Edición Especial

GOBIERNO AUTÓNOMO
DESCENTRALIZADO MUNICIPAL
DEL CANTÓN GUAYAQUIL

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE
PARCELACIONES Y DESARROLLOS
URBANÍSTICOS

Año II - Nº 1629 - 56 páginas

Quito, lunes 26 de julio de 2021
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
(GOBIERNO
Lunes 26 de julio de 2021 AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
Edición Especial Nº 1629 - Registro Oficial

EL M. I. CONCEJO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL

CONSIDERANDO:
Que, la Constitución de la República del Ecuador en sus artículos 238 y 240 reconoce la
autonomía y la facultad legislativa de los gobiernos autónomos descentralizados para
expedir ordenanzas;

Que, la Norma Suprema en su artículo 3 determina que entre los deberes primordiales del
Estado, se encuentran: Garantizar sin discriminación alguna el efectivo goce de los
derechos establecidos en la Constitución y en los instrumentos internacionales, en
particular la educación, la salud, la alimentación, la seguridad social y el agua para sus
habitantes; y, planificar el desarrollo nacional, erradicar la pobreza, promover el
desarrollo sustentable y la redistribución equitativa de los recursos y la riqueza, para
acceder al buen vivir;

Que, el artículo 30 de la Constitución de la República del Ecuador, dispone que las personas
tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con
independencia de su situación social y económica;

Que, la Constitución de la República del Ecuador en el artículo 66, reconoce y garantizará a

las personas: “2. El derecho a una vida digna, que asegure la salud, alimentación y
nutrición, agua potable, vivienda, saneamiento ambiental, educación, trabajo, empleo,
descanso y ocio, cultura física, vestido, seguridad social y otros servicios sociales
necesarios;

Que, el artículo 264 de la Carta Magna establece que los gobiernos municipales tendrán las
siguientes competencias exclusivas sin perjuicio de otras que determine la ley: Prestar
los servicios públicos de agua potable, alcantarillado, depuración de aguas residuales,
manejo de desechos sólidos, actividades de saneamiento ambiental y aquellos que
establezca la ley; Crear, modificar o suprimir mediante ordenanzas, tasas y
contribuciones especiales de mejoras;

Que, la Constitución de la República del Ecuador establece en su Art. 375 que el Estado, en
todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a la vivienda digna,
para lo cual desarrollará planes y programas de financiamiento para vivienda de interés
social, a través de la banca pública y de las instituciones de finanzas populares, con
énfasis para las personas de escasos recursos económicos y las mujeres jefas de hogar”;

Que, el citado Código prescribe en su artículo 54 letra c) como una de las funciones del
gobierno autónomo descentralizado municipal, la de establecer el régimen urbanístico,
para lo cual determinará las condiciones de urbanización, parcelación, lotización,
división o cualquier forma de fraccionamiento; i) Implementar el derecho al hábitat y a
la vivienda y desarrollar planes y programas de vivienda de interés social en el territorio
cantonal;

Que, el articulo 55, del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y

Descentralización, señala como competencias exclusivas del gobierno autónomo
descentralizado municipal: letra c) Planificar, construir y mantener la vialidad urbana;

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d) Prestar los servicios públicos de agua potable, alcantarillado, depuración de aguas

residuales, manejo de desechos sólidos, actividades de saneamiento ambiental y
aquellos que establezca la ley;

Que, concordante con esas disposiciones constitucionales, el COOTAD, publicado en el

Suplemento del Registro oficial No. 303 de 19 de octubre de 2010, señala en su artículo
57 letra a) como una de las atribuciones del concejo municipal, el ejercicio de la facultad
normativa en las materias de competencia del gobierno autónomo descentralizado
municipal;

Que, el artículo 417 del COOTAD establece que los bienes de uso público. - Son aquellos cuyo
uso por los particulares es directo y general, en forma gratuita. Sin embargo, podrán
también ser materia de utilización exclusiva y temporal, mediante el pago de una
regalía.

Los bienes de uso público, por hallarse fuera del mercado, no figurarán contablemente
en el activo del balance del gobierno autónomo descentralizado, pero llevarán un
registro general de dichos bienes para fines de administración.
(…)

Aunque se encuentren en urbanizaciones particulares y no exista documento de

transferencia de tales bienes al gobierno autónomo descentralizado, por parte de los
propietarios, los bienes citados en este artículo se considerarán de uso y dominio
público. Los bienes considerados en los literales f) y g) se incluirán en esta norma,
siempre y cuando hayan sido parte del porcentaje que obligatoriamente deben dejar los
urbanizadores en beneficio de la comunidad;

Que, el citado código en su artículo 479 dispone que las transferencias de dominio de áreas
de uso público a favor de las municipalidades. - Las autorizaciones y aprobaciones de
nuevas urbanizaciones en área urbana o urbanizable, se protocolizarán en una notaría
y se inscribirán en el correspondiente registro de la propiedad. Tales documentos
constituirán títulos de transferencia de dominio de las áreas de uso público, verdes y
comunales, a favor de la municipalidad, incluidas todas las instalaciones de servicios
públicos, a excepción del servicio de energía eléctrica. Dichas áreas no podrán
enajenarse;

Que, el artículo 569 del COOTAD tiene por objeto: La contribución especial de mejoras es el
beneficio real o presuntivo proporcionado a las propiedades inmuebles por la
construcción de cualquier obra pública municipal o metropolitana.

Los concejos municipales o distritales podrán disminuir o exonerar el pago de la

contribución especial de mejoras en consideración de la situación social y económica de
los contribuyentes;

Que, el COOTAD, en su artículo 577 establece: las siguientes contribuciones especiales de

mejoras por:

a) Apertura, pavimentación, ensanche y construcción de vías de toda clase;

b) Repavimentación urbana;

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c) Aceras y cercas; obras de soterramiento y adosamiento de las redes para la prestación

de servicios de telecomunicaciones en los que se incluye audio y video por suscripción
y similares, así
como de redes eléctricas;
d) Obras de alcantarillado;
e) Construcción y ampliación de obras y sistemas de agua potable;
f) Desecación de pantanos y relleno de quebradas;
g) Plazas, parques y jardines; y,
h) Otras obras que las municipalidades o distritos metropolitanos determinen mediante
ordenanza, previo el dictamen legal pertinente;

Que, el 10 de marzo de 2001, se publicó la “Ordenanza que Regula los Desarrollos

Urbanísticos Tipo Lotes con Servicios”, documento normativo diseñado a fin de
enfrentar el grave déficit habitacional que afectaba a la ciudad de Guayaquil, y en forma
directa a los sectores de la población de menores recursos, demandando la expedición
de normas y procedimientos especiales que contribuyan a su solución;

Que, el 02 de noviembre de 2005, se publicó la “Ordenanza Reformatoria de la Ordenanza que

Regula los Desarrollos Urbanísticos tipo Lotes con Servicios”, estableciendo ajustes en
cuanto a la normativa aplicable en este tipo de desarrollos urbanísticos;

Que, el 24 de enero de 2011, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 5, la “Reforma a la

Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos”, instrumento con el
cual se establecen las normas y procedimientos a ser aplicados a la Parcelación de los
Terrenos y a los Desarrollos Urbanísticos, de los predios ubicados en el área urbana, de
expansión urbana de Guayaquil, así como en las Cabeceras de las Parroquias Rurales del
Cantón Guayaquil;

Que, el 30 de diciembre de 2011, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 26, la “Reforma
a la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos”, relacionada
con el Silencio Administrativo (se agrega el Art. 28 a) Silencio Administrativo);

Que, el 08 de marzo de 2012, se publicó la Gaceta Oficial Municipal N° 29, la “Reforma a la

Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos”, en la que se
establecen los procedimientos para la Entrega-Recepción de Obras de Infraestructura,
así como para Inspección Final y Certificados de Habitabilidad de las Edificaciones;

Que, el 18 de junio de 2012, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 36, la “Ordenanza
que sustituye a la Ordenanza que Norma los Trámites de aprobación de las
Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos”, en la cual se establecen los procedimientos
tanto para los permisos o autorizaciones para la ejecución de parcelaciones y
desarrollos urbanísticos, incluyendo los referidos a Lotes con Servicios Básicos;

Que, el 07 de marzo de 2013, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 51, la “Reforma a la
Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos”, relacionada con los
Fraccionamientos y Divisiones de Solares en áreas urbanas y rurales del Cantón
Guayaquil;

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Que, el 24 de julio de 2014, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 4, la “Ordenanza que
Reforma parte de los artículos 23 y 24 de la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y
Desarrollos Urbanísticos”, así como la “Ordenanza que Reforma parte del artículo 14 de
la Ordenanza que Regula los Desarrollos Urbanísticos Tipo Lotes con Servicios Básicos”,
las mismas que guardan relación con el tipo de estudio ambiental a ser presentado por
cada tipo de desarrollo urbanístico;

Que, el 03 de febrero de 2015, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 19, la “Ordenanza
Regulatoria del Artículo 424 del COOTAD”, en la que se establecen los porcentajes de
áreas verdes, comunales y vías que deben entregar los propietarios de predios a ser
sometidos a cualquier tipo de fraccionamiento, así como la creación del respectivo
fondo para adquisición y mantenimiento de estas;

Que, el 13 de mayo de 2015, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 25, la “Tercera
Ordenanza Reformatoria a la Ordenanza que Regula los Desarrollos Urbanísticos Tipo
Lotes con Servicios Básicos”, mediante la cual se establecen las dimensiones mínimas
aplicables a los locales comerciales y/o de servicio, así como normativa especial en
cuanto a los registros de vista;

Que, el 22 de noviembre de 2016, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 51, la “Sexta
Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos”,
mediante la cual se norma la ubicación de las garitas y carriles de ingreso en las
urbanizaciones;

Que, el 12 de diciembre de 2016, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 52, la

“Ordenanza de Aplicación del Art. 470 del COOTAD”, en la cual se establece que los
propietarios de los predios sometidos a fraccionamientos deberán dotar de
infraestructura básica y vías de acceso a los predios resultantes de los mismos, a efectos
de proceder con las respectivas transferencias de dominio;

Que, el 24 de enero de 2017, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 54, la Reforma a la
“Ordenanza Especial de Regularización de los Sectores definidos en la presente
normativa municipal”, mediante la cual se establecen las condiciones a cumplir en
predios a fraccionarse y que han sido sujetos de legalización o regularización; y,

Que, el 12 de marzo de 2021, se publicó en la Gaceta Oficial Municipal No. 32, la “Ordenanza
Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollo Urbanísticos”, mediante la cual se establecen
las normas y procedimientos aplicables a la parcelación de los terrenos y a los
desarrollos urbanísticos, según las distintas modalidades que para cada caso se
establecen en ella.

Que, resulta prioritario disponer en un solo cuerpo legal los conceptos, normas y
procedimientos en materia de Desarrollo de Proyectos Urbanísticos y que los mismos
estén acordes a la realidad actual de nuestra ciudad y que observen y guarden
conformidad con las disposiciones contenidas en las Leyes y Códigos que rigen
actualmente en el país.

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En ejercicio de la facultad legislativa que le confiere la Constitución de la República del

Ecuador en el artículo 240, en concordancia con lo establecido en los artículos 7 y 57 letra a)
del COOTAD,

EXPIDE

La “ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y

DESARROLLOS URBANÍSTICOS”
TITULO I
DISPOSICIONES PRELIMINARES

Capítulo 1
OBJETO - ÁMBITO - CONTENIDO GENERAL

Art. 1.- Objeto.

Esta Ordenanza establece las normas y procedimientos aplicables a la parcelación de los

terrenos y a los desarrollos urbanísticos, según las distintas modalidades que para cada caso
se establecen en ella.

Art. 2.- Ámbito de Aplicación.

Los proyectos referidos en el artículo 1 de esta Ordenanza, se desarrollarán en zonas urbanas,

de expansión urbana de la ciudad de Guayaquil y área rural, así como también en las cabeceras
de Parroquias Rurales del Cantón Guayaquil, territorios señalados en el Plan de Ordenamiento
Territorial vigente aprobado por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de
Guayaquil (GADM-G).

En los ámbitos territoriales anteriormente señalados, sin embargo, no podrá aplicar ninguna
de las modalidades de parcelaciones y de desarrollos urbanísticos previstos en la presente
ordenanza, en terrenos que no hayan obtenido previamente una calificación del suelo, al tenor
de lo que establece la Ordenanza de Ordenamiento Territorial del Cantón Guayaquil, vigente”.

Art. 3.- Normativa Supletoria.

Para la aplicación de esta Ordenanza, a más de lo establecido dentro de la misma, se debe

remitir, en caso de existir alguna duda o vacío en su aplicación o interpretación, al contenido
de la siguiente normativa vigente:

a) El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

(COOTAD);
b) La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo (LOOTUGS);
c) La Ordenanza de Ordenamiento Territorial del Cantón Guayaquil;
d) La Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del Cantón Guayaquil; y,

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e) Aquellas otras ordenanzas, normativas y Reglamentos Internos (R.I.) que regulen de

manera particular las Parcelaciones, Fraccionamientos y Desarrollos Urbanísticos
vigentes.

Capítulo 2
NORMAS GENERALES

Art. 4.- Modificación de Predios.

Toda modificación de predios ubicados dentro del ámbito de aplicación de la presente

Ordenanza, en cualquiera de las modalidades reguladas en la misma, deberá obtener,
previamente, la aprobación del GADM-G, a través de los procedimientos administrativos que
en el presente documento se definen.

De incumplirse este precepto, no procederá la emisión de permisos para la ejecución de obras,

ni tampoco podrán ser considerados para la realización de trámites administrativos dentro
del GADM-G, los actos de transferencia de dominio referidos a dichos predios.

Los fraccionamientos no autorizados sin fines comerciales que se realizaron sin aprobación
del GADM-G, quienes directa o indirectamente las hubieran llevado a cabo o se hubieran
beneficiado en alguna forma de ellas, no adquirirán derecho alguno frente a terceros, sin
perjuicio de las multas legales a las que hubiere lugar; excepto cuando el Concejo Municipal
convalide el fraccionamiento no autorizado de asentamientos de interés social consolidados.

Para quienes realicen el fraccionamiento de inmuebles, con fines comerciales, sin contar con
la autorización del GADM-G, se aplicarán las sanciones económicas y administrativas
previstas en las respectivas ordenanzas; sin perjuicio de las sanciones penales si los hechos
constituyen un delito, en este último el GADM-G también podrá́ considerarse como parte
perjudicada.

Art. 5.- Coordinación con las Empresas de Servicios Públicos y Direcciones Municipales.

El GADM-G requerirá y coordinará, acorde a la complejidad, tamaño o magnitud del proyecto,

con las direcciones municipales correspondientes y otras instituciones o empresas de
servicios públicos, informes respecto de temas de su particular competencia, para las
diferentes zonas a las que se refiere el Art. 2 de la presente Ordenanza.

El GADM-G convocará vía correo electrónico a una reunión de trabajo en la que asistirán
representantes de las Direcciones y otras instituciones, según lo establecido en la Ordenanza
para la Facilitación de Trámites de Construcción y de Propiedad Horizontal y sus reformas.

Los informes requeridos a otras Direcciones del GADM-G, instituciones o empresas de

servicios públicos deberán ser favorables o en su defecto contemplar todas las
recomendaciones que se hagan a cualquier anteproyecto para poder continuar con la
aprobación del GADM-G. Estos informes tendrán una validez de 4 meses, el equivalente a la
duración del trámite en el GADM-G, o hasta que se presente un cambio en las normas que

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regulan los informes técnicos de las empresas de servicios públicos, con lo cual, los informes
deberán ser actualizados para cumplir con las nuevas disposiciones.

Art. 6.- Alcances de la Autorización Municipal.

Por los actos administrativos derivados de la aplicación de la presente Ordenanza, el GADM-
G no establece o avala derechos de dominio sobre la propiedad materia de aprobación de
alguna de las modalidades de intervención normadas en la presente Ordenanza.

La legalidad plena y justa de tales derechos es de exclusiva responsabilidad de quien auspicia

el trámite como propietario o representante legal.

