Saiba

Mais
+

Aspectos básicos
do pAtrimônio de AfetAção, dA sociedAde de propósito
específico (spe) e dA sociedAde em contA de pArticipAção (scp)
Aspectos básicos
do pAtrimônio de AfetAção, dA sociedAde de propósito específico
(spe) e dA sociedAde em contA de pArticipAção (scp)

TE AM
estA pUbLicAção fAZ pArte dA 8ª edição do Kit QUALidAde sindUscon-mg
fichA técnicA

Realização
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais – Sinduscon-MG
Rua Marília de Dirceu, 226 – 3º e 4º andares – Lourdes
CEP: 30170-090 – Belo Horizonte-MG
Telefone: (31) 3253-2666 – Fax: (31) 3253-2667
E-mail: [email protected]
www.sinduscon-mg.org.br

Elaboração
Assessoria Econômica

Coordenação do Projeto
Economista Daniel Ítalo Richard Furletti
Economista Ieda Maria Pereira Vasconcelos

Assessora de Comunicação
Jorn. Néllie Vaz Branco - RJ 15654 JP

Projeto gráfico
AVI Design Comunicação e Marketing

Fotos de capa
Gladyston Rodrigues
Luciano Fotorelli (MRV)

Revisão ortográfica e gramatical

AVI Design Comunicação e Marketing

Belo Horizonte, dezembro de 2014

S616c
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais.
Aspectos Básicos do Patrimônio de Afetação, da Sociedade de Propósito Específico (SPE)
e da Sociedade em Conta de Participação (SCP). Belo Horizonte: Sinduscon-MG, 2014.

80 p. il

1. Patrimônio de Afetação 2. Direito Imobiliário. Título

CDU:347.7

Catalogação na fonte: Juliana de Azevedo e Silva CRB 1412 – 6ª Região

expediente

Sinduscon-MG – Triênio 2012–2015

Presidente Área de Obras Públicas
Luiz Fernando Pires José Soares Diniz Neto

1º Vice-presidente Área de Política, Relações Trabalhistas e

André de Sousa Lima Campos Recursos Humanos
Ricardo Catão Ribeiro
Vice-presidentes
Administrativo-financeiro Área de Comunicação Social
Bruno Vinícius Magalhães Eustáquio Costa Cruz Cunha Peixoto

Área Imobiliária Programas Habitacionais

Lucas Guerra Martins Bruno Xavier Barcelos Costa

Área de Materiais, Tecnologia e Meio Projetos

Ambiente Renato Ferreira Machado Michel
Geraldo Jardim Linhares Júnior
Relações Institucionais
Comunicação Social Werner Cançado Rohlfs
Jorge Luiz Oliveira de Almeida
Coordenador Sindical
Obras Industriais e Públicas Daniel Ítalo Richard Furletti
João Bosco Varela Cançado
Equipe Técnica
Política, Relações Trabalhistas e Recursos Coordenação
Humanos Econ. Daniel Ítalo Richard Furletti
Walter Bernardes de Castro (Coordenador sindical)

Diretores Elaboração
Área Administrativa e Financeira Econ. Ieda Maria Pereira Vasconcelos
Rodrigo Mundim Pena Veloso (Assessora econômica)
Adv. Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
Área Imobiliária (Magalhães, Silva & Viana Sociedade de
Bráulio Franco Garcia Advogados)
Adv. Humberto Portela
Área de Materiais e Tecnologia (Portela, Lima & Colen Advogados)
Cantídio Alvim Drumond
Colaboração
Área de Meio Ambiente Joedilson Resende Machado (Auxiliar Técnico)
Eduardo Henrique Moreira Ciro Souza Lopes (Estagiário)

Área de Obras Industriais

Ilso José de Oliveira
O Sinduscon-MG agradece o apoio técnico, na elaboração desta publicação, dos
escritórios:
sUmário

PALAVRA DO PRESIDENTE.............................................................................................. 9

1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 11

2 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ....................................................................................... 13

2.1 Conceito .................................................................................................................... 13
2.2 Conceito legal ........................................................................................................... 13

3 PRINCÍPIOS E EFEITOS JURÍDICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS ............................................................................... 15
3.1 Princípio da incomunicabilidade .............................................................................. 15
3.2 Princípio da responsabilidade objetiva .................................................................... 15
3.3 Princípio da livre oneração vinculada ...................................................................... 16
3.4 Princípio da vinculação da afetação ........................................................................ 16
3.5 Efeitos jurídicos ........................................................................................................ 17

4 CONSTITUIÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ...................................................... 19

5 BENS QUE PERTENCEM AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ....................................... 21

6 RECURSOS EXCLUÍDOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ........................................ 23

7 PARTES ENVOLVIDAS NO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ............................................ 25

8 COMISSÃO DE REPRESENTANTES ............................................................................ 27

9 OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR ............................................................................ 29

10 EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ............................................................. 31

11 O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E A FALÊNCIA DO INCORPORADOR ...................... 33

11.1 Procedimentos na hipótese de falência ou insolvência
do incorporador ...................................................................................................... 33

12 O REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET) NO PATRIMÔNIO

DE AFETAÇÃO ............................................................................................................ 39
13 INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 1.435/2013 .......................................................... 45

14 AS VANTAGENS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO .................................................... 47

15 SÍNTESE (FLUXOGRAMA) .......................................................................................... 49

16 MODELO DE REQUERIMENTO PARA INSTITUIÇÃO DO PATRIMÔNIO

DE AFETAÇÃO ............................................................................................................ 51

17 PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ...................... 53

18 SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO ............................................................... 58

18.1 Conceito .................................................................................................................. 58
18.2 Fundamento legal ................................................................................................... 58
18.3 Tipos societários admitidos na modalidade de SPE ............................................. 59
18.4 Constituição da SPE ............................................................................................... 60
18.5 Vantagens da SPE ................................................................................................... 62
18.6 Procedimento detalhado ........................................................................................ 63
18.7 Modelo de contrato SPE empreendimento imobiliário – JUCEMG ...................... 64
18.8 Considerações gerais ............................................................................................. 69

19 SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO............................................................. 71

19.1 Conceito .................................................................................................................. 71
19.2 Fundamento legal ................................................................................................... 71
19.3 Constituição ............................................................................................................ 72
19.4 Vantagens................................................................................................................ 72
19.5 Procedimento detalhado ........................................................................................ 73

20 RESUMO GERAL ........................................................................................................ 75

REFERÊNCIAS ................................................................................................................ 79
pALAvrA do
presidente

É de conhecimento geral que as atividades do

mercado imobiliário nacional alcançaram um
desenvolvimento expressivo nos últimos 10 anos.
A maior oferta de crédito imobiliário, a geração
de emprego formal e o crescimento da renda da
população são alguns dos fatores que ajudam a
explicar a melhor performance do segmento neste
período. É preciso destacar, ainda, a Lei 10.931/2004,
que aumentou a segurança jurídica, a transparência
e a credibilidade para as partes interessadas no
negócio da incorporação imobiliária e trouxe especial
contribuição a esse desenvolvimento.

Um dos avanços alcançados com a referida lei foi

a instituição do instrumento jurídico do Patrimônio
Luiz Fernando Pires de Afetação, que proporciona segurança adicional
Presidente aos consumidores, incorporadores e financiadores
e, com isso, estimula, os negócios imobiliários,
disciplinando o mercado. A Lei 10.931/04 complementou e aprimorou a Lei de
Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964) que continua em
vigor e, em 2014, completa 50 anos.

Como constituir um Patrimônio de Afetação, como operacionalizá-lo e quais as suas

principais características são alguns dos temas que fazem parte desta publicação que
também destaca os fatores que envolvem a Sociedade de Propósito Específico e a
Sociedade em Conta de Participação.

Desta forma, o Sinduscon-MG espera contribuir com o planejamento de atividades

das empresas, objetivando o crescimento da sua competitividade e lucratividade pois,
apesar do cenário econômico atual, caracterizado por baixo crescimento, juros altos e
a inflação em patamares elevados, a demanda por habitação no País é crescente e, por
este motivo, as empresas precisam estar cada vez mais preparadas e competitivas.

9
1 introdUção

A Lei nº 10.931/2004 estabeleceu um novo parâmetro de regulação entre os agentes

do mercado imobiliário e representou um marco na economia nacional. O Patrimônio
de Afetação, a Alienação Fiduciária e o Regime Especial Tributário (RET) estão entre
as conquistas alcançadas por ela e que contribuíram para que o mercado imobiliário
nacional registrasse maior incremento em suas atividades no período pós-2004.

Em que pese a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio e Incorporações), ter trazido imensa
contribuição para a regulação jurídica do mercado de incorporações, dispondo sobre
os direitos e obrigações de cada uma das partes envolvidas nesta atividade, a Lei
10.931/2004 a completou, trazendo ainda mais proteção e garantias aos adquirentes
de unidades autônomas. A partir da sua vigência, o mercado imobiliário nacional
passou a contar com um instrumento moderno e seguro, servindo de grande estímulo
ao seu desenvolvimento.

A Lei 10.931/2004 aumentou a segurança jurídica nos negócios imobiliários,

conferindo-lhes transparência e credibilidade e, com isso, atendendo ao interesse de
todos: consumidores, incorporadores, construtores e instituições de crédito. Um dos
seus destaques é o Patrimônio de Afetação e o Regime Especial Tributário. É correto
afirmar que o instituto do Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias
encontra-se disposto na própria Lei de Condomínio e Incorporações, ou seja, Lei
4.591/64, que foi atualizada por força dos art.53 e art.54 da Lei 10.931/2004.

Demonstrar as características básicas do Patrimônio de Afetação e como

operacionalizá-lo faz parte dos objetivos desta publicação, que também apresentará
os princípios da Sociedade de Propósito Específico e da Sociedade em Conta de
Participação. Estes são temas de interesse geral do mercado imobiliário nacional
e, por este motivo, buscou-se abordar seus principais aspectos, contribuindo para o
esclarecimento de dúvidas que cercam essa matéria.

11
pAtrimônio
de AfetAção
 Saiba
Mais
+
2 pAtrimônio de AfetAção

2.1 conceito

O Patrimônio de Afetação constitui um patrimônio segregado do patrimônio

geral do incorporador que será exclusivamente vinculado à satisfação dos direitos
dos adquirentes das futuras unidades autônomas e demais credores de determinada
incorporação imobiliária.
Dessa forma, o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos
e obrigações do patrimônio geral do incorporador, respondendo tão somente pelas
dívidas e obrigações vinculadas a determinada incorporação imobiliária.
Assim, “denomina-se Patrimônio de Afetação o conjunto de bens, direitos e
obrigações formado com um determinado fim, sem qualquer possibilidade de desvio
dessa finalidade.”1

2.2 conceito LegAL

O artigo 53 da Lei 10.931/2004 dispõe:

O Título II da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido dos

seguintes capítulos e artigos:
Capítulo I-A
Do Patrimônio de Afetação:
Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida
ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.

1 Lei nº 10.931/2004 – Um marco para o mercado imobiliário – publicação realizada pela Câmara Brasileira da
Indústria da Construção (CBIC).

