DERECHOS REALES: NOCIÓN Y DIFERENCIA CON LOS PERSONALES.

POSESIÓN: CONCEPTO, ELEMENTOS Y CLASES.

DOMINIO: CONCEPTO, CARACTERES, RESTRICCIONES Y

DESMEMBRACIONES DEL DOMINIO.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

PERSONALES
PATRIMONIALES
DERECHOS REALES
SUBJETIVOS
EXTRAPATRIMONIALES

CONCEPTO DE DERECHOS REALES.

ORTOLAN: Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto

pasivo del derecho. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa
cualquier beneficio mayor o menor.

El artículo 1882 CCCN expresa: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,
que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular
las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”.-

Vamos a analizar esta definición:

Poder jurídico: es una relación de poder, un derecho subjetivo.

De estructura legal: El poder jurídico esta regulado por leyes de orden público y se aplica
el principio de “numerus clausus”, que consiste en que el número de derechos reales ya
esta determinado de manera que no pueden crearse nuevos.

Se ejerce sobre su objeto en forma directa y autónoma: la relación es inmediata, directa

entre el titular y la cosa. El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o
menos, sin que medie persona obligada a suministrárselo.

Le da a su titular facultad de persecución, preferencia y otra que nombre el Código: el

código establece que el derecho real le atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa
en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho
real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

CONCEPTO DE DERECHOS PERSONALES.

DEMOLOMBRE: Aquel que solo crea una relación entre las personas a la cual el derecho
pertenece y otra persona que se obliga hacia ella. Tiene tres elementos: la persona que es
el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo de derecho
(el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.
CRITERIOS DERECHOS
DERECHOS REALES
DIFERENCIADORES PERSONALES
Sujeto activo (acreedor), el
Sujeto Activo (Titular) y
ELEMENTOS sujeto pasivo (deudor) y la
cosa (objeto).
cosa o el hecho (objeto).
Prestación: conducta
OBJETO Cosas positiva o negativa del
deudor.
Goza de ius preferendi (el
derecho anterior es preferido
al posterior – relación con el
registro). Carecen de ius preferendi e
ATRIBUTOS
ius persecuendi.
Ius persecuendi (el titular
puede perseguir la cosa
contra cualquiera).
Absolutos. Se ejercen contra
Relativos. Se ejercen contra
EFECTOS cualquiera que atente contra
el deudor y sus herederos.
él.
Cerrado, y solo nacen de la Abierto, rige el principio de
EL NÚMERO Y ORIGEN
ley. autonomía de la voluntad.
Necesitan de publicidad para
PUBLICIDAD No necesitan publicidad.
oponerse a terceros.
RÉGIMEN LEGAL Orden público No
EXCLUSIVIDAD Si No
Se adquieren por Solo rige respecto de ellos la
PRESCRIPCIÓN
prescripción prescripción extintiva.

PRINCIPIO DE NUMERUS CLAUSUS. ENUMERACIÓN TAXATIVA DE LOS

DERECHOS REALES.

(NUMERUS CLAUSUS: significa que el listado de derechos reales que enumera el

Código Civil y Comercial es cerrado y limitado a los allí enunciado. No se pueden "crear"
otros derechos reales. Sólo existen los enumerados)

ARTICULO 1887 CCC.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie;

h) el usufructo;

i) el uso;

j) la habitación;

k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis;

n) la prenda.

A) POSESIÓN

• CONCEPTO

Podemos definir a la Posesión cuando una persona se comporta como si fuera titular de
un determinado derecho, cuando lo ejerce efectivamente con
exclusividad, independientemente que lo tenga o no.

ARTICULO 1909 CCC.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular
de un derecho real, lo sea o no.

• ELEMENTOS

De la definición anterior se desprenden los dos elementos de la posesión:

- CORPUS: que es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa.

Puede haber un contacto personal o solo la posibilidad física de disponerlo: Casa de mi

propiedad que está alquilada (no tengo el contacto personal, pero su la posibilidad de
disponerlo)

Son actos posesorios los siguientes: alambrar un terreno, realizar actos de conservación
de la cosa, construir en un terreno, reparar la cosa, ocupar una casa.

- ANIMUS: que es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho real.

No reconoce en otra persona un señorío superior.

Determinar si tengo el Derecho o no sobre la cosa no interesa en materia posesoria.

El PRINCIPIO RECTOR EN MATERIA POSESORIA EN RELACIÓN A LAS COSAS

MUEBLES DICE:

“POSESIÓN VALE TÍTULO”.

Es decir que se presume que quien tiene la cosa es el titular de la misma.

• ACEPCIONES

Juan es muy rico y tiene varias posesiones (como dominio)

Juan alquiló el local a Pedro y este le dio la posesión (tenencia)

Juan tomó la posesión de un inmueble desocupado (técnico jurídico).

• DIFERENCIA ENTRE POSESIÓN Y TENENCIA

ARTICULO 1910 CCC.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor.

