Gestisci i tuoi risparmi

consapevolmente
Sei impegnato ogni giorno a guadagnare denaro. Lavori magari tante ore al
giorno, rinunci a feste e fai degli straordinari il tuo mantra, per poi magari
sbagliare al momento dell’investimento.

Affari Miei è nato nel 2014 proprio per questo motivo: lo scopo principale
era, è e sarà quello di raccogliere guide e opinioni sui principali strumenti
di investimento.

Nel corso di questi lunghi anni Affari Miei ha fatto degli enormi
progressi: ho cominciato a parlare di lavoro, di imprenditoria, di crescita
personale che esula, almeno in senso stretto, con le questioni che
riguardano la gestione del risparmio.

Questo allargarsi degli orizzonti non è avvenuto a caso, ma seguendo una

considerazione ben precisa: investire vuol dire tutto e vuol dire niente.
Investire non è soltanto acquistare strumenti finanziari o vincolare delle
somme, investire vuol dire anche, per citare un esempio, impiegare tempo
per imparare qualcosa.

Un investimento che, anche in questo caso, può purtroppo essere sbagliato

anche se, molto spesso, diamo al nostro tempo un valore così scarso che
non percepiamo questo passaggio.

Ho dedicato moltissime guide alla formazione universitaria e alla

formazione professionale: sono in molti purtroppo ad imbarcarsi in corsi
universitari perfettamente “inutili”, almeno in ottica strettamente
lavorativa.

La forbice tra mondo del lavoro e università continua ad allargarsi giorno

dopo giorno, con moltissimi laureati che, dopo essere usciti dall’università,
non sanno fare assolutamente nulla.

Se tenessimo conto del fatto che nella migliore delle ipotesi servono 3 anni
per completare un corso di studi universitario, diventa molto più evidente

1
lo spreco di tempo e denaro: non si deve però conteggiare esclusivamente
quanto si è speso, ma anche delle opportunità perse e perdite di tempo
successive per imparare a fare qualcosa che il mercato possa davvero
apprezzare e prezzare.

Ma che c’entra tutto quello che ho detto con i soldi e il risparmio? Affari
Miei, dopotutto, si occupa di obbligazioni, conti deposito, contratti
assicurativi, risparmio postale etc., prodotti che spesso si trasformano in
delle vere trappole per il risparmiatore.

Perché? Perché manca una formazione di base che permetta di capire

quello che si sta facendo.

Quando acquisti un prodotto assicurativo, oppure ancora un’obbligazione,

ti stai confrontando con colossi che ne sanno una più del diavolo e che
hanno specialisti che confezionano questo tipo di prodotti ad assoluto
vantaggio della banca o del broker.

Pensa alle decine di telefonate da parte di call center che ricevi ogni mese:
quante volte riattacchi perché non sai più come rispondere e sei messo
all’angolo? Questo perché chi vende è in genere enormemente più
preparato di chi compra.

Affari Miei, il mio progetto editoriale, è nato proprio per questo: fornire a
chi si trova al di qua della barricata, ovvero a chi compra questo tipo di
prodotti, le informazioni di base per scegliere in libertà.

Gli errori che continuiamo a compiere ogni giorno derivano sempre o

quasi dalla mancanza di informazioni per fare la scelta corretta. Acquisire
competenze in questo senso, ti aiuterà a scegliere quello che più fare per
te, anche a livello di prodotti di risparmio.

Certo: esistono intuito e fiuto, ma su quelli puoi lavorare ben poco. Meglio
muoversi su quanto invece puoi modificare: le nozioni e il sapere.

Perché questa sezione? A chi è rivolta?

Se hai acquistato 100 Mila Euro sul Conto, a grandi line, saprai già di cosa
si tratta e questa è la terza parte del percorso che stiamo facendo insieme.

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In questo capitolo troverai le guide che ti aiuteranno a muovere i primi
passi nel mondo del risparmio, degli investimenti e del risparmio.

Che tipo di risparmio? Se leggi già Affari Miei saprai bene almeno due
cose:
1. il mondo degli investimenti è diventato estremamente variegato, e
prodotti che un tempo erano riservati soltanto agli investitori
istituzionali oggi sono alla portata di tutti;
2. oriento i miei lettori generalmente verso investimenti sicuri, perché
l’obiettivo del risparmio è quello di accrescere capitale a piccoli
passi, senza correre rischi e senza perdere tutto quanto guadagnato in
pochi secondi o, in alcuni casi, in pochi secondi.

Per quanto riguarda il primo punto, l’idea è quella di badare agli... Affari
tuoi; gli strumenti di ultima generazione per il mercato dei piccoli
risparmiatori sono complessi e poco utili a chi ha necessità di risparmio
basilari.

L’idea è quella di poter badare ai tuoi affari con gli strumenti che hai a
disposizione, creando una strategia, e qui il punto due, che non ti faccia
correre più rischi del necessario.

Tutti si affidano a professionisti per moltissime necessità della loro vita:

sono in pochissimi a tagliarsi i capelli da soli e sono altrettanto pochi
coloro che panificano in casa.

Per quanto riguarda però risparmio e investimento, puoi sicuramente

muoverti per conto tuo, senza doverti rivolgerti altri.

Non parlo ad un pubblico già esperto, ma a quelli che come te hanno

finalmente deciso di provvedere in modo autonomo alle loro necessità.

Parlo alla gente comune, quella che fino ad oggi è stata carne da macello
per promotori finanziari senza scrupoli e direttori di banca assetati di
bonus.

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Oggi su Affari Miei si trovano oltre 1.500 articoli, tutti frutto di studio
approfondito e di ricerca. È un cantiere aperto, che ha prodotto anche
quanto ti prepari a leggere.

Sei ad un passo dal cominciare a gestire i tuoi risparmi nel giusto.

Partiamo!

Perché investire in strumenti sicuri?

Te ne ho parlato poche righe fa: indico sempre investimenti sicuri per i
miei lettori, te compreso. No, non sono una persona che non ama
l’avventura, non sono una persona che ama le acque tranquille.

Ritengo semplicemente che Forex, Opzioni Binarie e altre diavolerie che

cercano di farci ingoiare ogni giorno non siano strumenti adatti a tutti. In
alcuni casi è gioco d’azzardo puro, in altri il rischio incorporato è così alto
dal rendere il gioco molto poco conveniente per chi, come te, vuole far
crescere in modo organico il proprio patrimonio.

Odio gli strumenti troppo complessi, perché sono spesso organizzati in

modo da fruttare delle laute commissioni ai soggetti coinvolti, senza che ci
sia effettivamente un guadagno per chi, come te, va a investirci.

La mole di informazioni necessaria per muoversi in questi mercati è tale

da coprire molto di più di quello che andresti ad imparare anche con un
corso universitario specifico.

Se fare il trader non è la tua professione, meglio lasciar perdere: sarebbe

come avventurarsi in mare aperto con un pattino.

Non ti sogneresti mai di rifare l’impianto elettrico di casa dopo aver letto
un corso di un centinaio di pagine, e allo stesso modo dovresti stare
lontano dagli investimenti complessi: sono roba da professionisti e, anche
tra le loro fila, spesso e volentieri, c’è qualcuno che finisce per scottarsi.

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Se stai pensando di mollare il lavoro per fare trading, non sei nel posto
giusto. Poggia questo corso e crea una strategia di apprendimento
pluriennale, senza lavorare e dedicandoti completamente allo studio.

Nel migliore dei casi diventerai un trader di successo e passerai la tua

vecchiaia in qualche paese caraibico.

Nel caso peggiore avrai perso reddito, risparmi e tempo in un’impresa non
sempre conveniente.

Non ci sono guadagni milionari facili, non ci sono pasti gratis neanche nel
mondo della finanza.

Quando ti propongono di guadagnare “comodamente seduto a casa senza

investire migliaia di euro” ti stanno prendendo per i fondelli.

Gli unici ad arricchirsi sono gli organizzatori di questi sistemi.

Lo stesso vale per i mercati di nicchia: si può guadagnare bene, a patto di

avere competenze molto specifiche.

Ho parlato di diamanti, di preziosi, di orologi e anche di domini web:

settori eccellenti, a patto di avere una preparazione estremamente
settoriale.

Come investire senza perdere

Sembrerà un discorso catenacciaro e trapattoniano (passami la metafora
calcistica), ma prima di pensare a come vincere una partita bisogna
organizzarsi per non prendere gol.

La situazione economica nella quale ti trovi ad operare non è delle più

facili.

No, non voglio ammorbarti con i discorsi della crisi europea, italiana,
regionale e di quartiere. È successo qualcosa di mai visto prima, che ha
scompaginato gli equilibri del mondo del risparmio, soprattutto quello a
basso rischio.

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La BCE, la Banca Centrale Europea, ha letteralmente sommerso di denaro
nel corso di diversi anni, i mercati, per tramite delle banche.

A tassi di interesse praticamente nulli le banche possono approvvigionarsi

di liquidità dalla BCE, con tutto quello che ne consegue a livello macro e
micro-economico.

Le banche non hanno alcun bisogno di pagarti interessi alti sui depositi,
con il tutto che ha un effetto a cascata su obbligazioni e risparmio postale.

Il trittico depositi - buoni fruttiferi - obbligazioni se la passa (con qualche

rara eccezione di cui parlerò) davvero male, e non basta più parcheggiare il
tuo capitale in Posta per guadagnare in doppia cifra.

Le operazioni della BCE, che dovevano essere di emergenza e che si sono

poi trasformate nella norma, hanno però aperto le porte ad altri tipi di
affari: i mutui, tanto per dirne una, hanno tassi di interesse al limite del
ridicolo e rimarranno con ogni probabilità così per molti anni.

Non che questo, come avrò modo di illustrarti più avanti, voglia
necessariamente dire che dovresti indebitarti per acquistare una casa.

Anche sul mattone, investimento preferito degli italiani, avrò modo di

tornare.

I BTP: sono davvero l’investimento di cui hai bisogno?

I Buoni del Tesoro Poliennali, uno dei capisaldi del risparmio made in
Italy, hanno regalato ai piccoli risparmiatori enormi soddisfazioni,
soprattutto in epoca lira.

I rendimenti, a quei tempi, erano quasi in doppia cifra, complice anche una
inflazione che viaggiava su cifre simili.

Certo, i miseri rendimenti che vengono offerti dai BTP non sono per niente
invitanti, ma occhio a paragonare questo tipo di strumenti con altri che non
hanno nulla a che vedere con gli stessi.

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Paragonando BTP Italiani con quelli emessi ad esempio dal Venezuela o
dalla Grecia, ad un occhio poco esperto la situazione potrebbe apparire
come estremamente desolante.

La verità è che i primi verranno probabilmente rimborsati, i secondi quasi

certamente no.

I BTP emessi dal Tesoro italiano hanno le seguenti caratteristiche:

Sono piuttosto sicuri, perché nonostante le cassandre l’Italia dovrebbe
essere in grado di gestire il suo, pur enorme, debito;
• hanno una tassazione di favore, al 12,5% contro il 26% del grosso
degli altri strumenti finanziari;
• sono roba di casa nostra, nel senso che andremo a finanziare il debito
pubblico italiano, abbassandone, pur nel nostro piccolo, il costo per
le casse dello Stato;
• i rendimenti sono estremamente bassi e spesso e volentieri
commissioni, tasse e inflazione finiscono per mangiarsi il poco che
questo tipo di titoli rende.

Che fare allora? Non investire in BTP, per quanto possano essere uno
strumento sicuro.

Nella migliore delle ipotesi porterai a casa degli interessi quasi nulli, nel
peggiore, in uno scenario nel quale l’inflazione è tornata su livelli
“normali”, avrai perso tempo e denaro.

Per quanto riguarda le obbligazioni dei paesi emergenti, che sebbene non
si chiamino BTP appartengono a questa sezione, si possono portare a casa
sicuramente dei rendimenti più interessanti, a patto però di orientarsi verso
strumenti che hanno un profilo di rischio decisamente più alto.

Anche se come ti ho detto in apertura amo gli strumenti semplici, la

semplicità è fine a se stessa quando non ti permette di guadagnare
praticamente nulla.