El Concejo Municipal podrá acordar la suspensión hasta por un año, del otorgamiento de
autorizaciones de fraccionamiento de terrenos y de edificación, en sectores comprendidos en
un perímetro determinado, con el fin de estudiar actualizaciones en los planes de
ordenamiento territorial.

Capítulo 3

RÉGIMEN URBANÍSTICO AMBIENTAL

Art. 7.- Protección del Ambiente, Servidumbres y/o Afectaciones.

7.1.- La Dirección de Ambiente del GADM-G emitirá un informe, en caso de ameritarse por
norma jurídica aplicable, respecto de las normas generales de conservación y
protección ambiental aplicables a algún proyecto urbanístico, en el marco de lo
establecido en la Ordenanza de Ordenamiento Territorial del Cantón Guayaquil vigente,
u otra ordenanza o normativa pertinente.

7.2.- El GADM-G, con el objeto de promover la protección efectiva de las áreas de interés
ecológico, turísticos, de protección (bosques, esteros, playas, etc.), y en general, de todas
aquellas calificadas como no urbanizables, establece que:

7.2.1.- Se deberá contemplar en las áreas verdes de proyectos urbanísticos, así como en
el paisajismo de este, especies nativas (Ver Anexo No. 3).

7.3.- El promotor de un proyecto urbanístico, tendrá la obligación de prevenir, evitar, reducir,

y minimizar los impactos y riesgos ambientales que pueda generar el desarrollo del
proyecto. Cuando se produzca algún tipo de afectación al ambiente, el promotor
establecerá todos los mecanismos necesarios para su restauración.

El Promotor deberá promover el uso de tecnologías ambientales limpias, energías

alternativas no contaminantes y de bajo impacto, prácticas que garanticen la
transparencia y acceso a la información, así como la implementación de mejores
prácticas ambientales en la producción y consumo.

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7.4.- En caso de que el proyecto urbanístico considere la construcción de una Planta de

Tratamiento de Aguas Residuales Domésticas (PTARD), deberá cumplir con los
parámetros establecidos en la normativa ambiental vigente.

Esta planta deberá contar con la aprobación del operador del servicio, y seguir todos los
procesos y observaciones que el operador del servicio disponga.

La PTARD deberá estar ubicada dentro de las Áreas Cedidas al Municipio (ACM), como
equipamiento comunitario.

7.5.- Las áreas que estén afectadas por poliductos, acueductos, sistema nacional
interconectado eléctrico, canal del trasvase, etc., mantendrán franjas de protección
y/o servidumbre conforme lo establezcan los entes correspondientes y las normas
legales aplicables a la materia.

TITULO II
DE LOS FRACCIONAMIENTOS, FUSIONES Y DESARROLLOS
URBANÍSTICOS

Capítulo 1
DE LOS FRACCIONAMIENTOS

Art. 8.- Definición de Fraccionamientos.

Se considera fraccionamiento o subdivisión de predios, a la división de un terreno en dos o
más lotes con frente o acceso a alguna vía pública existente o en proyecto.

Todo fraccionamiento dentro del Cantón Guayaquil, que contemple más de diez lotes como
resultante, se considerará como un proyecto urbanístico, por lo que deberá someterse a todos
los requerimientos estipulados en el Capítulo dos (2) de esta Ordenanza. Los fraccionamientos
podrán superar los 10 lotes antes mencionados, siempre y cuando los lotes resultantes
contengan un área mínima de cinco hectáreas o más por cada uno de los predios resultantes.

Todo fraccionamiento en el Área Rural ( no dentro del área de expansión urbana) no tendra
límite de número de lotes.

Si se solicitare un fraccionamiento de un macrolote independientemente del área del mismo

que nació de un proyecto de urbanístico previo, este al fraccionarse no deberá contemplar la
entrega de Áreas Cedidas al Municipio, así excediera el número de lotes del inciso anterior.

Art. 9.- Condiciones a Observarse en los Fraccionamientos.

a.- El GADM-G, en cualquier divisió n o fraccionamiento de suelo rural de expansió n urbana

o suelo urbano, exigirá que el propietario dote a los predios resultantes de
infraestructura bá sica y vías de acceso, los que será n entregados al GADM-G. La
inversion realizada como consecuencia del proceso de fraccionamiento de un lote del

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que deriven Áreas Cedidas al Municipio, deberá ser computada para el cálculo de
mejoras a razón de la superficie susceptible de comercialización.

Para el caso de fraccionamiento de predios rurales, los predios resultantes del mismo
podrán optar por contar con acceso fluvial o marítimo, siempre y cuando no se pudiera
contemplar vías de acceso vehicular.

Se entenderá como infraestructura básica para las áreas urbanas los siguientes, para
lo cual previamente se establecerán las características específicas que deberán tener
cada una de ellas:

1.-Red de Agua Potable

2.-Red Eléctrica, Red de Voz y Datos
3.-Red de Sistema contra Incendio
4.-Sistema de Recolección de Aguas Lluvias y Aguas Servidas

Se entenderá como infraestructura básica para las áreas rurales de expansión urbana
lo siguiente, para lo cual previamente se establecerán las características específicas
que deberán tener cada una de ellas:

1.-Red Eléctrica
2.-Sistema de Recolección de Aguas Lluvias y Aguas Servidas

Se entenderá como infraestructura básica para las áreas rurales lo siguiente, para lo
cual previamente se establecerán las características específicas que deberán tener
cada una de ellas:

1.-Red Eléctrica

Esta infraestructura básica será analizada para cada caso dependiendo de su

localización por cada una de las direcciones del GADM-G correspondiente y las
empresas prestatarías de los servicios públicos.

b.- El predio objeto de un fraccionamiento que no sea considerado como un proyecto

urbanístico, no estará obligado a la cesión del 15% de su área, establecido en el Art. 13
de esta Ordenanza para áreas verdes y equipamiento comunitario.

c.- Los fraccionamientos que pueden desarrollarse en el área rural del Cantón Guayaquil,
serán denominados Fraccionamientos Agrícolas, y deberán cumplir los
condicionamientos establecidos en esta ordenanza, en las leyes agrarias y el Plan de
Ordenamiento Territorial Cantonal vigente.

Se define como Fraccionamiento Agrícola, el que afecta a terrenos situados en zonas

rurales destinados a cultivos o explotación agropecuaria. De ninguna manera se podrá
fraccionar bosques, humedales y otras áreas consideradas ecológicamente sensibles de
conformidad con la ley.

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9.1.- De la Factibilidad de Fraccionamientos.

El Fraccionamiento se lo considerará factible siempre y cuando los solares resultantes
cumplan con las siguientes condiciones:

9.1.1.- Fraccionamientos de predios en el Área Urbana y de Expansión Urbana:

a) Que todos los lotes resultantes del fraccionamiento propuesto, inclusive los
que sean producto de cesiones obligatorias (ACM) si es el caso, tengan salida a
una vía pública existente, o propuesta por el propietario.
b) Que en los casos de propuestas de fraccionamiento que contemplen la
apertura de una o mas vías (para poder acceder a uno o varios de los lotes
resultantes), éstas deberán sujetarse a lo establecido en el numeral 9.2 de la
presente Ordenanza y en concordancia con la Ordenanza de Ordenamiento
Territorial del Canton Guayaquil y sus reformas.
c) En caso de que el predio sometido a fraccionamiento cuente con edificaciones
existentes, cuya propuesta divida dichas edificaciones, éstas deberán contar
con independencia estructural y cuenten con accesos independientes. Las
edificaciones existentes deberán estar incluidas en planos firmados por un
responsable técnico y deberán contar con la autorización del GADM-G
(Catastradas). Si dicha edificación no se encuentra catastrada, será ingresada
al catastro por fines tributarios, sin perjuicio de las sanciones
correspondientes.
d) Superficie mínima de los predios. - Para la fijación de las dimensiones mínimas
en los fraccionamientos urbanos o en áreas de expansión urbana se atenderá
a las normas que al efecto contenga el plan de ordenamiento territorial y las
ordenanzas del GADM-G. Los notarios y los registradores de la propiedad, para
la suscripción e inscripción de una escritura de fraccionamiento
respectivamente, exigirán la autorización del GADM-G, concedida para el
fraccionamiento de los terrenos.
e) En aquellas subzonas que no especifiquen el frente y área mínima de lotes, la
DUPOT, deberá determinar dichas características.

9.1.2.- Fraccionamiento de Predios en Áreas Rurales (Fraccionamiento Agrícola).

Los predios objeto de un fraccionamiento en áreas rurales no estarán obligados a
la cesión del 15% de su área, establecido en el artículo 13 de esta Ordenanza para
áreas verdes y equipamiento comunitario, siempre que cumpla con los 5 literales
siguientes:

a) Que los lotes resultantes de la división sean mayores o igual a una (1)
hectárea.
b) Que el predio sujeto a división tenga un uso eminentemente agrícola.
c) Que el objeto de la división sea con fines de partición hereditaria,
donación o venta.
d) Que no se fraccione con el objeto de una Urbanización”.
e) Que en los casos de propuestas de fraccionamiento que contemplen la
apertura de una o mas vías (para poder acceder a uno o varios de los
lotes resultantes), éstas deberán sujetarse a lo establecido en el numeral
9.2 de la presente Ordenanza y en concordancia con la Ordenanza de
Ordenamiento Territorial del Canton Guayaquil y sus reformas.

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9.1.3.- Fraccionamientos Especiales.

a) En el caso de urbanizaciones reguladas por un Reglamento Interno siempre y

cuando este lo permita, se admitirán fraccionamientos que modifiquen las
dimensiones (frente y área) de los predios inicialmente aprobados en planos,
siempre que los solares resultantes de dicha división cumplan con las
dimensiones mínimas contenidas en el plano del proyecto urbanístico
aprobado. Este se someterá al proceso de subdivisión de lotes.

b) Si la fusión-división de solares se realiza con el fin de unir 3 o más solares, a

efectos de que del resultado de esta fusión se desprendan lotes en inferior
cantidad a los fusionados; se podrá aprobar la fusión-división, aunque estos
no cumplan con los frentes y áreas mínimos establecidos en las ordenanzas,
siempre y cuando los lotes resultantes de la propuesta mejoren sus
características. Esta disposición también podrá ser aplicada en
urbanizaciones cuyos Reglamentos Internos no lo contemplen.

c) Fraccionamiento de lotes por compra de cuotas: Los propietarios de lotes

adquiridos mediante compra de cuotas que se encuentren inscritos en el
Registro de la Propiedad del Cantón de Guayaquil, podrán acogerse a un
fraccionamiento, aunque no cumplan con los frentes y áreas mínimas
establecidos en las Ordenanzas vigentes, siempre y cuando cumplan con los
siguientes requisitos:

1.- Se demuestre la prexistencia de más de 5 años con linderos consolidados.

2.- No existan demandas o litigios en curso sobre linderaciones.
3.- La solicitud y Planos deberán estar firmados por todos los propietarios.

d) Fraccionamiento de lotes por incongruencia con la realidad del sector:

Los propietarios de lotes que no pudieran acogerse a un fraccionamiento por
no cumplir con los frentes y áreas mínimas determinados en las Ordenanzas
vigentes, podrán hacerlo siempre que, en la zona inmediata al predio, existan
de lotes de iguales condiciones al lote propuesto de la manzana donde se
implante el predio (del 50% como mínimo). Este deberá ser acompañado de
un informe técnico de la DECAM en el que se demuestre que existe
incongruencia entre las Ordenanzas vigentes y la realidad del sector”

e) Fraccionamientos realizados en áreas ubicadas en suelo no urbanizable

calificadas como extractivo, recreacional y turísticos, cuyos usos permitidos
serán los que establecen para cada caso en la Ordenanza de Ordenamiento
Territorial del Cantón Guayaquil vigente. Estos podrán desarrollarse con el
carácter predominante del sector (en lo relacionado a mantener sus
características rurales y ambientales), y los lotes propuestos no podrán ser
inferiores a 1 hectárea”.

f) Fraccionamientos en áreas sobrepuestas: Se permitirán fraccionamientos

de solares en áreas sobrepuestas de manera excepcional para liberarse de
esa afectación. La cual podrá aprobarse así no cumpla los condicionamientos
de frente mínimo y área mínima; así como, la infraestructura básica y accesos
estipulados en esta ordenanza.

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g) Fraccionamientos de predios con fines de fusión en predios Urbanos: Se

permitirán fraccionamientos sin cumplir el área mínima y frente mínimo
estipulado en las ordenanzas y sin contar con infraestructura básica ni vías,
siempre y cuando el lote o lotes resultantes que incumpla la norma se
fusionen a un lote colindante que posea el acceso y la infraestructura básica.
En la resolución deberá constar la observación indicando el código catastral
al cual se fusionará.

h) Fraccionamientos Excepcionales: Si existiera un caso excepcional de

fraccionamiento o fusión (no contemplado o esta ordenanza) el propietario
podrá solicitar el mismo siempre y cuando exista un sustento técnico, el cual
deberá tener un informe favorable de la DECAM, para luego ser revisado y
aprobado si fuese el caso, por la Comisión de Urbanismo.

9.1.4.- Partición Judicial y Extrajudicial de Inmuebles.

En el caso de partición judicial de inmuebles, el GADM-G, deberá ser citado para

fines legales pertinentes y no se podrá realizar la partición sino con informe
favorable del respectivo Concejo Municipal. Si de hecho se realiza la partición,
será nula. En el caso de partición extrajudicial, los interesados pedirán al GADM-
G la autorización respectiva.

Cuando exista una sentencia de prescripcion adquisitiva de dominio o de una

expropiación, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, la
Subdirección de Catastro deberá asignar un código catastral distinto, indicando
una observación en el lote afectado, que las nuevas medidas son las resultantes
de una sentencia previamente de prescripción adquisitiva de dominio o de un acto
de expropiación.

9.1.5.- Fraccionamiento de Predios que Comprometan las Normas de Edificación.

Por ningun motivo se podrá fraccionar un predio que comprometa las normas de
edificación otorgadas por fusión de los predios en base a un registro de
construcción emitido.

Ejemplo de ello, el incremento de los indicadores de edificación relacionados con

la Densidad (Unidades de Vivienda), volumen de edificación (Coeficiente de
Utilización del Suelo – CUS), área de implantación en planta baja (Coeficiente de
Ocupación del Suelo - COS), etc.

La división del lote podrá ser factible siempre y cuando los lotes resultantes de la
misma, cumplan cada uno de forma individual con las normas de edificación
aplicables para las edificaciones que en estos predios contengan.

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9.1.6.- Proyectos de Fraccionamiento o Reestructuración de Lotes.

Una vez aprobado un proyecto de fraccionamiento o de urbanización por el

GADM-G conforme al plan de ordenamiento territorial y ordenanzas, los
propietarios de lotes de terreno comprendidos en el mismo podrán formular
proyectos de fraccionamiento o solicitar a la máxima autoridad del GADM-G la
reestructuración de lotes.

La aprobación de un proyecto de reestructuración de lotes producirá

automáticamente, la compensación de los lotes antiguos con los nuevos, hasta el
límite de estos.

El GADM-G, en concordancia con lo señalado en el Art. 470 del COOTAD, podrá

imponer obligatoriamente una reestructuración de lotes, el cual se entiende como
un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas en los siguientes casos:

a) Regularizar la configuración de los lotes.

b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y
cargas de la ordenación urbana.

9.2.- Fraccionamientos que Contemplen Apertura e Implementación de Vías.

9.2.1.- En los casos de propuestas de fraccionamiento en suelo urbano, rural o de

expansión urbana, que contemple la apertura de una o mas vías (para poder
acceder a uno o varios de los lotes resultantes), se exigirá al propietario la
dotación de infraestructura básica a los predios resultantes de la división, que
serán de cargo, ejecución y financiamiento íntegro del propietario
(Infraestructura y vías); y que deberán ser entregadas a satisfacción del
GADM-G por medio de las direcciones correspondientes y de las instituciones
de prestación de servicio público.

