DERECHOS REALES – CADOCHE

2015

-= BOLILLA VI =-

PROPIEDAD HORIZONTAL.

1- Propiedad Horizontal. Disposiciones Generales. Concepto. Constitución. Unidad Funcional. Cosas

y partes comunes. Cosas y partes propias. Consorcio.

Como es sabido, el Código Civil argentino de 1869 no previó la propiedad horizontal. Por el contrario, el
codificador se resistió a su admisión, tal como puede verse en el art. 2617 y en su nota. Recién en 1948, casi 80
años después, se reguló este derecho al sancionarse la ley 13.512.
La ley 13.512 fue exitosa, ya que permitió la regulación eficiente de este nuevo derecho real, y se adecuó a
la realidad imperante. A la vez, permitió la construcción de nuevos edificios, lo que sin duda es importante en
el desarrollo económico. No obstante, el régimen tiene algunas falencias y precisa ajustes1, que el Proyecto de
Código intenta implementar.
El primer dato a resaltar es que se duplican los artículos. El Proyecto de Código, en general, tiende a
simplificar la regulación de los derechos reales, al suprimir numerosas normas que en verdad son
prescindibles, ya sea porque repiten soluciones que se encuentran en otras partes del Código, o bien
porque incurren en una exagerada casuística. Sin embargo, en materia de propiedad horizontal, no sólo no
se reducen las normas, sino que prácticamente se duplican. En efecto, la actual ley 13.512 –
prescindiendo de los arts. de forma– regula este derecho real en 18 arts., mientras que el Proyecto le
dedica los arts. 2037 a 2072, eso sin contar las normas sobre conjuntos inmobiliarios, superficie y
privilegios que se vinculan.
Otro dato importante es que la propiedad horizontal se suma a la enumeración de los derechos reales
(numerus clausus), que contiene el art. 1887.
Se verán a continuación los cambios principales.

Objeto

El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan
ciertas características: independencia funcional, salida a la vía pública. Tradicionalmente se ha identificado
un objeto inmediato que es la unidad funcional (v.gr.: departamento, cochera, local, etc.), y un objeto
mediato constituido por las partes comunes (v.gr.: escalera, ascensores, etc.).
No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya
interdependencia funcional hace imposible separarlos. Es por esta razón que la última parte del art. 2037
enuncia que “las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible”, norma que hace referencia al punto de vista
espacial y de la disposición jurídica, no así en cuanto a las prerrogativas físicas de cada propietario, que
necesariamente deben ser distinguidas.

A. Bienes del consorcio

Una novedad que presenta el Proyecto es que a esta clasificación se agrega una nueva categoría, que
son los bienes del consorcio. Esta categoría ya había sido señalada por la doctrina, que mayoritariamente
admitió que el consorcio es una persona jurídica distinta a los titulares del derecho real sobre el inmueble. El
Proyecto, al aceptar expresamente esta idea (art. 2044), es coherente y señala que el consorcio tiene bienes
(art. 2048). El patrimonio del consorcio, así como sus usos y goce, deben figurar en el Reglamento (art. 2056,
incs. e] e i]). Además, el art. 2067, inc. l), se refiere al certificado de “deudas y de créditos del consorcio”.

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B. Partes propias

También el Proyecto es más prolijo ya que, en cuanto a las partes propias, aclara que puede haber otras
además de la unidad funcional. Dice el art. 2043 que lo son: “…los tabiques internos no portantes, las puertas,
ven- tanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada”.

C. Unidades complementarias

También se ha previsto la existencia de unidades complementarias en edificios que se sometan al

régimen horizontal, es decir sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades funcionales (art. 2039), tales
como coche- ras individuales, guardamuebles, bauleras, etcétera.
Estas unidades complementarias, para tener tal carácter, deben ser concebidas en los planos de tal
modo que la subdivisión horizontal las con- tenga con esa designación. No siguen estrictamente al
dominio exclusivo de un determinado sector privativo, sino que depende de lo que se acuerde
convencionalmente: pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e incluso el titular de una unidad
puede adquirir una o más unidades complementarias de cualquier destino.
Como también un titular puede pretender la venta de una de sus unidades complementarias a otro
propietario o a un tercero, el art. 2056 exige que el reglamento de propiedad y administración contenga no
sólo la “determinación de las unidades funcionales y complementarias” (inc. “b”) sino también la
“determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios” (inc. “q”).
A raíz de aquella obligatoriedad de determinar en el reglamento las “eventuales prohibiciones para la
disposición” de unidades complementarias hacia terceros, debe concluirse que aunque “la constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a
las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas”
(art. 2045), esta interdependencia no impide al titular transmitir solamente la unidad complementaria a un
tercero, si ello no estuviere prohibido en el reglamento. Pero si lo que transmite es la unidad funcional,
necesariamente queda comprendida la unidad complementaria en el acto de disposición.

D. Partes comunes

Como novedad, establece el Proyecto la presunción de comunidad (art. 2040, primer párrafo, in fine), lo
que establecen algunas legislaciones extranjeras y lo que parte de la doctrina invocaba aun sin ley que lo
dijera. ¿Admite prueba en contrario? Entiendo que sí, especialmente cuando se trata de partes que no son
“indispensables” en los términos del art. 2042.
A las cosas y partes comunes el Proyecto las clasifica en dos grupos:
1) las necesariamente comunes (art. 2041); 2) las no indispensables (art.
2042).
Cabe interpretar que las “necesariamente” comunes son aquellas que sí o sí deben ser tales, es decir, que
no podrían convertirse en propias. El art. 2041 las enumera, en forma similar al art. 2 de la ley 13.512. Las
enumera, sin carácter taxativo. Entre las novedades: balcones, escaleras mecánicas, cañerías, cableados,
instalaciones para discapacitados. Se puede interpretar que estas últimas son “indispensables”, teniendo en
cuenta el título del art. siguiente, y lo previsto en normas internacionales y en la Constitución Nacional
sobre discriminación.
La técnica de redacción es defectuosa, ya que en el inc. k) se alude a “todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio común”, lo que resta sentido a la larga enumeración no
taxativa de la misma norma.