Buoni Fruttiferi Postali

Un altro pallino dei risparmiatori italiani, uno di quelli che fino a 20-30
anni fa aveva un qualche senso e che oggi dovresti dimenticare. Sì, perché
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anche in questo caso i rendimenti si sono ridotti all’osso (seguono quelli
delle obbligazioni emesse dalla Repubblica Italiana) ed è necessario
immobilizzare somme per periodi medio-lunghi.

Cosa acquisti quando investi in un BFP? Stai acquistando debito dalle

Poste Italiane, che si impegnano a restituirti capitale e interessi nel corso
del rapporto. Un debito che è garantito dallo Stato e che dunque è sicuro
tanto quanto i BTP di cui ti ho parlato poco sopra.

I vantaggi che questo tipo di investimento ti prospetta sono i seguenti:

• è uno strumento semplice da capire e da utilizzare: basta
parcheggiare i soldi e ritirare automaticamente gli interessi;
• è uno strumento, checché se ne dica sulle condizioni dell’Italia e del
suo debito pubblico, che può essere ritenuto senza ombra di dubbio
come sicuro;
• è un investimento automatico, nel senso che non dovrai seguirlo
giorno per giorno - l’interesse pattuito è stato concordato in principio
e così proseguirà fino alla fine del rapport;
• come per i titoli di stato, anche i BFP godono di fiscalità di
vantaggio, ovvero di un’imposta sul guadagnato al 12,50% e non al
26%.
Per quanto riguarda invece gli svantaggi derivanti da questo tipo di
strumento, non posso che segnalarti:
• gli interessi estremamente bassi, almeno sui BFP a breve scadenza;
• interessi più corposi sui prodotti a 20 anni, il che vuol dire però
impegnare somme per periodi lunghissimi, somme che nel corso dei
20 anni potresti investire in modo più proficuo e vantaggioso.

Sono più rilevanti gli svantaggi o i vantaggi? Vale a grandi linee il

discorso che ho appena fatto per i BTP: a questi tassi di interesse conviene
quasi tenersi i soldi sotto il materasso!

Se sei di quelli innamorati delle Poste, un innamoramento che sarà

sicuramente nato a causa di quanto siamo abituati a sentire da genitori e
nonni, meglio che ci ripensi.

Le condizioni offerte dalle Poste oggi sono molto meno interessanti di

quelle che venivano offerte fino a qualche anno fa. Anzi, sono diventate
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così poco interessanti che ti consiglio di dimenticarti di Poste Italiane, a
meno che tu non debba spedire un pacco (e anche lì, viva Dio, è arrivata
un po’ di sana concorrenza!).

Dato che siamo alle Poste, parliamo di Libretti

Non esiste forse famiglia italiana che non abbia avuto un libretto postale.

Una forma di risparmio estremamente basilare, che ancora oggi, dopo che
si è convertita agli strumenti digitali, continua ad essere estremamente
popolare.

Oggi i prodotti di questo tipo si sono moltiplicati e puoi scegliere tra

libretti nominativi ordinari, nominativi Smart, al portatore, per minorenni,
per neonati o quasi, libretti giudiziari.

Ma vale davvero la pena continuare a rivolgersi a questo tipo di

strumento? È nel libretto postale che troverai la risposta giusta alle tue
domande di risparmio? Per farla breve… no, e argomenterò questa mia
posizione così netta contro il libretto postale.

I rendimenti offerti sono estremamente bassi:

• per i libretti ordinari al portatore e nominativi parliamo di rendimenti
tra lo 0,01 e lo 0,03% lordi;
• lo stesso vale per i libretti per i minorenni (fatte salve delle
promozioni speciali, che però oggi non devono interessarti, perché
stai investendo per te e non risparmiando per i tuoi eventuali figli);
• i libretti giudiziari, che cito per dovere di completezza ma che non
rappresentano una forma di investimento, rendono comunque lo
0,01%.
Oltre alle imposte sulle rendite finanziarie, dovrai anche pagare le imposte
di bollo nel caso in cui la giacenza media dovesse essere superiore a 5.000
euro.

Il risultato? Una catastrofe finanziaria, con il tuo capitale che viene eroso
da imposte e balzelli, mentre le Poste ti offrono lo 0,01% di interesse!

Meglio girare alla larga da questo tipo di strumenti. Anche nel caso in cui
tu avessi bisogno di un deposito che ti garantisca un minimo di operatività,
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potrai trovare altrove (nei conti corrente a costo 0, tanto per dirne una)
strumenti sicuramente più adeguati di quelli che ti vengono offerti dalle
Poste.

Conto corrente
Non esistono più conti corrente che offrono tassi di interesse, per alti o
bassi che siano, e dunque è meglio cambiare aria se quanto ci interessa è
far fruttare davvero i nostri risparmi.

I Conti corrente oggi offrono regali di benvenuto che potrebbero essere

considerati, anche se in senso lato, dei ritorni sull’investimento (su Affari
Miei ti ho già fatto i calcoli, ti faccio un esempio facile facile per chiarire
il concetto: un bonus di 100 euro in buoni regalo su un deposito minimo di
1000 euro vuol dire portare a casa per il primo anno il 10%!).

La scelta del conto corrente è di quelle fondamentali per la corretta

gestione delle nostre finanze, anche se deve interessarti più quanto puoi
risparmiare che quanto puoi guadagnare. Gli strumenti che devono
interessarti in questo senso sono altro.

Scegli comunque un buon conto corrente per evitare di spendere cifre

enorme per servizi di cui non hai bisogno, o che altre banche possono
offrirti (soprattutto se online) a costo zero o quasi.

Il Conto Deposito
Ti trovi ancora nelle acque più calme del mondo del risparmio e hai forse
finalmente incontrato uno strumento che può davvero fare al caso tuo.

Il conto deposito ha un funzionamento basilare tanto quanto quello offerto

da BFP, Libretti postali e BTP: ti basta depositare una somma, vincolarla o
meno (sta a te la scelta e tra poco ti spiegherò la differenza tra l’una e
l’altra versione) e ricevere periodicamente degli interessi.

Cosa puoi ottenere dai conti deposito?

1. tassi di interesse superiori a parità di rischio: in alcuni casi puoi
portare a casa fino all’1,80% su base annua, interessi che sono
fantascientifici per gli altri strumenti con pari grado di rischio;

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 2. una gestione del risparmio semplicissima: non dovrai occuparti
dell’investimento, ed incasserai gli interessi in modo automatico;
3. un investimento tutelato al 100% per somme fino a 100.000 euro per
conto: sotto questa soglia opera infatti il fondo interbancario di
garanzia, un fondo che copre eventuali ammanchi da parte del tuo
istituto, anche in caso di fallimento.

Il conto deposito è la vera star del momento se sei alla ricerca di uno
strumento di investimento solido e privo di sorprese.

Al tempo stesso puoi portare a casa degli interessi niente male, che
potrebbero sembrare esigui se dovessi paragonarli a quanto offerto dagli
strumenti ad altissimo rischio, ma che sono più che soddisfacenti nel caso
in cui volessi muoverti, come ti consiglio, soltanto all’interno delle placide
acque degli investimenti a basso profilo di rischio.

Mi dirai: ma una volta pagavano di più. Noi, però, dobbiamo giocare con
le regole di oggi ed il contesto attuale te l’ho descritto in partenza.

Ti dico ancora un’altra cosa: fino a 100 mila euro non ha senso che tu
corra rischi estremi, non è un caso che ho chiamato il corso “100 Mila
Euro sul Conto” e non “10 Mila”.

Lo scopo degli strumenti a basso rischio è quello di accompagnarti mentre

accumuli capitali, capitali che ti serviranno nel medio periodo per
incrementare la tua ricchezza (esempio: avviare un business) o nel lungo
periodo, quando saranno cresciuti, per affidarti ad un consulente
finanziario indipendente ed investire in maniera più strutturata.

Su questo tema, però, torneremo dopo. Fine dello spoiler, andiamo avanti.

Meglio un conto deposito vincolato o uno senza vincoli?

Come ti ho già detto poco fa, esistono due macro-categorie di conti
deposito: la prima è vincolata, nel senso che le somme che vi vengono
conferite sono da ritenersi bloccate o comunque non nella nostra
immediata disponibilità; la seconda invece è quella dei conti deposito
liberi, dove possiamo in qualunque momento della somma.

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I conti deposito vincolati offrono tassi di interesse più alti, anche tre o
quattro volte quanto viene offerto dai conti deposito liberi.

Per la gestione del risparmio, il conto deposito vincolato è sempre da

preferirsi a quello libero: ricordati però di impegnare soltanto somme che
sei sicuro non possano servirti a strettissimo giro di posta.

Polizze vita
Le polizze vita sono tra i prodotti più pubblicizzati da banche, promotori e
assicurazioni. Quando i poteri forti sono così d’accordo, c’è sempre poco
di cui fidarsi, soprattutto se siamo dei piccoli risparmiatori.

Perché sono tanto popolari? Perché da un lato promettono a noi

risparmiatori un futuro più tranquillo, soprattutto adesso che il sistema
pensionistico pubblico barcolla (e, almeno secondo chi ti scrive, mollerà
quasi sicuramente); dall’altro lato offrono laute commissioni a chi le vende
e a chi le gestisce, il che vuol dire, in parole estremamente povere, che il
grosso di quello che risparmieremo andrà a rimpinguare le tasche di
qualcun altro.

In linea di massima sei davanti a prodotti complessi, poco chiari e che

sono organizzati per garantire un guadagno fisso a chi le gestisce, e un
futuro piuttosto incerto a chi le sottoscrive.

Sono migliaia i consulenti che suonano ormai casa per casa con quella che
potrebbe sembrare una soluzione perfetta per te che vuoi risparmiare, ma
sei proprio sicuro che sia questo il prodotto di cui hai bisogno?

Il grosso delle persone che le sottoscrive finisce per recuperare meno del
capitale che è stato versato: una situazione ridicola, anche in momenti,
come quello in cui stiamo vivendo, durante i quali gli investimenti sicuri
rendono poco o nulla.

Continua a leggere, perché ti spiegherò il motivo di tanta acredine, mia e

di molti altri specialisti, verso questo tipo di prodotti.

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Perché le polizze assicurative sono finanziariamente una truffa
Non sono nato Davide Marciano di Affari Miei. Nella mia vita ho avuto
diverse esperienze lavorative, e una di queste è stata proprio in una società
che faceva brokering per diversi gruppi, proprio nel settore assicurativo.

Vendere contratti di questo tipo è quanto di più lontano possa esserci da un

lavoro professionale: si tratta chiudere più contratti possibile, un mestiere
non diverso da quello dei centralinisti che ti disturbano ad ogni ora del
giorno.

Il livello di competenza è esattamente lo stesso, e la domanda che dovresti

farti in questo momento è: posso davvero fidarmi di un venditore di
contratti per i miei risparmi, per quei risparmi che dovrebbero garantire a
me e alla mia famiglia una vita relativamente agiata quando avrò smesso
di lavorare?

Il grosso degli assicuratori lavora proprio così, tra le altre cose in strutture
che assomigliano molto da vicino al Network Marketing (qualcosa dal
quale dovresti stare altrettanto lontano, come spiego nel mio articolo sul
blog).

Il sistema è sempre lo stesso: imbarcare disoccupati che possano garantire

accesso, seppur in modo traslato, alle case e alle intimità dei loro parenti e
amici, parenti e amici che diventano primi obiettivi del neo-venditore di
polizze vita.

Un sistema fatto di corsi aziendali che si concentrano sulla vendita e non

sulla tipologia di prodotto che si sta vendendo, incentivi che spingono a
comportarsi al limite del legale, situazioni che cercano di imbarcare
persone e personaggi che in altri contesti non hanno potuto lavorare.

Si fa leva sugli altissimi tassi di disoccupazione, per portarsi a casa un

esercito di zombie indottrinati (magari ci troverete dentro qualche cugino o
amico) preparati per cominciare a vendere queste benedette polizze vita.

E ripeto, parlo con cognizione di causa, perché mi sono trovato coinvolto

proprio in un’impresa del genere, impresa che elaborava pacchetti clienti
di altre assicurazioni, allo scopo di chiudere nuovi contratti, ancora una

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volta con pratiche che sono fuori legge o che spesso costeggiano proprio la
tangente che divide quello che è lecito da quello che non lo è.

