SISTEMA REGISTRAL
INMOBILIARIO
Viannabel Pichardo Diplán 2-09-0952
Félix Antonio Omar Ureña Estévez 1-19-9270
Marielys Reyes Matías 1-19-9274
VIANNABEL P ICHARDO DIPLÁN
2-09-0952
NOCIONES GENERALES
BASE REGISTRAL
NORMATIVAS
MARIELYS REYES MATÍAS
1-19-9274
MEJORAS
Artículo 26. Mejora es todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter
permanente o temporal, que aumente su valor.
Párrafo. Sólo se anotarán las mejoras permanentes sobre inmuebles registrados.
Artículo 27. Las mejoras permanentes a favor de terceros sólo se anotarán en el Registro
Complementario del Inmueble: (i) cuando una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria
así lo ordene como consecuencia del proceso judicial de saneamiento, o (ii) con el consentimiento
expreso del dueño del inmueble contenido en un acto auténtico.
Artículo 28. Si un Juez o Tribunal ordenara el registro de una mejora a favor del propietario del
inmueble, se consignará en el Certificado de Título.
ROGACIÓN
Artículo 29. Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas
provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben o anotan.
Cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de
Juez o Tribunal competente.
Artículo 30. Las inscripciones y anotaciones se producen a pedido de:
a) El o los propietarios del inmueble, por si mismos o por intermedio de
su representante, si lo hubiere.
b) El o los beneficiarios de derechos reales, carga o gravamen que se
pretende inscribir, anotar y/o cancelar, por si mismos o por intermedio de
su representante, si lo hubiere.
c) El Juez o Tribunal, en caso de inscripciones
FÉLIX ANTONIO O. UREÑA
1-19-9270
TR ACTO SUCESIVO
REGLAMENTO DE LOS TRIBUNALES SUPERIORES
DE TIERRAS Y DE JURISDICCIÓN ORIGINAL
DE JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
Art. 28-Tracto sucesivo.- Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre
inmuebles, de requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorgan los mismos.
Llamado también de tracto continuo está contenido en el artículo 2015 C.C. que a la letra dice:
"ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se hará sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo
tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral
Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador,
mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla
el tracto sucesivo.
Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, sino también
en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podrá
inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se
sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de
testamento si previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá
inscribirse un aumento de capital si previamente no está totalmente pagado el capital
suscrito. Existen excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación
preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no matriculados es decir sobre bienes
que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá abrir una partida o
ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también cuando se trata de
sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro de
Sociedades Mercantiles.
Dicha sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no
haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial.
En una inscripción de una hipoteca se hace necesario observar el principio de tracto sucesivo,
que conforme al artículo 31 del RGRT, para ejecutar actos por los cuales se constituyan –entre
otras cosas–cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado
el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos. En ese tenor, si por
ejemplo el acreedor Juan Pérez tiene el interés de hacer valer medidas conservatorias y
ejecutorias en contra del deudor Pedro Jiménez, y éste tiene la “ocupación” (no el registro del
derecho) respecto de un inmueble que compró a Eusebio Fernández, a nombre de quien figura
dicho inmueble debido a que no se han realizado las operaciones pertinentes de transferencia; el
acreedor no puede hacer valer su inscripción sobre ese inmueble registrado en tanto no se
produzca una transferencia formal y registro de ese derecho de propiedad a nombre de su deudor.
Por ello es que se dice que la inscripción no solamente tiene un efecto positivo (permite al titular
registral disponer voluntariamente del derecho a-tribuido), sino además un efecto negativo, conforme
al cual no puede inscribirse un acto de disposición que no emane o derive del titular registral. En un
caso como el de la especie, el acreedor no tiene mayores opciones que intentar medidas cautelares y
ejecutivas respecto de otros bienes del patrimonio del deudor, o tener constancia de que el derecho de
propiedad sobre ese inmueble recaiga en sus manos.
Asimismo, teniendo el Registrador de Títulos la función calificadora para establecer
la legalidad del acto que se le somete (art. 51.c del Reglamento), debe observar si el acto conforme al
cual el titular registral “consiente” la inscripción de una hipoteca convencional sobre el inmueble
de su propiedad cumple con los requisitos formales y sustanciales exigidos tanto por
las disposiciones generales del Código Civil, como además las disposiciones técnicas exigidas por la
Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria. De este modo, si al momento de redactar el contrato de
préstamo con garantía hipotecaria no se identifica el inmueble puesto en garantía, tiene la potestad de
rechazar la solicitud de inscripción, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 59 del Reglamento.