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Completa el cuadro el art. 2042: “Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes
no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta
enumeración tiene carácter enunciativo”. Se refiere a los llamados “amenities”.
Es una norma que sorprende, pues no sólo es innecesaria, sino que contempla el caso de una minoría
de edificios que tienen esta clase de servicios. Por otra parte, es obvio que su descripción se acerca al referido
inc. k) del art. anterior.

2. Dice Alterini que “Si se enumeran ciertos objetos en los que es indiscutible su caracterización como
necesariamente comunes, tal descripción pierde toda utilidad si también responden a esa necesidad todas las
cosas enderezadas al beneficio común, y con mucha mayor razón la desvirtuación señalada se patentiza al
decir que esa enumeración, ya de por sí amplísima ante la introducción del inciso “k”, es simplemente de
carácter enunciativo. La conveniencia de indicar cuáles son los objetos necesariamente comunes sólo es
compatible con una enumeración acotada y cerrada.
Razónese que si el art. 2040 norma que: ‘Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está
determinado, se consideran comunes’, y si las necesariamente comunes son muchísimas, en la práctica, las
distintas cosas comunes lo serán necesariamente” (Alterini, Jorge Horacio, “Primeras consideraciones sobre
los Derechos reales en el Proyecto de Código”, en: Acad. Nac. de Derecho 2012 -1, LA LEY 2012-E, 898).

E. ¿Conversión?

El actual art. 2 de la ley 13.512 dice que “Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario”. Esto permitió a la doctrina señalar que ciertas cosas comunes, además de los
sótanos y azoteas, podían convertirse en privativas, en tanto su uso no sea necesariamente común o que
no se trate de aquellas cosas, partes o bienes indispensables para la seguridad del edificio, y siempre que la
decisión se tome por unanimidad, al estar en juego el patrimonio de todos y cada uno de los consorcistas.
El Proyecto no contiene una disposición similar, por lo que cabe preguntarse si es posible llegar a una
conclusión semejante. Entiendo que sí, pues la segunda parte del art. 2043 dice que “También son propias las
cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad
y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada”. De modo que si se re-
forma el Reglamento, la conversión sería factible.
No obstante, la falta de mención de este tema suscita algunas dudas, ya que bien puede pensarse que el
legislador omitió a propósito el tratamiento. El tiempo clarificará la cuestión.

F. Uso exclusivo

El Proyecto de Código prevé la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes, sobre las que ningún
propietario puede alegar derecho exclusivo, tengan una afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales (art. 2040). Estos sectores comunes de uso exclusivo se caracterizan por estar ubicados de
modo que su aprovechamiento sólo puede beneficiar a uno o a algunos propietarios, tal el caso de los
balcones terraza. La expresa previsión legislativa es una novedad en el derecho nacional ya que durante el
régimen anterior, sólo se llegaba a admitir la posibilidad de la existencia de estos sectores a partir de la
obligatoriedad de prever en el reglamento “normas sobre uso de las cosas y servicios comunes” (art. 3,
inc. 4, decr. 18.734/49).
Por otra parte, la supresión del derecho otorgado a una unidad, además de la mayoría necesaria,
requiere de la conformidad expresa del titular afectado (art. 2061).

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Personalidad del consorcio

Dice el art. 2044; “Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario”. El art. 148 enumera al consorcio “de propiedad horizontal” (para
diferenciarlo del consorcio “de cooperación”, que es regulado como contrato) dentro de las personas jurídicas
privadas (inciso g).
Admite expresamente que el consorcio tiene personalidad jurídica, superando la discusión actual y
siguiendo la opinión de la doctrina mayoritaria. Entre sus órganos se menciona al Consejo de
Administración, hasta ahora no instaurado legalmente, pero sí en la práctica. El art. 1979 del Proyecto de
1998 decía “si lo hay”, de modo que era optativa su constitución; ahora parece obligatorio (ver arts. 2056,
inc. u, y 2064). No estoy de acuerdo con la idea, hay edificios que no lo necesitan, o les complicaría la vida.
Basta pensar en los inmuebles de pocas unidades, algunos conocidos como “PH”, en los que la constitución
de este órgano será un trastorno.
Reconocer que el consorcio tiene personalidad implica admitir que tiene capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones: en el primer aspecto puede reclamar el cobro de expensas y fondo de
reserva, así como los créditos por rentas que tenga derecho a percibir. También contrae obligaciones frente a
terceros cuando contrata trabajos o respecto de deudas con cajas previsionales, aportes a sindicatos, o frente a
los consorcistas cuando aquellos emprenden reparaciones necesarias o urgentes. Estos derechos los ejerce a
través del administrador que, como representante del consorcio, puede poner en marcha las acciones
judiciales contra los consorcistas que violaran el Reglamento de Copropiedad.
En estos términos, se acepta la personalidad jurídica del consorcio y se le asigna un objeto social: el
mantenimiento, conservación y reparación de las cosas comunes; por ende, su accionar debe estar
enderezado al cumplimiento de tales fines. Éste es, entonces, el aspecto que no debe perderse de vista
cuando se pretende aplicar el principio de especialidad a la capacidad de la persona jurídica consorcio.
El art. 1980 del Proyecto de 1998 también preveía que el consorcio pudiera adquirir unidades. Éste no lo
dice. El voto minoritario de la Cámara Civil efectuado en el plenario “Servicios Eficientes S.A. C/ Yabra,
Roberto S/ Ejecución Hipotecaria”, del 18 de febrero de 1999, si bien en forma tangencial, admite la
posibilidad de que el consorcio adquiera una unidad funcional en una subasta judicial5.
La falta de previsión legal expresa mantendrá abierta la discusión, aunque adelantamos que las razones
expuestas por quienes admiten esta alternativa parecen convincentes. Se ha dicho que: 1) El Consorcio
puede ser titular de unidades funcionales tanto por atribución hecha en el pro- pio Reglamento de
Copropiedad, como por su posterior adquisición; 2) La adquisición de la unidad por parte del Consorcio no
implica modificación ni de planos, ni de reglamento dado que no troca su carácter de cosa privativa a cosa
en condominio de los titulares de unidades funcionales;
3) La compra de la unidad funcional por parte del Consorcio puede perfectamente encajar dentro de los
propósitos propios de su existencia (por ejemplo para obtener renta que ayude a afrontar las expensas, o
para evi- tar el fracaso de una subasta con efectos ruinosos para los consorcistas);
4) La decisión de la compra de la unidad por parte del Consorcio debe admitirse con la sola aprobación
en asamblea de la mayoría absoluta de los consorcistas, al no regir la exigencia de unanimidad propia del
con- dominio.

