1UNIVERSITE FELIX HOUPHOUËT- INSTITUT DE GEOGRAPHIE

2BOIGNY TROPICALE

3
4 UFR : SCIENCES DE L’HOMME ET DE LA SOCIETE
5 Année Académique 2019-2020
DEPARTEMENT DE
6 GEOGRAPHIE
7
8

9 UE
10 VDD5305 VILLES, DEVELOPPEMENT ET
11 DYNAMIQUE TERRITORIALE
12

13 ECUE VDD53052
14 VILLES ET URBANISATION EN CÔTE D’IVOIRE
15
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20
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23 Professeur GOGBE TERE
24 Professeur Titulaire, Université Félix HOUPHOUET-BOIGNY, Institut de Géographie Tropicale
25 [email protected]
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28
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32

33 SYLLABUS - COURS
34
35
36 2019-2020

1 1
2
37 PLAN DU SYLLABUS-COURS

381. SYLLABUS....................................................................4
391.1. Fiche technique de la maquette pédagogique...................................................................5
401.1.1. Semestre, niveau, option et type d’enseignement.............................................5
411.1.2. UE-ECUE et modalités d’exécution...................................................................5
421.1.3. Sessions d’examen et modalités d’évaluation....................................................5
431.2. Résumé.........................................................................................................................5
441.3. Le contenu et les objectifs du cours.................................................................................6

452. COURS………………………………………………………………..6
46 Introduction…………………………………………………………7
470.1 Fait urbain……………………………………………………………………………………………………..7
480.2. Caractéristiques du fait urbain…………………………………………………………………………7
490.3. Objectif du cours…………………………………………………………………………………………….7

50 Chapitre 1 : Définition des concepts opératoires…………..8

511-1. L'urbanisation………………………………………………………………………………8
521.1.1. L'urbanisation physique ou géographique……………………………………...8
531.1.2. L’urbanisation sociologique………………………………………………………….9
541-2. Notion de ville……………………………………………………………………………...9
551-2-1. Critères de population………………………………………………………………..10
561-2-2. Critères d’urbanisation……………………………………………………………….10
571-2-3. Critères de paysage……………………………………………………………………11
581-3 Croissance urbaine…………………………………………………………………………11
591-3-1-Taux d'urbanisation…………………………………………………………………….12
601-3-2-Taux de croissance urbaine………………………………………………………….12
611-3-3 Une mégapole……………………………………………………………………………12
621-4 Structure urbaine, site et paysage urbain…………………………………………..12
63 Chapitre 2 : Les pratiques de gestion urbaine……………..15
642.1- La gestion directe par l’Etat……………………………………………………………15
652.1-1. Le cadre institutionnel …………………………………………………………….…15
662.1-2. Le cadre juridique………………………………………………………………………16
672.2 la gestion décentralisée………………………………………………………………….22
682-3 Impacts de la gestion directe et décentralisée……………………………………26
692-3-1-Au niveau des mutations positives………………………………………………..26
702-3-2-Au niveau du passif…………………………………………………………………….28
712-3-3- Les conséquences de cette politique élitiste…………………………………..29
72 Conclusion générale....………………………………………….30
73

3 2
4
 74
75UNIVERSITE FELIX HOUPHOUËT- INSTITUT DE GEOGRAPHIE
76BOIGNY TROPICALE

77
78 UFR : SCIENCES DE L’HOMME ET DE LA SOCIETE
79 Année Académique 2019-2020
DEPARTEMENT DE
80 GEOGRAPHIE
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84 ECUE VDD53052
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86 VILLES ET URBANISATION EN CÔTE D’IVOIRE

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100
101 1. SYLLABUS
102
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108
109
110
111 2019-2020

5 3
6
112 1.1. Fiche technique de la maquette pédagogique

1131.1.1. Semestre, niveau, option et type d’enseignement

114 Semestre : Semestre 5

115 Niveau : Licence 3
116 Option : Géographie Générale (Tronc Commun des Parcours GHE-GMO-GPE)
117 Type d’Enseignement : Cours Magistral

1181.1.2. UE-ECUE et modalités d’exécution

119 Type d’UE : Fondamentale

120 Nom et code de l’UE : Ville, Développement et Dynamiques territoriales(VDD5305)
121 Nom et code de l’ECUE : Ville et urbanisation en Côte d’Ivoire (VDD53051) 1/3)
122 Nombre de crédits de l’ECUE : 2 crédits / 6 crédits de l’UE
123 Volume Horaire de l’ECUE : 20 heures
124 Enseignant Responsable de l’UE : Professeur GOGBE Téré
125 Enseignant Chargé de l’ECUE : Professeur GOGBE Téré
126 Mode d’exécution du cours : Présentiel, en ligne (TEAMS et/ou DGEO-eCalice)

1271.1.3. Sessions d’examen et modalités d’évaluation

128 Sessions d’Examen : Session Unique

129 Modes d’exécution : Le cours est accessible en ligne
130 Modes d’évaluation du cours : En ligne ou en Présentiel

131 1.2. Résumé

132La géographie moderne a plus qu’une vocation académique. Son objet est d’analyser la
133société à travers l’espace. La connaissance d’un espace et de la société qui la compose est
134vitale. C’est le cas du phénomène urbain, qui est l’un des faits les plus marquants du monde
135actuel. Sur tous les continents et dans toutes les régions, le phénomène urbain va de plus en
136plus croissant. En effet, à l’instar des pays d’Afrique, la Côte d’Ivoire a connu une
137urbanisation récente et très rapide. Cette urbanisation se déroule dans un contexte difficile.
138C’est dans ce contexte qu’intervient ce cours qui veut faire connaître les mécanismes du
139phénomène urbain de façon générale en Côte d’Ivoire. Pour se faire, le cours va s’articuler
140d’une part à définir les concepts opératoires de l’urbanisation et d’autre part, à dégager les
141pratiques de gestion urbaine.
142Mots-Clés  : Côte d’Ivoire, urbanisation, concept opératoire, gestion urbaine
143
144

7 4
8
145 1.3. Le contenu et les objectifs du cours

Séance Thème Objectifs Savoir à acquérir

Appréhender le fait
Connaissance du fait urbain et de ses
Introduction Le fait urbain urbain et ses
caractéristiques
caractéristiques

Appropriation des concepts et notions clés :

Concepts Définir les concepts
Chapitre 1 de l’urbanisation – ville – croissance urbaine,
opératoires opératoires
structure urbaine – site et paysage urbain
Connaissance de la gestion directe par l’Etat
Pratiques de Maîtriser les Connaissance de la gestion décentralisée
Chapitre 2 gestion pratiques de
urbaine gestion urbaine Connaissance des impacts de la gestion
directe et décentralise

Effets de Dégager les effets Appréciation des effets induits négatifs de

Conclusion
l’urbanisation de l’urbanisation l’urbanisation

146

9 5
10
147UNIVERSITE FELIX HOUPHOUËT- INSTITUT DE GEOGRAPHIE
148BOIGNY TROPICALE

149
150 UFR : SCIENCES DE L’HOMME ET DE LA SOCIETE
151 Année Académique 2019-2020
DEPARTEMENT DE
152 GEOGRAPHIE
153
154
155

156 ECUE 53021

157 GEOGRAPHIE REGIONALE DE L’AFRIQUE DE L’OUEST
158
159
160
161
162
163
164 Professeur GOGBE TERE
165 Professeur Titulaire, Université Félix HOUPHOUET-BOIGNY, Institut de Géographie Tropicale
166 [email protected]
167
168
169
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172
173
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175 2. COURS
176
177
178
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180
181
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183
184
185 2019-2020

11 6
12
186 Introduction : Approche définitionnelle du fait
187 urbain
188 1. Le fait urbain
189Le phénomène urbain est l’un des faits les plus marquants du monde actuel. Sur tous les
190continents et dans toutes les régions, le phénomène urbain va de plus en plus croissant. De
191plus en plus, les gens quittent les zones rurales pour les villes espérant y trouver de
192meilleures conditions de vie. Le phénomène urbain se révèle ainsi comme l’une des
193tendances lourdes du monde actuel. En 1950, un tiers seulement de l’humanité vivait dans
194les villes. Aujourd’hui, c’est plus la moitié de la population mondiale qui vit dans les villes. En
195l’an 2025, les prévisions estiment à plus de 60 % la population urbaine mondiale. On parle
196de phénomène urbain car il s’agit d’une réalité étonnante voire extraordinaire de voir autant
197de monde quitter les zones rurales, autant de monde abandonné tant à la campagne pour
198venir adopter un nouveau genre de vie en ville. Le langage est devenu même excessif et l’on
199parle d’explosion urbaine pour caractériser la rapidité et la forte ampleur du mouvement
200dans les pays en développement. On ne parle pas de phénomène rural car il parait normal
201que les hommes habitent la campagne et que la ville est perçue comme l’aboutissement
202d’une évolution vers lequel doit s’orienter inévitablement la société rurale. Rien ne semble
203pouvoir endiguer ce phénomène qui apparait donc inéluctable et irréversible.

204 2. Caractéristiques du fait urbain

205Le phénomène urbain se caractérise par la multiplication et la croissance spectaculaire des
206villes notamment par la constitution aux quatre coins de la planète de grandes métropoles
207tentaculaires (gigantesques). Le phénomène urbain est un phénomène très ancien qui
208remonte à la fin de la préhistoire. C’est durant cette période que sont apparus des
209groupements d’un type différent des villages. Les premières villes de l’histoire de l’humanité
210sont nées dans les foyers de grande civilisation qu’étaient le bassin méditerranéen, le
211moyen Orient, l’Inde et la Chine. Ainsi, le bassin méditerranéen connaissait par exemple des
212villes comme Babylone, Athènes, Memphis, Rome, Alexandrie, Pompéi. L’Afrique
213précoloniale, c’est-à-dire, celle du Moyen Age connaissait elle aussi des villes notamment
214dans le Soudan médiéval dans le Golfe du Bénin et sur la Côte Orientale de l’Afrique de l’Est
215qui étaient eux aussi des foyers de grande civilisation avec de grands empires. Dans le
216Soudan médiéval, il y avait des villes comme Haoudaghost, Tombouctou, Djéné, Gao, etc.
217Dans le Golfe du Bénin, il y avait les villes Yoruba (Ifé, Illorin, Kano, Zaria, etc.) et en Afrique
218de l’Est, il y avait les villes de Sofala, Addis Abeba, Socotora, etc. L’urbanisation telle que
219nous la connaissons aujourd’hui est née de la révolution industrielle en 1850. En effet,
220l’intervention du machinisme a libéré l’homme du travail manuel et lui a permis de produire
221en quantité dans l’agriculture. La production agricole a donné naissance à une industrie de
222transformation. L’industrie à son tour a fait appel à divers services dont l’administration, le
223transport, le commerce, la banque, l’hôtellerie, etc. l’apparition du secteur tertiaire a donné
224naissance à la ville. Avec une grande capacité de production industrielle, il fallait trouver des
225débouchés d’où les départs des Européens pour la conquête de nouvelles terres. Le besoin
226de conquête de nouvelles terres a donné naissance aux impérialismes et à la colonisation. Et
227l’on sait que la colonisation a été le moteur de l’urbanisation en Afrique. La plupart des
228grandes villes actuelles sont d’origine coloniale.
22903. Objectifs du cours
230Le cours vise à faire connaître de façon générale les mécanismes du phénomène urbain. De
231façon spécifique, le cours met en exergue d’une part les concepts opératoires en matière
232d’urbanisation et d’autre part, les pratiques de gestion urbaine.

