N. R.G.

8131/2022

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di BARI

Terza Sezione Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Vincenzo Lullo ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8131/2022 promossa da:

Parte_1 e Parte_2 , elett.te domiciliati in Bari, via , presso il difensore avv.

, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
Attori

contro

Controparte_1 alla via via in

persona dell’amministratore pro tempore, elett.te domiciliato in Modugno (Ba), via
presso i difensori avv.ti che lo rappresentano e difendono, come da
procura in atti.
Convenuto

CONCLUSIONI

Come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate dalle parti ai fini dell’udienza del 06.05.2025.

Fatto e diritto

Parte_1 e Parte_2 - comproprietari dell’unità abitativa sita in CP_1 alla via

palazzina B, interno 6, facente parte del Controparte_1 di via n. -Via
nn. / - adivano il Tribunale di Bari chiedendo dichiararsi la nullità, l'invalidità e/o annullabilità della
delibera assembleare del 30.04.2021 relativamente: a) allo svolgimento illegittimo dell’assemblea in
esclusiva modalità di videoconferenza; b) al punto 1) dell’ordine del giorno “(approvazione bilancio
consuntivo gestione condominiale 2020), nonchè del Rendiconto anno 2020, anche solo limitatamente alla
ripartizione della spesa relativa alla facciata/prospetto palazzina Via n. ed a quella concernente la
disostruzione della colonna montante e del pozzetto fognario palazzina Via n. per tutte le ragioni e
causali indicate in narrativa e nella parte in diritto; nonché relativamente alla parte del deliberato riguardante
l’accordo transattivo e la proposta transattiva formulata al Condominio dalla impresa Parte_3 per i
motivi suesposti”.

Nel costituirsi ritualmente in giudizio, il CP_1 convenuto chiedeva, in via preliminare, dichiararsi
inammissibile l'impugnazione della deliberazione assembleare per decadenza del termine previsto dall'art.
1137 c.c. in relazione agli artt. 6 e 8 del d.lgs. 28/2010; nel merito argomentava in ordine alla infondatezza
dell’opposizione e ne chiedeva il rigetto.
Depositate dalle parti le rispettive memorie ex art. 183 c.p.c., la causa, istruita con la sola produzione
documentale, veniva rimessa in sede decisoria all’udienza del 06.05.2025, previa concessione dei termini di
cui all'art. 189 c.p.c.

****

Il primo motivo di opposizione è infondato.

Invero l'art. 66 u.c. att. c.c. dispone che "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento
condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può
avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal
presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la
convocazione".

Nel caso di specie, nelle precedenti riunioni assembleari i condomini si erano espressi favorevolmente
riguardo alla possibilità di svolgimento dell'assemblea in modalità di videoconferenza.

Pertanto, ogni ulteriore disamina, sul punto, appare davvero ultronea.

Riguardo al secondo motivo di opposizione, parte convenuta ha preliminarmente eccepito l'intervenuta

decadenza degli attori dal diritto di impugnare le delibere oggetto di causa per il decorso del termine previsto
dall'art. 1137 c.c. in relazione agli art. 6 ed 8 del d. lgs. 28/2010.

Tale eccezione presuppone la sola annullabilità delle delibere assembleari.

Nel caso di specie si tratta di una delibera con la quale sono stati approvati il bilancio consuntivo gestione
condominiale 2020, nonchè il Rendiconto anno 2020 in relazione alla ripartizione della spesa “relativa alla
facciata/prospetto palazzina ed a quella concernente la disostruzione della colonna montante e del pozzetto
fognario palazzina Via n. …” (così testualmente nelle conclusioni dell’atto introduttivo del giudizio).