2- Facultades y obligaciones de los propietarios.

Expensas

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En materia de expensas presenta algunas novedades.

A. Concepto

Dice el art. 2048: “Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios
de las expensas y demás contribuciones”.
Es similar al régimen actual, aunque incluye a los “bienes del consorcio”. Como novedad, obliga a todos
a mantener las instalaciones para dis- capacitados, aunque la solución sería la misma aunque no lo dijera, ya
que son partes comunes.
Llama la atención la inclusión en el concepto de expensas de las obligaciones impuestas al
administrador que no queda claro en qué consisten. Con esa redacción, el Consorcio debería hacerse cargo,
por ejemplo, de las multas impuestas al administrador por los Registros de Administradores
–en la jurisdicción donde los hubiere–, así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra
obligación que le sea inherente, lo que encarece las expensas. Podría también abarcar obligaciones
impositivas. Parece poco feliz esta alusión.
Lo del certificado de deuda genera críticas de algún sector (Liga del Consorcista), pero es lo que se
viene aplicando hasta ahora sin problemas. Esa entidad exige que esté avalado por el Consejo de propietarios.
Este crédito tiene privilegio, ya que dice el art. 2582 que “Tienen privilegio especial sobre los bienes que en
cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el
crédito por expensas comunes en la pro- piedad horizontal; […]”

B. Defensas

Dispone el Proyecto, en el art. 2049: “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono
de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni opo- ner defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente […].

1. Deudas devengadas antes de la adquisición

La primera parte es similar al actual art. 8 de la ley 13.512. Sin embargo, dice que no se liberan ni
siquiera de las “devengadas antes de su adquisición”, lo que parece que está mal, que se trata de un error, o
que se pretende cambiar el régimen actual. Tampoco parece establecer la responsabilidad limitada a la cosa,
como lo hace el actual art. 17 de la ley 13.512.
Veamos. En el régimen actual, no hay liberación por el no uso, ni por el abandono. En cuanto al
abandono, si el titular abdica, no se libera de las expensas devengadas y adeudadas por él. Ahora, si abandona
o transmite de otra forma el derecho real (v.gr.: vende), sí se libera de las expensas devenga- das antes de su

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adquisición, que le vinieron con la cosa y con ella se van. Una suerte o variante de las obligaciones propter
rem, máxime si se tiene presente que cuanto la deuda es ajena, es decir que se devengó en cabeza de otro
titular, el adquirente sólo responde con la cosa y no con todo su patrimonio.
El art. 2049 no dice que el adquirente de una unidad con deuda responde sólo con la cosa, como se
prevé en el régimen actual en forma expresa. No obstante, a esta conclusión puede arribarse en función de
lo dispuesto por el art. 1937 del Proyecto: “Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular
sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular
responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación
o disposición legal”.
Ahora bien, si se acepta que por la obligaciones devengadas durante la titularidad del antecesor se
responde sólo con la cosa, no tiene sentido establecer que el titular de la unidad no se libera de ellas “por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”. Respecto de las devengadas antes
de su titularidad, sí o sí debe liberarse, pues sólo responde con la cosa y ésta ya salió de su poder. ¿Con qué
va a responder? El consorcio acreedor ya no tiene garantía sobre la cual ejecutar el crédito, por lo que es
absurdo que no se libere.
Distinta es la situación de las devengadas durante su titularidad. Aun- que enajene la unidad, de tales
deudas no se libera, y responderá con el resto de su patrimonio.
Cabe entender que ha habido un error en la redacción del art. 2049, en su primera parte.
En cuanto a la información de subadquirentes, ver 2067, inc. l), donde se prevé que el administrador
debe expedir un certificado sobre deudas y créditos del consorcio, así como de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales.

1. Compensación

El segundo párrafo aclara que ser acreedor del consorcio no exime de pagar, salvo compensación. Esto
puede traer problemas. Parece un caso de “compensación legal”. Serían requisitos: a) reciprocidad; b) título
diferente;
c) fungibilidad y homogeneidad; d) liquidez, e) exigibilidad. La compensación legal está tratada en el art. 923
del Proyecto.
Salvo un supuesto extraordinario de una deuda documentada en un título ejecutivo que tenga al
consorcio como deudor y al obligado al pago de expensas como acreedor, cuesta encontrar supuestos en los
que los objetos comprendidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí y ambos créditos resulten
exigibles y disponibles libremente, tales los requisitos del art. 923 para que opere la compensación legal.

C. Exención parcial de contribuir

La última parte del art. 2049 establece que “El reglamento de propiedad y administración puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones”.
Se consagra en forma expresa una solución que era aceptada por la doctrina y en algunos casos por
la jurisprudencia. Así, por ejemplo, si un local ubicado en la planta baja no recibe calefacción, podría ser
eximido de contribuir a este gasto.
La exención debe surgir del reglamento. Si no la prevé, habrá que modificarlo, y en tal caso cabe inferir
que la mayoría necesaria es la unanimidad, aun cuando no menciona el Proyecto esta mayoría especial, salvo
para la aprobación de determinadas obras nuevas (ver art. 2052).

