TRABAJO PRÁCTICO N°4
Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor
Inmobiliario.
Materia: Integración profesional estudio del caso-
Intermediación inmobiliaria.
Profesor:
Alumno: l
Número de legajo:
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1) ¿Qué cambios se impusieron con la tecnología digital en la actividad profesional
del corredor?
Sin lugar a dudas la tecnología digital ha impactado en todos los ámbitos en la vida de
las personas, y el ámbito profesional no es la excepción; la actividad profesional del
corredor se ve atravesada por las siguientes tecnologías digitales.
•Gestiones online: En la actualidad, vemos un cambio en muchas gestiones que antes
debían ser realizadas de manera presencial en diversos organismos estatales, pueden
ser realizadas de manera online. Por ejemplo, en la página del gobierno de Santa Fe
(https://www.santafe.gov.ar/e-in-boletas/) podemos consultar si el inmueble adeuda
impuestos inmobiliarios, podemos liquidarlas y si se quiere incluso pagar a través del
home o imprimir el cupón de pago correspondiente para abonarla en puntos de pago.
Esta y demás gestiones de manera on-line permiten al profesional agilizar su trabajo y
optimizar tiempos.
•Sistemas de administración de datos: Es común hoy en día, que los profesionales
para archivar, clasificar, sistematizar y consultar datos e información relativa a la
profesión incorporen entre sus herramientas de trabajo bases de datos de gestión
privada, ya sea que se trate de algún software estándar (listo para ser usado) o bien
softwares realizados a medida (personalizado) que sus programaciones son más
específicas ya que se basan en la actividad particular que se pretende organizar).
Este tipo de software es de gran utilidad para los profesionales ya que el manejo de
datos e información se realiza de manera rápida y ordenada e incluso más segura.
•Acceso a la información: El profesional puede acceder a información diversa y
completa de manera rápida. Por ejemplo, si el profesional tiene dudas respecto de la
legislación vigente, puede consultar las normas actualizadas en internet, por ejemplo,
en http://www.infoleg.gob.ar/, o si quiere obtener información respecto de alguna
persona, podrá recurrir a diversas páginas, por ejemplo
https://www.riesgoonline.com/, a través de un pago mensual ofrece datos relevantes
sobre las personas. Datos sobre la solvencia de la persona, domicilios, teléfonos,
información tributaria, previsional, bancaria, judicial, participación en sociedades,
datos laborales, e incluso hasta vínculos familiares. Su importancia se basa en los datos
que podemos obtener de personas con las que queremos realizar determinadas
transacciones relevantes (como por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o locación
de un inmueble).
•Redes sociales: Las redes sociales se han convertido en herramientas que permiten
lograr objetivos relacionados con el trabajo. Son herramientas de gran valor que
permiten tener un impacto directo sobre potenciales clientes. Por ejemplo, la creación
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de un perfil profesional o empresarial de Instagram o Facebook para publicitar
inmuebles que se encuentran en venta o alquiler.
•Deslocalización: Gracias a las nuevas tecnologías, a las cuales podemos acceder
desde cualquier lugar del mundo, podríamos por ejemplo, concretar un negocio a
distancia.
2) Contratos y gestión: ¿Cuáles son los contratos que impulsan la actividad
profesional?
Para llevar adelante la gestión profesional de manera eficaz, es necesario contar con
una base que sustente las obligaciones entre las partes. Para esto contamos con 3
herramientas: •Contrato de corretaje. •Contrato de locación. •Contrato de
administración.
•Contrato de corretaje: El CCyCN nos define el contrato de corretaje en el art. 1345 al
establecer “Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se
obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin
tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”.
El Código Civil y Comercial indica que el contrato de corretaje puede ser expreso o
tácito. Para el resguardo de los derechos profesionales y a los fines de dejar estipulado
con claridad el negocio inmobiliario, es conveniente presentarlo de manera expresa.
En el modo tácito, también se puede llevar adelante la gestión, pero será entonces
necesario, para el resguardo de los derechos, que el profesional en su “asiento
cronológico” de gestión archive todo tipo de documentación pertinente al negocio
referido (comprobantes de publicaciones, imágenes en redes sociales, comunicación
entre comitente y eventuales locatarios –email, mensajes de texto, mensajes por redes
sociales, etc.-, registro de visitantes al inmuebles –nombre, números telefónicos-, y
todo otro trámite profesional efectuado en relación al bien, objeto del negocio).
