PROGRAMA DE EDUCAÇÃO CONTINUADA A DISTÂNCIA

Portal Educação

CURSO DE
MARKETING IMOBILIÁRIO

Aluno:

EaD - Educação a Distância Portal Educação

AN02FREV001/REV 4.0

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 CURSO DE
MARKETING IMOBILIÁRIO

MÓDULO III

Atenção: O material deste módulo está disponível apenas como parâmetro de estudos para este
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do mesmo sem a autorização expressa do Portal Educação. Os créditos do conteúdo aqui contido são
dados aos seus respectivos autores descritos nas Referências Bibliográficas.

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 MÓDULO III

3 LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA

O objetivo da sessão de Legislação Imobiliária é conscientizar o corretor das

possibilidades e responsabilidades de seus serviços, para que o exerça com
conhecimento e segurança.

A primeira parte apresenta a regulamentação da função do Corretor e suas

Atribuições, enfatizando também as responsabilidades advindas desta profissão. No
final você poderá checar seu aprendizado fazendo alguns exercícios práticos.

A segunda parte aborda os principais fundamentos da Legislação Imobiliária

que servirão de base para uma atuação mais segura. Em seguida, apresenta
exercícios para verificação dos conteúdos aprendidos.

3.1 O CORRETOR E SUAS ATRIBUIÇÕES

3.1.1 Definição de corretor

O corretor de imóveis, de acordo com o dicionário Houaiss, é aquele indivíduo

que vende e compra bens de outrem, em troca de comissão. A palavra deriva do
antigo provençal corratier intermediário e, tão antiga quanto a palavra é a profissão.
Afinal, desde que o homem começou a ser dono de algum pedaço de terra ou
possuidor de mercadoria que pudesse ser objeto de troca ou comércio, ele contou

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com a ajuda de outra pessoa que o representasse, ou auxiliasse, na transação
comercial.

Dessa maneira, a profissão de corretagem de imóveis, e de outras

mercadorias, data de séculos atrás, porém sua regulamentação no Brasil já não é tão
remota. Foi pela lei n° 4.116 de 27/08/1962 que se iniciou o processo para a
regulamentação desta profissão. Tal lei, contudo, foi alterada e disciplinada pela lei n°
6.530 de 12/05/1978 e, finalmente, foi regulamentada pelo Decreto 8.171, de
29/06/1978.

A partir de então, a profissão só pode ser exercida por pessoas habilitadas

junto ao Conselho Regional de Corretor de Imóveis, ou seja, corretores inscritos no
CRECI. Após a inscrição, você recebe uma carteirinha provisória, com prazo de
validade, que lhe dá o direito de atuar enquanto termina seus estudos. É possível
revalidá-la por mais seis meses para que possa concluir o Curso de Técnico em
Transação Imobiliária (TTI) quando você recebe a definitiva, após a apresentação do
certificado do curso e comprovação de estágio para o CRECI.

O artigo 1º da Lei 6.530 diz:

O exercício da profissão de corretor de imóveis, em todo território nacional,

somente será permitido:

I. Ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito

no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da Jurisdição -
CRECI – ou.
II. Ao corretor de imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116/62, desde
que requeira a revalidação de sua inscrição.
Assim, podemos observar que para o exercício da profissão de corretor, é
necessário estar inscrito no CRECI que regulariza a possibilidade de exercer outras
atividades que não só comprar e vender, ou seja, apenas intermediar.

A regulamentação de qualquer profissão é de suma importância, pois

lhe confere maior segurança para seu exercício, exigindo do profissional
formação técnica e experiência prática através de um estágio participativo e/ou
observador com outro profissional da área. Em contrapartida, confere-lhe

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alguns direitos quanto ao exercício de sua profissão e, também, alguns deveres
como em toda atividade.

Todo corretor tem responsabilidade civil sobre a transação imobiliária em que

está atuando. Se causar prejuízo ao cliente, responderá pelo dano causado. Assim
sendo, antes de qualquer transação certifique-se de todos os itens, estude todos os
detalhes e passos para se sentir mais seguro.

3.1.2 As atribuições do corretor

Com a profissão devidamente regulamentada e de posse de sua inscrição

junto ao CRECI, pode o corretor atuar em diversas atividades. É aconselhável, antes
de você se decidir em que ramo trabalhar, que conheça suas funções, local de
atuação, público ou clientela que atenderá e, principalmente, o campo de ação em
que você se sente mais seguro, mais preparado e à vontade. Para isso, faça um
autoexame, reflita sobre sua pessoa, suas características pessoais, facilidades,
disponibilidades de horário, seu jeito de ser, para então escolher a função mais
adequada.

Observe este exemplo:

Qualidades definem área de atuação.

Uma pessoa que tem grande facilidade de persuasão, isto é, de convencer

outra em aceitar algo por meio de argumentação, gosta de lidar com o público em
geral, tem facilidade de horário e locomoção tem uma grande chance de ser um
corretor de imóveis especialista em vendas.