D. Obligados al pago de expensas

Dice el art. 2050: “Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de
éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros

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derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título”.
Este artículo es un verdadero acierto, pues agrega obligados, lo que está muy bien. Según la ley 13.512
el único obligado es el titular (o cotitulares) del derecho real de propiedad horizontal, y si éste pactaba con
terceros que debían hacerse cargo, tales contratos eran inoponibles al consorcio. Ahora se prevé legalmente
que hay otros obligados.
Por un lado, los titulares de otros derechos reales. El ejemplo típico es el del usufructuario que tiene el
uso y goce del inmueble. En el régimen de la ley 13.512, al no surgir en forma expresa su obligación, puede
presentarse la situación de que nadie las pague, la unidad se ejecute, y que el adquirente en subasta deba
respetar el derecho de usufructo. Si se trata de un usufructua- rio joven, es probable que poco se ofrezca por
ese inmueble, que no alcance el dinero para cubrir la deuda, y que se lo siga usufructuando sin que nadie
pague las expensas.
Esto ya no será posible por dos razones: a) el usufructuario, así como otros titulares de derechos reales que se
ejerzan por la posesión, están ex- presamente obligados y si no pagan pueden ser demandados; b) el Proyecto
permite expresamente la subasta del usufructo (art. 2144), de modo que si el usufructuario no quiere hacerse
cargo, deberá dejar la posesión del inmueble, pues su derecho real pasará a manos de otra persona.
En cuanto a los titulares de derechos personales poseedores, es claro que la norma debe aludir al que
tiene un boleto de compraventa. Es razonable que el poseedor con boleto de compraventa, así como tiene
ciertas prerrogativas, también soporte estas obligaciones. No incluye este art. al poseedor sin derecho,
aunque es probable que éste tenga interés en pagar las expensas, si pretende adquirir por usucapión.
Tampoco incluyen al locatario ni al comodatario, si bien titulares de derechos personales, pues no son
poseedores.
La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores mencionados en el art. 2050 no implica
conferirles derechos para participar en la conformación del consorcio (art. 2044), de la asamblea (art. 2058), o
del consejo de propietarios, en este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (art. 2064).

3- Modificaciones en cosas y partes comunes.

ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone
a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La
resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada
por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos
pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe
realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que
sólo beneficia a un propietario.

ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos
de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

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ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,
con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro
total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario.
ARTÍCULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del
edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede

liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.

4- Reglamento de propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodici- dad y su
forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de pro- piedad
horizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

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s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

5- Asambleas

A. Quórum y mayorías

En el régimen actual, para que una asamblea sea válida deben concurrir varios requisitos, entre ellos
el quórum y la mayoría necesaria para adoptar la decisión. Teniendo en cuenta que los votos se cuentan
sobre el total y no sobre los presentes, el quórum mínimo coincide con la mayoría necesaria para la decisión
que se pretende tomar. Una vez reunido el quórum, es necesario que se vote y que la decisión cuente con la
mayoría suficiente. Sin perjuicio de otras que pueden ser previstas en el Reglamento, surgen de la ley 13.512
tres mayorías posibles: absoluta (más de la mitad), dos tercios y unanimidad.
El Proyecto no innova demasiado en cuanto a las mayorías necesarias. Así, por ejemplo, para las obras
nuevas o mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta, pero excepcionalmente se precisaría la
unanimidad: a) cuando la obra beneficie a uno solo de los propietarios; b) cuando importe elevar nuevos
pisos o construcciones, o bien “gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” (art.
2052).
Para otras decisiones, también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060), la que
cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad es que para el cómputo de dicha mayoría
absoluta, “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcio- nales y se forma con la
doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al
conjunto” (art. 2060). Esta doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, la que sólo la
preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16).
Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene una unidad
pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta
mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo impusiera su voluntad; de ahí que la solución
proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego.
También el Proyecto apunta a solucionar un problema que se presenta con frecuencia en casi todas las
asambleas. Generalmente, y lamentable- mente, la mayor parte de los consorcistas no suele asistir a estas
reuniones, las que se terminan realizando igual pero sin quórum. Al ser así, se corre el riesgo de que algún
ausente pida la nulidad de la decisión, pero la otra alternativa es no hacer nada y que quede paralizado el
edificio, a menos que se den supuestos que permitan la convocatoria a una asamblea judicial, en principio
reservada sólo para cuestiones urgentes (ver art. 10, ley 13.512).
Para afrontar este problema, el Proyecto trae una norma novedosa. Dice el segundo párrafo del art. 2060
que “La mayoría de los presentes pue- de proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a
los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los QUINCE (15) días de notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”. Y agrega el tercer párrafo que “El derecho a promover
acción judicial de invalidez de la asamblea caduca a los TREINTA (30) días contados desde la fecha de la
asamblea”.