13
princípios e efeitos
jUrídicos do pAtrimônio de AfetAção nAs
incorporAções imobiLiáriAs
 Saiba
Mais
+
3 princípios e efeitos jUrídicos do pAtrimônio de
AfetAção nAs incorporAções imobiLiáriAs

Conforme Vitor F. Kümpel e Marcus Vinícius Kikunaga2, por meio do Patrimônio de

Afetação, a incorporação imobiliária estará sujeita a certos efeitos jurídicos próprios
deste instituto pautados em seus princípios, tais como:

3.1 princípio dA incomUnicAbiLidAde

Por esse princípio, o objeto da incorporação imobiliária, ou seja, o terreno, suas

acessões, demais bens e direitos vinculados ao empreendimento imobiliário, estarão
separados do patrimônio do incorporador, respondendo por dívidas e obrigações
vinculadas à incorporação respectiva.

Caput e § 1º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que foi introduzido pela Lei
10.931/2004 – artigo 53
Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida
ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§1º O Patrimônio de Afetação não se comunica com os demais bens, direitos
e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à
incorporação respectiva.

3.2 princípio dA responsAbiLidAde objetivA

São de responsabilidade exclusiva do incorporador os prejuízos que este causar ao

Patrimônio de Afetação, por exemplo, o desvio dos recursos advindos dos adquirentes
para outra incorporação.

§2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que foi introduzido pela Lei 10.931/2004
– artigo 53
§2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao Patrimônio de
Afetação.

2 Autores do fascículo nº 29 – Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária do Manual Lex – Prática Imobiliária
– Editora Lex Magister – São Paulo – Data da Publicação: 19/11/2010.

15
 3.3 princípio dA Livre onerAção vincULAdA

Por esse princípio estabelece-se liberdade para o incorporador buscar recursos

financeiros para concretizar a construção do empreendimento, podendo, inclusive,
onerar com garantia real essa operação de crédito, porém, a finalidade deve ser
restrita à construção. Mesmo se houver cessão de direitos creditórios, o produto da
cessão ficará vinculado ao Patrimônio de Afetação.

§ 3º e § 4º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foram introduzidos pela Lei

10.931/2004 – artigo 53
§3º Os bens e direitos integrantes do Patrimônio de Afetação somente poderão
ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos
da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o
produto da cessão também passará a integrar o Patrimônio de Afetação, observado
o disposto no §6º.

3.4 princípio dA vincULAção dA AfetAção

Todo produto da alienação das frações ideais e quotas da construção será pago
pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção seja assumida por
terceiro, ou seja, o incorporador responderá pela destinação prioritária dos recursos
financeiros para a construção.

§ 5º e §6º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foram introduzidos pela Lei
10.931/2004 – artigo 53
§5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações
ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção
tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do §6º do artigo 35.
§6º Os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão
utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

16 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
3.5 efeitos jUrídicos

Destes princípios decorrem, portanto, os efeitos jurídicos do Patrimônio de

Afetação, sendo estes:

Incomunicabilidade dos bens afetados:

Com a incomunicabilidade dos bens afetados, os eventuais credores da
incorporadora em negócios não relacionados ao Patrimônio de Afetação não poderão
reivindicar seus direitos creditórios contra os bens e direitos do empreendimento
imobiliário afetado, ficando assim, protegida a incorporação imobiliária.

Vinculação do patrimônio da incorporação imobiliária

A vinculação do patrimônio da incorporação imobiliária significa que todas
as acessões, benfeitorias e valores conexos ao empreendimento afetado serão,
automaticamente, por ele atraídos.

Responsabilidade civil do incorporador

O incorporador imobiliário responde civilmente pela boa administração do
Patrimônio de Afetação.

Obrigatoriedade da transparência documental

O incorporador tem como obrigação a transparência total da contabilidade do
Patrimônio de Afetação, garantindo, assim, a credibilidade do sistema de afetação.

Liberdade de acesso à obra

Assim como a transparência documental, a construção também deve abrir as
portas para vistorias periódicas, com a finalidade de atender a ansiedade dos clientes
e também de demonstrar o cumprimento do cronograma de obra.
Desse modo, o Patrimônio de Afetação visa tutelar a segurança social pela
destinação específica dos recursos e vinculação dos bens de determinada incorporação
imobiliária segregando estes bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador.
Atenção: A afetação do patrimônio não inibe os direitos do titular da incorporação,
tais como vender, hipotecar, etc.. É um gravame e, assim, apenas condiciona o
exercício dos poderes sobre a propriedade e sobre os direitos creditórios decorrentes
da alienação das unidades, visando assegurar a consecução do objetivo que se propõe,
ou seja, a conclusão do empreendimento imobiliário.

17
constitUição
do pAtrimônio de AfetAção
 Saiba
Mais
+
4 constitUição do pAtrimônio de AfetAção

Constitui-se o Patrimônio de Afetação mediante averbação, no Registro de

Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais sobre
o terreno e acessões.
Tal manifestação prescinde de qualquer formalidade, bastando que seja expressa
num requerimento a ser dirigido ao oficial do competente Registro de Imóveis ou numa
declaração anexa ao memorial de incorporação.

Conforme o Art. 31-B, da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei
10.931/2004 – artigo 53:
Considera-se constituído o Patrimônio de Afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e,
quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o
terreno.
Parágrafo Único: A averbação não será obstada pela existência de ônus reais
que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia
do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de
construir o empreendimento.

19
bens QUe pertencem
Ao pAtrimônio de AfetAção
 Saiba
Mais
+
5 bens QUe pertencem Ao pAtrimônio de AfetAção

Compõe o Patrimônio de Afetação de uma incorporação imobiliária:

9 O terreno.
9 As acessões objeto de incorporação imobiliária.
9 Os demais bens e direitos vinculados à incorporação imobiliária (ex: recursos
oriundos da vendas das unidades futuras, rendimentos, cessões de crédito,
financiamentos, entre outros).
O controle da existência desses recursos poderá variar conforme cada
incorporação imobiliária submetida à fiscalização da Comissão de Representantes à
vista dos balancetes e dos relatórios a serem fornecidos pelo incorporador.
Em princípio, o montante dos recursos que se manterá afetado deve corresponder
ao orçamento da obra, devendo ainda, considerar as variações de custo que se
verificarem durante a construção do empreendimento.
No início da atividade de incorporação o §5º do art. 31 combinado com o §6º do
art. 35 da Lei de Incorporações dispõe que o incorporador deverá assumir, em igualdade
de condições com os demais adquirentes, os custos de construção das unidades que
ainda não foram vendidas, que conforme forem sendo feitas as referidas acessões,
automaticamente, passarão a compor o patrimônio afetado.

Conforme o Art. 31-A, da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei
10.931/2004 – artigo 53:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida
ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.

21
recUrsos excLUídos
do pAtrimônio de AfetAção
 Saiba+
Mais
6 recUrsos excLUídos do pAtrimônio de AfetAção

É sabido que, até o incorporador obter o respectivo registro do Memorial de

Incorporação e estar autorizado a iniciar as vendas das unidades imobiliárias futuras,
este já terá realizado investimentos e feito despesas relativas ao empreendimento.
Averbado o termo de afetação tais bens, direitos e obrigações anteriormente
formados passarão a constituir este patrimônio segregado devendo-se dar início a
contabilização apartada do patrimônio geral do incorporador.
Contudo, afetados serão os recursos necessários à realização da obra (custo da
construção) o que exceder será de livre disposição do incorporador.
Assim, os registros contábeis deverão considerar como ativo realizável o terreno
e os demais investimentos realizados pelo incorporador. No registro do passivo
registrar-se-á o correspondente valor do terreno e dos investimentos já efetuados.
Da mesma forma, quando do início do empreendimento, os serviços contratados
e materiais adquiridos pelo patrimônio geral do incorporador seguirão a mesma regra
contábil, sendo que, tais recursos poderão ser reembolsados ao incorporador quando
do ingresso de recursos provenientes das vendas das unidades imobiliárias.
Conforme o disposto nos §6º e §7º do art. 31 A, da Lei 4.591/64 os recursos
financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento
ou reembolso das despesas inerentes à incorporação sendo que o reembolso do preço
da aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades
autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão somente
os valores efetivamente recebidos pela alienação.

Conforme o § 8º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei
10.931/2004 – artigo 53:
Excluem-se do Patrimônio de Afetação:
I. Os recursos financeiros que excederem a importância necessária à
conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até
sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de
financiamento para a construção, se houver e
II. o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada
unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja
contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração
(art.58)”.

23
pArtes envoLvidAs
no pAtrimônio de AfetAção
 Saiba
Mais
+
7 pArtes envoLvidAs no pAtrimônio de AfetAção

As partes envolvidas no Patrimônio de Afetação são:

9 O instituidor do Patrimônio de Afetação, que necessariamente será o
incorporador imobiliário.
9 Outra parte envolvida no Patrimônio de Afetação será composta pelos
adquirentes das futuras unidades imobiliárias, devidamente representados
pela Comissão de Representantes a ser formada por três membros escolhidos
entre os adquirentes, nos termos do art. 49 e art.50 da Lei 4.591/64, cujas
funções no Patrimônio de Afetação são as listadas no art. 31 C da referida Lei
de Incorporações, introduzidas pelo Artigo 53 da Lei 10.931/2004.
Pode-se também considerar como parte envolvida no Patrimônio de Afetação,
a entidade financiadora de incorporação imobiliária, que poderá nomear agente de
fiscalização da incorporação afetada (art. 31-C da Lei nº 4.591/64).

Conforme o Art. 31-C da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei
10.931/2004 – artigo 53:
A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção
poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e
acompanhar o Patrimônio de Afetação.
§1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante
qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel
ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador
ou do construtor, seja legal ou oriunda dos contratos de alienação das unidades
imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à
incorporação.
§2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata
o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de
qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de
zelo, dedicação e sigilo destas informações.
§3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de
seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o §2º deste artigo.

25
comissão
de representAntes
 Saiba
Mais
+
8 comissão de representAntes

A Comissão de Representantes já era prevista na Lei 4.591/64 em seus artigos

49 e 50, antes mesmo do surgimento do instituto do Patrimônio de Afetação nas
incorporações imobiliárias.
Com a instituição do Patrimônio de Afetação, a Comissão de Representantes
passa a figurar como um dos principais atores da incorporação imobiliária afetada,
principalmente como entidade fiscalizadora dos recursos arrecadados e do regular
andamento das obras dos empreendimentos imobiliários afetados.
O art. 31 C da Lei 4.591/64, introduzido pelo Artigo 53 da Lei 10.931/2004 confere
poderes à Comissão de Representantes do empreendimento imobiliário, bem como
à entidade financiadora, para nomearem, às suas expensas, pessoa física ou jurídica
para fiscalizar e acompanhar a incorporação.
A Comissão de Representantes exercerá importante função de fiscalização para
a defesa dos direitos dos adquirentes.
Assim, o auditor nomeado pela Comissão de Representantes ao ter acesso
às informações de caráter estratégico, comercial, tributário ou de qualquer outra
natureza deverá manter sigilo, sob pena de responder civilmente por seu eventual
descumprimento.
Em conjunto com a Comissão de Representantes, eventual entidade financiadora,
que nomeie auditor para a fiscalização da obra afetada, também, poderá fornecer
cópia do seu relatório à Comissão de Representantes, não configurando este ato
quebra de sigilo.