13 7
14
233 Chapitre 1 : Définition des concepts
234 opératoires
2351.1- L’urbanisation

236C’est un processus dynamique de concentration de la population en un lieu. Lorsque cette

237concentration atteint un certain seuil, elle suscite de nouveaux modes de production et de
238consommation, de nouvelles manières de vivre qui diffèrent de ceux en vigueur dans les
239villages.
240Ce processus revêt diverses formes :
241- Ainsi, on appelle urbanisation, le fait de quitter la campagne pour venir s’installer en ville et
242adopter des habitudes, des comportements, des nouvelles manières de vivre issues
243généralement de la civilisation occidentale ;
244- On appelle encore urbanisation lorsque les villes se multiplient dans le temps et dans
245l’espace et lorsque leur population augmente en nombre.
246- on appelle également urbanisation le processus de changement et de transformation des
247modes d’utilisation de l’espace, des modes de production économiques et des modes de
248consommation. Ce processus est souvent assimilé à la modernisation ;
249La modernisation est le changement de mentalité et l’adoption des idées, des valeurs et du
250savoir-faire de la civilisation occidentale. (Exemple : labourer avec un tracteur est considérer
251comme moderne). La modernisation est souvent opposée aux pratiques traditionnelles
252jugées archaïques. C’est dans un contexte qu’on oppose toujours modernisme et tradition,
253le citadin et le villageois, la ville (monde moderne) et le village (monde de l’archaïsme et de
254l’ignorance).
255Toutefois, entre urbanisation et modernisation, il y a une nuance à faire. L’urbanisation et
256la modernisation sont tous deux des processus de changement et d’adoption de nouveaux
257modèles de production, de consommation de comportement, de mentalités importés de la
258civilisation occidentale. La première amène les hommes à se regrouper en des lieux appelés
259villes alors que la modernisation n’appelle pas à un regroupement fixe. Elle amène une autre
260forme d’urbanisation.
261Ainsi, on distingue deux formes d’urbanisation :

2621.1.1. L’urbanisation physique ou géographique : c’est l’urbanisation avec apparition de

263 ville c’est-à-dire une concentration géographique d’une masse de population et
264 d’activités non agricoles spécifiques et diverses en un point de l’espace appelé ville.
265 Cette ville se développe et le développement peut prendre trois aspects :
266 - il peut s’agir d’abord de l’accroissement démographique de la ville. La population de
267 la ville augmente d’année en année.
268 - il peut s’agir aussi de la multiplication du nombre de villes. Le nombre de villes qui
269 augmente d’année en année.
270 - il peut s’agir également de l’extension spatiale de la ville. La superficie de la ville qui
271 augmente d’année en année.
272 - il peut s’agir enfin du développement des activités économiques de la ville.

15 8
16
273Aujourd’hui, la manifestation la plus spectaculaire de l’urbanisation physique est l’apparition
274de grandes métropoles tentaculaires fortement peuplées de plusieurs millions d’habitants.
275On compte à ce jour 10 villes de plus de 10 millions d’habitants.
Villes Nombre d’habitants
Tokyo 26,8
Sao Paulo 16,4
New York 16,3
Mexico 15,6
Bombay 15,1
Shanghai 15,1
Los Angeles 12,4
Beijing 12,4
Calcutta 11,7
Séoul 11,6
276En Afrique les plus grosses agglomérations sont le Caire et Lagos.

2771.1.2. L’urbanisation sociologique : c’est l’urbanisation sans apparition de ville. Il s’agit

278 d’une forte influence urbaine dans un espace donné. L’urbanisation sociologique a
279 lieu lorsqu’il y a une modernisation du cadre et des conditions de vie et que de
280 nombreux ruraux ont un niveau de vie comparable à celui des citadins moyens. On
281 rencontre généralement l’urbanisation sociologique dans l’espace périphérique des
282 grandes villes ou dans les zones rurales de forte production agricole ou minière et
283 disposant de revenus conséquents (région de Dabou, Soubré, Méagui, Aboisso, etc.).
284En Afrique, l’urbanisation est fortement liée à la modernisation. Celle-ci a été érigée en
285mythe et en doctrine de développement. En effet tout projet de développement en Afrique
286a pour objectif la modernisation. Il y a comme une obsession pour tous les gouvernements
287de sortir rapidement du sous-développement et de rechercher à atteindre à tout prix le
288niveau de développement des pays occidentaux. La modernisation sert donc d’alibi à tout
289projet de développement. Ainsi la recherche effrénée de cette modernisation conduit à
290l’extraversion, une situation où tout vient de l’extérieur. C’est pourquoi nous avons une
291économie extravertie (ouverte), une urbanisation extravertie, etc.
2921.2- Notion de ville
293Le phénomène urbain ne se manifeste pas de la même manière partout dans le monde.
294Ailleurs, il se manifeste sous forme de villes tentaculaires, de cités géantes rassemblant
295plusieurs millions d’habitants tandis que dans d’autres régions, il se manifeste sous forme de
296petites villes rassemblant quelques milliers d’habitants. Ainsi, entre la ville tentaculaire de
297plusieurs millions d’habitants et la petite ville de quelques milliers d’habitants, que de
298différence pour la même réalité ! Entre New York et Zouan Hounien, que de différences pour
299une même réalité. C’est dire que la ville est une réalité différente selon les pays et selon les
300époques. C’est pour cette raison qu’il n’y a pas de définition type uniforme de la ville. Il
301revient à chaque pays de définir la ville. Pour définir la ville, on utilise généralement 4
302critères d’urbanisation :
303 - le critère de population,
304 - le critère des activités,
305 - le critère administratif
17 9
18
306 - et le critère de paysage.
3071.2.1 Le critère de population
308C’est le critère le plus utilisé. Il est relatif au nombre d’habitants. Ce nombre d’habitants
309varie selon les pays. Ainsi :
310-En France, est ville toute agglomération de plus de 2000 habitants. Aux USA, est ville toute
311agglomération de plus de 2500 habitants. Au Japon est ville toute agglomération de plus de
31210 000 habitants. Au Gabon est ville toute agglomération de plus de 2000 habitants. Au Mali
313et au Ghana, est ville toute agglomération de plus de 5000 habitants. Au Benin et au Togo, il
314n’ya pas de critère de taille. C’est l’État qui désigne les villes. Ainsi, sont villes en Benin,
315Cotonou, Porto Novo, Ouidah, Parakou c’est-à-dire les principales villes. Au Togo sont villes,
316Lomé, Anécho, Lama Kara, etc.
317-En Côte d’Ivoire,
318a) toute agglomération supérieure à 10 000 habitants,
319b) toute agglomération supérieure à 4  000 habitants mais dont plus de 50 % des chefs de
320ménage n’exercent pas une activité agricole.
3211.2.2- Le critère des activités
322Après la taille, l’activité dominante est le second critère utilisé. Les activités du secteur
323secondaire c’est-à-dire les activités industrielles et les activités du secteur tertiaire c’est-à-
324dire les activités de service et de commerce sont considérées comme spécifiques à la ville.
325Les activités agricoles ne sont pas prises en compte dans la définition de la ville. Elles sont
326considérées comme spécifiques au village.
327Ainsi, les villes sont considérées comme les lieux où dominent les activités industrielles, les
328activités commerciales et les services, les activités administratives et de vie intellectuelle.
329On ne peut pas imaginer une ville où l’activité dominante reste le travail agricole.
330L’activité administrative est particulièrement mise en évidence pour définir la ville en
331Afrique. En effet, les agglomérations où l’Etat implante ses instruments de pouvoir et
332d’autorité sont automatiquement considérées comme des villes. En Côte d’Ivoire un village
333érigé en chef-lieu de Sous-préfecture est automatiquement considérée comme une ville, ou
334à tout le moins comme le point de départ d’une ville. C’est la raison pour laquelle tous les
335Ivoiriens souhaitent aujourd’hui l’érection de leur village en chef-lieu de Sous-préfecture.
3361.2.3- Le critère de paysage
337Le paysage sert également d’indicateur pour définir la ville.
338Le paysage d’une ville se différencie de celui d’un village par le style architectural plus
339élaboré et plus varié des maisons, le dessin et l’animation des rues, la densité des bâtiments
340et de la population.
341En Côte d’Ivoire, la tentative de définition de la ville a une histoire.
342Avant 1960, tous les chefs-lieux de cercle et de subdivision étaient considérés comme des
343villes. Donc seul le critère administratif prévalait.
344En 1960, la toute nouvelle Direction de la Statistique utilise le critère de taille. Toutes les
345localités supérieures à 5000 habitants sont considérées comme des villes.
346En 1965, le critère de taille est conjugué au critère administratif. Tous les chefs-lieux de
347Sous-préfecture et toutes les localités de plus de 5000 habitants sont désignées comme des
348villes.