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Sin embargo, el quórum no está tan claro. No aclara esta norma si para que comience a funcionar la
asamblea al menos debe haber quórum, o no. Cabe entender que debe coincidir con la mayoría necesaria
para la decisión, como es actualmente, ya que no se copió el último párrafo del art. 2000 del Proyecto de 1998,
que decía que había quórum cualquiera sea el número de presentes.
Entonces, si hay quórum, pero no mayoría absoluta, porque no todos coinciden a la hora de votar, la
mayoría de los presentes (mayoría relativa) propone una decisión y la comunica a los ausentes por un medio
fehaciente. Luego se aprueba, salvo que éstos –antes de 15 días–, se opongan con una “mayoría suficiente”.
Debo entender que son más los que se oponen que los que propusieron la decisión.
La alternativa es interesante, teniendo en cuenta la realidad de la mayoría de los edificios. El plazo de
caducidad de 30 días establecido para impugnar judicialmente la asamblea parece un tanto reducido.
Otra novedad que también tiende a agilizar el sistema se advierte en la regulación de la convocatoria y el
respectivo orden del día.
Dispone el art. 2059: “Convocatoria y quórum. Los propietarios de- ben ser convocados a la asamblea por
medio fehaciente, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
inválido el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por unanimidad.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque
no lo hagan en asamblea”.
Esta norma está inspirada en el art. 2000 del Proyecto de 1998, pero sin el cuarto párrafo. La asamblea
debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a), o por el Consejo de propietarios (arts. 2063 y
2064, a).
Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día, si están todos y hay acuerdo unánime. Esta
novedad es interesante, pues apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio. Si
están “todos”, para qué dilatar la cuestión fijando una nueva asamblea. El aspecto negativo es que no habría
estudio previo del tema y alguno podría ser sorprendido en su buena fe.
El segundo párrafo prevé la autoconvocatoria (sin citación previa). La decisión, para ser válida, requiere
de la unanimidad, en cuanto al temario a tratar, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la
que re- quieran la ley o el Reglamento) para el fondo.
El tercer párrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea
(v.gr.: por escrito). Esto le quita el carácter deliberativo; es opinable, aunque también hay que reconocer que
torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y desinterés de los partícipes.

B. Facultades de la asamblea

Dice el Proyecto en el art. 2058: “La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad y administración;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el CINCO POR CIENTO (5%) de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios”.

Es una norma similar a la del art. 1999 del Proyecto de 1998.

El inc. b permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si nadie tiene ese porcentaje
pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vocablo “quien”, admite también que sean más de uno los
que obtengan ese porcentaje. No pide el doble cómputo, como sí lo hace el art. 2060.
Tal como está redactado el artículo, pareciera que si la cuestión es de competencia del administrador, o
del Consejo, no puede ser tratada por la asamblea si éstos no someten la cuestión, o no es planteado por

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quienes superen el 5% del valor. Sin embargo, no hay que olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano
máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea
la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la asamblea, que
no limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar el 5% es
porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.
Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por ejemplo, podría
ocurrir que en un edificio de 2 unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%. No tiene chance de ser oído a
pesar de representar la mitad de las unidades, pero la situación podría ser abusiva.

C. Actas

Dice el art. 2062 del Proyecto: “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del
consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los
propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador
con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la
asamblea y DOS (2) propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades
expresas”.
Esta norma está inspirada en el art. 2004 del Proyecto de 1998 y recoge la experiencia práctica de lo que sucede
en las asambleas y en la administración de los consorcios. No hay en la ley 13.512 una norma similar, pero sí en
su Decreto reglamentario12.
La última parte dice que el administrador debe dejar constancia de las “comunicaciones enviadas a los
ausentes”, “de las oposiciones recibidas”, y de “las eventuales conformidades expresas”. Ocurre que hay
comunicaciones antes de la asamblea, lo que no armoniza con el segundo párrafo del art. 2060, pero también
tiende a agilizar la toma de decisiones, máxime teniendo en cuenta que puede una mayoría de presentes
proponer decisiones (art. 2060 cit.).
Aun teniendo en cuenta que el art. 2062 dispone que debe labrarse acta “de cada asamblea” en el “Libro
de Actas de Asamblea”, dado que, como se dijo, está prevista la transcripción de la consulta individual
posterior como manifestación de voluntad consorcial no asamblearia, no hay razones para dejar de exigir que
las decisiones unánimes de los propietarios no reunidos en asamblea (art. 2059) también deban constar en el
Libro de Actas.

Asamblea judicial

En este punto se observan algunos cambios.

El actual art. 10 de la ley 13.512 dispone que “[…] Cuando no fuere posible lograr la reunión de la
mayoría necesaria de propietarios, se soli- citará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en
presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima,
sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos”.
Ahora el art. 2063 del Proyecto dice: “Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en
subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el DIEZ POR CIENTO (10%) del
total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a
realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con
mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si

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corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio”.
Este último está inspirado en el art. 2005 del Proyecto de 1998.
El supuesto es distinto al actual art. 10, en el que no hay mayoría. Esto también puede ocurrir si se
autoconvocan, pero no hay unanimidad para tratar el temario, o para tomar la decisión fuera de la reunión
(ver art. 2059), ya que en otros casos la mayoría de presentes puede proponer decisiones (art. 2060). Pero
ahora este problema no habilitaría la asamblea judicial. Lo que la justificaría es la falta de convocatoria por
parte de quienes lo deben hacer: el administrador o el Consejo de Propietarios.
Pueden pedirle al juez que convoque si superan el 10%. No pide doble cómputo aunque puede
entenderse que es necesario por analogía, aunque pueden surgir dudas teniendo en cuenta que el art. 2058,
inc. b, sólo alude al 5% del valor. El art. 2005 del Proyecto de 1998 decía que la podía solicitar “cualquiera de
los propietarios”.
Otra novedad es que, delante del juez, resuelve la mayoría simple de presentes (mayoría relativa), o en
su defecto el juez. No exige que se trate de medidas urgentes, como prevé el actual art. 10.
Se aclara expresamente que el juez puede dictar medidas cautelares, aunque ello sería así aunque nada
dijera la norma.

Grave deterioro o destrucción del edificio

La ley 13.512, en el art. 16 dice que: “En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del
valor podrá resolver la demo- lición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría
no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial”.
Por su parte, el Proyecto establece en el art. 2055: “En caso de grave deterioro o destrucción del edificio,
la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse
por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados,
la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial”.
En el texto proyectado, decide la asamblea por mayoría de más de la mitad del valor: a) demolición y
venta, b) reparación, c) reconstrucción.
A diferencia del actual 16: a) no usa la palabra “vetustez”, b) en vez de comprar la mayoría, se prefiere la
venta a terceros, que sí deberían contribuir. El art. 1997 del Proyecto de 1998 preveía abandonar a favor del
consor- cio, lo que podía generar abusos. Esta norma prefiere que la transmisión sea onerosa, ya que alude a
la valuación judicial, igual que el actual.