POSESIÓN TENENCIA
No hace falta que se tenga materialmente la
Tiene efectivamente y materialmente una
cosa. La puede tener otra persona en mi
cosa
nombre.
Reconoce en otra persona una propiedad
Se tiene la intención de someterla a un
derecho de propiedad.
Representa a quien tiene la posesión de la
cosa
Se considera y se comporta como dueño
Ej: locador.
No reconoce en otro un derecho superior

• CAUSAS QUE DAN NACIMIENTO A LA POSESIÓN

Compra-venta

Permuta
ACTOS LICITOS
Donación

Legado
Despojo
ACTOS ILICITOS
 Usurpación

Interversión de título (inquilino que cambia

la cerradura de la casa)

• CLASES DE POSESIÓN

LEGÍTIMA

POSESIÓN DE BUENA FE

ILEGÍTIMA NO VICIOSA

DE MALA FE

VICIOSA

Posesión legítima: existe una concordancia entre los hechos y el derecho. Ejemplo:
adquiero la posesión de una casa porque la compré.

Posesión ilegítima: cuando adquiero sin título ( robo la cosa); cuando adquiero por un
título nulo; cuando adquiero un inmueble que vendió un incapaz; cuando adquiero un
inmueble de un no dueño.

La posesión ilegítima puede ser de:

Buena fe: cuando el poseedor por ignorancia o por un error de hecho no se da cuenta de
la ilegitimidad. Piensa que su posesión es legítima. Siempre se presume que el poseedor
es de buena fe. Ejemplo: confusión de lotes.

Mala fe: se presume que la posesión es de mala fe cuando el poseedor compró cosas
hurtadas o perdidas; o a persona sospechosa que no acostumbra a vender cosas
semejantes; o a quien no tenía capacidad o medios para adquirirlos.

A su vez la posesión ilegítima de mala fe puede ser:

No viciosa: cuando no existe un hecho ilícito. No cometo un acto ilícito pero le compro
a alguien que no suele vender esas cosas.

Viciosa: cuando cometo un acto ilícito. Robo, violencia, usurpación, despojo.

• PERDIDA DE LA POSESIÓN
PÉRDIDA DEL CORPUS: es la imposibilidad del poseedor de disponer físicamente de
la cosa. Debe ser definitiva. Por ejemplo, muerte de un animal, destrucción total del auto.
Incendio total de la casa.

PÉRDIDA DEL ANIMUS: cuando dejo por ejemplo que alguien usurpe mi casa.

PÉRDIDA DEL ANIMUS Y CORPUS: cuando transfiero la cosa por donación, compra-
venta ect. O cuando la abandono.

B) DOMINIO O PROPIEDAD (sinónimos)

ARTICULO 1941 CCC.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario.

Confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre una cosa.

Tiene 3 derechos:

1. Ius utendi: USO

2. Ius fruendi: GOCE
3. Ius abutendi: DISPOSICIÓN.

CARACTERES

1. ABSOLUTO: significa que el propietario o titular del derecho de dominio puede

hacer con su cosa lo que le plazca: conservarla, regalarla, destruirla, venderla,
etcétera. En el antiguo Derecho Romano fue así en un principio: el propietario
gozaba del “ius utendi” (derecho de uso), del “ius fruendi” (derecho de disponer
de los frutos de la cosa) y del “ius abutendi” (derecho de hacer con su cosa lo que
se le antojara, aún abusando de su derecho); pero luego se advirtió que el abuso
en el ejercicio de este derecho podría traer perjuicios a terceros, e incluso que se
necesitaban imponer restricciones cuando la utilidad de otras heredades lo
requirieran, y es así como nacieron las servidumbres.
2. EXCLUSIVO: ARTICULO 1943 CCC El dominio es exclusivo y no puede tener
más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. Este sería el caso del
condominio, el que no es visto sino como una excepción pasajera a la exclusividad
de la propiedad, ya que cualquier condómino está facultado (salvo en casos de
indivisión forzosa) a pedir la división de la cosa común en cualquier momento.
3. PERPETUO: No se requiere que se lo ejerza para conservarlo, es decir que no se
extingue por el no uso. Mientras el propietario no decida lo contrario, y la cosa
subsista, continuará siendo propietario de ella para siempre. No tiene límite en el
tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el
dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el
dominio por prescripción adquisitiva.

RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO

Afecta el carácter absoluto, sin suprimirlo. Se pone un límite a las facultades del
propietario.

La función de los límites y restricciones al dominio es la de facilitar la convivencia,

seguridad, salubridad, resguardar el interés público y por razones de vecindad.

Restricciones fundadas en el interés público:

1. Son ilimitadas en número y clase e inspiradas en diversos motivos: seguridad,

higiene, moralidad, estética. Emanan de las leyes del Poder Legislativo o
municipalidades.
2. Ejemplo: reglamentos municipales referente a la alineación, altura y otras
condiciones que deben reunir los edificios para que su construcción sea aprobada.
Normas que regulan las zonas donde deben ubicarse los establecimientos
industriales peligrosos o insalubres.

Restricciones establecidas en el interés recíproco de los vecinos.