Perché un preambolo così lungo? Per dirti che le polizze vita sono prodotti
che vengono venduti da persone incompetenti, che dietro le costanti
rassicurazioni tipiche della fase negoziale, non hanno assolutamente idea
di quello che ti stanno vendendo.

Sono stati preparati da aziende specializzate in questo tipo di para-truffe,

per farti apporre una firma su un contratto e cominciare a guadagnare
interessantissime commissioni e provvigioni, commissioni e provvigioni
che non potranno che uscire dalle tue tasche. Il tutto condito con tecniche
da 4 soldi che però, in determinati contesti, funzionano molto bene.

Mi dirai: “Ma la mia banca è diversa”.

Sbagliato: le banche utilizzano esattamente gli stessi trucchetti per venderti

gli stessi i medesimi prodotti con la differenza che, visto l’alto afflusso di
clienti che entrano ogni giorno, non devono andare a bussare porta a porta.

Le tecniche di vendita sono le stesse, i prodotti venduti sono gli stessi.

La mia critica non solo è limitata al sistema di vendita ma si estende al

prodotto in generale. Di questo aspetto, però, parlerò in seguito.

Primo punto: il prodotto che ti viene proposto dal promotore è sempre

quello più conveniente per lui e non per te.

A seconda delle commissioni che riceve da questa o quella compagnia,

sceglierà quale proporti, anche nel caso in cui non dovesse assolutamente
trattarsi di quello che fa davvero al caso tuo.

Secondo punto: stai acquistando prodotti finanziari che non solo non sono
concepiti e strutturati per garantirti una pensione integrativa, ma che hanno
tassi di commissione estremamente elevati, forse tra i più elevati tra i
prodotti finanziari per piccoli e medi risparmiatori.

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No, polizza vita e pensione integrativa non sono la stessa cosa
Vale la pena di affrontare una questione tanto annosa quanto necessaria:
polizza vita e pensione integrativa non sono la stessa cosa, neanche alla
lontana.

No, se sei confuso e magari hai pensato fino a questo preciso istante che le
due cose fossero coincidenti, non è assolutamente colpa tua, ma del
promotore finanziario che, sfruttando la tua ignoranza, ha provato a
venderti un prodotto per un altro.

Prima di muovere anche soltanto un euro dal tuo conto in banca verso
queste tipologie di risparmio, è bene che tu conosca i tre diversi tipi di
polizze vita che sono attualmente commercializzate nel nostro Paese:
• polizza caso morte: in questo caso paghi un premio annuale e, in
caso di tuo decesso prima del termine, i tuoi familiari più stretti o i
soggetti che avrai comunque indicato in fase di sottoscrizione
contrattuale, otterranno del denaro in funzione dei premi versati. È
una assicurazione che deve essere stipulata quando vuoi garantire
alla tua famiglia lo stesso (o quasi) livello di benessere anche in caso
di tua dipartita prematura;
• polizze caso vita: in questo caso verserai un premio, che verrà
investito in un portafoglio di investimenti complesso, e che si
rivaluterà a seconda dell’andamento dei titoli in portafoglio. Quando
il contratto scade, si può tipicamente scegliere di ricevere il denaro
accumulato o in soluzione unica, oppure in soluzione di rendita
vitalizia;
• polizza mista: è quella che include entrambe le evenienze. Abbina
alla protezione offerta dal caso di morte, la possibilità di
“risparmiare” offerta dalla polizza vita. Sono prodotti che stanno
diventando sempre più comuni, nonostante sulla bontà degli stessi
dovresti nutrire più di qualche dubbio.

È proprio la terza versione ad essere più comunemente spacciata come

pensione integrativa.

Se ti propongono una soluzione del genere, magari indorando la pillola

con sgravi fiscali, deducibilità e impignorabilità, fuggi a gambe levate.

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È un prodotto inutile, fuffoso e costoso e i tuoi premi andranno ad
arricchire le tasche già piene di operatori senza scrupoli e del sistema
piramidale che hanno messo in piedi.

La società di gestione poi, così come avviene sempre più spesso con fondi
comuni di investimento e prodotti simili, si limiterà ad acquistare titoli che
potresti acquistare per conto tuo, applicando tra le altre cose una
commissione semplicemente fuori dal mondo.

Ci sono vantaggi in questi tipi di prodotti?

Sì, ed è necessario che io dia a Cesare quel che è di Cesare. Ci sono
effettivamente delle caratteristiche di questi prodotti che li potrebbero
rendere interessanti per alcune categorie specifiche di risparmiatori:
• il capitale è insequestrabile e impignorabile, fatte le eccezioni che
sono state avanzate più volte dalla Corte di Cassazione;
• la somma che copre il rischio morte è detraibile al 19% (se versi
1000, la quota caso morte sarà una piccola percentuale che potrai
detrarre al 19%...in pratica, niente!);
• in caso di premorienza non ci sono da versare imposte di
successione;
• offrono copertura per le famiglie monoreddito, nel caso in cui
appunto venga a mancare colui/colei che è l’unica fonte di reddito;
con poche centinaia di euro l’anno ci si riesce a garantire una rendita
vitalizia che è equivalente ad uno stipendio.

Gli svantaggi sono però più importanti

Anche se esistono dei vantaggi, magari anche importanti se paragonati alla
tua situazione personale, non vuol dire che le polizze vita siano poi il
prodotto più adatto alla gestione del tuo risparmio.

Gli svantaggi sono infatti decisamente importanti:

• la formula è scarsamente flessibile: nel caso di imprevisti, che
impediscano di pagare il premio, è difficile rientrare in possesso dei
capitali versati; il grosso delle polizze prevede infatti un tot di
versamenti prima di poter riscattare il capitale versato; questo vuol
dire, nella stragrande maggioranza dei casi, essere legati per periodi
estremamente lunghi a questo tipo di strumenti;

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 • i costi sono elevatissimi. Tra costi di gestione, quote di ingresso e
quote assicurative, si arrivano a pagare percentuali importantissime
sul capitale versato. Non è raro il caso in cui ci si trova con un
capitale che, per quanto possa essersi rivalutato, al netto delle
commissioni è inferiore a quanto versato; non sono casi estremi: è
una possibilità che purtroppo colpisce in moltissimi. L’investimento
potrebbe essere vantaggioso soltanto dopo tantissimi anni!

La pensione integrativa
Ti conviene davvero affidarti ad una pensione integrativa? È un buon
modo per cominciare a costruire capitale per te e per la tua famiglia?

Torniamo insieme sul discorso che abbiamo intrapreso nella lezione

precedente del corso e torniamo a parlare della convenienza di crearsi una
piccola rendita, soprattutto per il periodo della vita durante il quale non
lavoreremo più.

Parliamo di Piani Individuali Pensionistici e di altri strumenti affini,

strumenti che possono avere costi decisamente più bassi di quelli che
invece ci vengono offerti dal risparmio gestito e dalle polizze vita e che
possono essere dunque una soluzione più che valida alla nostra domanda
di risparmio.

Quali sono i vantaggi dei piani individuali pensionistici

I Piani Individuali Pensionistici sono dei contratti assicurativi che ormai da
qualche anno sono disponibili anche per i lavoratori italiani.

Puoi decidere di versarci il tuo TFR, scegliendo di non lasciarlo più in

azienda, e anche un premio annuale aggiuntivo in regime di libertà.

Puoi scegliere tra diversi profili di rischio e tra diversi prodotti:

tendenzialmente ti converrà, al netto delle idee strampalate che potrebbe
avere il tuo promotore finanziario, affidarti a PIP che investono in
strumenti sicuri, come obbligazioni e titoli di stato.

Il sistema di funzionamento dei PIP è relativamente facile:

1. fai versare il TFR verso il PIP;

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 2. versi, in regime di libertà e dunque soltanto se vuoi, delle quote
aggiuntive;
3. quando maturerai i requisiti per andare in pensione, potrai accedere,
a determinate condizioni, al capitale versato e rivalutato.

I PIP offrono sia la possibilità di ricevere una parte del capitale versato
non appena si andrà in pensione, sia di invece trasformare il tutto in una
rendita vitalizia.

Il problema delle riforme costanti delle pensioni

Uno degli aspetti purtroppo più problematici della questione è la
“scadenza” del PIP, ovvero il quando potremo cominciare a godere dei
frutti del risparmio investito in questo tipo di strumenti.

Il PIP non ha scadenza, ma si attiva automaticamente al raggiungimento

dei requisiti di pensione.

Questo, in un paese che continua ad allontanare l’età pensionabile

praticamente di anno in anno, vuol dire fare un piccolo salto nel buio.

Cominciando con un PIP oggi, a 25 anni, si dovrebbero aspettare almeno

45 anni prima di rivedere anche in parte le somme versate al netto dei casi
in cui puoi effettuare il riscatto anticipato e parziale.

I vantaggi fiscali
I versamenti verso il PIP sono deducibili in misura massima di 5164 euro
su base annua. Si potrà ottenere, con una deduzione massima, un risparmio
tra i 1180 euro e i 2200 euro. Decisamente niente male.

In aggiunta, la tassazione sulla liquidazione della somma è a decrescere al

crescere degli anni del rapporto che intercorre tra noi e il PIP: si parte dal
15%, con uno sconto fiscale dello 0,3% per anno, fino al raggiungimento
di un minimo del 9%.

Quando è possibile ricevere in anticipo quanto versato

Ci sono inoltre dei casi nei quali è possibile accedere in tutto o in parte al
capitale versato, senza che si debbano necessariamente raggiungere i
requisiti per andare in pensione.

18
È possibile infatti:
• ottenere un importo non superiore al 75% nel caso di spese mediche
gravi e/o interventi straordinari; gli interventi possono interessare
l’assicurato, il coniuge o i figli;
• ottenere un importo sempre non superiore al 75% nel caso in cui si
dovesse acquistare la prima casa per se stessi o per i propri figli,
oppure se si ha il bisogno di ristrutturare la prima casa;
• ottenere un importo fino al 30% a patto che si siano già maturati
versamenti per 8 anni, a prescindere da quale sia la destinazione di
spesa;
• ottenere il riscatto totale delle somme versate, se non si è occupati da
più di 48 mesi, nel caso di invalidità permanente che riduce la
capacità lavorativa di più di un terzo e nel caso di decesso
dell’assicurato; nell’ultimo caso, ovviamente, il capitale entrerà a far
parte dei cespiti ereditari.

Quali sono gli svantaggi dei PIP?

I PIP, come ogni tipo di strumento di risparmio, non sono privi di rischi
(che possiamo comunque modulare noi) e di svantaggi:
1. non è detto che il capitale che otterremo sarà più alto di quello
versato - questo dipende dal tipo di strumenti che andremo a
scegliere;
2. i costi sono piuttosto alti, anche se comunque inferiori rispetto a
prodotti affini; i costi andrebbero comunque sempre analizzati: è
possibile farlo tramite i documenti che devono essere
necessariamente allegati al prodotto, alla voce Indicatore Sintetico di
Costo. Occhio però, perché per quanto riguarda i rendimenti riportati
in documento, si tratta di rendimenti ipotetici e che potrebbero essere
molto, molto distanti dalla realtà;
3. questa modalità di risparmio ha dei vincoli importanti: certo, ci sono
delle modalità per rientrare in possesso di parte del capitale versato
anche prima della pensione, ma siamo comunque davanti ad uno
strumento di risparmio estremamente poco liquido e poco elastico.

Conviene investire in PIP?

Una parte minoritaria dei tuoi risparmi può sicuramente finire in questo
tipo di strumenti, a patto però di individuare soltanto prodotti che

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investano in strumenti a basso rischio e che possano dunque garantire una
discreta sicurezza per il nostro capitale.

I vantaggi sicuramente ci sono, anche se devono essere sicuramente

considerati alla luce degli svantaggi, che pur esistono.

I PIP possono essere una decente alternativa al mondo del risparmio

gestito, seppur forse sarebbe il caso di organizzare la questione con
versamenti minimi e non di affidare a tale sistema tutto il nostro TFR.

