LOS DERECHOS REALES
I. CONCEPTO
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas de orden público,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata,
que obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo. En el
caso de violación de una acción legal, otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
persequendi y al ius preferendi.
OBJETO
El derecho Real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye
su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.
ESTRUCTURA
La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley.
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura
ENUMERACION DE LOS DERECHOS
Las partes no cuentan con autonomía de la voluntad para la creación de los derechos reales
estos deben someterse a lo que establezca la ley
1. Dominio. 2. El condominio. 3. La propiedad horizontal. 4. Los conjuntos inmobiliarios. 5.
El tiempo compartido. 6. El cementerio privado. 7. La superficie 8. El usufructo. 9. El uso.
10. La habitación. 11. La servidumbre. 12. La hipoteca. 13. La anticresis. 14. La prenda.
DERECHOS QUE CONFIERE AL TITULAR: PERSECUCIÓN Y
PREFERENCIA
El derecho de persecución permite al titular de un derecho real reclamar o ejercer su
derecho sobre el bien, sin importar en poder de quién se encuentre
El derecho de preferencia otorga al titular del derecho real prioridad sobre otros acreedores
o reclamantes en relación con el bien
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Es el principio jurídico que asegura que estos derechos sean oponibles a terceros, es
decir, que las personas ajenas a la relación jurídica puedan conocer la existencia de dichos
derechos y respetarlos. Tiene la función de dar conocimiento de los actos jurídicos a
terceros mediante su inscripción en el registro correspondiente
II. RELACIONES DE PODER
LA POSESION
Los dos elementos de la posesión son el corpus y el animus domini. El primero se
refiere a la posibilidad de actuar sobre la cosa, disponer, defenderla. El segundo
elemento hace referencia a la voluntad, a la intención de comportarse como dueño
de la cosa.
Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no
Efectos: La posesión es de buena fue mientras la cosa no haya sido hurtada o
perdida, para el caso de las cosas muebles, se adquiere por mera posesión.
Clasificacion:
● Por su causa: Legitima o ilegitima: Puede ser legítima o ilegitima,
estableciendo la presunción que toda posesión es ilegítima.
● Por las condiciones personales del poseedor: De buena o de mala fe: Es de
buena fe cuando el sujeto no conoce o no pudiera conocer que carece de
derecho, sea por error esencial o mala fe.
● Por el modo o método de adquisición: Viciosa y no viciosa: Es viciosa
cuando en el caso de las cosas muebles estas hayan sido adquiridas por
hurto, estafa o abuso de confianza. En el caso de los inmuebles, es viciosa
cuando fue adquirida por violencia, clandestinidad o abuso de confianza.
LA TENENCIA
Es la relación de hecho que ejerce una persona sobre una cosa, pero
componteándose como representante del poseedor. Por lo tanto, al tenedor , si bien
tiene el corpus, le falta el animus domini.
Por ejemplo: Juan es propietario de un local como tiene la posesión del inmueble le
alquila a Pedro para la instalación de un bar. Pedro tiene la tenencia del local ya que
reconoce en Juan la propiedad del mismo, podríamos decir que Pedro posee para
Juan
III. EL DERECHO REAL DE DOMINIO
Derecho real que otorga las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa dentro de los limites previstos por la ley.
El término propiedad comprende no solo las cosas sino a cada uno de los derechos
subjetivos de contenido patrimonial como los derechos reales, personales,
intelectuales, literarios, artísticos, científicos, comerciales
CARACTERISTICAS
Absoluto: Es absoluto en tanto otorga a su titular las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa dentro de los limites previstos por la ley. Por ejemplo,
el propietario de un inmueble pese a tener El dominio de la cosa no puede en su uso y
goce perturbar a otros
Exclusivo: Porque dos personas no pueden tener cada una el total del dominio de una
cosa.
Excluyente: Eso significa que el dueño puede excluir a extraños del uso y goce o
disposición de la cosa, remover por propia voluntad los objetos puestos en ella, en relación
con muros, cercos, todo siempre con acatamiento de las normas administrativas.
Perpetuo: Esto significa que el dominio no tiene límite en el tiempo y subsiste con
dependencia de su ejercicio.
CLASES
● DOMINIO PERFECTO: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de
los límites previstos por la ley.
