ACTA DE ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE PROPIETARIOS No.

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C.R. SABANA GRANDE RESERVADO 2 P.H
PRIMERA CONVOCATORIA
26 de abril 2025

En la ciudad de Bogotá D.C, convocatoria realizada por parte de la administración y representante

legal Gloria Patricia Vargas Torres, mediante comunicación escrita enviada a cada uno de los
copropietarios, se reunieron presencial, los propietarios del CONJUNTO SABANA GRANDE
RESERVADO 2 P.H, a fin de deliberar y tomar decisiones de acuerdo con el orden del día propuesto
para tal fin.

1. Verificación del quorum.

2. Lectura y aprobación del orden del día.
3. Aprobación reglamento asamblea.
4. Elección del presidente y secretario de la asamblea.
5. Elección de la comisión verificadora del acta.
6. Informe del administrador, consejo de administración y comité de convivencia.
7. Informe de entrega interventora y contratista (obra cerramiento perimetral).
8. Dictamen de revisor fiscal.
9. Presentación y aprobación de estados financieros con corte a diciembre 31 de 2024.
10. Presentación informe jurídico (Dr. Arley florez R.L Grupo Marty abogados).
11. Informe proceso demanda acción popular (Dra. Ingrid Carlina Forero).
12. Informe estudio de patología afectación humedades y filtraciones internas.
13. Aprobación de presupuesto de ingresos y gastos año 2025.
14. Elección del consejo de administración.
15. Elección de comité de convivencia.
16. Elección de revisor fiscal.
17. Proposiciones y varios.
18. Cierre de asamblea.

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 1. VERIFICACIÓN DEL QUORUM.

Se obtiene un quorum total de 79.33 % al ingreso de los copropietarios. La siguiente gráfica hace
referencia al quórum total al momento de cerrar el registro de asistencia, no el leído en el
momento de verificación del quórum.

2. LECTURA Y APROBACIÓN DEL ORDEN DEL DÍA.

El revisor fiscal dio lectura al orden del día y lo somete a votación.

Se da cierre a la votación sobre la aprobación del orden del día con aprobación 62.14 % y no
aprobación de 1.58 %. Con un quorum de 63.93 % se aprueba el orden del día.

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 3. APROBACIÓN REGLAMENTO ASAMBLEA.

El presidente Santiago Munévar hace lectura del reglamento de la asamblea y somete a votación la
aprobación del reglamento.

Se da cierre a la votación sobre la aprobación del reglamento de la asamblea general del 2025,
con aprobación 73.74 % y no aprobación de 2.08 %. Con un quorum de 75.82 % se aprueba
reglamento de la asamblea general del 2025.

4. ELECCIÓN DEL PRESIDENTE Y SECRETARIO DE LA ASAMBLEA.

Candidatos

 Santiago Munévar (presidente)

 Administradora Gloria Patricia Vargas (secretaria)

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Se da cierre a la votación sobre la elección del candidato Santiago Munevar como presidente de la
asamblea y secretario la administración, con aprobación de 63.77 % y no aprobación de 0.85 %.
Con un quorum de 64.83 % se aprueba la elección de los candidatos.

5. ELECCIÓN DE LA COMISIÓN VERIFICADORA DEL ACTA.

El presidente Santiago Munevar solicitó la participación de al menos cinco personas para revisar y
corregir el acta después de su elaboración, antes de ser publicada, con el fin de leerla y realizar las
correcciones necesarias.

Candidatos

NOMBRE TORRE CASA / APTO

Nelly Duarte torre 1 204
Pedro Nieto 9 503
Cristina Fontecha - 46
Sandra Fagua 13 401
Jazmín cortes 4 102

Se da cierre a la votación sobre la elección de la comisión verificadora del acta, con aprobación
de 67.01 % y no aprobación de 1.11 %. Con un quorum de 68.34% se aprueba la elección de los
candidatos de la comisión verificadora del acta.

6. INFORME DEL ADMINISTRADOR, CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y COMITÉ DE

CONVIVENCIA.

La administradora Gloria Patricia Vargas presenta el informe de administración correspondiente al

año 2024, en el cual se detallan las actividades desarrolladas durante el período, incluyendo
mantenimientos, contrataciones, mejoras, ingresos, gastos y proyectos ejecutados. En el marco de
la gestión conjunta de 424 unidades, se reportan gastos operativos por un total de $673.527.330 y
gastos no operativos por $53.846.475. Los ingresos totales alcanzaron la suma de $727.373.805.

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También se adjuntan los estados financieros correspondientes. Por otra parte, los ingresos no
operacionales totalizaron $53.846.475, originados en conceptos como intereses de mora,
rendimientos financieros y otros ingresos extraordinarios, el total de ingresos reportados durante
el período fue de $727.373.805. presenta un total de activos por $303,122,089, compuestos
principalmente por efectivo y equivalentes por $208,083,592, cuentas por cobrar por $99,581,608,
y consignaciones pendientes por identificar por un valor de $7,376,486. También se incluyen
activos diferidos por $3,541,309. Se registra un deterioro en la cartera equivalente a $59,891,655.

La administradora Gloria Patricia Vargas reporta activos por $303,122,089, destacando efectivo por
$208,083,592 y cuentas por cobrar por $99,581,608, con un deterioro de cartera de $59,891,655.
Los pasivos ascienden a $152,281,370, compuestos principalmente por cuentas por pagar,
provisiones y anticipos por cuotas extraordinarias.

Al 31 de diciembre de 2024, la administradora Gloria Patricia Vargas reporta un patrimonio de

$160,570,919, compuesto por reservas ocasionales por $24,003,534, resultado del ejercicio por
$14,266,386, excedente del ejercicio anterior por $54,570,134 y utilidades acumuladas por
$81,852,251. Durante la primera etapa del año 2024, la administración gestionó el pago de
servicios de vigilancia privada para el conjunto residencial. Inicialmente, el servicio fue prestado
por Seguridad Limitada, y a partir del mes de agosto fue asumido por Seguridad Guerreros.

Entre las mejoras gestionadas por la administradora Gloria Patricia Vargas en 2024, logró un
descuento mensual de $1,462,664 en el servicio de vigilancia al cambiar de empresa, lo que
representó una utilidad acumulada de $7,313,270 para la copropiedad. Además, se obtuvo un
bono de reinversión por valor de $20,000,000, aplicado en las tres primeras facturas del año,
beneficio adicional para la unidad residencial.

Durante 2024 se realizaron labores recurrentes de aseo y jardinería, incluyendo prelavado,

adecuación del bicicletero, instalación de cestas de basura y brigadas de limpieza en torres.
También se atendieron daños en flautas ocasionados por el racionamiento de agua.

se realizaron trabajos de mantenimiento correctivo en canales, uniones y bajantes en las casas del
conjunto, contratados con el grupo SDSHOMHAS por un valor de $19.217.082. Las labores
incluyeron el reemplazo de canales en PVC en mal estado, uniones deterioradas por dilatación y la
instalación de empaquetaduras y ciclaflex, con soporte fotográfico del proceso. Adicionalmente, se
llevó a cabo el mantenimiento del sistema de control de acceso, a cargo de CAMSECURITY,
incluyendo el cambio de brazos de cierre, electroimanes y otros componentes en puertas que
presentaban fallas de funcionamiento.

El mantenimiento de la puerta vehicular fue gestionado con el apoyo técnico de un colaborador

especializado. Ante una recomendación inicial de reemplazo total de la tarjeta y otros
componentes por parte del proveedor anterior, el equipo de trabajo buscó una segunda opinión, lo
que permitió evitar gastos innecesarios. Gracias a esta gestión, se logró mantener la puerta en
funcionamiento, considerando los altos costos que su mantenimiento ha representado para la
copropiedad.