I PIP, inoltre, possono essere convenienti se hai un reddito molto elevato e

per te 5 mila euro annui rappresentano una cifra relativamente bassa: in
questo caso, puoi usarli come leva per ottenere il risparmio fiscale subito e
trovarti in un futuro lontano lontano il tuo capitale.

Investire in obbligazioni corporate

Le obbligazioni corporate sono la controparte dei titoli di stato a livello
privato, ovvero dei titoli di credito che vengono messi sul mercato da
aziende (di dimensioni estremamente rilevanti), che garantiscono interessi
pagati a scadenze regolari e a tasso fisso.

Il sistema di funzionamento è identico a quello dei titoli di stato:

1. si acquista del “debito” emesso da un’azienda, il quale ha una
determinata scadenza e incorpora un determinato tasso di interesse;
2. ad intervalli regolari, il titolo paga gli interessi che vengono maturati;
3. alla scadenza, viene rimborsato tutto il capitale investito.

Non si tratta più di una modalità di investimento alla quale si ricorre di

frequente, anzi.

Viene proposta ai piccoli e medi risparmiatori sempre più raramente, e

principalmente per il fatto che in questo caso, nonostante gli interessi
possano essere alti, le commissioni per le banche sono ridotte praticamente
all’osso.

Non mi dilungherò eccessivamente nel parlare di questa opportunità. Mi

preme soltanto ricordarti che:

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 • le obbligazioni non sono azioni; non diventerai “socio”, seppur in
piccolo, dell’impresa, ma soltanto suo creditore; le cose sono
decisamente diverse sul piano giuridico e sul piano del ritorno
sull’investimento possibile;
• le aziende sono mediamente meno affidabili degli stati e anche nel
caso in cui fossero di enormi dimensioni, potrebbero fallire;
• devi sempre tenere conto di due bussole, il rating e il tasso di
interesse, per individuare le obbligazioni che più fanno al caso tuo.

Rating e tasso di interesse ho appena detto: il primo è un indice sintetico di

rischio che viene elaborato da diverse agenzie in modo indipendente, che
pur non essendo preciso al millimetro (si tratta pur sempre di stime), può
fornirti una fotografia dettagliata il giusto.

Il secondo è invece una grandezza che è direttamente proporzionale al

rischio insito nello strumento: più è alto il tasso di interesse, più il titolo
che stai per acquistare è rischioso.

Tenendo conto di queste informazioni, potrai orientarti verso quei prodotti

che possono fare al caso tuo e completare il tuo portafogli.

Questo ovviamente a patto di voler seguire un percorso almeno

mediamente rischioso ma di facile comprensione. In tutti gli altri casi puoi
rivolgerti invece ad altri strumenti ed altri mercati.

Pronti contro termine

I pronti contro termine sono uno strumento piuttosto complesso, che
prevede un doppio prestito: da un lato la banca ti presta denaro e dall’altra
tu presti titoli che hai a disposizione in portafoglio.

Stai scommettendo sull’andamento dunque del titolo sottostante, con la

banca che si impegnerà ad acquistare di nuovo i tuoi titoli alla scadenza
del prestito: la tua rendita è infatti la differenza tra il prezzo di riacquisto e
invece quello di vendita al momento del prestito.

Si tratta di strumenti molto complessi, dai costi relativamente elevati e che

le banche non pubblicizzano più come una volta. Puoi ancora trovare delle
buone offerte, con proposte estremamente vantaggiose (anche se esiste
21
comunque un rischio, sebbene si tratti di titoli che operano relativamente
sul breve periodo).

Il mio consiglio è quello di continuare a consultare la guida e di scegliere

prodotti che siano di più facile e immediata comprensione, nonché più
facili da gestire.

Mercato Azionario
Il mercato azionario ha perso enormemente di fascino, soprattutto tra i
piccoli risparmiatori.

Siamo pur sempre davanti ad un mercato che in tempi più che recenti è
stato travolto da crisi importanti, crisi che purtroppo hanno mandato sul
lastrico moltissimi piccoli e medi risparmiatori.

Come ho già ripetuto più volte sulle pagine di Affari Miei, il mercato
azionario può essere un’ipotesi decisamente interessante, a patto però di
poter:
• avere un orizzonte temporale lungo: scegliere titoli solidi vuol dire
scegliere tra quelle aziende che hanno tipicamente un percorso di
crescita relativamente lento e costante; questo vuole inoltre dire che
per portare a casa i frutti più importanti, dovrai necessariamente
aspettare dei periodi medio-lunghi; se sei alla ricerca di un modo
“veloce” di guadagnare molto, la borsa può anche offrirtelo, a patto
però di correre dei rischi davvero enormi;
• poter differenziare: ogni bravo investitore di borsa investe il suo
capitale in diversi comparti, creandosi un portafoglio che sia un mix
interessante tra quelle che ritiene le migliori aziende di ogni settore.
Puoi mettere in pratica una differenziazione decente con almeno
100.000 euro di capitale, capitale che probabilmente non hai se stai
seguendo il mio corso.

Il mercato azionario è uno di quei mercati che potrebbero, almeno in linea

di massima, dare enormi soddisfazioni ai risparmiatori, ed è un po’ su
questo che continueranno a battere i promotori finanziari e le banche,
quando ti propongono appunto questo tipo di investimento.

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La realtà è che siamo davanti ad un mercato che è tra i più complessi tra
quelli ai quali puoi accedere, soprattutto se il tuo obiettivo è il risparmio:
• non è detto che le azioni guadagnino: sei in un mercato dove il
valore del tuo investimento è dato dall’azione della domanda e
dell’offerta. Il capitale che hai impiegato oggi potrebbe valere molto
meno già da domani. Se il tuo piano è quello di crescere
costantemente e non sei disposto a perdere capitali, il mercato
azionario decisamente non fa al caso tuo. Dato che l’obiettivo di
questo corso è quello di mettere da parte 100.000 euro, direi che
siamo decisamente lontani da quello di cui abbiamo bisogno;
• il mercato azionario deve essere seguito giorno per giorno, e
anche in quel caso non hai assolutamente la certezza di poter riuscire
a guadagnarci qualcosa. Non è sicuramente una tipologia di
investimento adatta al piccolo risparmiatore, che dovrebbe invece
individuare, come nel tuo caso, strumenti che abbiamo condizioni
chiare e certe nel momento in cui si investe, senza che sia necessario
fare trading giorno per giorno.

L’ipotesi di diventare ricchi grazie al trading, o comunque di aumentare a

dismisura i propri capitali, è sicuramente una delle più suggestive che hai a
disposizione. Trasformarla da sogno in realtà è però estremamente
difficile. Meglio guardare altrove.

Fondi comuni di investimento: l'altra truffa (economicamente

parlando)
Il risparmio gestito è il fratello gemello di quei prospetti assicurativi di cui
ti ho parlato poco prima. Siamo davanti a strumenti sempre più
pubblicizzati da banche e promotori, anche in questo caso perché i loro
interessi non coincidono con i tuoi.

Cosa ti offrono i fondi? Cosa ti promettono di ottenere?

• Un risparmio completamente gestito, nel senso che non sarai tu ad
occuparti della collocazione del capitale, ma la società che gestisce il
fondo stesso;
• ritorni che sono variabili, a seconda del rendimento dei titoli
contenuti in portafoglio;
• un investimento, per quanto possibile, diversificato.

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Messa così sembrerebbe l'affare del secolo: i nostri soldi gestiti da
specialisti, con la possibilità di differenziare l'investimento pur avendo a
disposizione dei capitali esigui.

Non è però questa l'unica faccia della medaglia.

I fondi comuni di investimento hanno infatti caratteristiche che, almeno a

mio modo di vedere la questione (e secondo gli analisti davvero
indipendenti), li rendono assolutamente inadatti al piccolo e medio
risparmiatore:
• hanno delle commissioni da capogiro, che si dividono in
commissioni di ingresso, commissioni fisse di gestione (molto alte,
possono arrivare al 2%) e ulteriori commissioni sulla performance;
• politiche di gestione non sempre trasparenti, nonostante la legge
ormai imponga prospetti relativamente dettagliati;
• indici sintetici di rischio che non raccontano tutta la storia, nel senso
che possono sicuramente dare a grandi linee un'idea della tipologia di
strumenti che si andranno ad utilizzare, ma al tempo stesso non sono
adeguati per rendersi conto effettivamente di quando si sta
rischiando.

Detto questo, dovrebbe esserti assolutamente chiaro il perché di tanto

interesse da parte delle banche per questo tipo di investimento.

Siamo infatti davanti a strumenti che purtroppo sono una rendita certa per
le banche e per le società di gestione, e che hanno invece rendimenti
assolutamente incerti per noi risparmiatori.

I fondi immobiliari? Vade retro!

I fondi immobiliari sono diventati estremamente popolari circa 10-15 anni
fa, al punto massimo della bolla speculativa immobiliare.

Promettevano rendimenti da paura senza alcun tipo di rischio (ti hanno

insegnato sin da bambino che il mattone è sempre un investimento
positivo, non è vero?).

24
Il risultato? Chi ha investito durante la bolla ha perso tutto (sì, intendo
tutto, moltissimi fondi sono andati in bancarotta). Alla faccia
dell'investimento sicuro.

Perché non ha alcun senso investire in fondi

Nella migliore delle ipotesi, investendo in un fondo a basso rischio ti
troverai a guadagnare un 4% lordo annuo, al quale sottrarre circa il 2,5-
3,0% tra commissioni e tasse, per un netto dell'1%.

Nella peggiore delle ipotesi potresti finire addirittura in rosso, trovandoti

ad aspettare anni prima di poter liquidare le tue posizioni al valore di
acquisto.

Nel corso hai già incontrato moltissimi strumenti che ti garantiscono gli
stessi rendimenti senza alcun tipo di rischio, con garanzia totale. Perché
prendersi un rischio che è a totale vantaggio delle banche?

BitCoin e Criptovalute - ti conviene davvero investire?

A meno che tu non abbia passato gli scorsi mesi sulla Luna, avrai
sicuramente sentito parlare di BitCoin e criptovalute.

Nella più normale delle ipotesi, ti avranno anche proposto degli

investimenti in questo nuovo settore finanziario, mettendoti sul banco i (e
sono veri) incrementi di valore da capogiro.

Chi ha comprato BitCoin soltanto un paio di anni fa oggi potrebbe essere

milionario, e lo stesso si può dire di un discreto manipolo di altre
criptovalute.

Ma è davvero la modalità di investimento che può davvero fare al caso

tuo? Oppure si tratta di qualcosa da evitare all'interno della tua strategia
per arrivare ad avere 100.000 euro sul conto?

Cominciamo con ordine. Le criptovalute sono una tipologia di strumento

finanziario assolutamente unica nel suo genere: possono esserne create di
nuove praticamente a piacimento e quelle che hanno raggiunto una relativa
stabilità di mercato sono oggi scambiate anche sulle principali piattaforme
Forex.

25
Tutte però, anche quelle più stabili, sono caratterizzate da una volatilità
incredibile: anche BitCoin, quella che per intenderci ha la maggiore
stabilità, può perdere e guadagnare più del 10% nel giro di poche ore.

A prescindere dunque da quali possano essere le reali prospettive del

nuovo modo di intendere la valuta, c'è da partire da un primo, arido, triste
e vero, dato fondamentale: le criptovalute sono sicuramente qualcosa di
interessante, ma hanno una volatilità che le rende poco adatte a chi vuole
organizzare un percorso pluriennale di crescita costante a livello
finanziario.

È capitale di estremo rischio e come tale dovrebbe essere considerato.

L'ideale sarebbe, se proprio non puoi fare a meno di provare il brivido

della novità, di investire somme estremamente contenute, che possiamo
permetterci di perdere, quelle somme che saremmo pronti, per intenderci, a
giocarci al casinò o in forme di investimento estremamente rischiose.

Che cosa penso io?

A me non frega niente di speculare su una tendenza o su un’opportunità
che deve ancora manifestarsi nella sua completezza. Nel mio percorso per
mettere da parte 100 mila euro francamente non vedo spazio per questa
tipologia di investimento.

No, lascia perdere le fregnacce che leggi in giro: non puoi diventare ricco
da un giorno all’altro con le criptovalute ammesso che tu non sia un
esperto del settore. Se lo fossi stato, con ogni probabilità, non avresti
acquistato questo corso.

