Método residual
dinámico
I N G. M A N U E L S A L G U E RO
C E D U C A , C O L E G I O D E I N G E N I E RO S
El método residual dinámico, en principio, puede ser el más
adecuado para acometer la valoración de suelos no
consolidados por la edificación y escasamente urbanizados
o sin urbanizar, en los que existe un mínimo de
planeamiento (un uso y una edificabilidad bruta) o un
planeamiento de desarrollo más definido, y en ellos,
generalmente el mercado no suele ser muy transparente.
Se parte de la consideración de que la urbanización y venta
del producto inmobiliario terminado es concebida en su inicio
como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal
implica un riesgo, llevándose a cabo en un horizonte temporal
en el que se produce una inversión inicial de capital
generándose ingresos y gastos.
• Como tal proyecto empresarial, su objetivo es la maximización de
beneficios, y por tanto la aplicación de otro de los principios de la
Valoración Inmobiliaria, como es el Principio de Mayor y Mejor Uso, por
ello se dice que: “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con
la intensidad que permita obtener el mayor valor”.
• En el caso concreto de la actuación empresarial de carácter inmobiliario,
la aportación inicial de capital sería la adquisición del suelo, los gastos
serían todos los asociados al proceso de transformación de dicho suelo
(de bruto a urbanizado) y los ingresos estarían representados por la parte
asignada a retribuir al suelo a la hora de la venta del producto
inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado). Todo ello a lo largo
de un período temporal en el que hay que tener en cuenta la retribución
del capital, el riesgo de la inversión y su duración, así como el momento
en que se producen cada uno de los ingresos y gastos.
• Del análisis de todos estos elementos deduciremos si el proyecto es
factible o no, si genera valor o no, o si manteniendo fijas unas variables
podemos deducir los valores máximos alcanzables por otras.
• El inversor inmobiliario puede plantear su proyecto empresarial
conociendo previamente el aporte inicial a realizar (conoce lo que le
cuesta el suelo). Plantea su análisis tal y como se define en el párrafo
precedente y decide, a la vista de los resultados, si la actuación es o no
viable.
• O, por el contrario –y aquí es donde intervendría el método
residual dinámico– plantea la inversión total y deduce el valor
del suelo (inversión inicial), que sería el máximo que se podría
pagar por él para que ésta fuera viable.
• Conviene antes de iniciar una explicación exhaustiva del
método residual dinámico de valoración del suelo, clarificar
unos conceptos básicos del análisis de inversiones que nos
ayuden a comprender todo el sistema de valoración, tales como
la tasa de descuento i, el valor actual VA de un capital en un
determinado momento, el valor actual neto VAN de una
inversión y la tasa interna de retorno TIR de la misma
• El análisis dinámico de inversiones tiene como concepto
fundamental la consideración del momento en que se produce
cada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Es mejor recibir un
capital hoy que mañana.
• El valor del dinero se reduce por la espera. El dato que mide
esta reducción del valor del dinero por no disponer de él hoy
frente a la opción de hacerlo dentro de un período de tiempo
determinado es el interés.
CASH FLOW
• Se entiende como Flujo de caja (CashFlow) o Flujo de fondos,
en un determinado momento o período, a la suma de ingresos y
gastos, con su signo correspondiente, en ese período. Si los
ingresos superan a los gastos, el flujo de caja en el período será
positivo, y negativo en caso contrario. Podemos definir el
interés de un capital como la compensación de orden
económico debida a la pérdida de disponibilidad de dicho
capital durante un determinado período de tiempo.
• Esta compensación se suele expresar en forma de tasa
porcentual, y en el análisis de inversiones se la denomina con
distintos nombres, tales como, tasa de descuento alternativa,
tipo de actualización, etc.
• En análisis de inversiones la tasa de descuento o tipo de
actualización está ligada al concepto de Coste de Oportunidad.
• Esta tasa, a fijar por el inversor, evalúa el umbral mínimo de
rentabilidad de ese proyecto frente a la oportunidad de
acometer otros alternativos, y para fijarla hay que tener siempre
presente la retribución que se da a un capital sin riesgo y el
riesgo aso ciado al tipo de proyecto de inversión a acometer
El Ingeniero mexicano Rafael Sánchez Juárez propuso la siguiente fórmula:
V = x + CD + CI + UAI + |CF| - |PF|
V = Ventas Nótese que PF lleva signo
negativo, y es que debería ir
X = Precio del predio (la variable en este problema)
en el lado izquierdo de la
CD = Costos Directos ecuación, ya que es un
CI = Costos Indirectos ingreso, sin embargo para el
UAI = Utilidad Antes de Impuestos presente método, se colocara
del lado derecho, con signo
CF = Costos Financieros (Valor absoluto) negativo por conveniencia de
PF = Costos Financieros (Valor absoluto) la operación, tal como se
demostrará más adelante.
Para poder determinar las ventas totales debemos determinar qué tipo de
obra resultará en una rentabilidad mayor. Entre las diferentes posibilidades
se encuentran:
1. Fraccionamiento residencial para venta de lotes baldíos
2. Casas de un nivel para vender
3. Casas de dos o más niveles para vender
4. Torres de apartamentos u oficinas para vender o alquilar
5. Bodegas para alquiler
6. Parqueo de uno o varios niveles para automóviles
7. Complejo comercial para venta o alquiler de locales
8. Otros que se puedan comercializar o vender.
COSTOS DIRECTOS
• Son aquellos que agregan valor y acercan al producto final
COSTOS INDIRECTOS
• Son aquellos que no acercan al producto final, pero son
necesarios
COSTOS FINANCIEROS
• Son el resultado del precio del dinero en el tiempo, es el
financiamiento necesario para desarrollar el proyecto.
PRODUCTOS FINANCIEROS
• Es el rendimiento del excedente o saldos positivos que
pueden invertirse
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
• O margen de ganancia del promotor.