Já outra pessoa que é menos comunicativa e persuasiva, porém muito

organizada, que gosta de trabalhar com documentos, certidões, gosta de catalogar e
organizar pastas deve procurar atuar como despachante, outra área em que um
corretor pode atuar.

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3.1.3 Campos de atuação

São muitas as funções que um Técnico em Transação Imobiliária pode

exercer. Mas, para todas elas, é necessário ter a sua certificação de estudo e a
carteira do CRECI, definitiva ou provisória. Verifique as opções:

 Corretor de imóveis: Atua na intermediação de compra e venda de

terrenos ou imóveis; permuta e locação de imóveis residenciais, comerciais,
industriais, outlet, shopping center etc.
Haverá sempre um terreno a ser vendido, alguém querendo comprar ou
vender uma casa ou apartamento, sítio, chácara ou fazenda, alguém querendo
investir em um novo empreendimento imobiliário e, para a realização destas
transações, é necessária a atuação de um corretor de imóveis.

 Despachante imobiliário: Para que uma transação imobiliária ocorra, é

preciso que se apresente uma série de documentos como certidões pessoais e do
imóvel a ser vendido e/ou adquirido. É neste momento que o TTI atua como
despachante, no levantamento de toda documentação necessária para que a
transação seja satisfatória e reconhecida, na confecção de contratos de compra,
venda, permuta e locação.
Não basta vender ou locar apenas, deve-se, também, dar atenção ao cliente
na hora de documentar toda negociação realizada. Algumas imobiliárias possuem um
departamento próprio que organiza e prepara toda esta documentação e você poderá
se preparar para trabalhar neste departamento como despachante imobiliário.

 Plantonista: Além destas funções, pode o TTI atuar como plantonista no

lançamento de algum empreendimento imobiliário. Vivemos um momento em que
muitas construtoras estão investindo, construindo novos prédios de apartamentos,
novos condomínios de casas etc.
No lançamento destes empreendimentos, há sempre a montagem de um
estande de vendas, com a maquete do prédio e, às vezes, um apartamento decorado

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em exposição para que os interessados conheçam o que está sendo vendido.
Durante algumas semanas, ou até que todas as unidades sejam vendidas, ou inicie-
se a construção, a imobiliária, ou grupo imobiliário responsável pela venda, mantém
um plantonista no local para demonstração e venda.

Nos fins de semanas, quando a procura é maior, há a necessidade de

plantonistas extras. Para tal função, é preciso ser bem comunicativo e persuasivo,
sem ser invasivo, pois atuará diretamente com o cliente e sua família em muitas
situações; ter disponibilidade de horário, pois a chance nos fins de semana são bem
maiores. Antes de qualquer lançamento, há, às vezes, um treinamento para que os
plantonistas conheçam os detalhes do empreendimento que estarão vendendo, as
condições de pagamentos etc.

Antes de assumir esta função, conheça bem todo o empreendimento

comercializado, para que possa responder as dúvidas do seu cliente.

 Perito imobiliário: O consultor imobiliário pode ainda opinar quanto a

comercialização imobiliária, isto é, o corretor, devidamente inscrito no CRECI, pode
atuar como perito imobiliário, junto aos foros da localidade de atuação em que tem
sua inscrição, porque é o corretor quem conhece os valores cobrados em
determinadas regiões das cidades, bairros, sítios, fazendas etc. Pode, assim, ajudar o
juiz a avaliar as pendengas onde houver a divisão de bens a serem partilhados. Atua,
também, na avaliação de imóveis residenciais, galpões, terrenos e outros tipos de
imóveis.
Em algumas situações, é necessário que alguém avalie um imóvel que,
porventura, vá ser desapropriado, vendido ou que é objeto de briga entre
herdeiros. Um juiz pede, então, que o mesmo seja avaliado. Um engenheiro é a
pessoa competente para dar o valor da construção, porém é o consultor
imobiliário a pessoa mais indicada para avaliá-lo comercialmente, pois é
conhecedor dos pontos valorizados em sua cidade, do valor de cada região, do
que favorece ou desfavorece um imóvel.

 Consultor de negócios imobiliários: Hoje, o corretor antigo transformou-

se no consultor de negócios imobiliários, trabalhando com profissionais competentes
como engenheiros, arquitetos, contadores, economistas, securitários ou profissionais
de outros segmentos. O trabalho em equipe faz o diferencial da empresa imobiliária,

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atendendo a clientes de setores amplos e complexos, sempre agregando novos
produtos como seguros administrativos, investimentos imobiliários etc.
Os consultores devem encarar o espaço da empresa imobiliária como um
amplo consultório de geração de negócios onde é possível comercializar imóveis.
Mas, não só imóveis são negociados, acima de tudo, serviços imobiliários e de
assessoria imobiliária, em que o consultor tem atuação, podendo e devendo orientar o
cliente, prestando-lhe um serviço completo, atendendo-o na sua expectativa e
fidelizando os clientes junto à empresa.

