Bogotá D.C. xx de xx.
SEÑOR
JUEZ PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE xx
E. S. D.
REFERENCIA : PERTENENCIA ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA DE HELIA
RADICADO : 2021 -
DEMANDANTE : HELIA
DEMANDADO : NELSON
xx, identificado plenamente como aparece al pie de mi firma, en calidad de
apoderado judicial de la parte actora, me permito descorrer traslado de las
excepciones de mérito presentadas por el demandado NELSON, como por el
acreedor hipotecario FONDO NACIONAL DEL AHORRO, en los siguientes
términos:
EXCEPCIONES DE MÉRITO - FONDO NACIONAL DEL AHORRO:
1) EXCEPCIÓN ACREEDOR HIPOTECARIO DE BUENA FE Y EXENTO DE
CULPA:
Frente a lo afirmado por el acreedor hipotecario respecto a que “la obligación
constituida al señor NELSON fue cancelada, como consta en la certificación
adjunta”, es cierto, pues de acuerdo al compromiso que habían pactado las
partes en contrato promesa de compraventa proforma firmado el día 22 de
septiembre del año 1988, mi mandante se hizo cargo de cancelarle el saldo de
la obligación hipotecaria que gravaba el inmueble, sin embargo, el aquí
demandado incumplió su compromiso de escriturarle el inmueble.
Nótese señor Juez, la mala fe del demandado pues según estado de cuenta
aportado por el FNA, el último pago recibido respecto al crédito hipotecario
data del 27 de enero de 2006 y habiendo transcurrido más de 17 años no ha
adelantado el trámite de cancelación del gravamen de hipoteca que recae
sobre el inmueble y mucho menos le efectuó el traspaso del mismo a mi
mandante, sin existir deuda alguna por parte de ella que justifique la no
finalización del trámite.
En cuanto a lo pretendido que “(…) se declare la excepción presentada a favor
del FONDO NACIONAL DEL AHORRO, en donde actúa como ACREEDOR
HIPOTECARIO DE BUENA FE Y EXENTO DE CULPA de cualquier situación
jurídica que afecte sus intereses más aún cuando la obligación se encuentra
cancelada y no existe oposición a las pretensiones del presente proceso”, no
se presenta oposición frente a la misma, pues el FNA manifiesta no estar
interesado en el resultado del proceso que nos ocupa y adicional a ello,
certificó que la deuda esta cancelada, lo cual es de utilidad y pertinencia
para dejar sin efecto la cláusula de pacto de reserva de dominio que
habían pactado las partes en contrato promesa de compraventa proforma
AA-855156, desde el 27 de enero de 2006, lo que conlleva a la interversión
de la condición de mera tenedora de mi mandante a poseedora del
inmueble.
EXCEPCIONES DE MÉRITO - DEMANDADO:
1) FALTA DEL TIEMPO ESTABLECIDO POR LA LEY PARA EL DERECHO
QUE SE PRETENDE.
Indica la apoderada de la parte pasiva que la ley aplicable al proceso es
la Ley 50 de 1936 que contempla un término de posesión mínimo para
la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio de 20 años y no la
de la “ley 791 de 2022” que reduce el termino de posesión a 10 años y
que su vigencia es posterior a los hechos del presente litigio.
Es importante recordar que el término de las prescripciones establecido en la
ley actualmente es de 10 años, acorde con el artículo 1º de la Ley 791 de
2002, y antes era de 20 años, según el artículo 2531 del Código Civil.
Téngase en cuenta que para la fecha de presentación de la demanda que nos
ocupa (24/02/2021), ya se encontraba en vigencia la Ley 791 de 2002, por
tanto, no es recibo lo afirmado por la apoderada parte demandada. Aunado a
ello, relaciona equívocamente la “ley 791 de 2022” que no tiene relación con el
asunto tratado.
Indica la apoderada de la parte pasiva que mi representada no ha
ejercido posesión sobre el inmueble que pretende usucapir con ánimo
de señor y dueño, ni tampoco su difunto esposo (Q.E.P.D), por
establecer un vínculo contractual con el señor NELSON, mediante un
contrato promesa de compraventa.
