Capítulo 1
Disposiciones generales
Artículo 10. Con fundamento en la fracción 111 del art' ulo y del
artículo 43 y demás relativos y aplicables de la Ley que egula el
Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Méxic e expide el
presente reglamento, el cual será aplicable a todos los co óminos del
condominio comercialmente identificados como "RESIDENCIAL RISCO"
virtud de que se encuentran estrechamente ligados en gastos
mantenimiento de las áreas comunes que comparten.
Para mejor comprensión del presente reglamento a
los siguientes conceptos:
Áreas y bienes comunes:
Son aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condóminos, y su
uso estará regulado por el presente Reglamento, Ley que Regula el Régimen
de Propiedad en Condominio en el Estado de México, la escritura
constitutiva y la escritura de venta. Se dividen en: i) bienes comunes de
cada uno de los condominios, es decir, de uso exclusivo de los condóminos
de dicho condominio; ii) Bienes comunes a los 5 condominios "A", "B",
"C", "O" Y "E", es decir, áreas comunes que comparten los cinco
condominios.
Asamblea de Condóminos:
Es el órgano supremo de los regímenes de propiedad en condominio en
particular, es decir, de cada uno de los condominios marcados con las
letras "A", "B", "C", "O" Y "E", en donde en reunión de todos los
condóminos celebrada, previa convocatoria, se trata, discute y resuelven,
en su caso, asuntos de interés particular de cada torre.
Asamblea de Condóminos del Conjunto Urbano:
Es el órgano supremo de la totalidad del Conjunto Urbano, en donde en
reunión de todos los condóminos de los cinco condominios "A", "B", "C",
"D" Y "E", previa convocatoria, se trata, discute y resuelven, en su
caso, asuntos de interés común al Conjunto Urbano, es decir, a los cinco
( regímenes de propiedad en condominio identificados con l~s letras "A" "B"
"C" "D" Y "E".
Administrador:
Persona física o moral contratada por el comité de vigilancia a través de
la asociación civil constituida por los condóminos con el objeto de
administrar, mantener y mejorar, los bienes inmuebles, y activos que sean
necesarios para cumplir con su objeto, así corno los recursos de sus
asociados.
1
Asociación Civil del Conjunto Urbano:
Condómino:
I
Persona propietaria de una o más unidades de propiedad efclUSiV y, para
los efectos de este Reglamento, a la que haya celeb1[ado;::ó rato en
virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a s~~pr pietario,
así como los arrendatarios o habitantes del mismo.
~
Cultura condominal:
Todo aquello que contribuya a generar las acciones actitUdes que
permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objet' o del régimen
de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: El
respeto y la tolerancia; la responsabilidad y c mplimiento;
~ la
corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la a eptación mutua.
Estatutos de la asociación:
Será el instrumento notarial que contendrá el contrato de constitución de
la persona moral no lucrativa a que se ha hecho referencia en la
definición de "ASOCIACION CIVIL DEL CONJUNTO URBANO" que tendrá como
objeto principal el de administrar, mantener y mejorar los bienes
inmuebles y muebles que conforman el condominio, los activos que sean
necesarios para cumplir con su objeto y los recursos de sus asociados que
estarán destinados exclusivamente a lo anterior, así como los derechos y
obligacionesde sus asociados. .
Escrituras de ventas:
Instrumento notarial público, que contiene la enajenación del bien
inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio y que acredita la
propiedad del comprador.
Extinción Voluntaria:
La desaparición del régimen de propiedad en condominio.
Mayoría Simple:
( El 50% (cincuenta por ciento) más uno del total de votos o condóminos,
según sea el caso.
Síndico:
Se refiere al Síndico Municipal el cual contará con total libertad y
autonomía para emitir sus laudos, conforme a lo que establece el título
segundo de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el
Estado de México.
2
Unidad de propiedad exclusiva:
Es el departamento, y los elementos anexos que le corresp~n
cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivN.