19 10
20
349 En 1968, afin de donner une base scientifique à la définition de la ville, les géographes de
350l’ex Orstom (aujourd’hui IRD) et ceux de l’IGT-Université de Cocody, dans le cadre de
351l’élaboration de l’Atlas National de la Cote d’Ivoire ont mené une étude en utilisant des
352indicateurs d’équipement en services publics et privés pour définir les villes et hiérarchiser.
353Cette étude a permis de constater que :
3541/ le seuil de 5000 habitants correspondait approximativement au passage d’un gros village
355à la petite ville ;
3562/ ce seuil correspondait à la présence d’un bureau de Sous-préfecture, d’un centre de santé,
357de deux écoles primaires, d’un dépôt pharmaceutique, d’une boutique d’alimentation, d’un
358petit hôtel et garage.
359Une localité qui avait cette taille et ces équipements pouvait être considérée comme une
360ville. Ces critères sont encore valables aujourd’hui.
361 En 1975, pour le premier recensement de la population une définition officielle a été
362donnée à la ville. Est ville
363a/- toute localité de plus de 10000 habitants
364b/- toute localité de plus de 4000 habitants mais dont + de 50% des chefs de ménage
365n’exercent pas une activité agricole.
366 Cette définition a permis de compter en 1975, 66 villes
367(Abidjan, Abengourou, Agboville, Anyama, Adzopé, Aboisso, Arrah, Agnibilekrou, Affery,
368Akoupé, Adiaké, Ayamé, Bouaké, Bondoukou, Bonoua, Bouaflé, Bingerville, Béoumi,
369Boundiali, Bocanda, Botro, Bouna, Biankouma, Daloa, Divo, Dimbokro, Dabou, Danané,
370Daoukro, Duékoué, Dabakala. Ferké, Gagnoa, Grand Bassam, Guiglo, Guibéroua, Grand
371Lahou. Hiré watta, N’douci, Oumé, Odienné, San Pedro, Sinfra, Séguéla, Sassandra,
372Soubré, Toumodi, Tiassalé, Tingréla, Tanda, Tabou, Tiébissou, Touba, Toulepleu,
373Yamoussoukro, Zuénoula, Vavoua.)
374 Depuis le nombre de ville ne cesse d’augmenter. Les plus significatives sont :
375« Alépé, Agou, Azaguié, Buyo, Boniéré, Brobo, Didiévi, Jacqueville, Ouellé, Niablé, Fayol,
376Skensi, Guitry, Taabo, Grand Bereby, Saioua, Guye, Tafiré, Oungolo, Kotobi, Tai, Koun fao,
377Transua, Fresco, Doropo, Kouto, Djébonoua, Worofla, Karakoro, Diawara, Tieningboué,
378Tortiya, Sinematiali, Diégonéfla, Yabayo, Gonaté, Sakassou »
379 Au regard des critères présentés, quelle définition, la géographie peut-elle donner de
380la ville ? La ville peut être définie comme une structure spatiale particulière ayant une
381certaine taille de population, de multiples activités non agricoles, un paysage spécifique et
382varié, une animation et un genre de vie particuliers.
3831.3- Croissance urbaine
384La croissance urbaine est le processus par lequel la population passe d’un statut rural à un
385statut urbanisé. Ce processus est appelé transition urbaine.
386La croissance urbaine est également un processus de multiplication du nombre et de taille
387des villes. Elle s’apprécie à travers le taux d’urbanisation et le taux de croissance urbaine.
388
3891.3.1- Le taux d’urbanisation
390C’est la proportion de la population urbaine sur la population totale. C’est un indicateur de
391niveau de développement d’un pays. Plus un pays est urbanisé, plus il est considéré comme
392développé. Dans le processus de croissance, les situations et les évolutions en cours sont

21 11
22
393diverses. Aujourd’hui on estime à 50% le taux d’urbanisation mondial ; c’est dire que la
394moitié de l’humanité habite les villes. En 2020, on estime que plus de 60% de la population
395mondiale sera urbaine. Mais ce qu’il faut retenir est que les pays développés et certains pays
396d’Amérique du Sud et du golfe arabo-persique présentent des taux d’urbanisation qui vont
397de 70 à 85% quand les pays d’Afrique ont des taux de l’ordre de 30 à 40%, la Côte d’Ivoire a
398un taux d’urbanisation évalué à 43%.
3991.3.2- Les taux de croissance urbaine
400Ils apparaissent également inégaux entre les pays développés et pays sous-développés. Le
401taux de croissance urbaine est le taux qui mesure l’augmentation de la population urbaine
402durant une période donnée. Ainsi si le taux annuel de croissance urbaine dans le monde est
403de 2,4%, il est de 0,8% dans les pays développés. Il est donc très faible. A contrario, il est
404élevé dans les pays en développement. Il est de l’ordre de 3,5% par an, ce qui représente un
405doublement de la population urbaine tous les 20 ans. Les peuples de l’Afrique
406subsaharienne sont ceux qui détiennent actuellement les records mondiaux avec des taux
407compris entre 5 et 8% par an contre 4,5 en Asie et 2,9% en Amérique latine.
408Aujourd’hui, la croissance urbaine se fait au profit des mégapoles.
4091.3.3- Une mégapole
410C’est une agglomération géante de plusieurs millions d’habitants, généralement de plus de
41110 millions d’habitants. On compte près de 25 mégapoles dans le monde.
412En s’étendant, les mégapoles forment un espace urbanisé rassemblant parfois de
413nombreuses villes de toutes tailles. Ce sont des conurbations et à une échelle plus vaste des
414mégapoles.
415Une conurbation est donc un ensemble de plusieurs agglomérations chacune ayant
416conservé une certaine indépendance alors qu’une mégalopole est un vaste ensemble
417d’espaces urbanisés qui regroupe des villes de toute taille et qui se touchent.
418On compte trois mégapoles dans le monde :
419 - La mégalopole européenne qui englobe Birmingham, Londres, Bruxelles, Frankfort,
420 Zurich, Milan ;
421 - La mégapole des USA qui englobe Boston, New York, Philadelphie, Baltimore et
422 Washington ;
423 - La mégapole japonaise qui englobe les villes de Tokyo, Nagoya, Osaka et Nagasaki.
424 Une agglomération est l’ensemble constitué de la ville et de sa banlieue.
4251.4- Structure urbaine, site et paysage urbain
426On appelle structure urbaine, l’organisation d’ensemble de la ville, la disposition des
427quartiers les uns par rapport aux autres. La structure urbaine obéit à un plan qui traduit une
428volonté urbanistique précise. Elle est fortement influencée par le site. Le plan est défini par
429le réseau des rues. Il existe des plans-types connus dans le monde entier :
430 - Le plan en damier : la ville se présente avec un réseau de rues parallèles et
431 perpendiculaires qui se coupent à angles droits et qui découpent des ilots
432 rectangulaires réguliers. C’est un plan qui donne un bon ordonnancement à la ville.
433 D’origine romaine, le plan en damier est celui qui est conseillé pour les lotissements
434 en Côte d’Ivoire.
435 - Le plan radioconcentrique : la ville se présente avec un réseau de rues qui partent
436 d’un rond-point du centre et qui sont coupées par des rues circulaires. Ainsi de tous

23 12
24
437 les points, on peut gagner facilement le centre-ville (exemple le plan de pointe
438 noire).
439 - Le plan linéaire : la ville se présente avec une rue centrale le long de laquelle évolue
440 le bâtiment : c’est le plan de Brasilia, capitale du Brésil.
441 Dans une ville, plusieurs plans peuvent coexister.
442Le site est l’assiette topographique sur laquelle une ville nait et se développe ; par exemple
443un plateau, une vallée, une embouchure, un delta etc. La situation d’une ville est par contre
444la localisation de la ville par rapport à des éléments physiques ou humains tel un carrefour,
445les bordures d’un relief ou d’un cours d’eau. Le site a une influence considérable sur
446l’organisation générale d’une ville. Jugé favorable au départ, un site peut se révéler par la
447suite être un obstacle au développement d’une ville. Par exemple un site de relief comme,
448celui de Man impose des hauteurs et des fonds qui entravent l’extension spatiale régulière
449de la ville. De même un site lagunaire comme celui d’Abidjan émiette l’espace urbain et
450impose des détours qui pèsent lourdement sur les transports urbains. Avec l’augmentation
451des populations des infrastructures s’avèrent ainsi nécessaires pour raccorder les différentes
452parties de la ville. Le paysage urbain d’une ville est l’image que présente la ville lorsqu’on la
453visite. Le site, l’habitat, les espaces non bâtis, les divers équipements sont les éléments du
454paysage, auxquels il faut ajouter l’animation des rues.
455Dans toutes les villes, les paysages urbains sont marqués par l’opposition centre-périphérie.
456Les centres-villes sont les lieux les plus fréquentés des villes. Ils se caractérisent par leur
457paysage particulier : densité des immeubles, nombreuses constructions en hauteur.
458Dans les villes européennes les centres villes se caractérisent par un bâti ancien et dense où
459les monuments et les quartiers historiques sont nombreux. Ces monuments historiques sont
460à la fois les images, les symboles et les attractions touristiques des villes. (La tour de Lèse, la
461Cathédrale de Westminster à Londres, la Tour Eiffel à Paris).
462C’est également dans les centres-villes que se localisent que se localisent les bureaux, les
463banques, les commerces de luxe, l’administration, les hôtels de luxe, les spectacles et la
464restauration. Le CBD (Central Business District) est le nom donné aux USA aux centres-
465villes. Il se reconnaît par la présence des gratte-ciels.
466 Partout dans le monde, on observe le déclin de la fonction résidentielle des centres-
467villes. En effet, ils se dépeignent au profit des activités tertiaires de niveau supérieur. Les
468prix locatifs très élevés rejettent les populations à revenus modestes vers la périphérie. Ainsi
469les centres-villes se présentent comme les vitrines, les façades de luxe. La journée, il existe
470une animation intense et la nuit c’est un calme plat. C’est là qu’on vient pour voir le
471‘’spectacle’’ de la ville etc.
472La périphérie qui entoure la ville est appelée banlieue. Historiquement c’est la partie de
473l’espace urbain située au-delà des limites de la ville lorsque la ville était ceinturée de
474remparts. Aujourd’hui la banlieue est la partie de l’agglomération qui reçoit les activités et
475les habitants qui n’ont plus leur place dans la ville.
476Dans les pays du nord, les banlieues présentent une grande diversité :
477 - Il y’a des villes banlieues pauvres, défavorisées où dominent les grands ensembles,
478 les HLM occupés par les populations pauvres à fort taux de chômage ;
479 - Il y’a enfin des banlieues pour population aisées où villas cossues et jardins
480 dominent.

