la Norma SI - 01 del RIN.

La propuesta contempla 3 tipos de departamentos 02 Flat y 01 Dúplex, los cuales

contaran con 03 y 02 dormitorios, considerando que el segmento de clientes al que está
dirigido tiene una preferencia por este tipo de producto.
 N° Total
Unidad Inmobiliaria Area
Unidade Area
(m2)
s (m2)
Dptos. Tipo 1 (Flats) 133.0 m2 28 3,724.0
m2
Dptos. Tipo 2 (flats) 112.0 m2 14 1,568.0
m2
Dptos. Tipo 3 (dúplex) 148.0 m2 7 1,036.0
m2
Total 49 6,328.0
m2

Fuente: Elaboración propia.

Cabe mencionar que los departamentos del Tipo 3 (dúplex) han sido generados
principalmente para poder cumplir con los requerimientos del certificado de parámetros,
que restringe las áreas mínimas para las unidades inmobiliarias.

DATOS DE DISEÑO:
El diseño arquitectónico de la obra esta propuesto para una edificación de 15 pisos y 04
sótanos, en los referidos sótanos se ubicarán los 105 estacionamientos vendibles, 98 de
los cuales son los que exige el certificado de parámetros y se adicionarán 7
estacionamientos más vendibles;por otro lado, también se ubicarán los 49 depósitos con
un área de 8.6 m2 cada uno.

En el primer y último nivel se ubicarán las áreas comunes:

o Primer nivel: lobby de ingreso, zona de usos múltiples, área para

niños, bicicletario y estacionamientos para visita (15 unidades).

o Último nivel: Zona de parrillas, terraza, gimnasio, jardines y mini

huerto.

o ÁREAS COMUNES:
 La propuesta integral del proyecto en el nivel 01 de la edificación contempla
lo siguiente: Lobby de ingreso, salón de uso múltiple, zona para bicicletas, zona
para niños y zona para15 estacionamientos de visitas, más aún esta zona podrá
ser utilizado como área de recreación y esparcimiento en tiempos de cuarentena.
No se considera sala de coworking ya que cada departamento cuenta con zonas

de home office.

Adicionalmente el proyecto proporcionara en la azotea de la

edificación un gimnasio, área de parilla, terraza, jardineras y bio huerto.
Además, la propuesta integral del proyecto considera del nivel 02 al 15 de la edificación:
02 departamentos flat de 133 m2, 01 departamento flat de 110m2 y 01 departamento
dúplex de 148 m2, con ascensores de acceso y escalera de servicio.
 La elevación principal de la propuesta integral, estará conformada
principalmente por ventanas, puertas, mamparas con características
acústicas y herméticas, para minimizar el ruido generado en la avenida
Javier Prado Oeste.
Consecuentemente el diseño contemplará las canalizaciones para
las instalaciones eléctricas y sanitarias correspondientes para la
implementación de equipos de aire acondicionado tipo Split a cuenta de los
propietarios.

Los materiales para los acabados de los respectivos departamentos del

proyectocontaran con las siguientes características:

Sala – Comedor – Áreas diversas

Piso de madera estructurada de 12 mm
de espesor. Vidrios laminados dobles en
ventanas y mamparas.
Marcos de ventanas y mamparas en perfil de
aluminio color grafito Puertas enchapadas en
madera tipo cedro.
Molduras decorativas en todos los ambientes.
Paredes tarrajeadas, empastadas y pintadas con
 pintura lavable.Altura de piso a techo de 2.46 m.

Cocina - Lavandería
Enchape de porcelanato de piso a techo.
Granito para los tableros de los muebles de cocina
Muebles altos y bajos, encimera, horno y campana
retráctil.Grifería telescópica

Baños
Enchape de
porcelanato de piso a
techo. Granito en
muebles de baños
Mueble bajo, espejo accesorios y luces
led en baños. Vidrios laminados dobles
en ventanas y mamparas Grifería y
accesorios cromados.
Inodoros y bañeras de loza vitrificada

Dormitorios
Walking closet completamente
equipado. Closets de melamina
decorativo, con accesorios.
Piso de madera estructurada de 12 mm de espesor.

Vidrios laminados dobles en ventanas y mamparas.