Bienes comunes de1 condominio.- Son todas aquellas áreas a las que tienen
acceso únicamente los condóminos o residentes del propio co dominio, es
decir, cada uno de los condóminos en el condominio en el que se encuentra
su departamento y las cuales vienen especificadas en la escritura que
contiene la constitución de Régimen de Propiedad en Con minio de cada
condominio y Constitución de Conjunto Urbano.
Bienes comunes de1 Conjunto Urbano.- Son todas aquella~ áreas a las que
tienen acceso la totalidad de los condóminos de los cinco condominios,
"AU, "BN, "CN, "DN y "EN, no importando su ubicación.
Articu10 2°. Todos los condóminos, adquirientes y ocupantes, de las
unidades privativas de los cinco condominios quedan obligados en los
términos del presente reglamento y serán responsables de los daños y
perjuicios que causen en los.bienes de propiedad común determinados en el
condominio tanto del condominio al que pertenecen cornoa todo el Conjunto
Urbano. Así también, cada condómino será responsable de los daños y
perjuicios causados al inmueble y/o áreas comunes por las personas que
laboren o asistan a su departamento.
Articu10 3°. La ubicación del condominio y terreno en que se encuentra su
superficie, medidas, linderos, descripción general del mismo inmueble y
especial de cada departamento, así cornoel porcentaje de los derechos de
copropíedad que a cada uno de los condóminos corresponde sobre los bienes
comunes a cada condominio, así corno los bienes comunes que les
corresponden a cada condómino sobre el Conjunto Urbano y destino, han
quedado determinados en la escritura constitutiva del Régimen de
Propiedad en Condominio y Constitución del Conjunto Urbano, de la cual
forma parte este reglamento.
Articu10 4°. El destino general de cada departamento, en lo individual,
será exclusivamente para habitación unifamiliar.
( Articu10 5°. El inmueble en su totalidad se divide en: i)bienes comunes o
de propiedad común a cada condominio, ii) bienes comunes o de propiedad
común a todos los condóminos del Conjunto Urbano y iii) bienes de
propiedad privada. Cada propietario será dueño exclusivo de su
departamento, casa o local y condueño de los elementos y partes que se
consideren comunes al condominio al que pertenece y al Conjunto Urbano
respectivamente.
Articulo 6°. BIENES COMUNES. - Son bienes de propiedad común de cada
condominio, de propiedad común de cada uno de los cinco condominios en
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inventario completo y actualizado de todos los muebles, apa a e
instalaciones del Conjunto Urbano, así como de los que en lo s es iv se
adquieran o se den de baja.
Todos los condóminos de los cinco condominios están
contribuir con las cuotas de mantenimiento de las
Conjunto Urbano.
Artículo 7° . Serán de propiedad común sólo de l~ °ndóminos
colindantes,
sí a los
los entrepisos,
departamentos,
les pertenezcan.
muros,
viviendas,
y demás divisiones
casas y locales
que se aren entre
que res ectivamente. 'i
Articulo 8°. o renuncia a usar determinados
El abandono ienes comunes
del Conjunto Urbano, no
libera al condómino de las obli aciones que le
imponga la escritura constitutiva del condominio, la L que Regula el
Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Méxi o, los estatutos
de la asociación encargada de la administración del' mueble, así como
este reglamento y las escrituras de ventas correspondie te.
Articulo 9°. Son bienes de propiedad privada aquellos que pertenecen por
entero, en forma individual y exclusiva a cada condómino de conformidad
con la escritura que lo acredite, o los que por acuerdo unánime de los
condóminos decidan convertir en propiedad privada.
Se considerarán como partes integrante$ del derecho de propiedad y de uso
exclusivo del condómino, los elemento~ anexos que le correspondan, tales
como estacionamiento, cuarto. de servicio y cualquier otro que no sea
elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, y
éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato en
forma independiente. .