9.2.2.- La infraestructura básica y vías de acceso serán técnicamente aprobadas por

las Direcciones Municipales, Empresas Públicas y por instituciones
prestadoras de servicios (OO.PP. DACMSE, CNEL, Interagua, Benemérito
Cuerpo de Bomberos, Empresa Pública Municipal de Transito de Guayaquil,
etc.), para lo cual previamente se establecerán las características específicas
que deberán tener dichas vías y servicios.

9.2.3.- Para efectos de cumplimiento de lo previsto en los numerales anteriores, en la

resolución aprobatoria del fraccionamiento se dejará constancia expresa que
los predios resultantes no podrán ser objeto de transferencia de dominio,
hasta que su propietario haya implementado la infraestructura básica y vías
de acceso ejecutadas al 100%; y entregadas a satisfacción al GADM-G, para lo
cual deberán estar acompañadas de los informes de las empresas de servicios
públicos y direcciones correspondientes.

9.2.4.- Una vez implementada la infraestructura básica y las vías de acceso ejecutadas
al 100%, se procederá a la entrega-recepción de las mismas, previo informe de

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la DECAM, y demás informes técnicos del caso, para la posterior Resolución de

la Máxima Autoridad o su Delegado.

Art. 10.- Fusión de Predios.

Corresponde a la unificación de solares, la misma que podrá realizarse en atención a los

siguientes casos:

a) La Máxima Autoridad del GADM-G o su delegado, previo informe de la DECAM, podrá

aprobar la fusión de dos o más predios, siempre que exista expresa solicitud del
propietario o propietarios de dichos lotes.
b) No obstante, lo anterior, la fusión de dos o más solares se dará en forma automática al
momento de la obtención del Registro Catastral, por efectos del registro de
construcción solicitado que involucró a dichos predios.
c) Para los casos de una fusión que comprometa a dos o más predios como resultado de
un Registro de Construcción, la fusión deberá ser inscrita en el Registro de la
Propiedad y catastrada por parte del interesado o propietario, atendiendo a los
procedimientos establecidos para tal efecto de manera previa a la obtención de la
Inspección Final de la edificación.

Capítulo 2

DE LOS DESARROLLOS URBANÍSTICOS

Art. 11.- Urbanización.

Proceso de fraccionamiento del suelo en el que es necesario la creación e implementación de

nuevas vías, así como de obras de infraestructura de servicios básicos, de equipamiento
comunitario y áreas verdes.

Las Urbanizaciones se clasificarán en Urbanizaciones Residenciales, Residenciales de Interés

Social o similares, Residenciales Agrícolas, Industriales, Comerciales y/o de Servicios.

La Urbanización deberá contemplar la accesibilidad, ésta se refiere al conjunto de medidas

pertinentes dirigidas a garantizar que las personas con discapacidades o de tercera edad
pueden acceder, en igualdad de condiciones con los demás, al medio físico, modos de
transporte, información y comunicaciones, incluyendo los sistemas y tecnologías de la
información y la comunicación, y otras prestaciones y servicios abiertos u ofrecidos al público,
en las zonas tanto urbanas como rurales.

Los Planes Maestros Urbanísticos serán aprobados por la DECAM. Estos podrán ser
desarrollados por etapas.

11.1.- Urbanizaciones Residenciales.

Desarrollos que proporcionan fundamentalmente solares que incluyan o no unidades

de vivienda construidas, dotados de obras de infraestructura vial, servicios básicos, y
equipamientos comunitarios calculados en función de la población a servir, de

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acuerdo con lo establecido en el Anexo 1 (cuadros 1.1, 1.2, 1.3) de la presente

Ordenanza”.

A efectos de disponer el tipo de equipamiento comunal a requerir el proyecto

urbanístico, se establece la siguiente sub-clasificación:

a) Desarrollos residenciales para una capacidad de población menor a 500 unidades

de vivienda. El equipamiento en estos desarrollos se regirá solo por lo establecido
en el artículo 13, respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo.
b) Desarrollos residenciales entre 500 a 999 unidades de viviendas. (Cuadro 1.1).
c) Desarrollos residenciales entre 1000 a 1999 unidades de viviendas. (Cuadro 1.2).
d) Desarrollos residenciales entre 2.000 a 4.000 unidades de viviendas. (Cuadro
1.3).
e) Para desarrollos de mayor población, el cálculo de equipamiento responderá a
estudios específicos respecto de la materia.

Se entiende para el cálculo de la densidad, que para una unidad de vivienda se

contarán 4 integrantes por grupo familiar (3 dormitorios). Si son viviendas de 2
dormitorios se considerará al grupo familiar con 3 integrantes. Si son suites (1
dormitorio) se considera 2 integrantes por grupo familiar. En base a este criterio, por
cada dormitorio adicional se considera un integrante más al grupo familiar.

Los requerimientos establecidos en el Anexo 1 de la presente Ordenanza, serán de

carácter REFERENCIAL, debiendo el proyecto justificar su sustitución por otro tipo de
instalaciones siempre y cuando se cumpla con porcentaje estipulado para áreas
comunitarias.

11.2.- Urbanizaciones Residenciales de Interés Social o Similares (Lotes con

Servicio).

Son aquellas que promueven programas de desarrollo habitacional de interés social o

similares según la categorización del ente regulador. Estas Urbanizaciones deberán
cumplir con lo dispuesto en esta ordenanza, el COOTAD o norma establecida para esta
clasificación de proyectos.

Los proyectos tipo lotes con servicio, deberán tener una extensión tal que permita el
desarrollo mínimo de 100 lotes para vivienda.

Los Proyectos Urbanísticos Públicos y Privados que se enmarquen en esta clasificación

deberán contar con la aprobación de la Empresa Pública Municipal de Vivienda del
Cantón Guayaquil, EP., previo informe técnico de la DECAM, sin perjuicio del
cumplimiento del trámite respectivo y la correspondiente aprobación del Muy Ilustre
Concejo Municipal.

A efectos de disponer del tipo de equipamiento comunal a requerir el proyecto

urbanístico, se establece la siguiente sub-clasificación:

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a) Desarrollos residenciales para una capacidad de población menor a 500 unidades

de vivienda. El equipamiento en estos desarrollos se regirá solo por lo establecido
en el artículo 13, respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo.
b) Desarrollos residenciales entre 500 a 999 unidades de viviendas. (Cuadro 1.4 del
ANEXO 1).
c) Desarrollos residenciales entre 1000 a 1999 unidades de viviendas. (Cuadro 1.5
del ANEXO 1).
d) Desarrollos residenciales entre 2.000 a 4.000 unidades de viviendas. (Cuadro 1.6
del ANEXO 1).
e) Para desarrollos de mayor población, el cálculo de equipamiento responderá a
estudios específicos respecto de la materia.

Los requerimientos establecidos en el Anexo 1 de la presente Ordenanza, serán de

carácter REFERENCIAL debiendo el proyecto justificar su sustitución por otro tipo de
instalaciones siempre y cuando se cumpla con el porcentaje estipulado para áreas
comunitarias.
Adicionalmente, se podrán acoger a la “Ordenanza de Estímulo Tributario para
inversiones dirigidas a la construcción de programas habitacionales de interés social
en el cantón Guayaquil”.

11.2.1.- Ubicación.

Dichos proyectos solo podrán desarrollarse en las zonas permitidas conforme al

Plano de Subzonas anexo a la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y
Construcciones del cantón Guayaquil u otras vigentes.

11.2.2.- Dimensiones de Solares y Retiros mínimos.

Predios Tipo:

Solares Medianeros:

 Área mínima = 72 m2
 Frente mínimo =6m
 Retiro Frontal =2m
 Retiro Posterior = 1m, pudiendo adosarse parcialmente en un 50%, sin
afectaciones hacia a los vecinos.
 Retiro Lateral = No se exige.
 Volados Frontales = 1 m sobre la línea de construcción, No se permite
volados sobre aceras.

Solares Esquineros (calle vehicular o peatonal):

 Área mínima = 84 m2
 Frente mínimo = 7m
 Retiro Frontal hacia el frente mayor = 1 m
 Retiro Frontal hacia el frente menor = 2 m

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 Retiro Lateral hacia el lado mayor = No se exige

 Retiro Lateral hacia el lado menor = 1 m
 Volados Frontales hacia lado frontal menor = 1 m sobre la línea de
construcción, No se permite volados sobre aceras.

Nota: En solares colindantes con áreas verdes o áreas destinadas para

equipamiento comunitario se exigirán retiros de 1 metro lineal.
Se admiten desarrollos de viviendas multifamiliares siempre y cuando estos
se ejecuten en un área equivalente a por lo menos cuatro lotes (336m2).

Intensificación del Suelo

a.- Ocupación del suelo (COS) por parte de la edificación en cada lote Máximo
el 75%
b.- Utilización del suelo (CUS) por parte de la edificación en cada lote, será
máxima de 200%.

11.2.3.- Densidad Poblacional

La Densidad Poblacional se definirá para cada tipo de proyecto, el cual deberá

estar estipulado en los Reglamentos Internos del Desarrollo Urbanístico.

11.3.- Urbanizaciones Residenciales Agrícolas.

Se entiende por urbanizaciones tipo Residencial Agrícola, aquellos desarrollos con

edificaciones residenciales vinculadas a actividades agrícolas, agropecuarias,
silvicultura o de carácter campestre, se podrán desarrollar en las zonas de expansión
urbana y rurales, determinadas como tales en el Plano de Subzonas anexo a la
Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil vigente
y en aquellas ordenanzas que los contemplen.

En caso de contemplar la inclusión de unidades de vivienda, se deberán considerar

como mínimo espacios para equipamientos de acuerdo con lo establecido en el Anexo
1 de la presente ordenanza.

11.4.- Urbanizaciones Industriales.

Llamados también Parques o Polígonos Industriales, podrán incluir bodegas e

industrias de bajo, mediano y alto impacto, pudiendo desarrollarse en las zonas
determinadas en el Plano de Subzonas anexo a la Ordenanza Sustitutiva de
Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil vigente.

En el caso específico de instalaciones identificadas como industrias peligrosas se

atenderá a lo siguiente:

 Se desarrollarán fuera del límite urbano, y/o incluidas en áreas determinadas

para el efecto en el Plano de Subzonas anexo a la Ordenanza Sustitutiva de

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Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil, y La Ordenanza de

Ordenamiento Territorial del Cantón Guayaquil.
 De acuerdo con la naturaleza del peligro por tipo de industria, se deberá acatar
las recomendaciones que establezcan en forma conjunta la Dirección de
Ambiente, DUPOT y Gestión de Riesgos y Cooperación, así como las
recomendaciones del Benemérito Cuerpo de Bomberos del Cantón Guayaquil.

11.5.- Urbanizaciones Comerciales y/o de Servicios.

Son los que proporcionan predios destinados a centros comerciales y de servicios,

centros administrativos, bodegaje comercial y afines. El área mínima del polígono a
intervenir será de cuatro (4) hectáreas.

En caso de contemplar la inclusión de unidades de vivienda, se deberán considerar

como mínimo espacios para equipamientos de acuerdo con lo establecido en el Anexo
1 de la presente ordenanza.

11.6.- Urbanizaciones Especiales.

Son las que podrán desarrollarse en áreas ubicadas en suelo no urbanizable calificados
como Extractivo; Recreacional y Turístico; cuyos usos permitidos serán los que se
establecen para cada caso, en la Ordenanza de Ordenamiento Territorial del Cantón
Guayaquil, vigente.

Estos podrán desarrollarse con el carácter predominante del sector (en lo relacionado
a mantener sus características rurales y ambientales), y los lotes propuestos no
podrán ser inferiores a 1 hectárea”.

Capítulo 3

DEL APROVECHAMIENTO DEL SUELO

Art. 12.- Área Útil Urbanizable.

Corresponde al área útil del predio una vez que se hayan descontado del área bruta, las
afectaciones identificadas en la Ordenanza del Ordenamiento Territorial del Cantón
Guayaquil, o por proyectos aprobados por las autoridades correspondientes, destinadas a la
estructura vial, a las servidumbres por paso de líneas de alta tensión, acueductos y poliductos
etc.

Fórmula Área útil = área bruta (área del predio) – afectaciones

Las afectaciones o servidumbres que pudieran ser utilizadas para el desarrollo de vías o áreas
verdes dentro de un proyecto urbanístico, siempre y cuando estas tengan la aprobación de las
autoridades correspondientes, podrán ser contempladas como área útil y ser parte de los
porcentajes por cesión de las Áreas Cedidas al Municipio.

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Las afectaciones de carácter ambiental como franjas de servidumbre de protección a

manglares, áreas protegidas o similares, se podrán considerar como área útil y ser entregadas
como área verde al GADM-G hasta un máximo del 25% exigible en el Art. 13 (del área verde a
entregar); siempre y cuando se desarrollen proyectos en el interior de tipo
recreativo/contemplativo para el uso de los habitantes del sector. Estos espacios deberán
tener infraestructura como camineras, pérgolas y demás elementos permitidos, y contar con
la aprobación de la Autoridad Ambiental correspondiente.

Art. 13.- De los Porcentajes por Cesión de Áreas Verdes y Comunales (ACM).

En las subdivisiones y fraccionamientos sujetos o derivados de una autorización

administrativa de urbanización, el urbanizador deberá realizar las obras de urbanización,
habilitación de vías, áreas verdes y comunitarias, y dichas áreas deberán ser entregadas, en
un solo acto, en forma de cesión gratuita y obligatoria al GADM-G como bienes de dominio y
uso público.
Se entregará como mínimo el quince por ciento (15%) calculado del área útil urbanizable del
terreno o predio a urbanizar en calidad de áreas verdes y equipamiento comunitario, de
acuerdo con lo establecido por la planificación del GADM-G, destinando exclusivamente para
áreas verdes al menos el cincuenta por ciento (50%) de la superficie entregada.

Dentro del equipamiento comunitario podrán contemplarse las PTARD, Subestaciones

eléctricas, Centros de Acopio, Cisternas entre otros similares que presten servicio a la
comunidad.

Si el desarrollo urbanístico se realiza por etapas, es decir, considerándose cada una como
conjunto cerrado individual, podrán optar por cumplir el 7% como porcentaje mínimo de ACM
por cada una de las etapas a desarrollarse, siempre que por los menos el 4% se encuentre
agrupado en un gran espacio verde o comunitario externo a las etapas, entendiéndose que
estará en un solo lote, y que el plan maestro cumpla con entregar como mínimo el 15% de
ACM en calidad de áreas verdes y equipamiento comunitario

Si el proyecto urbanístico se desarrolla por etapas, esta podrá aprobarse con los porcentajes
por Cesión de Áreas Verdes y Comunales estipulados en el total del plan maestro.

Las áreas verdes (parques) deberán cumplir con condicionamientos mínimos para que sean
espacios funcionales. Tendrán un frente no menor a 10 metros lineales y la profundidad en
uno de sus lados será de mínimo 8 metros. El área mínima no podrá ser menor a 80 metros
cuadrados.

Los parterres centrales y áreas verdes que estén dentro de la sección vial podrán ser
cuantificados como área verde siempre y cuando este tenga un ancho mínimo:

 Parterre Central = 2m de ancho mínimo

 Área Verde colindante a aceras = 1m de ancho mínimo

El porcentaje que podrá cuantificarse como área verde que este inmerso en la sección vial no
podrá superar el 20% del área destinada al área verde estipulada en el Art.13.

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La entrega de áreas verdes, comunitarias y de vías no excederá del treinta y cinco por ciento
(35%) del área útil urbanizable del terreno o predio.

En el caso de predios con una superficie inferior a tres mil metros cuadrados (3.000m2), el
GADM-G, podrá optar entre exigir la entrega del porcentaje establecido en los incisos
anteriores de áreas verdes y equipamiento comunitario del área útil del terreno o su
compensación en dinero según el avalúo catastral del porcentaje antes indicado.

Art. 14.- Transferencia de dominio de las Áreas Cedidas a la Municipalidad (ACM).

La Aprobación del Proyecto y Autorización para el Inicio de las Obras Urbanísticas de nuevas
urbanizaciones emitidas por el GADM-G, se protocolizarán en una notaría y se inscribirán en
el Registro de la Propiedad de Guayaquil. Tales documentos constituirán títulos de
transferencia de dominio de las áreas de uso público, verdes y comunales, a favor del GADM-
G, incluidas todas las instalaciones de servicios públicos, a excepción del servicio de energía
eléctrica. Dichas áreas no podrán enajenarse.