4.2. Secuenciar las actividades

El proyecto de ingeniería será diseñado por profesionales colegiados con

experiencia en a sus respectivas especialidades de:

Estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, instalaciones

mecánicas,
comunicaciones y telecomunicaciones, arquitectura de interiores y paisajismo
calidad, seguridad y medio ambiente

Características principales
Identificamos principalmente cuatro características fundamentales que nuestro
proyectodebe contemplar a nivel de su diseño e ingeniería, siendo los siguientes:
• Protección contra incendios: el diseño de la edificación integrara todos los
sistemas de seguridad contra incendios además de cumplir los estándares
nacionales e internacionales para garantizar la protección a los ocupantes de
los departamentos en los diferentes pisos y sótanos.
Seguridad y la salud de los ocupantes: el diseño e ingeniería del proyecto
contemplara a una adecuada ventilación e iluminación de la edificación, la
seguridad en las instalaciones eléctricas, sistemas de protección contra
caídas, factores de ergonomía y la prevención de accidentes.
Sismos resistentes: nuestro proyecto presentará un diseño estructural
aporticado en concreto armado y ya que está ubicado en una zona sísmica,
sus componentes y equipamiento estarán diseñados para adoptar un
comportamiento sismo resistente en referencia a lo establecido con los
parámetros del RNE.
Seguridad física de la edificación: con el criterio de proteger las instalaciones
de intrusos, estará previsto implementar un sistema integral de vigilancia por
cámaray sensores de alarmas, además se complementará con elementos
restrictivos mecánicos (puertas, barreras, cercos, etc.)
Eficiente y medioambiental, el proyecto estará alineado a la optimización del
consumo y utilización del agua y energía, preservando una sostenibilidad con
el medio ambiente.

Definición de procesos constructivos óptimos, minimizaran los costos

adicionales y reducción de desperdicios.
 La compatibilización a nivel de las ingenierías entre las diferentes
especialidades optimiza los diseños y minimizan las no conformidades.
Considerar la utilización de elementos prefabricados y modulares
contribuirán a la contracción de los cronogramas y mermas.
La estandarización de los procesos de construcción para las diferentes
etapas y orientadas en las actividades de acabados y equipamiento
controlara y minimizara el servicio de postventa.
Un adecuado plan de adquisiciones y logística alineado a los cronogramas
de obra garantizara cumplir con los plazos para las entregas finales con los
clientes en las fechas comprometidas.

4.3. Estimar duración de las actividades

La duración de actividades se elabora en algún software en la cual el orden en el

presente proyecto estará dividido en 2 etapas: Preventa y Construcción. En preventa
inicia noviembre del 2020 y en construcción inicia en abril de 2021
3.1 Desarrollar el cronograma
CAPÍTULO 5 – GESTIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO

5.1 Estimar los costos

5.1.1 ELEMENTOS A TOMAR EN CUENTA PARA LA FIJACIÓN DEL

PRECIO

5.1.1.1 PRECIOS DE LA COMPETENCIA-COMPARACIÓN

Identificamos que, nuestro proyecto por su ubicación diferenciado confrontara como

competencia directa los proyectos ubicados en el sector conformado por las primeras

cuadras de la Av. Javier Prado Oeste hasta la Av. Dos de Mayo que está en el límite

del distrito de Lince, además consideramos como indirecta a los proyectos ubicados

en la Av. Arequipa del distrito de San Isidro.

Es importante indicar que los precios presentan variaciones por su ubicación, etapa

del proyecto en que se encuentra, además por el nivel de prestaciones y atributos que

estén dotados entre otros factores, como lo evidenciamos en el cuadro adjunto.

Tabla: Precios de la competencia distrito San Isidro.

Gráfico: Precios de la competencia distrito San Isidro.

5.1.1.2 PRECIO vs POSICIONAMIENTO

Realizamos el estudio de mercado para la zona donde estará ubicado nuestro

proyecto, consolidando un reporte con información relevante a las características, y

prestaciones de los proyectos en curso, además de ponderarlos en base a una

calificación cualitativa y cuantitativa de sus atributos para lo cual definimos los

criterios de valoración de las expectativas del cliente frente a los atributos del

producto.

Tabla: Criterios de valoración de atributos de la competencia.

Tabla: Comparativo de atributos de la competencia.

Gráfico: Valoración comparativa de la competencia.

Consecuentemente, comprobamos que los precios de los proyectos analizados están

directamente relacionados con los atributos de los productos ofertados, considerando

así que los departamentos con mayores atributos tienen el mayor precio de mercado.