Capítulo Ir
Derechos y obligaciones de los condóminos u ocupantes
Articulo 10. Los condóminos tendrán derechÓ singular y exclusivo sobre su
unidad de propiedad exclusiva y derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes del condominio que en la escritura constitutiva se
consideren comunes.
En virtud de lo anterior, los condóminos podrán usar, gozar y disponer de
( ,
sus bienes de propiedad privada, con las limitaciones y prohibiciones
establecidas en Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en
el Estado de México, los estatutos de la asociación que en su caso se
constituya para administrar el Conjunto Urbano, la escritura por la cual
se transmite la propiedad de la unidad privativa y el presente
reglamento.
Articulo 11. Cada condómino u ocupante usará su propiedad individual en
forma ordenada y tranquila, por lo tanto no podrá destinarla a usos que
contravengan la moral y las buenas costumbres, ni hacerlas servir a
4
Artículo 12. Los condóminos u ocupantes deberán abstene S
todo acto aún en el interior de su propiedad, que impid o
E
eficaz la operación, estorbe o dificulte el uso común de los s
instalaciones generales, o perturbe la paz o altere la
condominio o del Conjunto Urbano.
Articulo 13. No podrá el condómino subdividir o en form
alguna el departamento o vivienda que le corresponda.
Artículo 14. Cada condómino podrá enajenar o gravar e departamento I
vivienda que le pertenezca, e invariablemente en ta enajenación o
~
gravamen se comprenderán los derechos de copropiedad qu le corresponden
en los elementos comunes del condominio, mismos que son inseparables unos
de los otros.
Articulo 15. Salvo que lo establezca la escritur~ constitutiva de
Conjunto Condominal, los condóminos de la planta baja no podrán ocupar
para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los
vestíbulos, sótanos, jardines comunes, patios comunes, ni otros espacios,
lugares, accesorio o equipos localizados en estas plantas y que sean
considerados corno comunes incluidos los destinados a cubos de luz; y se
abstendrán de hacer obras en dichos lugares. Con igual salvedad, los
condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea o techo, elevar
nuevos pisos, ni realizar ,,';otras?~cohstrucciones en esta área. Las
restricciones mencionadas sori'apLxcables a los demás condóminos del
inmueble.
Articulo 16. Los condóminos podrán hacer toda clase de obras y
reparaciones en el interior de su departamento o casa, con estricto apego
a lo dispuesto por este reglamento en el capítulo correspondiente, pero
les estará prohibida toda clase de innovación o modificación que altere
la estructura, muros de cualquier tipo u otros elementos esenciales de
los inmuebles o que pueda perjudicar su estabilidad, seguridad,
salubridad, estética o comodidad.
Articulo 17. En ningún caso podrán abrirse nuevas puertas, claros o
ventanas hacia los vestíbulos o áreas de circulación generales o
cualquier otra parte, aún cuando sean muros propios. Asimismo, se ha
informado a cada condómino que las ventanas de todos los departamentos se
( han entregado por el constructor con un tornillo de seguridad que permite
que la ventana abra únicamente once centímetros, lo anterior' por
seguridad de los niños que pudieran habitar los departamentos. Es
responsabilidad de cada condómino mantener dicho tornillo de seguridad,
mismo que puede ser removido bajo la responsabilidad del condómino, en
cuyo caso quedarán liberados de cualquier responsabilida0 tanto la
administración corno el constructor, en virtud de que el Liesgo lo torna
individualmente el condómino que remueva o no de mantenimiento a dicho
tornillo de seguridad.
5
Articu10 19. Cada condómino podrá servirse de los biene
de los servicios e instalaciones generales, conforme a\...§.
destino ordinarios, sin restringir o hacer más oneroso el d
demás.
Articu10 20. Los condóminos deberán abstenerse de todo cto, aún en el
interior de su propiedad, que cause molestias a los demás y estará
obligados a mantener en buen estado de conservación y uncionamiento lo
servicios e instalaciones que pertenezcan a su unidad rivativa, bajo 1
advertencia que de no hacerlo, las mejoras las ará el comité ~e
vigilancia de los fondos comunes y con cargo al condómino que lds
ocasionó, con independencia de las sanciones que apl'quen
, dependiendo del
caso.