Mantenimiento eléctrico, La copropiedad enfrentó problemas eléctricos, especialmente un corto

circuito en el área de los bicicleteros y parqueaderos, lo que causaba la falta de iluminación. Para
solucionar esta situación, se contrató a la firma JR Ingenieros Electricistas, quienes realizaron un

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levantamiento completo del circuito, incluyendo la identificación de zonas y circuitos, pruebas de
conductores desde el tablero de distribución de 36 circuitos, y la verificación de derivaciones y
puntos de conexión. Se completó el suministro y ejecución de los circuitos ramales, encauchetado
de cajas y la instalación de luminarias, además de corregir fallas recurrentes en el cableado de los
postes metálicos, lo cual mitigó el riesgo de futuras averías.

Actividades sociales, en mayo, se llevó a cabo el proyecto de cerramiento perimetral, en conjunto

con el equipo de convivencia, para la convocatoria de actividades sociales. Además, se celebró el
Día de la Madre con una serenata de mariachi, gracias al apoyo del equipo de trabajo. Las mamás
presentes disfrutaron de una ceremonia especial. En esa misma ocasión, se realizó una
capacitación sobre la tenencia responsable de mascotas, con la colaboración del SENA, médicos
especialistas y la Alcaldía. Sin embargo, la recepción de esta capacitación no fue tan positiva, ya
que no contó con la participación esperada debido a la falta de interés de algunos propietarios de
mascotas. El 31 de octubre se celebró Halloween, organizando actividades para los niños, con la
entrega de detalles y el acompañamiento del grupo encargado de interactuar con los más
pequeños. En diciembre, aunque la administradora Gloria Patricia Vargas no pudo acompañar
personalmente debido a problemas de salud, se celebraron varias actividades en las que los
residentes participaron activamente.

La administradora informa que la recuperación de cartera del año 2024 alcanzó un total de
$59.653.383, lo cual se refleja en el gráfico de análisis del recaudo mes a mes. Además, la
copropiedad generó una utilidad gracias a la empresa de vigilancia, alcanzando un total de
$28.743.844. Los intereses generados por los CDT de las cuotas extraordinarias sumaron
$12.815.888. De esta manera, la recuperación de cartera y los rendimientos obtenidos
contribuyeron positivamente a las finanzas de la copropiedad. Agradeció a todos los contratistas y
colaboradores presentes por su contribución a cada uno de estos procesos.

Dando continuidad a este punto el sr Daniel Rico, presenta el informe del Consejo de
Administración y Comité de Convivencia, destacó que el año 2024 fue un período difícil para la
copropiedad. A pesar de no ser conocidos por los discursos formales, el Consejo ha trabajado de
manera comprometida, tomando decisiones claves en conjunto con la parte administrativa para
mejorar la seguridad y la estabilidad económica del conjunto. Uno de los principales enfoques del
Consejo fue la seguridad. Se realizaron convocatorias específicas con el apoyo de la administración,
buscando soluciones que no solo fueran eficaces, sino también económicamente viables para el
bienestar común. Estos esfuerzos se reflejaron en los resultados financieros. En cuanto a las obras
realizadas, Daniel Rico explicó que se siguieron los procedimientos legales establecidos. Para
ejecutar cualquier obra en la copropiedad, se requiere una interventoría que elabore los pliegos
de condiciones de acuerdo con la legislación vigente en Bogotá, particularmente el POT. En este
proceso, el Consejo recibió 27 propuestas, de las cuales se filtraron 12. Después de revisar
detenidamente cada una, se eligieron 8 empresas, basándose en su capacidad para cumplir con los
requisitos y estándares de calidad. El Consejo tuvo que dedicar largas jornadas laborales, incluso
hasta la noche, para analizar las propuestas, leer los pliegos y tomar decisiones. Las empresas
seleccionadas fueron elegidas por su habilidad para ejecutar proyectos tanto de construcción de
rejas como de obras civiles.

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Daniel Rico agradeció la colaboración de los miembros del Consejo y del Comité de Convivencia.
Agradeció especialmente a Martín, Olga, Nubia, Derly, Freddy, Fernando y a las personas que
ayudaron con las licencias. Se destacó la importancia de la unidad y trabajo conjunto, a pesar de
los desafíos y desacuerdos ocasionales. Gracias a este esfuerzo colectivo, se logró coordinar y
organizar una asamblea extraordinaria con un resultado exitoso. Uno de los temas más críticos que
se destacó fue el problema eléctrico del conjunto. Desde la creación del conjunto, ha existido un
fallo recurrente en el sistema eléctrico subterráneo, que ya no está regulado por las normativas de
Codensa, A lo largo de los años, no se había realizado el mantenimiento adecuado, lo que provocó
que este sistema eléctrico continuara fallando. En febrero de 2024, se produjo un corte
significativo de energía que afectó al conjunto y que no pudo resolverse de inmediato. La situación
evidenció que, debido a la falta de mantenimiento, este problema seguirá siendo una
preocupación para el futuro, y las soluciones necesarias son de alto costo.

Agradeció el trabajo de todos los miembros del Consejo, resaltando que, aunque cada miembro
tiene opiniones diferentes y estilos de comunicación distintos, todos han trabajado de manera
independiente pero unificada en beneficio de la copropiedad. Destacó la transparencia y la
autonomía del Consejo en todas las decisiones tomadas, sin que hubiera conflictos o
malentendidos con la administración o entre los miembros del Consejo.

La administradora Patricia Vargas, da la palabra al representante de la empresa Cam Security S.A.S.

El ingeniero César Cruz, representante legal de Cam Security S.A.S., presentó un resumen de los
trabajos realizados desde octubre de 2024 en el conjunto residencial. Entre las labores destacadas
están el diagnóstico y mantenimiento del motor de la puerta vehicular, la mejora del sistema de
acceso peatonal y la activación del cercado eléctrico perimetral. Se detectaron fallas heredadas en
el sistema anterior, como mala programación de tarjetas lógicas y desgaste de rodachines, que
fueron corregidas para prolongar la vida útil del motor actual. Se recomendó migrar a un motor
marca PPA, de uso continuo, con mayor velocidad y confiabilidad, y que permitiría certificar la
puerta bajo norma de seguridad. También se hicieron ajustes y cambios en los sistemas de control
de acceso de las torres y la portería principal, incluyendo controladoras, electromanes, brazos
hidráulicos y lectoras. Se actualizó el software de administración y se reforzó la seguridad ante
pérdida de llaveros.

En cuanto al cercado eléctrico, se instaló un gabinete externo con todos los componentes
necesarios, entregando un voltaje estándar de 8.000 w, cumpliendo con la normativa vigente de
gestión de riesgo. Finalmente, se presentó un diagnóstico del sistema de cámaras: de 68
instaladas, solo 11 están operativas. Se propuso actualizar el cableado y migrar a tecnología con
analítica de video (Acusense de Hikvision), lo que permitiría alertas tempranas ante intrusos y una
mejor gestión del sistema de vigilancia. Después de la intervención del ingeniero el presidente da
continuidad al orden del día.

7. INFORME DE ENTREGA INTERVENTORA Y CONTRATISTA (OBRA CERRAMIENTO

PERIMETRAL).

La señora Jenny Penagos se presenta como la representante legal de la empresa Construingenería,

la cual fue seleccionada para realizar la interventoría del proyecto. Explica que la empresa fue
elegida mediante una licitación publicada en Facebook, en la cual su empresa resultó ser la
aprobada para llevar a cabo la supervisión y verificación de la obra de cerramiento perimetral,

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explica que el objetivo principal de la intervención era realizar el mantenimiento completo del
cerramiento perimetral. Al revisar los pliegos de condiciones previos, elaborados por otra empresa
consultora, se detectaron varias omisiones importantes que no habían sido tomadas en cuenta.
Debido a esto, su empresa tuvo que reforzar las actividades planificadas y asegurarse de que todo
lo estipulado en el contrato se cumpliera de manera adecuada. El contrato se estableció con un
plazo de tres meses, desde el 15 de enero hasta el 15 de marzo. Finalmente, menciona que se
definió claramente la ubicación del proyecto, según lo requerido para llevar a cabo las actividades
necesarias.