Que el contrato no ha sido controvertido por las partes ni resuelto ante
autoridad judicial competente.
Que la aquí demandante nunca detento la posesión que alega sin el
desconocimiento del dominio ajeno, situación fáctica y jurídica que ya
fue objeto de pronunciamiento por parte de un Juez de la república
quien así lo determinó.
Que el demandado en pertenencia entregó anticipadamente el bien
inmueble prometido en venta, dejando expresamente señalado en el
contrato de promesa que se reservaba el dominio de dicho inmueble
hasta que se cumpliera la obligación de hacer el pago total de la cosa.
NUNCA se cumplió con la promesa de celebrar el negocio jurídico de
compraventa, pues los prometientes compradores incumplieron con las
obligaciones pactadas, es así como la demandante ha ostentado el título
de tenedora del bien inmueble objeto del presente litigio, y, por lo tanto,
no es cierto que la señora HELIA, ejerza posesión alguna que le permita
adquirir por prescripción extraordinaria de dominio el bien en cuestión.
Al respecto, me permito hacer las siguientes observaciones y referencias:
De acuerdo a la Cláusula Décimo Tercera del contrato promesa de
compraventa proforma AA-855156, “EL PROMITENTE VENDEDOR se
reserva el derecho de dominio del bien a que hace alusión este contrato
hasta tanto no se haya hecho efectivo la totalidad del precio o valor de la
venta en los términos establecidos en el art. 1 de la ley 45 de 1930, artículo
1930 del código civil o artículos 952 a 957 del código de comercio, según el
caso”.
“ARTICULO 1930 C.C. <MORA EN EL PAGO DEL PRECIO>. Si el
comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y
tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución
de la venta, con resarcimiento de perjuicios”.
(…)
Artículo 952 C.CO. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO. Artículo 952.PACTO
DE RESERVA DE DOMINIO. El vendedor podrá reservarse el dominio de
la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya
pagado la totalidad del precio.
El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la
última cuota del precio, cuando éste deba pagarse por instalamentos;
pero tendrá derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone
en los artículos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la
restitución de la cosa.
Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega
material.”.
la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia analizó cómo opera el
abandono de la condición inicial de tenedor para pasar a la de
poseedor (M.P. Luis Alonso Rico Puerta):
La persona que persigue la declaratoria de prescripción extraordinaria
adquisitiva de dominio inició su relación de hecho con la cosa sobre la que
recae su petitum en virtud de un título de mera tenencia, como el
arrendamiento, el comodato o la simple tolerancia de que trata el artículo 2520
del Código Civil, entre otros eventos.
Pero, como el solo paso del tiempo no muda la mera tenencia en posesión, la
corporación indicó que en estos eventos es ineludible determinar que esa
condición inicial (tenencia) fue abandonada como respuesta a una
manifestación posterior de animus domini sobre el bien aprehendido,
esto es, renovada voluntad que permite el surgimiento de una nueva
relación entre la persona y la cosa (posesión), en la que ya no media
título o convención subyacente y, por lo mismo, autoriza la iniciación del
cómputo del plazo prescriptivo.
Con todo lo anterior, la corporación concluyó que, en el juicio de pertenencia,
quien se hizo materialmente a una cosa como mero tenedor debe
satisfacer unas reglas o requisitos demostrativos superiores respecto del
que la aprehendió de inicio con ánimo de señorío, dado que debe acoger
su situación en la mencionada exceptiva. Desde entonces, esas exigencias
en materia probatoria resultaban ciertamente estrictas.
Pruebas necesarias
Posteriormente, la sala moderó su postura, aunque sin desconocer el
parámetro de prueba más riguroso que establece el artículo 2531-3 del
Código Civil, y que supedita el triunfo de quien se afirma poseedor
habiendo sido alguna vez mero tenedor, a la prueba de:
1. Las circunstancias de tiempo y modo en las que surgió su posesión (y
terminó, correlativamente, la relación tenencial). Cabe resaltar que solo
desde el instante en el que se pruebe que ello ocurrió, podrá iniciar el
conteo de cualquier plazo prescriptivo.