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26
481Aux USA, les populations aisées vivent en banlieues souvent très loin du centre et font
482chaque jour de longues migrations alternantes pour se rendre au travail dans le CBD.
483Dans les pays du Sud, les banlieues sont le plus souvent des espaces en forte croissance
484inorganisée et incontrôlée. Le bidonville est la forme d’habitat dominante. Il subsiste parfois
485à côté d’ensembles de logements pavillonnaires et populaires construits par l’État ou des
486sociétés immobilières privées pour faire face à la crise aigüe du logement.
487

488

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28
489 Chapitre 2 : Les pratiques de gestion urbaine
4902.1 La gestion directe par l’Etat
491Dans la logique de faire des villes les vitrines du développement du pays, l’État s’est dès le
492départ impliqué directement dans la conduite de la politique urbaine.
493C’est d’abord l’État qui joue le rôle moteur dans le processus d’urbanisation sociologique et
494géographique. En effet, c’est l’État qui par ses investissements et ses services modernise les
495cadres de vie et urbanise progressivement les mentalités et les comportements. C’est
496encore lui qui prend ses décisions politiques et administratives peut ériger ou promouvoir un
497village au rang de ville. C’est enfin l’État qui a le monopole de la création et de
498l’aménagement de l’espace urbain. De 1960 à 1980 l’État s’est fait le gestionnaire exclusif de
499la politique urbaine. Pour jouer efficacement son rôle, il avait mis en place un cadre
500institutionnel, juridique et financier adéquat.
5012.1.1 Le cadre institutionnel

502  L’organisme de conception

503Les organismes de conception se sont succédés en changeant souvent de dénomination, ce
504sont :
505- le Ministère de la construction et de l’urbanisme. Le premier ministère de tutelle de
506l’urbanisation date de 1961. C’est le ministère qui conçoit, oriente et contrôle l’ensemble de
507la politique urbaine. Dans ses actions de conception, il s’était attaché un bureau d’études
508dès 1966. C’est le BNETD (Bureau National d’Études Technique et de Développement) qui
509deviendra en 1977 le BCET (Bureau Central d’Études Techniques) puis en 1980 la DCGTx
510(Direction et Contrôle des Grands Travaux) puis BNETD encore en 1966. C’est cette
511structure qui a toujours mené les études, qui a toujours élaboré les documents d’urbanisme
512et qui a toujours fait le contrôle des opérations sur le terrain.
513Au sein du BNETD, une cellule spéciale a été toujours réservée pour la ville d’Abidjan, c’est
514l’AURA (Atelier d’Urbanisation de la Région d’Abidjan) en 1968 qui deviendra en 1980 l’AUA
515puis actuellement DAUDL (Aménagement Urbain et Développement Local).

516  Les organismes d’exécution

517Pour mener les opérations sur le terrain, l’État a créé une société. La création de société
518d’intervention, il s’agit d’abord de la SETU (Société d’Études de Techniques Urbaines) créée
519en 1971 et chargée de l’équipement et de la viabilisation des terrains. La viabilisation
520consiste à rendre les terrains constructibles et accessibles en toutes saisons c'est-à-dire
521desservis par les VRD (Voirie et Réseaux Divers).
522Initialement prévue pour couvrir tout le pays, la SETU a eu son Rôle limité à la seule ville
523d’Abidjan. Les missions de la SETU étaient les suivantes :
524Acquisition de terrains, lotissements, viabilisation et vente.
525De 1971 à 1981, elle a réalisé 1545 ha soit 16813 lots.
526 A côté de la société d’équipement et de viabilisation, venaient celles chargées de la
527construction et de la promotion immobilière. Il s’agit pour la plupart de sociétés
528parapubliques (capitaux mixtes État-Privé). On peut citer :

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30
529 - La SUCCI (Société d’Urbanisation et de Construction de Cote d’Ivoire) créée en 1959.
530 Elle deviendra la SICOGI (Société de Construction et de Gestion Immobilière) ;
531 - La SOGEPHIA (Société de Gestion Foncière de l’Habitat) créée en 1963 ;
532 - Le GFCI (Groupement Foncier de Cote d’Ivoire) crée en 1966 ;
533 - La SELMER créée en 1970 ;
534 - La SOPIM (Société de Promotion Immobilière) créée en 1977 ;
535 - La SIDECI (Société Immobilière et de Développement) créée en 1977.
536Toutes ces sociétés étaient chargées de la construction des logements économiques, de la
537location et de la vente de ces logements (réservés en priorité aux Ivoiriens).
538Pour la gestion du patrimoine de l’État, une structure administrative avait été créée, la
539Logemand qui deviendra successivement, la Direction des Bâtiments civils et actuellement
540la SOGEPIE (Société de Gestion du Patrimoine Immobilier de l’État).

541  Organismes de financement

542Pour pallier les faibles capacités de l’épargne locale, l’État fait appel à des capitaux
543extérieurs de diverses origines : Norvège (Port-Boüet), Israélien (Cocody et Vridi), Libanais
544(Yopougon), Américains (Williamsville et Abobo), la caisse centrale de coopération
545économique reste le principal bailleur de fonds de la SICOGI.
5462.1.2. Le cadre juridique
547L’urbanisation est un phénomène à la fois souhaité et redouté par les gouvernements
548africains. L’urbanisation est souhaitée car elle est source de progrès et de modernisation.
549L’urbanisation est redoutée car elle est source d’exode rural qui dévitalise les campagnes et
550elle est aussi source de nombreux problèmes au niveau des villes. En effet, celles-ci sont
551toujours confrontées à une série d’insuffisances qui entravent la qualité de vie urbaine. Or,
552une bonne qualité de vie est l’un des objectifs majeurs de tout développement. Ainsi, dans
553le souci d’offrir à tous un cadre de vie sain et agréable, il est indispensable de maitriser la
554croissance urbaine que l’on sait extrêmement rapide. Pour ce faire, les autorités ont dès
5551960 opté pour une politique dirigiste en matière d’urbanisme. A cet effet, un arsenal de
556règles et de pratiques est édicté pour réglementer et contrôler :
557- la dynamique spatiale des villes,
558- la création, l’aménagement et l’équipement des espaces urbains,
559- L’occupation des espaces urbains créés.
560Ces règles et pratiques sont à respecter scrupuleusement, car l’Etat entend sauvegarder
561l’ordre urbanistique de qualité hérité de la colonisation. Le discours est clair à cet effet.
562« +Le gouvernement ne laissera pas s’installer le désordre du cadre de vie et des intérêts
563publics. Des sanctions exemplaires seront prises à l’encontre de ceux qui veulent mettre
564l’Etat devant le fait accompli de l’anarchie dans l’urbanisation » (Bamba Vamoussa, 15 Mars
5651988). Ce discours du ministre Bamba Vamoussa résume toute la politique dirigiste de
566l’Etat. Ainsi la politique de laisser-faire est indexée au profit d’une gestion directe,
567autoritaire et contraignante.
568Pour mener cette politique l’Etat s’est attribué plusieurs monopoles :
569 - Le monopole de la planification de la croissance urbaine,
570 - Le monopole du foncier, en d’autres termes l’Etat s’est fait le détenteur exclusif du
571 foncier.,
572 - Le monopole de la création de l’espace urbain, le monopole du lotissement,
31 16
32
573 - Le monopole de l’aménagement et de l’équipement de l’espace urbain,
574 - Le monopole du contrôle de l’occupation de l’espace urbain par l’imposition d’un
575 cahier de charges dirigiste et contraignant pour la construction et le logement.
576Le monopole de la planification de la croissance urbaine
577En matière d’urbanisation et d’urbanisme, l’Etat ivoirien a fait sien l’adage selon lequel
578gouverner c’est prévoir. Pour un pas laisser s’installe le désordre et l’anarchie. L’Etat a
579élaboré des documents dont il sert comme instruments de gestion et de contrôle.
580On distingue 3 types de documents :
581- les documents de planification ou documents d’urbanisme prévisionnel directeur. Ce sont :
582 * l’inventaire des données urbaines ou le diagnostic d’urbanisme,
583 * le schéma directeur d’urbanisme
584 * le plan directeur d’urbanisme,
585 * le plan programme à court terme.
586- les documents d’aménagement et d’équipement ou documents d’urbanisme opérationnel.
587 * le plan de secteur,
588 * le plan de lotissement,
589 * le plan de restructuration,
590 * le plan de viabilisation
591 * l’opération d’aménagement foncier
592- Les documents de contrôle de l’occupation de l’espace ou règlements d’urbanisme :
593 * le certificat d’urbanisme,
594 * l’accord préalable d’urbanisme,
595 * le certificat de conformité,
596 * le plan d’occupation du sol
597Dans l’étude des monopoles, ces différents documents seront présentés. Dans l’étude du
598monopole de la planification de la croissance urbaine, les documents à présenter sont ceux
599du premier type.
600L’inventaire des données urbaines est un document qui analyse l’existant en mettant
601l’accent sur :
602 - La situation de la ville dans son environnement régional en présentant les données
603 géographiques, hydrologiques et climatiques de la région, le peuplement, la
604 population et les activités économiques de ladite région.
605 - Dans un 2e temps on procède à l’analyse de la ville en :
606  Présentant sa population et les caractéristiques démographiques de cette
607 population ;
608  Les données économiques de la ville telles que les différentes activités dans la ville,
609 la part du commerce et du secteur informel, les emplois dans les différents secteurs
610 d’activité ;
611  La structure et le paysage urbain tel que l’habitat, la typologie des quartiers, les
612 différentes étapes de l’évolution spatiale de la ville, la répartition de la population et
613 les densités par quartiers, l’état foncier ;
614  Les équipements et services ;
615  Les VRD : voirie, réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone, d’assainissement ;
616  Les superstructures : hôpitaux, écoles, terrains de sport, centres culturels etc.
33 17
34
617  Les infrastructures économiques : gares routières, marchés, abattoirs, hôtel etc.
618  Le profil environnemental.