Actividades realizadas, detalla las actividades realizadas en la fachada, especialmente en la parte

posterior del parque, donde se prestó atención a varios aspectos, como la instalación del bordillo.
Menciona que, durante una consultoría, se tuvo en cuenta un estudio de suelos que recomendaba
el uso de pilotines en lugar de zapatas, ya que el informe técnico indicaba que los pilotines
garantizarían mayor durabilidad al cerramiento. Esto fue lo que finalmente se solicitó al contratista.
Explica que, según lo aprobado en la Asamblea del año anterior, la empresa Stromacol presentó la
propuesta de instalación del bordillo, la cual fue aceptada. Como parte del proceso, se realizó una
excavación de más de 80 centímetros para retirar el material existente, compactarlo y permitir la
correcta instalación del bordillo, que incluyó su emboquillado. Además, se destacó que los
pilotines debían colocarse en la base de cada bordillo para garantizar su estabilidad.

Verificación de medidas y estudios técnicos durante la obra, aclara el rol de la empresa

interventora como un ente verifican té, asegurándose de que las actividades y especificaciones del
proyecto se cumplieran correctamente. Destaca que se tomaron las medidas necesarias en todo
momento, como la verificación de la dosificación del concreto, que debía superar los 3,000 PSI
según lo solicitado en la consultoría. La interventoría también se encargó de revisar que todas las
pruebas fueran realizadas y entregadas adecuadamente. Se llevó a cabo un estudio de niveles
mediante una topografía, la cual no había sido contemplada en los pliegos de condiciones iniciales,
por lo que la interventoría tuvo que solicitar directamente al contratista su inclusión. Este estudio
fue esencial para el correcto desarrollo del proyecto, y el topógrafo estuvo presente durante todo
el proceso para asegurar que se cumplieran los niveles requeridos.

Durante la consultoría, se sugirió el uso de Rajón, un material comúnmente empleado en la

construcción de vías. Sin embargo, dado que el proyecto consistía en el mantenimiento de un
cerramiento perimetral y no en la construcción de vías, la interventoría propuso un cambio en el
material. En lugar de Rajón, se optó por utilizar PBA (material reciclable con buena capacidad de
compactación), que es más adecuado para el tipo de obra y está debidamente reglamentado.
Además, se detalla el proceso realizado para la instalación de los bordillos, la excavación, la
colocación de los pilotines y la integración de las platinas dentro de estos para dar mayor
resistencia al cerramiento.

Aborda varias observaciones y ajustes realizados durante el proyecto. Primero, explica aunque
hubo preocupaciones sobre la reducción del tamaño del cerramiento, la intervención fue necesaria
para cumplir con las directrices de la consultoría. El uso de un doble cerramiento se implementó
por razones de seguridad, aunque aclara que, en ningún momento, el cerramiento se movió o se
redujo, ya que se mantuvo en la misma ubicación que tenía cuando se entregó la copropiedad. Se
mencionan también dos visitas realizadas por la alcaldía, que cuestionaron si se cumplían los

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requisitos exigidos, en particular los relacionados con el PDMT (Plan de Manejo de Tránsito),
debido a que se utilizaban volquetas en espacio público. La interventoría cumplió con estas
exigencias, garantizando que se estaban siguiendo todas las normativas. se cumplió con la solicitud
del presidente del consejo, señor Daniel, quien destacó la importancia de instalar tapas para evitar
la filtración de agua y la corrosión con el tiempo. También se mencionan dificultades con los
parales de la cerca eléctrica, que no pudieron ser reutilizados debido a que ya no eran funcionales,
se instalaron nuevos parales, y la interventoría solicitó que las curvas del cerramiento fueran
reforzadas con parales adicionales, especialmente en las áreas donde se instaló la cerca eléctrica.
Esto se hizo para cumplir con la normativa y garantizar que la instalación fuera segura y estable.

Explica algunos de los "valores agregados" que el contratista ofreció como parte del proyecto. Uno
de los detalles destacados fue el trabajo realizado en la cancha, que fue pintada y restaurada por el
contratista, incluyendo el resane, la aplicación de la pintura adecuada para canchas, y la instalación
de mallas en los aros de baloncesto y en las canchas de fútbol, así como la pintura de los tableros.
Además, el contratista añadió las sillas frente a las canchas, lo cual se considera un valor adicional
que no estaba originalmente contemplado, se realizó mantenimiento en los dos parques del
conjunto, incluyendo la pintura y la instalación de nuevos columpios, menciona cómo se manejó el
avance del proyecto y el proceso de liquidación. Explica que la interventoría realizó un seguimiento
diario del proyecto y, al final, entregó un acta de liquidación a la administración, firmada por la
empresa interventora, el contratista y la administradora. Este documento incluye todos los
informes técnicos, de seguridad y laborales solicitados al contratista. Además, resalta que la
información relacionada con el proyecto, como los informes y documentos, es confidencial y no
puede ser compartida sin autorización.

El presidente Santiago, le da la palabra al sr Andrés Villa Muñoz ingeniero, representante de la

empresa Stromacol, encargada de ejecutar el proyecto del cerramiento perimetral. Explica que su
presencia tiene como objetivo brindar un complemento técnico a la exposición, de manera general
y sin profundizar en detalles específicos, con el fin de que la asamblea comprenda de forma clara
los logros obtenidos durante la ejecución del proyecto. expone que al iniciar la obra se gestionaron
pólizas de garantía (anticipo, responsabilidad civil, calidad, estabilidad y seguridad del personal). Al
llegar al conjunto, identificaron deficiencias en la cancha y parques, por lo que ofrecieron varios
valores agregados: mantenimiento general, cambio de columpios, instalación de mallas, bancas
nuevas y un cerramiento reforzado en la cancha, aunque no todo estaba contemplado en el
contrato original.

Técnicamente, se sustituyó un cerramiento anterior deteriorado por una estructura en tubo 3x4
calibre 16 con parales rellenos en concreto y cimentación en pilotines de 90 cm, descartando las
zapatas por no ser adecuadas según el estudio de suelos. Se añadieron "pies amigo" para evitar
deformaciones futuras y se corrigieron errores estructurales previos, como dados en mal estado.
Se aplicaron ensayos de calidad (compactación, densidades, soldadura, concreto) y se utilizó
pintura electrostática para los módulos del cerramiento, garantizando mayor durabilidad. El
bordillo de 80 cm instalado cumple con normativas urbanísticas, evitando sanciones por
modificaciones no autorizadas. Todo el material utilizado proviene de proveedores certificados. El
ingeniero finaliza agradeciendo la confianza de la comunidad y reafirma que la obra queda
respaldada por garantías activas.

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La administradora agradece a las empresas encargadas de llevar a cabo el proyecto y abre
micrófonos para las intervenciones de los copropietarios.

Intervenciones:

Amanda Rocha, residente de la casa 47: interviene para plantear una inquietud dirigida al
ingeniero. Explica que durante su recorrido habitual hacia el transporte ha notado una situación
preocupante en el pasillo que conecta el Conjunto Uno con su conjunto. Señala que, en esa zona
específica, donde previamente el ingeniero había mencionado una diferencia de nivel de 10
centímetros, dicha diferencia no es visible actualmente, ya que el espacio está casi al nivel del piso.
Además, observa que hay varias áreas donde el agua podría estar afectando o deteriorando los
materiales.

Ingeniero Andrés Villa: responde a la inquietud planteada, señalando que esa misma observación
ya había sido realizada previamente por otro vecino de la copropiedad. Explica que el trabajo de
construcción se ejecutó siguiendo lineamientos topográficos específicos, los cuales determinaron
los niveles a manejar. Detalla que en algunos sectores el bordillo puede verse más sobresalido que
en otros debido a estos ajustes topográficos. Aclara que, si se hubiese elevado el bordillo en las
zonas más bajas para uniformarlo visualmente, en otras partes se habría generado un desnivel
donde el bordillo quedaría expuesto en exceso. Por ello, se siguieron las recomendaciones de una
comisión topográfica que acompañó el proceso constructivo, como también lo mencionó
previamente la ingeniera interventora. Señala como empresa, entregaron un informe final junto
con un manual de mantenimiento, en el que se destaca la importancia de controlar el crecimiento
del pasto para evitar que invada la zona del cerramiento, ya que esto puede generar humedad y
con el tiempo deteriorar los materiales.

