LAUDO TÉCNICO DE
VISTORIA DE ENGENHARIA
Assunto: Inspeção predial e Laudo técnico
Contratante: Cleumira Lima Cavalcante e Cristiana Silva Cerqueira
Endereço: Rua Plutão, Nº73, Patk Vinhais Cond. Club, Apto. 604, Bloco 6, Bairro
Recanto dos Vinhais, São Luís, MA.
Objeto: Inspeção local das instalações sanitárias dos apartamentos 602 e 604 ligado
ao ramal principal do condomínio, que passa no rebaixo do forro nos apartamentos
502 e 504 e laudo técnico para relatar avaliação dos danos provocados pela infiltração
como levantar a responsabilidade dos eventuais danos.
Responsáveis técnicos: Walber Bittencourt Tupinambá Júnior – Arquiteto Urbanista
– CAU – A34010-3
Data de elaboração do Laudo: 22/04/2024
1. INTRODUÇÃO
O presente trabalho foi encomendado a Senhora Cristiana Silva Cerqueira inscrito no CPF
870.827.213-15, e a senhora Cleomira xxxx xxxx, inscrita no CPF xxxxxxxxxx, proprietárias dos
imóveis, 604 e 602, respectivamente, situado na rua Plutão, nº 73, bairro Recanto dos Vinhais,
Município de São Luís, Estado do Maranhão e é referente a inspeção local das instalações sanitárias
de seus apartamentos, no qual a tubulação passa por dentro do rebaixo do forro, dos apartamentos
abaixo, 504 e 502, bem como o laudo técnico de esclarecimentos sobre a possibilidade da
infiltração provocar danos e a responsabilidade dos eventuais danos.
2. OBJETIVO
Este trabalho tem por objetivo trazer a análise do estado físico das tubulações de água servida ,
assim como a eventual instalação dos tubos sanitários provenientes da pia da cozinha dos
apartamentos 604 e 602 e documentar as anomalias nele encontradas com a análise do risco
oferecido aos usuários, que interferem e prejudicam a integridade da estrutura do fechamento de
gesso (rebaixo), assim como possíveis móveis que podem está localizado próximo a esse
fechamento, na presente data da vistoria, foi detectado infiltração nos apartamentos 504 e 502, em
função da ocorrência de fatos que causaram as manifestações patológicas detectadas no rebaixo de
gesso e nas instalações sanitárias.
3. LOCALIZAÇÃO
3.1 Identificação
EDIFICAÇÃO: PARK VINHAIS CONDOMÍNIO CLUB
ENDEREÇO: RUA PLUTÃO, Nº 73, RECANTO DOS VINHAIS, SÃO LUÍS, MA.
4. REALIZAÇÃO DO LAUDO
Responsáveis Técnicos: Arquiteto Urbanista Walber Luís Bittencourt Tupinambá Júnior – CAU/MA Nº
A34010-3.
5. DATAS DAS VISTORIAS
As vistorias técnicas nas dependências da edificação foram realizadas no dia 22 de abril de 2024
pela parte da manhã.
6. OBJETO DA INSPEÇÃO
Os imóveis solicitada para vistoria, tratam-se dos apartamentos 502 e 504, do bloco 6, pois os
mesmos apresentavam áreas úmidas e mofo na estrutura do rebaixo de gesso, feito para ocultar as
instalações sanitárias, provenientes das pias de cozinha dos apartamentos que ficam acima dos
citados. O objeto de inspeção vistoriado foi solicitado pelas proprietárias dos 602 e 604,
apartamentos que se localizam acima das unidades 502 e 504, visto que, foram comunicadas pela
administração do condomínio, sobre uma provável infiltração vindo de seus apartamentos e o que
estariam provocando certos transtornos aos moradores, no caso a água servida vinda da pia da
cozinha estaria passando para o rebaixo de gesso. Também é objeto da inspeção, a geração do laudo
técnico, com o proposito de apontar prováveis incoerências nas instalações sanitárias, visto que, o
rebaixo de gesso já apresentava mofo, umidade e mal odor.
