Laudo de Avaliação - Imóvel Urbano - Casa em condomínio

Compass Avaliações Laudo de Avaliação - Precisão e Fundamentação conforme NBR 14.653-2

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Informações Gerais
Solicitante: Galleria Bank Data da Solicitação: 07/03/2023
Proprietário: José Mauro Demétrio Baduy Data da Vistoria: 10/03/2023
Endereço: Rua Rio Capivari, 641 Data do Laudo: 13/03/2023
Lote 6/7 - Quadra 28 - Morada dos Executivos Fazenda São
Complemento: Matrícula/Cartório: 10.377 - ORI de Vinhedo/SP
Joaquim
Bairro: Fazenda São Joaquim Objetivo: Valor de Mercado
Cidade: Vinhedo UF: SP CEP: 13287-588 Finalidade: Compra/Venda

Informações de Áreas Características do Imóvel

Matrícula Projeto Arquitetônico Uso: Residencial
Terreno: 3.094,00 m² Terreno: 3.094,00 m² Tipologia: Casa
Construída: 1.373,78 m² Construída: 1.373,78 m² Idade Aparente: 10 Anos
Comum: - m² Fração Ideal: - Topografia: Plano
Garagem: - m² Área Considerada Est. Conservação: Regular
Depósito: - m² Terreno: 3.094,00 m² Qtd. de Quartos: 5
Total: 1.373,78 m² Construída: 1.373,78 m² Qtd. de Vagas: 2
Fração Ideal: - Ocupação: Ocupado

Valor de Mercado

R$ 8.026.100,00
( OITO MILHÕES, VINTE E SEIS MIL E CEM REAIS )
Valor de Liquidação Forçada

R$ 5.232.200,00
( CINCO MILHÕES, DUZENTOS E TRINTA E DOIS MIL, DUZENTOS REAIS )

Comentários Gerais
O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem
o bem avaliado.
O mercado para Compra/Venda de imóveis com as características do avaliando, encontram-se atualmente com média/baixa liquidez, devido ao valor, as
características do negócio e a atual situação econômica do país.
Através de consultas ao setor imobiliário local detectou-se que atualmente a Velocidade de Venda gira em torno de 42 meses, para a negociação efetiva de imóveis,
com características similares ao avaliando, ofertados a valores estimados como o de Mercado.
Valor de Liquidação Forçada com taxa de 13% a.a. e 42 meses com índice de 0,6519.

Responsável Técnico: Arqª Ana Maria Cooke

Telefone de Contato: -
Assinatura:
Identificação: CAU/SP A40301-6

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Terreno
Topografia: Drenagem: Formato: Situação: Zoneamento:
Plano Bom Regular Condomínio -
Frente: L. Direito: L. Esquerda: Fundos: Área:
m m m m 3.094,00 m²

Adendo
Fator Valorizante:
Fator Desvalorizante:

Características da Região
Equipamentos Comunitários Infraestrutura Urbana
Até 500 m 1.000 m > 1.000 m
Coleta de Lixo: x Rede de Água: Sim Iluminação Pública: Sim
Transporte Coletivo: x Rede de Esgoto: Sim Fossa: Não
Comércio: x Rede de E. Elétrica: Sim Poço: Não
Rede Bancária: x Rede de Telefône: Sim
Escola: x Pavimentação: Sim
Saúde: x Arborização: Sim
Segurança: x Esgoto Pluvial: Sim
Lazer x Gás Canalizado: Não

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Logradouro Logradouro

Comentários sobre a região

Vinhedo é um município brasileiro no interior do estado de São Paulo, integrante da Região Metropolitana de Campinas, a 75 quilômetros da capital paulista. Vinhedo
possui uma população de 81 516 habitantes, segundo estimativas do censo demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Responsável pelo setor
cultural de Vinhedo, a Secretaria Municipal de Cultura visa planejar e implementar políticas culturais do município por meio do desenvolvimento de programas, projetos
e atividades voltadas ao desenvolvimento cultural. Vinhedo tem um teatro municipal, centros culturais e uma biblioteca pública. Vinhedo abriga clubes de futebol
conhecidos regionalmente, que são em grande parte equipes de amadores. Está presente nos clubes de voleibol, rúgbi entre outros. O Município de Vinhedo,
juntamente com o Governo do Estado de São Paulo, vem investindo para que toda a população tenha acesso ao esporte, oferecendo academias ao ar livre. Esse
investimento tem atraído mais investimentos para o município e, assim, despertando o interesse dos moradores com a prática do esporte.