Lilian, de la casa 37: interviene para hacer una consulta puntual qué ocurrió con la reja que fue
retirada durante las obras.

Administradora Patricia Vargas: Explica que la administración decidió aprovechar la estructura

removida, por lo que se procedió a venderla como chatarra. Informa que esta venta generó un
ingreso de nueve millones de pesos, monto que fue recuperado como parte de la gestión
administrativa.

Marta Luz Cajamarca, propietaria del apartamento 303 de la Torre 10: pregunta con respecto al
mantenimiento de la reja perimetral. Solicita, con base en la experiencia del ingeniero, una
recomendación sobre la frecuencia adecuada para realizar dicho mantenimiento. Además, pide
que se le aclare cuál es la garantía que se otorga específicamente sobre la pintura de la reja, a qué
aspectos técnicos se refiere dicha garantía y por cuánto tiempo estará vigente. En segundo lugar,
menciona que durante el proceso de ejecución de la obra surgieron imprevistos por un valor
aproximado de ($46.000.000) cuarenta y seis millones de pesos, los cuales según indica, no
estaban contemplados inicialmente. Solicita una explicación detallada sobre en qué consistieron
exactamente esos imprevistos.

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Ingeniero Andrés Villa: Explica que la garantía que ofrece la empresa cubre fallas por mala
instalación, problemas de soldadura, deformaciones del material u otro tipo de afectación
estructural, y que esta garantía tiene una duración de seis meses. Aclara que este tipo de obras
requiere de un trabajo conjunto con la comunidad, y por ello entregaron un manual de
mantenimiento, en el que se especifican las acciones recomendadas para preservar la estructura
en buen estado. Destaca la importancia de evitar el contacto con material orgánico, especialmente
con el pasto que puede invadir la base del cerramiento, y también el daño que causa la orina de los
animales, el cerramiento como tal tiene una estabilidad proyectada de aproximadamente tres
años, en cuanto a soldaduras, fijaciones y resistencia estructural, siempre y cuando se sigan las
pautas del manual entregado.

La Interventoría y la Administración: informan que los dos principales adicionales de la obra

fueron el cambio del sistema de cimentación de zapatas a pilotines, ya que el estudio de suelos así
lo requería, aunque no fue contemplado inicialmente por la consultoría, y la pintura de la cancha,
que no estaba incluida en el contrato original, pero se ejecutó para entregar una obra completa.
También se presentaron otros costos no previstos (NPS), como la implementación del Plan de
Manejo de Tráfico (PMT) exigido por la Alcaldía, el uso de geotextil y material PDA en lugar del
rajón propuesto por la consultoría para asegurar la estabilidad del bordillo, trabajos de topografía
no contemplados y la reinstalación de la cerca eléctrica con nuevos parales debido al mal estado
de los anteriores. Todos estos adicionales fueron aprobados en comité de obra y representaron un
costo total de $46.268.000, el cual fue cubierto con utilidades de la copropiedad sin necesidad de
incrementar las cuotas a los propietarios. La cancha aún no ha sido habilitada porque falta la
liquidación del contrato y la entrega oficial del manual de mantenimiento por parte del contratista.

8. DICTAMEN DE REVISOR FISCAL.

Milton Saldaña, revisor fiscal de la copropiedad desde hace dos años, presentó su dictamen
correspondiente al año 2024, explicando de manera clara y didáctica los principales hallazgos y
recomendaciones. Indicó que el dictamen técnico fue entregado previamente a la administración,
y que se emitió una opinión con salvedades debido a dos situaciones específicas: una
inconsistencia en los coeficientes de copropiedad que fue detectada durante una asamblea
extraordinaria y posteriormente corregida por el área contable, y un tema tributario relacionado
con la explotación de áreas comunes sujeta a IVA, de acuerdo con nuevas disposiciones de la DIAN,
que ha comenzado a exigir facturación electrónica y declaraciones por ingresos generados por el
uso de bienes comunes como salones sociales, parqueaderos, bicicleteros y zonas de BBQ.Señaló
que, aunque hay controversia jurídica sobre esta exigencia, la DIAN ya ha realizado requerimientos
formales a varias copropiedades. Además, el dictamen menciona un cambio en la administración y
en el manejo contable, así como el avance en la obra de cerramiento perimetral, cuya ejecución
completa se reflejará en el informe del año 2025. También se informó sobre una acción popular en
curso relacionada con accesibilidad para personas con movilidad reducida, que está siendo
atendida jurídicamente. En cuanto a las auditorías realizadas, se evaluaron aspectos legales,
financieros, tributarios y de control interno, verificando el cumplimiento en gestión de riesgos
laborales, la correcta capitalización del fondo de imprevistos, conciliaciones bancarias, ejecución
presupuestal con respaldo documental en caso de sobre ejecuciones, y el manejo de facturación
electrónica, señalando un posible riesgo por la no inclusión de otras áreas comunes.
Adicionalmente, se alertó sobre los efectos que tendría la posible reforma pensional, que

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trasladaría a las copropiedades la responsabilidad de asumir los aportes a seguridad social de los
contratistas por prestación de servicios, lo que podría generar sanciones futuras si no se cumple
adecuadamente. Finalmente, el dictamen concluye que la copropiedad es económicamente viable,
con ingresos suficientes para cubrir sus gastos, lo cual permitió asumir un faltante de $46 millones
en la obra sin necesidad de una cuota extraordinaria, lo que refleja una situación financiera estable
y bien gestionada.

Intervenciones:

Yenni Moreno, del apartamento 501 en la Torre 2: dirige dos preguntas puntuales al Revisor Fiscal.
En primer lugar, le cuestiona por qué, después de dos años en el cargo, apenas ahora menciona en
su informe que los coeficientes estaban mal, cuando ese error debió haberse detectado el año
anterior al revisar el presupuesto, especialmente considerando que hubo un incremento de
ingresos del 8%, lo cual, debió ser un indicio claro. En segundo lugar, reclama que los estados
financieros no fueron enviados por correo ni por ningún otro medio antes de la reunión, y
pregunta si el Revisor Fiscal tiene conocimiento de por qué no se compartió esa información con
anticipación a los copropietarios.

Revisor Fiscal Milton Saldaña: aclara primero que se enteró el mismo día de la reunión de que los
estados financieros no llegaron a todos los copropietarios, aunque se enviaron el domingo a las 3
a.m. Señala que algunos correos fallaron posiblemente por problemas de capacidad de las cuentas
de los destinatarios, lo cual ya fue corregido. Respecto a los coeficientes erróneos, explica que eso
fue detectado en la asamblea de noviembre de 2024 y que el error pudo existir desde hace varios
años. Señala que el sistema contable permite acceso restringido y solo el contador tiene control
sobre los coeficientes, no la revisoría ni la administración. También aclara que, según la
Orientación 15 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública, el revisor fiscal no participa en
contrataciones ni en la elaboración de presupuestos, los cuales son responsabilidad de la
administración y el consejo de administración, por ley y reglamento de propiedad horizontal, tanto
las cuotas ordinarias como extraordinarias deben liquidarse con base en coeficientes. Informa que
hubo inconformidad de algunos propietarios de casas que querían cuotas iguales, pero esto no es
legalmente posible. Concluye que el problema actual de los coeficientes se detectó gracias a
mejoras tecnológicas en el sistema de votación y revisión de datos, aunque en asambleas
anteriores no se habían evidenciado fallos.

9. PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS CON CORTE A DICIEMBRE 31

DE 2024.