619L’inventaire des données urbaines est donc un rapport qui consigne les connaissances
620relatives à une ville et qui donne lieu à l’élaboration du plan de la ville et de plusieurs cartes
621thématiques sur les différents aspects étudiés. Pour une grande ville, l’inventaire de
622l’existant aide à élaborer le schéma directeur. Pour une petite ville, l’inventaire aide à
623élaborer le plan programme à court terme.
624Le schéma directeur d’urbanisme : c’est un document qui évalue les potentialités du site et
625qui indique les zones non constructibles. Il définit la zone d’extension marginale de la ville et
626les grands axes de développement de la ville. Il détermine les réserves pour les équipements
627publics, les équipements majeurs futurs de la ville et les différentes voies de
628communication.
629Il se présente sous forme d’un ou de plusieurs plans au 1/20000 e ou au 1/10000e. Il est établi
630pour les grandes villes de plus de 100 000 habitants. L’initiative, la responsabilité, son
631fonctionnement, son adoption et sa mise en œuvre relèvent de la compétence de l’Etat.
632Après son adoption en conseil des Ministres, tous les services de l’Etat doivent s’y référer
633pour toute opération d’urbanisme.
634Le plan directeur d’urbanisme (PUD) est établi pour les villes moyennes (50 à 100 000
635habitants). Il a le même rôle que le schéma directeur. Il vise à éviter l’anarchie des
636implantations hasardeuses, spontanées par la prévision et la réglementation de l’occupation
637de l’espace. Il comporte plusieurs documents graphiques sur le site, les VRD, les
638équipements, l’habitat, l’état foncier, les grands axes du développement futur de la ville,
639etc.
640Son élaboration relève de l’Etat et son approbation est prononcée par un arrêté du Ministre
641de l’urbanisme. Une fois approuvé, le plan s’impose à tous. Aucune opération ne peut être
642réalisée dans le périmètre urbain sans y référer. Pour éviter tout conflit, des mesures de
643sauvegarde peuvent être prescrite pour empêcher ou interdire la réalisation de certaines
644opérations qui pourraient gêner ou compromettre l’application future du plan. C’est dans le
645cadre de ces mesures qu’a été créée la zone d’aménagement différée (ZAD) à Abidjan qui
646est un territoire de protection dans lequel l’Etat contrôle spécialement toutes cessions
647foncières et toutes transactions immobilières.
648Le plan programme à court terme : est un document de programmation des équipements
649des futures zones d’extension de la ville pour les 5 ans à venir. C’est un document qui aide à
650atteindre les objectifs du schéma directeur ou du plan directeur. Le plan programme
651comporte un plan de la ville à l’échelle 1/10000 e ou 1/5000e pour l’horizon 5 ans et d’un plan
652de localisation des différents projets.
653Le monopole du foncier : Dans les zones urbaines l’Etat s’est déclaré détenteur de toutes
654les terres ceci afin d’avoir une bonne marge de manœuvre pour conduire à sa guise sa
655politique urbaine. C’est au nom de ce monopole foncier qu’il s’est attribué le monopole du
656lotissement c’est-à-dire qu’il peut lotir sans contraintes des espaces et les céder aux
657populations. Ainsi, à côté des terrains qu’il lotit et qu’il cède, l’Etat possède un domaine
658foncier à lui. Ce domaine comprend les espaces bâtis ou réservés pour les services, la voirie,
659les espaces vacants (bords de lagune, de rue, etc.), les espaces verts et tout autre terrain

35 18
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660non mis en valeur. Le domaine de l’Etat se constitue et s’étoffe par les lotissements, les
661expropriations et les acquisitions à titre onéreux. De quelle manière ?
662D’abord dans tous les lotissements réalisés, l’Etat se réserve des ilots pour ses projets futurs.
663L’expropriation est aussi utilisée comme moyen pour étoffer le domaine de l’Etat.
664L’expropriation est une opération par laquelle l’Etat procède à l’encontre d’un particulier à
665l’acquisition forcée moyennant une indemnité de terrains ou de bâtiments nécessaires au
666fonctionnement du service public. On distingue 2 formes d’expropriation :
667 - L’expropriation pour cause d’utilité publique : c’est une opération à la fois
668 administrative et judiciaire entreprise par l’Etat à l’encontre d’un particulier ou d’un
669 groupe de personnes pour s’approprier des terrains au nom d’une cause jugée
670 d’utilité publique (exemple ouverture d’une rue, d’une voie express, par
671 l’expropriation des particuliers installés sur le tracé de la voie…).
672 - L’expropriation par insuffisance ou défaut de mise en valeur de terrains à tout
673 acquéreur d’un lot, l’Etat donne un délai de 3 ans pour le mettre en valeur. Passé ce
674 délai et après constat du défaut de mise en valeur, l’Etat est en droit de reprendre le
675 lot et de l’incorporer à son patrimoine ou portefeuille. Cette forme d’acquisition est
676 rare car les lots repris sont généralement réattribués à d’autres demandeurs.
677 Pour les acquisitions à titre onéreux l’Etat peut, à l’instar des personnes de droit
678 privé, acquérir des biens immobiliers et fonciers par achat.
679 Dans ce cas, l’acte d’achat se fait sans l’intervention d’un notaire car les actes passés
680 par l’Etat sont authentiques.
681Le monopole du lotissement : En se donnant le monopole du lotissement, l’Etat se fait le
682créateur exclusif de l’espace urbain. Aussi, bien en ville qu’au village, le lotissement est posé
683comme la condition pour amener les commodités du cadre de vie que sont l’adduction
684d’eau, l’électricité, les équipements d’infrastructures et de superstructures. On distingue 4
685types de lotissements :
686 - Le lotissement administratif,
687 - Le lotissement villageois,
688 - Le lotissement privé d’habitation,
689 - La concession d’aménagement foncier.
690Le lotissement administratif est celui initié par le préfet, le sous-préfet ou le Maire dans le
691périmètre urbain. Le lotissement villageois est celui initié par le Sous-préfet ou le Maire
692dans un périmètre non urbain et ce au bénéfice d’un village demandeur. Le lotissement
693privé d’habitation est un lotissement concédé à un propriétaire privé disposant d’un
694domaine et qui veut le morceler pour le vendre. La concession d’aménagement foncier est
695un lotissement confié à une société civile immobilière. Celle-ci reçoit l’autorisation de l’Etat
696de lotir et de viabiliser un ensemble de terrains préalablement libérés de tous droits
697coutumiers. C’est le concessionnaire qui supporte le coût d’aménagement et d’équipement
698des terrains. En contrepartie, l’Etat lui délivre un titre de propriété qu’il peut céder par voie
699de morcellement aux acquéreurs de son opération immobilière.
700La concession d’aménagement foncier est une innovation car elle permet de délivrer un titre
701foncier en amont du processus de mise en valeur et non plus en aval. Mais cette liberté
702concédée à l’opérateur est surveillée. En effet, il a obligation de respecter un cahier de
703charges annexé à la concession et à se conformer aux documents d’urbanisme en vigueur.

37 19
38
704La procédure de lotissement est longue et tatillonne. La demande est adressée par voie
705hiérarchique au Ministère de l’urbanisme. Celui-ci demande à ses services techniques
706déconcentrés de faire les levés topographiques et de dresser un avant-projet de
707lotissement. Cet avant-projet est alors retourné au préfet ou sous-préfet pour soumission à
708une enquête publique de commodo et incommodo. La durée de cette enquête est de 15
709jours. A l’issue de l’enquête, l’avant-projet et le procès-verbaux de l’enquête sont renvoyés
710au Ministère qui agrée l’avant-projet si l’enquête ne soulève aucune contrainte. Ensuite, il
711demande à ses services techniques d’établir le plan de lotissement définitif. Ce plan est alors
712approuvé par arrêté ministériel qui le déclare d’utilité publique.
713Ainsi, la réalisation d’un lotissement obéit à des principes :
714 - Elle est subordonnée à l’élaboration d’un plan de lotissement qui est un document
715 d’urbanisme qui permet de matérialiser au sol les parcelles, les ilots et la voirie.
716 - La réalisation d’un lotissement est également subordonnée au respect de la trame
717 orthogonale (héritage de la colonisation) dans laquelle la voirie primaire doit avoir
718 une emprise de 50 m et la voirie secondaire de 30 m.
719 - Enfin, la réalisation d’un lotissement est subordonnée à la purge des droits
720 coutumiers. Celle-ci consiste à dédommager ou à indemniser en nature ou en
721 numéraire (monnaie) les propriétaires coutumiers.
722En dehors des 4 types de lotissements, toutes les autres formes de lotissement sont
723déclarées illégales. Ainsi sont illégaux les lotissements réalisés par les propriétaires
724coutumiers et les occupations anarchiques de l’habitat précaire.
725Le monopole de l’aménagement et de l’équipement de l’espace urbain entre le
726lotissement, l’Etat s’est donné le rôle du principal aménageur et équipementier des espaces
727urbanisés. C’est l’Etat qui aménage les terrains, les équipes et les dotes d’un statut légal qu’il
728cède ensuite à l’appropriation des particuliers désireux de construire. Ainsi, la viabilisation
729des terrains et la restructuration des quartiers lui incombent. La viabilisation consiste à
730rendre les terrains constructibles, accessibles en tous temps par une voirie carrossable
731(accessible) en toutes saisons et desservis par des réseaux d’assainissement, d’adduction
732d’eau, d’électricité et éventuellement de téléphone. La viabilisation avait été confiée de
7331975 à 1980 à une société d’Etat, la SETU (société d’étude technique de l’urbanisme) puis de
7341980 à 1990 à la DCGTx (Direction de la construction et des grands travaux). La viabilisation
735consiste à réaliser des terrassements pour aplanir les terrains, ensuite des canalisations et
736des égouts pour la gestion des eaux de ruissellement et des eaux domestiques. Elle consiste
737aussi à poser les conduites d’eau et d’électricité. La viabilisation est subordonnée à
738l’établissement d’un document de travail appelé plan de viabilisation. Ce plan indique les
739contraintes physiques et techniques de la zone lotie et détermine les réseaux et les ouvrages
740à réaliser. La viabilisation coûte chère. Les coûts varient en fonction des contraintes et des
741travaux à réaliser. Les coûts moyens de viabilisation à l’hectare peuvent s’élever entre 20 et
74240 millions de FCFA. C’est pourquoi les prix moyens du m² de terrain viabilisé est élevé. Il
743peut aller jusqu’à 20 000 FCFA le m² dans les zones résidentielles. Ainsi, la cherté des lots est
744imputable à la viabilisation. Elle exclue les économiquement faibles du marché foncier.
745Le bilan de la SETU à sa dissolution est le suivant :
7462057 parcelles industrielles viabilisées,
7474536 parcelles de 600 m² viabilisées,

