LA HABILITACION URBANA COMO LOTE UNICO: EL CASO DE LOS PREDIOS RUSTICOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS JAIME FRANCISCO COAGUILA VALDIVIA SUMARIO: |. LA NORMATIVIDAD SOBRE PREDIOS RUSTICOS 1. EL. PROCEDIMIENTO DE DESMEMBRACION POR ANTE EL PETT 2 EL PROCEDIMIENTO DE PARCELACION POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES PROVINCIALES 3. EL PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES DISTRITALES 4. OTROS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y NOTARIALES I EL CASO DEL LOTE UNICO IIL ‘CONCLUSIONES. |. LA NORMATIVIDAD SOBRE PREDIOS RUSTICOS El caracter difuso de la legislacién en materia de predios risticos ha determinado una cierta confusién en las atribuciones de los entes encargados del saneamiento fisico-legal de los predios rusticos. Es por ello que resulta indispensable aclarar por lo menos de manera sistematica los alcances del Proyecto Especial de Titulacién de Tierras (PETT) del Ministerio de Agricultura, las atribuciones de las Municipalidades Provinciales y Distritales en cuanto a la Desmembracién e Independizacién de predios rurales y su rol en el procedimiento de Habilitacion Urbana; aparte de los procedimientos regulados por la Comision de la Formalizacion de la Propiedad (COFOPRI) y el tramite notarial de Regularizacion de Edficaciones previsto por Ley 27157. La intencién de este articulo consiste en precisar ordenamente las atribuciones de cada sector en lo que atane a la desmembracidn, independizacién o parcelacién de predios rurales catastrados y no catastrados; y de manera especifica explicar el caso de las Habilitaciones Urbanas en la modalidad de Lote Unico. 1. EL PROCEDIMIENTO DE DESMEMBRACION POR ANTE EL PETT Segiin el art. 4 del D.S. 064-2000-AG del 12-12-2000 el PETT (PROYECTO ESPECIAL TITULACION DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL) es el drgano técnico- normativo del Ministerio de Agricultura que tiene a su cargo las acciones tendentes al saneamiento fisico-legal de los predios rurales que fueron expropiados y adjudicados con fines de reforma agraria, y los predios rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud agropecuaria de libre disponibilidad del Estado. En este sentido el PETT es el organismo autorizado para la formalizacién de la situacién juridica de la propiedad rustica y su consiguiente inscripcién registral; siendo que para ello la SUNARP ha creado el REGISTRO DE PREDIOS RURALES a través del D. Leg. 667 dentro del Sistema Nacional de los Registros Publicos. Efectivamente en base a la _R. N° 094-96-SUNARP (REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE LA SECCION ESPECIAL DE PREDIOS RURALES) y mdsespecificamente la R.N? 237-99-SUNARP del 19-07-99 la Superintendencia ha aprobado los lineamientos generales para el uso de formularios de INMATRICULACION, INSCRIPCION DE TRANSFERENCIAS, GRAVAMENES, ACUMULAGION Y PARCELAGION DE PREDIOS INSCRITOS. Dicha Directiva ha establecido en su acapite 6) que las DESMEMBRACIONES DE PREDIOS RURALES INSCRITOS daran lugar a la inscripcién en partida independiente y procederan cuando el TITULAR CON DERECHO INSCRITO lo solicite. Para ello el solicitante debera previamente recabar el Plano Catastral de la unidades inmobiliarias del saldo de la matriz y del terreno desmembrado, para posteriormente presentar el Formulario Registral autorizado por verificador. Pero este procedimiento ante el PETT solamente cobra efectos respecto de los predios rurales debidamente catastrados, siendo que el PETT no esta leaitimado para_desmembrar_ni_parcelar aquellos predios que no se encuentren en el Catastro Rural. 2. EL PROCEDIMIENTO DE PARCELACION POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES PROVINCIALES Segin la Constitucién Politica de 1993 en su art 192 inc. 5 las Municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y_rural de sus circunsoripciones y ejecutar los planes y programas correspondientes. Esta disposicién constitucional se condice con el art. 64 de la Ley Organica de Municipalidades (Ley 23853) que sefiala dentro de los planes urbanos de las Municipalidades se deben limitar las reas aqgricolas, las areas de expansion agricola futura, las ar icadas a los distintos fines urbanos, las areas de recreacién, entre otras. Asimismo en virtud al art. 65 inc. 7 de la misma Ley, las Municipalidades estén autorizadas para determinar las zonas de expansién urbana en concordancia con la zonificacién y planes de desarrollo urbano; siendo que corresponde exclusivamente a las Municipalidades Provinciales formular, aprobar, ejecutar y supervisar el Plan Integral de Desarrollo Provincial y los Planes Urbanos © Planes de Desarrollo de los Asentamientos Humanos previa coordinacién con la Municipalidad Distrital de acuerdo al art. 70 inc. 1 de la Ley 23853. Toda esta normatividad ha servido de base legal para que las