Assim, há um leque de produtos e serviços que os consultores, devidamente

habilitados e reciclados, poderão oferecer, atendendo o cliente em todas as suas
expectativas.

O corretor, e agora consultor, deverá sempre estar em busca de novos

produtos no mercado, ampliando assim as opções de oferta. Com a existência de um
potencial enorme de produtos e serviços para agregar à atividade de corretagem,
basta sair em campo.

Haverá sempre alguém precisando de um consultor de negócios,

especializado em imóveis, seguros, serviços, financiamentos, plantões, consultorias
etc.

3.1.4 Locais de atuação

O corretor de imóveis não pode mais colocar uma placa e ficar aguardando
alguém que venha à procura de um imóvel para comprar, vender ou mesmo alugar,
como acontecia antigamente. Nos dias de hoje, ele não mais trabalha com um imóvel
apenas, esperando a vinda de um possível cliente.

O consultor trabalha em uma imobiliária, junto às construtoras, em parceria

com engenheiros e arquitetos e, até mesmo, via Internet, agendando clientes e
criando sites para consultas.

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 Observe este caso:

Oportunidade de negócio.

Com as muitas atribuições e a correria do dia a dia, várias pessoas que

procuram apartamentos e casas para comprar, ou alugar, não têm tempo de ir a uma
imobiliária para conversar com um corretor sobre o tipo de imóvel que procura. Estas
pessoas, então, procuram via Internet, selecionando entre os anúncios, o imóvel que
mais lhe convém. É possível escolher por bairro, valor disponível, tamanho do imóvel
(de 1, 2, 3 ou mais dormitórios), flat etc.

Um consultor atualizado não deve perder mais esta oportunidade de negócio,

devendo assim se utilizar desta ferramenta em seu trabalho. Após a seleção do
imóvel, é possível, inclusive, agendar uma visita com o corretor e receber dele outras
sugestões.

Atualmente, não são apenas casas, terrenos e apartamentos que são

comercializados pelo TTI. Ele pode, também, negociar: salas comerciais e salas em
escritórios, hospitais, lojas em shopping, flats, resort, clube de férias, galpões
industriais e até cemitérios.

Assim, o consultor trabalha em muitos lugares como: sala de uma imobiliária,

na rua, pelo computador, via Internet, em plantões nos lançamentos de loteamentos
diversos (casas, prédios, sítios) etc. Além da flexibilidade de lugar, o corretor conta,
inclusive, com uma grande flexibilidade de horário, o que faz desta profissão uma
opção para aqueles que gostam de trabalhar com maior liberdade.

Após o término do curso de TTI, você também poderá trabalhar como um

profissional liberal, isto é, sem estar vinculado a nenhuma imobiliária. Estabelecendo-
se por conta própria, poderá atuar como corretor, despachante, dar consultorias
imobiliárias, enfim, exercer todas as atribuições de um TTI. Pode ainda escolher um
local próprio para trabalhar, que pode ser sua casa, uma sala, ou escritório próprio ou
alugado. Conhecer todas as suas responsabilidades, porém, é imprescindível, bem
como manter-se atualizado e ter seu registro junto ao CRECI.

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3.1.5 Responsabilidade do Corretor perante o novo Código Civil

Com o advento da Lei 10.406/02 vigente a partir de 11/01/2003, as

modificações introduzidas por este novo código muito nos preocupam, já que os
profissionais do mercado imobiliário, mais especificamente os corretores de imóveis,
imobiliaristas, consultores e afins, obrigatoriamente, deverão adequar-se à realidade
imposta pela referida Lei, sob pena de estarem fadados a suportarem ônus advindo
da evolução tecnológica e concorrência e, ainda, da imposição legal, sob pena de
serem excluídos do mercado.

Incorporada às novas regras impostas pelo novo Código Civil, têm-se ainda
outras legislações inerentes à atividade profissional, as quais possibilitam aos órgãos
fiscalizadores da categoria, aplicar sanções administrativas, das quais citamos:

1. Lei nº 6.530-/78.
2. Decreto 8.1871/78.
3. Resoluções COFECI nos 146/82; 199/85; 326/92; 334/92; 458/95.
Some, ainda, as disposições inerentes à comercialização de imóveis, como
por exemplo: Leis nos. 4591/64; 4.380/64; 6.015/73; 6.766/79; 8.078/90; 9.514/97;
10.257/01.

Atualmente, com a vigência da Lei 8.078/90, conhecida como Código de

Defesa do Consumidor, tem se exigido dos prestadores de serviços qualidade
em suas atividades, pondo-os como alvos quando se verificam vícios e defeitos
quanto à forma da execução dos serviços, exigindo-se a específica reparação
dos danos existentes, dependendo da verificação de culpa.

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3.1.6 Da Corretagem

O tema ainda requer reflexão em nosso sistema legislativo que tem um

histórico de toda a responsabilidade aplicável ao profissional de intermediação
imobiliária, visto que estes assumem notável conotação nas alterações introduzidas,
segundo o capítulo XIII, sob o título: Da Corretagem, arts. 722 a 729.