Articu10 21. No se podrá instalar o almacenar en el inmueble, ningÚn
equipo, maquinaria o sustancia, que causen o puedan causar peligro,
insalubridad o molestia, aún cuando sea para uso particular.
Articu10 22. Los espacios destinados para el estacionamiento de
automóviles deberán ser usados por sus propietarios, en forma tal que no
sobrepasen los límites de esos mismos espacios.
Tampoco podrán estacionarse vehículos en las zonas destinadas a la
circulación.
Tampoco podrán abandonarse vehículos en las zonas destinadas para el
estacionamiento de automóviles o la circulación; se entenderán
abandonados aquellos vehículos que por su estado de conservación
perjudiquen la apariencia del edificio o pongan en peligro a los demás
condóminos, de verificarse dicha situación se solicitará de las
autoridades locales el apoyo para removerlo de las instalaciones y
depositario ante la autoridad conducente, por costa y riesgo de su
propietario.
Está totalmente prohibido para todos los condóminos u ocupantes utilizar
para uso distinto los lugares destinados a servir como estacionamiento de
vehículos.
(. los
También está prohibido levantar muros 'e instalar puertas sobre
linderos de dichos locales, o cerrarlos de cualquier otra forma.
Con la finalidad de mantener un ambiente armónico y de cordialidad entre
los condóminos, queda prohibido terminantemente que aún de manera
temporal se invada el lugar de estacionamiento de condómino dlyunu o bien
los lugares de estacionamiento destinados a las visitas.
Al infractor de esta disposición se le sancionará con multa de 30 veces
6
de salario mínimo diario vigente en el Estado de México,
infracción.
Artículo 23.
Artículo 25. Los condóminos están obligados a permitirlla ecución d
las reparaciones que sean necesarias en las partes comunes d inmueble
si es necesario, a juicio del administrador, deberán permitO el acces a
sus bienes de propiedad exclusiva, a los técnicos, contratO tas y obrer s
encargados de llevarlas a cabo, especialmente en lo que s refiere a as ~
instalaciones y ductos que atraviesan los diversos depart entos.
Artículo 26. Ningún propietario u ocupante del inmue l podrá entor cer
las entradas, áreas de circulación, jardines y dem's lugares co nes
dejando en ellos objeto alguno que signifique pr ensión de ej rcer
dominio sobre los bienes o áreas comunes o que difi ulte el tránsi o de
personas o vehículos; tampoco podrán se~ utilizados para jugar, pa inar,
~ ~
andar en bicicleta, etc., ni realizar cualquier otra actividad que no
corresponda al destino natural de estas partes, ya que las mismas están
destinadas al uso común y sólo podrá hacerse en los términos establecidos
en este reglamento.
Artículo 27. Con el objeto de preservar la salubridad en el condominio,
queda prohibido tener animales en el inmueble, sin embargo, los
condóminos que así lo deseen podrán tener animales dentro de su
departamento siempre y cuando sean de tipo doméstico, estén al corriente
de sus vacunas, y no sean de temperamento agresivo o de raza de pelea, y
no afecten la seguridad, tranquilidad y paz entre los demás condóminos.
Queda prohibido a los condóminos u ocupantes utilizar las áreas comunes
del inmueble para beneficio de sus animales o permitir que éstos evacuen
o defequen en cualquier parte del edificio, en consecuencia, al transitar
por lobby's, pasillos y otras áreas comunes, el animal deberá ser
transportado en los brazos del condómino u ocupante.
Si los animales defecaran o evacuaran en las áreas comunes, se le
impondrá al dueño del departamento correspondiente una multa por el
( equivalente a 15 veces el salario mínimo diario general vigente en el
Estado de México.
