Antecedentes históricos del mercado de naves, galpones y depósitos en CABA
Periodo inicial de desarrollo y factores catalizadores
El mercado de naves, galpones y depósitos en CABA se remonta a la segunda
mitad del siglo XIX, cuando la ciudad comenzó a desarrollarse como un
importante centro comercial y industrial. En ese período, se construyeron
numerosos edificios industriales en la zona sur de la ciudad, cerca del puerto.
Los principales factores catalizadores del desarrollo del mercado en ese
período fueron:
• El crecimiento del comercio exterior, que generó la necesidad de
espacios para almacenar mercancías.
• La expansión de la industria manufacturera, que también requirió de
espacios para la producción y el almacenamiento.
• La llegada del ferrocarril, que facilitó el transporte de mercancías a los
centros de consumo.
Evolución del mercado a lo largo del tiempo lo podemos definir en 5 etapas
La Etapa 1 se refiere al inicio de la industrialización en Argentina durante el
período de la Generación del 80 (1880 a 1916 aproximadamente). Durante este
tiempo, Argentina experimentó una expansión económica significativa, aunque
estaba predominantemente enfocada en la agricultura y la exportación de
productos agrícolas, bajo un modelo agroexportador. Aquí hay algunos puntos
clave de este período:
1. Modelo Agroexportador:
• El modelo económico agroexportador establecía la venta de
granos e importación de productos manufacturados. Esto resultó
en que pocas industrias se establecieron o crecieron en el país
durante ese tiempo, ya que la economía se orientaba más hacia
las actividades agrícolas y ganaderas 1 .
2. Inicio de la Industrialización:
• A pesar del enfoque agroexportador, comenzaron a establecerse
algunas fábricas, sobre todo aquellas destinadas a producir
alimentos para el mercado interno y externo. Sin embargo, la
producción industrial era limitada, y no se realizaban
manufacturas muy complejas. Argentina dependía en gran
medida de las importaciones para obtener productos
manufacturados.
3. Contexto Político y Social:
• Durante este período, la élite terrateniente tuvo un control
considerable sobre la política y economía del país. La Generación
del 80, compuesta por estas élites, favorecía políticas libres
cambistas y de modernización que, sin embargo, no incluían una
industrialización significativa.
4. Desarrollo Urbano:
• Buenos Aires comenzó a consolidarse como el principal centro
urbano y económico del país. Sin embargo, la industrialización en
el sentido moderno comenzaría a tomar forma en las décadas
siguientes, especialmente durante y después de la Primera
Guerra Mundial, cuando las políticas y circunstancias globales
comenzaron a favorecer un mayor desarrollo industrial en
Argentina.
Este período sentó las bases para el desarrollo industrial posterior en
Argentina, aunque el verdadero impulso hacia la industrialización se observaría
en las décadas siguientes, especialmente con la llegada de inmigrantes
europeos y la introducción de políticas más favorables hacia la industria.
La Etapa 2 abarca un período crítico en el desarrollo industrial de Argentina,
particularmente desde los años 1930 hasta los años 1940, y extendiéndose
hasta los años del gobierno peronista en los años 1950. Aquí hay algunos
puntos clave de este período:
1. Industrialización Temprana:
• Durante la "Década Infame" (1930-1943), se instalaron varios
establecimientos industriales alrededor de Buenos Aires, y
comenzó una fuerte migración desde el interior de la Argentina
hacia el Gran Buenos Aires. Este período marcó un aumento en
el número de fábricas, especialmente aquellas destinadas a
satisfacer la demanda interna, y también hubo un crecimiento en
la diversificación industrial 1 .
2. Gobierno de Juan Domingo Perón (1946-1955):
• Durante el gobierno de Perón, hubo un fuerte impulso hacia la
industrialización con la creación de fábricas de equipamientos
militares y la radicación de varias industrias pesadas, como las
automotrices. Estas industrias recibieron subsidios del Estado con
el objetivo de fabricar productos exportables. Se fomentó la
creación de fuertes industrias nacionales en sectores de la
industria pesada, lo que contribuyó a un período de crecimiento
industrial notable 1 .
3. Políticas de Substitución de Importaciones:
• El período también estuvo marcado por políticas de sustitución de
importaciones, que buscaban fomentar la producción local
reduciendo la dependencia de productos importados. Esta política
ayudó a proteger y promover la industria nacional, aunque
también presentó desafíos y limitaciones.