6- Consejo de propietarios

Según el art. 2064, “La asamblea debe designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes
atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar
a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia.

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Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
puede cumplir sus obligaciones”.

Es una novedad, ya que actualmente hay edificios que tienen este sistema, pero sin exigirlo la ley; es
voluntario. En muchos casos está previsto en el Reglamento.
Se trata aquí de uno de los órganos de la persona jurídica consorcio (art. 2044). Se trata de un
órgano consultivo y de control. Lo que no convence es que sea obligatorio, lo que será especialmente
incómodo e innecesario en edificios de pocas unidades. En el Proyecto de 1998 era optativo. Es probable
que los edificios de pocas unidades no cumplan con esta norma.
Dice el art. 2064 que lo designa la asamblea, lo que ocurrirá con quórum y mayoría absoluta, o por
alguna de las vías alternativas ya examinadas.
El Reglamento debe fijar sus facultades (art. 2056, inc. u), de modo que, además de lo previsto en esta
norma, puede tener otras atribuciones. La facultad de convocar a la asamblea es subsidiaria para la
hipótesis de que no lo haga el administrador. La regla es que no sustituye al administrador, sino que
lo supervisa, salvo casos de excepción (omisión, ausencia o vacancia). En ocasiones, debe autorizarlo,
por lo que serían actos complejos (despido del personal, disponer del fondo de reserva, por ejemplo).
No se especifica la cantidad de miembros con los que debe contar el consejo, ni tampoco se enuncian
los criterios para lograr su composición en cuanto al número de integrantes (número par o impar, más o
menos de diez miembros, un porcentaje de consorcistas, etc.). Sólo queda claro que debe ser
conformado por propietarios, según el nombre elegido para designar a este órgano.
Se caracteriza por ser:
1) Es un órgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas, siendo aconsejable un número
impar que facilite las decisiones. Este carácter de colegiado determina su funcionamiento. El mismo
deberá ajustarse a las previsiones que a ese respecto contenga el reglamento de copropiedad. Sus
decisiones se adoptarán, previa deliberación, por las mayorías que dicha norma convencional
establezca.
2) Tiene carácter permanente. Se parte de la hipótesis de un funcionamiento continuo, facilitado por
el número y cercanía de sus miembros.
3) Tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de copropiedad y administración.
4) Sus miembros deben ser consorcistas y mantienen los derechos y prerrogativas de tales, no
pudiendo individualmente peticionar ni invocar actuar como consejo.
5) La función de los integrantes del consejo de administración es gratuita.

7- Administrador

Son pocos los cambios en la regulación de esta figura, y se mencionarán

los más relevantes.

A. Designación, remoción, duración

Dice el art. 2066: “Designación y remoción. El administrador desig- nado en el reglamento de propiedad y
administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad y administración. Pueden ser removidos sin expresión de causa”.
Está inspirado en el art. 2008 del Proyecto de 1998, aunque con di- ferencias.
El primer administrador está designado en el Reglamento (ver art. 2056, inc. r). Los demás son
designados –y también removidos– por la Asamblea. El primero cesa si no es ratificado por la primera
asamblea.

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Se aclara expresamente que la nueva designación no importa la refor- ma del Reglamento, lo que implica
que basta con la mayoría absoluta, en lu- gar de dos tercios, salvo que en el Reglamento se exija una mayoría
superior. El Reglamento puede prever la duración del mandato (art. 2056, inc.
s). La ley 941 de la Ciudad (actualizada por las leyes 3254 y 3291, y regla- mentada por el Decreto 551/2010),
crea un Registro de Administradores. Dice el art. 13 que el administrador dura, salvo disposición en contrario
del Reglamento, un año, que puede ser renovado por la Asamblea. También tie- ne normas sobre mayoría y
quórum. Todo parece inconstitucional, en tanto no armonice con la ley nacional.

B. Derechos y obligaciones

El Proyecto, en el art. 2067, contiene una larga enumeración de derechos y obligaciones del
administrador. Está inspirado en los arts. 2010 y 2011 del Proyecto de 1998.
La enumeración no es taxativa ya que dice “en especial, debe”.
Entre las novedades: a) notificar los reclamos administrativos o jui- cios; b) expedir certificado de
deudas y créditos, con constancia de la existencia de dichos reclamos. Esto está muy bien, ya que a los
adquirentes les interesa. El art. 2011 del Proyecto de 1998 decía que éste era un recaudo necesario para la
transmisión del derecho real, que el certificado tenía una vigencia de 10 días hábiles, y que eran oponibles al
adquirente las deudas informadas. Aquí es distinto ya que según el art. 2049 los adquirentes deben responder
de deudas anteriores; c) se lo legitima para actuar judicialmente, sin necesidad de autorización previa de la
asamblea; d) para usar el fondo de reserva, o despedir personal, necesita la conformidad del Consejo; e) debe
contratar un seguro integral, no sólo contra incendio.
Es interesante lo relativo al deber de informar la existencia de juicios. El estado actual de la legislación
específica no alerta al adquirente de un bien sujeto a propiedad horizontal sobre la eventual existencia de
reclamos judiciales o de otra índole contra el consorcio. Es obvia la consecuencia patrimonial que para aquél
puede derivarse al ponerse al cobro la deuda del consorcio, de cuyo riesgo no se le advirtió. El comprador
en virtud de una transmisión privada deberá entablar juicio contra su vendedor o contra el enajenante
originario para recuperar el gasto que frente al consorcio se vio obligado a realizar. Ya en el proyecto
redactado por la comisión designada en 1980 por el Ministerio de Justicia de la Nación se advierte la
preocupación por el tema.
El cambio propuesto importa un avance en la protección del adquirente, en tanto con tal certificado, el
comprador tendrá un panorama cabal de cuál es la situación de la unidad que ha de adquirir. Si hay juicio
pen- diente o reclamos administrativos contra el consorcio y el comprador recibe la información respectiva,
la operación inmobiliaria se hará sobre la base de una mayor transparencia, pudiendo los sujetos del
negocio operar con- forme a las limitaciones que sobre la cosa transmitida puedan sobrevenir. Así, el
enajenante podrá manifestar en el acto escriturario que garantiza la improcedencia de los reclamos judiciales
y/o administrativos, asumiendo en forma expresa la garantía de evicción pese a que el adquirente conozca el
peligro. En tal supuesto deberá indemnizarlo si después es vencido. Podrá, eventualmente, no hacer tal
manifestación y, en tal caso, el conocimiento de la existencia de juicios o reclamos impedirá la reclamación
posterior al adquirente. Cualesquiera que sean las conductas decididas por las partes, no sobrevendrán
“sorpresas”, sino consecuencias de riesgos evaluados y asumidos.
Que sea el administrador quien redacte el acta de la asamblea (inc. a) es criticado por la Liga del
Consorcista, pero no parece tan grave. Incluso, es obvio que los titulares, si no están de acuerdo con la
redacción, pueden modificarla.
El inciso “e” del art. 2067 obliga al administrador a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta
días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad y administración. Por
esa razón, el administrador ingresa en el conjunto de personas que deben rendir cuentas “por disposición
legal” (art. 860 inc. “c”) y no sólo porque actúen en interés ajeno (art. 860 inc. “a”) y le sean aplicables las
normas del mandato. El art. 9 de la ley 941 de la Ciudad también le impone obligaciones al administrador.
Son similares. Es interesante lo de la auditoría contable y/o legal para revisar su gestión.