27
obrigAções
do incorporAdor
 Saiba+
Mais
9 obrigAções do incorporAdor

O Art. 31-D da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo
53 contempla as obrigações do incorporador no Patrimônio de Afetação
Incumbe ao incorporador:
I. promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação
do Patrimônio de Afetação, inclusive mediante adoção de medidas
judiciais;
II. manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III. diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-
los na forma prevista desta Lei, cuidando de preservar os recursos
necessários à conclusão da obra;
IV. entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo
pactuado com os recursos financeiros que integrem o Patrimônio de
Afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados,
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e
aprovadas pela Comissão de Representantes;
V. manter e movimentar os recursos financeiros do Patrimônio de Afetação
em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI. entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o
trimestre civil, relativos a cada Patrimônio de Afetação;
VII. assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31 – C o livre acesso
à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de
depósito exclusiva, referida no inciso V deste artigo, e quaisquer outros
documentos relativos ao Patrimônio de Afetação e,
VIII. manter a escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado
pela legislação tributária.

29
extinção
do pAtrimônio de AfetAção
 Saiba+
Mais
10 extinção do pAtrimônio de AfetAção

Conforme o Art. 31-E da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004
– Artigo 53:
O Patrimônio de Afetação extinguir-se-á pela:
I. averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito
de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o
caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição
financiadora do empreendimento;
II. revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas
aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras
hipóteses previstas em lei; e
III. liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F,
§1º.

31
o pAtrimônio
de AfetAção e A fALênciA do incorporAdor
 Saiba
Mais
+
11 o pAtrimônio de AfetAção e A fALênciA do
incorporAdor

Como a atividade da incorporação imobiliária envolve o risco financeiro decorrente

de várias variáveis mercadológicas e econômicas, infelizmente, alguns negócios não
acontecem conforme o planejado, podendo vir a ocorrer a falência (pessoa jurídica) ou
a insolvência civil do incorporador (pessoa física).
Para tanto, foi idealizado o Patrimônio de Afetação com intuito de blindar as
incorporações imobiliárias afetadas de riscos externos desvinculados dos bens, dos
direitos e das obrigações afetados a determinado empreendimento imobiliário.
Nesse sentido, o art. 119, inciso IX, da Lei 11.101/2005, da Lei de Recuperação
Judicial e Falência de Empresas prescreve que os bens, direitos e obrigações do
Patrimônio de Afetação permanecerão separados da empresa falida ou pessoa
declarada insolvente, até o cumprimento da sua finalidade, ou seja, a conclusão das
obras com a sua respectiva averbação e entrega das unidades aos adquirentes, bem
como o resgate do financiamento da construção.
Havendo saldo dos recursos afetados e depois de cumprida a sua finalidade,
estes serão arrecadados à massa falida, ou, havendo crédito a serem exigidos do
incorporador, estes serão inscritos em face da massa falida.

11.1 procedimentos nA hipótese de fALênciA oU

insoLvênciA do incorporAdor

Ao ser decretada a falência ou declarada a insolvência civil do incorporador, os

procedimentos a serem praticados devem seguir o Art. 31-F da Lei 4.591/64 que foi
introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53:

Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador

não atingem os Patrimônios de Afetação constituídos, não integrando a
massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objetos da incorporação.
§1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação
da sua Comissão de Representantes, ou na sua falta, de um sexto dos titulares
de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão,
realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato
da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira

33
 convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda
convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da
construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os
termos da continuação da obra ou da liquidação do Patrimônio de Afetação
(art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação
poderá ser feita pela instituição financiadora.
§2º O disposto no §1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras
prevista no art. 43, inciso VI.
§3º Na hipótese de que tratam os §§1º e 2º, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes
das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o
incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel
objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.
§4º O mandato a que se refere o §3º será válido mesmo depois de concluída
a obra.
§5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes
para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade
do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades
respectivas.
§6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes
que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição
financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a
outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o
imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.
§7º Ainda na hipótese dos §§1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em
cumprimento da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação
do Patrimônio de Afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões,
transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade
pela evicção, imitir futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões.
§8º Na hipótese do §7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa
de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objetos
da transmissão.
§9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos
limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas
aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de
cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.
§10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.

34 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba+
Mais
§11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão
automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos
relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver.
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá
individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do
empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos
coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério
de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos
adquirentes, observado o seguinte:
I. os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da
incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data
da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos
à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses
recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação;
II. para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação,
a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em
caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio
de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e
dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais
necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos
ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514,
de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na
incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;
III. consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a
receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou
do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis
afetados;
IV. compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio
da construção do edifício e a averbação da construção das edificações
para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos
do art. 44.
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da
conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser
entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras
ou à liquidação do Patrimônio de Afetação, a Comissão de Representantes, no

35
 prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de
que trata o § 1º, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios
estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões
que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido
alienadas pelo incorporador.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na
proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas
obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual
financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações
perante o proprietário do terreno.
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem
assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo
incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões
(arts. 40 e 41).
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas,
sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:
I. ao proprietário do terreno, nas hipóteses de que seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões
vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro
horas seguintes à data designada para a venda; e
II. ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso
I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração
ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo voto
da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de
quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
I. pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias,
vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação, observada a ordem de
preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do
Código Tributário Nacional;
II. reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com
recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III. reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue
para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as
partes interessadas;
IV. entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para
construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do

36 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba+
Mais
art. 35 e § 5º do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;
V. entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja
pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em
proporção ao valor atribuído à fração ideal; e
VI. entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art.
31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante
das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo
Patrimônio de Afetação.
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações
relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição
social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive
por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do
incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de
afetação. (NR)

37
o regime especiAL
de tribUtAção (ret) no pAtrimônio de AfetAção
 Saiba
Mais
+
12 o regime especiAL de tribUtAção (ret) no
pAtrimônio de AfetAção

O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e
irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador
junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita
ao pagamento de percentual da receita mensal recebida, que corresponderá ao
pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ, CSLL,
Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins.
A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento
dos tributos, a partir do mês da opção.
Os recolhimentos deverão ser realizados até o 20º dia do mês subsequente aquele
em que houver sido auferida a receita.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do RET não poderão
ser objeto de parcelamento.
A incorporação afetada terá um número de inscrição próprio no Cadastro Nacional
de Pessoas Jurídicas – CNPJ, bem como código de arrecadação próprio.
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada
incorporação submetida ao RET.
A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET
poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das
normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da
incorporação.
Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção
no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada
mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos
apurados nas contas relativas à incorporação.
Assim, cada incorporação imobiliária que instituir o Patrimônio de Afetação e
optar pelo RET ficará sujeito ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da
receita mensal recebida, o que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuições com a seguinte repartição tributária:
9 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins.
9 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/
PASEP.
9 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ.
9 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

39
 comparação das alíquotas dos regimes de tributação
Lucro real, Lucro presumido e regime especial de tributação

Regime Especial de
Tributo Lucro Presumido Lucro Real
Tributação
PIS/PASEP 0,65 1,65 0,37
COFINS 3,0 7,6 1,71
IRPJ 1,2 15% sobre o lucro 1,26
CSLL 1,08 9% sobre o lucro 0,66

Fonte: Legislação Lucro Presumido e Lucro Real: RIR/99 - Decreto 3.000, de 26 de março de 1999 e
alterações posteriores.
RET: Lei 10.931/04, Lei 12.841/13; MP 601/12; Lei 12.844/13; MP 656/14.

Para as incorporações imobiliárias realizadas no âmbito do Programa Minha

Casa Minha Vida - PMCMV, a lei define a alíquota única de 1% sobre a receita mensal
recebida, desde que:
- Até 31 de dezembro de 20183, para os projetos de incorporação de imóveis
residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada
a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento
unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento)
da receita mensal recebida.
- Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os
destinados à construção de unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00
(cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.
No PMCMV a alíquota única de 1% sobre a receita mensal recebida, corresponde
ao pagamento unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I. 0,44% (quarenta e quatro centésimo por cento) como Cofins.
II. 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/PASEP.
III. 0,31% (trinta e um centésimo por cento) como IRPJ.
IV. 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.

3 Conforme Medida Provisória 656/14.

40 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba+
Mais
O Regime Especial de Tributação (RET) do Patrimônio de Afetação foi
introduzido pela Lei 10.931/2004 em seu artigo 1º:
Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos
de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que
compõem a incorporação.
Art.2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será
efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I. entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade
competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação
a ser estabelecida; e
II. afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária,
conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64, de 16 de
dezembro de 1964.
Art. 3º O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao
regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de
Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
- CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio
do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º
sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas
tributárias da incorporação afetada.
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação,
a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento)
da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado
do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013)
(Produção de efeito)
I. Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II. Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade
das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias
que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações
monetárias decorrentes desta operação.

41
 § 2º O pagamento dos tributos e contribuições, na forma do disposto no
caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer
hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela
incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeitos a
tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das
bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo
devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais,
inclusive incorporações não afetadas. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de
2005)
§ 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos
pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na
mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação,
em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como
a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras
atividades exercidas pela incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de
2005)
§ 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da
opção. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 6º Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis
residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou
contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao
pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um
por cento da receita mensal recebida. (Redação dada pela Medida Provisória
nº 656, de 2014)
§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de
imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais
de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha
Casa, Minha Vida, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. (Redação
dada pela Lei nº 12.767, de 2012)
§ 8º As condições para utilização do benefício de que trata o § 6º serão definidas
em regulamento. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
Art. 5º O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma
do art. 4º deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em
que houver sido auferida a receita (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 2009)
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar,
no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico
de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e

42 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba+
Mais
código de arrecadação próprio.
Art. 6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto
no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada
para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8º Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do
art. 4º, o percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 4º será
considerado: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
I. 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
II. 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/
Pasep; (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
III. 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
IV. 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL. (Redação dada
pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
Parágrafo único. O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art.
4º será considerado para os fins do caput: (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
I. 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins; (Incluído
pela Lei nº 12.024, de 2009)
II. 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
(Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
III. 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e (Incluído pela Lei
nº 12.024, de 2009)
IV. 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. (Incluído pela Lei
nº 12.024, de 2009)
Art. 9º Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere
o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de
afetação instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações
tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo Patrimônio de
Afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência,
ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em
até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta
ocorrer em prazo inferior.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto
de 2001, não se aplica ao Patrimônio de Afetação de incorporações imobiliárias
definido pela Lei no 4.591, de 1964.

43
instrUção normAtivA
rfb nº 1.435/2013
 Saiba
Mais
+
13 instrUção normAtivA rfb nº 1.435/2013

A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os

seguintes requisitos:
I. Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos
termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964.
II. Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa
Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação
Imobiliária - Patrimônio de Afetação.
III. Apresentação do termo de opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal
(DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat)
com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
Para apresentação do “termo de opção”, o interessado, ou seu procurador, deverá
obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB um dossiê digital de atendimento
(artigo 4º da Instrução Normativa RFB 1.412/2013).
A opção será formalizada mediante a solicitação de juntada ao referido dossiê digital:
- do “termo de opção”; e
- do termo de constituição do Patrimônio de Afetação da incorporação, firmado
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de
aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

45
As vAntAgens
do pAtrimônio de AfetAção
 Saiba +
Mais
14 As vAntAgens do pAtrimônio de AfetAção

São consideradas como vantagens do Patrimônio de Afetação:

9 A desoneração fiscal.
9 O aumento da credibilidade do negócio da incorporação e da confiança pelos
adquirentes.
9 A proteção da obra contra riscos patrimoniais da incorporadora.
9 A facilidade de acesso ao crédito e seguros.