4. Desarrollo de Infraestructura y Urbanización:
• Hubo un desarrollo considerable de infraestructura y
urbanización, especialmente en y alrededor de Buenos Aires.
Esto incluyó la construcción de naves industriales y parques
industriales para albergar a las crecientes industrias.
5. Desarrollo de la Clase Trabajadora:
• Este período también vio el fortalecimiento del movimiento obrero
en Argentina, con una mayor organización y sindicalización de los
trabajadores. Las políticas peronistas también incluyen medidas
para mejorar las condiciones laborales y los beneficios para los
trabajadores.
6. Influencia Extranjera e Inversión:
• También hubo una mayor inversión extranjera y acuerdos con
empresas extranjeras durante este período, lo que ayudó a
impulsar la industrialización y el desarrollo de naves industriales.
Este período sentó las bases para la industrialización en Argentina, y las
políticas y desarrollos de esta época tuvieron un impacto duradero en la
estructura industrial y económica del país.
La Etapa 3 comprende un período de crecimiento, declive y transformación
industrial en Argentina desde la década de 1970 hasta el inicio del siglo XXI.
Aquí hay algunos puntos clave:
1. Máxima Producción Industrial (1973-1974):
• Tras la vuelta de Juan Domingo Perón al poder en 1973, se
realizaron nuevas obras para la industria, y entre 1973 y 1974 se
registró la máxima producción histórica en el sector industrial. Sin
embargo, esta producción cayó a consecuencia de la crisis del
petróleo de 1973, que generó un aumento en los costos de
energía y materias primas 1 .
2. Dictadura Cívico-Militar (1976-1983):
• Durante la dictadura, se interrumpieron muchos proyectos
industriales anteriores. También se eliminaron o restringieron
beneficios de promoción industrial y subsidios, y se abrió el
mercado externo sin restricciones, lo cual inició un proceso de
desindustrialización en el país. La política económica de esta
época llevó a un endeudamiento externo significativo ya una
disminución de la actividad industrial 1 .
3. Ajustes Económicos y Crisis (1980-2001):
• Las siguientes décadas vieron un largo período de ajuste
económico marcado por la deuda y la inflación. La actividad
industrial enfrentó ciclos intensos de altibajos en su producción.
Durante el gobierno de Carlos Menem (1989-1999), la política de
convertibilidad y la reapertura de las importaciones redujeron la
rentabilidad empresarial, provocando una fuerte caída de la
industria nacional. Se privatizaron muchas industrias y empresas
estatales 1 .
4. Crisis del 2001:
• La crisis económica de 2001, una de las más graves en la historia
argentina, marcó el fin del modelo neoliberal, y dejó un legado de
desempleo, pobreza y desindustrialización. La crisis también
condujo a un cambio en las políticas económicas y a un
reexamen de las estrategias de desarrollo industrial.
5. Repercusiones en las Naves Industriales:
• Los cambios en la política industrial y económica, junto con las
fluctuaciones en la actividad industrial, tuvieron un impacto en el
desarrollo y uso de las naves industriales. Por ejemplo, la
evolución del mercado de naves industriales entre 2008 y 2017
refleja ciertos altibajos, con una caída del 43% entre 2008 y 2012,
y una recuperación de sólo el 10% a partir de 2013 2 .
Este fue un período de cambios significativos y desafíos para la industria
argentina, y estos eventos históricos dieron forma a la estructura y la política
industrial del país en las décadas siguientes.
La Etapa 4 refleja un período más reciente en la evolución de las naves
industriales en Argentina, con desarrollos particulares en la provincia de
Buenos Aires. A continuación se presentan algunos puntos clave de este
período:
1. Ley 13.744 de Buenos Aires:
• La Ley 13.744 impulsó el crecimiento de los parques industriales
en la provincia de Buenos Aires, generando cambios significativos
en estos predios. Esta ley posiblemente fue un facilitador para el
desarrollo de infraestructura industrial más moderna y funcional,
respondiendo a las demandas de un sector industrial en
crecimiento 1 2 .