La contadora pública Karen Milena Portillo, quien integra el equipo administrativo desde el 19
de marzo de 2025, fue la encargada de presentar los estados financieros con corte al 31 de
diciembre de 2024, durante la asamblea general. Aunque inicialmente fue contratada para dar
continuidad a la contabilidad a partir de marzo, explicó que al asumir su cargo se encontró con
la necesidad de realizar un reproceso contable, especialmente en el área de cartera, debido a
inconsistencias relacionadas con el cobro de la cuota extraordinaria iniciada a comienzos del
año. Esta situación obligó a revisar y ajustar los registros desde enero. Portillo aclaró que, si
bien la contadora anterior estuvo presente durante la semana en el ejercicio del derecho de
inspección de los estados financieros, no se encontraba disponible el día de la asamblea,
motivo por el cual, a solicitud de la administración, ella asumió la responsabilidad de hacer la

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 presentación. Advirtió que, por esa razón, podrían surgir dudas puntuales que serían resueltas
en conjunto con la revisoría fiscal.

explicó que los estados financieros al 31 de diciembre de 2024 fueron presentados en formato
comparativo con el año 2023, permitiendo analizar la evolución financiera de la copropiedad.

La contadora Karen Portillo presentó un análisis de los estados financieros de la copropiedad al

31 de diciembre de 2024, comparados con 2023 detalló los principales aspectos, Al 31 de
diciembre de 2024, la copropiedad tenía activos por $313 millones, una leve disminución
respecto a los $326 millones en 2023. Los pasivos se redujeron de $191 millones en 2023 a
$152 millones en 2024. Como resultado, el patrimonio quedó en $160 millones, compuesto
por los resultados acumulados y las reservas legales. En cuanto al estado de actividades, se
reportaron ingresos por $727 millones en 2024, frente a $662 millones en 2023. Los gastos
fueron iguales en ambos años: $672 millones. Esto significa que mientras en 2023 hubo un
déficit, en 2024 se generó un excedente de $54 millones.

Se explicó que, dentro del activo, el componente de efectivo y equivalentes permite observar
cómo se manejan las cuentas bancarias de la copropiedad. Actualmente no existe una caja
menor, aunque se sugiere implementarla como política administrativa para cubrir gastos
menores, ya que se están usando fondos de parqueaderos de visitantes de forma informal para
ese fin. Al cierre de 2024, ese efectivo en caja fue de $195.000.

La copropiedad tiene tres cuentas bancarias, todas en Banco AV Villas:

 La cuenta transaccional (terminada en 170), usada para expensas comunes, cerró con $64
millones.

 La cuenta 487, destinada al cobro de cuotas extraordinarias, cerró con $62 millones.

 La cuenta de ahorros, reservada para el fondo de imprevistos, tenía un saldo de $81

millones al 31 de diciembre.

El rubro de deudores y cuentas por cobrar es el segundo más importante del activo. Incluye todos
los conceptos relacionados con la cartera, es decir, los valores que deben los copropietarios. Se
explicó el concepto de deterioro de cartera, que consiste en reconocer contablemente como gasto
aquellas deudas con alto riesgo de no recuperarse; si posteriormente se pagan, ese deterioro se
revierte como ingreso.

La contadora, presenta el análisis de cartera total a 31 de diciembre de 2024: $162 millones, lo que
representa un incremento del 17,12% respecto a los $138 millones en 2023, es decir, $23 millones
más, Capital en mora (deuda principal, sin intereses): $112 millones, es decir, el 68% de la cartera
total. En 2023 este capital en mora era de $102 millones, lo que muestra un incremento de $10
millones (9,84%), Intereses de mora acumulados: $50 millones en 2024, frente a $36 millones en
2023. Esto representa un incremento de $13,7 millones, debido a la acumulación por falta de pago.

Distribución de la cartera por concepto:

 Cuotas de administración: $98 millones (60% del total).

 Intereses moratorios: 31% del total.

13
Antigüedad de la cartera:

 Menos de 30 días: $13,8 millones

 31 a 60 días: $9 millones
 61 a 90 días: $5,6 millones
 Más de 90 días: $133 millones

La cartera se arrastra desde 2013, Solo los últimos tres años (2022 a 2024) suman $123 millones:

 2024: $66 millones

 2023: $36 millones
 2022: $19 millones

23 inmuebles concentran $143 millones, es decir, el 88% de la cartera total.

 Casa 8: $21 millones

 Apto 11-402: $19 millones
 Apto 12-101: $11 millones

la recuperación de cartera a corte 31 de diciembre de 2024, destacando que, aunque la cartera

total aumentó frente al año anterior, se evidenció una gestión efectiva en el recaudo. A diciembre
de 2023, la cartera era de 138 millones de pesos, y durante 2024 se logró recuperar 43 millones.

explicó que dentro de los activos del conjunto se encuentra la propiedad, planta y equipo,
conformada por elementos como computadores y otros enseres de uso mensual. Estos bienes
generan contablemente una depreciación acumulada, que al corte del año 2024 suma 33 millones
de pesos, dejando un valor neto de 5 millones 447 mil pesos. En cuanto a los pasivos, se destacó
que el conjunto presenta obligaciones recientes principalmente correspondientes al mes de
diciembre, como costos y gastos por pagar por 46 millones de pesos frente a 33 millones en 2023.
Se detallaron conceptos como honorarios profesionales por 7.9 millones, servicios de aseo por 8.3
millones, vigilancia por 24 millones, y retenciones por pagar por 1.5 millones que fueron
subsanadas en enero de 2025. La contadora aclaró que estas son obligaciones de corto plazo, lo
que da tranquilidad a los propietarios, ya que no existen atrasos acumulados significativos. En
ingresos recibidos por anticipado, se informó que hay 16 millones correspondientes a propietarios
que se anticiparon en sus pagos y que deben manejarse con cuidado para no afectar el flujo de
caja mensual. Además, hay otros pasivos por cobros extraordinarios no ejecutados, como 16
millones de una cuota de 2022 y 70 millones más antiguos que fueron reclasificados como parte de
una inversión, específicamente en una obra realizada este año mediante la apertura de un CDT por
126 millones. en el patrimonio, se analizó el comportamiento del fondo de imprevistos, el cual
pasó de 53 millones en 2023 a 24 millones en 2024. Aunque debería aumentar según la normativa,
esta disminución se explica por el uso de 36 millones autorizados por la asamblea para financiar la
obra, pese a que durante el año se siguió alimentando con una provisión mensual de 7 millones.
Por ello, la diferencia se justifica contablemente, aunque se recomienda continuar reforzando el
fondo en adelante.

En cuanto a los ingresos, en 2024 se facturaron $673 millones por actividades ordinarias, frente a
$598 millones en 2023. Sin embargo, se dejó de percibir un acumulado de $17,6 millones por
descuentos aplicados, especialmente en los parqueaderos privados, que aunque fueron facturados

14
por el mismo valor, se otorgaron descuentos equivalentes, lo que generó un ingreso neto
prácticamente nulo en ese rubro. Esto demuestra que los descuentos sí impactan negativamente la
ejecución presupuestal. Otros ingresos incluyen rendimientos financieros por $12 millones en 2024
(frente a $2,1 millones en 2023), uso del salón social, llaveros, lavandería, contribuciones y
parqueaderos de visitantes, que en conjunto sumaron $53 millones.

En cuanto a gastos, los honorarios profesionales sumaron $74 millones en 2024, incluyendo
revisoría fiscal, asesorías jurídica y contable, administración, SG-SST y una asesoría en
implementación de NIIF. Los seguros aumentaron de $24 millones en 2023 a $45 millones en 2024,
contratados con dos aseguradoras (Previsora y SBS), según el sistema. Los servicios fueron los más
representativos, especialmente vigilancia (42%) y aseo (15%), seguidos por energía eléctrica ($51
millones). En conjunto, estos servicios representaron el 65% del total de gastos. El mantenimiento
tuvo un comportamiento destacable, con múltiples intervenciones en zonas comunes,
motobombas, puertas, jardines, cubiertas, redes eléctricas y citofonía, totalizando inversiones
significativas para preservar el inmueble.

