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OBRIGAÇÃO PROPTER REM, ÓNUS REAL E OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIAREAL
OBRIGAÇÃO PROPTER REM,
ÓNUS REAL E OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIA REAL
FIGURAS HÍBRIDAS:
A doutrina menciona a existência de algumas figuras híbridas ou intermédias, que se
situam entre o direito pessoal e o direito real. Híbrido é o que se origina do cruzamento
ou mistura de espécies diferentes. Essas figuras, que constituem, aparentemente, um
misto de obrigação e de direito real.
ESPÉCIES:
As obrigações híbridas ou ambíguas são as seguintes:
i) Obrigações propter rem (também denominadas obrigações in rem ou ob rem);
ii) os ónus reais;
iii) e as obrigações com eficácia real.
OBRIGAÇÕES PROPTER REM (obrigação ambulatória):
Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de
determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de
titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. São obrigações que surgem
pela força da lei (ex vi legis), atreladas a direitos reais, mas com eles não se
confundem, em sua estruturação.
É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e
inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos
vizinhos (CC, art. 1422, d) ). Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel
(ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.
Essas obrigações são concebidas como ius ad rem (direitos por causa da coisa,
ou advindos da coisa).
Exemplos de obrigação propter rem:
i) Na obrigação imposta ao condómino de concorrer para as despesas de conservação da
coisa comum (art. 1.424 e ss);
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ii) Na do condómino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio;
iii) Na obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indemnizar o
descobridor (1323 nº2).
As obrigações propter rem distinguem-se também das obrigações comuns, especialmente
pelos modos
de transmissão. As obrigações comuns transmitem-se por meio de negócios jurídicos, como
cessão de crédito, sub-rogação, assunção de dívida, endosso, sucessão por morte etc., que
atingem directamente a relação creditória. Nas obrigações propter rem a substituição do
titular passivo (aquele que se obriga a prestação por titularidade ou posse do bem) opera-se
por via indirecta, com a aquisição do direito sobre a coisa advém o dever de prestar que se
encontra ligado ao bem. Assim, por exemplo, se alguém adquirir por usucapião uma quota
do condomínio, é sobre o novo condómino que recai a obrigação de concorrer para as
despesas de conservação da coisa
Esse modo especial de substituição só vigora, no entanto, enquanto a obrigação real,
continuando ligada a determinada coisa, não ganhar autonomia, como sucede na hipótese
de o proprietário ter feito alguma obra em contravenção do direito de vizinhança e recairá a
obrigação de não fazer obra dessa espécie, mas não a de reparar os danos causados pela
efectuada por seu antecessor.
Caracterizam-se, assim, as obrigações propter rem pela origem e
transmissibilidade automática. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o
segue, seja qual for o título translativo. A transmissão ocorre automaticamente, isto é, sem
ser necessária a intenção específica do transmitente. Por sua vez, o adquirente do direito
real não pode recusar-se a assumi-la (titular passivo).
As obrigações propter rem têm características de direito obrigacional, por recair
sobre uma pessoa que fica adstrita a satisfazer uma prestação, e de direito real, pois vincula
sempre o titular da coisa. Configurando-se para tanto uma obrigação de carácter misto.
ÔNUS REAIS:
Ónus reais são obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade,
constituindo gravames ou direitos oponíveis erga omnes, como, por exemplo, a hipoteca
constituída sobre imóvel. Aderem e acompanham a coisa. Por isso se diz que quem deve é
esta e não a pessoa.
Para que haja, efectivamente, um ónus real é essencial que o titular da coisa
seja realmente devedor, sujeito passivo de uma obrigação.
Estes distinguem-se em puros – estes não fazem parte do conteúdo de um
direito real, e integrados em direito real.
Alberto Vieira e tantos outros têm outra opinião relativamente ao ónus reais.
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DIFERENÇAS ENTRE ÕNUS REAIS E OBRIGAÇÕES PROPTER REM:
Ônus reais Obrigações propter rem
A responsabilidade pelo ónus real é Na obrigação propter rem responde o
limitada ao bem onerado. devedor com todos os seus bens,
ilimitadamente, pois é este que se
encontra vinculado.
O ónus real desaparece, perecendo o Os efeitos da obrigação propter rem
objecto. podem permanecer, mesmo havendo
perecimento da coisa.
Os ónus reais implicam sempre uma As obrigações propter rem podem surgir
prestação positiva. com uma prestação negativa.
Nos ónus reais, a acção cabível é de Nas obrigações propter rem, é de índole
natureza real (in rem scriptae). pessoal.
OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL:
Obrigações com eficácia real são as que, sem perder seu carácter de direito a
uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre
determinado bem. Certas obrigações resultantes de contratos alcançam, por força de
lei, a dimensão de direito real.
Pode ser mencionada, como exemplo, a obrigação estabelecida no art. 1117. da
locação, pelo qual a locação pode ser oposta ao adquirente da coisa locada, se
constar do registo.
Também pode ser apontada, a título de exemplo de obrigação com eficácia real,
a que resulta de compromisso de compra e venda, em favor do promitente-
comprador, quando não se pactua o arrependimento e o instrumento é registado no
Cartório de Registo de Imóveis, adquirindo este direito real à aquisição do imóvel e à
sua adjudicação compulsória (409 e ss).