47
síntese
(fLUxogrAmA)
 +
Saiba
Mais
15 síntese (fLUxogrAmA)

CONFECÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

ELABORAÇÃO DO TERMO DE AFETAÇÃO

REGISTRO DA AVERBAÇÃO
INCORPORAÇÃO DO TERMO DE
IMOBILIÁRIA AFETAÇÃO

TERMO DE OPÇÃO – RET – REGIME

ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

49
teste
modeLoAçento
de
éreQUerimento
ão à pArA institUição do pAtrimônio
de AfetAção
 Saiba
Mais
+
16 modeLo de reQUerimento pArA institUição do
pAtrimônio de AfetAção

REQUERIMENTO DE AVERBAÇÃO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Pelo presente instrumento particular, a sociedade empresária, ________, com

sede em ________, inscrita no CNPJ/MF sob o nº ________, ora incorporadora
do empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial
____________________, a ser construído no imóvel constituído pelo lote ___ da
quadra __________, situado na Rua ____________________ do Bairro __________,
no município e Comarca de ______________, adquirido de acordo com o registro nº
____ na matrícula nº _______ do Ofício de Registro de Imóveis de ______________
para garantia do integral cumprimento das obrigações decorrentes da incorporação,
constitui pelo presente instrumento, a incorporação do empreendimento supracitado
ao regime da afetação, conforme previsto nos artigos 31-A e seguintes da Lei nº
4.591/64, de 16 de dezembro de 1964 , com as alterações introduzidas pela Lei nº
10.931, de 2 de agosto de 2004 .
Em decorrência do presente, constituindo-se em Patrimônio de Afetação o
conjunto de bens, o terreno e as acessões, os direitos e obrigações vinculados à
incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, destinam-se única
e exclusivamente à consecução da incorporação do empreendimento e à entrega das
unidades imobiliárias aos futuros adquirentes e manter-se-ão apartados, tornando-
se incomunicáveis em relação aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio
geral da incorporadora.
Compromete-se a incorporadora, diante de tal regime de afetação, à vinculação
de receitas, mediante a qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do
orçamento da obra, ficam afetadas à construção do edifício, vedado o desvio para
outras obras, com o controle financeiro atribuído à Comissão de Representantes dos
adquirentes.
O presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando
as partes e seus sucessores a qualquer título, firmando o presente instrumento para
os fins de direito aqui tutelados.

_________, ____ de _____________ de 201_.

Empresa ______, Incorporadora do Condomínio __________________.

51
pergUntAs e respostAs
sobre o pAtrimônio de AfetAção
 Saiba
Mais
+
17 pergUntAs e respostAs sobre o pAtrimônio de
AfetAção4

A. Como se constitui um Patrimônio de Afetação?

É extremamente simples. Basta que o incorporador e os titulares de direitos reais
sobre o terreno e as acessões firmem um “Termo de Afetação”.
B. Qual o Papel do Registro de Imóveis na constituição do Patrimônio de Afetação?
O Registro de Imóveis tem um papel essencial, à medida que registra e torna
pública a afetação. Não haverá alteração do registro dos contratos de comercialização
das unidades, nem do registro dos contrato destinados à constituição de garantias
reais, pois a Lei do Patrimônio de Afetação não diminui o direito subjetivo do titular da
incorporação. O incorporador é livre para vender e constituir garantias reais sobre o
terreno e as acessões correspondentes à incorporação.
O Registro de Imóveis nada tem a ver com a aplicação dos recursos oriundos das
vendas ou do financiamento cuja garantia registrou. O oficial do Registro de Imóveis
deverá cancelar a averbação da afetação, quando cumprida sua função.
C. Para constituir um Patrimônio de Afetação é preciso criar uma empresa
separada?
Não. Como o Patrimônio de Afetação é um instrumento simplificado, apenas a
averbação do “Termo de Afetação” basta para reproduzir todos os efeitos de proteção
do negócio, sejam jurídicos, econômicos, contábeis, fiscais ou trabalhistas.
D. Uma empresa pode ter mais de um empreendimento em regime de
Patrimônio de Afetação?
Sim. No entanto, é importante ressaltar que os empreendimentos sob o regime
de Patrimônio de Afetação não terão comunicação entre eles. Cada um será um
ente jurídico autônomo e apartado do patrimônio geral da empresa responsável pela
incorporação.
E. O Patrimônio de Afetação é obrigatório a todas as incorporações?
Não. É opcional.
F. Como é que se operacionaliza esse patrimônio dentro da empresa?
O Patrimônio de Afetação, na prática, funciona como se fosse uma empresa
autônoma. Não há necessidade, entretanto, de criar uma estrutura própria para esse
fim. É preciso apenas administrar separadamente cada incorporação, mantendo uma
contabilidade própria para cada uma, com a movimentação de seus recursos, em uma
conta-corrente bancária específica.
4 Perguntas e respostas constantes da publicação Lei nº 10.931/2004 – Um marco para o mercado imobiliário
elaborada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção.

53
 Anteriormente, o incorporador era obrigado a apresentar aos compradores um
relatório semestral do estado da obra. A partir da Lei nº 10.931/2004 é obrigado a
mostrar o mesmo relatório a cada três meses. Além disso, o incorporador terá de exibir,
também trimestralmente, um balancete do empreendimento, cuja operacionalização
deve ser simples, tendo em vista que desde o início do negócio a contabilidade já
estará separada.
G. Como o Patrimônio de Afetação interferirá na segurança dos contratos?
A função social do contrato estará intrinsecamente ligada à função econômica.
Em princípio, o cumprimento da função social se dá em decorrência dos efeitos
econômicos do contrato, pois, como se sabe, o contrato é, por excelência, instrumento
de circulação de riquezas. A Lei do Patrimônio de Afetação protege o negócio da
incorporação. E proteger o negócio significa assegurar o cumprimento dos termos
do contrato firmado entre as partes, garantindo-lhes direitos e deveres. Em outras
palavras: proteger o negócio é garantir segurança jurídica ao contrato, para que as
partes possam realizar plenamente as suas expectativas.No caso da incorporação,
cabe ao consumidor receber o imóvel comprado; ao incorporador, a venda de
todas as unidades pelo preço estabelecido; e ao financiador, o retorno do crédito
correspondente ao dinheiro disponibilizado para a obra. Tudo isso deverá ser cumprido
dentro dos prazos programados e de acordo com as condições estabelecidas no
contrato. A afetação garante uma proteção jurídica eficaz a cada incorporação, que
se torna incomunicável com os demais negócios da empresa incorporadora. Assim, a
incorporação afetada fica resguardada contra o eventual insucesso da incorporadora
em seus outros negócios. A afetação garante segurança ao contrato de incorporação
e proporciona às partes interessadas os meios necessários à conclusão do negócio,
nas condições e prazos instituídos. Cumpre-se, dessa forma, a função econômica do
contrato.
H. Ao optar pelo regime do Patrimônio de Afetação, quais são as
responsabilidades da empresa incorporadora?
Além das responsabilidades legais de qualquer empresa incorporadora, ao optar
pelo Patrimônio de Afetação, ela deverá manter, em separado, a contabilidade de
todas as receitas e despesas do empreendimento e emitir trimestralmente relatórios
de acompanhamento da obra. Esse procedimento facilitará o acompanhamento do
fluxo de recursos da obra pelo agente financeiro e pela Comissão de Representantes.
I. Como saber se o imóvel tem patrimônio afetado?
Considerando que o Patrimônio de Afetação é constituído mediante averbação no
registro de Imóveis, basta verificar na matrícula do imóvel, objeto do empreendimento.
J. A afetação importará custos adicionais aos consumidores?
A afetação não gera medida ou procedimentos que tenham custos. O
estabelecimento da afetação se faz mediante um “termo”, lavrado em meia página,
com custo reduzido. A operação requer apenas registros contábeis separados por

54 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
obra, movimentação financeira também separada, bem como o fornecimento,
trimestralmente, de balancetes e relatórios sobre o estado da obra.
Não haverá nenhum custo adicional para os consumidores. Na normalidade,
não será necessário contratar assessoramento técnico para apreciar os relatórios
e balancetes que lhes serão fornecidos durante a obra. Na prática, isso cabe às
Comissões de Representantes em incorporações imobiliárias.
L. O incorporador é livre para vender as unidades mesmo com a afetação?
Sim. A constituição de um Patrimônio de Afetação visa exatamente assegurar as
partes interessadas nele. O negócio da incorporação só se realiza quando o produto for
vendido e o incorporador puder receber os créditos decorrentes das vendas e destinar
essas receitas à construção do empreendimento. A lei não inibe o exercício do poderes
do titular da incorporação, apenas vinculadas as receitas à finalidade da construção.
M. O incorporador pode hipotecar o empreendimento?
Sim. Do mesmo modo que a lei não tolhe seus poderes para vender, também não
o impede de constituir quaisquer garantias reais sobre o terreno e as acessões que
constituirão as unidades do edifício. Mas sua liberdade é condicionada pela função
do Patrimônio de Afetação, que é a realização do negócio. Assim, a constituição de
hipoteca ou outra garantia real só é permitida para operações de crédito cujo produto
seja aplicado na obra e nos demais serviços necessários à construção do edifício e sua
averbação no Registro de Imóveis.
N. A constituição de hipoteca ou outras garantias pode prejudicar os
compradores?
Não, de maneira nenhuma. Pelo contrário: as garantias são estabelecidas em
benefício do consumidor, pois, segundo a lei, só se admite a constituição de garantias
em operações que gerem recursos para o empreendimento. Além disso, a legislação
que rege o Patrimônio de Afetação possibilita o rateio do financiamento por unidade,
de modo que a responsabilidade do comprador, pela dívida com o financiamento, ficará
limitada ao valor proporcional à sua unidade. É preciso que os compradores, pela sua
Comissão de Representantes, estejam atentos à aplicação dos recursos na obra, e
isso a Comissão poderá verificar pelos relatórios trimestrais a serem fornecidos pelo
incorporador.
O. Há alguma particularidade para se manter a contabilidade separada?
Os registros contábeis da incorporação afetada devem seguir os padrões usuais,
sem nenhuma particularidade. A contabilidade será identificada por incorporação,
com o registro de suas receitas e de despesas. Se o incorporador tiver optado pelo
regime especial tributário criado pela Lei nº 10.931/2004, o empreendimento deverá
receber um número específico de CNPJ, bem como o código de arrecadação próprio.
O incorporador antecipará o pagamento mensal dos impostos relativos ao regime do
Patrimônio de Afetação sobre a receita mensal, registrada na contabilidade.

