PUBLICICIDAD REGISTRAL

DERECHO registral

Copyright 2023. DRA. Mónica POLLIO

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 ANTECEDENTES
 Nace como consecuencia de un problema normativo:
 LA FALTA DE TRADITIO EN EL D.R. DE HIPOTECA
 Así resultaba legítimo que, si se publicitaba este derecho real,
se hiciera lo mismo con el dominio.
 Ley registral de la provincia de Salta de 1872.
 Buenos Aires de 1879.
 La Rioja, 1900.
 IMPUSIERON LA INSCRIPCION COMO REQUISITO DE
OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOE REALES EN
GENERAL.
LEY 17.711- ART. 2505 Y LA
SANCION DE LA LEY 17.801
 Con la reforma Borda en 04/1968 el art. 2505 del C.V. rezaba: “…La
adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en
los registros inmobiliarios de la jusrisdicción que corresponda…”
 Artículo 2º Ley 17.801- 06/68- De acuerdo con lo dispuesto por los artículos
2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
 a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales sobre inmuebles;
 b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares;
 c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
PUBLICIDAD REGISTRAL. CONCEPTO.
SISTEMAS REGISTRALES

 CONCEPTO.

 El carácter absoluto de los derechos reales hace

que el sujeto pasivo sea compelido a aceptar el
derecho que no conoce. A tal efecto dicho
conocimiento se va a realizar a través de la
publicidad registral para aquellos terceros con
interés legítimo en que no se les oponga un
derecho que no pudieron conocer.-
FINES DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
 Rinde tributo a la movilidad económica que ha alcanzado la
propiedad inmobiliaria.
 Ventajas:
 A) Entre adquirente y disponente, la registración bonifica el
título haciéndolo oponible a las vicisitudes jurídico patrimoniales
del anterior titular.
 B) Respecto del titular registral: da certeza de la situación del
bien, pudiéndolo ofrecer como herramienta de crédito y garantía.
 C) Respecto de los terceros con interés legítimo: la registración
les da un lugar común donde acceder para hacer valer sus
derechos, creando rangos, privilegios y preferencias.
 SISTEMAS REGISTRALES

 A) REGISTROS PERSONALES O REALES: en los

personales se lleva por orden de presentación a
través de índices alfabéticos, teniéndose en cuenta
el apellido del titular del dominio. Rigió en nuestra
legislación hasta la sanción de la ley N° 17.801,
que estableció el sistema de folio real. En los reales
se asigna a cada inmueble un folio especial en el
que se registran todas las mutaciones y
gravámenes.-
 B) REGISTROS CON SISTEMAS DE TRANSCRIPCIÓN
O DE INSCRIPCIÓN: en el primero la documentación
que se presenta al registro es copiada fielmente,
en el segundo se hace un sumario de lo más
importante.-
SISTEMAS REG. CONTINUAC.

 C) REGISTROS DECLARATIVOS O CONSTITUTIVOS:

son declarativos cuando el derecho real nace
fuera del registro y su inscripción producirá
efectos con relación a terceros interesados y los
segundos, cuando el derecho real nace recién con
la inscripción.-
 D) REGISTROS QUE CONVALIDAN O NO LOS
TITULOS: depende de si la inscripción es o no
agente de depuración de vicios que pueden a
llegar a tener los títulos que ingresan al registro.-
 La República Argentina adoptó el sistema de folio
real, de inscripción declarativa para los inmuebles
y no convalidante de títulos.-
 PUBLICIDAD CARTULAR
 Art. 20 ley 17.801: “…Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización
del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse
de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado.
En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que
pudieran corresponder…”.-
 Estamos ante una presunción legal que intenta resguardar el principio de prioridad, no obstante
la falta de inscripción, cualquiera sea el derecho real de que se trate, no sólo la hipoteca.
 Así, el negocio causal se lo considera inscripto, oponible a todos aquellos que, habiendo
participado, intenten desconocerlo.
 Esta presunción se extiende a los herederos de las partes contratantes, ergo….
 Art. 1893 CCyCN: La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
 Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
 Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
LEY 17.801. PRINCIPIOS
REGISTRALES
 1) ROGACIÓN: el registro inscribe a petición de parte, no actúa
de oficio (art. 6), salvo art. 37 (cancelación de anotaciones de
oficio).
 2) INSCRIPCIÓN: todo documento por el que se transmiten,
constituyen, declaran, modifican o extinguen derechos reales
debe ser inscripto por su oponibilidad a terceros interesados (art.
2);
 3) PRESUNCIÓN REGISTRAL: no surge del plexo normativo
pero puede inferírselo del art. 22 «…la plenitud, limitaciones, o
restricciones de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las
certificaciones que el registro expide…».-
Principios registrales. Continuac.