Art. 722 - Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de
dependência, obriga-se o obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as
instruções recebidas.

Art. 723 - O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e

prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento dos
negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de
valores e do mais que possa influir nos resultados.

Art. 724 - A remuneração do corretor, se não estiver fixada em Lei, nem

ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos
locais.

Art. 725 - A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido
o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em
virtude de arrependimento das partes.

Art. 726 - Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes,

nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a
corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda
que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou
ociosidade.

Art. 727 - Se, por não possuir prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se

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realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do
corretor.

Art. 728 – E se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um

corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em
contrário.

Art. 729 – Os preceitos sobre a corretagem constantes deste código não

excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Essas são algumas responsabilidades que todo profissional liberal deve estar
ciente ao exercer suas atividades junto à coletividade. Assim, você, consultor
imobiliário, que também atua junto a um público e, como profissional liberal, deve
conhecer as consequências de uma negociação que possa causar algum dano ou
prejuízo ao cliente, pois responderá pelos seus atos. Conhecer em profundidade seus
direitos e deveres é importante para que tenha mais segurança durante o exercício de
sua profissão. Pesquise e estude sempre. Na dúvida, consulte um advogado.

3.1.7 Da Responsabilidade Civil - Título IX - Capítulo I - Da Obrigação de Indenizar

Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo.

Parágrafo Único – Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente

de culpa, nos casos especificados em Lei, ou quando a atividade, normalmente
desenvolvida pelo autor do dano, implicar, por sua natureza, risco para os direitos de
outrem.

Art. 932 - São também responsáveis pela reparação civil.

III. O empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e

prepostos no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele.

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 Art. 935 - A responsabilidade civil é independente da criminal, não se
podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor
quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal.

Art. 942 - (Parágrafo único) - São solidariamente responsáveis com os

autores os coautores e as pessoas designadas no art. 932.

3.1.8 Da Indenização - Capítulo II

Art. 944 - A indenização mede-se pela extensão do dano.

Existem, basicamente, três tipos de responsabilidade:

 Responsabilidade contratual.
 Responsabilidade extracontratual.
 Responsabilidade criminal.

3.1.9 Responsabilidade Contratual

Em sentido amplo, a expressão exprime a obrigação assumida pelas partes

contratantes, em virtude da qual se acham no dever de fazer, ou cumprir, tudo o que
tenham convencionado ou ajustado.

Desse modo, evidenciada a responsabilidade contratual da parte, quando não

cumpre a obrigação a que está sujeita, pode ser compelida pela outra a cumpri-la sob
pena de responder pelos danos que lhe possam ser causados.

Responsabilidade contratual: Esta acepção exprime o mesmo que

obrigação contratual ou obrigação derivada do contrato ou da convenção.

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 Nesse sentido, entendem-se as expressões: responsabilidade do
devedor, do credor, do cedente, do cessionário, do mandante, do mandatário,
do fiador, do locador, do locatário etc. Revela-se a obrigação que deve ser
cumprida por eles, em virtude da convenção estabelecida.

Mas, em sentido especial, a responsabilidade contratual é a obrigação de

indenizar ou de ressarcir os danos causados pela inexecução de cláusula contratual
ou pela má execução da obrigação nela estipulada. Assim sendo, a responsabilidade,
além de fixar a obrigação que não foi cumprida, determina a obrigação de ressarcir o
dano consequente do inadimplemento ou má execução da obrigação contratual.

3.1.10 Responsabilidade Extracontratual

É verificada pelos agentes, desde que seja conhecida e comprovada que

esse agiu ou não com culpa.

3.1.11 Responsabilidade Criminal

Entende-se a obrigação de sofrer os castigos ou incorrer nas sanções penais

impostas ao agente do fato ou omissão criminosa.

Alguns requisitos são exigidos para a caracterização do dano em concreto,

admitindo também, certas especificações na respectiva formulação. Assim, requer-se:

 Dano atual - Não é remoto, mas se aceita o dano futuro, ou a perda de

oportunidade, desde que as consequências certas e previsíveis da ação sejam
violadoras.
 Dano Certo - Definido, ou pelo menos, determinável, porém, admite-se o

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damnum infectum e a perda do prêmio face ao acidente.
 Dano Pessoal - Refletido na pessoa do lesado.
 Dano Direto - Resultante da ação violadora, contudo se acolhe o dano
derivado ou reflexo.
Faz-se necessário que o dano decorrente de outrem, relacionado ou não
com o lesado, seja traduzido em:

 Ato ilícito.
 Exercício de atividade perigosa.
Dois planos desdobram a teoria da responsabilidade civil: responsabilidade
subjetiva e objetiva. A ação qualificada pelo direito faz gerar, para o violador, a
obrigação de reparação no:

Âmbito do ilícito: Consubstancia-se, em fato humano próprio

(responsabilidade direta) ou de outrem, ou ainda, de coisa inanimada
(responsabilidade extracontratual) e, do outro lado, em retardamento ou
descumprimento total ou parcial da obrigação ou do contrato (responsabilidade
contratual).