1. Ruidos molestos: a favor de la convivencia el propietario debe soportar una serie

de incomodidades derivadas de los inmuebles vecinos como ruidos, olores,
luminosidad, calor, etc. Esa es una restricción al derecho de la propiedad. Sin
embargo estos no deben exceder la “normal tolerancia”.
2. Obligación de tolerar la utilización de las paredes medianeras.
3. Prohibición de plantar árboles o arbustos sin observar cierta distancia. (tres metros
de la medianera para los árboles y un metro para los arbustos).
4. Obligación de recoger en el propio inmueble el goteraje de los techos (aguas
pluviales).

DESMEMBRACIONES DEL DOMINIO

Se da cuando sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute (usufructo,

uso, habitación o servidumbre) o de garantía (hipoteca, prenda) a favor de terceras
personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de las cosa, limitando las facultades
del propietario.

Por un lado tenemos el titular de la cosa gravada y por el otro el titular del derecho real
que la grava.

C) DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Garantía es un respaldo que se otorga ante una deuda, para que el acreedor vea asegurado
su cobro, y su derecho no resulte ilusorio si el deudor no cumple con la obligación que
contrajo.

Las garantías otorgadas pueden ser personales (se ofrece un fiador, cuyo patrimonio en
general resulta comprometido, además de los bienes deudor) o real.

La palabra real deriva de res, que en latín significa cosa, y en este caso es una cosa
determinada, mueble o inmueble la que será ejecutada si la obligación no se cumple
voluntariamente.
Las garantías reales surgieron en el Derecho Romano tras una evolución de las cauciones
que al principio no existían, bastando con la mera promesa verbal de pagar por parte del
deudor, pasando luego por el nexum como relación física entre acreedor y deudor donde
este último vendía su propio cuerpo para garantizar el cumplimiento; para luego aparecer
las garantías personales (fianza) y luego por fin la primera garantía real, que se denominó
fiducia, donde la cosa que garantizaba la deuda pasaba al acreedor en propiedad.
Finalmente surgieron la prenda y la hipoteca.

HIPOTECA.

ARTICULO 2205 CCC.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que

recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.

Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Se constituyen por contrato, o sea por acuerdo entre acreedor y deudor. El objeto son solo
bienes inmuebles, de propiedad del deudor o de un tercero, que garantizan una deuda
dineraria, que es la obligación principal, más los gastos, daños e intereses que se sumen
a causa de la inejecución del deudor.

La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en

contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la
misma formalidad y previamente a la registración.

Debe hacerse por escritura pública, que contenga todos los datos del acreedor y deudor,
los datos de la obligación principal, los datos del inmueble dado en garantía, y la cantidad
cierta del monto adeudado. Tiene efectos contra terceros, a partir de su inscripción en
el Registro de la Propiedad.

Los efectos de la inscripción duran veinte años, si ates no se pide su levantamiento por la
cancelación de la deuda principal, o el remate del bien, o se pide su renovación antes del
vencimiento. La hipoteca también termina por la renuncia del acreedor constando ésta en
escritura pública.

El deudor continúa en la posesión del bien, ejerciendo sobre él todos los derechos de uso
y goce, pero no puede deteriorarlo ni enajenarlo.

PRENDA

ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas

muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la
totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

Establece que las cosas a entregar deben ser muebles o un crédito.

ARTICULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con
registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier
clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía
prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en
poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
Esta prenda se rige por la legislación especial.

El objeto puede dejarse en poder de un tercero que debe guardarlo en interés del acreedor
por acuerdo de ambas partes.

Es un contrato formal, ya que debe realizarse en instrumento público o privado de fecha

cierta, individualizando bien la cosa dada en prenda, y el importe del crédito que respalda.
Es indivisible, solo pagada toda la deuda se extingue la prenda.

Ante el incumplimiento de la obligación el acreedor no puede quedarse con la cosa, sino

que debe venderla, en remate público o privado si el valor de la cosa es escaso, salvo que
por acuerdo entre acreedor y deudor, el acreedor se quedara con la cosa abonando el
precio estimado al vencimiento de la obligación. Puede también adquirirla en la venta que
se haga de la cosa, o por adjudicación.

Modos de extinción: Por extinción de la obligación principal, por confusión (cuando la

cosa dada en prenda sea adquirida en propiedad por el acreedor prendario) y por
destrucción de la cosa dada en prenda por caso fortuito o fuerza mayor.

Existen contratos de prenda donde el deudor continúa en posesión de la cosa dada en

garantía, como si fuera una hipoteca, diferenciándose de ella en que el objeto son bienes
muebles. Se utiliza en automóviles, embarcaciones o aeronaves, siendo necesario para la
seguridad del crédito que se realice el registro de la prenda. En Argentina el contrato de
prenda con registro se halla reglado por la ley 12962. Se realizan en instrumentos
privados, en formularios otorgados por el registro, y no se acepta que sobre el objeto dado
en prenda se constituya una nueva prenda sin consentimiento del primer acreedor.