39 20
40
7484154 parcelles à équipement minimum (100 à 150 m²) viabilisées,
749440 ha de parcelles pour habitat économique,
750119 ha de parcelles résidentielles de standing,
751180 ha de terrains industriels,
752347 lots à usage commercial,
753178 lots à usage artisanal.
754La restructuration est une opération d’aménagement d’un quartier déjà existant. On
755distingue 2 types d’opérations de restructuration :
756 - Dans le 1er cas il s’agit tout simplement d’améliorer l’équipement d’un quartier
757 ancien et dégradé en y réalisant d’importants travaux de voirie, de drainage et
758 d’assainissement ou de rénovation de l’habitat,
759 - Dans le cas il s’agit de réaménager et d’équiper un quartier précaire en y faisant des
760 ouvertures de rue, l’électrification et la construction de fontaines publiques d’eau.la
761 restructuration est subordonnée à l’établissement d’un plan qui est approuvée par
762 décret en conseil de Ministres et qui présente le programme de relogement et de
763 réinstallation des personnes devant être déplacées.
764Le monopole du contrôle de l’occupation de l’espace : L’occupation de l’espace urbanisé,
765donc du domaine public sans autorisation est interdite et jugée illégale, hors la loi. Toute
766occupation du domaine public est soumise à autorisation.
767Ainsi l’occupation d’une parcelle à des fins commerciales ou industrielles, l’acquisition et la
768mise en valeur d’une parcelle à des fins d’habitation, l’appropriation d’une parcelle à titre
769définitif sont toutes soumises à des autorisations et des réglementations dirigistes voire
770même contraignantes. En effet, l’occupation du domaine public à des fins commerciales ou
771industrielles doit faire d’une demande adressée au Maire. Cette demande est soumise
772ensuite à une enquête de commodo et incommodo à l’issue de laquelle un arrêté de
773concession provisoire est délivré au demandeur. Cette concession provisoire a une durée
774déterminée. Généralement cette durée est très longue et va de 18 à 99 ans. Dans ce cas
775cette concession provisoire prend le nom de bail emphytéotique. Ce bail est différent du bail
776ordinaire. Il donne un choix réel au bénéficiaire c’est-à-dire que celui-ci jouit d’une liberté
777totale dans l’utilisation et l’exploitation du terrain. En retour, il paie une redevance annuelle
778à l’Etat qui reste toujours propriétaire du terrain.
779L’occupation d’une parcelle dans un cimetière pour la construction d’un caveau funéraire
780fait également l’objet d’un bail emphytéotique que concède le Maire ou le gouverneur du
781district à Abidjan et à Yamoussoukro. Même l’acquisition d’une parcelle pour une simple
782inhumation est réglementée et soumises au paiement d’une redevance. L’acquisition d’une
783parcelle pour habitation fait également l’objet d’une demande adressée au Maire, au Préfet
784ou au Sous-préfet selon la localité. Cette demande est ensuite transmise à une commission
785d’attribution des lots présidée à Abidjan par le Ministre chargé de l’urbanisme et à l’intérieur
786du pays par le Préfet ou Sous-préfet. La demande agréée est signifiée au demandeur par
787une lettre d’attribution signée exclusivement par le Préfet ou Sous-préfet.
788L’attributaire paie alors les frais de bornage qui varient selon les lieux et s’engager à mettre
789en valeur son lot. Le délai réglementaire de mise en valeur du lot est de 3 ans. Le non-
790respect de ce délai peut entrainer le retrait du lot par l’Etat pour une réattribution à un autre
791demandeur. Le lot attribué ne peut théoriquement être vendu ni cédé à un tiers, ni donné en

41 21
42
792garantie hypothécaire. Avant la mise en valeur du lot, l’attributaire peut demander à l’Etat
793les potentialités et les défauts du terrain et aussi les conditions de construction du terrain
794(les servitudes d’urbanisme). L’Etat accède à cette demande en délivrant un certificat
795d’urbanisme qui est un simple document d’information et de renseignement qui ne confère
796aucun droit acquis.
797 La mise en valeur du lot est soumise à l’obtention préalable d’un permis de construire.
798Le permis de construire s’impose à tous, personnes morales et particuliers. Il est exigé sur
799l’ensemble du territoire toutes constructions nouvelles, pour toutes modifications de
800bâtiments, pour la construction d’une clôture. Construire sans permis est une infraction
801passible de sanction. Il entraine purement et simplement la démolition du Bâtiment.
802 Le permis est une simple autorisation ; il ne donne aucun droit que celui de construire. Il
803n’empêche pas une expropriation future. Il est délivré suite au dépôt d’un dossier
804comprenant un extrait topographique, un certificat d’urbanisme, un plan de masse, un
805descriptif et un estimatif sommaire. Outre le permis, il est fait obligation de construire en
806dur c’est-à-dire en ciment et le toit en tôle. Les maisons en banco et couvertes de pailles
807sont interdites en milieu urbain. L’habitat précaire est jugé également hors la loi et a été de
808ce fait longtemps combattu. Le seul type de logement traditionnel toléré en ville est la cour
809commune, ensemble de constructions disposées en rectangle et abritant plusieurs
810ménages. Le logement que l’Etat souhaite dans toutes les villes est de type économique
811ainsi chemin entre le traditionnel et le moderne, construit en bande et en rez-de-chaussée
812ou en duplex doté d’une petite cour. C’est le type vulgarisé par les sociétés immobilières. Ce
813type de logement symbolise depuis 1960 la politique de modernisation de l’habitat en Côte
814d’Ivoire.
815Après la mise en valeur du lot, il est fait obligation d’obtenir un certificat de conformité. Il
816s’agit d’un document de contrôle délivré par l’administration à l’achèvement des travaux
817attestant la conformité des travaux au permis de construire et règles d’urbanisme. Le
818certificat de conformité équivaut à un permis d’habiter par les constructions destinées à
819l’habitation et à une autorisation d’ouverture au public pour celles destinées aux commerces
820et à l’industrie.
821La simple mise en valeur du lot ne confère aucun choix de propriété sur le terrain. Pour être
822propriétaire à titre définitif et irrévocable, il faut immatriculer le lot mis en valeur dans un
823registre appelé livre foncier en remplissant un feuillet appelé titre foncier et comprenant
824tous les renseignements relatifs au terrain. L’inscription est précédée d’une enquête
825permettant de déterminer qui est le véritable propriétaire. La procédure d’immatriculation
826autrefois longue et complexe a été sensiblement simplifiée. Mais, à ce jour beaucoup de
827citadins ignorent la procédure et ne perçoivent pas bien l’opportunité d’immatriculer les
828propriétés.
829Le titre foncier est inattaquable. Il est hypothécable et cessible.
830Au regard du cheminement pour obtenir une parcelle, la mettre en valeur et se l’approprier
831définitivement, construire se révèle à des égards comme un parcours du combattant. Ainsi
832devenir propriétaire est un rêve qui apparaît impossible pour de nombreux ivoiriens.
833En 1993 une enquête a été menée auprès des ivoiriens pour connaître leurs besoins, la ville
834était venue en tête des besoins. 75% des ivoiriens souhaitent habités une ville spéciale,
835fonctionnelle et pas chère.

43 22
44
8362.2. La gestion décentralisée
837Jusqu’en 1980, la conjoncture économique favorable aurait permis à l’État ivoirien d’être le
838gestionnaire direct et le seul de la politique urbaine ivoirienne. Mais à partir de 1980, le pays
839a été confronté à une crise économique sévère. La plupart des indicateurs de performances
840économiques étaient au rouge (Chute du revenu moyen par tête à -24,5% ; balance des
841paiements déficitaire, augmentation vertigineuse du service de la dette passée de 17,5% à
84241%), cette situation avait mis en difficulté l’État dans ses principaux engagements vis-à-vis
843des populations et des partenaires extérieurs. La diminution des capacités budgétaires a
844rendu difficile le respect des échéances service de la dette. Cela a conduit les bailleurs de
845fonds à se faire plus rigoureux sur les conditions d’octroi de leurs concours. Les crédits
846extérieurs devenaient difficiles à trouver et les interventions de l’État ont été revues à la
847baisse ; certains ont été même supprimés purement et simplement.
848Les bailleurs de fonds ont incité alors la Cote d’Ivoire à recentrer ses interventions sur ses
849fonctions régaliennes et à laisser aux acteurs privés la responsabilité des activités de
850développement. Les stratégies de sortie de crise proposées ont été principalement la
851libéralisation et la décentralisation.
852La libéralisation était censée faire participer les opérateurs privés aux activités du secteur
853économique jusque-là monopolisées par l’État. La décentralisation appelle, elle, à une prise
854en charge par les populations de leur propre développement. Pour les autorités, c’est une
855voie de sortie décriée par les populations, elles y voient au contraire l’occasion de prendre
856enfin la parole sur le problème les concernant. En toute hypothèse la décentralisation était
857vue comme la panacée de tous les maux qui minaient l’État.
858La justification de sa mise en œuvre s’est reposée sur des arguments d’efficacité et de
859rationalité à savoir la proximité du pouvoir de décision, la rapidité des prises de décision, le
860souci du développement durable.
861En effet, il est admis que tout développement pour être durable doit être le fait des
862populations elles-mêmes. Il est également admis que l’État central ne peut pas tout faire et
863que l’État providence est une voie sans issue. Le 9 janvier 1978 l’État crée donc 26
864communes de plein exercice et confirme celle d’Abidjan et de Bouaké qui existaient
865auparavant. Le 17 octobre 1985, il renforce l’expérience en créant 98 autres communes et la
866ville d’Abidjan subdivisée en 10 communes portant ainsi le nombre total des communes à
867136. Malgré la persistance de la crise économique et les soubresauts politiques, la volonté de
868poursuivre le processus de décentralisation est restée intacte.
869À l’avènement du Président Henri Konan Bédié à la tête de l’État, cette volonté a été
870réaffirmée nettement. Dans son discours programme du 26 Avril 1995, il fait de la
871décentralisation l’un de ses 10 chantiers d’actions. Il fixe par objectif de forger une Cote
872d’Ivoire unie par une politique rigoureuse de rééquilibrage interrégional et par
873l’élargissement et l’approfondissement de la décentralisation et de la régionalisation.
874Sa détermination s’est traduite
875 1. Par la création de 61 nouvelles communes portant le nombre total à 196 ;
876 2. Par la création du District autonome de Yamoussoukro avec à sa tête un Ministre
877 Résident ;
878 3. Par la création de 2 Hauts commissariats, l’un au développement des régions des
879 Savanes ; l’autre au développement de la région Semi montagneuse de l’ouest ;