Se ejecutaron además adecuaciones por $1,2 millones y depreciación por $3,2 millones. Entre los
gastos diversos se reportan actividades comunitarias, papelería y la asamblea general, que costó
$11 millones en 2024. Se reconoció un deterioro de cartera por $22 millones, reflejando el riesgo
de incobrabilidad de algunos inmuebles con mora alta.

En cuanto a la obra del cerramiento, la cuota extraordinaria de $177 millones fue distribuida entre
enero y marzo de 2025. El flujo total disponible fue de $356 millones, incluyendo saldos anteriores
y uso del fondo. La ejecución muestra que se gastó la totalidad del recurso disponible e incluso se
generó un sobregiro de $20 millones. Se identificó que la cartera por extraordinaria asciende a $32
millones, lo cual implica un riesgo de desfinanciamiento. La obra fue contratada inicialmente por
$308 millones y tuvo un adicional de $46 millones, totalizando $354 millones. Aunque el
contratista recibió anticipos y pagos por $298 millones, no se aplicaron las retenciones de garantía
como se establecía contractualmente, lo cual fue corregido al momento de la liquidación. Se
realizó el pago final por $15 millones el 15 de abril de 2025, y quedan pendientes por devolverle al
contratista las retenciones por $35 millones.

La interventoría tuvo un contrato total de $26 millones, de los cuales ya recibió pagos por $10
millones y un anticipo de $6,9 millones. Actualmente se encuentra pendiente la presentación de la
última factura por $16 millones, sobre la cual se descontarán las retenciones ya entregadas.

Por otro lado, se realizó un reproceso contable completo debido a inconsistencias detectadas en
facturación, configuración de cuentas y asignación de coeficientes. Este reproceso incluyó
verificación de cartera, análisis de coeficientes, identificación de errores en las cuotas facturadas
(por ejemplo, cobros mayores o menores de hasta $40.000), errores en el manejo de parqueaderos
privados (cobros dobles), diferencias en la facturación de la cuota extraordinaria en febrero y
problemas en la aplicación de pagos anticipados. También se detectaron incongruencias en las
cuotas de administración del 2024, donde apartamentos con el mismo coeficiente pagaban valores
distintos, lo que se ajustó en el reproceso.

Finalmente, se ajustaron las nuevas cuotas para 2025 según el incremento del salario mínimo y se
definieron nueve coeficientes oficiales, con valores claros tanto para administración como para

15
parqueaderos. Se estructuró una tabla de referencia para que los copropietarios tengan claridad
sobre cuánto deben pagar en 2025, con y sin descuento por pronto pago.

Intervenciones:

Juan Galindo, copropietario de la Casa 18 y Casa 33: intervino con dos inquietudes puntuales. En
primer lugar, manifestó que ni él ni varios de los presentes comprendieron adecuadamente la
explicación sobre la diferencia relacionada con el reintegro correspondiente al cerramiento
perimetral y la retención del anticipo; señaló que ese tema no fue claro para varios copropietarios.
En segundo lugar, cuestionó el uso del porcentaje del 9.53% en los cálculos, argumentando que el
salario mínimo legal aumentó un 9.5% exacto, por lo que consideraba que ese debía ser el valor
utilizado.

Contadora Karen Portillo: explicó que, en el caso de la retención, el pago inicialmente se debió
hacer con las respectivas deducciones, pero se giró el monto completo. Por esta razón, ese valor
quedó retenido para ser descontado del último pago correspondiente a la interventora. Aclaró
que, en efecto, la retención en la fuente siempre fue aplicada, pero la retención de garantía (rete
garantía) no se había contabilizado inicialmente. Sin embargo, al momento de hacer la liquidación
final del contrato, esa retención fue efectuada del último pago, que fue de 15 millones de pesos.
Con ello, se acumularon 35 millones de pesos, correspondientes al 10% del valor total del contrato
de 354 millones. Indicó que esos 35 millones serán devueltos al contratista una vez finalicen los
términos legales de la rete garantía. En relación con el incremento del salario mínimo, aclaró que el
aumento está contemplado según el reglamento aprobado por la asamblea, y que debe basarse en
el salario mínimo legal vigente. Indicó que existe un decreto oficial que establece el incremento en
9.54%, no en 9.5% como se mencionó previamente, y se ofreció a buscar el decreto para
proyectarlo en pantalla.

Nubia Pinzón, de la Casa 43: expresó que no comprendió bien el manejo de los 46 millones de
pesos por imprevistos en la obra. Dijo haber entendido que se cubrieron con excedentes de 2024,
pero luego escuchó versiones diferentes y no le quedó claro si se recaudó lo suficiente con la cuota
extraordinaria o si faltó dinero. Solicitó una aclaración sobre ese punto.

Contadora Karen Portillo: explicó que la planificación inicial se basó en 308 millones, con una
cuota extraordinaria de 177 millones y 36 millones del fondo de imprevistos. Sin embargo, surgió
un imprevisto de 46 millones que desajustó el flujo de dinero, similar a una situación en la que se
planea un gasto, pero luego se requiere más. Señaló que los 20 millones de diferencia se cubrieron
con la recuperación de cartera y excedentes de años anteriores, lo que se ajustará en el resultado
del ejercicio de diciembre de 2025. También mencionó que deben ponerse al día con los 32
millones pendientes de la cuota ordinaria.

Jenny Moreno, de la Torre 2, apartamento 501: hizo varias observaciones y preguntas. Primero,
cuestionó por qué, si desde noviembre se sabía que había un error en los coeficientes, se siguieron
enviando facturas sin corrección en enero y febrero. También preguntó si los estados financieros
presentados estaban debidamente firmados por el revisor fiscal, la contadora y la administradora,
ya que los documentos enviados por WhatsApp no incluían firmas. Expresó preocupación por la
utilidad reportada de 54 millones en una copropiedad sin ánimo de lucro, y preguntó por qué, si
hubo excedentes, se aumentaron las cuotas de administración. Además, pidió claridad sobre la

16
cuota de 400 mil pesos, ya que considera que debió calcularse con base en coeficientes
establecidos por ley y no de forma igual para todos. Finalmente, solicitó al revisor fiscal que
confirme si revisó y firmó la contabilidad, ya que, debido a la confusión con los coeficientes, no
tenía claro si aprobar los estados.

contadora Karen Portillo: aclaró que la firma y certificación de los estados financieros es diferente
a su presentación durante la asamblea. Explicó que los estados ya fueron revisados y certificados
previamente, y que la presentación es un acto protocolario que no siempre incluye firmas visibles,
especialmente cuando ha habido lectura previa. Respecto a los 54 millones de excedentes, indicó
que, debido a una cartera pendiente de más de 160 millones, gran parte de esos excedentes no
están monetizados. Señaló que los excedentes deben reinvertirse en la copropiedad y recordó que
una parte de ellos, los 36 millones, ya se utilizaron con ese propósito.

Revisor fiscal Milton: explicó que los estados financieros originales, debidamente firmados,
reposan en la oficina de administración. Señaló que, por seguridad, no se incluyen firmas digitales
en las versiones distribuidas, ya que estas pueden ser mal utilizadas, como ha ocurrido en otros
casos. Esta medida fue recomendada por un abogado en una reunión previa hace algunos años,
para proteger la integridad de las firmas de los contadores.

El presidente Santiago Munévar, somete a votación la aprobación de los estados financieros con
corte a diciembre del 2024.

Se da cierre a la votación sobre estados financieros del año 2024 con aprobación de 57.07 % y no
aprobación de 15.48 %. Con un quorum de 72.55 % se aprueban los estados del año 2024.