Per quel che concerne il contenuto delle delibere deve farsi riferimento al condivisibile orientamento
espresso dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 9839/2021 che, abbandonando il proprio tradizionale indirizzo
(cfr. sent. n. 4806/2005), ha sottolineato il favore del legislatore alla necessità di stabilità delle decisioni
assembleari oggi meglio espresso dalla riforma dell'art. 1137 c.c. (nel testo introdotto dalla L. n.220/2012)
che qualifica l'azione d'impugnazione come di "annullamento" (il vecchio testo non parlava di azione di
"annullamento" ma di "ricorso all'autorità giudiziaria").

Affermano le Sezioni Unite che "il nuovo e vigente art. 1137 c.c., mosso dall'intento di favorire la sanatoria
dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell'assemblea condominiale - ha elevato la
categoria della annullabilità a "regola generale" della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando
cosi la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità... L'art. 1137 c.c. sottopone inequivocabilmente
al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte "le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento condominiale”; ciò vuol dire che, secondo la disposizione in esame, sono annullabili non solo le
deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per
la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.

Pertanto, ben può ritenersi che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni
dell'assemblea dei condomini, abbia una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della
annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo
giuridico.

In conclusione, le delibere condominiali sono nulle in alcuni casi tipici (1. mancanza originaria degli elementi
costitutivi essenziali -ad es. oggetto, causa o forma; 2. impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso
giuridico, da intendersi come concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato; 3. illiceità, nel senso
che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume -ad es. una
delibera che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni).

Al di fuori di tali ipotesi, nessuna delle quali ricorre nel caso in esame, ogni altra violazione di legge determina
la mera annullabilità della delibera.

Mentre l’azione di nullità della delibera non è sottoposta a decadenza, la annullabilità della delibera
condominiale può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c.

Orbene, rilevato che le censure mosse alla delibera impugnata devono ricondursi a vizi comportanti
l'annullabilità della predetta delibera deve ora verificarsi se sia fondata l'eccezione sollevata dal condominio
convenuto di decadenza ex art. 1137 c.c.

L'eccezione è in effetti fondata.

Ai sensi dell'art. 1137 c.c. l'azione di annullamento della delibera assembleare va proposta nel termine
perentorio di trenta giorni decorrente dalla data della delibera o per gli assenti dalla comunicazione della
delibera.

Tale termine va coordinato con l'art. 5 comma 1 del d. lgs. 28/2010 che ha assoggettato la materia
condominiale alla condizione di procedibilità della mediazione: l'art. 8 comma 2 del d. lgs. 28/2010 dispone,
poi, che "dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la
domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la
decadenza per una sola volta"; l'art. 6 del d 1.gs. 28/2010 dispone che "il procedimento di mediazione ha una
durata non superiore a tre mesi, prorogabile di ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della sua
scadenza con accordo scritto delle parti. Il termine di cui al comma 1 decorre dalla data di deposito della
domanda di mediazione....e non è soggetto a sospensione feriale".

L'effetto sospensivo sulla decadenza dell'avvio del procedimento, quindi, è limitato nel tempo: ne abbiamo
conferma dall'art. 5 comma 2, terzo periodo, ove si legge che: "il giudice, quando rileva che la mediazione...
è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo
6".

Dall'analisi della normativa non si può sostenere che il procedimento di mediazione potrebbe
indefinitamente tenere aperto l'effetto sospensivo portato dall'art. 8 comma 2 perché certamente le parti
possono proseguire la mediazione oltre il termine di sei mesi ma non possono conservare gli effetti impeditivi
della decadenza, perché una indefinita durata della mediazione sarebbe in contrasto sia con il testo letterale
delle norme che con la stessa logica e finalità della mediazione che è quella di giungere ad una rapida
definizione delle controversie e non a prolungarle nel tempo.

Nel nostro caso, il procedimento di mediazione n. 133/2021, davanti all’Organismo “ Parte_4 ” di Bari, è
stato aperto con domanda dell’1 giugno 2021, e si è concluso negativamente con l'ultimo incontro del
31.05.2022 (cfr. verbale chiusura versato in atti), preceduto da altri incontri.