5.1.2 FIJACIÓN DEL PRECIO

5.1.2.1 PRECIO

Para definir el precio promedio por m2 para nuestro proyecto, estamos considerando

tres factores importantes que afectan directamente a la oferta y demanda del mercado

donde está ubicado el producto, siendo estas las siguientes:

• Característica y prestaciones de los proyectos próximos a nuestra área de

influencia.

• El precio de venta que ofrecen la competencia identificada como directa.

• La capacidad adquisitiva del segmento para el cual estará direccionado nuestro

producto.

Considerando estos factores realizamos el comparativo de precios en función a sus

atributos, obteniendo el siguiente cuadro y gráfico:

 Tabla: Comparativo de precios y atributos de la competencia.

Gráfico: Comparativo de precios y atributos de la competencia.

En consecuencia, determinamos la ecuación de la línea de tendencia de los precios –

atributo, resultando un precio ponderado de US$ 2,785.93 /m2 para nuestro proyecto;

sin embargo, el precio a ofrecer será un 6% menor, con el objetivo de ser más

competitivos, sugiriendo un precio promedio de US$ 2,615 /m2.

Con el objetivo de poder afrontar directamente con la competencia y abarcar mayor

segmento del mercado, nuestro producto ofrecerá una valoración superior en sus

atributos y propondremos a nuestros clientes tres escenarios de precios que estarán

regidos en función a la etapa y desarrollo del proyecto.

Tabla: Precios promedios por etapa del proyecto.

 5.1.2.2 PROCESO PARA VARIACIÓN DE PRECIO

Estableceremos una estrategia para afrontar los cambios de precio por los proyectos

competidores, en consecuencia, desarrollando el siguiente proceso adjunto.

Gráfico: Proceso para variación de precios

5.1.2.3 FORMA DE PAGO

Las alternativas de forma de pago que ofreceremos a nuestros clientes y que están

reconocidos en el mercado inmobiliarios son:

• Contado. Aplicara descuento.

 • Crédito directo: Cero intereses. Con una cuota inicial del 30% a la firma de

la minuta de compra y venta y el saldo al término de la construcción.

• Crédito hipotecario: De acuerdo a las condiciones de aprobación por parte

de la entidad bancaria. Sera consignado con un monto de separación de

USD $1,000, en caso el crédito sea denegado se reintegrará el monto de la

separación.

5.1.2.4 FINANCIAMIENTO

Para comprar las unidades inmobiliarias del proyecto por intermedio de una entidad

financiera proporcionaremos a nuestros clientes la información correspondiente a las

modalidades de financiamiento y los contactaremos con los respectivos ejecutivos de

cuenta de los bancos comerciales que operan en el medio.

En el medio existen varias alternativas de financiamiento que ofrecen los bancos con

diferentes opciones de créditos hipotecarios, siendo uno de ellos el de tasa fija que

ofrecen una tasa de interés fija durante el plazo del crédito, el cual no será afectado

por las fluctuaciones del mercado financiero mientras esté vigente. En la información

adjunta recopilamos las condiciones de los diferentes créditos que ofrecen los bancos

en referencia.

Tabla: Créditos hipotecarios tasa fija 2020.

 5.1.2.5 CONCLUSIONES

• En primera instancia realizaos el análisis de costos y presupuestos del

proyecto para así estimar el costo promedio del proyecto expresado en USD

$ x m2.

• El objetivo principal del capítulo es obtener el precio del producto, en

consecuencia, realizamos una exploración del mercado inmobiliario, con la

finalidad de consolidar un informe con los precios, atributos y características

de los proyectos de la competencia.

• Con la información obtenida en el referido informe, establecimos una

ponderación en base a una calificación cuantitativa y cualitativa para los

atributos de los proyectos analizados.

• Comprobamos que los precios están directamente relacionados con los

atributos de los productos ofertados, considerando así que los departamentos

con mayores atributos tienen el mayor precio de mercado.

• Además, identificamos que los precios presentan una variación por la

ubicación y por la etapa (preventa, construcción y entrega inmediata) del

proyecto.

• Por otra parte, el precio del producto estará disponible para el segmento de

clientes potenciales identificados en nuestro estudio de mercado.