10. PRESENTACIÓN INFORME JURÍDICO (DR. ARLEY FLOREZ R.L GRUPO MARTY ABOGADOS).

El doctor Arley Flores, del grupo Marty Abogados, informó que su firma inició labores en el
conjunto a finales de noviembre del año anterior, por lo que su gestión aún es reciente y el
informe es breve. Indicó que actualmente existen dos abogados encargados del cobro de

17
 cartera en el conjunto; su firma tiene a cargo solo una parte de esta. Señaló que, hasta el
momento, no han radicado procesos jurídicos, ya que están en etapa de gestión inicial junto
con la administración, mientras que la otra firma sí ha iniciado procesos judiciales. durante su
gestión en el mes de diciembre del año pasado, se enfocaron en implementar los procesos y
procedimientos propios de su firma para la recuperación de la cartera asignada. Como parte
de esa labor, activaron todas las rutas de contacto con los propietarios en mora con el objetivo
de gestionar acuerdos de pago, iniciando así la fase preventiva antes de recurrir a acciones
jurídicas formales.

la cartera asignada a Marty Abogados en 2023 fue de 59 millones 201 mil pesos, correspondiente
a propietarios con mora superior a 90 días, ya que la administración se encarga de las deudas
entre 30 y 90 días. Indicó que los valores están discriminados por envío, mostrando el detalle de
cada caso en mora.

El doctor Arley Flores indicó que el inmueble con mayor deuda al momento de recibir la cartera
fue la Casa 16, con un saldo de 10 millones 739 mil pesos. Detalló que, tras implementar sus
procesos de gestión, lograron una recuperación total de 3 millones 319 mil pesos, lo que
representa el 5,6% del total asignado. Se hicieron tres acuerdos de pago (con Casa 50,
Apartamento 804-2 y 141-02), pero solo uno sigue vigente, ya que los otros fueron incumplidos, lo
cual, según señaló, es una situación frecuente informada por la administración. Informó que, tras
reuniones con la administración, se decidió radicar demandas judiciales contra los deudores una
vez se tenga la representación legal. Explicó que, al tratarse de obligaciones claras, expresas y
exigibles, la ley permite iniciar procesos ejecutivos y aplicar medidas cautelares como embargos
sin necesidad de notificación previa, sin vulnerar derechos ni incurrir en ilegalidades.

Informó que se iniciarán los procesos jurídicos para recuperar 42 millones de pesos de la cartera
pendiente, que se requieren para pagar las obras civiles realizadas. Explicó que los acuerdos de
pago son facilitados por Marty Abogados como puente entre la administración y los propietarios,
pero la responsabilidad de la deuda recae sobre los propietarios. Aclaró que la cartera afecta
actualmente es de propietarios en mora, algunos con más de un año de atraso. Resaltó que la
deuda es parte del patrimonio del propietario y que se necesita recuperar esta cartera para
cumplir con los compromisos de la administración.

11. INFORME PROCESO DEMANDA ACCIÓN POPULAR (DRA. INGRID CARLINA FORERO).

La doctora Ingrid Carolina Forero explicó que en 2020 un ciudadano, Wilson Leonardo Arveláez,
interpuso una acción popular contra el conjunto por supuesta violación del derecho a la
accesibilidad para personas con discapacidad. Aunque se argumentó que la copropiedad no es
responsable de la forma en que fue construida, se hizo un llamamiento en garantía a Constructora
Bolívar, aunque probablemente no prospere por prescripción. Señaló que, según la jurisprudencia,
los conjuntos deben realizar ajustes razonables, independientemente de que las deficiencias
vengan de origen. La primera audiencia de pacto de cumplimiento está programada para el 4 de
junio, y allí se buscará una conciliación, exponiendo la realidad financiera del conjunto y
solicitando que se prioricen obras urgentes, como la solución de humedades en apartamentos y la
adecuación de rampas o accesos, dejando claro que no es viable instalar ascensores en edificios o
casas ya construidas, es probable que el juez exija al conjunto realizar ajustes razonables en

18
accesibilidad, por lo que recomendó empezar desde ya una apropiación presupuestal para cumplir
con las obras que inevitablemente deberán ejecutarse.

12. INFORME ESTUDIO DE PATOLOGÍA AFECTACIÓN HUMEDADES Y FILTRACIONES INTERNAS.

La ingeniera Angélica Quintero, del Centro de Patología, concluyó que la mayoría de los
apartamentos presentan humedades y filtraciones, especialmente alrededor de ventanería y
cubiertas, debido a la falta de mantenimiento en siliconado, alfajías y tejados. Adicionalmente, se
identificaron problemas por condensación interna y daños causados por presencia de palomas en
los últimos pisos, afectando elementos como el machimbre. Se advirtió que el conjunto ya superó
los 15 años de uso sin una impermeabilización de fachadas, cuando esta debe hacerse cada 10
años, y que no hay puntos de anclaje certificados, lo cual complica el mantenimiento. Se
recomienda iniciar de inmediato un mantenimiento general de cubiertas y fachadas. El informe
técnico completo fue entregado a la administración.

13. APROBACIÓN DE PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS AÑO 2025.

Por razones de salud, la administradora solicitó al revisor fiscal asumir la presentación del
presupuesto de ingresos y gastos para el año 2025, quien procedió a exponer las proyecciones
financieras previstas para el adecuado funcionamiento del conjunto durante el nuevo periodo,
explicó que el presupuesto para el año 2025 fue diseñado con base en el principio de equilibrio
financiero, es decir, que los ingresos proyectados sean iguales a los gastos. Indicó que tanto los
ingresos como los gastos estimados para el año ascienden a $731.638.800, lo cual garantiza un
resultado de déficit y excedente cero.

ingresos proyectados para el presupuesto 2025, que ascienden a $731.638.800, provendrán de

diversas fuentes, tales como: Cuotas de administración, Parqueaderos privados, Contribución a
docking comunal (para motos, visitantes, etc.), Expensa común por bicicleteros, Compensación por
uso de salón social, Descuento por pronto pago, Fondo imprevisto, Aprovechamientos varios,
Certificados de libertad, Llaveros de acceso y tarjetas vehiculares.

El revisor fiscal indicó que el cálculo de las cuotas de administración para 2025 se realizó tomando
como base los valores pagados por los copropietarios en 2024, aplicándoles un incremento del
9.53%, conforme al ajuste oficial del salario mínimo.

Se presentaron los honorarios del presupuesto 2025, que incluyen administración, contabilidad,
revisoría fiscal, asesorías jurídicas y en seguridad y salud en el trabajo. Además, se propusieron,
sujetos a aprobación, honorarios para una asistente administrativa y asesoría financiera por
normas NIF, con un total de $92.220.000. El valor del seguro de las áreas comunes para 2025 es de
$41.256.000, calculado con base en avalúos actualizados cada 2 o 3 años, como exige la ley. Se
destacó que se ha elegido la mejor opción no solo por cobertura ante siniestros, sino también por
los servicios de asistencia incluidos.

Los servicios de vigilancia, aseo y públicos representan entre el 65% y 75% del presupuesto anual,
con un gasto estimado de $505 millones. Solo la vigilancia suma $331 millones. Este monto incluye
además energía, acueducto, alcantarillado, internet, correo, gastos legales y los mantenimientos
habituales del conjunto. El revisor fiscal aclara que el incremento de la cuota busca cubrir una
serie de mantenimientos obligatorios y necesarios para el funcionamiento adecuado del conjunto.