7. MÉTODOS APLICADOS NA VISTORIA
7.1 Critério utilizado
A inspeção foi baseada no “check-up” das instalações sanitárias, que tem como resultado a análise
técnica do fato ou da condição relativa à funcionalidade, mediante a verificação “in loco” da
infiltração, que já se apresentava nos dois apartamentos, 502 e 504, observado após a retirada de
placas de gesso do rebaixo para dar acesso as tubulações sanitárias, que vem das pias das cozinhas
dos apartamentos 602 e 604. A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas, falhas
ocorridas com processo de instalação sanitária, além de prejuízos causados aos bens do
morador/usuário que interferem e prejudicam o estado de utilização da moradia/estadia, tendo como
objetivo verificar os aspectos de desempenho, utilização e segurança que tenham interface direta
com os usuários.
Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião das vistorias, consoante o nível
de inspeção estabelecido como escopo para este trabalho.
A inspeção realizada pelo responsável técnico do presente trabalho foi acompanhada pelos,
supervisor Sr. Wagner Luís (VSG) e operacional de manutenção do condomínio, Sr. Josenilson dos
Santos Ribeiro (VSG), o qual foi também o responsável pela retirada das placas de gesso para o
acesso a tubulação e reparo nas conexões da instalação sanitária.
7.2 Nível da inspeção
Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 1”, representada por análise expedita dos
fatos e sistemas construtivos vistoriados, manutenção e de operação de seus elementos, com a
identificação de suas anomalias e falhas aparentes. Caracteriza-se pela verificação isolada ou
combinada das condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, de acordo com
a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/2012, respeitado o nível de inspeção adotado, com a
classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que representa em relação à
segurança dos usuários, à habitabilidade e à conservação do patrimônio de moradia que foram
prejudicados.
7.3 Grau de risco
Conforme a referida Norma de Inspeção Predial do IBAPE, as anomalias e falhas são classificadas
em três diferentes graus de recuperação, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao
meio ambiente e ao patrimônio.
• GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que provoca danos
contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho e
funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento
sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada.
• GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é aquele que
provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação
direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.
• GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele causado por pequenas
perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade programável
e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos impactos
irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor
imobiliário.
8 CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO VISTORIADO.
O sistema de instalação sanitária é composto por utubos de PVC, com bitolas de diâmetro de 40mm e 50mm,
conexões em PVC, cotovelos, reduções e luvas conforme pode ser visualizado na fotos 01 e 02.
FIG. 01 – Abertura no gesso para
acesso do reparo da tubulação
FIG. 02 – Tubulação de PVC e conexões. FIG.03 – Acesso a tubulação
Conforme análise do projeto de instalação da edificação, as tubulações a serem analisadas passam
por baixo da laje do apartamento vizinho na parte de baixo. É utilizado um rebaixo de gesso
(fechamento) para oculta as instalações sanitárias dos apartamentos do pavimento superior. As
figuras 04 e 05, mostram a posição por onde passam as tubulações. Já a figura 06 mostra o rebaixo
de gesso.
FIG 04 – Localização por onde Fig. 05 – Localização por onde
passam a tubulação no apto. 502 passa a tubulação no apto. 504
FIG. 06 – Rebaixo de gesso para ocultar as
instalações sanitárias do apartamento do pavimento
de cima
FIG. 07 – parte superior do móvel planejado
(Armário), do apto. 504
FIG. 08 – Superfície do móvel com FIG. 09 – Lamina d´água sobre a superfície do
sendimentos, apto. 504. móvel do apto. 504.
As figuras 07, 08 e 09, mostram a situação do móvel planejado (Armário de cozinha), do apartamento 504.