Região com predominância residencial, com infraestrutura completa, composta por água, energia, pavimentação, comércios e serviços.

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Empreendimento - (Caso seja um apartamento)
Apresentação: Lazer: Garagem: Vagas: Número de Blocos:
Bom necessário (até 3 itens de lazer)Sim 2 -
Número do Pavimentos: Número de Subsolos: Número de Elevadores: Número de Unidade por Pavimento:
1 - - Andar corrido

Adendo
Imóvel em Constr.: Não Status da Obra:
Quais serviços faltantes para conclusão da obra?

Distribuição / Acabamentos Internos (Predominantes)

Distribuição Qtd. Piso Paredes Forro Esquadrias
Sala 1 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Sala de cinema 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Escritório 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Sala 2 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Lavabo 2 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Sala 3 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Suíte 4 Madeira Pintura Gesso Alumínio
Closet 4 Madeira Pintura Gesso Alumínio
Banheiro suíte 4 Porcelanato Azulejo Gesso Alumínio
Roupeiro 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Sala de monitoramento 2 Cerâmica Pintura Gesso Alumínio
Sala 4 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Sala de jantar 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Sala 5 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Cozinha 1 Porcelanato Azulejo Gesso Alumínio
Sala de jogos 1 Porcelanato Pintura Gesso Alumínio
Despensa 3 Porcelanato Azulejo/pintura Gesso Alumínio
Área de serviço 2 Cerâmica Azulejo Gesso Alumínio
Área da piscina 1 Cerâmica - - -
Área da jacuzzi 1 Cerâmica - - -
Área gourmet 1 Cerâmica Vidro Telha Vidro
Salão 1 Cerâmica Pintura Gesso Alumínio
Banheiro 1 Cerâmica Azulejo Gesso Alumínio
Dependência de serviço 1 Cerâmica Pintura Gesso Alumínio
Banheiro de serviço 1 Cerâmica Azulejo Gesso Alumínio
Sala espiritual 3 Cerâmica Azulejo/pintura Gesso Alumínio
Viveiro 1 Cerâmica Pintura Gesso Alumínio
Depósito 1 Cerâmica Pintura Gesso Alumínio
Academia 1 Cerâmica Pintura Gesso Alumínio
Banheiro academia 1 Cerâmica Azulejo Gesso Alumínio
Playground 1 Contrapiso - - -
Brinquedoteca 1 Emborrachado Pintura Gesso Alumínio
Campo de futebol 1 Grama - - -

Comentários sobre os acabamentos

Casa no Condomínio Morada dos Executivos, Fazenda São Joaquim, Vinhedo/SP.

Possui a seguinte distribuição: 5 salas de estar, sala de cinema, escritório, 2 lavabos, 4 suítes com closet e banheiro, roupeiro, 2 salas de monitoramento, sala de jantar,
cozinha, sala de jogos, 3 despensas, área de serviço, área da piscina, área da jacuzzi, área gourmet, salão, banheiro, dependência de serviço, banheiro de serviço, 3 salas
espirituais, viveiro, depósito, academia, banheiro da academia, playground, brinquedoteca e campo de futebol. Encontra-se em estado regular de conservação. A
matrícula averba área de terreno com 1.640,00 m² e 170,00 m² de área construída. O IPTU informa área de terreno com 3.094,00 m² (unificação dos lotes 6 e 7) e área
construída de 1.373,78 m², sendo essas as áreas adotadas para cálculo.

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Fachada Fachada

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Vista do logradouro Identificação do logradouro

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Identificação do avaliando Sala

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Sala de cinema Escritório

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Sala 2 Lavabo

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Sala 3 Suíte 1

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Closet suíte 1 Banheiro suíte 1

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Roupeiro Suíte 2

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Closet suíte 2 Banheiro suíte 2

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Suíte 3 Closet suíte 3

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Banheiro suíte 3 Sala de monitoramento

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Suíte 4 Closet suíte 4

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Banheiro suíte 4 Sala 4

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Sala de jantar Sala 5

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Cozinha Lavabo

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Sala de jogos Despensa 1

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Despensa 2 Área de serviço 1

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Área da piscina Área da jacuzzi

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Área gourmet Salão

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Banheiro Despensa 3

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Área de serviço 2 Dependência de serviço

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Relatório Fotográfico

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Banheiro de serviço Sala espiritual