Vale il consiglio di sopra: se proprio sei attratto, investi una percentuale

inferiore all’1-2% dei tuoi risparmi sapendo che, probabilmente, li stai
buttando. Se dovesse andarti bene, proverai l’ebbrezza di vincere senza
correre il rischio di avere dispiaceri più grossi.

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Investire in immobili
Nel mondo degli investimenti i media tendono sempre ad associare
l’investimento immobiliare al mondo degli strumenti “sicuri”, “facili” e
alla portata di tutti che permettono di guadagnare.

Io provocatoriamente inserisco questa prospettiva di investimento in coda

alla carrellata, persino dopo le criptovalute che in questa fase storica
sembrano essere poco più che una speculazione, e lo faccio con l’obiettivo
di metterti in guardia.

A mio avviso, investire in immobili è quasi un’attività d’impresa più che

un investimento duro e puro, non a caso nel capitolo precedente ti ho
parlato di un filone, quello dei subaffitti, e te l’ho suggerito come idea di
business off-line.

L’immobiliare è una mia passione

Ho studiato il tema fondo negli ultimi anni, leggendo libri e facendo
analisi dettagliate su immobili in cui io stesso ero interessato ad investire.

Ho visionato tantissimi appartamenti e trascorso diverse notti insonni nel

pensare se valesse la pena avviare un’azienda in questo campo, quindi di
fatto questi sono i miei “appunti” di lavoro.

La materia è talmente complessa e variegata che meriterebbe un corso

apposito, in questa sede quindi mi limito a condividere con te i
ragionamenti che ho fatto io senza la pretesa di essere esaustivo al 100% e
di insegnarti a comprare case per guadagnare definitivamente.

Su Affari Miei ho scritto l’articolo che ho battezzato “La Bibbia degli

Investimenti Immobiliari” che, nel giro di pochi mesi, è divenuto il
miglior contenuto gratuito in italiano sulla materia. Siccome ritengo quello
sforzo valido e contestuale, riporto di seguito le parti salienti perché, al
momento, non ho altro da aggiungere.

Malati di mattone
Ogni volta che parlo di soldi, inevitabilmente il discorso cade sul tema
immobili: comprare casa è un pallino nella testa di noi italiani che,

27
tuttavia, tendiamo a fare confusione tra l’acquisto ad uso abitativo ed il
concetto di investimento immobiliare che è tutt’altra cosa.

La ricchezza, del resto, tende a manifestarsi nei beni materiali: quante

volte hai pensato ad una persona che ritieni ricca, o quanto meno
benestante, ed hai iniziato mentalmente a ricostruire le sue proprietà
immobiliari e terriere?

Suvvia, se sei nato in un piccolo paese come me sicuramente conosci le

poche persone del posto che vengono ritenute ricche e sai precisamente
quanti appartamenti hanno e quante automobili hanno immatricolato negli
ultimi anni.

Tuttavia il concetto di ricchezza in termini di patrimonio immobiliare o di

beni “tangibili” non coincide sempre con la ricchezza finanziaria, che è
tutt’altra cosa. Te lo dico francamente per smontare l’equazione “tante
case = tanta ricchezza” che sovente è nella testa dei miei interlocutori.

Un metodo universale
I numeri che ti riporto possono non corrispondere precisamente alla tua
zona, te lo dico a scanso di equivoci perché il mercato immobiliare è
influenzato da dinamiche fortemente locali, però puoi utilizzare lo schema
che riporto nelle prossime righe per fare un calcolo e valutare la
convenienza dell’area in cui vivi o di quella in cui sei interessato ad
operare.

Anche i prezzi che vedi potrebbero variare per le città campione: ho

effettuato il calcolo basandomi sulla situazione aggiornata ad agosto 2017,
sui prezzi medi del momento e sui tassi dei mutui del periodo.

Piccolo appunto sulla stima dei costi: su alcuni passaggi potresti non
trovarti perché ho deciso di semplificare non considerando la mediazione
creditizia (molti non ricevono il mutuo direttamente dalla banca ma si
affidano ad un mediatore esterno).

Altre semplificazioni la trovi sulla stima dei costi del mutuo che variano a
seconda della banca erogante, del periodo storico e della situazione
economica del richiedente.

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Lo scopo non è quello di calcolare la rata del mutuo esatta oppure di dirti
precisamente quanto ti resta in tasca ma voglio fornirti un metodo grazie al
quale sarai in grado di avere in testa una mappa operativa con la
quale potrai valutare in 10 minuti quando e se conviene muoversi: in molti
casi, te lo assicuro, ti conviene restare a guardare.

Parlo solo di ciò che conosco

Dopo aver fatto tutte le premesse del caso, entriamo nell’analisi concreta
che devi stampare ed utilizzare come bibbia prima di investire in immobili.

Ho scelto di fare una simulazione basandomi su due città che sono

estremamente importanti per la mia vita:

Torino
Ormai lo sai, è la città in cui vivo attualmente, la mia simulazione è
incentrata sul quartiere San Paolo in cui risiedo ed impostata sull’acquisto
di un bilocale di circa 50 mq da affittare agli studenti che vengono in città
per studiare al Politecnico.

Torino può essere un valido esempio se vuoi investire una grande città
perché gran parte delle sue caratteristiche sono comuni a tutte le grandi
aree urbane.

Maiori (SA)
Ormai in pratica ci conosciamo, quindi sai che Maiori è il mio paese di
origine in cui ho vissuto per 25 anni. Situato in Costiera Amalfitana, è in
una posizione strategica perché è vicino alle più rinomate Amalfi, Positano
e Ravello e rappresenta una località tipicamente turistica che può essere
presa come esempio per chi vuole effettuare un investimento immobiliare
da monetizzare con affitti brevi per i vacanzieri.

Ora ti spiego analiticamente il metodo che ho utilizzato per fare i miei

calcoli, preparati a prendere appunti perché nessuno ti ha mai detto
gratuitamente le cose che stai per leggere.

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Ipotesi #1 – Torino
Come accennato, la mia ipotesi si basa sull’acquisto di un immobile
ubicato nel quartiere San Paolo, zona strategica perché molto vicina al
Politecnico di Torino ed ideale per gli affitti agli studenti in quanto meno
cara dell’area immediatamente più vicina all’Università.

L’area è ben servita dai mezzi pubblici ed è commercialmente viva, gran

parte del quartiere è abitato da famiglie, anziani, lavoratori o studenti ed il
mercato degli affitti va bene sia perché orientato ai flussi di fuori sede che
vengono a studiare a Torino che ai flussi di lavoratori che si trasferiscono
in città.

Il prezzo al metro quadro nel momento in cui ho fatto i miei calcoli

(agosto 2017) varia dai 1000 euro per gli immobili da ristrutturare fino ai
1800 euro per gli immobili in buone condizioni. Recentemente, per
completezza d’informazione, ho visto nuovi appartamenti in vendita
appena costruiti al prezzo di 2200 euro al metro quadro.

Stimiamo di essere dei bravi negoziatori e di riuscire ad individuare un

bilocale da ristrutturare che strappiamo al prezzo di 50.000€.

L’immobile, per quanto riguarda i fondamentali, è in buone condizioni:

non si devono rifare gli impianti, si deve soltanto riverniciare, vanno
sostituiti i sanitari e bisogna cambiare il pavimento in una delle stanze.

Senza voler esagerare, stimiamo una spesa per i lavori di 10.000€.

L’immobile va arredato, anche qui non ci spingiamo in troppi eccessi

(Ikea, Mondo Convenienza etc. sono nostri alleati!) e fissiamo come tetto
massimo 8.000€ di spesa.

Se vogliamo fare un investimento serio, la regola aurea è quella

di utilizzare la leva del mutuo.

Molti ti hanno detto che fare il mutuo è una cazzata: in realtà il concetto
vale per la casa di proprietà perché è come se stessi acquistando un bene di
consumo a rate.

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Ma non è questo il punto, quando fai un investimento è essenziale che tu
utilizzi la leva del debito perché ti permette di limitare gli esborsi che devi
sostenere e rende sostenibile la tua operazione nel lungo periodo: se fai
bene i conti, infatti, il mutuo te lo paga l’inquilino.
In quale altro mercato ti prestano i soldi al 2-3% annuo? Ciò avviene solo
nell’immobiliare, se hai un’azienda ed hai provato a chiedere un prestito
per la tua attività capisci perfettamente di cosa sto parlando.

In questo momento storico, nessuna banca ti presterà più dell’80% della

somma necessaria: la bolla scoppiata nel 2008 ha messo fine alla stagione
del credito facile e le banche stanno cercando di imparare la lezione.

Mettiamo di avere tutti i requisiti per ricevere il mutuo e stimiamo di

sfruttare al massimo la leva finanziaria: la banca ci presterà l’80% della
somma necessaria per l’acquisto e ci finanzierà all’80% anche i
lavori (questa seconda ipotesi, però, dipende da diversi fattori: non è detto
che tutte le banche siano disposte e, soprattutto, dipende anche dalla tua
situazione economica e dalla tua storia di pagatore!).

Ricapitolando: 50.000 + 10.000 = 60.000 euro totali il cui 80%

corrisponde a 48.000€.

Il mutuo, inoltre, richiede ulteriori spese ineludibili: la perizia, che puoi far
fare da un tuo perito oppure da uno inviato dalla banca (per semplificare,
facciamo che la banca la addebiti sul mutuo) e le spese di istruttoria e di
apertura della pratica.

Stimiamo questi costi in circa 1.500€ da aggiungere alla somma vista

precedentemente.

Capitolo assicurazione. In realtà l’unica assicurazione obbligatoria è quella

sulla casa, io però ti dico una cosa: non fare il tirchio su questo punto. La
banca, ovviamente, cercherà di venderti di tutto però secondo me è
fondamentale avere:
• copertura sulla casa obbligatoria – Costo annuo stimato su 50mq a
Torino di 240€ che fanno 4.800€ per 20 anni;
• copertura vita – E’ fondamentale, cosa succederebbe ai tuoi eredi se
venissi a mancare? Tocca pure ferro e fai tutti gli scongiuri ma il

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 problema rimane, meglio assicurarsi. Ho stimato un costo basandomi
sulla mia età (27 anni) e un capitale di 50.000€ lo assicuro con circa
80 euro annui (1.600€ totali in 20 anni), se hai qualche anno più di
me potresti pagare un po’ in più;
• copertura invalidità – Anche qui, fai tutti gli scongiuri del mondo
ma sono cose che possono succedere. E’ meglio pagare qualche
centinaio di euro in più all’anno oppure è meglio rompere le scatole
ai parenti e alle persone che ti sono vicine e sperare nell’aiuto
dell’INPS? L’ideale sarebbe che la situazione sconveniente non si
verifichi mai però, statisticamente, può succedere. La stima fatta su
me stesso ha tirato fuori un costo annuo di circa 150€ che
fanno 3.000€ totali su 20 anni di mutuo.

Ricapitolando, visto che la banca in genere carica le polizze e le spese sul

finanziamento, l’importo totale del mutuo sarà: 48.000 + 1.500 + 1.600 +
4.800 + 3.000 = 58.900€.

Veniamo ora al calcolo degli interessi: in questo momento storico, è

possibile strappare un tasso fisso al 2,5% finito (il tasso si calcola
sommando l’Euribor a 3 mesi e lo spread, cioè il costo applicato dalla
banca).

Ci serviamo di un noto comparatore di mutui per calcolare la rata

definitiva.

Il risultato è: 16.007 € di interessi che devi aggiungere alla somma

originaria.

Quindi:
58.900 + 16.007€ = 74.907€ totale da restituire in 20 anni.