• Para poder afrontar directamente con la competencia y abarcar mayor

segmento del mercado, nuestro producto ofrecerá una valoración superior en

sus atributos y los precios del producto estarán regidos en función a la etapa

del proyecto, consolidándose un promedio en USD $ 2,615 por metro

cuadrado (m2).
 • Finalmente recopilamos los precios ofertados en la última feria de

inmobiliaria, realizada por la Asociación de Inmobiliarias del Perú (ASEI)

comprobando que nuestro precio estimado está dentro del rango del precio

promedio ofertado actualmente por el mercado.

5.2. Determinar el presupuesto

Efectuamos el análisis de costos y presupuestos del proyecto en sus diferentes etapas

para estimar el costo promedio del proyecto por m2, este valor representara el

consolidado de todas las partidas de construcción, estudios diversos, administrativos

y servicios que involucran directamente en la ejecución de la edificación y quedando

definido en detalle en la siguiente tabla:

Tabla: Presupuesto de costos y gastos

5.3 Análisis de factibilidad económica del proyecto inmobiliario

De acuerdo a las condiciones asumidas para el desarrollo del proyecto, definimos una

estructura financiera conformada por los aportes de los inversionistas, las preventas

y financiamiento de una entidad bancaria, mostrado en la tabla adjunta.

Tabla: Estructura de financiera del proyecto.

Gráfico: Estructura de inversión y financiamiento

Requeriremos financiamiento por una entidad bancaria por una línea de crédito hasta

de USD $ 6,847,769 sin embargo, la utilización de este crédito estará en función al

flujo de caja del proyecto.

Las fuentes de financiamiento que concebimos para el desarrollo del proyecto,

estarán conformadas por una entidad bancaria e inversionistas.

Proyectamos que el inversionista deberá financiar en primera instancia el valor

equivalente al costo del terreno donde ejecutaremos el proyecto, considerando que a

la fecha el terreno registra una hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú.

5.3.1 ANALISIS ECONOMICO

Analizando los ingresos y egresos del proyecto obtenemos el resultado del estado

de Pérdidas y Gancia, con un resultado en la utilidad antes de impuestos de USD $

4,712,016 el cual representa un 27%.

Tabla: Estado de Pérdidas y Ganancias, análisis de rentabilidad.

Complementariamente realizamos el análisis de la rentabilidad del proyecto para

obtener la utilidad neta respecto a las ventas ROS (Return On Sales) y la utilidad
 neta respecto a los costos ROI (Return On Investment), obteniendo los siguientes

valores en el cuadro adjunto.

Tabla: Ratios

5.3.2 ANÁLISIS FINANCIERO

Para la evaluación financiera desarrollaremos y analizaremos el flujo de caja

económica y financiera, considerando una velocidad de ventas de 1.25 departamentos

/mes.

5.3.3 FLUJO DE CAJA ECONOMICA

Para determinar la factibilidad final del proyecto Javier Prado 270, debemos realizar

el análisis del flujo de ingresos y egresos durante el plazo de duración del proyecto,

considerando los siguientes hitos fundamentales del cronograma:

• Mes 0; realizaremos el desembolso para el pago del terreno e impuesto de

alcabala, además incurrimiento en gastos notariales y registrales.

• Mes 01 al mes 04; ejecutamos los costos para el diseño e ingeniería además

incurrimos en los gastos para la obtención de las diferentes licencias y

permisos. Mes 05; inicia la etapa de la pre venta hasta el mes 14, en

consecuencia, originan los costos para la gestión comercial, el cual están

debidamente planificados
 • Mes 15; está previsto el desembolso del banco por las preventas realizadas,

asimismo procederemos con el pago del anticipo para el inicio de la

construcción, en consecuencia, comienzan a generarse los costos para la

gestión del proyecto y los gastos administrativos.

• Mes 16, inicia la construcción de la edificación, por consiguiente, los

respectivos desembolsos para las valorizaciones de obra, que estarán

proyectados hasta el mes 33 del cronograma establecido para el flujo de caja

• Mes 34; comienza la tercera etapa de las ventas, con entrega inmediata de los

departamentos concluidos.

• Mes 49, finalmente está previsto en concordancia al cronograma y flujo de

caja el término de las ventas, asimismo el cierre integral del proyecto.

A continuación, adjuntamos la Tabla N°54 con el flujo de caja del proyecto con sus

respectivos ítems de ingresos y egresos además de sus respectivos montos expresado

en dólares americanos (USD $).