● DOMINIO IMPERFECTO: si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la
cosa esta gravada con cargas reales
● DOMINIO DESMEMBRADO: e caracteriza por estar sujeto a una condición
resolutoria, es decir, que puede ser revocado o extinguido si se cumple una
determinada condición previamente establecida. Un padre transfiere una propiedad
a su hijo bajo la condición de que este termine sus estudios universitarios en un
plazo de cinco años.
● DOMINIO FIDUCIARIO: Es el que se adquiere con razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta
la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda
según el contrato, el testamento o la ley.
Modos de adquisición del dominio:
Los modos de adquision del dominio son los hechos y actos previstos por la ley para
adjudicar el derecho real de dominio de una cosa determinada, mueble o inmueble, a una
persona determinada.
CLASIFICACION:
● Modos originarios y derivados: Son originarios cuando el adquirente no recibe la
cosa de nadie es decir nadie interviene para transferir El dominio de la cosa.
Son derivados cuando intervienen el anterior propietario para transferir El dominio al
nuevo, estás pueden ser entre vivos ( por ejemplo la tradición que se realiza en un
contrato de venta de una cosa) o mortis causa ( cuando la transmisión opera por la
sucesión. Pueden ser a su vez a título universal: cuando se adquieren la totalidad de
los bienes que integran un patrimonio o a título singular: se adquieren cosas
determinadas
● Se distingue según los modos de adquisición refieran a bienes muebles o a los
inmuebles o son mixtos
LA TRADICION
Es el acto jurídico mediante el cual se transfiere la posesión de un bien (ya sea mueble o
inmueble) al adquirente, con el propósito de que este último adquiera el dominio u otro
derecho real sobre dicho bien.
TRADICIÓN POSESORIA: se transfiere la posesión de un bien a otra persona, sin
necesidad de una entrega material del objeto, sino a través de actos o acuerdos que
implican la transmisión simbólica o jurídica de la posesión
TITULO SUFICIENTE: se refiere a un acto o documento jurídico válido que sirve como base
para adquirir, transferir o modificar un derecho real, especialmente el dominio.
Prescripción adquisitiva: Esta se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez
años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es
registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
Otros modos especiales de adquisición: Estos son la apropiación, la caza, la pesca, los
tesoros.
IV. CONDOMINIO
Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas
y que corresponde a cada una por una parte indivisa, Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción
CARACTERES:
● Cada condómino, conjunta o individualmente puede usar y gozar de la cosa común
sin alterar su destino
● Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa
sin el consentimiento de los restantes condóminos
● La disposición jurídica o material de la cosa solo puede hacerse con la conformidad
de todos los condominios
● Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y
las mejoras necesarias
V. PROPIEDAD HORIZONTAL
Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Objeto:
El objeto de la propiedad horizontal es un inmueble edificado con unidades
funcionales que deben tener independencia funcional y salida a la vía pública.
Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía publica, directamente o por un pasaje común.
COSAS Y PARTES COMUNES
son aquellos espacios, bienes o instalaciones que no pertenecen a ningún propietario de
manera exclusiva, sino que están destinados al uso y disfrute colectivo de todos los
copropietarios del inmueble. Estas partes comunes son esenciales para el funcionamiento y
la convivencia en la propiedad horizontal. Aquellas son: Terreno, pasillos vías o elementos
que comunican unidades entre Sí, los techos, azoteas, Terrazas y patios solares, Cimientos
comas columnas vigas, ascensores, escaleras, instalaciones
Partes propias: Son las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y
los revestimientos, incluso de los balcones.
Consorcio: Es la persona jurídica constituida por el conjunto de propietarios de las unidades
funcionales. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
FACULTADES: Cada propietario puede enajenar la unidad funcional que le pertenece o
sobre ella constituir derechos reales o personales
OBLIGACIONES: Cumplir con las disposiciones del reglamento de la propiedad horizontal e
interno, conservar en buen estado su unidad funcional, Pagar expensas comunes ordinarias
y extraordinarias, permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones
Expensas:
Son los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos para los
gastos de mantenimiento del edificio. Pueden ser como hemos visto precedentemente:
Ordinarias: Son los gastos habituales del edificio de los cuales tienen que hacerse cargo los
propietarios y/o poseedores de las distintas unidades. Extraordinarias: Las que se utilizan
para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento.