Municipales Provinciales hayan contemplado en su TUPA"” EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO. DE INDEPENDIZAGION O PARCELAGION DE TERRENO RUSTICO; mediante el cual estén autorizadas para_parcelar terrenos rurales ubicados en zonas urbanas y de ‘expansion urbanas. Hay que aclarar que las Municipalidades no estan autorizadas para parcelar ni desmembrar terrenos rurales debidamente catastrados; porque como ya se explicé anteriormente ese procedimiento se regula por la Directiva N° 237-99-SUNARP y compete Unicamente al PETT mediante los formularios egistrales citados De esta manera las Municipalidades Provinciales en atencién a sus atribuciones de planeamiento del desarrollo urbano y rural estarian facultadas para desmembrar o parcelar terrenos rurales no catastrados; lo que de ninguna manera ignifica que las Municipalidades Provinciales efectien las Habilitaciones Urbanas, ya que el trdmite de desmembracion solamente implica una division en parcelas que en el futuro contindan siendo rurales.3. EL PROCEDIMIENTO DE LA HABILITACION URBANA POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES DISTRITALES Las Habilitaciones Urbanas estan reguladas actualmente por la Ley N? 26878 del 19-11-97 (LeY GENERAL DE HASILITACIONES URBANAS), sus modificatorias incorporadas por Ley 27135 del 04-06-99 y su Reglamento D.S. 022-97-MTC del 09-12-97. La Ley de Habilitaciones Urbanas ha contemplado en su art. 1 que esta comprende el procedimiento simplificado para la aprobacién de habilitaciones urbanas nuevas, la reqularizacién de aquellas habilitaciones ejecutadas que no han culminado con los trémites municipales y cuentan con viviendas ya construidas sobre terrenos de propiedad de asociaciones de vivienda u otras formas asociativas, y la regularizacién de las lotizaciones informales que sin constituir habilitaciones urbanas cuentan con construcciones _parcialmente consolidadas y cuyos lotes han sido individual y directamente adquiridos por los integrantes de cada lotizacién informal. Asimismo la Ley estipula en su art. 3 que el procedimiento simplificado de Aprobacién de Habilitacion Urbana se inicia ante la Municipalidad Distrital respectiva con la presentacidn de la solicitud acompafiada de Titulo de Propiedad Registrado, Plano de Ubicacién, Plano de Lotizacion y Memoria Descriptiva, Certificacién de Zonificacién y Vias, Factibilidad de servicios de agua y alcantarillado y de energia eléctrica y la Declaracién Jurada de reserva de areas para los aportes. Sin embargo en el caso de tratarse de REGULARIZACION DE HABILITACIONES URBANAS s6lo serdn exigibles documento publico o privado en que conste la transferencia de la propiedad, Plano de Ubicacién, Plano de Lotizacién y Memoria Descriptiva y Declaracién Jurada de Reservas de area para aportes. Una vez obtenida la resolucién de Habilitacion Urbana de la Municipalidad Distrital corresponde su ratificacién a la Municipalidad Provincial; siendo que ésta conforme al mismo art. 3 de la Ley sélo puede observar la Habilitacién cuando no se ajuste a los planes de desarrollo urbano. De esta forma la Ley de Habilitaciones ha previsto dos procedimientos, uno de caracter simplificado para las Habilitaciones Urbanas Nuevas con todos los requisitos y otro para la Regularizacién de Habilitaciones Urbanas Ejecutadas exceptuando de ciertos requisitos. Bajo este presupuesto las Municipalidades Distritales solamente estarian facultadas para HABILITAR TERRENOS UREANOS SIN CONSTRUCCIONES O PARCIALMENTE CONSTRUIDOS PERO DE HECHO LOTIZADOS. La Ley no ha establecido_expresamente la Habilitacién Urbana de predios risticos no gatastrados ubicados en zonas urbanas y de expansi6n urbanas y que no cuenten con construcciones. 4. OTROS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y NOTARIALES De otro lado el Reglamento de la Ley de Habilitaciones Urbanas ha incorporado en su art. 6 un procedimiento denominado de "Formalizacién de Centros Urbanos Informales” que deberd ser seguido por ante COFOPRI y que tendra por objeto reqularizar las lotizaciones y el derecho de propiedad individual de los poseedores de lotes construidos que conforman un grupo de manzanas determinadas y vias trazadas, pero sin habilitacién urbana y que han sido directamente adquiridos por los integrantes del centro urbano informal. Este procedimiento esta reservado como aparece del propio articulado a los Poseedores informales y no para los propietarios, que necesariamente debenseguir el procedimiento de Regularizacién de Habllitaciones por ante las Municipalidades Distritales. Asimismo la Ley 27157 del 20-07-99 sobre REGULARIZAGION DE EDIFICACIONES, PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD ExcLUSIVA Y COMUN ha contemplado en su art. 3 que los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construccién, conformidad de obra 0 no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacién y/o reglamento interno podran sanear su situacion via notarial. De esta forma concordantemente la Ley 27333 del 30-07-00 en su art. 4 indica que la acumulacién o subdivisién se efectuard por el propietario en proceso no contencioso ante Notario Publico, no siendo necesatio ninguna autorizacién previa de subdivision o independizacién del terreno por parte de la municipalidad; ya que el registro en mérito a la Escritura Publica procedera a la desmembracion o segregacién de las unidades inmobiliarias como aparece del art. 7 de la Ley 27333. En este orden de ideas a través del procedimiento notarial solamente los propietarios podran regularizar la situacién legal de sus propiedades siempre y cuando se trate de terrenos edificados sin licencia de construccién, sin declaratoria de fabrica o sin independizar. Esta Ley no ha diferenci fealizan en terrenos rurales o urbanos, y si son catastrados 0 no catastrados, lo que puede llevar a serie de confusiones en la practica notarial y registral. Particularmente consideramos que la Ley favorece a las edificaciones en terrenos urbanos y a las edificaciones en terrenos rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansion urbana, y respecto de los cuales el PETT ha renunciado a seguir su desmembracion. Il. EL CASO DE LA HABILITACION URBANA COMO LOTE UNICO Asi presentada la situacién aparentemente no existe ninguna regulacién expresa para la desmembracién 0 subdivisin de terrenos rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansién urbana. Ante este vacio legal la practica administrativa-registral denominada HASILITACION como LOTE UNICO constituye el Unico procedimiento legal para Habilitar un terreno rustico no catastrado pero en zona urbana o de expansién urbana. Este procedimiento se sustenta en una interpretacion extensiva del ambito de aplicacion de la Ley de Habilitaciones Urbanas y su Reglamento, en tanto que esta Ley solamente comprende literalmente a lo sumo la regularizacién de habiltaciones urbanas con construcciones parcialmente consolidadas y no la Habilitacién de terrenos rurales sin edificaciones. El procedimiento de la Habilitacién como Lote Unico es idéntico al de cualquier Habilitacion Urbana, el tramite se inicia por ante la Municipalidad Distrital adjuntando los requisitos que establece la Ley 26878 y su Reglamento y modificatorias, para que esta Municipalidad proceda a aprobar solamente la Habilitacién Urbana como Lote Unico de un area rural no catastrada, sin alterar la condicién de rural del saldo del Predio Matriz. La resolucién habilitatoria debe entonces ser remitida para su ratificacién a la Municipalidad Provincial y con esta nueva resolucién aprobatoria se procederé a su inscripcidn en los Registros Publicos tal como lo sefiala la citada Ley. Il, CONCLUSIONES1. El Proyecto Especial Titulacién de Tierras y Catastro Rural (PETT) es el organismo encargado de la inmatriculacién, inscripcién de transferencias, gravamenes, acumulacién, desmembracién y parcelaci6n de predios rurales inscritos catastrados. 2. Las Municipalidades Provinciales son los entes encargados de la desmembracién, parcelacién e independizacién de predios rurales no catastrados en virtud a sus atribuciones de planeamiento urbano y rural; lo que de ninguna manera constituye una modalidad de Habilitacion Urbana. 3. La Comisin de Formalizacién de la Propiedad Informal (COFOPRI) es el organismo a cargo de la regularizacién de las lotizaciones y el derecho de propiedad individual de los poseedores de lotes construidos que no cuentan con habilitaci6n urbana. 4. El procedimiento notarial de la Ley 27157 contempla la regularizacion de las edificaciones construidas sin licencia de construcci6n, conformidad de obra 0 sin declaratoria de fabrica, independizacién y/o reglamento interno y que hayan sido practicadas de hecho por sus propietarios. 5. Las Municipalidades Distritales son los entes autorizados para la aprobacién de las Habilitaciones Urbanas en la modalidad de Lote Unico respecto de predios rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansién urbana; siendo las Municipalidades Provinciales responsables de su ratificacién para su consiguiente inscripcién registral. ") La Municipalidad Metropolitana a través de Ordenanza N? 360 del 18 de febrero del 2002 ha aprobado su Texto Unico de Procedimientos Administrativos, donde consta en su rubro 14) el procedimiento de Independizacién de Predios Rusticos a seguir por ante la Direccién de Desarrollo Urbano y entre los requisitos que ol Plano de Independizacién incluya las parcelas a independizar. Asimismo el TUPA del 2002 de la Municipalidad Provincial de Arequipa aprobado por Ordenanza ‘Municipal N° 135 del 11 de febrero del 2002 también contempla en su rubro 10) el mismo tramite de Independizacicn de Terreno Rustico por ante la Direccion de Asentamientos Humanos.