2. La revelación de esa novedosa condición al propietario (o a la
contraparte de la relación de tenencia), a través de un acto inequívoco
de rebeldía, que contraríe el reconocimiento tácito de dominio ajeno
que derivaría de la aparente inalterabilidad del vínculo tenencial
inaugural.
3. El desarrollo de actos posesorios sin vicios de violencia o
clandestinidad a los que se refiere el artículo 774 del Código Civil, el
cual precisa que existe el vicio de violencia, sea que se haya empleado
contra el verdadero dueño de la cosa o contra el que la poseía sin serlo o
contra el que la tenía en lugar o a nombre de otro.
Lo mismo es que la violencia se ejecute por una persona o por sus agentes
y que se ejecute con su consentimiento o que después de ejecutada se
ratifique expresa o tácitamente. Por su parte, posesión clandestina es la
que se ejerce ocultándola a los que tienen derecho para oponerse a ella.
Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia STC-85272020
(54001221300020200015601), 10/15/20:
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia reiteró qué se requiere para que
se pueda predicar el ejercicio posesorio en cabeza de una persona a
partir de la interversión del título:
es necesario evidenciar una intención conductual que apareje la
interversión o mutación del título inicial (mera tenencia) en pro de
enseñar el surgimiento de la posesión que se precisa para lograr el
reconocimiento de la prescripción adquisitiva solicitada.
Por ende, para que la interversión del título inicial de aprehensión física
sea valedera debe basarse en el ánimo (fuero interno) del sujeto en
cuestión, una variación volitiva de tal entidad que sea apreciable en el campo
objetivo del plano exterior de forma incuestionable.
Lo anterior significa que la misma debe presentar una evocación
absolutamente patente, siendo que tal cambio factual no deviene por el simple
hecho de transcurrir el tiempo
Además, debe exteriorizarse y revestirse con los mismos actos que se
esperan de un verdadero dueño, es decir, aquellos en que,
desconociéndose cualquier dominio extraño, solamente son aplicados en
quien puede ejercer conductas propias de los designados ius utendi
(uso), fruendi (disfrute) y abutendi (abuso) sobre el bien.
Llegado ese momento y lesionada la intención de tenencia (affectio
tenendi), se genera sobre el bien objeto de prescripción adquisitiva la
intención posesoria que se requiere. La cual, a efectos del cómputo que
se impone para acreditar el término de posesión efectivamente ejercido,
se inicia solo después de acaecida ella (la posesión)
Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia SC-130992017
(11001310302720070010901), Ago. 28/17:
De conformidad con el artículo 2518 del Código Civil, mediante la prescripción
adquisitiva o usucapión se pueden adquirir derechos reales, entre los cuales
se encuentra el dominio de los bienes corporales, ya sean muebles o
inmuebles, si son detentados en la forma y por el tiempo previsto en el
ordenamiento jurídico. Así lo afirmó la Sala Civil de la Corte Suprema de
Justicia.
Así, se tiene que esta prerrogativa se fundamenta en la tenencia con ánimo de
señor y dueño, sin que sea necesaria la existencia de un título, en
consideración a la presunción de buena fe que reposa sobre el poseedor. Por
ello basta con acreditar que la aprehensión ha sido pública, pacífica e
ininterrumpida, por el tiempo que establezca la ley
Es importante recordar que el término de las prescripciones establecido
en la ley actualmente es de 10 años, acorde con el artículo 1º de la Ley
791 de 2002, y antes era de 20 años, según el artículo 2531 del Código
Civil.
No obstante, el fallo precisó que si originalmente se arrogó la cosa como
mero tenedor debe aportar la prueba fehaciente de la interversión de ese
título, es decir, la existencia de hechos que demuestren desde cuándo se
“rebeló” contra el titular y empezó a ejecutar los actos de señor y dueño
desconociendo el dominio de aquel, para contabilizar correctamente el
tiempo exigido de posesión autónoma y continua del prescribiente.