Al tenor de lo establecido en el artículo 479 del COOTAD en el caso de que los promotores no
procedieran con lo establecido en el inciso anterior, en el término de sesenta (60) días
contados a partir de la entrega de la resolución de autorización para el inicio de obras
urbanísticas, lo hará el GADM-G, a través de Secretaría Municipal. El costo generado, más un
recargo del veinte por ciento (20%), será cobrado por el GADM-G al propietario/promotor a
través de la Dirección Financiera por los canales que esta dirección disponga.

En caso de incumplimiento del pago de lo establecido en el inciso anterior, el promotor no

podrá obtener autorizaciones posteriores por parte del GADM-G.

Aunque se encuentren en urbanizaciones particulares y no exista documento de transferencia

de tales bienes al GADM-G, por parte de los propietarios, los bienes citados en el Art. 417
(Bienes de Uso Público) del COOTAD, se considerarán de uso y dominio público.

En razón de sus competencias el GADM-G (prestar servicios públicos, construir y mantener la

vialidad urbana), podrá intervenir, de manera directa o por medio de las empresas
prestadoras de servicios, en los Bienes de Uso Público dotándolos de infraestructura básica
tales como alcantarillado, aguas lluvias, agua potable, energía eléctrica, vías, etc., los cuales
podrán ser cobrados a los beneficiarios a través de la Contribución Especial de Mejoras u otros
instrumentos legales, consagrando así el derecho constitucional a una vida digna del que
gozan los ciudadanos. Esta intervención será aplicable exclusivamente en los casos en que las
Urbanizaciones que hayan obtenido la Autorización de Venta de Solares y/o de Edificaciones
por el GADM-G y que no hubieren terminado la construcción de las obras y, por ende, el
proceso de Entrega – Recepción, o no hubieren efectuado la transferencia de dominio de áreas
de uso público a favor del GADM-G. Esto, sin perjuicio de las reclamaciones a las que hubiere
lugar en contra de los responsables (promotores, constructores, urbanizadores, etc.), por
parte de los propietarios de los inmuebles beneficiados por dichas mejoras.

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Art. 15.- Cambio de Categoría de bienes (ACM).

Los bienes cedidos al GADM-G de cualquiera de las categorías establecidas en el COOTAD

pueden pasar a otra de las mismas, previo informes técnicos y resolución del Concejo
Municipal con el voto favorable de las dos terceras partes de sus miembros.

Los bienes de dominio público de uso público podrán pasar a la categoría de adscrito al
servicio público, y solo excepcionalmente a la categoría de bienes de dominio privado, salvo
las quebradas con sus taludes y franjas de protección, los esteros y los ríos con sus lechos y
sus zonas de remanso y protección; parques, canchas, zonas de reserva e instalaciones que se
encuentren al servicio directo de la comunidad.

15.1.- Las ACM aprobadas en la etapa denominada “Aprobación del Proyecto y

Autorización para el Inicio de las Obras Urbanísticas” por el GADM-G en un Proyecto
Urbanístico cuyo caso no sea el Vial (vías y peatonales), podrán modificarse (cambio
de categoría de bienes), siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que, en la nueva propuesta presentada, no se reduzcan los porcentajes de áreas

verdes aprobadas.

b) Que sean destinados a un uso de bienestar general (espacios verdes, arbolados,

recreativos u otro tipo de equipamiento comunitario que no atente al bienestar
de futuros propietarios).

Los rediseños urbanísticos podrán realizarse antes de que exista la Aprobación del
Proyecto y Autorización para el Inicio de las Obras Urbanísticas.

15.2.- Cambio de Categoría de bienes destinados a áreas verdes y comunales.

En las áreas consolidadas, los bienes de dominio y uso público destinados a áreas
verdes y comunales, podrán ser cambiados de categoría exclusivamente a favor de
instituciones públicas para consolidar equipamientos tales como seguridad,
educación y salud, siendo necesario para el efecto el pertinente informe previo que
en cada caso deberá presentar a la Máxima Autoridad del GADM-G; según su ámbito
de competencia, la Empresa Pública Municipal de Acción Social y Educación EP., la
Dirección de Salud e Higiene, la Corporación para la Seguridad Ciudadana de
Guayaquil; y las dependencias municipales u órganos respectivos.

Art.16.- Cambio de Uso en Áreas Comerciales Vendibles (ACV) y Residenciales, en

urbanizaciones.

La Máxima Autoridad del GADM-G o su Delegado podrá autorizar, previo informe de

factibilidad y viabilidad emitido por la DECAM, la solicitud del propietario de modificación
parcial o total de los suelos destinados a Áreas Comerciales Vendibles (ACV) a Uso Residencial,
y Viceversa, de Uso Residencial a Uso Comercial, siempre y cuando previamente se de
cumplimiento de las siguientes condiciones:

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a) Que dichas propuestas sean respaldadas por la aceptación expresa de la mayoría

simple de los propietarios de predios de la urbanización del caso, a través de sus
representaciones legalmente constituídas. En caso de que el promotor sea aún el
propietario de más del 50% de los predios (area vendible) de la urbanización,
deberá contar al menos con la autorización del 51% de los propietarios de los
predios restantes.
Dicha aceptación deberá constar en un documento debidamente Notarizado con
reconocimiento de firmas, en el que expresamente se deje establecido que los
propietarios, habiendo sido formalmente convocados, están de acuerdo en
autorizar el cambio solicitado en los términos constantes en la propuesta.
b) Que abarquen solamente los predios que no estén comprometidos por
edificaciones.
c) Se trate de predios que esten dentro de Proyectos Urbanísticos que ya cuenten con
aprobaciones debidamente concedidas por el Concejo Municipal.
d) Existan informes específicos de las entidades prestadoras de servicios de agua
potable y alcantarillado sanitario, energía, vialidad y telecomunicaciones, en el
sentido de que es posible o conveniente realizar dicha modificación.
e) Deberá proponerse por parte de los interesados la respectiva modificación del
Reglamento Interno, presupuestos, cronogramas y Planos Urbanísticos, a fin de que
se incorpore el cambio propuesto. Dichos documentos deberán ser aprobados
siguiendo el procedimiento establecido para tal efecto.
f) En los casos de edificaciones ubicadas dentro de Desarrollos Urbanísticos
Residenciales de Interés Social o similares, que correspondan a proyectos
aprobados, no podrán ser posteriormente modificados por los promotores,
urbanizadores, propietarios, ni ocupantes o arrendatarios de los inmuebles, salvo
por expresa aprobación del M. I. Concejo Municipal.

Art. 17.- Convenios para Administración y Mantenimiento de las ACM.

Con el objeto de propiciar el espíritu comunitario y contribuir al funcionamiento y

mantenimiento de las áreas verdes y recreativas; los promotores o propietarios del sector,
podrán solicitar la administración y mantenimiento de dichas áreas. Para efectos de firmar un
convenio de administración y mantenimiento de estas áreas con el GADM-G; los solicitantes
deberán estar legalmente constituidos y las ACM receptadas a conformidad por el GADM-G.

Art. 18.- Servidumbres Reales.

El GADM-G, las empresas prestadoras de servicios u otra entidad de gobierno, podrá imponer
servidumbres en los casos en que sea indispensable para la ejecución de obras destinadas a la
prestación de un servicio público, siempre que dicha servidumbre no implique la ocupación
gratuita de más del diez por ciento (10%) de la superficie del predio afectado.

Art. 19.- Del Equipamiento Comunal.

Se realizará en atención a la población a servir, y de acuerdo con las siguientes disposiciones:

19.1.- En cualquiera de los tipos de Desarrollo Urbanístico normados en la presente

Ordenanza, deberá preverse espacios para equipamientos destinados para usos de

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bienestar general, de conformidad con lo establecido en los Cuadros de Requerimientos

constantes en el Anexo 1 de la presente Ordenanza.

19.2.- Los espacios propuestos para equipamiento comunitario serán ubicados dentro de las
áreas previstas para ACM (Área Cedida al Municipio) los cuales deberán ser entregados
una vez que se encuentren completamente terminados, al GADM-G según el Art. 13 de
esta Ordenanza.

19.3.- Se podrán ubicar equipamientos comunitarios dentro de ACV (Área Comercial

Vendible), siempre y cuando se haya cumplido con el porcentaje exigido en el Art. 13 de
esta Ordenanza para las ACM del quince por ciento (15%), cuyo tipo de equipamiento
deberá quedar establecido en el Reglamento Interno de la urbanización y planos
urbanísticos. Estas serán de uso exclusivo para el cual fueron determinadas en el
Proyecto aprobado por el GADM-G.

19.4.- Se exigirá que en las áreas destinadas a Área Comercial Vendible (ACV), se dejen
previstos los espacios destinados para desarrollo futuro de instalaciones destinadas al
servicio de salud y de educación, etc. de conformidad con los cuadros de equipamiento
en la presente Ordenanza (Anexo 1).

Se podrá obviar la obligación de dejar los espacios para ciertos equipamientos

específicos si la oferta de éstos se encuentra cubierta en el entorno próximo de la
urbanización, debiendo estos espacios ser sustituidos con otro tipo de equipamiento en
favor de la comunidad.

TITULO III

ESTUDIOS, NORMAS, Y REQUERIMIENTOS MÍNIMOS

Art. 20.- De las Obras de Urbanización.

Se entiende por obras de urbanización todas aquellas que sirven para habilitar un predio
tendiente a desarrollar un proyecto urbanístico, sea para su adecuación topográfica
(movimientos de tierra, terrazados, muros de contención, etc.) como para obras de
infraestructura vial y de servicios públicos.

20.1.- Red Vial.

La red vial por implementarse en las urbanizaciones deberá tener como soporte lo que
emane del correspondiente Estudio de Impacto Vial (EIV) aprobado por la Empresa
Pública Municipal de Tránsito de Guayaquil (EPMTG), así como lo establecido en la
“Ordenanza de Estímulo a la Transportación Eléctrica”, debiendo considerar para cada
caso el análisis y solución de lo siguiente:

a) Aplicación de normas de tráfico que contemplen la provisión de espacios para

circulación y aparcamiento vehicular, así como para la circulación peatonal, y
cualquier otra modalidad de circulación, todo ello vinculado a lo que establezca el
Estudio de Impacto Vial correspondiente.

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b) Si el proyecto contempla etapas para su desarrollo, deberá presentar

independientemente del plano arquitectónico / urbanístico, el plano de señales
de tránsito por cada etapa del proyecto.
c) Si la Urbanización contempla lotes con A.C.V., estas áreas no serán incluidas
dentro de la aprobación del EIV, deberá presentar su EIV independiente cuando
tenga definido el tipo de proyecto a construir.
d) La circulación vehicular en las vías internas de doble sentido de circulación debe
contemplar mínimos 6.00 metros libres de circulación sin considerar las áreas de
estacionamientos en la vía pública. Caso contrario deberá realizar el plan de
circulación considerando vías unidireccionales y con estacionamientos en lado
izquierdo de la vía.
e) La capacidad, secciones, funciones, etc., de las vías, producto del estudio anterior,
deberán considerar también lo establecido en la Ordenanza de Ordenamiento
Territorial del Cantón Guayaquil vigente.
f) Todas las vías deberán contar con Señalización Vial, tanto horizontal como
vertical.
g) La provisión de unidades de aparcamiento deberá ser resuelta al interior del
predio y/o edificación del caso.
h) Las plazas de aparcamiento para visitantes determinadas en el Estudio de
Impacto Vial deberán ubicarse en playa de estacionamiento destinadas
exclusivamente para tal servicio.
i) Los diseños arquitectónicos de garitas que contemplen la edificación de pórticos,
arcadas, cubiertas, etc., en las zonas de ingreso y egreso del proyecto, deberán
contemplar una altura libre de mínimo 5,50 m, y una sección mínima de 3.50
metros de ancho por carril, a efectos de no dificultar los ingresos de vehículos
especiales, como los del Servicio de Control contra Incendios, etc.
j) El Sistema de Control de Ingreso y Egreso al proyecto urbanístico, deberá
considerar cuando menos, lo siguiente:

1) El acceso y salida vehicular de las urbanizaciones, considerando los

parámetros de visibilidad, velocidad y distancia de frenado, deberán
implementar un carril de desaceleración y un carril de aceleración, sin
afectar los predios vecinos. La longitud de estos carriles dependerá del
tipo de vía y de la velocidad de operación de este, evitando la salida a 90ºy
que deberán estar al interior del predio. La vía de ingreso deberá impedir
que la espera de ingreso sea realizada ocupando la vía pública, esto es
entre la línea de lindero o cerramiento de la urbanización y la garita y/o
pluma. En el caso de existir plumas de control vehicular, estas deberán
incorporar sistemas inteligentes y automatizados de ingreso para evitar
el tráfico vehicular y reducir los tiempos de espera.

2) La caseta de control de ingreso, o cualquier otro sistema de identificación

a implementarse, deberá situarse a no menos de 25,00m medidos a partir
de la línea de lindero de la propiedad (retiro frontal hacia la vía principal
de Ingreso de la Urbanización). Podrá existir una excepción de esta
disposición respecto a las casetas de control en conjuntos residenciales
ubicados al interior de la Urbanización, hacia las vías propuestas del
proyecto; o en su defecto lo que el estudio de impacto vial aprobado
disponga.

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3) El número de carriles de ingreso vehicular se establecerá en base al cálculo

de la densidad del proyecto y estará normado por la EPMTG.

20.2.- Servicios Sanitarios y de Saneamiento.

En lo referente a la red de servicios sanitarios (agua potable, aguas lluvias y servidas)

y sistema de recolección de desechos sólidos, en cuanto a su red de distribución del
servicio, instalaciones, etc., serán las que determinen cada una de las empresas
prestatarias de los servicios o direcciones correspondientes, y deberán estar
claramente detalladas en el Reglamento Interno de la Urbanización, Planos y
Memorias Técnicas.

20.3.- Servicios de Electricidad, Comunicación y Seguridad.

En lo referente al Servicio Eléctrico, Telefonía (Fija o Móvil), Voz y Datos, Sistema

contra Incendios, se deberá observar lo que disponga cada una de las empresas
prestatarias de servicios, y deberán estar claramente detallada en el Reglamento
Interno de la Urbanización, Planos y Memorias Técnicas.

20.4.- Adecuación de áreas de equipamientos comunales

Demarcación y señalización de los solares destinados para equipamientos comunales,

tal como constan en el plano urbanístico, y deberán estar claramente detallada en el
Reglamento Interno de la Urbanización.

20.5.- Adecuación de áreas privadas o vendibles.

Adecuación topográfica general de los terrenos destinados a las futuras edificaciones,

así como la demarcación y señalización individual de cada uno de los solares, mediante
la utilización de materiales y sistemas de señalización duraderos (hitos) y de fácil
identificación.

Art. 21.- Características de los Predios en Urbanizaciones.

Los solares resultantes de un proyecto de urbanización deberán respetar los frentes y áreas
mínimas establecidas en la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del
cantón Guayaquil y sus reformas para la sub-zona en que se encuentre ubicado el proyecto.

En Urbanizaciones Residenciales que promuevan la venta de unidades de vivienda, sea de

manera individual, o bajo la figura de conjuntos habitacionales, entendido como tal al grupo
de viviendas con tratamiento arquitectónico integrado, los solares no estarán sometidos a lo
dispuesto en la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil
y sus reformas vigentes en cuanto a la determinación de su frente y área mínima, así como la
densidad establecida en dicha normativa; siempre y cuando esta no distorsione el sector en el
cual se implante.

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Esta solicitud de aprobación deberá estar sustentada en base a un análisis y/o estudio de la
zona de influencia, presentado por el interesado, y tener un informe favorable emitido por las
Direcciones de la DECAM y la DUPOT.

Las Urbanizaciones de Interés Social deberán respetar los frentes y áreas mínimas
establecidas en esta Ordenanza.