Na fig. 07, é observado o inchaço da superfície superior do móvel, por retenção de líquido (água), o que
define que a infiltração já existia com um certo tempo. As figuras 08 e 09, comprovam sobre o tempo que a
infiltração já existia. Observado a formação de lodo, material orgânico que se forma a partir de 03(três) dias
e a presença de mofo, que é formado por fungos de vários tipos e se mostram como manchas pretas,
acinzentadas ou marrons, que podemos observar com maior clareza na fig. 07.
9. MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS
9.1. Patologia
A patologia é entendida como a parte da engenharia que estuda os sintomas e mecanismos, as
causas e origens dos defeitos e vícios construtivos. É, portanto, o estudo das partes componentes do
diagnóstico do problema observado.
As patologias ou defeitos podem, também, ser definidos como vazamentos, entupimentos, corrosão,
deformação em tubulação, levando desconforto aos moradores, comprometimento a saúde dos
mesmos, além do aspecto estético.
9.2. Manifestações Patológicas detectadas
Os principais danos e Manifestações patológicas observados, durante a Vistoria Técnica realizada
em 22/04/2024, foram:
• Inchaço no móvel planejado do apartamento 504, do bloco 06;
• Criação de mofo no rebaixo de gesso (fechamento);
• Grandes índices de infiltrações/umidade nas paredes internas dos apartamentos 502 e 504, do
bloco 6, causando a proliferação de fungos;
• Instalação sanitária sem obedecer as normas vigentes; conexão, joelho, sem espaço para manuseio
para quaisquer manutenções, como mostra a fig. 10;
• Tubulação sem inclinação necessária para a queda da água servida, provocando retenção de água
em pontos, levando a tubulação ter peso excessivo com risco de desconectar;
• Deformação nas tubulações e conexões, fig. 11 e 12;
• Falta do uso do adesivo Plástico PVC nas tubulações, fig. 13.
FIG. 10 – Substrato de concreto sobre a conexão,
curva, descida da tubulação de água servida da
pia da cozinha do apto. 602
FIG. 11 – Tubulação e conexões deformadas
FIG. 12 – Deformação da tubulação
FIG. 13 – Conexões sem característica do uso do
adesivo plástico PVC, com finalidade de fixação de
tubos e conexões
10. PARECER TÉCNICO E CONCLUSÃO
Conforme análise visual e inspeção realizada, existe necessidade de realização de vistoria nas
demais áreas de rebaixo de gesso, que servem de elemento para ocultar as tubulações de água
servida, provenientes das pias dos apartamentos superiores, não somente no andar que houve a
vistoria, mas em todos os andares do bloco em estudo, assim como os demais blocos existentes no
condomínio.
Com as análises e diagnósticos realizados durante a inspeção é possível concluir que a instalação
sanitária dos apartamentos do andar superior 602 e 604, estavam com anomalias na sua execução
assim como em sua estrutura física, deformação. O que possibilita levar danos de caráter de
infraestrutura, estrutural e financeiros aos moradores envolvidos na má execução, apartamentos
502, 504, 602 e 604. O executante, Dolce Vita Empreendimentos Imobiliários, assume a
responsabilidade ao entregar aos habitantes das unidades citadas com as patologias apresentadas.
Visto que, a Empresa Dolce Vita, não é mais a responsável pelo condomínio, recai sobre a
administração do Park Vinhais Condomínio Club, os danos materiais ocasionados pela infiltração
das tubulações de água servida dos apartamentos 602 e 604, do bloco 6, desde condomínio.
11. ENCERRAMENTO
Este Laudo Técnico de Inspeção Predial relativo a infiltração que aconteceu nos apartamentos 502 e
504, do bloco 6, provenientes das tubulações sanitárias dos apartamentos dos andares superiores do
Park Vinhais Condomínio Club, é composta de 10 folhas impressas e 13 fotos, foi elaborado pelo
Arquiteto Urbanista Walber Bittencourt Tupinambá Júnior.
São Luís, 30 de abril de 2024.
Walber Luís B. Tupiambá Júnior
CAU - A34010-3