PRIORIDAD
Principio de prelación o prioridad
Prelación: la Real Academia Española define prelación como un término que procede del
vocablo latino praelatio y que hace referencia a la prioridad o predilección con que se tiene que
atender un determinado asunto frente a otro con el que se establece una comparación.
A su vez esta definición nos lleva a definir lo que es prioridad el latín prior (anterior), la
prioridad hace referencia a la anterioridad de algo respecto de otra cosa, ya que sea en tiempo o
en orden. Aquel o aquello que tiene prioridad se encuentra primero en comparación con otras
personas o cosas.
Este tiene su origen en el viejo principio romano “primero en tiempo
primero en derecho”, transformándose en la actual regla “primero en registrar
primero en derecho; cabe hacer la aclaración, no s lo mismo ser el primero en
realizar el acto jurídico que convierte a quien lo realiza en propietario, a ser el
primero en registrar dicha propiedad debidamente.
Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los
registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la
fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. El
apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más
poderoso en el derecho). Nuestro código civil reconoce este principio.
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdicción Original de Jurisdicción Inmobiliaria.
Art. 29.- Prioridad.- La prioridad para inscripciones o anotaciones se
rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos.
Art. 30.- Cuando un negocio jurídico está garantizado por una
certificación con reserva de prioridad, su fecha de prioridad será la de la
anotación que le sirve de base, que es la fecha y hora de ingreso del expediente
al Registro de Títulos.
Art. 31.- Cuando en un mismo expediente se generan dos (2) o más
asientos registrales relativos a un mismo inmueble, el orden para la inscripción
o anotación le será concedido a aquel que sirva de causa y del cual dependan
los demás.
LEGITIMIDAD PARA
DISPONER
Por principio de legitimación registral se entiende la veracidad de lo inscrito en el
Registro de la Propiedad mientras no se demuestre su inexactitud, esto es, se presume que
el derecho inscrito existe y que el mismo pertenece a su titular registral y que el derecho
cuyo asiento registral se halla cancelado no existe, siempre que en cualquiera de los dos
supuestos, no se demuestre lo contrario.
La consecuencia de la eficacia extensiva del Registro de la Propiedad es la de que el
contenido del asiento se entiende, en cuanto al ámbito, no sólo a la existencia del derecho
que refleja, sino a la extinción, titularidad y causa jurídica del cambio jurídico de los
derechos reales inmobiliarios registrados. En relación con el objeto, la legitimación
registral se refiere a los derechos reales sobre bienes inmuebles y no así a los derechos
personales, ni a los derechos sobre muebles, ni a los datos sobre la capacidad y estado civil
de las personas, en último lugar tampoco se extiende a las circunstancias de hecho
recogidas en la inscripción, tales como la extensión de la finca, la situación exacta en el
terreno o si el terreno es de secano o de regadío.
La legitimidad proviene del término latino legitimare, que significa hacer cumplir la ley.
En este sentido, entonces, la legitimidad es transformar algo en legítimo, en algo que cumple lo
impuesto por la ley y por tanto se considera un bien para todo el conjunto de la sociedad de acuerdo a los
parámetros específicos de la misma.
En definitivas, la legitimidad es una condición que algo ostenta y que implica estar ajustada a la ley
vigente. En la vereda opuesta nos encontramos a lo ilegítimo que es aquello que no se presenta conforme a
lo que dicta la ley.
El término legitimidad se toma principalmente del mundo jurídico y legal en el cual significa que algo,
una situación, una circunstancia, o un fenómeno, son correctos y apropiados de acuerdo a los parámetros
que los diferentes sistemas de leyes y normas establecen para cada caso. Así, la legitimidad de un acto o de
un proceso se hace presente cuando, para llevar tal acto o proceso, se siguen las normas preestablecidas.
Ejemplos de este tipo de legitimidad pueden ser la firma de contratos de trabajo, de negocios, de acuerdos
internacionales propiamente establecidos según las leyes de derecho internacional, etc.
El principio de legitimidad se materializa con el hecho de que el titular registral (en
este caso el propietario del inmueble y deudor), está autorizado a consentir una
hipoteca convencional sobre su derecho de propiedad. Tal se extrae de los artículos 35 y 36
del Reglamento, que destaca que el derecho del disponente debe estar debidamente
justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos; y que para transferir un
inmueble, el propietario debe tener la libre disponibilidad del mismo.
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de
Jurisdicción Inmobiliaria.
Art.- 32.- Legitimidad para Disponer.- El derecho del disponente debe estar
debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos.
Art. 33.- Para transferir un inmueble, el o los propietarios, deben tener la libre
disponibilidad del mismo.
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Gracias por su atención.