Las Urbanizaciones podrán desarrollar o no su reglamentación interna, conforme a las

Ordenanzas del GADM-G vigentes. En el caso que no exista esta reglamentación podrán
acogerse a la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil y
sus reformas vigentes.

Art. 22.- Servidumbres.

22.1.- Se podrá imponer servidumbre gratuita para la conducción de aguas servidas y para
aguas lluvias cuando se trate de solares que contemplen pendientes hacia solares
colindantes, de acuerdo con lo establecido por la empresa prestataria de los servicios
correspondiente y señalado en los planos y estudios aprobados.
22.2.- Las servidumbres gratuitas se impondrán de conformidad con lo establecido en el
COOTAD.
22.3.- Tales situaciones deben ser advertidas tanto en el plano del proyecto urbanístico a ser
aprobado, así como en el Reglamento Interno de la urbanización correspondiente, que
se anexará a las escrituras de transferencia de dominio de los solares afectados, a
efecto de consolidar la certeza jurídica de las propiedades a adquirirse.
22.4.- En la zona de terreno sobre la cual se establece algún tipo de servidumbre, el
propietario o promotor no podrá levantar construcciones o edificaciones de ninguna
naturaleza, salvo lo que establezca el respectivo Plan de Manejo o la expresa
autorización de la institución que tiene jurisdicción sobre el área correspondiente a la
servidumbre.

Art. 23.- Del Desarrollo por Etapas y los Rediseños Urbanísticos.

23.1.- A efectos de la Entrega-Recepción de las obras de cada etapa de un Plan Maestro, se

exigirá, al tenor de lo establecido en el Art. 28 de la presente Ordenanza,
certificaciones de las Empresas de Servicios Públicos y Direcciones correspondientes,
que garanticen el 100% de la ejecución de las obras y el buen funcionamiento de estas.

Estos informes deberán ser actualizados a la fecha de la solicitud (Entrega –

Recepción) y tendrán una vigencia de no más de 6 meses, caso contrario se solicitará
nuevos informes a las áreas correspondientes.

23.2.- Sin embargo, hasta tanto no sean desarrolladas en su totalidad las obras contempladas
en el proyecto urbanístico (Plan Maestro), el promotor deberá responsabilizarse por
los daños causados a las áreas verdes, equipamiento comunitario vías e
infraestructura básica entregadas al GADM-G, por los daños que pudieran causar por
la construcción y ejecución de las etapas restantes, condición que deberá expresarse
en las autorizaciones a ser otorgadas por la Máxima Autoridad del GADM-G o su

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delegado. El promotor no será responsable de los daños que provengan por el desgaste
natural del mismo.

23.3.- En caso de que a solicitud expresa del promotor decida no continuar con el desarrollo
del proyecto y paralizar las obras aprobadas por el GADM-G (Aprobación del Proyecto
e Inicio de Obras Urbanísticas), el promotor deberá someterse a los requerimientos y
procedimientos establecidos por la Dirección Financiera relacionado a la ejecución de
las garantías correspondientes.

23.4.- En caso de solicitar una reiniciación de las obras para las etapas que quedaron
pendientes de ejecución por parte del promotor, deberá someterse a los requisitos
contemplados para cualquier desarrollo urbanístico nuevo, a los que hacen relación
los Art. 25 y 26 de la presente Ordenanza.

23.5.- Los diseños urbanísticos podrán rediseñarse siempre y cuando no tengan la

Aprobación del Proyecto y Autorización para el Inicio de las Obras Urbanísticas por
parte del GADM-G.

23.6.- Los Proyectos Urbanísticos que tengan ya una Aprobación del Proyecto y Autorización
para inicio de Obras por parte del GADM-G, podrán solicitar el Rediseño Urbanístico
siempre y cuando se hayan visto afectados por servidumbres u otras causas, no
imputables al propietario o promotor, las que deberán ser justificadas.

TITULO IV
DE LOS REQUERIMIENTOS Y PROCEDIMIENTOS DE APROBACIÓN

Capítulo 1
FRACCIONAMIENTO O FUSIÓN DE PREDIOS

Art. 24.- Para la realización de este trámite, el interesado deberá presentar a través de los
canales que el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil disponga, la
siguiente documentación:

24.1.- Paso 1.- Consulta de Factibilidad de Fusión, Fraccionamiento, o de Fusión

/ División Requisitos:

Predio Urbano de hasta 10.000 m2

a) Formulario descargable del portal web (www.guayaquil.gob.ec), suscrito por el
propietario o los propietarios (Persona Natural o Persona Jurídica) y el
responsable técnico, en el que indique de manera expresa su requerimiento de
división, fusión o fusión división de solares.
b) Copia del documento que acredite la titularidad del predio debidamente inscrito
en el Registro de la Propiedad y catastrado (certificado de historia de dominio
actualizado emitido por el registro de la Propiedad de Guayaquil).
c) Validación del Predio en consulta o validación en el mismo acto. (Subdirección de
Catastro y Topografía); siempre y cuando el predio no supera el porcentaje de
error técnico aceptable establecido en el Art. 3 de la “Ordenanza que establece el

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error técnico aceptable de medición resultante en levantamiento planimétrico

y/o topográfico de un lote o terreno en el área urbana, de expansión urbana y
cabeceras parroquiales y el procedimiento de regularización”
d) Plano en formato digital DWG (AUTOCAD 2014) con la propuesta de división,
fusión o fusión / división, de acuerdo con los formatos contenidos en el Anexo 2
de esta ordenanza. La municipalidad se reserva el derecho de solicitar planos
georreferenciados si existiera la necesidad.
e) En caso de tratarse de predios con pendientes mayores al 10% de pendiente,
deberá presentar el Levantamiento Altimétrico en formato DWG (AUTOCAD
2014).
f) Indicar en los planos las edificaciones existentes, paso de canales de aguas, líneas
de transmisión eléctrica, o cualquier otra afectación como servidumbre o líneas
de alta marea etc.

Nota: Toda la información deberá ser presentada en formato digital PDF, DWG,
etc.

Las coordenadas descritas por cada lote resultante serán verificadas en situ por el
área de Topografía.

Predio Urbano mayor a 10.000 m2

a) Formulario descargable del portal web (www.guayaquil.gob.ec), suscrito por el

propietario o los propietarios (Persona Natural o Persona Jurídica) y el
responsable técnico, en el que indique de manera expresa su requerimiento de
división, fusión o fusión división de solares.
b) Copia del documento que acredite la titularidad del predio debidamente inscrito
en el Registro de la Propiedad y catastrado (certificado de historia de dominio
actualizado emitido por el registro de la Propiedad de Guayaquil).
c) Validación del Predio en consulta o validación en el mismo acto. (Subdirección de
Catastro y Topografía); siempre y cuando el predio no supera el porcentaje de
error técnico aceptable establecido en el Art. 3 de la “Ordenanza que establece el
error técnico aceptable de medición resultante en levantamiento planimétrico
y/o topográfico de un lote o terreno en el área urbana, de expansión urbana y
cabeceras parroquiales y el procedimiento de regularización”
d) Plano en formato digital DWG (AUTOCAD 2014) con la propuesta de división,
fusión o fusión / división, de acuerdo con los formatos contenidos en el Anexo 2.
e) Los planos del levantamiento topográfico (planimetría y altimetría) de toda
propuesta de fraccionamiento y/o fusión de solares deberán estar debidamente
georreferenciados con coordenadas U.T.M. DATUM WGS-84 17S. En los mismos
deberán estar detallados los elementos físicos como hitos y construcciones
existentes.
f) Indicar en los planos, las edificaciones existentes, paso de canales de aguas, líneas
de transmisión eléctrica, o cualquier otra afectación como servidumbre o líneas
de alta marea etc.
g) De no contar con linderos consolidados presentar registro fotográfico donde se
aprecien los hitos establecidos en terreno de cada lote resultante, de acuerdo con

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las coordenadas del Levantamiento Topográfico que delimitan al predio; e indicar

a que punto de coordenada corresponde cada imagen. Anexo 2

Nota: Toda la información deberá ser presentada en formato digital, ejemplo en PDF,
DWG, etc.

Las coordenadas descritas por cada lote resultante serán verificadas en situ por el
área de Topografía.

Predio Rural en área de Expansión Urbana y Área Rural

a) Formulario descargable del portal web (www.guayaquil.gob.ec), suscrito por el
propietario o los propietarios (Persona Natural o Persona Jurídica) y el
responsable técnico, en el que indique de manera expresa su requerimiento de
división, fusión o fusión división de solares.
b) Copia del documento que acredite la titularidad del predio debidamente inscrito
en el Registro de la Propiedad y catastrado (escritura y certificado de historia de
dominio actualizado emitido por el registro de la Propiedad de Guayaquil).
c) Validación del Predio en consulta o validación en el mismo acto. (Subdirección de
Catastro y Topografía); siempre y cuando el predio no supera el área descrita en
escritura.
d) Plano en formato digital SHP (Shape) o DWG (AutoCAD 2014) con la propuesta
de división, fusión o fusión / división, de acuerdo con los formatos contenidos en
el Anexo 2.
e) Los planos del levantamiento topográfico (planimetría y altimetría) de toda
propuesta de fraccionamiento y/o fusión de solares deberán estar debidamente
georreferenciados con coordenadas U.T.M. DATUM WGS-84 17S. En los mismos
deberán estar detallados los elementos físicos como hitos, vías de acceso, canal,
construcciones existentes, líneas de alta tensión, acueductos, poliductos y los
cultivos perennes: cacao, café, banano, teca, mango y caña de azúcar que se
desarrollan sobre el lote. Si el predio está destinado al uso bioacuático, indicar
área ocupada por las piscinas camaroneras. Si tuviere área concesionada, indicar
la superficie ocupada por las piscinas camaroneras y anexar el certificado emitido
por el MAGAP, en el que deberá constar la superficie en concesión.
f) Registro fotográfico donde se aprecien los hitos establecidos en terreno de cada
lote resultante, de acuerdo con las coordenadas del Levantamiento Topográfico
que delimitan al predio; e indicar a que punto de coordenada corresponde cada
imagen. Anexo 2

Nota: Toda la información deberá ser presentada en formato digital en PDF, DWG,
etc.

Las coordenadas descritas por cada lote resultante serán verificadas en situ por el
área de Topografía.

24.2.- Paso 2.- Aprobación de Fusión, Fraccionamiento, o de Fusión / División de

Predio Urbano.

La Máxima Autoridad del GADM-G o su delegado, previo informe de viabilidad y

factibilidad de la DECAM procederá a aprobar el fraccionamiento solicitado, para lo
cual deberá ingresar los siguientes requisitos:

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a) Solicitud dirigida a la Máxima Autoridad del GADM-G firmada por el o los

propietarios.
b) Ocho (8) juegos de planos finales firmados por él propietario o los propietarios y
el Responsable Técnico (Firmas originales en color azul o negro en cada plano).
Los planos deberán estar a escala y legibles.
c) Copia del plano y oficio aprobado en la Consulta Previa (Paso 1).
d) Pago del Impuesto Predial del año en curso.
e) Escrituras Inscritas y Catastradas
f) Historia de Dominio
g) Pago de la Tasa del 2 x1000 por aprobación de planos según avalúo catastral del
terreno.
h) Toda la información deberá ser presentada de forma impresa y en formato digital
PDF, DWG, etc.

Capítulo 2
URBANIZACIONES

Art. 25.- Consulta Previa del Anteproyecto Urbanístico.

Es el documento técnico de trámite solicitado por el promotor, a través del portal web
(www.guayaquil.gob.ec), mediante el cual la DECAM, procederá a verificar si éste cumple con
las normas urbanísticas aplicables.

En caso de que el proyecto contemple edificaciones, el promotor podrá junto con lo anterior,
solicitar la revisión y aprobación previa de sus proyectos por parte de la Subdirección de
Control de Edificaciones, Usos de Suelo y Urbanizaciones (CEUS) de la DECAM. Esto debe ser
ingresado como Aprobación de Planos en la Subdirección de CEUS.

Requisitos:

a) Original y copia de solicitud dirigida al Director de la DECAM, suscrita por el propietario

del o los predios y por el Responsable Técnico.
b) Levantamiento planimétrico y altimétrico del predio el mismo que debe estar
georreferenciado a las coordenadas U.T.M. DATUM WGS-84 17S.
c) Validación del Predio en consulta o validación en el mismo acto. (Subdirección de
Catastro y Topografía); siempre y cuando el predio no supera el porcentaje de error
técnico aceptable establecido en el Art. 3 de la “Ordenanza que establece el error técnico
aceptable de medición resultante en levantamiento planimétrico y/o topográfico de un
lote o terreno en el área urbana, de expansión urbana y cabeceras parroquiales y el
procedimiento de regularización”
d) Plano del anteproyecto urbanístico en formato DWG (AUTOCAD 2014), debidamente
georreferenciado a las coordenadas U.T.M. DATUM WGS-84 17S, que incluya el cuadro de
aprovechamiento urbanístico del suelo, así como las secciones de las vías.
e) En los Planos deberán estar dibujadas las afectaciones de servidumbres, así como
también las afectaciones de proyectos urbanísticos y/o viales del GADM-G.
f) Copia simple de escrituras y historia de dominio actualizada del o los predios que formen
parte del proyecto urbanístico.
g) Factibilidad de la infraestructura básica, emitido por la empresa prestataria de dichos
servicios.

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h) Categorización ambiental emitida por la entidad competente, acompañada de una breve

descripción ambiental del proyecto en base a lo determinado por la autoridad ambiental
competente, tendiente a establecer, de acuerdo con la categorización que se defina, el tipo
de estudio ambiental que deberá desarrollar el proyecto.
i) En casos de que el o los predios en consulta colinden con áreas protegidas, deberá
presentar el respectivo Certificado de Intersección emitido por la entidad competente.
j) Indicar en los planos digitales el paso de canales, líneas de transmisión Eléctrica, etc.
k) De manera opcional, si el proyecto urbanístico, incluye la venta de viviendas u otro tipo
de edificaciones, podrá presentar, el o los planos del diseño arquitectónico en formato
digital (AUTOCAD 2014), como mínimo los siguientes:

1.- Plantas arquitectónicas

2.- Implantación y cubierta (con predio futuro y sus linderos y retiros)
3.- Fachadas (4 lados)
4.- Cortes longitudinal y transversal

En caso de cambio o rediseño del anteproyecto urbanístico aprobado, el propietario deberá

solicitar una nueva aprobación, antes de gestionar la aprobación del proyecto y autorización
para el inicio de las obras.

Art. 26.- Aprobación del Proyecto y Autorización para el Inicio de las Obras
Urbanísticas.

Procedimiento a través del cual la Máxima Autoridad del GADM-G o su Delegado, previo
informe de factibilidad y viabilidad emitido por la DECAM, emitirán la correspondiente
Aprobación del Proyecto Urbanístico, y la correspondiente Autorización de Inicio de las Obras
de Infraestructura Urbanística y viviendas de ser el caso.

26.1.- Para proceder a dicha aprobación y autorización, no obstante, el GADM-G, a través de

la DECAM, procederá a solicitar, mediante mecanismos internos, la revisión y
aprobación de los estudios arquitectónicos y/o urbanísticos, presupuestos,
cronogramas, memorias técnicas, etc. señalados en el numeral 26.5 del presente
artículo, por parte de las Direcciones Municipales correspondientes y Empresas de
Servicios Públicos del caso.

26.2.- En proyectos que contemplen la promoción y venta de solares, se entenderá como

Autorización de Inicio de Obras, las correspondientes únicamente a las de
Infraestructura vial, sanitaria, de comunicaciones, etc. (No edificaciones)

26.3.- En proyectos que contemplen la promoción y venta de unidades de vivienda u otro

tipo de edificaciones, se entenderá como Autorización de Inicio de Obras, las obras de
infraestructura urbanística, así como también la construcción de las viviendas y
edificaciones aprobadas en el Proyecto; no obstante, los Promotores están obligados
a obtener los correspondientes Registros de Construcción a través de procedimientos
establecidos para tal efecto en la web municipal para su registro.