Reglamento propiedad horizontal
es un conjunto de normas jurídicas que regula la organización, administración, y uso de un
inmueble que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal. Debe ser
redactado por escritura pública. Solo puede modificarse por resolución de los propietarios
mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de estos. Debe contener la
determinación del terreno, determinación de las unidades funcionales, enumeración de los
bienes propios, uso y goce de las cosas y partes comunes, forma de computar las
mayorías
Asambleas: Es la reunión de propietarios reunidos orgánicamente de conformidad con las
normas del reglamento de propiedad horizontal.
VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Es un emprendimiento urbanístico que se caracteriza por tener lugares comunes y
lugares privativos. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) los define como un
derecho real autónomo, pero también los considera un derecho de propiedad
horizontal especial.
Algunos ejemplos de conjuntos inmobiliarios son: Barrios cerrados, Clubes de campo,
Parques industriales, Complejos náuticos, Parques empresariales.
Las características principales de los conjuntos inmobiliarios son:
● Cerramiento
● Indivisión forzosa y perpetua de las partes comunes y privadas
● Reglamento que establece las limitaciones y restricciones a los derechos de los
particulares
● Entidad con personería jurídica que agrupa a los propietarios
● Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes
Objeto del derecho real: Este no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores partes de
uso privativo dela unidad (funcional) y común que se transfieran en propiedad al
adquirente.
Facultades y obligaciones del propietario
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido con los límites y
restricciones que surgen del reglamento de la propiedad horizontal del conjunto
inmobiliario. Mantener una buena y normal convivencia. Protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos
Están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento
Tiempo compartido: Este existe cuando uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
EXTINCIÓN: a) Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación. b)
En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido
la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral.
c) Por destrucción o vetustez.
CEMENTERIOS PRIVADOS Son inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
El derecho real de sepultura con sede a subtitular las facultades de poseer Cómo usar y
gozar de la parcela, de inhumar en ella los restos humanos de quien disponga, efectuar
exhumaciones, reducciones y traslados
Afectacion: la afectación se refiere al proceso mediante el cual un terreno o un espacio
específico dentro de un cementerio es destinado exclusivamente para el uso funerario,
con una finalidad determinada y bajo un régimen especial que regula su uso y
administración
Cementerio para su funcionamiento requiere la existencia de un administrador quién
está obligado a llevar un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la
persona inhumada, un registro de titulares de los derechos de sepultura
VII SUPERFICIE
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.
Modalidades: El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido.
Plazo: No puede exceder de 70 años cuando se trata de construcciones y de 50 para
las forestaciones y plantaciones contados desde la adquisición del derecho.
Adquisición: Se puede constituir por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido
tanto por actos entre vicios como por causa de muerte.
VIII. USUFRUCTO. USO. HABITACION.
SERVIDUMBRE
USUFRUCTO
El derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia,
forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba
Objeto: Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa
de los siguientes objetos una cosa no fungible, un derecho, una cosa fungible cuando recae
sobre un conjunto de animales, el todo una parte indivisa de una herencia.
Usufructo a favor de varias personas: Establecerse conjunta y simultáneamente a favor de
varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes.
Modos de constitución: El usufructo puede constituirse: a) Por la transmisión del uso y goce
con reserva de la nuda propiedad. b) Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva
del uso y goce. c) Por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a
otra. Se presume ante la duda que la Constitución es onerosa
Inventario: Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el
estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Si las partes son
mayores de edad y capaces el inventario y determinación son facultativos y pueden hacerse
por instrumento privado. En caso contrario son obligatorios y deben ser hechos por escritura
pública
Extincion: Muerte del uso fluctuario, Extinción de la persona jurídica usufructuaria, El no
uso por persona alguna durante 10 años por cualquier razón, El uso abusivo y la
alteración de la sustancia comprobada judicialmente
USO
Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa,
en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título
no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
objeto: puede ser establecido sobre cosas muebles o inmuebles cuyo uso y goce pueda ser
de utilidad para el usuario
DERECHO REAL DE HABITACION
es un derecho real que permite a una persona usar y habitar una vivienda ajena sin ser
el propietario, pero únicamente en la medida necesaria para satisfacer sus propias
necesidades y las de su familia y sin alterear su sustancia.