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Explica que, además de las motobombas, se deben realizar mantenimientos mensuales y anuales
como la certificación de puertas por exigencia legal, ya que, si no se hace, la alcaldía puede
sancionar. También se mencionan mantenimientos de prados, jardines, cámaras de seguridad,
cajas de aguas negras (al menos una vez al año), tuberías, canaletas, y el lavado del tanque de
agua potable, que debe hacerse dos veces al año con prueba de potabilidad exigida por la
Secretaría de Salud. Continúa con mantenimiento de citofonía, fachada (con un costo elevado de 3
millones de pesos), fumigación, cerca eléctrica, ferretería, equipos de oficina, redes eléctricas,
salones, ornamentación y bicicleteros, lo que da un total en mantenimientos de 28.800 pesos por
unidad. En cuanto a adecuaciones, se presupuestan 3.360.000 pesos para instalaciones eléctricas y
suministro (bombillos, etc.), una partida nueva que antes se tomaba de otras cuentas generales.
Finalmente, se mencionan los gastos diversos como elementos de aseo, decoración navideña,
papelería, asambleas, insumos de lavandería, combustibles, lubricantes, fondo de imprevistos y
elementos del sistema de gestión (como camillas, botiquines, extintores), aclarando que, aunque
hay honorarios para el auditor, también deben adquirirse estos equipos para cumplir con los
requisitos del sistema.

tras sumar todos los rubros explicados, el valor total de los gastos operativos asciende a 22.650
pesos por unidad. Luego se agregan los gastos financieros, correspondientes a comisiones
bancarias por 6.960.000 pesos, lo que lleva a un total general de gastos de 731.731.638 pesos.
Señala que el presupuesto fue calculado para que el excedente o déficit del ejercicio sea
exactamente cero pesos, es decir, que los ingresos igualen los egresos, cerrando así la
presentación del presupuesto.

Intervenciones:

Nubia Pinzón, de la casa 43: expresa su preocupación por los cambios en el presupuesto que
había recibido previamente por WhatsApp. Señala que no recibió ninguna comunicación oficial por
correo ni otro medio, y solo logró obtener el presupuesto gracias a una vecina. Menciona que, al
compararlo con el que le fue enviado, observa cambios en los valores, lo que genera
incertidumbre. A pesar de que el aumento general es del 9.53%, destaca varios puntos que le
causan inquietud, como el ajuste del 15% en los honorarios de la administración para los
parqueaderos privados (superior al 9.53%), el ajuste del 23% para la contadora y el 16.76% en el
servicio de vigilancia. Además, señala que hay un incremento significativo en el rubro de la parte
jurídica, donde el presupuesto para el próximo periodo es de 3.460.000 pesos, aunque en el
periodo anterior solo se habían ejecutado 300.000 pesos. Pide explicaciones sobre estos
incrementos, especialmente en los primeros rubros.

Administradora Gloria Patricia Vargas: responde señalando que es importante tener en cuenta
que durante el año anterior la administración trabajó prácticamente sola, sin el apoyo auxiliar
administrativo. Indica que, aunque en el presupuesto se había contemplado una auxiliar por
11.700,000 pesos, el consejo de administración no aprobó, lo que generó inconformidades entre
algunos propietarios, quienes notaron la falta de respuesta del administrador en canales como
WhatsApp. Resalta que actualmente hay dos personas trabajando para atender todas las
necesidades del conjunto y que incluso se realizó una obra cuyo resultado fue presentado,
destacando su gestión como representante legal. Explica que se solicitó al consejo de
administración el apoyo para contratar una auxiliar, pero fue rechazado, por lo que ahora se
justifica el ajuste en los honorarios de la contadora el revisor nos puede explicar.

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El revisor fiscal: responde que el aumento en los honorarios de la contadora está justificado por el
incremento en la carga laboral que generará la aplicación del IVA, especialmente en la explotación
de áreas comunes. Explica que, una vez se empiece a facturar el IVA por los parqueaderos de
visitantes, se pasará de emitir una sola factura a manejar entre 50 y 100 facturas mensuales, lo
cual exige mucho más trabajo contable. Señala que este cambio no es discutible, ya que la
normativa obliga a aplicar el IVA a los parqueaderos de visitantes. Menciona que el año pasado se
recibieron 10.669.700 pesos por este concepto, lo que puede representar cientos de facturas
anuales. Por esa razón, se calculó el incremento a los honorarios contables bajo ese parámetro.

En cuanto al supuesto incremento del 20% en administración de parqueaderos privados, aclara

que no se trata de un aumento como tal, sino que el valor total mostrado en el presupuesto es el
resultado de un promedio ponderado de los últimos dos años. Indica que, si se observa la cuota
anterior y la de 2025, ambas son de 26.000 pesos, lo que confirma que no hubo incremento real
en la tarifa, sino un ajuste estadístico.

El presidente Santiago Munévar, somete a votación la aprobación de presupuesto de ingresos y

gastos año 2025.

Se da cierre a la votación sobre la aprobación de presupuesto de ingresos y gastos año 2025, con
aprobación de 50.73 % y no aprobación de 21.38 %. Con un quorum de 72.11% se aprueba
presupuesto de ingresos y gastos año 2025.

14. ELECCIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.

Candidatos al consejo de administración 2025

NOMBRE TORRE CASA /APTO

Martin Jiménez 8 602
Daniel Rico - 11

21
 Angela Rojas - 18
Doris Hernández - 27
Marcia Russi - 53
Nelly Duarte 1 204
Santiago Munévar 11 504

Se da por concluida la votación con la aprobación del Consejo de Administración para el año 2025,
otorgando al revisor fiscal la facultad de verificar el cumplimiento de los requisitos necesarios para
ser miembro del consejo. En caso de no cumplir con dichos requisitos, la persona quedará
automáticamente inhabilitada. La propuesta fue aprobada con un 69.69% de votos a favor y un
1.92% en contra, contando con un quórum del 71.62%.

15. ELECCIÓN DE COMITÉ DE CONVIVENCIA.

Candidatos al comité de convivencia 2025

NOMBRE TORRE CASA /APTO

Luis Escarpeta 9 301
Fanny Holguín 12 604
Nancy García - 56

22
Se da cierre a la votación sobre la elección del comité de convivencia año 2025, con aprobación
de 69.34 % y no aprobación de 1.16 %. Con un quorum de 70.50 % se aprueban los candidatos.

16. ELECCIÓN DE REVISOR FISCAL.

El presidente Santiago somete a votación la única hoja de vida presentada, correspondiente al

actual revisor fiscal.

23
Se da cierre a la votación sobre la aprobación del sr Milton Saldaña como revisor fiscal para el
año 2025, con aprobación de 58.18 % y no aprobación de 11.89 %. Con un quorum de 70.08 % se
aprueban al sr Milton como revisor fiscal año 2025.

17. PROPOSICIONES Y VARIOS.

El presidente Santiago expone dos propuestas recibidas por la administración por parte de los
copropietarios: la primera, evaluar y, de ser necesario, someter a votación el restablecimiento de
las tres horas gratuitas para visitantes en el parqueadero; la segunda, permitir el parqueo en
reversa, ya que facilita una salida más rápida en caso de emergencias y es lo recomendado por
normas de seguridad.

Se somete a votación el punto sobre la autorización del uso del parqueadero de visitantes una vez
por día, con las siguientes opciones: no autorizar el uso gratuito, autorizar una hora gratuita,
autorizar dos horas gratuitas o autorizar tres horas gratuitas.

Se da por concluida la votación sobre la aprobación del uso de parqueaderos para visitantes una
vez por día, con los siguientes resultados: opción 1 (no gratuito) 22.09%, opción 2 (1 hora gratis)
21.77%, opción 3 (2 horas gratis) 12.32%, opción 4 (3 horas gratis) 11.54%. Con un quórum del
67.72%, se aprueba que el uso del parqueadero no sea gratuito.

18. CIERRE DE ASAMBLEA.

Se da cierre a la asamblea extraordinaria del conjunto sabana grande reservado 2, el día 26 de abril
2025, siendo las 08:00 p.m.

FIRMAN

SANTIAGO MUNEVAR GLORIA PATRICIA VARGAS

PRESIDENTE ASAMBLEA SECRETARIA ASAMBLEA

24
Propietario Apto 11-504 Administradora

COMITÉ VERIFICADOR ACTA

NOMBRE INMUEBLE FIRMAS
Nelly Duarte torre 1-204

Pedro Nieto 9-503

Cristina Fontecha CASA 46

Sandra Fagua 13-401

Jazmín cortes 4-102

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