26.4.- En caso de que cambiaran las normas que sirvieron de base para la aprobación del
Anteproyecto Urbanístico en la Consulta Previa, el promotor podrá acogerse o no a las

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nuevas disposiciones, siempre y cuando la solicitud para la Aprobación del Proyecto

Urbanístico se ingrese con no más de 150 días calendario desde la obtención del
certificado de aprobación del Anteproyecto Urbanístico.

26.5.- Requisitos para Aprobación de Proyecto y Autorización de Inicio de Obras

Urbanísticas:

a) Original y copia de solicitud dirigida al Director de la DECAM, suscrita por el

propietario del o los predios y por el Responsable Técnico.
b) Copia simple de escrituras e historia de dominio actualizada del o los predios que
formen parte del proyecto urbanístico, debidamente inscritas y catastradas.
c) Pago de la Tasa del 2x1000 por aprobación de planos según avalúo catastral del
terreno, generado en la Aprobación del Anteproyecto Urbanístico, se exceptúan
los Proyectos Urbanísticos Residenciales de Interés Social o similares.
d) Ocho (8) planos originales del proyecto urbanístico con las respectivas firmas del
o los propietarios y el responsable técnico.
e) Cinco (5) copias del Reglamento Interno, de ser el caso.
f) Plano de Ingeniería, tres (3) copias:
1.- Ingeniería Sanitaria (PTARDS, AA.PP., AA.SS., AA.LL.)
2.- Ingeniería Eléctrica y de Redes (Voz y Datos)
3.- Sistemas Contra Incendio (SCI)
4.- Manejo de Desechos Sólidos (Centros de Acopio)
5.- Diseño de Parques, Espejos de Agua, Lagunas, etc.
6.- Diseño y Planos de vías (pavimentos, estudios de suelo, etc.)
g) Cinco (5) copias de las memorias descriptiva y técnicas del proyecto urbanístico
y sus componentes.
h) Cinco (5) copias del presupuesto general del proyecto de urbanización
desglosado en rubros que contemplen todas las obras descritas en planos y
memorias técnicas y descriptivas, el cual deberá ser aprobado por las Direcciones
competentes o empresas prestadoras de servicios; tramite interno.
i) Cinco (5) copias del Cronograma de ejecución del proyecto urbanístico.
j) Cinco (5) copias del Cronograma Valorado del proyecto.
k) Estudio de Impacto Vial, con la determinación de posibles impactos viales, sus
medidas de mitigación, memorias, planos, y detalles constructivos.
l) Autorización administrativa ambiental del proyecto de acuerdo con lo
determinado por la Autoridad Ambiental competente.
m) En caso de ser necesario, certificaciones de otras instituciones prestadoras de
servicios.
n) Diseños arquitectónicos de las edificaciones, en caso de proyectos que
contemplen la promoción y venta de edificios de cualquier índole, sin perjuicio de
lo cual posteriormente, el promotor pueda solicitar la aprobación de nuevos
modelos.

Notas:

 El reglamento interno de la urbanización deberá sujetarse a lo establecido en las

Ordenanzas vigentes.

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 Previo a la entrega de la resolución de autorización para el inicio de obras urbanísticas,

el promotor deberá presentar el comprobante de pago o convenio de pago de la tasa de
fiscalización, cuyo valor se obtiene conforme lo establecido en esta Ordenanza.
 Si el Pago de la Tasa de Fiscalización no se realiza en el lapso de sesenta (60) días
calendario contados a partir de la fecha de resolución, se entenderá que no se materializó
el acto administrativo y se procederá a la revocatoria del mismo.
 En caso de que el acto administrativo sea revocado, el propietario deberá iniciar un nuevo
trámite para la Aprobación de Proyecto y Autorización de Inicio de Obras Urbanísticas.

Art. 27.- Autorización de Venta de Solares y/o de Edificaciones

Es la disposición a través del cual la Máxima Autoridad del GADM-G o su Delegado, previo
informe emitido por la DECAM, procede a autorizar la venta de solares, con o sin edificaciones,
una vez ejecutado como mínimo el 50% del presupuesto total aprobado de las obras
urbanísticas en promedio.

Para proceder a dicha autorización, no obstante, el GADM-G, a través de la DECAM, procederá

a solicitar, mediante mecanismos internos, los respectivos informes de avances por parte de
las dependencias municipales y de las empresas prestadoras de Servicios Públicos u otros de
ser el caso, el cual deberán certificar los avances respectivos con informes.

Estos informes describirán el avance de las obras con relación a los siguientes documentos
aprobados:

1.- Presupuesto General de Obras Urbanísticas,

2.- Obras según la representación de los planos urbanísticos,
3.- Obras descritas en las memorias técnicas y descriptivas,
4.- Ejecución de la obra según cronograma.

Si el proyecto urbanístico fue aprobado por etapas, la autorización de venta se aprobará por
etapas, por lo tanto, el porcentaje antes indicado se referirá a la etapa para la que se esté
solicitando la mencionada autorización.

Tal autorización es el único documento válido ante Notarios y el Registrador de la Propiedad

para la transferencia de dominio de los nuevos predios resultantes de la intervención.

27.1.- Requisitos
a) Original y copia de solicitud dirigida la Máxima Autoridad del GADM-G, suscrita
por el propietario del o los predios y por el responsable técnico.
b) Comprobante de pago o convenio de pago debidamente actualizado, de la Tasa de
Fiscalización, se exceptúan los Proyectos Urbanísticos Residenciales de Interés
Social o similares.
c) Ocho (8) copias del Proyecto Urbanístico DEFINITIVO Aprobado por el GADM-G
(Aprobación de Proyecto y Autorización de Inicio de Obras Urbanísticas). Este
plano deberá contener las respectivas coordenadas U.T.M. DATUM WGS-84 17S
de los predios.

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Nota:
 Previo a la entrega de la Resolución de Autorización de Venta de solares, el promotor
deberá presentar a la DECAM del GADM-G la garantía bancaria o póliza de seguro
equivalente al valor faltante por las obras urbanísticas aun no ejecutadas, según
presupuesto de obras urbanísticas aprobado.
 Si no se realiza la entrega de la garantía o pólizas en el lapso de sesenta (60) días
calendario contados a partir de la fecha de resolución, se entenderá que no se materializó
el acto administrativo y se procederá la revocatoria.
 En caso de que el expediente / trámite sea revocado, el propietario deberá solicitar
nuevamente la Autorización de Venta de Solares.

Art. 28.- Recepción Parcial o Final de las Obras de Infraestructura Urbanísticas.

Proceso en virtud del cual la Máxima Autoridad del GADM-G o su Delegado, previo informe
emitido por la DECAM, procede a solicitud del promotor, a la recepción de las ACM, e
infraestructura básica (redes y equipamiento).

La suscripción del Acta de Entrega-Recepción de las obras de urbanización se efectuará

cuando se constate la culminación al cien por ciento (100%) del proyecto urbanístico o de sus
correspondientes etapas.

Para proceder a dicha Entrega-Recepción, el GADM-G, a través de la DECAM, procederá a

solicitar, mediante mecanismos internos, la certificación actualizada de la culminación de las
obras, a las empresas prestatarias de servicios y a las Direcciones del GADM-G
correspondientes. Estos informes describirán el avance de las obras con relación a los
siguientes documentos aprobados:

1.- Presupuesto General de Obras Urbanísticas,

2.- Obras según la representación de los planos urbanísticos,
3.- Obras descritas en las memorias técnicas y descriptivas,
4.- Ejecución de la obra según cronograma.

Los informes deberán contemplar el 100% de ejecución y el 100% respecto al funcionamiento,

de las obras mencionadas.

La recepción parcial se podrá autorizar siempre y cuando las fases constructivas estén
concluidas al 100% del área que el promotor solicita su recepción parcial, y respaldados con
los informes realizados por las Direcciones y Empresas prestadoras de servicios. Estas fases
deberán estar determinadas desde la aprobación del Anteproyecto Urbanístico y/o la
Aprobación del Proyecto y Autorización de Inicio de Obra.

28.1.- Requisitos

a) Original y copia de solicitud dirigida a la Máxima Autoridad del GADM-G, suscrita

por el propietario del o los predios y por el responsable técnico.
b) De ser el caso, la reliquidación de la Tasa de Fiscalización de obras e informe sobre
mora por incumplimiento del cronograma de obras.

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Art. 29.- Del Régimen de Tributos, Tasas, Garantías y Prórrogas.

29.1.- Exenciones de Tributos y Tasas:

a) Del Impuesto de Alcabalas: en la venta o transferencia de dominio de inmuebles

destinados a cumplir programas de vivienda de interés social, previamente
calificados por el organismo correspondiente, la exoneración será́ total. Art. (534
COOTAD).
b) Los promotores de este tipo de viviendas (calificadas por el organismo
correspondiente), no estarán sujetos al pago de Tasas por Fiscalización ni por
Aprobación de Planos, establecidos en la “Ordenanza de Estímulo Tributario para
las Inversiones dirigidas a la construcción de Programas Habitacionales de Interés
Social en el Cantón Guayaquil”.

29.2.- Entrega de las Garantías o Pólizas.

Previo a la entrega de la Resolución correspondiente a la Autorización de la Venta de

Predios para el proyecto o sus etapas, se debe presentar a la DECAM las respectivas
garantías bancarias y/o pólizas de seguro equivalentes al valor de las obras
urbanísticas por ejecutar, las mismas que deberán mantenerse vigentes hasta que el
Promotor proceda a la Entrega Recepción de las Obras de Urbanización al GADM-G. La
Secretaría Municipal comunicará al propietario la entrega de esta.

Las mencionadas garantías y/o pólizas deberán ser otorgadas a favor del GADM-G, con
carácter incondicional, irrevocable y de cobro inmediato en caso de verificarse el
incumplimiento del promotor urbanístico en la intervención de las obras.

La DECAM remitirá a la Dirección Financiera las respectivas Garantías y/o pólizas para
su verificación, aceptación y custodia, esta última será responsable de mantener
vigentes las mencionadas garantías. La Dirección Financiera comunicará a la
Secretaría Municipal la aceptación de estas con copia a la DECAM, para que se proceda
a la entrega de la Resolución correspondiente al propietario o promotor.

Las referidas garantías que deban suministrarse deberán cumplir con las siguientes
condiciones:

1. Estipularán en su texto que serán renovadas por petición del GADM-G, sin
necesidad de la conformidad del Ordenante.
2. El plazo debe ser igual, al tiempo que tome la realización de las obras.
3. De no ser así, el texto de ella debe indicar, la obligatoriedad de la renovación y
de no hacerlo a su pago o cancelación.
4. Como la ejecución está sujeta a una Resolución de la máxima Autoridad
Municipal, el incumplimiento, debe ser notificado a dicha autoridad con 3
meses de anticipación a su vencimiento, para que la Dirección Financiera,
quede habilitada para su ejecución.

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29.3.- Monto de la Garantía o Pólizas.

Para la determinación del monto de la garantía o pólizas que debe entregarse al

GADM-G, se tomará en consideración el costo de las obras pendientes de ejecución,
cuyo valor tendrá que ser actualizado por el promotor, aplicado al presupuesto
aprobado y los índices de reajuste de precios publicados en la Cámara de Construcción
de Guayaquil vigentes a la fecha.
Dicho presupuesto actualizado también deberá incluir un reajuste proyectado, para el
tiempo que dure la ejecución de las obras que falten para la total terminación de la
urbanización.

29.4.- Reliquidación de la Garantía o Pólizas.

El promotor podrá solicitar reliquidaciones al valor de la garantía o pólizas

anteriormente mencionadas, en consideración a los avances de las obras,
debidamente certificadas por las Empresas de Servicios Públicos, y por las Direcciones
Municipales correspondientes.

Esta reliquidación deberá ser revisada por la empresa prestataria de servicios y las
Direcciones del GADM-G correspondientes, con informes de avance de obras.

Previo a la entrega de la Resolución correspondiente a la Reliquidación de Garantías o

Pólizas, se deberá presentar a la DECAM las nuevas (pólizas o garantías) por el valor
de las obras urbanísticas por ejecutar, las mismas que deberán mantenerse vigentes
hasta que el Promotor proceda a la Entrega Recepción de las Obras de Urbanización al
GADM-G, del proyecto o de las etapas a las que se les concedió autorización de venta.

La DECAM remitirá a la Dirección Financiera las respectivas Garantías o Pólizas para

su verificación, aceptación y custodia.

La Dirección Financiera comunicará a la Secretaría Municipal con copia a la DECAM la

aceptación de estas, para la entrega de la Resolución correspondiente al propietario o
promotor.

29.5.- Prórrogas y Multas.

29.5.1.-Es factible el requerimiento de Prórroga para la Entrega Recepción de las

Obras, la cual deberá ser debidamente motivada y justificada por parte del
promotor, en el que deberá señalar el nuevo plazo requerido para terminar la
construcción. La prórroga deberá ser presentada 40 días calendario antes de que
se cumplan los plazos autorizados.

El tiempo de Prórroga Ordinaria otorgado por parte del GADM-G al promotor, no

podrá ser superior al 40% del tiempo establecido en el Cronograma de Obras
Urbanísticas que consta en la Autorización de Inicio de Obras Urbanísticas
otorgada por el GADM-G.

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El número de Prórrogas Ordinarias que podrá solicitar el promotor para culminar

las obras urbanísticas será máximo de dos (2), siempre y cuando no excedan en
conjunto el 40% del cronograma de obras autorizado.

El Promotor podrá solicitar Prórrogas Extraordinarias, siempre y cuando las

mismas sean por caso fortuito o fuerza mayor, el cual podrán superar el tiempo
estipulado para la prórroga ordinaria.

Si el promotor solicita una prórroga para ejecutar la obra en un tiempo mayor al

plazo del cronograma aprobado por el GADM-G, pagará a ésta un valor por
concepto de los gastos adicionales que demande por concepto de la fiscalización
y recepción de la urbanización. Este se calculará con la siguiente formula:

Tasa Prórroga =

(TASA FISCALIZACIÓN/TIEMPO CRONOGRAMA) X TIEMPO DE PRÓRROGA

$. / días días

El informe emitido por la DECAM contendrá el nuevo cronograma de la obra

entregado por el propietario o responsable técnico con los nuevos tiempos de
entrega de las Obras Urbanísticas.

Toda Prórroga será aprobada por la Máxima Autoridad del GADM-G o su Delegado
previo informe favorable de la DECAM.

29.5.2.- Si el interesado en hacer la Urbanización se demorase en realizar las

obras urbanísticas en un tiempo mayor al plazo establecido en el cronograma
aprobado y no hayan solicitado prórroga antes del vencimiento del cronograma
según el Art. 29.5.1, se calculará una Tasa por atraso de ejecución del proyecto, el
cual deberá ser cancelada antes de solicitar una nueva prórroga (de ser
permitida) o en su defecto antes de la Entrega Recepción de las obras
urbanísticas.

La fórmula para la Multa por Atraso se calculará de la siguiente manera:

Multa por Atraso = (Presupuesto Aprobado / 1000) x día de atraso

calendario

Esta Multa deberá ser cancelada en la Dirección Financiera.

29.6.- Requisitos para prórrogas y/o reliquidación de garantías.

a) Original y copia de solicitud dirigida a la Máxima Autoridad del GADM-G, suscrita

por el propietario del o los predios y por el Responsable Técnico, en la que se
motive lo solicitado.
b) En caso de prórroga, deberá presentar el nuevo cronograma actualizado de
ejecución de obras urbanísticas.

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c) Previo a la entrega de la resolución de la prórroga aprobada, el promotor deberá

presentar el comprobante de pago o convenio de pago de la tasa de prórroga.
d) Si la prórroga se solicitó fuera de los tiempos permitidos, previo a la entrega de la
resolución de la nueva prórroga deberá presentar el comprobante de pago o
convenio de pago de la Tasa por Atraso y de la Tasa de Prórroga.