La corporación también reiteró que la posesión constituye la tenencia de
una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, siendo necesario el
animus y el corpus para su configuración.
La conjunción de los componentes indicados denota la intención de
hacerse dueño, siempre que no aparezcan circunstancias que la
desvirtúen, por lo que el promotor deberá acreditarlos para el buen suceso de
su pretensión.
Conforme a lo anterior, es posible avizorar dos posibles escenarios en los
cuales mi prohijada puede demostrar la interversión o mutación del título inicial
(mera tenencia) y el surgimiento de la posesión que se precisa para lograr el
reconocimiento de la prescripción adquisitiva solicitada, por el cumplimiento del
plazo prescriptivo.
A) Incumplimiento de la promesa de celebrar el negocio jurídico de
compraventa:
Señala la apoderada de la parte pasiva que no fue cumplida la promesa de
celebrar el negocio jurídico de compraventa por el presunto incumplimiento de los
compradores (mi prohijada y su difunto esposo), por tanto, solo se le puede
considerar tenedora y no como una poseedora que pueda adquirir el inmueble por
prescripción.
Ante esta postura, llama la atención que la parta pasiva se refiera a un
incumplimiento de parte de mi representada cuando en más de 17 años después
de cancelada la deuda del contrato de promesa de compraventa y del saldo del
crédito hipotecario con el Fondo Nacional del Ahorro, no ha iniciado acción alguna
para propender por la resolución del contrato de promesa de compraventa, ni la
cancelación de la citada hipoteca, ni mucho menos se ha interesado por el
sostenimiento y preservación del inmueble sin embargo; de manera dolosa y
premeditada, a sabiendas del negocio realizado con mi representada que pretende
desconocer y que el bien se encuentra en tenencia de mi mandante desde el año
1988 en que le fue entregado, y en posesión desde enero de 2006, por medio de
un tercero desconocido de nombre, MARIA, se hace embargar y secuestrar el
inmueble dentro del proceso que cursa actualmente en el Juzgado Tercero (3)
Civil Municipal de Ejecución de Sentencias de Bogotá con Radicado No. xx, con el
objetivo de presionar a mi representada a darle dinero adicional por el inmueble;
de igual manera, es importante poner en conocimiento de su Señoría la actitud
temeraria y de mala fe del demandado de citar a mi representada ante un Centro
de Conciliación con el fin de presionarla para que le cancelara la suma de
OCHENTA MILLONES DE PESOS ($80.000.000) M/CTE con el fin de que le
transfiriera la propiedad del inmueble que previamente ya le había vendido y que
mi mandante le había cancelado previamente junto con el saldo de la deuda
hipotecaria del Fondo Nacional del Ahorro, tratando con ello de estafarla por su
desconocimiento en leyes y no contar con un profesional en derecho que velara
por sus intereses.
Si se partiera del hecho del incumplimiento de la promesa de celebrar el negocio
jurídico de compraventa y con ello no fuera exigible el contenido del contrato de
promesa de compraventa referenciado para las partes, tampoco lo sería la
aplicación de la Cláusula Décimo Tercera inmersa en el mismo que se refiere al
pacto de reserva de dominio en favor del Promitente Vendedor (aquí demandado),
hasta tanto no se hubiera pagado la totalidad del precio de la venta del inmueble,
por tanto, mi mandante no sería mera tenedora sino poseedora desde el momento
en que recibió el inmueble de manos del demandado en el año 1988, por lo que a
la fecha ya llevaría en posesión del inmueble por más de 35 años, habiendo
acreditado el requisito de ejercer la posesión mínima requerida bajo la Ley 791 de
2002, que obedece a l0 años.