Es un derecho temporario, su objeto es un inmueble, es inherente a la persona es
intransmisible e inembargable.
Este derecho no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa
Derecho real de habitación del cónyuge superstite: Como requisito debe el cónyuge
sobrevivir al titular del inmueble.
Caracteres: Es vitalicio y gratuito y el cónyuge supérstite tiene derecho a vivir en el
inmueble de por vida.
SERVIDUMBRE
Se establece entre dos inmuebles y concede al titular del inmueble dominante una
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente que es ajeno. Por ejemplo, Si un
propietario necesita llevar agua desde un río hasta su predio, puede solicitar una
servidumbre que le permita instalar tuberías a través del predio vecino.
La servidumbre puede tener por objeto a la totalidad o una parte material del inmueble
ajeno
Clasificacion:
● PERSONAL: beneficia directamente a una persona física o jurídica, sin estar
relacionado necesariamente con un inmueble. Es decir, el derecho se concede
para satisfacer una necesidad o interés particular del beneficiario y no en función
de la utilidad de otro inmueble.
● Servidumbre voluntaria o forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de
hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
● POSITIVA: obliga al propietario del predio sirviente a permitir que el
propietario del predio dominante (o el titular de la servidumbre) realice ciertas
acciones en su predio.
● NEGATIVA: La servidumbre negativa impone al propietario del predio
sirviente la obligación de abstenerse de realizar ciertas acciones en su predio
que puedan perjudicar al predio dominante. EJ, El titular no puede construir a
más altura que la determinada en el contrato
IX. DERECHOS REALES DE
GARANTIA. HIPOTECA. ANTICRESIS.
PRENDA
DERECHOS REALES DE GARANTIA
Toda medida o refuerzos que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción, atribuyendo al acreedor un derecho subjetivo o nuevas facultades
Caracteristicas:
Son accesorios: son accesorios del crédito que aseguran.
SUrgen convencionalmente
Son indivisibles
Requieren formalidad en este caso escritura pública
HIPOTECA
es un derecho real de garantía que se constituye sobre un bien inmueble) para asegurar el
cumplimiento de una obligación, generalmente el pago de una deuda. confiere al acreedor
un privilegio en caso de incumplimiento: ejercer el ius persequendi para cobrarse su crédito
con preferencia a otros acreedores mediante el proceso de ejecución pertinente, de
corresponder.
Legitimación para su constitución: Están legitimados los titulares de derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Requisitos: La constitución de este derecho requiere formalidad, es decir que requiere la
forma contractual y la escritura pública conforme, en los plazos requeridos. Duración de la
inscripción: 35 años, si antes no se renueva.
Extinción: Las hipotecas se extinguen: a) Por renuncia del acreedor. b) Por subasta judicial.
c) Por confusión, esto es cuando se reúnen en la misma persona la calidad de acreedor y
deudor. d) Por pago total o por cualquier otra causa de extinción de las obligaciones.
ANTICRESIS
es un derecho real de garantía que se constituye sobre un bien inmueble, en virtud del cual
el deudor entrega la posesión de dicho inmueble al acreedor. Este último puede
aprovechar los frutos (como rentas o ingresos) del inmueble para cubrir los intereses de la
deuda y, en algunos casos, el capital principal.
DeRechos del acreedor: el acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis
y percibir sus frutos.
Deberes del acreedor dos puntos debe conservar la cosa puede percibir los frutos y
explotarla él mismo o darla en arrendamiento. Puede habitar el inmueble o utilizar la cosa
mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría
No puede modificar ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor después de
pagada la deuda no pueda explotar la cosa de la manera que antes lo hacía
DERECHO REAL DE PRENDA
El derecho real de prenda es un derecho que le permite al acreedor
retener un bien mueble como garantía para asegurar el cumplimiento de
una obligación por parte del deudor
Clases:
Prenda tradicional: Para este se necesita que se realice la tradición de la
cosa a favor del acreedor o a favor de un tercero que designen las partes.
Prenda con registro: La prenda con registro se constituye para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a las que los partes le atribuyen.
Prenda de creditos: otorga al acreedor el derecho de retener un bien como
garantía hasta que el deudor cumpla con una obligación