29.7.- Tasa por Fiscalización de Urbanizaciones

Las personas naturales o jurídicas que realicen labores de Urbanización de zonas o
sectores deberán solventar los gastos que demande la fiscalización y recepción de
tales urbanizaciones por parte del GADM-G, de acuerdo con la tasa creada para el
efecto, basándose en la tabla que a continuación se indica:

Valor en dólares Tasa %

De 0.01 a 500,000.00 5
500,000.01 a 750,000.00 4.5
750,000.01 a 1´250,000.00 4
1´250,000.01 a 2´000,000.00 3.5
2´000,000.01 a más 3

El valor de las obras de Urbanización a efectuarse será revisado por la DECAM y

Direcciones correspondientes, en referencia a los valores emitidos por la Cámara de
la Construcción de Guayaquil, donde deberá existir un informe de cada una de las
Direcciones correspondientes y de las Empresas Prestadoras de los Servicios, de
acuerdo con el proyecto presentado por el interesado.

Cuando una Urbanización se proyecte construir por etapas, el promotor deberá

cancelar el valor de la tasa correspondiente a la etapa o etapas que vaya a construir,
no pudiendo dar inicio a la construcción de las etapas no autorizadas.

El valor de la tasa fijada para las urbanizaciones se reliquidará a la finalización de las

obras, como requisito previo a la entrega recepción si previamente el promotor no ha
pagado el alcance resultante de la reliquidación, si acaso lo hubiere.

Art. 30.- Silencio Administrativo. -

Las resoluciones que deban expedirse sobre los reclamos, solicitudes o pedidos de
aprobación, contemplados en la presente ordenanza, estarán sujetos a la normativa aplicable
sobre el silencio administrativo que dispone el Código orgánico Administrativo.

Las resoluciones expedidas por el GADM-G deberán ser debidamente motivadas a través de
los órganos competentes, de conformidad con el artículo 76, numeral 7, letra L) de la
Constitución de la República del Ecuador.

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TITULO V

INFRACCIONES URBANÍSTICAS Y SANCIONES

Art. 31.- Competencias.

31.1.- Las personas naturales y/o jurídicas, propietarias o promotoras y/o constructoras de
urbanizaciones, etc., que infrinjan las disposiciones de la presente Ordenanza, serán
sancionadas, siguiendo el debido proceso, por la Dirección de Justicia y Vigilancia a
través de los Comisarios Municipales con potestad instructora, quienes se encargarán
de establecer el cometimiento de infracción, mediante las inspecciones y demás
actuaciones legales pertinentes. Los comisarios con potestad sancionadora impondrán
la penalidad aplicable conforme a la presente normativa y basándose al principio de
proporcionalidad. La aplicación del presente numeral deberá estar supeditada al
procedimiento señalado, en el Art. 248 y demás pertinentes del Código Orgánico
Administrativo.

31.2.- Las sanciones que se apliquen en cumplimiento de las disposiciones de esta Ordenanza
no omiten, sin embargo, eventuales acciones civiles, penales o administrativas, que se
deriven de los actos u omisiones en los que los sancionados incurran.

Art. 32.- Se consideran como infracciones Leves las siguientes:

1. Ejecución de obras de Urbanización sin Autorización del GADM-G.

2. Realizar modificaciones a obras sin la Autorización del GADM-G.
3. No asumir las cargas urbanísticas y las cesiones de suelo obligatorias, impuestas
por el planeamiento urbanístico, por la aplicación de los instrumentos de gestión
del suelo y el COOTAD.
4. Realizar fraccionamientos del suelo que contravengan lo establecido en los planes
de uso y gestión de suelo y en sus instrumentos.
5. Obstaculizar o impedir la función de inspección de la autoridad municipal o
metropolitana competente.

Art. 33.- Se consideran como infracciones graves las siguientes:

1. Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción sin la correspondiente

autorización administrativa y que irroguen daños en bienes protegidos.
2. Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción sin las
correspondientes autorizaciones administrativas, que supongan un riesgo para la
integridad física de las personas.
3. Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción que incumplan los
estándares nacionales de prevención y mitigación de riesgos y la normativa
nacional de construcción. En estos casos se aplicará la máxima pena prevista en el
siguiente artículo.
4. Comercializar lotes en urbanizaciones o fraccionamientos o cualquier edificación
que no cuente con los respectivos permisos o autorizaciones, sin perjuicio de las
responsabilidades civiles y penales del caso.

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5. La presentación de documentos errada que haya producido el engaño a la

administración del GADM-G.
6. Proporcionar información o documentación desactualizada o errónea de tal
manera que como producto de ello haya hecho creer al GADM-G sobre una situación
jurídica o fáctica irreal, tales como la propiedad del inmueble, hechos o usos falsos
o irreales.

Art. 34.- De las Sanciones aplicables por Tipo de Infracción.

Serán sujetos infractores las personas naturales o jurídicas que incurran en las prohibiciones
o en las acciones u omisiones tipificadas como infracciones en esta Ordenanza, y se aplicarán
las siguientes sanciones, aplicando el principio de proporcionalidad.

Infracciones leves: hasta cuarenta (40) salarios básicos unificados de los trabajadores en
general.

Además de las sanciones pecuniarias, se impondrá́ , de ser el caso, la suspensión temporal o

permanente de la actividad, obra o proyecto.

Infracciones graves: desde cuarenta y uno (41) hasta ochenta (80) salarios básicos unificados
de los trabajadores en general.

Además de las sanciones pecuniarias, se impondrá́ , de ser el caso, la suspensión temporal o

permanente de la actividad, obra o proyecto; el derrocamiento u otras medidas urgentes, a
costa del infractor; y/o el decomiso del beneficio obtenida con la infracción.

Los elementos constitutivos del espacio público, que sean destruidos o alterados, se restituirán.

TITULO VI

ABSOLUCIÓN DE CONSULTAS Y PRONUNCIAMIENTO JURÍDICO

Art. 35.- Cualquier tipo de duda que genere la aplicación de la presente Ordenanza, será
aclarado por la DECAM.

Para todas aquellas solicitudes o procesos que deban ser resueltas por el M. I. Concejo
Municipal de Guayaquil o por la Máxima Autoridad, se deberá contar con el informe jurídico
previo, emitido por la Procuraduría Síndica Municipal, que a su vez será posterior al informe
técnico pertinente.

PRIMERA. - Los proyectos de fraccionamiento y/o fusión de solares que hayan sido
presentados previamente a la vigencia de esta ordenanza, se sujetarán a las
normas y disposiciones vigentes a la fecha de su presentación.

Los proyectos urbanísticos que hayan sido presentados en las siguientes fases;
Aprobación del Proyecto y Autorización para el Inicio de Obras, y Autorización
de Venta; previamente a la vigencia de esta ordenanza, podrán o no culminar

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el proyecto con las normas y disposiciones vigentes a la fecha de su

presentación.

En caso de que cambiaran las normas que sirvieron de base para la aprobación
del Anteproyecto Urbanístico en la Consulta Previa, el promotor podrá
acogerse o no a las nuevas disposiciones, siempre y cuando la solicitud para la
Aprobación del Proyecto Urbanístico se ingrese con no más de 150 días
calendario desde la obtención de la Aprobación del Anteproyecto.

SEGUNDA. - Si el proyecto aprobado solicitare algún cambio o rediseño deberá acogerse a

esta ordenanza. Si el rediseño se solicita por causas de afectaciones de
servidumbres u otras, no imputables al propietario o promotor se acogerá a
las normas con las cuales fueron aprobadas.

TERCERA. - En lo no especificado en la presente Ordenanza respecto de normas de diseño

de equipamientos, áreas verdes, aceras, calzadas, estacionamiento público,
etc., se aplicará lo que establezcan los informes de la DECAM y la DUPOT.

CUARTA. - Los proyectos urbanísticos públicos o privados que hayan sido aprobados en
base a la Ordenanza que Regula los Desarrollos Urbanísticos Tipo Lotes con
Servicios, y sus posteriores Reformas, y que no hubieran culminado el proceso
regulado en la misma, deberán contar con la aprobación de la Empresa Pública
Municipal de Vivienda del Cantón Guayaquil E.P., previo informe técnico de la
DECAM, sin perjuicio del cumplimiento del trámite respectivo.

DISPOSICIÓN REFORMATORIA

ÚNICA. - En la Reforma a la Ordenanza para la Facilitación de Tramites de Construcción

y de Propiedad Horizontal, publicada en la Gaceta Oficial Municipal del 30 de
octubre de 2015, en el Art. 9 en el título del requerimiento de garantías
bancarias, elimínese el texto: “ Se podrá admitir una póliza emitida por una
Compañía de Seguros, que sea aceptable por la M. I. Municipalidad de Guayaquil,
siempre que el Urbanizador hubiere constituido Fideicomiso Inmobiliario
igualmente aceptable por la M. I. Municipalidad de Guayaquil.”

DISPOSICION DEROGATORIA

ÚNICA. - Por efectos de la promulgación de la presente Ordenanza, se deja sin efecto, y

por tanto derogada, la “ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y
DESARROLLOS URBANÍSTICOS” aprobada en sesión ordinaria del M.I. Concejo
Municipal de Guayaquil, a los 21 días del mes de enero del año 2021 y, todas
aquellas disposiciones contempladas en otras normativas de igual o menor
jerarquía de esta Municipalidad, que de alguna manera se opongan y
contradigan a las contempladas en esta Ordenanza.

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La presente Ordenanza entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial,

publicándose además en la Gaceta Oficial Municipal y en el dominio web de la Municipalidad de
Guayaquil, debiendo difundirse en la Gaceta Tributaria Digital.

DADA Y FIRMADA EN SESIÓN ORDINARIA DEL M. I. CONCEJO MUNICIPAL DE

GUAYAQUIL, A LOS VEINTICINCO DÍAS DEL MES DE JUNIO DEL AÑO 2021.

Firmado electrónicamente por:

Firmado electrónicamente por:
JOSUE DANIEL MARTHA GRACIELA
SANCHEZ HERRERA GRANDA
CAMPOSANO

Ing. Josué Sánchez Camposano Ab. Martha Herrera Granda

ALCALDE DE GUAYAQUIL (E) SECRETARIA DEL M.I.
CONCEJO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL

CERTIFICO: Que la presente ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y

DESARROLLOS URBANÍSTICOS, fue discutida y aprobada por el M. I. Concejo Municipal de
Guayaquil, en sesiones ordinarias de fechas 16 y 25 de junio de 2021, en primero y segundo
debate, respectivamente, en forma virtual a través de herramientas telemáticas.

Guayaquil, 2 de julio de 2021

Firmado electrónicamente por:

MARTHA GRACIELA
HERRERA GRANDA

Ab. Martha Herrera Granda

SECRETARIA DEL M.I.
CONCEJO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL

De conformidad con lo prescrito en los artículos 322 y 324 reformado del Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, y en concordancia a lo dispuesto en
el Art. 4, numeral 9 de la Ley Orgánica para la Reactivación de la Economía, Fortalecimiento de
la Dolarización y Modernización de la Gestión Financiera, publicada en el Segundo Suplemento
del R.O. No. 150 del viernes 29 de diciembre de 2017, SANCIONO la “ORDENANZA
SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS”, y para su
vigencia ordeno su PROMULGACIÓN a través de su publicación en el Registro Oficial,
publicándose además en la Gaceta Oficial Municipal, y en el dominio web de la Municipalidad
de Guayaquil, debiendo difundirse también en la Gaceta Tributaria Digital.
Guayaquil, 2 de julio de 2021
Firmado electrónicamente por:

CYNTHIA
FERNANDA VITERI
JIMENEZ

Dra. Cynthia Viteri Jiménez

ALCALDESA DE GUAYAQUIL

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 42

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Sancionó y ordenó la promulgación a través de su publicación en el Registro Oficial, la Gaceta

Oficial Municipal, y en el dominio web de la Municipalidad de Guayaquil, debiendo difundirse
también en la Gaceta Tributaria Digital, la ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES
Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS, la señora Doctora Cynthia Viteri Jiménez, Alcaldesa de
Guayaquil, a los 2 días del mes de julio del año 2021.- LO CERTIFICO.-

Guayaquil, 5 de julio de 2021

Firmado electrónicamente por:

MARTHA GRACIELA
HERRERA GRANDA

Ab. Martha Herrera Granda

SECRETARIA DEL M.I.
CONCEJO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL

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ANEXO 1
1.1. REQUERIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO CUADRO 1-A: EQUIPAMIENTO PARA 500
A 999 UNIDADES DE VIVIENDA
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
PRE ESCOLAR Y
EDUCACIÓN
ESCUELA
SALUD PUESTO DE SALUD
ASISTENCIA SOCIAL GUARDERIA
CULTO CAPILLA
RECREACIÓN PARQUE INFANTIL
SEGURIDAD, GOBIERNO, ADMINISTRACIÓN Y
PUESTO AUXILIO INMEDIATO
DEFENSA
COMERCIO MINORISTA COMERCIO

1.2. REQUERIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO CUADRO 1–B: EQUIPAMIENTO PARA

1000 A 1999 UNIDADES DE VIVIENDA
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
PRE ESCOLAR
EDUCACIÓN
ESCUELA Y COLEGIO
SALUD SUBCENTRO DE SALUD
ASISTENCIA SOCIAL GUARDERIA
COMUNITARIO CASA COMUNAL
CULTO IGLESIA
RECREACIÓN PARQUES
SEGURIDAD, GOBIERNO, ADMINISTRACIÓN Y
UNIDAD DE POLICIA COMUNITARIA
DEFENSA
COMERCIO MINORISTA COMERCIO

1.3. REQUERIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO CUADRO 1–C: EQUIPAMIENTO PARA

2000 A 4000 UNIDADES DE VIVIENDA
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
PRE ESCOLAR
EDUCACIÓN
ESCUELA Y COLEGIO
SALUD CENTRO DE SALUD
ASISTENCIA SOCIAL GUARDERIA
COMUNITARIO CASA COMUNAL
CULTO IGLESIA
RECREACIÓN PARQUES
SEGURIDAD, GOBIERNO, ADMINISTRACIÓN Y UNIDAD DE POLICIA COMUNITARIA Y
DEFENSA BOMBEROS
COMERCIO CENTRO O PLAZA COMERCIAL
Notas:
1. La determinación de las instalaciones finalmente se hará en función de las necesidades
e interés real de los habitantes o de las características particulares del proyecto,
siendo susceptible por consiguiente de cambios, en el marco de lo estipulado para
dichos casos, en el art. 15 de la presente Ordenanza.

2. Estos equipamientos deberán satisfacer a la demanda del área a desarrollar según la

densidad poblacional del desarrollo contemplado en el proyecto.

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1.4. REQUERIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO CUADRO 1-D: EQUIPAMIENTO PARA

500 A 999 UNIDADES DE VIVIENDA

M2 x Solar
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
viv. Min.
EDUCACIÓN PRE ESCOLAR 1.60 400
ASISTENCIA SOCIAL GUARDERIA 1.12 280
RECREACIÓN PARQUE INFANTIL 3.00 500

1.5. REQUERIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO CUADRO 1–E: EQUIPAMIENTO PARA

1000 A 1999 UNIDADES DE VIVIENDA

M2 x Solar
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
viv. Min.
EDUCACIÓN ESCOLAR 3.00 1000
SALUD SUBCENTRO MÉDICO 0.60 200
SERVICIOS CENTRO COMERCIAL 1.50 750
COMUNALES BARRIAL
RECREACIÓN PARQUE BARRIAL 3.00 1500
SEGURIDAD POLICÍA 0.08 40

1.6. REQUERIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO CUADRO 1–F: EQUIPAMIENTO PARA

2000 A 4000 UNIDADES DE VIVIENDA

M2 x Solar
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
viv. Min.
EDUCACIÓN MEDIA 2.00 2000
SALUD CENTRO MÉDICO 0.30 600
SERVICIOS CENTRO COMERCIAL 0.75 1500
COMUNALES BARRIAL
RECREACIÓN DEPORTIVO 5.00 1500
SEGURIDAD POLICÍA 0.25 500
COMERCIO MERCADO 0.40 4000

Notas:
1. La determinación de las instalaciones finalmente se hará en función de las necesidades
e interés real de los habitantes o de las características particulares del proyecto,
siendo susceptible por consiguiente de cambios, en el marco de lo estipulado para
dichos casos, en el art. 15 de la presente Ordenanza.