55
 P. Quando se extingue o Patrimônio de Afetação?
De acordo com a Lei nº 10.931/2004, a afetação será extinta quando o incorporador
finalizar a obra e entregar as unidades aos consumidores. Feito isso, não haverá mais
por que manter a afetação.
Assim, considera-se extinta a afetação quando, cumulativamente, houver sido (1)
averbada a construção e (2) registrados, em nome dos compradores, os contratos de
venda, promessa de venda ou outros tipos de contrato utilizados na comercialização,
bem como (3) comprovada a quitação da dívida do financiamento da construção,
mediante pagamento em espécie ou repasse aos compradores. Ocorre também a
extinção se o incorporador lançou a obra com prazo de carência e resolveu denunciar
a incorporação ou, ainda, se, verificada alguma das hipóteses permitidas pela lei, os
compradores, em assembleia geral, tiverem deliberado pela liquidação do Patrimônio
de Afetação.
Q. Quais as vantagens da empresa incorporadora, ao optar pelo regime especial
de tributação?
A vantagem está na simplificação da apuração, do recolhimento e do controle dos
tributos. Para o comprador esse mecanismo facilita a verificação do recolhimento dos
tributos, inibindo a formação de passivos futuros.
R. Quais são as repercussões fiscais e previdenciárias do Patrimônio de
Afetação?
Os débitos fiscais e previdenciários seguem o mesmo princípio, segundo o qual
as dívidas e obrigações de cada incorporação afetada devem ser pagas com a receita
dessa mesma afetação. Esses créditos, entretanto, bem como os trabalhistas, gozam
de preferência legal, de modo que, em caso de falência, o produto do leilão das unidades
de “estoque” do incorporador será destinado em primeiro lugar ao pagamento dos
créditos trabalhistas, previdenciários e fiscais, mas somente os créditos “vinculados
ao respectivo Patrimônio de Afetação” (§18 do art. 31F, inciso I). Quanto ao imposto
de renda e às demais contribuições, a lei não alterou a responsabilidade tributária
da empresa incorporadora nem o sistema de apuração do lucro tributável,mas criou
um regime especial opcional, denominado “regime especial tributário do Patrimônio
de Afetação”. Assim, poderá o incorporador manter a obra afetada, subordinada ao
regime do lucro real, do presumido ou adotar o regime especial da Lei n° 10.931/2004.
S. Como é constituída a Comissão de Representantes prevista na Lei?
Por, no mínimo, três compradores, que representarão a totalidade deles perante o
incorporador imobiliário, em tudo aquilo que se referir ao bom andamento do negócio.

56 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
sociedAde
de propósito específico
 18 sociedAde de propósito específico

18.1 conceito

Sociedade de Propósito Específico – SPE é um modelo de organização societária

pelo qual se constitui uma nova empresa que deve se revestir de uma das formas de
sociedades empresárias tipificadas no ordenamento jurídico brasileiro, cuja atividade
restringir-se-á a realização de um ou mais negócios determinados.

18.2 fUndAmento LegAL

Dispõe o parágrafo único do art. 981 do Código Civil (Lei 10.406 de 10/01//2002)
que pode a sociedade empresária restringir sua atividade à realização de um ou mais
negócios:

Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se

obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica
e a partilha, entre si, dos resultados.
Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais
negócios determinados.

A despeito de opiniões contrárias, pode-se entender que não se trata de uma

sociedade empresária tipificada na legislação pátria, devendo assim, revestir-se de
uma das formas de sociedades já tipificadas no nosso ordenamento jurídico, tais
como, a Sociedade Limitada (Ltda.) ou a Sociedade Anônima (S/A), por exemplo.
Assim, a SPE difere-se das demais sociedades empresárias que serão a base
da sua constituição, tão somente, pelo fato de seu objeto social ser específico para o
desenvolvimento de determinada atividade negocial, que após a sua conclusão, deverá
ser extinta ou renovada para a consecução de um novo negócio.
A SPE é largamente utilizada no setor imobiliário, onde o propósito desta
sociedade é o desenvolvimento de empreendimento específico voltado à incorporação
e à comercialização das unidades imobiliárias decorrentes da referida atividade
empresarial.

58 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
18.3 tipos societários Admitidos nA modALidAde de spe

9 SOCIEDADE EM NOME COLETIVO: tipo societário pouco utilizado, pois exige

que os sócios sejam pessoas físicas, com responsabilidade solidária e
ilimitada por todas as obrigações da empresa, podendo o credor executar os
bens particulares dos sócios. Caracterização: Nome da empresa: firma ou
razão social (não podendo utilizar nome fantasia ou denominação), composta
pelo nome dos sócios, podendo ser acrescentada a expressão “& Cia” ao final
(ex: Fulano de tal & Cia). Tipificação legal: art.1039 ao art.1044 do Código Civil.
9 SOCIEDADE EM COMANDITA SIMPLES: também pouco utilizado, sendo
formada a empresa por sócios comanditados (participam com capital e
trabalho, tendo responsabilidade solidária e ilimitada) e comanditários (aplicam
apenas capital, possuindo responsabilidade limitada ao capital empregado
e não participando da gestão dos negócios da empresa). Empresa de capital
fechado. Caracterização: Nome da empresa: firma ou razão social (composta
apenas pelos nomes dos sócios comanditados, sob pena de responsabilidade
solidária e ilimitada do sócio comanditário cujo nome constar na razão social).
Tipificação legal: art.1045 ao art.1051 do Código Civil.
9 SOCIEDADE ANÔNIMA: espécie mais utilizada que as anteriores, principalmente
nos casos de grandes empresas, onde o capital encontra-se dividido em ações
e cada acionista é responsável apenas pelo preço de emissão de suas próprias
ações (responsabilidade limitada e não solidária). Os acionistas controladores
e diretores respondem por abusos. Possui várias espécies de títulos (ações,
partes beneficiárias, debêntures e bônus de subscrição), é regulamentada
por diversos órgãos (Assembleias Gerais e Especiais, Diretoria, Conselho de
Administração e Conselho Fiscal), devendo publicar seus atos no Diário Oficial
e em jornal de grande circulação editado no local da sede da companhia (atos
arquivados no registro do comércio). Caracterização: Nome: denominação
ou nome fantasia (não utiliza firma ou razão social), acrescidos da expressão
“S/A” ao final ou antecedido da expressão “Companhia” ou “Cia”. Tipificação
legal: art.1088 ao art. 1089 do Código Civil e regulamentada na Lei 6.404/76.
9 SOCIEDADE EM COMANDITA POR AÇÕES: também pouco usual, é regida pelas
normas relativas às sociedades anônimas, salvo a restrição de que somente os
acionistas podem ser diretores ou gerentes (sócios comanditados, nomeados
no estatuto e destituídos por 2/3 do capital), respondendo ilimitadamente
pelas obrigações da empresa, enquanto os sócios comanditários (demais
acionistas não gerentes ou diretores) possuem responsabilidade limitada
ao capital social. Assim como as S/As, pode ser empresa de capital aberto.
Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia, firma ou razão social,
acrescidas da expressão “Comandita por Ações” ou “C/A”. Tipificação legal:

59
 art.1090 ao art.1092 do Código Civil e regulamentada pelo art. 280 e seguintes
da Lei 6.404/76).
9 SOCIEDADE LIMITADA: a maior parte das empresas no Brasil é constituída
como sociedade limitada, pois nesse tipo de sociedade a responsabilidade
de cada sócio é restrita ao valor de suas cotas, respondendo solidariamente
tão somente até o montante da integralização do capital social da empresa.
Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia, firma ou razão social,
acrescidas da expressão “Ltda”. Tipificação legal: art.1052 ao art.1087 do
Código Civil.
9 EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDADE LIMITADA: trata-se de
um modelo empresarial trazido ao ordenamento jurídico brasileiro pela Lei
nº 12.441/2011, sendo composto por apenas uma pessoa, devendo o capital
social ser de, no mínimo, 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no
País, e devendo o mesmo estar devidamente integralizado. A pessoa natural
que constituir empresa individual de responsabilidade limitada somente
poderá figurar em uma única empresa dessa modalidade, não se confundindo
a figura do titular com a da empresa, sendo, portanto, pessoas distintas.
Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia, firma ou razão social,
acrescidas da expressão “EIRELI”. Tipificação legal: art. 980-A do Código Civil.
A SPE normalmente é constituída sob as regras de uma sociedade limitada –
“Ltda” (código civil) ou de uma sociedade anônima “S/A” (Lei 6.404/76).
O tipo societário escolhido para amparar a SPE definirá as suas características
básicas, já que deverão ser respeitadas as disposições legais de constituição e
funcionamento do referido tipo societário, se sociedade limitada, Lei 10.406/2002
(Código Civil); se sociedade anônima, Lei 6.404/76, e assim sucessivamente.
Neste trabalho, limitaremos o estudo sobre a SPE amparada pelo tipo societário
mais usual no mercado de incorporações imobiliárias, ou seja, o da sociedade limitada.

18.4 constitUição dA spe

O instrumento de constituição da SPE é o contrato ou estatuto social celebrado

entre os sócios, cujas cláusulas essenciais deverão seguir a legislação que regulamenta
o tipo societário com o qual a SPE se reveste, devendo ser registrado no Registro
Público de Empresas Mercantis (Juntas Comerciais/Em Minas Gerais - JUCEMG).
Assim, a constituição de uma SPE dependerá do tipo societário a ser
escolhido. Nesta publicação, optaremos pela sociedade limitada, que definirá as
suas características básicas, conforme as disposições legais (Lei 10.406/2002) de
constituição e funcionamento.

60 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
Portanto, a SPE somente adquirirá personalidade jurídica após a devida inscrição
dos seus atos constitutivos no registro próprio (JUCEMG) nos termos da lei (Art. 985
do Código Civil).
Diante disso, tão somente após o seu competente registro, a SPE será constituída
como uma sociedade empresária com personalidade jurídica própria e independente
das demais sociedades empresárias ou pessoas físicas que a compõem (sócios),
passando estes a responderem dentro dos limites de suas quotas sociais pelos direitos
e obrigações decorrentes do desenvolvimento do negócio para o qual a SPE se propôs
a realizar (ex: incorporação imobiliária).
Sendo assim, a responsabilidade de cada sócio da SPE, constituída sob a forma de
sociedade limitada, será restrita ao valor de suas quotas, porém, todos responderão
solidariamente pela integralização do capital social (art. 1052, Código Civil).
O capital social da SPE poderá ser integralizado pelos sócios com dinheiro, bens
móveis e imóveis e, ainda, com direitos, desde que a estes possa ser atribuído valor
econômico e, uma vez integralizado o capital, as contribuições dos sócios passam a
compor o patrimônio da SPE, tornando-se esta a legítima proprietária do mesmo.
No caso das incorporações imobiliárias, por exemplo, a propriedade do terreno
a ser incorporado será, em geral, da SPE constituída para tal finalidade empresarial,
seja através da aquisição direta do imóvel pela SPE, seja em razão da utilização de
imóvel de propriedade do sócio como forma de integralização do capital social da SPE.
As suas relações internas e externas serão pautadas no contrato social e na
legislação que regula o tipo societário escolhido para a constituição da SPE. Sendo
uma sociedade limitada, o seu funcionamento seguirá as exigências e regras aplicáveis
a este tipo societário, tais como: a designação do administrador, os poderes e as
obrigações dos sócios, o quórum para as votações, a retirada de sócios, a distribuição
dos lucros, etc..
No caso das sociedades limitadas, não há regra específica para destinação de
resultados da sociedade, podendo os sócios definir, em comum acordo, a distribuição
desproporcional de lucros, conforme autorizado pelo art. 1.007 c/c art. 1.053 do Código
Civil, mediante Reunião de Sócios convocada com esta finalidade.
Considerando a hipótese de a SPE adotar a forma de sociedade limitada, a
distribuição de lucros aos sócios obedecerá às disposições e regras estabelecidas no
contrato social da SPE referentes ao tema.
Assim, poderão os sócios deliberar a periodicidade do levantamento de balanço
patrimonial para distribuição dos lucros o que, também por falta de regra específica,
poderá ser efetuado em períodos inferiores a um ano, a livre arbítrio destes.
Caso a SPE tenha por objeto específico a incorporação imobiliária afetada, nos
termos do art. 31 A ao art. 31 F da Lei 4.591/64, a liberdade dos sócios será limitada
pelas obrigações instituídas pela afetação do patrimônio.