Dunque, il procedimento di mediazione è durato circa 11 mesi.

La deliberazione assembleare impugnata è del 30.04.2021 e la comunicazione della domanda di mediazione

è intervenuta in data 01.06.2021, sicché il termine di scadenza dell'opposizione, per effetto della pendenza
del procedimento di mediazione, era differito di tre mesi per legge e quindi al 01.09.2021 (termine
espressamente escluso dalla sospensione feriale).

Entro il termine perentorio di trenta giorni da tale data gli attori avrebbero, pertanto, dovuto impugnare
giudizialmente la deliberazione a prescindere dalla pendenza del procedimento di mediazione che,
certamente, avrebbero potuto tenere aperto.
L' opposizione, invece, è stata proposta con ricorso depositato il 29.06.2022, decorsi circa 14 mesi dalla
deliberazione condominiale, e dunque ben oltre il termine perentorio di decadenza stabilito dalla legge.

I termini di decadenza, infatti, in quanto posti a tutela della certezza degli atti giuridici sottostanti, non sono
nella disponibilità delle parti ma sono rigidamente regolati dalla legge.

Nella fattispecie, la decadenza dall'impugnazione della deliberazione assembleare (fissata dalla legge nel
ristretto termine di 30 giorni proprio a presidio della stabilizzazione delle decisioni condominiali che deve
essere necessariamente celere) non può essere incerta ed indeterminata, subordinata e rimessa alla potestà
delle parti di tenere aperto indefinitamente il procedimento di mediazione, perché, se così fosse, verrebbe
meno la ratio della norma decadenziale.

Deve, quindi, ritenersi che il procedimento di mediazione, protrattasi oltre il termine di legge per volontà
delle parti, abbia perso la sua tipicità e non sia in grado di fare salvi, per tutta la sua durata ulteriore, gli effetti
interruttivi e sospensivi eccezionalmente previsti dall'art. 5 comma 6 citato.

Non è condivisibile la diversa argomentazione, pure prospettata dalla diversa di parte attrice, che prevede
l'inizio del nuovo termine decadenziale ex art.1137 c.c. dal deposito del verbale di mancato raggiungimento
dell'accordo, in quanto se le parti sono libere di continuare nella ricerca dell'accordo conciliativo anche oltre
la scadenza dei tre mesi prevista dall'art. 6 comma 1 (con eventuale proroga concordata di altri tre mesi),
decorso questo termine la parte interessata all'impugnativa della delibera condominiale sarà tenuta a
presentare la domanda giudiziale entro i successivi trenta giorni non potendo attendere che venga depositato
il verbale negativo presso l'organismo di mediazione, una volta scaduti i termini di durata della mediazione
legislativamente previsti.

È vero, al contrario, che se la mediazione si conclude con il deposito del verbale prima della scadenza del
termine massimo stabilito dalla legge, allora il termine di decadenza comincerà a decorrere dalla data di
deposito del verbale di mediazione e non già dalla successiva data di scadenza del termine massimo previsto
dalla legge per l'espletamento della mediazione.

In conclusione, i condomini opponenti avrebbero dovuto intraprendere l'azione giudiziale tenendo presente
che, scaduti i tre mesi dall'avvio del procedimento (iniziato in data 01.06.2021), pur non essendo conclusa la
mediazione, iniziava comunque nuovamente a decorrere il termine previsto dall'art. 1137 c.c.

****

Le spese di lite, liquidate nella misura indicata nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:

1) Dichiara decaduti gli attori dalla impugnazione della delibera ex art. 1137 с.c.;

2) Condanna gli attori al pagamento delle spese processuali in favore del CP_1 convenuto che liquida
in € 527,00 per esborsi, ed € 7.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali 15% ed oneri
previdenziali e fiscali di legge.

Bari, 04.08.2025

Il Giudice Onorario

Dott. Vincenzo Lullo