LA RATA DEL MUTUO SARÀ DI 3.745,32 € ANNUI,

QUINDI 312,11 € MENSILI

Per comprare casa devi mettere in preventivo altre spese che sono:
• provvigione dell’Agenzia Immobiliare: qui trovi una guida, in
sintesi ti dico che è generalmente calcolata in percentuale su
immobili di un certo valore o in misura fissa. Su una compravendita

32
 di questo tipo un’agenzia prende almeno 3.500€, se riesci a strappare
un prezzo migliore buon per te;
• atto notarile: le spese sono a tuo carico, devi pagare sia l’atto di
compravendita che l’atto di mutuo per la gioia del notaio rogante. Per
esperienza, occorrono almeno 4.000€, anche qui se riesci a
risparmiare è ottimo ma considera questo ordine di grandezza;
• imposta di registro: su questo sito c’è un approfondimento
dettagliato che puoi leggere. In sintesi: se compri come prima casa
paghi meno ma, trattandosi di un investimento, dobbiamo escludere
questa ipotesi perché non ci andrai a vivere. L’acquisto, quindi, lo fai
come seconda casa e pertanto paghi la bellezza del 9% che
corrisponde a 4.500€.

Costo complessivo dell’operazione

50.000 € prezzo immobile +
10.000 € lavori di ristrutturazione +
8.000 € arredamento +
3.500 € provvigione agenzia immobiliare +
4.500 € imposta di registro +
1.500 € spese bancarie +
4.000 € atti notarili +
1.600 € assicurazione vita +
4.800 € assicurazione casa +
3.000 € assicurazione invalidità +
16.007 € interessi sul mutuo =

106.907€ È IL TOTALE DI TUTTO L’INVESTIMENTO.

Ovviamente non paghi tu tutto, lo scopo è quello di far ripagare il mutuo

ed altre spese ai futuri inquilini.

Vediamo ora le spese che sono di tua competenza e che devi tirar fuori
subito per iniziare:
10.000€ acquisto immobile (20% di 50.000€) +
2.000 € lavori di ristrutturazione (20% di 10.000€) +
8.000 € arredamento +
3.500 € agenzia immobiliare +
4.500€ imposta di registro +

33
4.000 € atti notarili =

32.000 € È L’INVESTIMENTO NECESSARIO DA FARE SUBITO DI

TASCA PROPRIA PER COMPRARE LA CASA IN QUESTIONE.

Locazione dell’immobile
Lo scopo è quello di sfruttare gli studenti che arrivano a Torino per
l’Università, nel bilocale si possono ricavare due posti letto che, ipotesi
media, permettono di ricavare 350€ a studente per un totale di 700 €
mensili.

La nostra rendita lorda è di 8.400€ annui.

Per semplificare, facciamo finta di affittare la casa da soli senza agenzia:

se compriamo una casa sola e viviamo in città si può gestire, se puntiamo a
possedere tanti immobili diventa effettivamente difficile non avvalersi di
una mediazione.

Da questi soldi dobbiamo però togliere la cedolare secca: la legge la fissa

al 21% per il canone libero, in alcune città può applicarsi al 10% però
bisogna attenersi ai prezzi fissati dal comune.

Per semplificare, stimiamo il 21%, quindi i nostri 8.400 €

diventano 6636€.

A questo punto sottraiamo circa 1.500€ annui che saranno destinati per
pagare le spese condominiali, le tasse e le spese extra (conta che anche se
hai appena fatto i lavori, prima o poi dovrai comunque riparare qualcosa
che può rompersi, quindi idealmente considera che un 40-50% di questi
1.500€ annui deve servire a coprire queste evenienze anche se
materialmente non li tiri fuori subito).

Ricapitolando: 6636 € – 1.500€ = 5.136€ a cui devi sottrarre 3.745,32 €.

In totale ti restano:

1390,68 € DI GUADAGNO NETTO CHE CORRISPONDONO AD

UNA RENDITA NETTA MENSILE DI 115,89€.

34
Questo è il risultato economico della stima. Per le valutazioni di carattere
finanziario ti rimando ai prossimi paragrafi, ora facciamo anche l’esempio
relativo all’acquisto dell’immobile in una località turistica per poi tirare le
somme congiuntamente.

Ipotesi #2 – Maiori (SA)

Come anticipato, in questa seconda ipotesi parliamo di una località
turistica. Maiori è un paese strategico in Costiera Amalfitana perché non
è mainstream come i luoghi più noti ma è molto vicino e, soprattutto, ha
più spazio e quindi più immobili.

Oltre ad esserci nato e cresciuto, conosco bene l’economia del territorio

perché:
• ho lavorato per un quotidiano locale occupandomi dei principali fatti
della zona;
• ho una partecipazione in un’azienda che si occupa di turismo;
• i miei soci della suddetta azienda lavorano nel settore extra-
alberghiero.

Insomma, fidati, ti sto parlando di un paese che al 99% non hai mai sentito
ma lo conosco bene ed ha tantissimi punti in comune con altre località
turistiche sparse in tutta Italia.

La cittadina è ben collegata ai principali luoghi d’interesse via mare e, con

qualche grattacapo dovuto al traffico, è raggiungibile abbastanza
agevolmente con l’automobile o con i mezzi pubblici.

Maiori, inoltre, ha la spiaggia più grande della Costiera Amalfitana (che in

realtà non è Rimini o Riccione, quindi non ti aspettare chilometri di
ombrelloni e sedie) ed attira una clientela turistica mista: molte famiglie
della Campania o delle regioni vicine sono solite trascorrere le vacanze e,
negli ultimi anni, è fortemente cresciuta la presenza straniera.

Il turismo low cost è in larga parte migrato verso altre mete (Cilento,
Calabria, Puglia, estero), quindi coloro che possono permettersi una
vacanza a Maiori sono potenzialmente medio-alto spendenti.

35
Il turismo dura circa 6 mesi, da aprile ad ottobre, quindi quando compri
casa devi pensare di affittarla per circa 180 giorni.

Mentre a Torino si punta a contratti annuali, qui il ricambio diventa molto

più frequente perché un soggiorno, in media, dura 3-4 giorni.

C’è l’incombenza, quindi, di vivere in loco per seguire arrivi e partenze

oppure è necessario delegare ad altri, quindi bisogna mettere in preventivo
questa voce di spesa che grava sul risultato finale inevitabilmente.

Nell’esempio, per semplificare, facciamo finta che siamo noi ad

occuparcene e quindi non stimiamo questo costo.

Veniamo ora all’analisi di mercato. Il prezzo degli immobili è decisamente

diverso rispetto a Torino, la forbice va dai 3.500€ al mq per abitazioni più
lontane dal mare ai 6.500€ per immobili prossimi al lungomare, alcune
case vengono vendute anche a 7-8000€ al mq in presenza di particolari
comfort o posizioni strategiche.

Stimiamo di essere bravi e di riuscire a strappare un prezzo al mq

di 4.500€ per un bilocale da 50 mq che necessita di qualche lavoro
quantificabile in 12.000 €.

Il prezzo di acquisto, quindi, è di 225.000€ +12.000€ di lavori.

Per l’arredamento, siamo bravi ed efficaci e spendiamo la stessa cifra di

Torino: 8.000€.

Chiediamo un mutuo dell’80% su 237.000€ (prezzo + lavori) che

spalmiamo in 30 anni anziché 20 vista la portata superiore
dell’investimento.

Alla somma indicata dobbiamo aggiungere le spese connesse che abbiamo

visto già nell’esempio torinese:
• copertura sulla casa obbligatoria – Costo annuo stimato su 50mq
che ho calcolato tramite il sito web di una nota compagnia
assicurativa è di 109,50€ annui (3.285€ in 30 anni);

36
 • copertura vita – Vale la stessa riflessione fatta nel primo esempio,
facendo un preventivo veloce inserendo i miei dati viene fuori un
premio di 205,20€ annuali pari a 6.156 € in 30 anni. Ricorda che il
capitale da assicurare è superiore visto che gli immobili costano di
più;
• copertura invalidità – Faccio salve l’analisi fatta per il bilocale da
comprare a Torino. Anche qui ho inserito i miei dati anagrafici
tirando fuori un preventivo su un capitale da assicurare superiore pari
a 377€ annui che diventano 11.310€ in 30 anni;
• spese bancarie – Perizia e altri costi, anche qui stimiamo 1.500€.

Veniamo, quindi, al calcolo della rata del mutuo: la somma di tutti i costi
connessi è di 337.117€.

Gli interessi li calcoliamo con il medesimo criterio del primo esempio,

stimando un costo del denaro totale del 2,5% e una durata del mutuo
trentennale per ammortizzare l’operazione su più anni.
Gli interessi sono pari a 100.117€:

LA SOMMA DA RESTITUIRE È 337.117€ PARI A 9180,50€ ANNUI

(RATA MENSILE DEL MUTUO: 936,44 €)

Veniamo, ora, alle altre spese:

• provvigione dell’Agenzia Immobiliare: in questo caso devi stimare
circa un 3% del valore dell’immobile più che una quota fissa, quindi
siamo a 6.750€;
• atto notarile: le spese sono a tuo carico, facciamo finta che siano
uguali a quelle di Torino. Costo dell’operazione 4.000€;
• imposta di registro: eliminiamo anche qui l’ipotesi della prima casa
che non ci interessa, il 9% corrisponde a 20.250€.

Costo complessivo dell’operazione

225.000 € prezzo immobile +
12.000 € lavori di ristrutturazione +
8.000 € arredamento +
6.750 € provvigione agenzia immobiliare +
20.250 € imposta di registro +
1.500 € spese bancarie +
37
4.000 € atti notarili +
6.156 € assicurazione vita +
3.285 € assicurazione casa +
13.310 € assicurazione invalidità +
100.117 € interessi sul mutuo =

400.368 € È IL TOTALE DI TUTTO L’INVESTIMENTO.

Vediamo ora le spese che sono di tua competenza e che devi tirar fuori
subito per iniziare:
45.000 € acquisto immobile (20% di 225.000€) +
2.400 € lavori di ristrutturazione (20% di 12.000€) +
8.000 € arredamento +
6.750 € agenzia immobiliare +
20.250 € imposta di registro +
4.000 € atti notarili =

86.400 € È L’INVESTIMENTO DI TASCA TUA CHE DEVI FARE

SUBITO PER ACQUISIRE LA PROPRIETÀ.

Locazione dell’immobile
Adesso possiamo passare alla monetizzazione del nostro acquisto. Come ti
ho anticipato, ho soci che gestiscono case vacanze proprio a Maiori, i dati
che ti fornisco li ho strappati dopo aver discusso a lungo con loro.

In sintesi, il rendimento mensile di un bilocale va da un minimo di 2.000€

in bassa stagione ad un massimo di 4.000€ in alta stagione. Sono stime, ci
sono anche case che vengono locate a 1.500€ o 5.000€, come sempre la
verità sta nel mezzo.

Attenzione, ti parlo di rendimento lordo a cui bisogna sottrarre il resto.

Purtroppo l’Italia è piena di furbi che incassano i soldi senza dichiarare

nulla al fisco, io ti sconsiglio caldamente il nero per una serie di motivi:
• non si può fare, rispetta le regole porca miseria e smettila di cercare
sempre di fare il furbetto;

38
 • lo Stato, prima o poi, ti presenterà il conto: i controlli stanno
aumentando, l’acquisto di un immobile è un fatto pubblico e rischi
sanzioni superiori ai guadagni che realizzi;
• gestire tanto contante è pericoloso, gran parte del tempo che devi
dedicare a “smistare” i soldi che non puoi versare sul conto corrente
lo puoi impiegare per creare altre attività che producono reddito.
Conosci un solo Paese sviluppato dove si fa più nero dell’Italia?;
• soprattutto i clienti stranieri pagano con carta di credito. E’ solo una
questione di tempo ed anche noi Italiani che siamo sempre tardoni ci
adegueremo, quindi la giostra è destinata ad esaurirsi.

Detto questo, ipotizzando di riempire sempre per i sei mesi di stagione

estiva, il rendimento massimo realizzabile è di 20.000€.

Magari ad ottobre o ad aprile puoi avere qualche buco che riempi con
qualche turista di passaggio a novembre o febbraio, non so se rendo l’idea,
però prendiamo questa cifra lorda come rendimento massimo che si può
realizzare, la differenza balla su una forbice di 2-3 mila euro al massimo.

Un costo ineludibile che hai è quello della lavanderia: ad ogni soggiorno

devi far trovare come minimo la biancheria pulita, non vorrai perderti per
così poco?