61
 A SPE terá uma contabilidade própria que seguirá as regras previstas pelo
tipo societário escolhido no ato da sua constituição ou por previsão legal específica
(ex: Regime Especial de Tributação – Patrimônio de Afetação nas Incorporações
Imobiliárias).
A SPE, sendo uma sociedade empresária autônoma terá que cumprir com todas
as obrigações tributárias e fiscais, principais e assessórias, que forem estatuídas em
Lei.
Assim, a SPE poderá adotar a sistemática do Lucro Real, do Lucro Presumido,
desde que a receita bruta anual não ultrapasse o limite de R$ 78 milhões de reais e que
a atividade a ser desenvolvida possibilite tal opção, consoante estatuído no artigo 13 da
Lei 9.718/98, com a nova redação dada pela Lei nº 12.814/2013 (até 31/12/2013 o limite
anual era de R$ 48 milhões de reais, conforme redação dada pela Lei 10.637/2002), ou
ainda, caso exerça a atividade de incorporação imobiliária com a respectiva afetação do
seu patrimônio, poderá, ainda, optar e beneficiar-se do regime especial de tributação
aplicável à espécie, ou seja, a incorporação imobiliária devidamente afetada.

18.5 vAntAgens dA spe

Este modelo de sociedade tem sido muito utilizado no setor imobiliário, pois além
de resguardar o incorporador, ele oferece maior garantia aos compradores.
Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes
envolvidos, desde o comprador ate a instituição financeira, passam a ter maior
segurança de que o risco que irão correr é aquele decorrente da própria atividade fim
especificada no contrato social da SPE.
A primordial vantagem da SPE é a segregação de riscos. Assim, facilitado será
o acesso a crédito perante instituições financeiras e viabilização de outras formas de
captação de recursos para o desenvolvimento da incorporação imobiliária, tais como
a securitização de recebíveis.
Como vantagem, há também maior facilidade na obtenção de alvarás, autorizações
e certidões de regularidade fiscal.
Na SPE os riscos inerentes ao desenvolvimento do negócio imobiliário para o qual
ela foi constituída serão limitados à própria SPE, evitando-se que o eventual insucesso
de determinado empreendimento não afete as demais atividades desenvolvidas pelas
partes envolvidas, e mesmo o desenvolvimento de novos projetos de incorporação
imobiliária.
A criação de SPE dentro da organização vem trazer maior clareza e garantia aos
compradores das unidades imobiliárias da incorporação imobiliária desenvolvida,
bem como, aos financiadores desses projetos, pois nesta sociedade os patrimônios

62 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
serão distintos, onde cada SPE terá o seu patrimônio, não se misturando as receitas
nem despesas das outras atividades desenvolvidas pelas partes que a constituíram.
A principal característica da SPE é o seu objeto social restrito, devendo ter prazo
de existência pré-determinado, sendo assim, afasta-se ao máximo o risco financeiro
na atividade desenvolvida pelo incorporador, pois para cada obra que será executada
cria-se uma sociedade com patrimônio autônomo.
Por ser uma sociedade criada para desenvolver um único empreendimento ou
determinados empreendimentos específicos, ela possui duração determinada, no caso
de uma incorporação imobiliária, por exemplo, ela inicia-se com aquisição do terreno
e termina após a transferência de todas unidades construídas aos seus respectivos
adquirentes, mediante comprovação do cumprimento de todas as obrigações inerentes
ao seu objetivo social.
Percebe-se que a SPE possui características próximas ao do Patrimônio de
Afetação nas incorporações imobiliárias, porém, com as suas ressalvas, pois, na SPE
a empresa não está obrigada a prestar contas aos adquirentes, por exemplo.
Para maior segurança, tanto dos empresários envolvidos na SPE como dos
adquirentes, recomenda-se também a instituição do Patrimônio de Afetação nas
incorporações imobiliárias desenvolvidas por SPE’s.

18.6 procedimento detALhAdo

Para a constituição de uma SPE basta observar o seguinte procedimento:

9 Levantamento da documentação das empresas ou pessoas físicas que serão
as sócias (contratos sociais, documentos de identidade e CPF, procurações
etc.).
9 Elaboração de um contrato social.
9 Registro dos atos de constituição no Registro Público de Empresas Mercantis.
9 Obtenção de CNPJ.
9 Obtenção de alvarás e inscrições municipais e estaduais, se for o caso.
Atenção: É muito importante definir com clareza os objetivos da SPE em cláusula
destacada no contrato social, para que não haja dúvidas quanto ao seu objeto social e
as obrigações tributárias e fiscais decorrentes da atividade empresarial eleita.

63
 18.7 modeLo de contrAto spe empreendimento
imobiLiário – jUcemg

Com intuito de orientar os empresários do mercado de incorporação imobiliária

a JUCEMG – Junta Comercial do Estado de Minas Gerais dispõe no seu sítio virtual
modelo de contrato social para a constituição de SPE para empreendimentos
imobiliários, conforme modelo abaixo:
(www.jucemg.mg.gov.br/ibr/informacoes+modelos-de-atos)

CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

DENOMINADA_____________________________- SPE

(Qualificação completa dos sócios) _____________________________.

(Se o sócio for pessoa jurídica, informar se o administrador da mesma é
administrador sócio ou administrador não sócio.)
Resolvem constituir a presente Sociedade Empresária de Responsabilidade
Limitada, mediante as seguintes cláusulas e condições:
Cláusula Primeira – A Sociedade adotará o nome empresarial de
“_______________________” e a expressão de fantasia “______________”, tendo sua
sede em _____________/___, na Rua __________, nº ___, sala ___, bairro __________,
CEP _________.
Parágrafo Único: A Sociedade poderá, a qualquer tempo, abrir ou fechar filial ou
outra dependência, mediante alteração contratual deliberada na forma da lei.
Cláusula Segunda – A presente sociedade terá como objetivo social específico
realizar o desenvolvimento e a implantação do empreendimento imobiliário a ser
erigido no imóvel constituído pelos lotes nº ____, ____, ____, da quadra ____, do bairro
_________, situados em ____________/___, e matriculados sob os nºs ________,
________, ________, respectivamente, perante o Cartório do ___ Ofício de Registro
de Imóveis de ______________/___, compreendendo, inclusive, a compra e venda de
imóveis próprios, podendo a Sociedade participar de outras sociedades na qualidade
de quotista ou acionista.
Cláusula Terceira – O prazo de duração da Sociedade terá início na data de seu
registro perante a Junta Comercial do Estado de Minas Gerais – JUCEMG, e término
com a realização do objeto social e após a alienação de todos os ativos da Sociedade.
Cláusula Quarta - O capital social será de R$_____________ (___________),
totalmente subscrito e integralizado em moeda corrente nacional, representado por
_________ (____________) quotas no valor nominal de R$______ (_______) cada uma,
distribuído entre os sócios da seguinte forma:

64 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
SÓCIOS QUOTAS VR. UNIT. TOTAL PARTICIPAÇÃO

Total 100%

Cláusula Quinta – A administração da Sociedade caberá ao(s) administrador(es)

______________________ (Inserir qualificação completa dos administradores e
descrever se são administradores sócios ou não sócios da sociedade), o(s) qual(is)
é(são), neste ato, investido(s) dos poderes de administração e gerência conferidos
pela Lei e por este Contrato Social para a prática de todos os atos necessários ao
funcionamento regular da Sociedade, tais como a utilização de seu nome empresarial
e a representação plena, ativa e passiva, em juízo ou fora dele, perante fornecedores,
instituições bancárias e terceiros em geral, bem como perante os Poderes Públicos
Federais, Estaduais e Municipais, suas autarquias e repartições, podendo praticar
todos os atos compreendidos no objeto social, sempre no interesse da Sociedade;
sendo vedado, no entanto, fazê-lo em atividades estranhas ao interesse social, onerar
ou alienar bens imóveis da Sociedade e/ou contratar empréstimos e financiamentos
em prol da mesma, ou, ainda, assumir obrigações seja em favor de qualquer dos
quotistas ou de terceiros.
Parágrafo Primeiro: Será sempre indispensável a prévia aprovação, em Reunião/
Assembleia de Sócios, pelos votos correspondentes à maioria absoluta do capital
social, no mínimo, para a prática de quaisquer atos pelo(s) administrador(es) que
extrapolem os poderes que lhe(s) foram conferidos na Lei, neste Contrato Social e nos
demais documentos que integrarão a presente Sociedade.
Parágrafo Segundo: Ao(s) administrador(es) é vedado fazer(em)-se substituir
no exercício de suas funções, sendo-lhe(s) facultado, nos limites de seus poderes,
constituir mandatários da Sociedade, especificados no instrumento de mandato os
atos e operações que poderão praticar. Se a ausência do(s) administrador(es) for
definitiva a administração da Sociedade caberá a outro(s) administrador(es), eleito(s)
em Reunião/Assembleia de Sócios convocada com esta finalidade, observando-se
sempre o disposto no art. 1.061 do Código Civil.
Parágrafo Terceiro: As procurações outorgadas pela Sociedade, através de seu(s)
administrador(es), deverão especificar os atos e operações que poderão ser praticadas
em nome da Sociedade, e terão vigência limitada, exceto as outorgadas com a cláusula
ad judicia, que poderão ser gerais e por prazo indeterminado.
Cláusula sexta – A responsabilidade dos sócios é restrita ao valor de suas quotas,
mas todos os sócios respondem solidariamente pela integralização do capital social,
nos termos previstos no artigo 1.052 do Código Civil Brasileiro.

65
 Cláusula Sétima – Os sócios reunir-se-ão, ordinariamente, até o último dia útil
do mês de abril de cada ano, nos termos do art. 1.078 do Código Civil, com o objetivo
de aprovar as contas do exercício anterior e deliberar sobre o balanço patrimonial e o
de resultado econômico, bem como, extraordinariamente, tantas vezes quantas forem
necessárias, devendo ser observados os Acordos de Quotistas arquivados na sede da
Sociedade, se houver.
Parágrafo Primeiro: Se o número de sócios for igual ou inferior a 10 (dez), as
deliberações dos sócios serão tomadas em Reuniões de Sócios convocadas pelo(s)
administrador(es), pelo Conselho Fiscal, se houver, ou pelos sócios, nos casos
previstos em Lei, sempre que se fizerem necessárias, mediante envio de Notificação
com Aviso de Recebimento (AR) aos endereços constantes do preâmbulo deste
Contrato, devendo mediar entre a data de envio da Notificação e a de realização da
Reunião o prazo mínimo de 8 (oito) dias, para a primeira convocação, e de 5 (cinco)
dias, para as posteriores.
Parágrafo Segundo: Havendo alteração do endereço de qualquer sócio, este
deverá comunicar tal alteração, previamente e por escrito, ao(s) administrador(es),
mediante envio de Notificação com Aviso de Recebimento (AR) ao endereço da sede da
Sociedade, sob pena de, não o fazendo, ser considerada como recebida a Notificação
encaminhada conforme disposto no Parágrafo Primeiro supra.
Parágrafo Terceiro: A deliberação em Assembleia será obrigatória se o número
de sócios for superior a 10 (dez), sendo certo que, neste caso, a Assembleia deverá
ser convocada pelo(s) administrador(es), pelo Conselho Fiscal, se houver, ou pelos
sócios, nos casos previstos em Lei, mediante anúncio publicado por 3 (três) vezes,
ao menos, no órgão oficial do Estado, conforme o local da sede da Sociedade, e em
jornal de grande circulação, devendo mediar, entre a data da primeira inserção e a da
realização da Assembleia, o prazo mínimo de 8 (oito) dias, para a primeira convocação,
e de 5 (cinco) dias, para as posteriores.
Parágrafo Quarto: Dispensam-se as formalidades de convocação previstas nos
Parágrafos Primeiro e Terceiro desta cláusula quando todos os sócios comparecerem
ou se declararem, por escrito, cientes do local, data, hora e ordem do dia.
Parágrafo Quinto: As convocações para as Reuniões/Assembleias de Sócios
deverão ser formalizadas por escrito e encaminhadas aos endereços dos sócios,
observado o disposto nos Parágrafos Primeiro e Terceiro supra, conforme o caso,
constando obrigatoriamente o seguinte:
1. A matéria a ser tratada, de tal forma que possam os sócios se preparar
convenientemente para a Reunião/Assembleia de Sócios e deliberação; e
2. A data, a hora e o local de sua realização, ficando estabelecido que deverão
ser realizadas na sede da Sociedade ou em outro local que vier a ser
determinado, desde que no Município da sede da Sociedade.

