Principios del ordenamiento territorial
La Ley 388 de 1997 (art.2) fundamenta los siguientes principios
para el ordenamiento del territorio:
• Función social y ecológica de la propiedad:
Las distintas convenciones y acuerdos internacionales
llevaron a los países a incorporar la función ecológica,
entendiendo la importancia de la conservación y protección
de recursos naturales en un país y en las regiones. Este
avance normativo privilegió la normatividad ambiental
en los procesos de desarrollo territorial y dispuso una
perspectiva de sostenibilidad de los recursos naturales
ante la intervención humana.
• Prevalencia del interés general sobre el particular:
“Implica que debe preferirse la realización de objetivos
comunes respecto de intereses particulares, a menos que
se trate de derechos fundamentales esenciales. Esta
consideración se asocia al reconocimiento constitucional
del Estado Social de Derecho que demanda la intervención
del Estado a fin de contrarrestar las desigualdades sociales
existentes y para of recerle a todos las oportunidades
necesarias para desarrollar sus aptitudes y para superar
los apremios materiales” (Sentencia C-192/16).
Asimismo, la Constitución Política (art.58), en materia de
derecho urbanístico, plantea que “el legislador puede
regular los usos del suelo, intervenir sobre las actuaciones
de los particulares (limitando o fijando las condiciones en
las cuales éstos pueden utilizar el suelo y ejercer el derecho
de propiedad) con el fin de satisfacer el interés general (…)”
• Distribución equitativa de las cargas y los beneficios:
En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos
ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las
normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer
mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas
y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre
los respectivos afectados.
Las unidades de actuación urbanística, la compensación y la
transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre
otros, son mecanismo que garantizan este propósito.
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Cuando en un municipio o distrito se realice el desarrollo
urbanístico del suelo con propietarios privados se debe establecer
un acuerdo donde gane el municipio y gane el agente privado,
entendiendo que las cargas se def inen como aquellas
obligaciones que debe asumir cada unidad de actuación
del agente privado para acceder a los aprovechamientos
urbanísticos que define el instrumento que desarrollo el
suelo con el proyecto asociado, mientras los beneficios de
la actuación se establecen a través de la valoración económica
de los aprovechamientos urbanísticos que resultan de la
aplicación de las normas del instrumento que se aplica, que
principalmente es un plan parcial. Así, un agente privado
que quiera desarrollar un suelo puede gestionar con la
autoridad local un acuerdo de cargas y beneficios para
obtener una rentabilidad de su proyecto y una contribución
al municipio en los términos de la ley.
Mediante este principio se pueden financiar las obras de
urbanización, obtener “el suelo necesario para áreas protegidas,
infraestructuras viales y de servicios públicos domiciliarios,
áreas verdes y recreativas, equipamientos sociales”, y dar trato
igual a los propietarios de suelo que hacen parte de una
operación urbana (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
de Colombia, 2022).
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Se debe tener presente la función pública del urbanismo,
que se relaciona con la necesidad de construir el territorio
con la ciudadanía para lograr el efectivo desarrollo futuro. La
Ley 388 de 1997 (art. 3) establece que la función pública en el
ordenamiento del territorio debe cumplir los siguientes fines
esenciales:
• Posibilitar a los habitantes el acceso a las vías públicas,
infraestructuras de transporte y demás espacios públicos,
y su destinación al uso común.
• Atender los procesos de cambio en el uso del suelo y
adecuarlo en aras del interés común, procurando su
utilización racional.
• Propender por el mejoramiento de la calidad de vida de
los habitantes.
• Mejorar la seguridad de los asentamientos humanos ante
los riesgos naturales.
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Para tener en cuenta…
Los municipios y distritos deben formular y adoptar planes de
ordenamiento territorial conforme a la Ley Orgánica del Plan de
Desarrollo y la Ley 388 de 1997, regulando específicamente los
usos del suelo en áreas urbanas, de expansión y rurales, optimizando
el uso de tierras disponibles y coordinando los planes sectoriales
en armonía con las políticas nacionales y planes departamentales
y metropolitanos.