B) Pacto de reserva de dominio:
Señala la apoderada de la parte pasiva, que su cliente, el aquí demandado en
pertenencia, entregó anticipadamente el bien inmueble prometido en venta a mi
mandante, dejando expresamente señalado en el contrato de promesa que se
reservaba el dominio de dicho inmueble hasta que se cumpliera la obligación de
hacer el pago total de la cosa.
Ante esta postura, si se tuviera en cuenta la exigibilidad de la Cláusula Décimo
Tercera del contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes, que se
refiere al pacto de reserva de dominio en favor del Promitente Vendedor (aquí
demandado), hasta tanto no se hubiera pagado la totalidad del precio de la venta
del inmueble, mi mandante ostentaría la calidad de mera tenedora por encontrarse
sujeta a la cancelación del saldo final de la deuda, lo cual se cumplió con el pago
de la última cuota del crédito hipotecario con el Fondo Nacional de Ahorro el 27 de
enero de 2006.
Dada la situación anterior, al encontrarse cancelado el saldo de la deuda del
contrato de promesa de compraventa y el saldo del crédito hipotecario con el
Fondo Nacional del Ahorro, se presenta la figura de la interversión o mutación del
título inicial (mera tenencia) y el surgimiento de la posesión que se precisa para
lograr el reconocimiento de la prescripción adquisitiva solicitada por parte de mi
representada, por el cumplimiento del plazo prescriptivo; adicionalmente, la
Cláusula Décimo Tercera del contrato de promesa de compraventa, que se refiere
al pacto de reserva de dominio en favor del Promitente Vendedor (aquí
demandado) quedaría sin efecto porque se encontraba condicionada al pago de la
obligación contraída que como se indicó previamente fue cancelada en su
totalidad el 27 de enero de 2006.
Por tanto, mi mandante deja de ser una mera tenedora para convertirse en
poseedora y desde la fecha del pago final realizado llevaría ejerciendo la posesión
de manera pacífica e ininterrumpida sobre el inmueble por más de 17 años,
realizando actos de señora y dueña sobre el inmueble, contando con el animus y
el corpus necesario para tal fin, ejerciendo la posesión por más de 10 años como
lo establece la normatividad vigente; al igual que se declara, autoproclama y es
conocida por la comunidad del sector como la propietaria del predio que pretende
usucapir, en el que lleva residiendo más de 35 años, desde el año 1988.
Se anexan con la presente copia de pagos de impuesto predial del inmueble
desde el año 1989 hasta el año 2022 efectuados por mi mandante, copia de
comprobante de consignación del Banco BBVA donde mi mandante cancelaba las
cuotas adeudadas al Fondo Nacional del Ahorro y certificación firmada por el
demandado donde le reconocía el recibo de los pagos que mi mandante le hacía
para cancelarle el inmueble prometido en venta.
2) COSA JUZGADA
Señala la apoderada de la parte pasiva que existió un proceso ordinario
reivindicatorio surtido ante el Juzgado Segundo (02) Civil del Circuito de Soacha,
Cundinamarca, bajo radicado 2012-0232, adelantando por su cliente en contra de
mi mandante, el cual versa sobre los mismos hechos y pretensiones que la
presente demanda, por lo que no se logra probar por la parte actora la ocurrencia
de nuevos hechos, motivo por el cual no es posible impetrar de nuevo un proceso
con igualdad de objeto, causa y partes.
Al respecto me permito indicar frente al proceso judicial al que hace referencia la
parte pasiva que el Juez que conoció el caso en dicha oportunidad negó las
pretensiones tanto de la señora Helia Mabel Poveda como del señor Nelson
Álvarez Quiroga, concluyendo que no se estructuraron los elementos
necesarios para la prosperidad de la acción reivindicatoria y de pertenencia,
ante la existencia de un contrato de promesa de compraventa entre las
partes, que no permite de un lado la reivindicación del inmueble, hasta tanto
el mismo sea resuelto a través de la acción correspondiente, sino además
que en relación a la pretensión de la usucapiente, la posesión material
decantada tiene origen a la relación contractual.