66 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
Parágrafo Sexto: A Reunião/Assembleia de Sócios torna-se dispensável quando
todos os sócios decidirem, por escrito, sobre a matéria que seria objeto dela.
Parágrafo Sétimo: Compete privativamente à Reunião/Assembleia de Sócios:
1. A deliberação das matérias relacionadas no caput desta cláusula.
2. A eleição e a destituição de qualquer(isquer) administrador(es).
3. A eleição dos membros do Conselho Fiscal, se houver.
4. O modo de remuneração do(s) administrador(es).
5. A modificação do Contrato Social.
6. A incorporação, a fusão e a dissolução da Sociedade, ou a cessação do
estado de liquidação.
7. A nomeação e destituição dos liquidantes e o julgamento das suas contas.
8. O pedido de recuperação judicial ou extrajudicial.
Parágrafo Oitavo: Para aprovação das matérias abaixo relacionadas será
necessário o voto favorável dos sócios, na sua respectiva cota parte da participação
global no capital social:
1. Eleição de administrador(es) não sócio(s): Unanimidade dos sócios,
enquanto o capital não estiver integralizado; 2/3 (dois terços), no mínimo,
após a integralização, conforme artigo 1.061 do Código Civil.
2. Mudança do objeto da Sociedade e as matérias elencadas nos itens 3, 4, 6 e
8 do Parágrafo Sétimo supra: Unanimidade dos sócios.
3. A modificação do contrato social, exceto do objeto: ¾ do capital social.
4. Demais casos não previstos nesta cláusula ou na legislação ou, ainda, em
Reunião/Assembleia de Sócios: Maioria absoluta do capital social.
Parágrafo Nono: As deliberações tomadas em conformidade com a Lei e o
presente Contrato vinculam todos os sócios, ainda que ausentes ou dissidentes. Não
poderão ser tratadas em Reunião/Assembleia de Sócios as matérias que não estiverem
incluídas na convocação, salvo quando sua inclusão para discussão for aprovada pela
unanimidade dos sócios.
Parágrafo Décimo: A Reunião/Assembleia de Sócios instala-se com a presença, em
primeira convocação, de titulares de no mínimo 3/4 (três quartos) do capital social, e, em
segunda, com qualquer número. O sócio pode ser representado na Reunião/Assembleia
por outro sócio ou por advogado, mediante outorga de mandato com especificação
dos atos autorizados e com a firma do outorgante reconhecida em cartório, devendo o
instrumento ser levado a registro, juntamente com a ata. Nenhum sócio, por si ou na
condição de mandatário, pode votar matéria que lhe diga respeito diretamente.
Parágrafo Décimo Primeiro: A Reunião/Assembleia de Sócios será presidida e
secretariada por sócios escolhidos entre os presentes ou por seu(s) administrador(es),

67
 no caso de sócios pessoa jurídica, ou ainda, se necessário, pelo(s) administrador(es)
da Sociedade. Dos trabalhos e deliberações será lavrada ata, no livro de atas.
Cláusula oitava – Os sócios poderão fixar, em Reunião/Assembleia de Sócios
convocada com esta finalidade e observadas as disposições legais pertinentes, uma
retirada mensal, a título de pró-labore, para o(s) administrador(es) da Sociedade e
para o(s) sócio(s) pessoa(s) natural(is) que contribuir(írem) para a gestão dos negócios
sociais, sendo esta retirada levada a débito na conta de custos e despesas da Sociedade.
Cláusula Nona – Ao término de cada exercício social, no dia em 31 de dezembro
de cada ano, proceder-se-á à elaboração do inventário, do balanço patrimonial e do
balanço de resultado econômico, que serão levados ao exame dos sócios, na forma
prevista neste contrato. Os lucros ou prejuízos apurados serão distribuídos aos sócios
proporcionalmente à participação de cada um no capital social, podendo os sócios,
todavia, aprovar, o aumento de capital utilizando os lucros ou a compensação dos
prejuízos em exercícios futuros.
Cláusula Décima – A presente Sociedade será regida pelos arts. 1.052 a 1.087
do Código Civil Brasileiro; supletivamente pelas normas da Sociedade Anônima (Lei
6.404/76), nos termos do Parágrafo Único do art. 1.053 do Código Civil; e, ainda, pelas
demais disposições legais que lhe forem aplicáveis.
Cláusula Décima Primeira – Os sócios poderão definir, em Acordo(s) de Quotistas,
a distribuição desproporcional de lucros e perdas, conforme autorizado pelo art. 1.007
do Código Civil Brasileiro, bem como a compra e venda de suas quotas, a preferência
para adquiri-las, o exercício do direito a voto ou do poder de controle, e outras
matérias específicas que os sócios ajustarem, sempre por unanimidade, devendo o(s)
Acordo(s) de Quotistas ser observado(s) pela Sociedade quando arquivados na sua
sede, consoante aplicação supletiva do art. 118 da Lei 6.404/76.
Cláusula Décima Segunda – Em caso de extinção, falecimento ou declaração
legal de incapacidade de qualquer um dos sócios, não será dissolvida a Sociedade,
sendo certo que as quotas respectivas serão transferidas aos quotistas/acionistas do
sócio pessoa jurídica, aos herdeiros do sócio falecido ou passarão a ser administradas
pelos representantes legais do sócio declarado incapaz. Não sendo possível ou
inexistindo interesse destes ou dos sócios remanescentes, o valor dos haveres devidos
será apurado e liquidado com base na situação patrimonial da Sociedade, à data da
resolução, verificada em balanço especialmente levantado.
Parágrafo Único: Nos casos em que a Sociedade se resolver em relação a um sócio,
o valor da sua quota, considerada pelo montante efetivamente realizado, liquidar-se-á,
com base na situação patrimonial da Sociedade, à data da resolução, verificada em
balanço especialmente levantado. O capital social sofrerá a correspondente redução,
salvo se os demais sócios suprirem o valor das referidas quotas. As quotas liquidadas
serão pagas em dinheiro, no prazo de 90 (noventa) dias, a partir da liquidação, salvo
acordo, ou estipulação contratual em contrário.

68 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
Cláusula Décima Terceira – O(s) administrador(es) declara(m), sob as penas
da lei, que não está(ão) impedido(s) de exercer a administração da Sociedade, por
lei especial, ou em virtude de condenação criminal, ou por se encontrar(em) sob os
efeitos dela, à pena que vede, ainda que temporariamente, o acesso a cargos públicos;
ou por crime falimentar, de prevaricação, peita ou suborno, concussão, peculato ou
contra a economia popular, contra o sistema financeiro nacional, contra normas de
defesa da concorrência, contra as relações de consumo, fé pública, ou a propriedade.
Cláusula Décima Quarta – Fica eleito o Foro da Comarca da sede da Sociedade para
dirimir qualquer controvérsia em relação ao presente Contrato Social, renunciando as
partes envolvidas, expressamente, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 3 (três)
vias de igual teor e forma.
__________________, ___ de _____________ de ________.
Sócios:
Administradores:
Visto do advogado
OAB/___ ___________

18.8 considerAções gerAis

A SPE é uma forma de organização societária que juntamente com o Patrimônio

de Afetação proporcionará maior transparência e segurança no desenvolvimento
de empreendimentos imobiliários pelo regime de incorporação imobiliária, com
vantagens aos empresários do setor, aos agentes financiadores, e aos consumidores,
seja pela maior garantia que conferem para a conclusão do objetivo social proposto,
ou seja, a conclusão, a tempo e modo contratados, dos empreendimentos imobiliários
idealizados ou pelo maior benefício do ponto de vista gerencial, fiscal e tributário que
as SPE’s podem proporcionar na atividade empresarial das incorporações imobiliárias.

69
sociedAde em
contA de pArticipAção
 Saiba
Mais
+
19 sociedAde em contA de pArticipAção

19.1 conceito

Sociedade em Conta de Participação – SCP é um tipo societário que se caracteriza

como uma sociedade não personificada, na qual a atividade constitutiva do objeto
social é exercida unicamente pelo Sócio Ostensivo, em seu nome individual e sob sua
própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais (Sócios Participantes)
dos resultados correspondentes, sendo amplamente utilizado para investimentos
em geral, inclusive no ramo imobiliário, sem que haja confusão entre as figuras do
investidor (Sócio Participante) e do empreendedor/construtor/incorporador (Sócio
Ostensivo), limitando e separando as suas responsabilidades.

19.2 fUndAmento LegAL

A SCP é regulada pelos artigos 991 a 996 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e,
subsidiariamente e no que com ela for compatível, pelas regras da sociedade simples.
Nesse sentido, conforme dispõe o Parágrafo único do art. 991 do Código Civil,
somente o Sócio Ostensivo obriga-se perante terceiros, obrigando-se o Sócio
Participante exclusivamente perante o Sócio Ostensivo, nos termos do contrato social.
Cabe destacar, ainda, que, conforme disposto nos arts. 991 a 996 do Código Civil:
- A constituição da SCP independe de qualquer formalidade e pode provar-se por
todos os meios de direito.
- O instrumento constitutivo produz efeito somente entre os sócios, e a eventual
inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade
jurídica à SCP.
- O Sócio Participante não pode tomar parte nas relações do Sócio Ostensivo com
terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em
que intervier.
- A contribuição do Sócio Participante constitui, com a do Sócio Ostensivo,
patrimônio especial da SCP.
- A falência do Sócio Ostensivo acarreta a dissolução da sociedade.
- Falindo o Sócio Participante, o contrato social fica sujeito às normas que regulam
os efeitos da falência nos contratos bilaterais do falido.
- Salvo estipulação em contrário, o Sócio Ostensivo não pode admitir novo sócio
sem o consentimento expresso dos demais.