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8- Subconsorcios

Dice el Proyecto en el art. 2068 “Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo
haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de sectores con in-
dependencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran”.
Ésta es una novedad, tomada del art. 2013 del Proyecto de 1998. Pue- de haber sectores independientes
con sus asambleas, subadministradores. Actualmente, no parece permitirlo la ley 13.512. Debe estar previsto
en el Reglamento, aunque el art. 2056, que se refiere al Reglamento, no dice nada sobre esto; es sólo para
edificios con estructuras especiales (v.gr.: torres se- paradas).
La división no opera frente a terceros.
Esta modificación puede traer ventajas en el funcionamiento del sistema. Era postulada antes de la reforma
por alguna doctrina. Así, por ejemplo, escribió Laje lo siguiente: “Supóngase el caso de las llamadas ‘galerías’
comerciales, correspondientes a un consorcio de propietarios gobernado por el régimen tradicional de
uniformidad en cuanto a las asambleas, administrador y sistema de contribución al pago de los gastos
comunes. De tal régimen surge necesariamente que toda decisión que deba tomarse con relación a elementos
comunes, cualquiera sea la naturaleza de ellos, así como los gastos correspondientes, tiene que aprobarse
en asamblea general integra- da por todos los consorcistas, quienes deberán contribuir al pago de tales
gastos en la proporción única que establece el reglamento. Puede ocurrir en alguno de esos casos que los
propietarios de las unidades afectadas a loca- les de negocio quieran mejorar las condiciones materiales de
ciertas partes comunes directamente vinculadas a dichos locales y que se hallan material- mente separadas de
las demás unidades. Por ejemplo, aumentar la iluminación de los pasillos por donde circula el público que
concurre a los locales, mejorar con nuevos tonos o tipos de pintura las paredes o techos de esos pasillos,
renovar los pisos, contratar personal de limpieza o de vigilancia, colocar instalaciones para irradiar música de
tipo adecuado para atraer la clientela, etc. Cabe prever que en tales supuestos las medidas que se proponen
difícilmente contarían con la aprobación de los propietarios de las unidades destinadas a vivienda u oficinas,
situadas en las plantas superiores; por un lado, estas últimas unidades ningún beneficio obtendrían con las
mejoras; por otro lado, el costo de ellas tendría que pagarse por todos los miembros del consorcio en la
proporción establecida por el reglamento para los gastos comunes. De manera que si se propusieran dichas
medidas y gastos a una asamblea general, integrada por todos los consorcistas, raramente se contaría con los
votos necesarios para su aprobación. La misma falta de apoyo se produciría si los propietarios de las unidades
destinadas a vivienda u oficinas sometieran a una asamblea general trabajos de mejoramiento sobre partes
comunes que no signifiquen ventaja directa alguna para los propietarios de los locales de negocio. Similares
problemas pueden crearse en otros edificios con unidades afectadas a destinos heterogéneos, como
acontecería si partes de ellos estuvieran aplicadas a cocheras y las restantes a locales de negocio, oficinas o
departamentos para vivienda. A medida que aumenta la variedad en cuanto a los diferentes destinos posibles
de unidades dentro de un mismo edificio, el problema se irá magnificando. Por consiguiente, las medidas
de la naturaleza precitada difícilmente serían aprobadas en asambleas generales, por las razones ya
mencionadas y conocidas, a saber, ausentismo que provoca falta de quórum, indiferencia, egoísmo, etc. A
todo ello se agrega que una primera negativa que hubieran opuesto los miembros de uno de los sectores a las
aspiraciones de los integrantes del otro, puede crear una situación de antagonismo y un espíritu de desquite,
contrario a la armonía deseable en estos organismos.
Las dificultades apuntadas quedarían considerablemente reducidas y quizás totalmente eliminadas, si
las cuestiones que interesan exclusivamente a un determinado sector o grupo de unidades fueran decididas
por el voto de sus respectivos titulares y pagados por estos mismos, sin participación de las unidades extrañas

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a cada situación. La legislación vigente en los diversos países no contempla el punto, con excepción de la ley
francesa número 657, de junio 10 de 1965, que derogó y reemplazó la anterior ley de 1938 sobre propiedad
horizontal”17.