Tabla: Flujo Caja del Proyecto

 Gráfico: Flujo de caja del proyecto y acumulado

Gráfico: Flujo de caja económico del Accionista

Del análisis realizado a los flujos de caja del proyecto obtenemos los siguientes

resultados:
 Tabla: Resultados de la evaluación económica del proyecto

Tabla: Resultados de la evaluación económica del accionista

Por consiguiente, podemos establecer que el proyecto es viable al obtener un VAN

positivo con un TIR superior a la tasa de descuento de 12%

Tabla: Resultados de la evaluación financiera del accionista

Del análisis realizado identificamos una TIR del 15.1%, el cual está dentro del ratio

recomendable para este tipo de inversiones.

CAPÍTULO 6 – GESTIÓN DE RIESGOS DEL PROYECTO

Según Mema (2004), la Gestión de Riesgos es una herramienta usada cada vez más
frecuentemente por empresas y organizaciones en los proyectos para aumentar la
seguridad, confiabilidad y disminuir las pérdidas. El arte de la Gestión de Riesgos es
identificar los riesgos específicos y responder a ellos de la manera apropiadas.

Nuestro proyecto Residencial “Javier Prado 270”, es una edificación de 15 pisos con
departamentos de 2 y 3 dormitorios, además cuenta con 04 sótanos para estacionamientos
y depósitos, ubicado en el distrito de San Isidro, departamento de Lima.

Fuente. Proyecto Residencial “Javier Prado 270”

Para el presente estudio evaluamos las guías y/o estándares y normas disponibles en el
mercado, para Gestionar Proyectos, y dentro de ellos gestionar Riesgos en Proyectos, el
Project Management Institute (PMI), la Asociation for Advanced of Cost Engineering
(AACEi), y la ISO 31000:2009 basada en la norma australiana AS/NZS 4360:2004.

6.1 Plan de Gestión de Riesgos

Planificar la Gestión de los Riesgos es el proceso de definir cómo realizar las actividades

de gestión de riesgos de un proyecto. El beneficio clave de este proceso es que asegura

que el nivel, el tipo y la visibilidad de la gestión de riesgos son acordes tanto con los

riesgos como con la importancia del proyecto para la organización. El plan de gestión de

los riesgos es vital para comunicarse y obtener el acuerdo y el apoyo de todos los
interesados a fin de asegurar que el proceso de gestión de riesgos sea respaldado y llevado

a cabo de manera eficaz a lo largo del ciclo de vida del proyecto.

En el siguiente gráfico se muestra el diagrama de flujo de datos del proceso Planificar la

gestión de Riesgos.

Fuente: PMBOK 5ta Edición

Dentro de las técnicas y herramientas recomendadas por el PMI para Planificar la Gestión

de Riesgos, el equipo decidió utilizar el Juicio Experto y las Reuniones.

 Figura 21. Técnicas y herramientas de Planificar la gestión de riesgos

Fuente: PMBOK 5ta Edición

Luego de la evaluación con el grupo de expertos que participaron en el desarrollo del Plan

de Gestión de Riesgos, donde los principales elementos se detallan a continuación:

1) Roles de la Gestión de Riesgos dentro del Proyecto

Coordinador de riesgos: Es una posición en la organización encargada de la

función de coordinación para que la gestión de riesgos en la compañía se realice

de acuerdo a los objetivos del negocio.

Dueños de riesgos: Gerentes funcionales y gerentes de proyecto, quienes son

responsables de la gestión de riesgos en sus respectivas áreas de trabajo, procesos

o gerencias. Cuentan con la experiencia suficiente y como competencia clave el

conocimiento del negocio y operación de su área.

Responsables de acciones o estrategias de control: Ingenieros de diseño u

operativos responsables de implementar las estrategias adicionales de respuesta al

evento de riesgo propuesta.

2) Risk Breakdown Structure – RBS

Estructura de Desglose de Riesgos, RBS por sus siglas en inglés, proporcionan un

medio para agrupar las causas potenciales de riesgo. Se pueden utilizar diversos
 enfoques, por ejemplo, una estructura basada en los objetivos del proyecto por

categoría. Una estructura de desglose de riesgos (RBS) ayuda al equipo del

proyecto a tener en cuenta las numerosas fuentes que pueden dar lugar a riesgos

del proyecto en un ejercicio de identificación de riesgos.