2. Naves Industriales "Construidas a la medida":
• Surgió un nuevo tipo de naves industriales conocidas como "built-
to-suit", que son construidas a la medida de las necesidades del
inquilino, quien a menudo alquila el lugar antes de su
construcción. Esta modalidad refleja una evolución hacia
soluciones más personalizadas y flexibles para las necesidades
de las empresas 2 .
3. Desarrollo de Naves Multiusos:
• Además, se introdujo una modalidad más incipiente pensada para
empresas que necesitan integrarse en un mismo edificio oficinas,
laboratorios y áreas de producción liviana y almacenamiento. Un
ejemplo es la empresa Taurus Investment Holdings, que en 2013
inauguró unidades de este tipo en Parque Austral, mostrando una
tendencia hacia espacios industriales más versátiles y
multidimensionales 2 .
4. Inversiones y Rentabilidad:
• Este período también ha visto un enfoque en la rentabilidad de las
inversiones en naves industriales. Por ejemplo, el inversor tipo de
las naves industriales "built-to-suit" busca una renta superior a la
media del mercado, con una rentabilidad proyectada mayor al
15% anual en dólares, lo que indica un cambio en la percepción y
valoración de las naves industriales como una inversión atractiva 2
.
5. Desafíos del Mercado:
• A pesar de algunos desarrollos positivos, el mercado de naves
industriales enfrentó desafíos, como se evidencia en la caída del
43% entre 2008 y 2012, y una recuperación de sólo el 10% a
partir de 2013, lo que sugiere que el sector no ha estado exento
de los desafíos económicos y de mercado que ha enfrentado
Argentina en los últimos años 3 .
6. Construcción y Desarrollo Continuo:
• Empresas como Naves y Galpones SRL han continuado
construyendo naves industriales en Argentina, reflejando una
demanda continua y una evolución en las construcciones
industriales en el país 4 .
Esta etapa refleja una evolución en la construcción, diseño y uso de naves
industriales en Argentina, adaptándose a las necesidades cambiantes de las
empresas y al contexto económico del país.
La Etapa 5 se refiere a la evolución del mercado de naves industriales en
Argentina, especialmente entre los años 2008 y 2017. Este período fue testigo
de ciertas fluctuaciones en el mercado de naves industriales, impactado por
varios factores económicos y políticos. A continuación, se detallan algunos
puntos clave de esta etapa:
1. Caída del Mercado (2008-2012):
• Entre los años 2008 y 2012, el mercado de naves industriales en
Argentina experimentó una caída del 43%. Esta disminución pudo
haber estado influenciada por la crisis financiera global de 2008,
que afectó a muchas economías alrededor del mundo, incluyendo
la argentina. La crisis pudo haber llevado a una reducción en la
inversión y desarrollo de nuevas naves industriales durante este
período 1 .
2. Recuperación Parcial (2013-2017):
• A partir de 2013, el mercado mostró signos de recuperación,
aunque solo recuperó un 10% en comparación con la caída
anterior. Sin embargo, en 2017, el precio medio de las naves
industriales aún era un 37% inferior al de 2008. Esto indica que, a
pesar de una cierta recuperación, el mercado de naves
industriales aún enfrentaba desafíos significativos 1 .
3. Estabilización de Precios:
• La estabilización de los precios de las naves industriales en
niveles más bajos sugiere que el mercado pudo haber encontrado
un nuevo equilibrio en respuesta a las condiciones económicas
prevalecientes. Esto podría reflejar una adaptación del mercado a
las realidades económicas y políticas de Argentina durante este
período 1 .
4. Desarrollo Continuado:
• A pesar de los desafíos, el desarrollo y construcción de naves
industriales continuarán, reflejando una demanda sostenida en el
sector industrial. Por ejemplo, la empresa Naves y Galpones SRL
continuó construyendo naves industriales en Argentina,
mostrando una experiencia de 20 años en la construcción en el
país 2 .
5. Tendencias del Mercado:
• También se observaron tendencias negativas en la absorción de
nuevos metros cuadrados de naves industriales durante ciertos
períodos, lo cual contrasta con la tendencia positiva observada
desde el año 2018, sugiriendo cambios en la dinámica del
mercado de naves industriales 3 .
Este período refleja los desafíos y las tendencias fluctuantes en el mercado de
naves industriales en Argentina, lo que puede estar influenciado por una
combinación de factores económicos, políticos y de mercado. También destaca
la resiliencia y adaptabilidad del sector industrial en Argentina ante un ambiente
económico desafiante.