45 23
46
880 4. Par l’annonce des projets de création de communes rurales et des régions comme
881 collectivités décentralisées.
882A l’avènement du Président Laurent Gbagbo, la décentralisation est encore confirmée
883comme l’un des piliers de la Refondation. Sa détermination s’est traduite :
884 1. Par la mise en veilleuse des projets de création des communes et régions ;
885 2. Par la suppression des Haut Commissariats et la ville d’Abidjan ;
886 3. En lieu et place, les départements ont été érigés en collectivités territoriale
887 décentralisées et l’agglomération d’Abidjan en District autonome. Le District de
888 Yamoussoukro a été maintenu. Les départements ont à leur tête les présidents de
889 conseils généraux et les districts, des gouverneurs.
890Avec l’avènement des communes, l’État n’est plus le seul gestionnaire de la politique
891urbaine. De nouveaux autres sont apparus : ce sont le Maire et les municipalités qui ont
892remplacé les Préfets et Sous-préfets autrefois seuls gestionnaires des villes. Une nouvelle
893politique urbaine a été mise en place. Elle est marquée par la réorientation du modèle. La
894référence aux normes occidentales est vivement certifiée par la Banque Mondiale qui
895demande à l’État :
896 1. D’abaisser les normes d’équipements et d’aménagement des espaces urbains ;
897 2. De supprimer les subventions ;
898 3. D’abandonner la lutte contre l’habitat précaire au profit d’une intégration et d’une
899 restauration de cet habitat ;
900 4. De se retirer de la promotion immobilière et de le céder au privé : l’État accepte de se
901 retirer de la promotion immobilière d’abandonner la lutte contre l’habitat précaire,
902 de supprimer les subventions accordées aux logements économiques. Mais il refuse
903 de renoncer au même modèle d’urbanisme occidental et à son rôle de principal
904 acteur du jeu urbain. Les signes de cette résistance sont :
905  -La limitation des compétences transférées aux communes ;
906  -L’autonomie réduite et surveillée des communes ;
907En effet la décentralisation communale vécue en Côte d’Ivoire n’est en réalité qu’une
908décentralisation administrative. Les faits qui l’attestent sont nombreux :
909 1. C’est l’État qui crée les communes sur la base d’un pouvoir discrétionnaire sans l’avis
910 des populations. Ainsi la création des communes est plus politique qu’économique
911 si bien que de nombreuses communes ne sont pas viables économiquement et sont
912 condamnées à ne vivre que des subventions de l’État ;
913 2. C’est l’État qui définit les règles d’organisation et de fonctionnement des
914 communes ; la composition des conseils municipaux, les réunions et les modalités
915 de réunions, les procédures administratives etc.…
916 3. C’est l’État qui détermine les compétences à transférer aux communes. De ce fait
917 les compétences transférées aux communes sont principalement des activités
918 domestiques notamment l’État civil, le ramassage des ordures, l’assainissement,
919 l’entretien de la voirie et des espaces verts, la construction des équipements socio
920 collectifs de base (centres de santé, écoles primaires, centres culturels, marchés…)
921 l’administration d’eau et d’électricité, le contrôle de l’occupation des espaces
922 urbains. C’est dire qu’au niveau de l’urbanisation l’État n’a transféré aux communes
923 que l’équipement et le contrôle de l’occupation des espaces urbains. Le volet

47 24
48
924 création et aménagement de l’espace urbain et le volet gestion financière des
925 services d’éducation, de santé, de sécurité, d’eau, d’électricité etc.… échappant aux
926 communes qui n’ont que les taches urgentes ;
927 4. C’est l’État qui fournir le personnel dirigeant des communes à savoir le Secrétaire
928 General, le chef des services financiers, le chef des services techniques, le chef des
929 services administratifs, le régisseur financier etc.…
930 5. C’est l’État qui contrôle entièrement les finances municipales par le principe de
931 l’unicité de caisse ;
932 6. C’est l’État qui assure le contrôle du fonctionnement des communes. Ce contrôle est
933 d’abord excessif : budget à approuver d’abord avant son exécution, programme
934 triennal à approuver d’abord avant toute réalisation du projet ; budget soumis à des
935 seuils à respecter (35% consacré aux investissements, recrutement limité de
936 personnel…) ;
937 7. Enfin c’est l’État qui contrôle entièrement le foncier dans les communes par
938 l’intermédiaire des Préfets et Sous-préfets qui en ont fait les vaches à lait ou leur
939 chasse gardée.
940Les conséquences de cette situation sont fortement négatives sur le processus de
941décentralisation qui se trouve totalement étouffé par le pouvoir central. Bien que les textes
942consacrent l’autonomie des communes, les pesanteurs centralisatrices restent encore
943vivaces si bien que les communes éprouvent d’énormes difficultés à accomplir leur mission
944de développement. Les réalités sur le terrain le montrent
945 1. Les compétences transférées n’ont pas été suivies par des moyens financiers. De ce
946 fait la gestion financière des grands services indispensables à l’amélioration du cadre
947 et des conditions de vie des populations échappe totalement aux Maires ;
948 2. L’unicité de caisse entraine de fréquents problèmes de légitimité bloque le
949 fonctionnement quotidien des services municipaux et retarde l’exécution des
950 projets. L’impossibilité de disposer à temps des ressources financières a toujours été
951 dénoncée sans suite par les Maires et l’UVICOCI ;
952 3. Le contrôle exercé est mal assuré et manque de transparence d’abord les délais
953 d’approbation des documents sont très long ce qui pénalise fortement le
954 fonctionnement des communes. Ensuite, les procédures de contrôle ne laissant
955 aucun recours aux communes. Elles sont rigides, et recèlent parfois des pratiques
956 mafieuses ;
957 4. Si le contrôle est excessif, par contre l’assistance aux communes qui doit assurer la
958 tutelle pour former le personnel et les élus municipaux afin de renforcer leurs
959 capacités de services et de gestion fait défaut. Aussi le rendement dans le travail est
960 faible dans la plupart des communes ;
961 5. La participation des populations à la gestion des communes est très faible. Les
962 formes de participations observées restent la présence aux réunions des conseils et
963 parfois les campagnes de nettoyage des rues et caniveaux qu’organisent les jeunes
964 et les femmes. En dehors de ces actions folkloriques, on observe une indifférence
965 des populations à l’égard de la gestion municipale ;
966 6. Enfin pour jouer efficacement leur rôle les autorités municipales doivent être bien
967 formées et bien informées. Or la réalité vécue fait apparaître que ces autorités issues

49 25
50
 968 généralement de milieu socio professionnels divers se retrouvent responsables de la
969 gestion des communes sans y être préparées et sans connaissance professionnelle
970 des réalités et des problèmes de ces communes. Ainsi la quasi-totalité des
971 communes ne disposent pas de bases de données susceptibles d’aider les
972 responsables à prendre des décisions rapides et efficaces. Même les données
973 élémentaires font défaut. Lorsqu’elles existent, elles sont disparates, non traitées et
974 le plus souvent stockées au BNETD. Elles ne sont donc pas immédiatement
975 disponibles par les décideurs. Et une bonne gestion municipale suppose la
976 disponibilité et la maitrise de l’information.
977 En conclusion, conçues comme des pôles de développement et des espaces
978 d’exercice de la démocratie et de la gestion participative, les communes éprouvent
979 d’énormes difficultés à remplir leur rôle. Et pourtant avec la volonté politique, les
980 communes peuvent être des pièces maitresses de développement de la Cote
981 d’Ivoire. D’ores et déjà un ivoirien sur 2 habite une commune et à court terme, c’est
982 dans les communes que se posent avec acuité et de façon concrète les problèmes qui
983 préoccupent les ivoiriens dans la vie quotidienne à savoir :
984 - L’urbanisation galopante et dense d’insuffisances ;
985 - La dégradation de l’environnement et du cadre de vie ;
986 - Le chômage et l’insécurité ;
987 - Les maladies infantiles de l’exercice de la démocratie (violence,
988 l’insécurité….)
9892.3L’impact de la gestion directe et décentralisée sur les structures et les
990paysages urbains
9912.3.1. Au niveau des mutations positives
992On observe :
993 - Un effort exceptionnel de modernisation de l’habitat ;
994 - Un effort exceptionnel de construction de logement économique ;
995 - Uniformisation des structures et les paysages urbains.
996 1. La modernisation de l’habitat : elle est le résultat de la volonté politique affichée
997 cette politique a été engagée d’abord par une lutte contre l’habitat précaire de cette
998 politique de lutte contre l’habitat précaire a été le discours du Président Houphouët
999 Boigny le 7 Aout 1965 à Korhogo dans lequel il avait lancé le défi de faire disparaître
1000 les banlieues en Côte d’Ivoire, de transformer et moderniser l’habitat qui doit refléter
1001 l’image d’un État en plein développement.
1002De ce fait l’habitat traditionnel et l’habitat précaire sont interdits dans les villes et détruits.
1003En remplacement l’État impose le logement de type économique à mis en chemin outre le
1004traditionnel et le moderne et vulgarisé par les sociétés immobilières. Pour les plus aisés, la
1005villa d’origine italienne est conseillée. Pour les plus pauvres, la cour commune est acceptée
1006et tolérée.
1007La modernisation de l’habitat s’est particulièrement illustrée par l’institution de la fête
1008tournante de l’indépendance. Cette fête offrait l’occasion à l’État de remodeler et le
1009moderniser radicalement le paysage de la ville bénéficiaire.
1010La modernisation a fait disparaître des paysages urbains la maison en bancos au profit de la
1011maison en ciment ; elle a fait également disparaître la forme ronde des maisons au profit de

51 26
52
1012la forme rectangulaire ; elle a fait enfin disparaître le toit de paille au profit de la tôle qui a
1013envahi les villes. Même l’habitat colonial n’a pas pu résister avant de la modernisation
1014pourtant il a été détruit est remplacée par des constructions modernes. La modernisation de
1015l’habitat a par ailleurs fait disparaître l’image coloniale des villes qui présentaient 2
1016structures juxtaposées nettement différenciées. L’organisation ségrégationniste de l’espace
1017a fait place à une autre organisation ségrégationniste fondée sur le statut socio-
1018économique.
1019 2. La construction de logement économique de 1960 à 1980, l’État s’est lancé dans une
1020 politique hardie de construction de logements sociaux. Il s’était même fait
1021 promoteur immobilier pour accélérer le mouvement de construction. Depuis 1980, à
1022 la faveur de la crise économique, il s’est retiré de la promotion immobilière au profit
1023 du secteur privé qu’il ne cesse d’encourager. De ce fait de nombreuses sociétés
1024 civiles immobilières ont poussé comme des champignons et ont pris le relais en
1025 proposant chaque année dans l’agglomération abidjanaise diverses programmes
1026 immobiliers avec des noms souvent évocateurs et pittoresques : Stars, Papayers,
1027 Caféiers, Perles, Jardins d’Éden, Les Rosiers, Lapin Rouge, Palmeraie etc.…
1028 La réalisation de ces programmes immobiliers crée notamment à Abidjan des
1029 logements quartiers et des paysages spécifiques singularisés par l’uniformité et de leur
1030 architecture.
1031 Ces quartiers symbolisent la modernisation des villes ivoiriennes et ils sont recherchés
1032 par les classes moyennes à cause des possibilités d’une vie individuelle intimiste
1033 différente de celle des cours communes.
1034 Le bilan physique de la politique de construction de logements sociaux par l’État
1035 s’établit comme suit : 91000 logements de tout standing dont 15000 en milieu rural
1036 principalement dans les ex zones AVB et ARSO et aux alentours de Yamoussoukro. De
1037 1960 à 1980 l’État réalisait en moyenne 5000 logements par an. Aujourd’hui les besoins
1038 en logement sociaux sont estimés à 12000 par an alors que les offres ne dépassent guère
1039 3000 logements par an.
1040 3- L’homogénéisation des structures et des paysages urbains
1041 Depuis 1960, les structures et les paysages des villes ont beaucoup évolué cependant la
1042 politique interventionniste de l’État n’a pas permis aux citadins d’élaborer de modèles
1043 architecturaux, originaux en vue de donner aux villes des paysages spécifiques. Cette
1044 politique a au contraire entrainé une uniformisation des structures et des paysages
1045 urbains. Quels sont les faits qui le montrent ?
1046 1er constat : la structure coloniale des villes subsiste toujours. Elle n’a pas été
1047 bouleversée par les travaux de rénovation des centres villes. Le quartier européen
1048 devenu aujourd’hui le quartier administratif occupe toujours le site le plus élevé de la
1049 ville. C’est le secteur le plus urbanisé de la ville. C’est le secteur considéré comme la
1050 « vraie ville ». A côté de ce quartier s’étendent le quartier commerce et les quartiers
1051 populaires anciens nés des premiers villages indigènes qui ont conservé leur structure
1052 serrée, leurs équipements obsolètes et leur habitat fait de cours communes dégradées.
1053 2er constat : on rencontre dans toutes les villes les mêmes types de quartiers. En effet
1054 toutes les villes ont un quartier administratif, un quartier commerce, un quartier
1055 allogène (Dioulakro), un quartier autochtone et un quartier résidentiel.