3) Definiciones de la probabilidad e impacto de los riesgo

Figura 22. Definiciones de Probabilidad e Impacto

Fuente: Propia

4) Matriz de probabilidad e impacto

La matriz PxI definida para el proyecto

Figura 23. Matriz P x I

 Fuente: Propia

5) Niveles de Tolerancia

Tolerancia al riesgo, que es el grado, cantidad o volumen de riesgo que podrá

resistir una organización o individuo. Para el caso de este proyecto se han definido

los siguientes niveles de tolerancia.

Figura 24. Niveles de Tolerancia

Fuente: Propia

4.1.Identificar los riesgos

Identificar los Riesgos es el proceso de determinar los riesgos que pueden afectar al

proyecto y documentar sus características. El beneficio clave de este proceso es la

documentación de los riesgos existentes y el conocimiento y la capacidad que

confiere al equipo del proyecto para anticipar eventos.

Figura 24. Técnicas y herramientas de Identificar los riesgos

Fuente: PMBOK 5ta Edición

Luego del Taller de Identificación, y de los cuestionarios enviados a expertos de

manera anónima, donde participaron El Residente de Obra, La Arquitecto del

Proyecto, Analista de Compras, Residentes de Obra de Otros Proyectos, Oficinas

técnicas y un Facilitador se identificaron 47 riesgos:

✓ R01 Paralización de sindicato

✓ R02 Huelga de transportistas

✓ R03 Retraso en la licencia de trasplante de arboles

✓ R04 Incremento de los precios de materiales como acero, concreto

✓ R05 Retraso en el pago inicial para el inicio de la obra.

✓ R06 Contrato mal elaborado

✓ R07 Cambios en el Proyecto por petición de los propietarios

✓ R08 Personal de las áreas de Soporte sin experiencia en este tipo de proyecto.

✓ R09 Falta de liquidez para el pago de personal y materiales

✓ R10 Altas temperaturas

✓ R11 Molestias de los vecinos con la obra

✓ R12 Problemas con la Municipalidad por falta de Información de las edificaciones

colindantes.

✓ R13 Presupuesto mal elaborado del Proyecto

✓ R14 Demora de la municipalidad en la aprobación de licencias

✓ R15 Supervisión inadecuada

✓ R16 Personal con problemas médicos

✓ R17 Incompatibilidad en los planos

✓ R18 Otros proyectos ejecutados en paralelo

✓ R19 Pedidos sin especificaciones

✓ R20 Personal técnicos sin experiencia

✓ R21 Mala Negociación con los Sindicatos

✓ R22 Extorsión por delincuentes o seudo-sindicatos

✓ R23 Estudio de Parámetros inadecuado a mal realizados

✓ R24 Mercado Inmobiliario Saturado

✓ R25 Mano de Obra no calificada o Inexperta

✓ R26 Retraso en la llegada de los materiales Importados

✓ R27 Accidentes durante el izaje de materiales

✓ R28 Accidentes durante la construcción de los sótanos

✓ R29 Abandono de subcontratista de la obra

✓ R30 Retraso del subcontratista en la ejecución de su alcance.

✓ R31 Problemas con la pre-venta

✓ R32 Mala calidad de materiales

✓ R33 Retraso en la entrega del concreto

✓ R34 Retraso en la entrega del Acero

 ✓ R35 Área reducida para las instalaciones de soporte

✓ R36 Incremento de precios de Construcción Civil (CAPECO)

✓ R37 Cambio en la Legislación o Zonificación del Edificio

✓ R38 Retraso en la aprobación del Crédito del Banco

✓ R39 Desarrollo de Edificios aledaños a la obra.

✓ R40 Proveedores con capacidad de aceptación de pagos mayores a 60 días.

✓ R41 Juicio de Propietarios o Dueños de los departamentos

✓ R42 Reparación de la carretera por daño de tránsito pesado de Obra

✓ R43 Incremento de costos de acabados.

✓ R44 Robo de Materiales y/o equipos de obra.