En base a la definición dada por el código, podemos decir que en el supuesto en que el
propietario autoriza al corredor que realice las gestiones profesionales para conseguir
un interesado para alquilar su inmueble, hay contrato de corretaje. Cuando el corredor
encuentra la persona que cumpla con las condiciones requeridas por el titular del bien
y que asuma el compromiso oneroso de abonar los periodos correspondientes al
canon locativo y de conservación del inmueble que ocupará, se pasara a una segunda
instancia que consiste en la celebración del contrato de locación.
•Contrajo de locación: El CCyCN define al contrato de locación en el art. 1187
estableciendo “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y
goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”.
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El contrato de locación será celebrado entre el locador y locatario; el corredor no es
parte del contrato de locación, sino que solo asiste brindando asesoramiento.
Es importante que el profesional cuente con una copia del contrato, a los fines de
tener conocimiento sobre lo que efectivamente se obligaron las partes, siendo la
información más importante la referida al canon locativo (precio de alquiler, fecha y
lugar de pago, intereses por mora y demás pagos al que se hubiese obligado el
locatario).
•Contrato de administración: El contrato de administración consiste en una
autorización que otorga el locador al corredor, por lo que el profesional procede a
llevar adelante el control del cumplimiento del contrato de locación.
El corredor puede asumir la condición de administrador del canon locativo por medio
de:
a) Una cláusula especial que lo autorice en el contrato de locación; es decir, que la
autorización para llevar adelante la administración esta expresa en una cláusula del
contrato de locación.
b) Una autorización expresa que otorga el locador al corredor, donde manifiesta las
condiciones del contrato de alquiler y las obligaciones que tiene el locatario. Deberá
adjuntarse una copia del contrato. Se trata de una autorización que es otorgada luego
de que las partes (locador y locatario) concreten su negocio tras suscribir un contrato
de locación.
¿Qué tipos de herramientas jurídicas se emplean en la administración de un
consorcio de PH?
En la tarea de administración de un consorcio de PH se utilizan distintas herramientas
jurídicas a los fines de garantizar el cumplimiento de las normativas y la buena
convivencia entre los propietarios. Algunas de estas herramientas jurídicas son:
•Reglamento de Propiedad Horizontal: La herramienta jurídica más importante es el
Reglamento de Propiedad Horizontal. El Reglamento de Propiedad Horizontal, es un
instrumento público que constituye la base esencial de la existencia y administración
del derecho real de propiedad horizontal. En este instrumento se reglamenta tanto la
administración de consorcios simples como también la administración de grandes
consorcios.
•Pautas establecidas por el Registro Público de Administradores de Consorcio: El
Registro Público de Administradores de Consorcio, es un registro que regula la
actividad de la administración de consorcio. El mismo, establece pautas para las
contrataciones que realizan los administradores, garantizando las condiciones de
seguridad y calidad de las prestaciones que reciben los vecinos.
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Los administradores deben estar inscriptos y presentar ante el registro la información
de su ejercicio anual. Por ejemplo, acreditar los pagos de servicios, contribuciones
previsionales, pólizas de seguros por incendio, inspecciones técnicas y manteamiento
de ascensores, ART, etc. Los vecinos pueden exigir que el administrador exhiba su
certificado de inscripción. Ninguna persona puede administrar un consorcio si no está
inscripta y no ha declara el o los edificio/s que administra
•Actas de Asamblea (reglamento interno): Los propietarios de unidades funcionales
en consorcio de PH conforman un sujeto de derecho cuya identidad está ratificada
como persona jurídica (especial); los cuales deciden y actúan en conjunto mediante las
asambleas.
En la gestión cotidiana se atenderán tanto las normas que indica el reglamento de PH
como también las reglas del reglamento interno, que son propuestas por los
propietarios en asamblea ya que sólo son a los fines de complementar y normar con
practicidad la administración.
Entonces podemos visualizar acciones que emergen de obligaciones principales
(escritura pública, RPH) y obligaciones particulares que nacen del convenio entre
propietarios.
Sin embargo, es importante destacar que este órgano tiene límites, ya que su accionar
y las decisiones resueltas deben estar en un todo de acuerdo con el Código, el
reglamento de propiedad horizontal y el orden público, y no pueden vulnerar los
derechos individuales de los propietarios.
•Contratos de prestación de servicio: Los contratos de prestación de servicio son una
herramienta jurídica muy útil para la administración del consorcio. Es común que se
celebren contratos de prestación de servicios con determinadas empresas a los fines
de tercerizar ciertos servicios, así por ejemplo, con empresas de limpieza, de
seguridad, de mantenimiento, etc.
•Reglamentos de cobros y sanciones: Se trata de reglamentos que son elaborados con
la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones económicas que tienen
los propietarios y mantener el orden del consorcio. En este tipo de reglamentos se
establecerán los procedimientos para el cobro de expensas, intereses, etc.