Siempre que un animal sea transportado por el condómino hacia fuera del
edificio, el mismo deberá llevar cadena, o estar contenido dentro de una
jaula, o de cualquier otro instrumento que permita al propietario tener
el control del animal mientras se encuentra dentro del inmueble.
Articulo 28. Los condóminos que ocupen personalmente sus departamentos y
siempre, bajo cualquier circunstancia, serán responsables directos de la
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"'<:::: .La;:> ,-,cU':j""-'> ~~"'~u~.., ~~~ ~~"J-"~~ ~~ , -- "' "--J-
que le corresponde sobre los bienes de propiedad común del Conjunto
Urbano que se precisan en la mencionada escritura de Constitución de
Régimen de Propiedad en Condominio, de acuerdo con el presupuesto que
formule la asamblea de condóminos y en la forma que determine para su
pago.
Artículo 37. Todo condómino tendrá obligación de atender a los gastos
comunes, para lo cual la administración formará un fondo destinado a los
gastos de mantenimiento y administración y otro de reserva para la
8
Articulo 29. El tendido de ropa solo podrá hacerse
destinadas para tal fin, por lo que en ningún caso se peq
ventanas, balcones o cualquier otro lugar del condominio no
para este propósito.
Articulo 30. No podrán colocarse en las entradas de epartamentos
rótulos o placas de identificación u ornato, ni ni gún tipo de
publicidad, incluyendo la venta o renta de la unidad rivativa, para
dicho fin la administración establecerá un lugar espec'rico para todos
los condóminos.
Articulo 31. Las controversias que surjan entre los C dóminos con motivo
del ejercicio de sus derechos en el condominio o las uejas que se tengan
en contra de algún condómino, deberán someterse
7:1 conocimiento del
administrador quien participará al comité de vigilancia, quien reunido en
comité de honor y justicia, desde luego, procurará resolverlas buscando
la mayor integración, organización, y desarrollo de la comunidad.
Articulo 32. Los gravámenes que reporte el inmueble serán divididos entre
los diferentes departamentos del propio inmueble, y cada uno de los
condóminos sólo responderá del gravamen que corresponda a su propiedad, y
proporcionalmente respecto de la propiedad común.
Articulo 33. Cada condómino deberá efectuar, bajo su exclusivo cargo,
todas las reparaciones que requiera su propiedad privada.
Articulo 34. Los condóminos cubrirán independientemente del impuesto
predial correspondiente a su propiedad individual, la parte que les
corresponda respecLo de los bienes comunes, así como los demás impuestos
o derechos que en razón del condominio les afecten como causantes.
Articulo 35. De igual manera, cada condómino pagará independientemente,
los servicios de luz, teléfono, agua y gas, asi como cualquier otro que
utilice en forma exclusiva.
Articulo 36. Cada condómino se obliga a contribuir al pago de las cargas
comunes, con base en el porcentaje que le corresponde sobre los bienes de
propiedad común que se precisan en la escritura constitutiva respecto al
condominio al que pertenece y también estarán obligados a contribuir al
,( pago de las cargas comunes del Conjunto Urbano, con base al porcentaj e
que le corresponde sobre los bienes de propiedad común del Conjunto
Urbano que se precisan en la mencionada escritura de Constitución de
Régimen de Propiedad en Condominio, de acuerdo con el presupuesto que
formule la asamblea de condóminos y en la forma que determine para su
pago.
Articulo 37. Todo condómino tendrá obligación de atender a los gastos
comunes, para lo cual la administración formará un fondo destinado a los
gastos de mantenimiento y administración y otro de reserva para la
8
B) Los
exijan
C) Las remuneraciones de las personas físicas o morafes e~ gadaS
administración, representación, mantenimiento
~
y~setvación
inmueble, por lo que respecta a áreas comunes del Conjunto U bano.
D) Los sueldos, prestaciones y gratificaciones del perso
de los intereses comunes ya sea de los condominios en
todo el Conjunto Urbano.
E) Los gastos generales de agua, gas y de alumbrado do/ todas las partes
comunes de los cinco condominios en particular y del Copjunto Urbano.