Na prática de ilícito, fora ou dentro da relação contratual, nasce a obrigação

de reparar (conforme o sistema das codificações em nosso Código Civil Art. 159).

Art. 159 - Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor

insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do
outro contratante.

Exercício de atividade perigosa: Há leis especiais sobre atividades perigosas,

apartadas das codificações que estão em vigor e que vêm sendo editadas desde a
construção das estradas de ferro. Estas leis se aplicam atualmente às empresas que
desenvolvem atividades de risco.

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3.1.12 Análise das ações

Deve haver vínculo (nexo causal) entre ação e o evento, de sorte a poder-se
concluir que o dano proveio de fato do agente. Em outras palavras, que exista uma
relação certa e direta entre o fato desencadeador e o resultado danoso dentro da
teoria denominada de equivalência das condições.

Cumpre, a propósito, demonstrar-se em concreto essa relação pela análise de

subjetividade do agente e das circunstâncias do caso, caracterizando-se a
responsabilidade, na hipótese de derivação de ilícito (subjetiva), pela demonstração
da existência de dolo (vontade ou consciência) ou de culpa (negligência ou imperícia)
do causador e, na decorrência da atividade perigosa (objetiva) pelo simples
implemento da relação causal (independentemente da subjetividade do agente).

3.1.13 Obrigações do consultor imobiliário

O consultor imobiliário, podendo atuar como profissional liberal deve, no

campo profissional, na qualidade de autônomo/liberal, assumir suas
responsabilidades (Artigos 247 a 249).

Art. 247 - Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que

recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exequível.

Art. 248 - Se prestação do fato tornar-se impossível, sem culpa do devedor,

resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.

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 Art. 249 - Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor
mandá-lo executar à custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo
da indenização cabível.

3.1.14 Transações imobiliárias

Toda transação imobiliária é fundamentada em contratos de

compromisso, de compra, de venda etc. Pois seu contrato de trabalho é
caracterizado por uma prestação de serviços (Artigos 593 a 609).

Art. 593 - A prestação de serviço, que não estiver sujeita às Leis trabalhistas
ou a Lei especial, reger-se-á pelas disposições deste capítulo.

Art. 594 - Toda espécie de serviços ou trabalho lícito, material ou imaterial,

pode ser contratada mediante retribuição.

Art. 595 - No contrato de prestação de serviço, quando qualquer das partes

não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito
por duas testemunhas.

Art. 596 - Não se tendo estipulado, nem chegado a acordo as partes, fixar-se-
á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de serviço e
sua qualidade.

Art. 597 - A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço se, por

convenção ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações.

Art. 598 - A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de

quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de quem o
presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos
quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra.

Art. 599 - Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza
do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante
prévio aviso, pode resolver o contrato.

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Parágrafo Único - Dar-se-á o aviso:

I. Com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo

de um mês, ou mais.
II. Com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por
semana, ou quinzena.
III. De véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias.
Art. 600 - Não se conta no prazo do contrato o tempo em que o prestador de
serviço, por culpa sua, deixou de servir.

Art. 601 - Não sendo o prestador de serviço contratado para certo e

determinado trabalho, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço
compatível com as suas forças e condições.

Art. 602 - O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra
determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de
preenchido o tempo, ou concluída a obra.

Parágrafo Único - Se, despedir-se sem justa causa, terá direito à retribuição
vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido por
justa causa.

Art. 603 - Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra
parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que
lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.

Art. 604 - Findo o contrato, o prestador de serviço tem direito a exigir da outra
parte a declaração de que o contrato está findo. Igual direito lhe cabe, se for
despedido sem justa causa, ou se tiver havido motivo justo para deixar o serviço.

Art. 605 - Nem aquele que os serviços são prestados poderá transferir a
outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem
concordância da outra parte, dar substituto que os preste.

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 Art. 606 - Se o serviço for prestado por quem não possua título de habilitação,
ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em Lei, não poderá quem os prestou
cobrar a retribuição normalmente correspondente ao trabalho executado. Mas, se
deste resultar benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma
compensação razoável, desde que tenha agido com boa-fé.

Parágrafo Único - Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a

proibição da prestação de serviço resultar de Lei de ordem pública.

Art. 607 - O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de qualquer

das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da obra, pela
rescisão do contrato mediante aviso prévio, por inadimplemento de qualquer das
partes ou pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior.

Art. 608 - Aquele que aplicar pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar
serviço a outrem pagará a este a importância que o prestador de serviço, pelo ajuste
desfeito, houvesse de caber durante dois anos.

Art. 609 - A alienação do prédio agrícola, onde a prestação dos serviços se

opera, não importa a rescisão do contrato, salvo ao prestador opção entre continuá-lo
com o adquirente da propriedade ou com primitivo contratante.