La legislación que regula la actividad de alquiler o venta de naves, galpones y
depósitos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Argentina, se
encuentra enmarcada dentro de diversas normativas y códigos que establecen
las condiciones y requisitos para la operación de inmuebles industriales. y
comerciales. A continuación, se describen algunos elementos legislativos
relevantes para el sector:
1. Publicación del Boletín Oficial : La Ley N° 2739 establece que la
publicación del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires en el sitio
web del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene
carácter oficial y auténtico, produciendo iguales efectos jurídicos que su
edición impresa. 1 .
2. Registro de Actividades Industriales : Se menciona un registro de
actividades industriales para aquellos inmuebles que no estén
clasificados como "no permitidos" en la ciudad, y que deben cumplir con
la inscripción en dicho registro para recuperar su condición de
conformidad 2 .
3. Reglamentos Técnicos del Código de Edificación : La Resolución
N°98/SSREGIC/19 y su anexo reglamentan técnicamente el Código de
Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, estableciendo requisitos para
avisos de obra, permisos de obra, y otros aspectos relacionados con la
construcción y modificación de inmuebles 3 .
4. Nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación : La Legislatura de la
Ciudad de Buenos Aires sancionó nuevos códigos Urbanístico y de
Edificación, que establecen marcos normativos para la construcción en
la ciudad, incluyendo criterios, materiales permitidos, y otros aspectos
relevantes para el desarrollo de inmuebles industriales. y comerciales 4 .
5. Ley Tarifaria 2023 : La Ley N° 6593/2022 establece las tarifas
impositivas para el ejercicio fiscal 2023, incluyendo los tributos que
recaen sobre los inmuebles radicados en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires 5 .
6. Ley de Alquileres : A nivel nacional, la Ley de Alquileres regula los
derechos y obligaciones de las partes involucradas en contratos de
alquiler, incluyendo disposiciones sobre pagos adelantados, depósitos
en garantía, y otros aspectos relevantes para el alquiler de inmuebles
industriales y comerciales 6 .
Es importante tener en cuenta que esta lista no es exhaustiva y la legislación
puede cambiar con el tiempo. Para obtener una comprensión completa y
actualizada de la legislación relevante, se recomienda consultar con abogados
especializados en derecho inmobiliario o derecho industrial en Argentina, y
revisar las publicaciones oficiales del Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires. También se pueden explorar las bases de datos legales
disponibles o contactar con las autoridades municipales correspondientes para
obtener información adicional.
Conclusión
El mercado de naves, galpones y depósitos en CABA es un mercado dinámico
que ha experimentado un crecimiento constante a lo largo de su historia. El
mercado ha sido afectado por diversos eventos económicos y políticos
importantes, pero siempre ha logrado recuperarse y seguir creciendo.
Información adicional
En la actualidad, el mercado de naves, galpones y depósitos en CABA se
encuentra en un buen momento. La demanda de espacios industriales es alta,
impulsada por el crecimiento económico y el aumento de la actividad industrial.
Los principales tipos de naves, galpones y depósitos que se encuentran en el
mercado son:
• Nave industrial: Es un edificio industrial de gran tamaño, destinado a la
producción y el almacenamiento de mercancías.
• Galpón industrial: Es un edificio industrial de menor tamaño, destinado al
almacenamiento de mercancías.
• Depósito: Es un edificio industrial destinado al almacenamiento de
mercancías de pequeño tamaño.
Los principales sectores económicos que utilizan naves, galpones y depósitos
en CABA son:
• Industria manufacturera: La industria manufacturera es el principal
usuario de naves, galpones y depósitos en CABA.
• Comercio: El comercio también es un importante usuario de naves,
galpones y depósitos en CABA.
• Logística: La logística es otro importante usuario de naves, galpones y
depósitos en CABA.
El precio de alquiler de naves, galpones y depósitos en CABA varía en función
de la ubicación, el tamaño y las características del inmueble. En general, los
precios de alquiler son más altos en las zonas industriales de la ciudad.
La oferta de naves, galpones y depósitos en CABA es limitada. Esto se debe a
que la ciudad cuenta con un espacio limitado para la construcción de nuevos
edificios industriales.