✓ R45 Utilizar Filosofía Lean Construcción para la planificación y control

✓ R47 Utilizar concepto BIM en el diseño (Ing. de Detalle)

A continuación, se muestra el formato de registro de riesgos utilizado para el proceso

de identificación de riesgos:

Figura 24. Formato de identificación de Riesgos

Fuente: Propia
6.2. Análisis cualitativo de los riesgos

Realizar el Análisis Cualitativo de Riesgos es el proceso de priorizar riesgos para

análisis o acción posterior, evaluando y combinando la probabilidad de ocurrencia e

impacto de dichos riesgos. El beneficio clave de este proceso es que permite a los

directores de proyecto reducir el nivel de incertidumbre y concentrarse en los riesgos

de alta prioridad. Para este proceso utilizamos la evaluación de probabilidad e

impacto de riesgos, la matriz PxI, ambos apoyados con el Juicio Experto. Este

análisis fue desarrollado en un Taller de Análisis Cualitativo.

Figura 25. Técnicas y herramientas de Analizar Cualitativamente

Fuente: PMBOK 5ta Edición

El registro de riesgos actualizado con los riesgos evaluados cualitativamente

se detalla a continuación:
Figura 27. Registro de Riesgos evaluados Cualitativamente
Fuente: Propia usando Juicio Experto.

Los resultados de la evaluación cualitativa se detallan a continuación con los

riesgos priorizados del proyecto, separados por riesgos “No tolerables”,

“Moderados” y “Tolerables”, de acuerdo a los niveles de tolerancia establecidos.

Finalmente se obtiene una Lista de Riesgos Priorizados y una Lista de Riesgos en

Observación.

Figura 28. Registro de Riesgos Priorizado y/o Críticos (Ordenados por MPE)
 Fuente: Propia

Figura 29. Registro de Riesgos en Lista de Observación y/o Supervisión

(Ordenados por Nivel de Riesgo e Impacto)
Fuente: Propia

Del resultado final de este proceso, se obtuvo la matriz P x I con los riesgos

priorizados. Esta matriz representa el perfil de riesgos del proyecto.

Figura 29. Perfil de Riesgos Negativos

Fuente: Propia
 Figura 30. Perfil de Riesgos Positivos

Fuente: Propia

6.3. Planificar respuesta a los riesgos

Planificar la Respuesta a los Riesgos es el proceso de desarrollar opciones y acciones

para mejorar las oportunidades y reducir las amenazas a los objetivos del proyecto.

El beneficio clave de este proceso es que aborda los riesgos en función de su

prioridad, introduciendo recursos y actividades en el presupuesto, el cronograma y el

plan para la dirección del proyecto, según las necesidades.

Figura 31. Diagrama Técnicas Planificar las Respuesta a Riesgos

 Fuente: PMBOK 5ta Edición

Las tres estrategias que normalmente abordan las amenazas o los riesgos que pueden

tener impactos negativos sobre los objetivos del proyecto en caso de materializarse,

son: evitar, transferir y mitigar. La cuarta estrategia, aceptar, puede utilizarse para

riesgos negativos o amenazas, así como para riesgos positivos u oportunidades. Cada

una de estas estrategias de respuesta a los riesgos tiene una influencia variada y única

sobre la condición del riesgo. A continuación, se describen con mayor detalle las

cuatro estrategias para abordar los riesgos negativos o amenazas:

• Evitar.

Evitar el riesgo es una estrategia de respuesta a los riesgos según la cual el equipo

del proyecto actúa para eliminar la amenaza o para proteger al proyecto de su

impacto.

• Transferir.

Transferir el riesgo es una estrategia de respuesta a los riesgos según la cual el equipo

del proyecto traslada el impacto de una amenaza a un tercero, junto con la

responsabilidad de la respuesta.

• Mitigar.

Mitigar el riesgo es una estrategia de respuesta a los riesgos según la cual el equipo

del proyecto actúa para reducir la probabilidad de ocurrencia o impacto de un riesgo.

Implica reducir a un umbral aceptable la probabilidad y/o el impacto de un riesgo

adverso.

• Aceptar.