O profissional deverá responder por danos causados no exercício de sua

profissão (artigos 402 a 405).

Art. 402 - Salvo as exceções expressamente previstas em Lei, as perdas e

danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403 - Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e

danos só incluem os prejuízos do disposto na Lei processual.

Art. 404 - As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro,

serão pagos com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da
pena convencional.

Parágrafo único - Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não
havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização

AN02FREV001/REV 4.0

194
suplementar, havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor
indenização suplementar.

Art. 405 - Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

O profissional deverá entender sobre os negócios jurídicos - Art. 104 à

114.

Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer.

I. Agente capaz.
II. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
III. Forma prescrita ou não na defesa em Lei.
Art. 105 - A incapacidade relativa de uma das partes não pode ser invocada
pela outra em benefício próprio, nem aproveita aos cointeressados, salvo se, neste
caso, for indivisível o objeto do direito ou da obrigação comum.

Art. 106 - A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se

for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.

Art. 107 - A validade da declaração de vontade não dependerá de forma

especial senão quando a Lei expressamente a exigir.

Art. 108 - Não dispondo a Lei em contrário, a escritura pública é essencial à

validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no país.

Art. 109 - No negócio jurídico celebrado com cláusula de não valer sem
instrumento público, este é da substância do ato.

Art. 110 - A manifestação da vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito
a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha
conhecimento.

Art. 111 - O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou usos o

autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa.

Art. 112 - Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas

consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

AN02FREV001/REV 4.0

195
 Art. 113 - Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e
os usos do lugar de sua celebração.

Art. 114 - Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretem-se

estritamente.

Diante daquilo que está exposto em toda a legislação pertinente a

responsabilidade civil do corretor, juridicamente existe ainda as sanções
disciplinares, que são as resoluções, portarias e circulares capazes de oferecer
aos mesmos os meios e mecanismos necessários a coibir uma atividade
profissional perniciosa, danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de
denegrir toda uma categoria. Isso pode ir de apenas uma advertência verbal,
censura, multa, suspensão da inscrição ou a apreensão da carteira profissional.

Portanto, devemos pautar pelo profissionalismo, para que possamos

agregar novos clientes, havendo uma integração tão grande que no futuro,
talvez, o chamemos de parceiro.

Veja se Aprendeu:

1. O que é preciso se fazer para exercer a função de corretor?

a. ( ) Uma vez que a função de corretor ainda não é regulamentada,
qualquer pessoa pode exercer esta função.
b. ( ) Solicitar junto ao CRECI a carteira de habilitação.
c. ( ) Apenas fazer um Curso Técnico em Transação Imobiliária.
d. ( x ) Fazer um Curso Técnico em Transação Imobiliária e obter junto ao
CRECI a carteira que comprova sua habilitação.
2. Link as áreas de atuação de um Técnico em Transação Imobiliária com
as suas devidas atribuições.
a. Corretor de Imóveis.
b. Despachante Imobiliário.
c. Plantonista.
d. Perito Imobiliário.

AN02FREV001/REV 4.0

196
 e. Consultor Imobiliário.
( b ) Atua no levantamento de toda documentação necessária para que toda
transação imobiliária se realize.

( d ) Atua com outros profissionais, valorando pendengas, pontos comerciais,

imóveis residenciais, enfim, quando houver necessidade de se avaliar um imóvel.

( a ) Atua na intermediação na compra, venda, permuta e locação de terrenos,

casas, apartamentos, galpões, lojas, escritórios, etc.

( e ) Atua com outros profissionais como engenheiros, arquitetos, etc.,

atendendo em segmentos como: seguros, investimentos e outros.

( c ) Atua no atendimento aos clientes, e na demonstração e venda de um

empreendimento imobiliário em fase de lançamento.

3. Marque quais os tipos de mercadorias que um consultor imobiliário pode

comercializar?
a. ( ) Ações.
b. ( x ) Casas.
c. ( x ) Apartamentos.
d. ( ) Opções.
e. ( x ) Terrenos.
f. ( ) Índices.
g. ( x ) Galpões industriais.
h. ( x ) Salas em hospitais.
4. Sobre a Lei 8.078 - Código de Defesa do Consumidor. Esta Lei interferiu
no trabalho de um TTI? Por quê?
a. ( ) Não, pois esta lei é para os consumidores sendo que quem
estabelece as leis para o TTI é o CRECI.
b. ( ) Não, pois esta lei não tem abrangência na esfera de trabalho do
TTI.
c. ( x ) Sim, pois o TTI é um prestador de serviços, devendo deste modo
conhecer o código.
d. ( ) Sim, pois estabeleceu os limites de comissão que podem ser
cobrados.
5. Assinale a alternativa correta:

AN02FREV001/REV 4.0

197
 Responsabilidade Contratual é:

( ) a obrigação de se fazer um contrato redigido com palavras e expressões

de difícil compreensão.