53 27
54
1056 3e- constat on retrouve dans toutes les villes les mêmes types d’habitats.
1057 Le 1er type est l’habitat de standing sous forme de villa ou d’immeuble à appartement.
1058 La villa est l’un des symboles de réussite sociale en Côte d’Ivoire. Le second type est
1059 l’habitat économique produit par les sociétés immobilières. Le 3 e type est l’habitat
1060 évolutif. C’est la maison isolée qui n’est ni villa ni habitat économique, une maison de
1061 type traditionnel à 2 pentes ou à une pente. Le 4 e type est la cour commune qui obligent
1062 plusieurs ménages à une vie communautaire dans une ambiance faite parfois de vives
1063 tensions dans les relations. 5e type est l’habitat précaire qui s’établit partout où il y’a des
1064 interstices, impropres à l’urbanisation. C’est un lotissement construit sans l’aval de
1065 l’État. Il a connu une extension importante ces dernières années suite à la récession
1066 économique et aux fermetures des entreprises. La prolifération de cet habitat est due
1067 davantage à la pénurie de logements sociaux qu’à la pauvreté des résidents. En effet
1068 dans de nombreux quartiers précaires, les loyers sont peu différents des cours
1069 communes.
1070 2.3.2 Au niveau du passif
1071 Trois critiques sont portées au modèle urbain :
1072 - le laxisme du contrôle de l’Etat,
1073 - son élitisme,
1074 - son inadaptation.
1075  Le laxisme du contrôle de l’Etat
1076 L’Etat qui ne veut point laisser s’installer le désordre dans l’urbanisation a mis en place
1077 un code foncier et urbanistique contraignant assorti de nombreux interdits. Mais sur le
1078 terrain l’Etat ne s’est jamais donné les moyens pour assurer l’application des règles
1079 énoncées. Le laxisme cultivé au niveau du contrôle a donc entrainé le non-respect et le
1080 contournement de la plupart des prescriptions. Ainsi, au niveau de la planification de la
1081 croissance des villes, la majorité de celles-ci ne disposent pas d’un document
1082 d’urbanisme directeur. Lorsque ce document existe, il est souvent dépassé.
1083 Au niveau du lotissement, la trame orthogonale n’est pas rigoureusement appliquée. De
1084 ce fait les villes présentent toutes des plans hétérogènes.
1085 Au niveau toujours des lotissements, ceux-ci se font à l’intérieur du pays de façon
1086 anarchique sans tenir compte des documents d’urbanisme existants ni de la demande.
1087 Ils se font au gré des intérêts économiques des autorités (préfets et Maires) ou de leur
1088 ambition de marquer leur passage dans les villes.
1089 Au niveau de la viabilisation, celle-ci ne se fait que pour les lotissements résidentiels de
1090 standing. Les autres types de lotissement restent longtemps non viabilisés ce qui
1091 empêche ou retarde leur mise en valeur. Au niveau de l’occupation de l’espace urbanisé,
1092 aucune prescription n’est respectée. Le délai de mise en valeur des lots n’est guère
1093 respecté et le non-respect entraine rarement le retrait des lots. Par ailleurs la forte
1094 demande de terrains à construire entraine une spéculation foncière dans laquelle règne
1095 souvent l’escroquerie.
1096 Le permis de construire et le cahier de charges de construction sont souvent ignorés. On
1097 construit à tout va sans autorisation ; on modifie au mépris des règles de voisinage et de
1098 la sécurité ; on occupe le domaine public sans autorisation et de façon anarchique. Après
1099 la mise en valeur, l’Etat se soucie peu de délivrer le certificat de conformité si ce n’est
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1100 pour les grosses opérations. Enfin, l’acquisition d’un titre foncier ne préoccupe guère les
1101 propriétaires.
1102  L’élitisme du modèle
1103 Le modèle ivoirien d’urbanisme est un modèle élitiste. Pourquoi ?
1104 - C’est un modèle élitiste parce que la procédure du lotissement privilégie la création de
1105 lotissements résidentiels au détriment des lotissements populaires (pour
1106 économiquement faible) ;
1107 - c’est un modèle élitiste parce que l’attribution des lots favorise les couches sociales
1108 supérieures c’est-à-dire les personnes supposées capables financièrement de les mettre
1109 rapidement en valeur.
1110 - c’est un modèle élitiste parce que les normes de viabilisation sont élevées ce qui
1111 renchérit le coût du m² et exclut les économiquement faibles de l’appropriation foncière.
1112 - c’est un modèle élitiste parce que les procédures de construction sont longues et
1113 complexes et les normes de construction contraignantes. Elles découragent nombre de
1114 candidatures à la construction.
1115 - c’est un modèle élitiste parce qu’il privilégie le beau et le spectaculaire au détriment du
1116 sobre à l’efficace. Les matériaux recommandés sont ceux d’importation jugés plus
1117 nobles que les matériaux locaux.
1118  L’inadaptation du modèle
1119 Le modèle ivoirien d’urbanisme est un modèle inadapté aux réalités locales.
1120 - c’est un modèle inadapté parce qu’il repose principalement sur les financements
1121 extérieurs difficiles à mobiliser et à maitriser. De ce fait, il repose sur une base fragile,
1122 vulnérable. La preuve, il s’est trouvé bloqué suite à la crise économique qui a raréfié les
1123 concours extérieurs.
1124 - c’est un modèle inadapté parce que l’Etat qui entend être le principal acteur du jeu
1125 urbain ne dispose pas des moyens de sa politique.
1126 - c’est un modèle inadapté parce qu’il est extraverti.
1127 - c’est un modèle inadapté parce qu’il ne prend pas en compte le niveau de pauvreté de
1128 la population.
1129 - c’est un modèle inadapté parce qu’il propose des logements peu en rapport avec le
1130 contexte socioculturel et climatique. En effet les logements offerts sont en déphasage
1131 avec le mode de vie africain. Ils sont exigus alors que le mode de vie africain exige
1132 beaucoup d’espace. Ensuite le mode de construction (toit bas) ne favorise pas la
1133 ventilation naturelle des logements or la chaleur est omniprésente et elle est source
1134 d’inconfort. C’est donc au prix d’une consommation élevée d’électricité qu’on peut
1135 garantir de bons sommeils ; la présence de moustiques et l’insécurité empêchant
1136 l’ouverture des portes et fenêtres pour une ventilation naturelle.

1137 2-3-3- Les conséquences de cette politique élitiste

1138 Les conséquences d’une telle politique sont connues.
1139 - toutes les villes présentent des structures et des paysages inachevés. En effet on
1140 observe dans toutes les villes de nombreux espaces lotis mais qui restent longtemps
1141 inoccupés car sans électricité, sans eau et sans rue (non viabilisés). Ces nombreux

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1142 espaces vides évoluent en terrains vagues et servent de dépotoirs sauvages ou des lieux
1143 de défécation. Les herbes que partant ces terrains et les nombreux rubans marécageux
1144 qui parcourent les espaces urbains donnent parfois une image rurale aux villes.
1145 - dans toutes les villes il y a une sorte de lutte de vitesse entre une urbanisation officielle,
1146 légale et une urbanisation officieuse, illégale traduite pour la prolifération de l’habitat
1147 précaire qui s’est imposé comme un mal nécessaire.
1148 - l’accès à la propriété étant difficile, la majorité des Ivoiriens sont locataires de leur
1149 logement d’où le faible enracinement urbain d’une grande part de la population. La ville
1150 est considérée comme une étape, une transition où l’on vient acquérir richesse en
1151 attendant de retourner au village au soir de sa vie professionnelle car c’est au village
1152 qu’on se valorise le mieux. C’est là que la maison familiale doit être construite et c’est là
1153 qu’on préfère être enterré.
1154 - l’inadaptation des logements explique les modifications auxquelles se livrent les
1155 occupants pour faire plus grand, plus beau et plus fonctionnel.
1156 - aujourd’hui le modèle est en crise suite à l’arrêt des financements extérieurs. La crise
1157 est traduite par la dégradation des cadres de vie. En effet, on observe une
1158 prolétarisation des quartiers avec l’occupation anarchique des rues et des trottoirs par
1159 les activités informelles. Les rues sont devenues pour de nombreux Ivoiriens des espaces
1160 de vie et de travail. Les trottoirs sont transformés en marché.
1161La prolétarisation des quartiers se traduit également par la dégradation des bâtiments qui
1162ne bénéficient guère d’entretien et par le surpeuplement des logements provoqué par le
1163phénomène d’accueil des collatéraux (parents).
1164Au-delà de la prolétarisation des quartiers, on observe une dégradation générale de
1165l’environnement urbain marquée par la difficile gestion des ordures, la difficile gestion des
1166eaux usées et des eaux pluviales, l’insalubrité et le manque d’hygiène.
1167Enfin la crise du modèle se traduit par la précarité des conditions de vie.

1168 Conclusion générale

1169Depuis 1980 toutes les villes sont entrées dans la spirale de la pauvreté. La crise économique
1170a créé l’enfer du chômage et réduit considérablement le niveau de vie des ménages.
1171Beaucoup de citadins vivent sans le minimum : pas d’électricité, pas d’eau, pas de WC, etc.
1172L’enfer du chômage et la précarité des conditions de vie sont des villes des espaces à risques
1173minés par l’insécurité, la violence, la prostitution, la drogue et le sida.
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