9- Infracciones

Dice el Proyecto en el art. 2069: “Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de
las de- más acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afec- tado tienen acción para hacer
cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento
local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones”.
Tiene diferencias con el actual art. 15, de la ley 13.512: a) habla de las prohibiciones contenidas en el
Código o en el Reglamento, en lugar de referirse sólo al art. 6; b) sólo se refiere al cese de la infracción, sin
mención a multas y arresto; c) tampoco alude a la indemnización del daño, aunque deja a salvo “las demás
acciones que corresponden”; d) el ocupante puede ser desalojado en caso de reiterar infracciones,
actualmente se prevé la “reincidencia”. Queda claro que las infracciones pueden ser diferentes; e) el trámite
debe ser el más breve; f) no dice representante sino el consorcio, pero sin duda el legitimado es el
administrador, ya que según el art. 2065 es el representante legal, y el art. 2067, inc. m, dice que representa al
consorcio incluso judicialmente. Además, el inc. c) le impone atender a la conservación y a la seguridad.

10- Prehorizontalidad

Hace muchos años se dictó la ley 19.724, de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los
adquirentes de unidades aún no construidas. Ello se debió a que en una época algunos adquirentes vieron
frustrados sus derechos, ya sea por estafas, ventas de la misma unidad a diferentes personas, quiebra de la
vendedora, etc. Dicha ley, si bien no solucionó todos los problemas, fue sin duda un avance en la búsqueda de
mayor seguridad. Uno de sus mayores logros fue la inscripción registral de los boletos de compraventa.
Lo cierto es que esta ley ha caído en desuso. En los últimos años se construyeron muchos edificios
en las principales ciudades del país, pero muy pocos se ajustaron a ese régimen.
El Proyecto de Código deroga la referida ley, y en su lugar establece la siguiente solución: “art. 2071.-
Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen
de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente,
para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura
comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de
todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho
contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante”.
Es interesante. Exige al titular del dominio dispuesto a enajenar unidades la contratación de un seguro
que cubra al adquirente de todas las contingencias. Si no cumple, no tiene derechos contra el adquirente
(doctrina plenario Cotton). La parte negativa es que puede incrementar los costos. La norma se refiere al
titular del dominio, pero debería mencionar también a otros partícipes, tales como el desarrollador, la
empresa constructora, etc. No hay que olvidar que las normas que amparan a los consumidores extienden la
responsabilidad a todos los intervinientes.
Según el art. 2072, estarían excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

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c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos
oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente
financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

Conjuntos inmobiliarios

Desde hace años, buena parte de la doctrina reclama una regulación de los conjuntos inmobiliarios
(v.gr.: clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, etc.) que los acerque a los derechos reales. A
su vez, un sector doctrinario se ha inclinado por el derecho de propiedad horizontal.
Cabe señalar que el Proyecto incluye a “los conjuntos inmobiliarios” entre los nuevos derechos reales.
Es así que figuran en la enumeración cerrada (numerus clausus) de tales derechos (art. 1887, inc. e).
Como segundo paso, dice el Proyecto que “art. 2075: Marco legal. Cuando se configuran derechos
reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales
o donde coexisten derechos reales y derechos personales”.
No es imperativo someter estos conjuntos inmobiliarios al régimen de los derechos reales, se puede
optar entre éstos y los derechos personales. Pero si se eligen los primeros, debe seguirse el régimen previsto
para la pro- piedad horizontal. De modo que sería una especie dentro del género; un derecho de
propiedad horizontal especial.
Quizás debió ser obligatorio el régimen de los derechos reales, en lugar de optativo, ya que muchos no
querrán hacerlo, y eso puede ser perjudicial para el adquirente. El derecho real da mayor protección y
seguridad, tenien- do en cuenta la existencia de un título formalizado por escritura pública, su fuerte
oponibilidad a terceros luego de la inscripción en el Registro, entre otros atributos.
En muchos casos se adoptan derechos personales, como ser socio de una sociedad anónima, y
servidumbres sobre partes comunes, ya sea para el uso, o bien servidumbres negativas de no edificar de cierta
manera.
También es cierto que en la provincia de Buenos Aires muchos adoptan el régimen de propiedad
horizontal, aun siendo optativo.
Se eligió el derecho de propiedad horizontal, especial, lo que es correcto. No se advierte la necesidad
de la creación de un derecho real nuevo y autónomo.
Ahora queda claro, como lo dice el art. 2074, que las partes comunes están sometidas a una indivisión
perpetua, ya que antes se podía acudir al condominio de cosas indispensables a dos inmuebles (art. 2710
del Código de Vélez), pero esto podía ser objetado. Además, el condominio tiene un régimen de
mayorías muy severo. Otra novedad importante es que el art. 2076 aclara que no todo el terreno es
común, superando el obstáculo que parte de la doctrina encontraba en el régimen actual. De acuerdo al
Proyecto, el terreno en el que se emplace la unidad sería pro- pio y no común.
Otro detalle importante es que la unidad funcional que constituye par- te privativa puede hallarse
construida o en proceso de construcción (art. 2077)19. De este modo, por ejemplo, en un club de campo o
barrio cerrado podrían convivir unidades ya construidas, con titulares de lotes de terreno aún sin edificar.

Conclusiones

Hasta aquí se han marcado las principales reformas al régimen de pro- piedad horizontal contenidas en
el Proyecto. No son las únicas, sino las que se presentan como más notorias.
Es importante señalar que desde hace varios años la doctrina viene re- clamando modificaciones al

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 DERECHOS REALES – CADOCHE
2015
sistema, y que hubo numerosos proyectos de ley tendientes a imponerlas, que no pudieron progresar. El
Proyecto ha tenido en cuenta muchas de las soluciones propuestas y las recoge.
Obviamente, no todas las modificaciones pueden ser compartidas, ello sería imposible. Pero es positivo
el cambio, y que se genere un nuevo enfoque, una nueva visión, de este derecho real que –si bien joven–
necesita una actualización, que se ajuste a lo que muestra la realidad cotidiana.

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