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Viveiro Depósito

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Academia Playground

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Mapa de Localização do Imóvel

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Mapa de Localização das Amostras

-
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Dados considerados do Imóvel avaliando
Imóvel Objeto da Avaliação
Endereço: Rua Rio Capivari, 641
Bairro: Fazenda São Joaquim Cidade: Vinhedo UF: SP
Informante: Não se Aplica
Área Priv./Constr.: 1373,78 Topografia: Plano Testada: 0,00
Área do Terreno: 3094,00 Uso: Residencial Profundidade: 0,00
Área Equivalente: 0,00 Classificação: Casa Superior Med
Idade Aparente: 10 Tipologia: Casa Mult. Frentes: N/A
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Qtde. Dorm.: 5 Est. de Conservação: Regular Zoneamento:

Valor de Mercado: N/A Vagas: 2 Andar:
Oferta/ Transação: N/A Unitário/m²: N/A Data Amost.: N/A
Observações: Casa em condomínio com 5 dormitórios e 2 vagas de garagem

Pesquisa de Dados Comparativos

Elemento Comparativo 1 1
Endereço: Condomínio Fazenda São Joaquim
Bairro: Fazenda São Joaquim Cidade: Vinhedo UF: SP
Informante: RE/MAX REDE PRO - (19) 99736-3000
Área Priv./Constr.: 586,00 Topografia: Plano Testada:
Área do Terreno: 2945,00 Uso: Residencial Profundidade:
Área Equivalente: 0,00 Classificação: Casa Superior Mín
Idade Aparente: 20 Tipologia: Casa Mult. Frentes:
Qtd. Dorm: 6 Est. de Conservação: Reparos simples Zoneamento:
Preço Anunciado: R$ 2.500.000,00 Vagas: 12 Andar:
Oferta/ Transação: Oferta Unitário/m²: R$ 3.839,59 Data Amost.: 13/03/2023
Observações: Casa em condomínio com 6 dormitórios e 12 vagas de garagem

Elemento Comparativo 2 2
Endereço: Condomínio Fazenda São Joaquim
Bairro: Fazenda São Joaquim Cidade: Vinhedo UF: SP
Informante: LOPES SELECT - (19) 3829-4653
Área Priv./Constr.: 435,00 Topografia: Plano Testada:
Área do Terreno: 2827,00 Uso: Residencial Profundidade:
Área Equivalente: 0,00 Classificação: Casa Superior Med
Idade Aparente: 10 Tipologia: Casa Mult. Frentes:
Qtde. Dorm.: 4 Est. de Conservação: Regular Zoneamento:
Preço Anunciado: R$ 2.999.999,00 Vagas: 6 Andar:
Oferta/ Transação: Oferta Unitário/m²: R$ 6.206,89 Data Amost.: 13/03/2023
Observações: Casa em condomínio com 4 dormitórios e 6 vagas de garagem

Elemento Comparativo 3 3
Endereço: Condomínio Fazenda São Joaquim
Bairro: Fazenda São Joaquim Cidade: Vinhedo UF: SP
Informante: Bertuol Renew Imóveis - (19) 3836-3836
Área Priv./Constr.: 830,00 Topografia: Plano Testada:
Área do Terreno: 2800,00 Uso: Residencial Profundidade:
Área Equivalente: 0,00 Classificação: Casa Superior Med
Idade Aparente: 15 Tipologia: Casa Mult. Frentes:
Qtde. Dorm.: 5 Est. de Conservação: Regular Zoneamento:
Preço Anunciado: R$ 5.200.000,00 Vagas: 10 Andar:
Oferta/ Transação: Oferta Unitário/m²: R$ 5.638,55 Data Amost.: 13/03/2023
Observações: Casa em condomínio com 5 dormitórios e 10 vagas de garagem

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Pesquisa de Dados Comparativos
Elemento Comparativo 4 4
Endereço: Condomínio Fazenda São Joaquim
Bairro: Fazenda São Joaquim Cidade: Vinhedo UF: SP
Informante: IMOBILIÁRIA NOVA ERA - (19) 3876-0255
Área Priv./Constr.: 720,00 Topografia: Plano Testada:
Área do Terreno: 1900,00 Uso: Residencial Profundidade:
Área Equivalente: 0,00 Classificação: Casa Superior Máx
Idade Aparente: 10 Tipologia: Casa Mult. Frentes:
Qtde. Dorm.: 4 Est. de Conservação: Regular Zoneamento:
Preço Anunciado: R$ 5.500.000,00 Vagas: 6 Andar:
Oferta/ Transação: Oferta Unitário/m²: R$ 6.875,00 Data Amost.: 13/03/2023
Observações: Casa em condomínio com 4 dormitórios e 6 vagas de garagem