( ) a obrigação assumida pelas partes contratantes com o dever de cumprir

tudo o que foi convencionado ou ajustado.

( ) a obrigação de uma pessoa apresentar a outra um contrato com suas

intenções.

3.2 LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA

3.2.1 Lei e Direito

O direito é um termo derivado do latim directum, do verbo dirigere que quer

dizer: dirigir, ordenar, endireitar. Podemos ainda afirmar que seu significado maior é
aquilo que é reto.

A regulamentação jurídica tem por objetivo a regulação da vida social, dando-

nos a obrigação de respeitar as normas impostas pelo Estado, ou seja, é uma
obrigação moral imposta e a cada desvio, poderemos responder juridicamente pelos
nossos atos de forma processual.

A legislação imobiliária é totalmente fundamentada dentro do Código Civil

(CC).

A lei de introdução ao Código Civil (decreto-lei 4.657/142) não faz parte do

Código Civil, embora esteja anexada a ele, antecedendo-o. Trata-se de um todo em
separado.

O Código Civil regula os direitos e obrigações da ordem privada, ao

passo que a lei de introdução disciplina o âmbito de aplicação das normas
jurídicas.

AN02FREV001/REV 4.0

198
 A lei de introdução ao Código Civil é norma de sobredireito ou de apoio
consistente num conjunto de normas, cujo objetivo principal é disciplinar as próprias
normas jurídicas.

De fato, norma de sobredireito é a que disciplina a emissão e aplicação de

outras normas jurídicas.

Esta lei de introdução cuida de:

 Normas de direito privado internacional.

 Critérios hermenêuticos.
 Critérios de integração do ordenamento jurídico.
 Conflito de leis no tempo.
 Conflito de leis no espaço.
 Vigência e eficácia das normas jurídicas.
Esta lei de introdução, no fundo, é uma lei de introdução às leis, que contém
princípios gerais sobre as normas sem qualquer discriminação. Ela é aplicável a todo
ramo do direito.

3.2.2 Lei

Lei é uma norma escrita, emanada do poder legislativo, com caráter genérico
e obrigatório, tem o princípio da generalidade e da impessoalidade, dirige-se a todas
as pessoas indistintamente.

Aquilo que vamos estudar dentro da legislação imobiliária específica fica

dentro deste conceito e regramento jurídico.

Veremos assim que, enquanto o código cria e revoga normas, a consolidação

reúne as já existentes, isto é, não cria, nem revoga. Devemos salientar, também, que
o Código Civil é uno, as suas divisões são apenas para fins didáticos e nada mais.

AN02FREV001/REV 4.0

199
 A lei de introdução, em seu artigo 1º, diz que: “Salvo disposição em
contrário, a lei começa a vigorar em todo o país em 45 dias de sua publicação, o
dever de publicar é do Estado para que ninguém alegue ignorância a Lei”.

3.2.3 Vacatio Legis

O período chamado vacatio legis é o tempo entre a publicação da lei e sua

entrada em vigor e tem a finalidade de que todos tomem ciência, conhecimento e se
preparem para a sua vigência. Existem duas normas que exigem obrigatoriamente a
vacatio legis, que são:

 A lei que cria e aumenta a contribuição social para a seguridade social:

Ela entra em vigor após noventa dias de sua publicação (art. 195 parágrafo 6º,
Constituição Federal).
 Outra Lei obrigatória é aquela que aumenta tributos: Só pode entrar em
vigor noventa dias de sua publicação (art. 150 III, Constituição Federal) e, além do
mais, deve ser sempre observado o princípio da anterioridade.
Em contrapartida, existem três hipóteses em que a vigência é imediata sem
que haja o vacatio legis:

 Atos administrativos, salvo disposição em contrário, entram em vigor na

data de sua publicação (art. 103, Código Tributário Nacional).
 Emendas constitucionais entram em vigor no dia de sua publicação.
 Lei que altera, cria ou reforma o processo eleitoral, também tem vigência
imediata, na data de sua publicação.

AN02FREV001/REV 4.0

200
3.2.4 As hierarquias das Leis

As leis são Federais, Estaduais e Municipais, sempre respeitando a hierarquia

na sequência apresentada.

A Lei Maior, Constituição Federal, é de onde, teoricamente, tudo deve

emanar.

Leis Federais - Código Civil, Código de Processo Civil, Código Penal, Código
de Processo Penal, Consolidação das Leis do Trabalho e outras Leis em apartado
aos Códigos vigentes, por exemplo, a Lei do Divórcio, Lei dos crimes Hediondos e
outras Leis até mesmo mais antigas que a nossa Constituição, que foi promulgada no
ano de 1988.

3.2.5 Direito

Com a dinâmica da vida social e o seu desenvolvimento, as Leis vão se

alterando na tentativa do aprimoramento da sociedade, e assim vão acontecendo as
reformas de nossos Códigos. Tivemos uma em 2002, a reforma do Código Civil, que
eliminou o Código Comercial, que era em apartado, e o fundiu em seu bojo, deixando
de ser em apartado para ser integrante e parte do mesmo.