3) En el desarrollo de la Gestión y Administración Inmobiliaria del corredor, ¿qué
actividades profesionales se abordan?
Dentro de las actividades profesionales en el desarrollo de la gestión y administración
del corredor, podemos mencionar las siguientes:
•Actuar como intermediarios en operaciones de compraventa, permuta, locación de
bienes inmuebles y de fondos de comercio.
•Administrar inmuebles
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•Realizar tasaciones
4) ¿Cuál es el impacto de la tasación en la gestión de compraventa, locación, costos
de reparaciones y reposiciones, en un inmueble?
La tasación de un inmueble tiene como finalidad determinar su valor económico,
basándose en sus características y en un momento determinado.
Es importante destacar que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea
del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes, haciendo ejercicio de
un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica, avala o
certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa; solo pueden llevar a cabo una
tasación como especialidad, quienes poseen formación técnica y, en el ejercicio de
ello, certifican el precio o valor de una cosa.
La tasación del inmueble es fundamental en la gestión de compraventa y locación, y
costos de reparaciones y reposición de un inmueble.
En los contratos de compraventa la determinación del precio del inmueble por medio
de la tasación es fundamental para ambas partes del contrato; ya que el comprador, al
comprar una vivienda querrá pagar un precio justo, y por su parte, el vendedor, querrá
obtener por el inmueble su valor real. Por ejemplo, si una vivienda está a la venta por
un valor de USD 200.000, y su valor tras la tasación es de USD 230.000, la diferencia va
a influir tanto en el precio a pagar por el comprador como en las ganancias por parte
del vendedor.
Además, en el supuesto de realizarse una compraventa con hipoteca, el valor tasado es
el que será tenido en cuenta por los bancos o entidades financieras al momento de
otorgar préstamos hipotecarios, ya que es ese valor el que determinara el monto del
préstamo.
La importancia de la tasación también se ve en los contratos de locación, ya que el
valor determinado en base a la tasación va a influir en el canon locativo.
Las partes de este contrato (locatario y locador) van a utilizar la tasación como base
para negociar el monto del alquiler.
En cuanto a los costos de reparación y reposición de un inmueble, los mismos
adquieren relevancia en relación a los seguros que puedan recaer sobre el inmueble,
ya que el valor de reposición de un inmueble en el área de los seguros es el coste que
asume la compañía aseguradora, en caso de que se presente un siniestro o accidente
en la propiedad asegurada, y deba corregir o compensar las pérdidas.
Por lo que, es importante en los contratos de seguros de inmuebles determinar el valor
de reposición del mismo y los costos por posibles reparaciones o mantenimientos, y
allí radica la importancia de la tasación.
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Existe una regla básica para calcular el valor de reposición de un inmueble, dado que el
valor de reposición en caso de eventualidad con daños totales, equivalen a los costes
para construir una vivienda con las mismas condiciones que la asegurada. Se toman en
cuenta gastos como materiales, precios directos e indirectos y mano de obra. Otra
manera de calcular el valor de reposición de un inmueble, consiste en tomar en cuenta
los precios actuales de las viviendas con las mismas condiciones que la asegurada.
Pero, en ese caso se le resta el importe atribuible a la depreciación del inmueble, por
efectos del tiempo.
¿Inciden en los valores inmobiliarios las certificaciones de sustentabilidad, ahorro
energético y cuidado del medio ambiente?
Está demostrado en las economías más desarrolladas que los desarrollos ‘verdes’ son
más atractivos: pueden ofrecer hasta una rentabilidad 8% superior para los inversores,
y tienen una tasa de ocupación 23% superior respecto a desarrollos tradicionales. En el
mercado de compra y venta, las ‘viviendas verdes’ tienen precios de venta entre 4-10%
más alto, y se venden hasta cuatro veces más rápido. La evidencia es contundente:
el desarrollo de viviendas sostenibles es más rentable.
REFERENCIAS:
•https://www.santafe.gov.ar/normativa/getFile.php?
id=224663&item=109623&cod=b4958db1317ad9b7803a11bf07bb7d25
•https://www.gilmar.es/blog/importancia-tasacion-casa-comprar-o-vender/
•https://es.linkedin.com/pulse/valor-de-reposici%C3%B3n-un-inmueble-aesval
•https://propertybuyers.es/blog/la-importancia-de-la-tasacion-inmobiliaria-a-la-
hora-de-comprar-un-inmueble/
•https://aconif.com/nuevas-tendencias-en-espacios-de-coworking/
https://aconif.com/tendencias-certificaciones-para-desarrollos-inmobiliarios-
sostenibles-y-arquitectura-sustentable/