Da quello che mi hanno riferito, il costo è di circa 6€ a lavaggio:

considerati 180 giorni di attività e 3,5 giorni medi per soggiorno, devi far
lavare la biancheria per 51,50 volte.

In soldoni: 6€ x 51,50= 309€. Puoi anche lavare i panni sporchi da solo ma

se stai pensando di fare un investimento non è proprio l’ideale.

Capitolo pulizie. Sempre che tu non voglia farle personalmente, pulire un

appartamento di 50 metri quadri richiede circa 2 ore di lavoro che costano
circa 20 euro. I soggiorni sono 51,50 x 20€ = 1.030 € è il costo che devi
sostenere.

Ora, prendiamo la nostra rendita di 20.000 € e sottraiamo

il 21% di cedolare secca (qui ti spiego il funzionamento della cedolare).
20.000 – 4.200 = 15.800€.

39
La cedolare secca la paghi senza poter sottrarre le spese perché stiamo
ragionando come investimento da privato, se aprissi partita Iva sarebbe
leggermente diverso ma, in quel caso, sconfineremmo nel solco del
business e non dell’investimento duro e puro.

Da 15.8000€ sottraiamo 309€ + 1.030€ che sono le due voci di spesa che
abbiamo visto prima: ci restano 14.461€.

Anche in questo caso, accantoniamo circa 2.000€ annui da destinare alle

spese condominiali, agli ulteriori balzelli e ad eventuali lavori, ci
restano 12.461€.

Ora è il turno del mutuo:

12.461€ – 11.237,28€ = 1.223,72

1.223,72€ ANNUI CHE FANNO 101,97€ DI RENDITA MENSILE
NETTA.

Il risultato economico non è da leccarsi i baffi, ti dico per correttezza che

ho sovrastimato le spese in sede di acquisto e mi sono mantenuto basso sui
margini, sicuramente è un risultato migliorabile.

Entrambi gli esempi che ho tracciato ci servono per avere un’idea, non per
stilare un business plan dettagliato al 100%.

Analisi degli investimenti

Ho preferito raggruppare in un unico paragrafo queste riflessioni, così da
valutare entrambe le situazioni che ho illustrato finora.

Ti semplifico due concetti che hai già incontrato nel corso di questa
trattazione, quello di ROI (ritorno sull’investimento) e ROE (ritorno su
quello che hai effettivamente investito di tasca tua).

Quella che segue è una stima semplificata, ci sarebbe da scrivere i libri su

questi due aspetti ma ci sono fior fior di esperti che ne parlano e puoi
approfondire come meglio credi per avere definizioni scolastiche. Io sono

40
per il pane e salame che è grezzo ma ti sfama comunque, anche in
situazioni difficili.

Il ROI in pratica misura il guadagno netto in percentuale su TUTTO il

capitale investito, indipendentemente da quanto hai investito tu e quanto
denaro hai preso a debito. Si calcola dividendo il guadagno netto per il
capitale destinato alla sua produzione moltiplicato per 100.

È il motivo per cui, in entrambi i casi, ti ho calcolato il costo complessivo

dell’operazione che non tiene conto soltanto del prezzo dell’immobile ma
di tutte le spese immediate e ricorrenti per tutta la durata del mutuo.

ROI bilocale a Torino: (1390,68 € rendita annua netta / 106.907 € spesa

complessiva) x 100 = 1,30%

ROI bilocale a Maiori: (1.223,72 € rendita annua netta / 400.368 € spesa

complessiva) x 100 = 0,30%

Il ROE è, come anticipato, il ritorno sul TUO capitale, cioè sui soldi che
hai effettivamente tirato fuori per far partire l’investimento. In pratica non
tiene conto del mutuo e dei costi accessori applicati dalla banca e caricati
sul finanziamento che saranno a carico, nell’ipotesi che tu riesca sempre
ad affittare, dei tuoi “clienti”.

ROE bilocale a Torino: (1390,68 € rendita annua netta / 32.000 € capitale

proprio) x 100 = 4,34%

ROE bilocale a Maiori: (1.223,72 € rendita annua netta / 86.400

€ capitale proprio) x 100 = 1,30%

Investire nel mattone è profittevole?

Adesso che ti ho illustrato i numeri, ti prego, non scrivermi messaggi con
il classico “secondo me” campato per aria perché hai tutto il materiale per
costruire una riflessione seria ed articolata.

Ogni volta che avvii una discussione con parenti, colleghi, amici e
conoscenti, ti prego, stampagli queste pagine così non parlate di aria fritta
ma di fatti concreti.

41
Se leggi sul web o acquisti libri dedicati all’immobiliare trovi
fondamentalmente due scuole di pensiero:

Scuola #1 – Quelli che “investire in immobili non conviene”

Rientrano in questa categoria coloro i quali, giustamente, sottolineano
il ROI molto basso a fronte di un investimento rischioso. Nel primo
esempio abbiamo un ROI appena superiore al 1,3%, investendo molto
meno in titoli di Stato ottieni rendimenti superiori o uguali.

Molti di quelli che la pensano in questo modo, spesso, provano a venderti

corsi o formazione legati ad altri investimenti finanziari e quindi pongono
l’accento sul ROI e non sul ROE.

Tuttavia anche il ROE dell’1,3% che viene fuori a Maiori ti fa capire che
quella è una località in cui i prezzi sono ormai a livelli folli, però non è
questo il punto.

La loro critica, comunque, è che a fronte di rendimenti modesti il rischio è

comunque alto perché l’immobiliare non è più “sicuro” come una volta, i
flussi lavorativi, di studio o turistici possono cambiare velocemente e dal
2008 in poi i prezzi sono crollati significativamente.

Per dire, a Torino abbiamo avuto un calo del 30-40% in molti casi e non è
detto che torneremo ai livelli pre-2008: personalmente credo che non
arriveremo mai a tal punto, se ci trovassimo in una situazione simile mi
porrei molte domande.

Scuola #2 – Quelli che “comprando case diventerai ricco”

Appartengono a questa categoria gli autori di libri e corsi sull’immobiliare
e coloro che tengono corsi con cui ti insegnano ad investire.

Il loro focus è sul ROE: mentre Maiori, probabilmente, te la

sconsiglierebbero anche loro, Torino invece ha un ROE vicino al 4,5%.

Chi sostiene che il mattone è redditizio ti compara la sua relativa

“sicurezza” con altri investimenti finanziari e ti sottolinea come investendo

42
30.200 € nel caso di Torino puoi ottenere un rendimento interessante
rispetto all’1,5% medio dei conti deposito bancari.

Chi propugna questa tesi ti invita, oltre a partecipare a corsi e acquistare

servizi, a replicare nel corso degli anni operazioni simili a quella
esaminata così da costruirti rendite consistenti e trasformare questa attività
nel tuo lavoro.

Te lo dico io se e quando conviene comprare casa

Dopo che ho messo giù dei dati analitici e ti ho sviscerato le principali
scuole di pensiero che probabilmente già conosci, posso finalmente dire la
mia.

Entrambi i ragionamenti sono giusti perché partono da assunti veri che

abbiamo quantificato insieme, quindi nessuno ha torto o ragione a
prescindere.

Chi sostiene che investire in immobili sia profittevole non ti spiega, se non
come corsi ulteriori di approfondimento, che acquistare immobili è
un’attività che richiede molto tempo ed energie e che solo parzialmente si
può svolgere come secondo lavoro.

La domanda che ti pongo è: se per garantirti una rendita annua di

circa 2.000€ devi indebitarti per 20 anni ed esporti a rischi economici,
politici e sociali che non puoi controllare, ti conviene davvero?

Secondo me oggi esistono opportunità più profittevoli che puoi avviare

con meno risorse economiche ed uguali sforzi temporali.

Se vuoi approcciarti al settore immobiliare professionalmente, devi

considerarlo un business.

Come ogni imprenditore che si rispetti, quindi, devi essere in grado di

imparare a contenere i costi quando acquisti ed a massimizzare le tue
entrate.

Lo schema che ti ho fornito nel tracciare gli esempi ti può aiutare a capire
su quali voci di spesa puoi intervenire: puoi saltare le agenzie oppure

43
stipulare accordi più vantaggiosi che tagliano le provvigioni, puoi trattare
con il notaio se svolgi un certo numero di operazioni, puoi cercare i
preventivi delle migliori assicurazioni di anno in anno per tagliare anche
quelle spese.

Studiando approfonditamente, inoltre, puoi acquistare immobili a

sconto come ti insegnano tantissimi formatori. Senza dilungarmi perché
servirebbe un approfondimento ad hoc, puoi comprare all’asta o cercare i
cosiddetti don’t wonters, cioè coloro che per svariati motivi hanno fretta di
vendere ed abbassano il prezzo.

Sono tutte cose che è giusto che tu sappia, non voglio nasconderle né
minimizzarle.

Continua a seguire il mio ragionamento e capirai perché.

Per quanto riguarda i guadagni, soprattutto nell’esempio della casa in una

località turistica puoi aggiungere dei servizi che ti permettono di incassare
di più, non escludo che possa anche quintuplicare la rendita e portare a
casa l’equivalente di uno stipendio.

Comunque la si vuole inquadrare, esistono certamente modi per

massimizzare i ricavi e moltiplicare le rendite che ti ho mostrato sopra.

Tuttavia non stiamo parlando di rendite ma di fatturato perché, amico mio,

se ti dedichi a tutte queste cose sei a tutti gli effetti un imprenditore.

La risposta alla domanda: “Conviene comprare casa per investire?”,

quindi, è tutta qui.

Se consideri l’acquisto al pari di un investimento finanziario, lascia

perdere. Anche facendo la cosa più semplice, cioè investendo in un conto
deposito, puoi avere rendimenti netti simili o leggermente inferiori con
livello di rottura di scatole pari a 0 o quasi.

Se, invece, inizi a ragionare di come comprimere i costi e come

massimizzare gli incassi, invece, ti do il benvenuto nel club degli
imprenditori.

44
Non stai investendo da un punto di vista finanziario, ti stai dedicando ad
un’attività economica, stai intraprendendo un business.

Un business con i suoi pro ed i suoi contro, i suoi rischi e le sue

potenzialità. Se cerchi le giuste motivazioni, torna al capitolo due di questo
corso.
Sarà la tua capacità di elaborare le informazioni che ricevi a permetterti di
stare sempre al passo, di fiutare gli affari e di permettere alla tua azienda di
produrre utili.

Il business è rischio ma, se sai come farlo, può portare a profitti elevati.
Sei disposto a rischiare così tanto? Se si, in bocca al lupo.

Se no, lascia perdere e non credere alle cazzate che leggi sui social o che
vengono sviscerate dai tuoi parenti durante il pranzo di Natale o nel corso
della grigliata di Ferragosto!

45
Ora che sai tutto, ti serve mettere a punto il metodo
Ti ho parlato fino ad adesso di diversi strumenti di investimento, ognuno
con le sue particolarità e ognuno che potrebbe adattarsi alla tua strategia.

Quello che mi preme però ricordarti, ora che mi avvio a concludere questo
corso, è che per investire bene il come è molto più importante del dove.

Diffida sempre di chi ti propone questo o quel titolo, promettendoti

rendimenti da paura sul breve termine. Non può essere questa una strategia
di respiro adeguato, non può essere questo il modo per arrivare davvero ai
tuoi sospirati 100.000 euro sul conto.

Non devi essere (soltanto) un cacciatore di occasioni, ma un abile stratega,

per muoverti in un mare che è tempestato di pessime occasioni e strumenti
che riescono a far guadagnare soltanto promotori e banche.

Di seguito troverai gli strumenti per costruirti da solo questo piano,

strumenti che ti permetteranno non solo di conoscere risparmio e finanza,
ma anche te stesso.

Il primo passo è capire quanto è giusto rischiare

Di investimenti con rendimenti potenziali in doppia cifra ce ne sono a
bizzeffe (ultimo in ordine cronologico quel BitCoin di cui abbiamo parlato
insieme), investimenti che però ti espongono a rischi enormi e che
potrebbero intaccare in modo importante il tuo capitale.

La prima regola nella costruzione di un buon piano di investimento è

questa:

Rendimento potenziale e rischio vanno sempre di pari passo: per

rendimenti più alti devi necessariamente rischiare di più.