Señala el togado en la providencia que antecede que los presupuestos
concurrentes que debe acreditar la parte demandante para acceder mediante
sentencia judicial a una declaración de pertenencia por prescripción adquisitiva
extraordinaria de dominio:
a) Que la declaratoria recaiga sobre una cosa corporal singular que este
en el comercio y no esté proscrita la prescripción.
b) Que se identifique la cosa y exista coincidencia entre lo poseído y el
bien pretendido.
c) Que la posesión se haya ejercido en forma quieta, pública, pacífica,
ininterrumpida por un término igual o superior a veinte (20 años).
Indica igualmente que los dos primeros requisitos se cumplen, pero que el tercer
requisito no se cumple por la vigencia del contrato de promesa de
compraventa No. xx de fecha 22 de septiembre de 1988 entre las partes en
contienda y conforme a lo pactado reservó el dominio del bien, por tanto, la
posesión de la demandante es de origen contractual, sin el desconocimiento
ajeno.
Frente a lo anterior, se denota la falta de análisis al contrato de promesa de
compraventa por parte del juez que conoció previamente del asunto, pues no se
cerciora que la cláusula relacionada con el pacto de reserva de dominio se
encuentra ligada al pago de la obligación contraída en el documento por parte de
mi mandante, situación que se cumplió desde enero del año 2006, pues mi
representada canceló el saldo acordado en el contrato de promesa de
compraventa y lo adeudado al Fondo Nacional del Ahorro; no se requirió al
acreedor hipotecario Fondo Nacional del Ahorro para que informara respecto a la
obligación que registra en el certificado de libertad del inmueble como hipoteca si
se encontraba vigente o no; se pasó por alto la consecuencia de dejar sin efecto el
pacto de reserva de dominio y el cambio de mera tenedora que ostentaba mi
representada para pasar a ser poseedora desde que culmino los pagos al aquí
demandado, entre otros asuntos que no fueron debatidos en dicha oportunidad.
Es de indicar que “[…] Para que una decisión alcance el valor de cosa juzgada se
requiere:
- Identidad de objeto, es decir, la demanda debe versar sobre la misma
pretensión material o inmaterial sobre la cual se predica la cosa juzgada. Se
presenta cuando sobre lo pretendido existe un derecho reconocido, declarado o
modificado sobre una o varias cosas o sobre una relación jurídica. Igualmente se
predica identidad sobre aquellos elementos consecuenciales de un derecho
que no fueron declarados expresamente.
- Identidad de causa petendi (eadem causa petendi), es decir, la demanda y la
decisión que hizo tránsito (sic) a cosa juzgada deben tener los mismos
fundamentos o hechos como sustento. Cuando además de los mismos
hechos, la demanda presenta nuevos elementos, solamente se permite el
análisis de los nuevos supuestos, caso en el cual, el juez puede retomar los
fundamentos que constituyen cosa juzgada para proceder a fallar sobre la
nueva causa.
- Identidad de partes, es decir, al proceso deben concurrir las mismas partes e
intervinientes que resultaron vinculadas y obligadas por la decisión que
constituye cosa juzgada […]”
Para el proceso en comento no se configura el fenómeno de cosa juzgada, toda
vez que, si bien coinciden las mismas partes intervinientes en proceso y algunas
de las pretensiones, no se presenta Identidad de causa petendi (eadem causa
petendi), es decir, la demanda y la decisión que hiciera tránsito a cosa juzgada no
tienen los mismos fundamentos o hechos como sustento. Además, la demanda y
el presente escrito con el que se descorre traslado de las excepciones de mérito
propuestas por la parte pasiva y FNA, presentan nuevos elementos para ser
valorados por parte del juez de conocimiento.
Por lo anterior, solicito comedidamente a su honorable Despacho, se sirva
despachar desfavorablemente las excepciones de mérito propuestas por la parte
demandada y, en consecuencia, se ordene dar continuidad con el trámite del
proceso que nos ocupa.
Del señor Juez,
Atentamente,
xxx
Apoderado Demandante