2. Estos equipamientos deberán satisfacer a la demanda del área a desarrollar según la

densidad poblacional del desarrollo contemplado en el proyecto.

46

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 45

 Junio 2021
Registro

FORMATO PARA TRÁMITE DE DIVISIÓN (DECAM - CEUS)

FORMATO PARA TRÁMITE DE DIVISIÓN DE SOLAR N

GRÁFICO SEGÚN ESCRITURAS LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO PROPUESTA DE DIVISIÓN

CALLE:
(GOBIERNO

CALLE:
CALLE:
CALLE:

LINDERO LINDERO LINDERO

NORTE ? NORTE ? NORTE ?
Oficial - Edición Especial

LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO

LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
? 1 ? 2 ? UBICACIÓN:

CANTON:

PARROQUIA:
?
CODIGO:

MANZANA:
? # PISOS ?
MATERIAL ? SOLAR # ? ? SOLAR:
? CALLES:
AREA # ?-1
Nº 1629

SOLAR # ?
LINDERO SOLAR # ? LINDERO AREA # ? LINDERO
? ?

LINDERO ESTE
LINDERO ESTE
LINDERO ESTE
OESTE ? ? AREA # ? OESTE ? ? OESTE ?
?

NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
?
SOLAR # ?
? ?

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS

? AREA # ?-2
AUTÓNOMO

47
# PISOS ?
MATERIAL ?
?
LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO
? 4 ? 3 ?
SELLOS MUNICIPALES:
LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO
ANEXO 2

LINDERO SUR LINDERO SUR LINDERO SUR

NOMENCLATURA DE CALLE NOMENCLATURA DE CALLE NOMENCLATURA DE CALLE
COORDENADAS UTM
WGS - 84 17(S)
PTO X Y
GRÁFICO DEBE INCLUIR
1 EDIFICACIÓN EN CASO DE
EXISTIR
2
3
4

EN EL LEVANTAMIENTO PROYECTAR LOS PERIMETROS DE

LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES
SOLAR EN CONSULTA PROPUESTA DE DIVISIÓN
SOLAR # ? SOLAR # ? LEV. PLANIMÉTRICO SOLAR # ?-2
SOLAR # ?-1
LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA
NORTE NORTE NORTE
SUR SUR SUR
ESTE ESTE ESTE DIVISIÓN DE SOLAR
OESTE OESTE OESTE NOTA.
PROPIETARIO:
AREA AREA AREA Los firmantes son los únicos y expresos
responsables de la información técnica
presentada. NOMBRE DEL PROPIETARIO:
CEDULA DE IDENTIDAD
DE PREDIOS URBANOS DE HASTA 10.000 M2

RESPONSABLE: COD CATASTRAL:

OBSERVACIONES: DIBUJO: FECHA: ESCALA:

DESCENTRALIZADO)
MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

2.1.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE PLANO PARA PROPUESTA DE DIVISIÓN

Lunes 26 de julio de 2021

Pág. 46
Junio 2021
Lunes 26

FORMATO PARA TRÁMITE DE FUSIÓN (DECAM - CEUS)

FORMATO PARA TRÁMITE DE FUSIÓN DE SOLAR N

GRÁFICO SEGÚN ESCRITURA LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO PROPUESTA DE FUSIÓN

CALLE:

CALLE:
CALLE: CALLE:
(GOBIERNO

LINDERO LINDERO LINDERO

NORTE ? NORTE ? NORTE ?

LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO

LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
? 1 ? ?
2
? UBICACIÓN:

CANTON:

PARROQUIA:

SOLAR # ? SOLAR # ? CODIGO:

? ? ? ?
AREA # ? AREA # ? MANZANA:

SOLAR:

CALLES:

SOLAR # ?
? AREA # ? ?
LINDERO ? LINDERO ? LINDERO
?

LINDERO ESTE
LINDERO ESTE
LINDERO ESTE
OESTE ? OESTE ? OESTE ?
?SOLAR #?
SOLAR # ?

NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
? ? ?
AREA # ? ?
AREA # ? ?
?
# PISOS ?
MATERIAL
?
LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO
? 4 ? 3 ?
LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS

48
LINDERO SUR
NOMENCLATURA DE CALLE SELLOS MUNICIPALES:

LINDERO SUR LINDERO SUR

NOMENCLATURA DE CALLE COORDENADAS UTM NOMENCLATURA DE CALLE
WGS - 84 17(S)
PTO X Y
GRÁFICO DEBE INCLUIR
1 EDIFICACIÓN EN CASO DE
EXISTIR
2
3
4

EN EL LEVANTAMIENTO PROYECTAR LOS PERIMETROS DE

LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES

SOLAR # ? SOLAR # ? PROPUESTA DE FUSIÓN

SOLAR # ? SOLAR # ? SOLAR # ? SOLAR # ? LEV. PLANIMÉTRICO LEV. PLANIMÉTRICO SOLAR # ?
LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA

NORTE
NORTE NORTE
SUR
SUR SUR
ESTE
ESTE ESTE FUSIÓN DE SOLAR
OESTE
OESTE OESTE
AREA NOTA.
PROPIETARIO:
AREA AREA Los firmantes son los únicos y expresos
responsables de la información técnica
presentada. NOMBRE DEL PROPIETARIO:
CEDULA DE IDENTIDAD

RESPONSABLE: COD CATASTRAL:

SOLARES URBANOS DE HASTA 10.000 M2

OBSERVACIONES: DIBUJO: FECHA: ESCALA:

de julio de 2021 AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

2.2.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE PLANO PARA PROPUESTA DE FUSIÓN DE

Pág. 47
Edición Especial Nº 1629 - Registro Oficial
 Junio 2021
FORMATO PARA TRÁMITE DE FUSIÓN - DIVISIÓN DE SOLAR (DECAM - CEUS)

FORMATO PARA TRÁMITE DE FUSIÓN - DIVISIÓN DE SOLAR N

GRÁFICO SEGÚN ESCRITURA LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO PROPUESTA DE FUSIÓN PROPUESTA DE DIVISIÓN

CALLE:

CALLE:
CALLE:

CALLE:
Registro(GOBIERNO

LINDERO LINDERO LINDERO LINDERO

NORTE ? NORTE ? NORTE ? NORTE ?

LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO
LINEA DE LINDERO

LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
LINEA DE BORDILLO
? 1 ? ? ?
2
Oficial - Edición Especial

UBICACIÓN:

CANTON:

PARROQUIA:
? SOLAR # ? ?
SOLAR # ? SOLAR # ? CODIGO:
? ? ? ? AREA # ?-1 MANZANA:
AREA # ? AREA # ?
SOLAR:

? CALLES:

LINDERO LINDERO LINDERO

SOLAR # ? LINDERO
? ?
OESTE ? ? OESTE ? OESTE ? AREA # ? OESTE ?
Nº 1629

LINDERO ESTE
LINDERO ESTE ?
LINDERO ESTE ?
LINDERO ESTE ?
? SOLAR # ? SOLAR # ?
AREA # ? ? ?
SOLAR # ? AREA # ?-2

NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
NOMENCLATURA DE CALLE
? ? ? ?
AREA # ? ?
?
# PISOS
MATERIAL ?
?
LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO LINEA DE LINDERO
? 4 ? 3 ? ?

49
ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS
LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO LINEA DE BORDILLO
AUTÓNOMO

LINDERO SUR LINDERO SUR ? LINDERO SUR ? LINDERO SUR ?

NOMENCLATURA DE CALLE NOMENCLATURA DE CALLE NOMENCLATURA DE CALLE NOMENCLATURA DE CALLE SELLOS MUNICIPALES:

COORDENADAS UTM
WGS - 84 17(S)
PTO X Y
GRÁFICO DEBE INCLUIR
1 EDIFICACIÓN EN CASO DE
EXISTIR
2
3
4

EN EL LEVANTAMIENTO PROYECTAR LOS PERIMETROS DE

LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES

SOLAR # ? SOLAR # ? SOLAR # ? SOLAR # ? PROPUESTA DE FUSIÓN PROPUESTA DE DIVISIÓN

SOLAR # ? SOLAR # ?
LEV. PLANIMÉTRICO LEV. PLANIMÉTRICO SOLAR # ?
LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA SOLAR # ? SOLAR # ?-1 SOLAR # ?-2
LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA LINDEROS MENSURA
NORTE NORTE
NORTE NORTE
SUR SUR SUR SUR

ESTE ESTE
DIVISIÓN DE SOLARES URBANOS DE HASTA 10.000 M2

ESTE ESTE
OESTE OESTE
OESTE OESTE
AREA AREA

AREA AREA FUSIÓN - DIVISIÓN DE SOLAR

DIFERENCIA DE AREAS NOTA.
Los firmantes son los únicos y expresos PROPIETARIO:
SEGÚN ESCRITURAS SEGÚN LEVANTAMIENTO DIFERENCIA responsables de la información técnica
SOLAR # ? presentada. NOMBRE DEL PROPIETARIO:
CEDULA DE IDENTIDAD
SOLAR # ?
RESPONSABLE: COD CATASTRAL:

OBSERVACIONES: DIBUJO: FECHA: ESCALA:

DESCENTRALIZADO)
MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

2.3.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE PLANO PARA PROPUESTA DE FUSIÓN /

Lunes 26 de julio de 2021

Pág. 48
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
(GOBIERNO
Lunes 26 de julio de 2021 AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
Edición Especial Nº 1629 - Registro Oficial

2.4.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE PLANO PARA PROPUESTA DE DIVISIÓN

DE SOLARES URBANOS MAYOR A 10.000 M2 Y RURALES

50
ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 49
Junio 2021
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
(GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
Registro Oficial - Edición Especial Nº 1629 Lunes 26 de julio de 2021

2.5.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE PLANO PARA PROPUESTA DE FUSIÓN DE

SOLARES URBANOS MAYOR A 10.000 M2 Y RURALES

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 50

Junio 2021 51
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
(GOBIERNO
Lunes 26 de julio de 2021 AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
Edición Especial Nº 1629 - Registro Oficial

2.6.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE PLANO PARA PROPUESTA DE FUSIÓN /

DIVISIÓN DE SOLARES URBANOS MAYOR A 10.000 M2 Y RURALES

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 51

Junio 2021 52
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
Registro(GOBIERNO AUTÓNOMO
Oficial - Edición Especial Nº 1629 DESCENTRALIZADO)
Lunes 26 de julio de 2021

2.7.- FORMATO DE PRESENTACIÓN DE FOTOGRAFÍAS DE HITOS (SE DEBERÁ

TENER REGISTRO DE CADA UNO DE LOS HITOS REPRESENTADO EN LOS
PLANOS)

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 52

Junio 2021
53
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
(GOBIERNO
Lunes 26 de julio de 2021 AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
Edición Especial Nº 1629 - Registro Oficial

ANEXO 3

Tabla 1. Listado referencial de árboles nativos con uso potencial para áreas verdes del cantón Guayaquil
DISTANCIA
MINIMA DE
SIEMBRA
DONDE SEMBRARLO (metros
No. FAMILIA ESPECIE NOMBRE COMUN USOS
(lugar tentativo) entre árbol-
árbol o
árbol-
estructura)
Loxopterygium Áreas amplias: parques, parterres
1 ANACARDIACEAE Huasango 4 Maderable
huasango anchos

Handroanthus
2 Guayacán, madera negra Áreas reducidas o parterres angostos 4 Ornamental, maderable
billbergii

Handroanthus
3 Guayacan Áreas reducidas o parterres angostos 4 Ornamental, maderable
chrysanthus
BOGNONIACEAE
Áreas amplias: parques, parterres
4 Tabebuia rosea Roble 5 Ornamental, maderable
anchos

5 Tecoma castanifolia Tecoma, muyuyo de montaña Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental

Cochlospermum
6 BIXACEAE Bototillo Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental
vitifolium

7 Cordia aliodora Laurel blanco Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderables

8 BORAGINACEAE Cordia lutea Muyuyo Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderable

Áreas amplias: parques, parterres

9 Cordia macrantha Laurel de Puná 3 Ornamental, maderable
anchos

Áreas amplias: parques, parterres

10 BURSERACEAE Bursera graveolens Palo santo 3 Medicinal, mosquitos
anchos

Áreas amplias: parques, parterres

11 Albizia multiflora Compoño 5 Ornamental, maderable
anchos

Ornamental, protección de
12 Albizia pistaciifolia Samancillo Áreas reducidas o parterres angostos 5
cuencas hídricas

13 Bauhinia aculeata Pata de vaca Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderable

14 Caesalpinia glabrata Cascol Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderable

Calliandra
15 Carbonero Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental
angustifolia

Áreas amplias: parques, parterres

16 Cassia grandis Caña fístula 4 Ornamental, medicinal
anchos

17 Cassia reticulata Abejón Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental

Centrolobium Áreas amplias: parques, parterres

18 Amarillo 5 Ornamental, maderable
ochroxylum anchos

Cynometra Áreas amplias: parques, parterres

19 Cocobolo 5 Ornamental, maderable
bauhiniifolia anchos

Áreas amplias: parques, parterres

20 FABACEAE Erythrina fusca Porotillo 5 Protección de cuencas hídricas
anchos

21 Erythrina smithiana Pepito colorado Áreas reducidas o parterres angostos 4 Ornamental

Áreas amplias: parques, parterres

22 Erythrina velutina Capuey 5 Ornamental
anchos

23 Geoffroea spinosa Seca Áreas reducidas o parterres angostos 4 Ornamental, maderable

Lluvia de plata, yuca de ratón Áreas amplias: parques, parterres

24 Gliricidia brenningii 4 Ornamental
nativa anchos

Áreas amplias: parques, parterres

25 Leucaena trichodes Chalú 4 Ornamental
anchos

26 Machaerium millei Cabo de hacha Áreas reducidas o parterres angostos 3 Maderable

Myroxylon Áreas amplias: parques, parterres

27 Bálsamo 5 Ornamental, maderable
peruiferum anchos

28 Prosopis julitlora Algarrobo Áreas reducidas o parterres angostos 4 Ornamental, maderable

Pseudosamanea Áreas amplias: parques, parterres

29 Guachapelí 5 Ornamental, maderable
guachapele anchos

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 53

Junio 2021 54
 MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
(GOBIERNO
Registro AUTÓNOMO
Oficial - Edición Especial Nº 1629 DESCENTRALIZADO)
Lunes 26 de julio de 2021

30 Senna spp. Vainillo Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental

Gustavia
31 LECYTHIDACEAE Membrillo Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental
angustifolia

Cavanillesia Áreas amplias: parques, parterres

32 Pigio 10 Ornamental
platanifolia anchos

Áreas amplias: parques, parterres

33 Ceiba trichistandra Ceibo 10 Ornamental
anchos

Áreas amplias: parques, parterres

34 Eriotheca ruizii Chirigua 5 Ornamental
anchos
MALVACEAE
Áreas amplias: parques, parterres
35 Guazuma ulmifolia Guasmo 3 Ornamental, maderable
anchos

Pseudobombax Áreas amplias: parques, parterres

36 Saiba 5 Ornamental
guayasense anchos

Pseudobombax Áreas amplias: parques, parterres

37 Beldaco 5 Ornamental
millei anchos
Áreas amplias: parques, parterres
38 Coccoloba uvifera Uva de playa 3 Ornamental, setos
anchos
POLYGONACEAE
39 Triplaris cumingiana Fernan Sánchez Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderable

40 RUBIACEAE Simira ecuadorensis Colorado Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderable

Áreas amplias: parques, parterres

41 RHAMNACEAE Zyzyphus thyrsiflora Ebano 5 Maderable
anchos

42 SAPINDACEAE Sapindus saponaria Jaboncillo Áreas reducidas o parterres angostos 3 Ornamental, maderable

ORDENANZA SUSTITUTIVA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS Pág. 54

Junio 2021
55
 Ing. Hugo Del Pozo Barrezueta
DIRECTOR

Quito:
Calle Mañosca 201 y Av. 10 de Agosto
Telf.: 3941-800
Exts.: 3131 - 3134

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resolvió la gratuidad de la publicación virtual del Registro Oficial y sus productos, así como la
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