Elemento Comparativo 5 5
Endereço: Condomínio Fazenda São Joaquim
Bairro: Fazenda São Joaquim Cidade: Vinhedo UF: SP
Informante: IMOBILIÁRIA NOVA ERA - (19) 3876-0255
Área Priv./Constr.: 900,00 Topografia: Plano Testada:
Área do Terreno: 2000,00 Uso: Residencial Profundidade:
Área Equivalente: 0,00 Classificação: Casa Superior Mín
Idade Aparente: 15 Tipologia: Casa Mult. Frentes:
Qtde. Dorm.: 7 Est. de Conservação: Regular Zoneamento:
Preço Anunciado: R$ 5.000.000,00 Vagas: 7 Andar:
Oferta/ Transação: Oferta Unitário/m²: R$ 5.000,00 Data Amost.: 13/03/2023
Observações: Casa em condomínio com 7 dormitórios e 7 vagas de garagem

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Homogeneização de Dados
Área F. F. Mult. Soma
A Preço Anunciado F. Oferta Unit/m² F. Local. N/A F. Obsol. Unit-m² Homo
Priv./Constr. Padrão F. Fatores
1 R$ 2.500.000,00 586,00 0,900 R$ 3.839,59 1,000 1,000 1,129 1,244 1,000 1,000 1,000 1,372 R$ 5.269,35
2 R$ 2.999.999,00 435,00 0,900 R$ 6.206,89 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 R$ 6.206,89
3 R$ 5.200.000,00 830,00 0,900 R$ 5.638,55 1,000 1,000 1,000 1,035 1,000 1,000 1,000 1,035 R$ 5.838,08
4 R$ 5.500.000,00 720,00 0,900 R$ 6.875,00 1,000 1,000 0,884 1,000 1,000 1,000 1,000 0,884 R$ 6.077,34
5 R$ 5.000.000,00 900,00 0,900 R$ 5.000,00 1,000 1,000 1,129 1,035 1,000 1,000 1,000 1,164 R$ 5.819,97

Média R$ 5.512,01 Média R$ 5.842,32

Desvio 1.163,589 Desvio 359,500
Coef. de variação 0,211 Coef. de variação 0,062
Média Saneada R$ 5.842,32
Limite Inferior R$ 4.089,63
Limite Superior R$ 7.595,02
Amostras Saneadas 5
Amostras Descartadas 0
Área Unit/m² Fator Ajuste
Valor de Mercado x x = R$ 8.026.100,00
1373,78 R$5.842,32 1,00
Tratamento Estátistico
DADOS Residual % e Dispersão
Número de Amostras Coletados: 5 40,00%

Número de Amostras Saneados: 5 30,00%

Limite Inferior (p/m²): R$ 4.089,63
20,00%
Média Aritmética (p/m²): R$ 5.842,32
10,00%
Limite Superior (p/m²): R$ 7.595,02
0,00%
Média Saneada (p/m²): R$ 5.842,32
1 2 3 4 5
T. de Student: 1,533 -10,00%

Desvio Padrão: 359,50 -20,00%

Coeficiente de Variação: 0,062 R$ 6.400,00

INTERVALO DE CONFIABILIDADE R$ 6.200,00

Resultado(p/m²): R$ 275,59 R$ 6.000,00

R$ 5.800,00
Inferior (p/m²): -4,72% R$ 5.566,73
R$ 5.600,00
Superior (p/m²): 4,72% R$ 6.117,92
R$ 5.400,00
Amplitude Total 9,43%
R$ 5.200,00

Comentários sobre o cálculo

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Fundamentação

Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição
1 Caracterização do imóvel Avaliando
Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Pontos
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
5 2 Pontos
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas 2 Pontos
4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
0,50 a 2,00 2 Pontos

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição
1 Pontos obtidos
8 Pontos
2 Itens Obrigatórios
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I
3 Grau de Fundamentação Obtido
Grau II

Precisão

Tabela 11 - Graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística
1 Amplitude do Intervalo de Confiança Obtido
9,43%
2 Grau de Precisão Obtido
Grau III

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