 4) ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN: Principio

propio del derecho general y no sólo del registral.
Tiene relación con la perfecta individualización de
los asientos registrales para lograr una perfecta
publicidad. Así debería constar en el asiento todos
los datos referidos al inmueble tales como
nomenclatura catastral, número de matrícula o
folio y linderos cuando así se solicita (arts. 10/13);
 5) LEGALIDAD: Esencia de la organización
registral. Es la calificación de los títulos que
ingresan en el registro a fin que en los libros
registrables sólo tengan ingresos títulos válidos y
perfectos (art. 8);
PRINCIPIOS REGISTRALES.
CONTINUAC

 6) TRACTO SUCESIVO: Es el encadenamiento

perfecto entre todos los títulos registrados,
derivando uno de los otros en orden al tiempo sin
salto alguno, es decir, el transmitente de hoy es el
adquirente de ayer (art. 15).
 Dicho regla tiene una excepción o modalidad que
se denomina TRACTO ABREVIADO;
 7) PRIORIDAD: Aplicación del principio «prior in
tempore potior in iure». El acto registrable es
aquél que primero ingresa al registro situándose
con preferencia excluyente a cualquier acto
registrable. (art. 17)
 TRACTO ABREVIADO
 Art. 16 «No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos
de continuidad del tracto respecto al documento que se otorgue en los
siguientes casos:
 a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos
declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre
bienes registrados a su nombre; b) Cuando los herederos declarados o
sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;
 c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición
de bienes hereditarios;
 d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma
simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios.
 En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los
antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o
adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo.-
 ART. 16 inc a)
 A Y B FIRMAN BOLETO DE COMPRAVENTA.
ART. 16 inc a) cont.

FALLECE B.
DE LA UNION DE AMBOS NACIERON TRES HIJOS.
C, D Y E.
ART. 16, inc a) cont.

 A) DUEÑA DE SU PORCION GANANCIAL

 C, D Y E REPRESENTARAN LA
PORCION GANACIAL
EN SUCESION.

INSCRIPCION DH JUNTO CON VENTA POR

TRACTO ABREVIADO
SE EVITA LA INSCRIPCION DE LA DH
ART. 16 inc. b)

 CESION DE DEREHOS HEREDITARIOS

 C LE CEDE LOS DERECHOS A E

 SE INSCRIBE LA DH JUNTO CON LA CESION POR
TRACTO ABREVIADO.
ART. 16 INC. C particion
SUCESORIA

 A Y B FALLECEN. SON TITULARES DE TRES

INMUEBLES
 INSCRIPCION DE PARTICION ENTRE C, D Y E
POR TRACTO
ART. 16 INC. D

 DOS FUNCIONARIOS MISMO INMUEBLE

 INSCRIPCION POR TRACTO AMBOS

ACTOS
Dominio y anotaciones
personales
 Todos los actos jurídicos que transmitan, modifiquen
extingan, etc. derechos reales serán anotados en los
asientos correspondientes al dominio del inmueble .
 Aquellos que tengan relación con el titular del derecho
real como sean las inhibiciones o cesiones se anotaran
en la denominada oficina de ANOTACIONES
PERSONALES.
 En los casos que deba informarme sobre el estado de un
inmueble o la situación de un sujeto se expedirá
INFORME DE DOMINIO, INHIBICIÓN O CESIÓN, según el
caso y puede rogarlo algunos profesionales tales como:
Dichos
abogado, agrimensor, escribano y martillero.
informes tienen una vigencia de noventa
días corridos y sólo INFORMAN.-
 BLOQUEO REGISTRAL
 El art. 25 de la ley 17.801 hace referencia a éste.
 El bloqueo se produce cuando el escribano (único profesional
autorizado) ruega al registro certificados para realizar
determinado acto jurídico (ej. compraventa, donación,
permuta).
 Ingresado el certificado, éste tendrá un plazo taxativo de
vigencia según la zona en que se encuentra el bien y el
escribano (15, 25 y 30 días corridos).
 Dicho plazo se toma como perentorio a los fines de emitir el
instrumento público (escritura de compraventa). Por tal
motivo si el certificado se está por vencer y no ha llegado
informado del registro podría solicitarlo nuevamente. El
bloqueo sigue manteniéndose.
 Luego de firmada la escritura el escribano tiene un plazo
perentorio de 45 días para inscribirla y por tal motivo
continúa vigente el bloqueo registral.

BLOQUEO REGISTRAL
15 DÍAS

MEDIDAS CAUTELARES
25 DÍAS

30 DIAS

45 DÍAS

1 180 DÍAS
MATRICULA
 FALLO PUBLICIDAD REGISTRAL
 TJ, Sala A, 18/10/2022. “SANTA JULIANA Jorge Roberto c/OHACO Gastón Eduardo y
otros s/Ordinario”, expediente nº 2110/22
 Hechos y decisión
 El actor planteó la nulidad de la venta de un inmueble efectuada por los herederos a favor del
adquirente en el marco del juicio sucesorio mediante el procedimiento de tracto abreviado,
operación que fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, invocando haber
adquirido con anterioridad esa propiedad al titular registral, detentando a su favor el título
otorgado por escritura pública, que no había sido inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
 La sala civil del Superior Tribunal de Justicia rechazó la pretensión afirmando que, estando
acreditada en el caso la regularidad del título de los enajenantes, al carecer de publicidad la
propiedad invocada por el actor y teniendo en cuenta que la buena fe del adquirente se
presume, estaba a cargo del reclamante la prueba de que el último conocía o debía conocer
por otras vías distintas al certificado registral, que él había adquirido el inmueble del titular
registral con anterioridad.
 El tribunal concluyó que si bien la inscripción registral en el Registro de la Propiedad
inmueble no es un elemento constitutivo del derecho real, como lo son el título y la tradición,
resulta ser una publicidad declarativa para que ese derecho resulte oponible a terceros
interesados, como lo es en el caso el adquirente, a quien no le resulta oponible la escritura no
inscripta otorgada a favor del actor.