No, non ti sto invitando a rischiare oltre il necessario il tuo capitale, ma

piuttosto a invertire la preposizione di cui sopra: quando ti propongono
investimenti ad alta redditività vuol dire che sempre e comunque il rischio
è alto.

46
Questo vale per ogni tipo di strumento, dalle obbligazioni statali (ricordi
quelle greche e quelle venezuelane? Rendimenti potenziali da paura…)
alle azioni, passando per gli strumenti che sono invece più complessi.

Ricordati di questa importantissima regola anche quando ti verranno

proposte forme di risparmio gestito, come fondi ed ETF: se il rendimento
atteso è molto alto, vuol dire che il rischio atteso è altrettanto alto.

Non c’è niente che i mercati sappiano fare meglio del prezzare il rischio:
in poche parole, difficilmente i mercati prendono una cantonata sulla
scarsa solidità di un ente o di un’azienda.

Il secondo passo è capire quanto puoi vincolare

Gli investimenti in forma libera, ovvero quelli che puoi liquidare in ogni
momento, rendono tipicamente di meno di quelli in forma vincolata.

Ti faccio qualche esempio, per aiutarti a capire la differenza di portata tra

le due situazioni:
• il primo caso che mi interessa analizzare con te è quello dei conti
deposito: tra i rendimenti di un conto deposito libero e un conto
deposito vincolato ci possono essere differenze di rendimento
superiori al punto percentuale. È tanto, anzi tantissimo in un’epoca
durante la quale i rendimenti sono ridotti all’osso;
• lo stesso discorso vale, a grandi linee, per le forme di investimento
garantite dallo Stato, come le obbligazioni e i libretti postali,
passando anche dai buoni fruttiferi: più la scadenza è lontana, più la
remunerazione è alta.

La stessa identica valutazione può essere fatta per praticamente ogni tipo
di altro investimento: al crescere del periodo di vincolo, si ricevono
ricompense estremamente più interessanti.

Ricordati sempre di scegliere, nel caso in cui tu possa accantonare davvero

delle somme che non ti serviranno né oggi né prima della scadenza, forme
vincolate di investimento.

47
Il terzo passo è capire che non hai bisogno di forme di
investimento complesse
Il promotore finanziario ti avrà già offerto dei piani particolarmente
articolati per gestire i tuoi risparmi. Stanne alla larga.

La gestione complessa del capitale e il ricorso a strumenti di difficile

comprensione è qualcosa al quale dovresti pensare da almeno 100.000
euro in su di capitale.

Non sempre vale la pena di seguire quello che fanno i ricchi: quando i
capitali da gestire sono enormi, ha sicuramente senso pagare commissioni
relativamente alte a caccia di rendimenti più elevati.

Se quello che puoi mettere sul tavolo non supera le poche migliaia di euro
(o al massimo qualche decina di migliaia), non vale la pena di ricorrere a
forme di risparmio gestito, di qualunque tipo esse siano.

Non devi saperne necessariamente molto per investire nel modo giusto
Non servono lauree in economia per scegliere lo strumento più adatto ai
tuoi risparmi.

Seguendo le tre semplici regole che trovi di seguito potrai investire i tuoi
risparmi in modo congruo:
• scegli strumenti con un profilo di rischio basso (i conti deposito non
sono il male assoluto, dopo ti spiego meglio perché);
• scegli strumenti con un rendimento più alto a parità di rischio;
• scegli strumenti con la liquidità di cui hai bisogno, ovvero se puoi
vincolare, vincola.
Sono tre regole semplicissime, che dovrai tenere sempre a mente prima di
andare a scegliere lo strumento più adatto alle tue necessità.

I conti deposito non sono un male, usali come tuoi “alleati”

Mi permetto di andare contro corrente rispetto all’opinione comune
secondo cui i conti deposito siano poco convenienti.

È un parere che è in parte corretto in termini assoluti, non lo è affatto per

te che vuoi avere 100 mila euro sul conto nel più breve tempo possibile,
permettimi di spiegartelo.
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L’informazione finanziaria in Italia, oltre che da me, è fatta
fondamentalmente da poche categorie di soggetti:
• giornali e Riviste specializzate: molto spesso queste entità sono
legate ai grandi gruppi finanziari i quali vogliono periodicamente
rifilarti qualcosa (in questa fase, per esempio, vanno di moda i PIR).
Loro non possono essere sinceri con te perché sono finanziati,
direttamente o indirettamente, da soggetti che vogliono venderti i
LORO prodotti che, in molti casi che abbiamo visto, somigliano alla
spazzatura;
• consulenti finanziari: ci sono molti blogger la cui attività principale
è la consulenza finanziaria. Senza fare nomi, la maggior parte di loro
sono persone in gamba ed io stesso li seguo. C’è un problema
fondamentale, però, che molti non tengono in considerazione: il
consulente finanziario parla a persone con una disponibilità
probabilmente superiore alla tua, a persone che probabilmente hanno
già 100 mila euro sul conto e anche qualcosa in più. Il loro parere,
quindi, devi leggerlo alla luce di ciò: se hai più di 100 mila euro, ti
conviene adottare altre strategie, strategie che non fanno parte di
questo corso che si rivolge ad un pubblico differente dal loro, almeno
da un punto di vista del portafoglio;
• ciarlatani: il web è pieno di siti web che ti propongono strategie per
diventare ricco in poco tempo. Prima era il forex, poi le opzioni
binarie, oggi le criptovalute. Opzioni binarie a parte, fare trading
online non è un’attività sbagliata se sai come farlo: il problema è che
loro ti attirano con notizie farlocche e promesse di guadagno facile.
Se hai letto finora, però, hai già maturato gli anticorpi per capire che
ti stanno prendendo per i fondelli.

Ho fatto questa premessa per chiarire, quindi, che se hai piccole

disponibilità il conto deposito non è da considerarsi un male assoluto e, se
avessero dei rendimenti vicini al 2%, nemmeno i libretti postali o i BTP lo
sarebbero (ma di questi tempi Poste Italiane paga tassi vicini allo 0).

Su piccole somme, infatti, non conviene correre grandi rischi: scegliendo

tra i conti vincolati puoi proteggere i tuoi soldi dall’inflazione nel mentre
che trovi il modo di averne di più e, grazie all’interesse composto, puoi
moderatamente pensare di incrementarli nel corso degli anni.

49
In allegato al corso trovi un mio calcolatore in Excel che, servendosi
proprio dell’interesse composto, ti aiuta a tracciare la tua road map per
raggiungere l’obiettivo. Trovi anche un file video con cui ti spiego come
utilizzarlo al meglio.

Non sai cos’è l’interesse composto? Ti spiego in breve come funziona.

Che cos’è l’interesse composto?

L’interesse composto altro non è che l’interesse sugli interessi percepiti e
accorpati nel capitale investito.

La definizione di scuola, come spesso capita, non può aiutarti a capire il

funzionamento dello strumento e per questo ti offro un esempio pratico per
aiutarti a comprendere una delle leve fondamentali per far crescere il tuo
risparmio:
• immagina di investire 1.000 euro in uno strumento che ti paga il 2%
l’anno;
• lo strumento in questione non paga cedole con gli interessi, ma
semplicemente aggiunge periodicamente gli interessi maturati al
capitale investito;
• se hai investito 1.000 euro al 2% annuo dopo il primo anno avrai a
disposizione 1.020 euro, che sono re-investiti al 2% annuo. Hai
guadagnato per il primo anno 20 euro;
• il secondo anno non guadagnerai soltanto 20 euro, perché dovrai
calcolare l’interesse non più su 1.000 euro, ma sui 1.020 euro che ora
compongono la tua quota capitale. Finirai per guadagnare il 2% di
1.020 euro, ovvero 20,40 euro;

Dovrai ripetere questo calcolo per tutti gli anni di durata dell’investimento.

A questo punto della trattazione dovrebbe essere chiaro che investimenti di

questo tipo hanno una crescita non lineare, ma esponenziale.

Il concetto è tra quelli più importanti della finanza classica e moderna,

perché ti permette di partire con un capitale che, se non ci mettiamo in
tasca gli interessi che abbiamo maturato, crescerà in modo molto più
rapido rispetto ad un investimento che paga interessi periodici.
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Come si calcola l’interesse composto?
Fare una moltiplicazione per anno di investimento non è sempre pratico. In
quel caso infatti dovremmo procedere con moltiplicare il capitale per
l’interesse, poi per ogni anno successivo moltiplicare il capitale residuo
per l’interesse.

Un’operazione che può essere semplificata con una semplicissima

equazione:

IV = CAP X (1 +Y)^X

Ovvero IV (il capitale totale alla fine dell’investimento) è uguale

a CAP (capitale investito inizialmente) per 1 + Y (interesse espresso in
forma di centesimi, tipo 0.02 per un interesse del 2%) elevato alla X (anni
di durata dell’investimento).

Per capire come funziona, riempiamo le caselle dell’equazione con un

investimento d’esempio.

Immagina di aver investito 1.000 euro al 2% annuo, per 10 anni, avrai:

IV = 1.000 X (1.02)^10 == 1.000 X 1,219 = 1.219 EURO DI CAPITALE

TOTALE DOPO 10 ANNI

Senza l’interesse composto avresti invece avuto:

1.000 X (2% X 10) == 1.200 EURO

Grazie all’interesse composito hai dunque guadagnato 19 euro in più, che
su 1.000 euro vogliono dire quasi il 2% di guadagno sul capitale investito,
ovvero il 10% in più di quello che avresti guadagnato senza (1.219 contro
1.200 euro).

Occhio: l’interesse composto gioca a tuo sfavore quando sei tu il

debitore
L’interesse composto dovrebbe interessarti non solo perché ti permettono
di guadagnare più velocemente sul capitale investito, ma anche perché
giocano a tuo sfavore quando sei tu il debitore.

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L’anatocismo, ovvero la produzione di interessi su interessi a favore della
banca, è ormai proibito per legge, pur se qualche banca ha continuato ad
applicare tali interessi fino a pochissimo tempo fa. Mantieni alta la guardia
e nel caso in cui ti dovessero essere addebitati interessi di questo tipo,
intervieni immediatamente.

Altri tipi di prestito o comunque di strumento creditizio, soprattutto tra

privati, possono però produrre gli effetti di cui ti ho parlato in questa
guida.

Calcola dunque attentamente quanto dovrai effettivamente restituire al tuo

creditore utilizzando le formule che ti ho fornito sopra prima di
sottoscrivere qualunque tipo di debito.

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Conclusioni
Lo scopo di questo corso è quello di farti capire come puoi crescere
finanziariamente in maniera efficace, se non hai ancora un conto in banca
considerevole è probabile che tu debba ancora porre in essere tutta una
serie di attività che hanno un impatto molto più significativo sulle tue
disponibilità.

Se impari a risparmiare e tagli il 10% di spese inutili, stai guadagnando il

10% su base annua.

Se crei attività extra che fanno crescere il tuo reddito, stai avendo
rendimenti superiori e sicuramente più controllabili da te rispetto ad un
investimento in borsa.

Arriverà il tempo in cui potrai e dovrai comprare azioni, potrai e dovrai

speculare sulle criptovalute ed avrai un consulente finanziario
indipendente a tua disposizione.

Io voglio accompagnarti fino a lì, voglio crescere con te anno per anno
aiutandoti a cambiare approccio.

Voglio farti ragionare come me ed in questo corso ho deciso di

condividere tutte le scoperte che ho realizzato su me stesso nel corso degli
ultimi incredibili anni.

Ho passato i giorni a pensare, provare, sbagliare, cadere e rialzarmi, spero

di aver trasmesso, oltre a del valore, anche lo sforzo e l’impegno VERO
che ho profuso per raccogliere e canalizzare le informazioni.

Mi auguro davvero di averti dato tutti gli strumenti per cominciare a

muovere i primi passi verso la tua indipendenza.

Ovviamente il cammino insieme non finisce qui: puoi continuare a seguire

il blog e la newsletter, ascoltare il Podcast e partecipare alle discussioni
nella community Facebook “Affari Miei – Pensa in Grande e Fatti gli
Affari Tuoi”.

Ti auguro un prosieguo gioioso e ricco di soddisfazioni.

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