71
 19.3 constitUição

Cumpre ressaltar que a constituição de uma sociedade em conta de participação

independe de qualquer formalidade legal, podendo ser ajustada por contrato, por a
lei não impor forma especial, pode provar-se por todos os meios de direito. Uma vez
constituída mediante contrato escrito (contrato social), este produz efeitos somente
entre os sócios, de modo que sua eventual inscrição em qualquer registro não confere
personalidade jurídica à sociedade e não terá o condão de produzir qualquer efeito em
relação a terceiros.
Apesar da ausência de formalidades para sua constituição, a SCP deverá seguir
todas as regras contábeis e determinações da Receita Federal aplicáveis às pessoas
jurídicas em geral, haja vista serem equiparadas a estas, conforme definido no art. 148
do Decreto 3.000/99 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR/99).
Ademais, em 03 de junho de 2014 foi publicada no Diário Oficial da União (DOU)
a Instrução Normativa RFB nº 1.470, de 30/05/2014, por meio da qual se tornou
obrigatória a inscrição das SCP’s perante o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica
(CNPJ).

19.4 vAntAgens

A grande vantagem da SCP é ser um mecanismo de parceria empresarial por

meio do qual:
I. o Sócio Ostensivo (Incorporador) poderá captar no mercado, de forma
atrativa e segura, um maior número de investidores para a realização do
empreendimento imobiliário por ele pretendido, não tendo os investidores
qualquer ingerência na gestão e consecução dos negócios sociais,
participando apenas de seus resultados;
II. o Sócio Participante se mantém oculto perante terceiros em relação às
atividades sociais, sendo um atrativo para os investidores que têm por
objetivo realizar uma parceria de negócios na qual eles não terão qualquer
responsabilidade perante terceiros, na medida em que as atividades sociais
serão desenvolvidas única e exclusivamente pelo Sócio Ostensivo.
Cabe ressaltar que, mesmo permanecendo o Sócio Participante oculto perante
terceiros e não se responsabilizando pelas atividades sociais, o Sócio Participante tem
o direito de fiscalizar a gestão dos negócios, ou seja, a conduta do Sócio Ostensivo no
cumprimento das obrigações que pactuaram entre si.

72 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
19.5 procedimento detALhAdo

Para a constituição de uma SCP basta observar o seguinte procedimento:

9 Levantamento da documentação das empresas ou pessoas físicas que serão
as sócias (contratos sociais, documentos de identidade e CPF, procurações
etc.).
9 Definição da forma de participação do Sócio Participante na SCP.
9 Elaboração de um contrato social.
9 Registro da SCP perante o CNPJ (em fase de ajustes pela Receita Federal).
9 Obtenção de CNPJ.
Atenção: Assim como na SPE, é muito importante definir com clareza os objetivos
da SCP em cláusula destacada no contrato social, bem como a forma de participação
dos sócios para a formação do patrimônio especial e na distribuição dos resultados da
SCP, para que não haja dúvidas quanto ao seu objeto social, obrigações e participação
dos sócios e as obrigações tributárias e fiscais decorrentes da atividade empresarial
por ela desenvolvida.

73
resUmo gerAL
 Saiba+
Mais
20 resUmo gerAL

Algumas características do regime especial de tributação, do

patrimônio de Afetação, da sociedade de propósito específico
e da sociedade em conta de participação
Regime Especial de Patrimônio de Sociedade de
Sociedade em Conta
Tributação Afetação Propósito Específico
de Participação (SCP)
(RET) (PA) (SPE)
Regime especial de Segregação dos Modelo de organização Tipo societário
tributação aplicável empreendimentos societária pelo qual despersonificado,
às incorporações afetados do se constitui uma nova no qual a atividade
imobiliárias e sobre o patrimônio da empresa que deve se constitutiva do objeto
pagamento unificado incorporadora. revestir de uma das social é exercida
de tributo, com formas de sociedades unicamente pelo
redução de alíquota. empresárias Sócio Ostensivo,
tipificadas no participando os
ordenamento jurídico demais (Sócios
brasileiro, cuja Participantes)
Conceito

atividade restringir- dos resultados

se-á à realização de correspondentes, sem
um ou mais negócios que haja confusão
determinados. entre as figuras do
investidor (Sócio
Participante) e do
empreendedor/
construtor/
incorporador (Sócio
Ostensivo), limitando
e separando as suas
responsabilidades.
A opção pelo RET Mediante averbação Mediante elaboração Independe de
depende no Cartório de do contrato ou qualquer formalidade
(I) da instituição Registro de Imóveis, estatuto social legal, podendo ser
do Patrimônio de a qualquer tempo celebrado entre os ajustada por contrato.
Afetação no terreno após o registro da sócios, conforme Uma vez constituída,
objeto da incorporação Incorporação no tipo societário eleito produz efeitos
imobiliária; Ofício de Registro de (sendo S/A e Ltda. somente entre os
(II) da inscrição de Imóveis competente, os mais comuns), sócios e sua eventual
Constituição

cada incorporação do termo firmado pelo cujas cláusulas inscrição em qualquer

afetada no CNPJ, incorporador. essenciais deverão registro não confere
vinculada ao evento seguir a legislação personalidade jurídica
109 (Inscrição que regulamenta o à SCP e não terá o
de Incorporação tipo societário com o condão de produzir
Imobiliária – qual a SPE se reveste, qualquer efeito em
Patrimônio de devendo ser registrado relação a terceiros.
Afetação), no Registro Público de
(III) prévia adesão ao Empresas Mercantis
Domicílio Tributário (Juntas Comerciais/
Eletrônico (DTE); JUCEMG).

75
 Regime Especial de Patrimônio de Sociedade de Sociedade em Conta
Tributação Afetação Propósito Específico de Participação (SCP)
(RET) (PA) (SPE)
(iv) regularidade
fiscal da matriz
da pessoa jurídica
quanto aos tributos
administrados pela
RFB, às contribuições
previdenciárias e
à Dívida Ativa da
União administrada
pela Procuradoria-
Geral da Fazenda
Constituição

Nacional (PGFN);
(v) regularidade do
recolhimento ao
Fundo de Garantia
por Tempo de
Serviço (FGTS); e
(vi) apresentação do
formulário “Termo
de Opção pelo
Regime Especial
de Tributação” na
unidade competente
da Secretaria da
Receita Federal.
Ainda que no Mas caso adotado
empreendimento seja deve prevalecer até o
Opcional

averbado o Patrimônio final da incorporação.

de Afetação, mas Obs: Se houver - -
caso adotado deve opção pelo RET o PA
prevalecer até o final torna-se um requisito
da incorporação. obrigatório.
Aplicação de alíquota Resguardar os Resguardar o Mecanismo de
única e reduzida interesses dos incorporador e parceria empresarial
nas incorporações consumidores no oferecer maior por meio do qual:
imobiliárias. caso de quebra garantia aos (I) o Sócio Ostensivo
da incorporadora compradores, na (Incorporador)
e aumentar a medida em que, com poderá captar no
transparência e a SPE haverá uma mercado, de forma
Objetivos e vantagens

fiscalização das obras. maior segregação atrativa e segura,

de riscos, pois um maior número
o patrimônio da de Investidores
SPE será distinto para a realização do
do patrimônio do empreendimento
incorporador, não se imobiliário por ele
misturando as receitas pretendido, não
nem despesas das tendo os investidores
outras atividades qualquer ingerência
desenvolvidas na gestão e
pelas partes que a consecução dos
constituíram. negócios sociais,
participando apenas
de seus resultados;

76 ASPECTOS BÁSICOS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

(SPE) E DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)
 Saiba
Mais
+
Regime Especial de Patrimônio de Sociedade de Sociedade em Conta
Tributação Afetação Propósito Específico de Participação (SCP)
(RET) (PA) (SPE)
(II) o Sócio
Participante se
mantém oculto
Objetivos e vantagens

perante terceiros em
relação às atividades
sociais, sendo um
atrativo para os
Investidores que têm
por objetivo realizar
uma parceria de
negócios na qual eles
não terão qualquer
responsabilidade
perante terceiros.
1) Alíquota única de 1) Os bens e direitos 1) Constituição 1) Constituição
4% sobre as receitas do PA somente podem mediante contrato mediante contrato
mensais (IRPJ 1,89% ser objeto de garantia ou estatuto social, social, no qual
- CSLL 0,98% - PIS real em operação de de acordo com o deverão ser definidos,
0,56% - COFINS crédito cujo produto tipo societário eleito de forma detalhada,
2,57%) seja a edificação do (sendo S/A e Ltda. os o objeto social e a
2) Até 31/12/2018, empreendimento e a mais comuns). forma de participação
para os projetos de entrega das unidades; 2) Registro do ato dos sócios para
incorporação de 2) O PA responde constitutivo perante a formação do
imóveis residenciais apenas pelas dívidas a Junta Comercial patrimônio especial
de interesse social, e obrigações da competente (Em e na distribuição dos
Características

cuja construção tenha incorporação a que Minas Gerais - resultados da SCP.

sido iniciada a partir se vincula, mas JUCEMG). 2) Registro da SCP
de 31 de março de a incorporadora 3) Sociedade perante o CNPJ
2009, o percentual responde por dívidas personificada distinta (Receita Federal – em
correspondente ao do PA; da pessoa dos sócios, fase de ajustes)
pagamento unificado 3) Existência de figurando a própria 3) Sociedade
dos tributos será uma Comissão de SPE perante terceiros. despersonificada,
equivalente a 1% (um Representantes com figurando perante
por cento) das receitas total ingerência sobre terceiros somente o
mensais recebidas; o empreendimento; Sócio Ostensivo.
3) A opção pelo 4) O patrimônio
RET obriga ao afetado não possui
recolhimento dos personalidade
tributos neste regime jurídica distinta da
a partir do mês da personalidade do
opção. incorporador.
Após findarem os 1) Averbação da Após exaurido o Após exaurido o
direitos de crédito construção; objeto social e com objeto social e com
ou obrigações do 2) Denúncia da a comprovação do a comprovação do
Extinção

incorporador junto incorporação; cumprimento de cumprimento de

aos adquirentes dos 3) Liquidação do todas as obrigações todas as obrigações
imóveis que compõem Patrimônio de inerentes ao mesmo. inerentes ao mesmo.
a incorporação. Afetação, no caso de
falência ou insolvência
civil do incorporador.
Fonte: Portela, Lima & Colen Advogados.

77
referênciAs
 Saiba+
Mais
referênciAs

BRASIL. Lei Nº 10.931, de 2 de AGOSTO DE 2004. Dispõe sobre o Patrimônio de

Afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de
Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1°
de outubro de 1969, as Leis n° 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964, n° 4.728, de
14 de julho de 1965, e n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
Brasília, 2004. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-
2006/2004/lei/l10.931.htm> Acesso em: 25 de julho de 2014.

BAPTISTA, Luiz Olavo. Construção civil e direito – São Paulo: Lex Editora, 2011.

CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO – Lei 10.931/2004 – Um

marco para o mercado imobiliário, Brasília 2004.

CHALHUB, Mellhim Namem. Da incorporação imobiliária: 2ª ed. rev. e atul. – Rio

de Janeiro: Renovar, 2005.

KÜMPEL, Vitor F. e KIKUNAGA, Marcus Vinícius. Patrimônio de Afetação na

Incorporação Imobiliária (fascículo nº 29 do Manual Lex Prática Imobiliária) – São
Paulo: Editora Lex Magister, 2010.

MARQUES FILHO, Vicente de Paula. Incorporação imobiliária & Patrimônio de

Afetação. 1ª ed. Curitiba: Juruá, 2006.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atul. e
ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro: Forense, 2014.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária – Rio de

Janeiro: Forense, 2011.

RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de registros públicos e direito notarial –

São Paulo: Atlas, 2014.

79
TE AM