Aceptar el riesgo es una estrategia de respuesta a los riesgos según la cual el equipo

del proyecto decide reconocer el riesgo y no tomar ninguna medida a menos que el

riesgo se materialice.
Luego de un análisis utilizando el juicio experto y las reuniones con los especialistas

se plantearon las siguientes estrategias o planes de respuesta para gestionar los ocho

(8) riesgos “No tolerables” del proyecto:

Figura 32. Registro de Planes de Respuesta a Riesgos

6.4 Análisis Costo-Beneficio

Luego de trabajar en el proceso de planificar la respuesta a los riesgos priorizados de

este proyecto, podemos darnos cuenta que la MPE acumulada de estos es de US$

555,137 (Tabla 10) que representa un 17.21% del presupuesto total de la obra y

gestionarlos para evitarlos o mitigarlos requiere una inversión en planes de respuesta

de US$ 28,194 (Tabla 10), que es menos del 1% del valor de la obra. Esto nos

demuestra que el costo de la implementación de la gestión de riesgos, es mucho

menor que el impacto en el presupuesto si los riesgos se materializan. Con una

inversión menor, nos permitiría reducir el nivel de los riesgos críticos, a un nivel

tolerable o moderado.

Costo de la Obra US$ 11,956,518

MPE (Máxima perdida esperada) US$ 2,057,716 17.21% De la obra

MPE de fatalidades 3

Evitar o Mitigar la
104 021 0.87% De la obra
probabilidad/Impacto US$
CAPÍTULO 7 – CONCLUSIONES

• En los distritos de Miraflores, Surco y San Isidro desarrollaron la mayor cantidad de

proyectos inmobiliarios y también fue San Isidro el distrito que presentó el mayor

precio por m2.

• En consecuencia al periodo de confinamiento, la gente se ha visto en la necesidad

de pasar meses encerrados en sus viviendas no sólo para la vida doméstica cotidiana

sino para realizar actividades laborales, así mismo, el home office se ve como una

práctica que se incrementará en el futuro, por ello, los expertos consideran que

debido a estas nuevas tendencias, será necesario realizar algunos ajustes a los

diseños de las viviendas (departamentos y edificios - áreas comunes) para brindar

comodidad a sus habitantes.

• Comparando nuestro producto con la competencia directa, presentamos cierta

desventaja debido a nuestra ubicación en Avenida (mayor ruido por el tráfico); a razón

de ello buscaremos agregar a nuestro producto características que compensen esta

desventaja, por ejemplo: las ventanas y mamparas que den hacia la fachada del

edificio serán herméticas y acústicas; así mismo, también dejaremos las

instalaciones necesarias para que los propietarios implementen equipos de aire

acondicionado de ser necesario.

• El diseño de nuestro producto considerará los mejores atributos de la competencia

directa e indirecta: ofreceremos acabados de calidad similar a los de la competencia

directa, los dormitorios principales contarán con walking closet en su mayoría, se

incluirá cuarto y baño de servicio, procuraremos que el ingreso a los departamentos

sea directamente por medio de los ascensores (atributos de la competencia directa);

por otro lado, ofreceremos una mayor variedad de áreas comunes acordes con

nuestro target y precios competitivos (competencia indirecta).

• Establecimos el mensaje – Reason Why para el proyecto, sustentado en nuestra

investigación para comprender el origen y práctica de los promotores inmobiliarios

para seleccionar los nombres de los diferentes proyectos inmobiliarios.

• La gestión del servicio postventa incluirá todas las actividades que se ejecutaran

posterior a la venta del producto, identificándolo como un proceso importante en para

el desarrollo de la empresa inmobiliaria

• La situación actual generada por la pandemia del COVID-19, impacto en los factores

económicos del país, sin embargo, en la actualidad el estado y el sector privado están

adoptando medidas y acciones para dinamizar la economía.

• Con base al estudio de mercado como antecedente y por consiguiente las variables

valuados a consecuencia de la pandemia del COVID-19, concluimos con una

velocidad promedio estimado de venta de 1.25 departamento por mes.

• Además, verificamos que la variación del costo de construcción afecta a los

resultados económico y financiero del proyecto, considerando que su incidencia es

del 41% de la venta total del proyecto, del mismo modo afecta directamente al precio

de venta de las unidades inmobiliarias por consiguiente la variación del TIR del

proyecto.

• El rango de variación de la velocidad y el precio de ventas esta ajustado, por

consiguiente, el nivel de riesgo del proyecto es alto; sin embargo, se espera lograr

velocidades de venta superiores a lo estimado, considerando que nuestro producto

ofrecerá una valoración superior en sus atributos y precios competitivos

 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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distrito de San Isidro – Lima ( Delgado Egoàvil:2021 )

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efectos-la-economia-mundial-impactara-paises-america-latina