F) Las erogaciones por utensilios necesarios parp lo conservación"
limpieza y servicio de los cinco condominios en particular y del Conjunto
Urbano.
G) Las erogaciones por mejoras al Conjunto Urbano que benefician a todos
los propietarios de los departamentos de los cinco condominios.
H) Las erogaciones por pago de suscripciones o suministro de servicios de
televisión por cable o satelital, Internet, telefonía inalámbrica y otras
similares o análogas que beneficien a todos los condóminos del Conjunto
Urbano.
I) Las primas de seguros derivadas de las pólizas de cobertura de riesgos
del Conjunto Urbano, seguro que deberá ser prorrateado entre los
condóminos de todo el Conjunto Urbano.
J) Los gastos de Administración, conservación, reparación, adquisición,
reposición de implementos y maquinaria, que exijan las diversas partes de
propiedad común del Conjunto Urbano.
K) En general, todas las que determine la ley de la materia, Ley que
Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, este
reglamento, y las que acuerde la asamblea de condóminos por mayoría del
50%.
(
L) Las obras necesarias para mantener el conjunto en buen estado de
conservación y para que los servicios funcionen eficazmente, se ordenaran
por la Administración del Condominio, sin necesidad de acuerdo previo de
los Condóminos, y con cargo al presupuesto de gastos aprobado.
Cuando sea insuficiente el presupuesto determinado por la asamblea de
condóminos, para cubrir los pagos a que se refiere el párrafo que
antecede, la administraciónconvocará a asamblea de condóminos para que
9
Artículo 40. Cuando sea insuficiente el presupuesto determ n 0.0 por la
'
asamblea de condóminos para cubrir los pagos a que se refiere 1 artículo
anterior, o bien cuando sea preciso efectuar obras no p vistas, el
administrador convocará a asamblea de :t
condóminos para que 'sta resuelva
lo procedente.
Artículo 41. La reparación de vicios ocultos cuyo sa miento no sea
~
posible exigir a otra persona, se pagará por los c ndóminos en la
proporción que a cada uno corresponda según la escritur constitutiva del
condominio, debiendo acordarse la reparación por el voto mayoritario de
la asamblea. Sí dichas reparaciones se refieren a áreas comunes qu~
afecten a todo el Conjunto Urbano, se repartirán entre todos lo
condóminos del Conjunto Urbano.
Artículo 42. Los gastos útiles y voluntarios, únicamente podrán
efectuarse con la aprobación previa del 60% de los condóminos de los
condóminos de los condominios involucrados.
Artículo 43. Los condóminos no podrán realizar ninguna obra en los bienes
comunes, salvo las reparaciones o reposiciones urgentes, en caso de falta
de administrador. En dicho supuesto, los gastos que el condómino haya
realizado serán reembolsados repartiendo el costo en partes iguales entre
todos los condóminos, previa autorización de todos los miembros del
Comité de Vigilancia por escrito firmado.
Artículo 44. Todo condómino u ocupante tendrá obligación de poner en
conocimiento del administrador por escrito con acuse de recibo, en el más
breve plazo, la conveniencia o necesidad de reparaciones del condominio.
Artículo 45. Todo condómino u ocupante tendrá obligación de proponer al
administrador por escrito con acuse de recibo, las medidas que a su
juicio sean más adecuadas para la operación del condominio, a efecto de
que el administrador las haga del conocimiento en la siguiente asamblea.
( Artículo 46. Las obras que requieran los techos, pisos y paredes o muros
medianeros, serán por cuenta de los respectivos condóminos involucrados.
Artículo 47. Cuando se causen gastos por cosas o servicios comunes que
beneficien a los condóminos en proporciones diversas, su costo deberá a
criterio del comité de vigilancia, repartirse en relación con el
beneficio de cada condómino.
Articulo 48. En el caso de que un condómino aumentara las cargas comunes
para su provecho, él solo deberá soportar este aumento, a cuyo efecto el
10