Direito objetivo: É uma regra social imposta a todos. Isto está na Lei.

Direito subjetivo: Significa uma ação assegurada legalmente a toda e

qualquer pessoa em defesa de seus direitos e proteção de seus bens materiais
e imateriais, podendo ou não agir e usar a faculdade deste direito.

AN02FREV001/REV 4.0

201
 As fontes do Direito são os usos e costumes e vêm da necessidade do ser
humano ser conduzido, dando a ele os ordenamentos obrigatórios de conduta e
regramento em geral.

3.2.6 Direito Público e Privado

 Direito Público: Regula um conjunto de normas de interesse da ordem

coletiva, em especial nas instituições públicas e as relações dos poderes públicos
entre si e destes para com os elementos particulares.
Esta norma tem sempre o dever de regular algum interesse direto ou indireto
do próprio Estado, podendo ainda ser dividido em interno e externo.

O público interno tem o objetivo de regular o Direito de cada Estado,

abrangendo assim o Direito Constitucional, Direito Administrativo, Direito Financeiro,
Direito Penal, Direito Tributário, Direito Penal e Processual Penal, Direito Civil e
Processual Civil.

 Direito Privado (interno): É a utilização do direito positivo ou objetivo,

sendo utilizado para ser regulador dos interesses do indivíduo.
Em nossos estudos, nos deteremos no Direito Privado Civil, que regula as
relações particulares ou de interesses civis.

 Direito das sucessões.

 Direito das Obrigações de Fazer e Não fazer etc.
 Direito das Coisas.
 Direito de Família.
 Direito Comercial.
 Direito Trabalhista.

AN02FREV001/REV 4.0

202
3.2.7 Como podem ser as leis

Quanto aos efeitos:

 Imperativas: Com conteúdo ordenativo, são aquelas que impõem uma

regra, preceituando um dever ou obrigação. Elas não proíbem, mas, de modo
positivo, objetivam a prática de um ato.
 Proibitivas: Determinam uma abstenção ou não, permitindo assim que se
possam fazer tal coisa ou se pratiquem tal ato.
 Facultativas: Sempre sobre determinados atos ou certos fatos, dando
certa liberdade ou faculdade, instituindo regras e formas que poderão ser ou não
utilizadas, reconhecendo assim a existência de um direito.
Quanto à natureza:

 Adjetivas: São as leis de forma, que determinam como serão os trâmites

a serem seguidos no ordenamento dos direitos e na defesa deste direito.
 Substantivas: São Leis que regulam a relação entre as pessoas,
podemos chamar de Leis de Fundo ou Leis Materiais.
Na legislação imobiliária, iremos estudar praticamente as relações entre
as partes nas transações que houver sobre os Bens Imóveis e seus direitos (por
exemplo, direito sucessório).

3.2.8 Bens Móveis e Imóveis

Bens representam valores materiais ou imateriais, que servem nas relações

jurídicas e se classificam em imóveis ou móveis.

AN02FREV001/REV 4.0

203
3.2.8.1 Bens Móveis

São bens que podem ser transportados de um lugar para outro sem perda ou
prejuízo de sua substância ou conteúdo. Os bens móveis são os que têm movimento
próprio (ex.: animais) ou por auxílio de algo (ex.: veículos, dinheiro, alimentos).

São considerados bens móveis por disposição legal (art. 83 do CC - Código

Civil):

 As energias que tenham valor econômico (energia elétrica, energia solar

etc.).
 Os direitos reais sobre objetos móveis e as ações respectivas (penhor,
anticrese etc.)
 Os direitos de caráter patrimonial e respectivas ações, direitos autorais,
direito creditórios, patentes de invenção.
Os bens que têm movimento próprio são chamados de semoventes.

Dos Bens Reciprocamente Considerados.

Artigo 92: Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente;
acessório, aquele cuja existência supõe a do principal.

Artigo 93: São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes,
destinam-se de modo duradouro, ao uso ou serviço de outro.

Artigo 94: Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não
abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de
vontade, ou das circunstâncias do caso.

Bens Fungíveis/Consumíveis:

Artigo 85: São fungíveis os bens móveis que podem ser substituídos por
outros da mesma espécie, qualidade e quantidade.

Artigo 86: São consumíveis os bens móveis cujo uso importa imediata
destruição da própria substância, sendo também considerados tais os destinados à
alienação.

AN02FREV001/REV 4.0

204
 Artigo 87: Bens divisíveis são os que se pode fracionar sem alteração de sua
substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.

Artigo 88: Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se indivisíveis por

determinação da lei ou por vontade das partes.

Artigo 89: São singulares os bens que, embora reunidos, consideram-se, por
si, independentes dos demais.

Artigo 90: Constitui universalidade de fato a pluralidade de bens singulares

que, pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação unitária.

Parágrafo Único: Os bens que formam essa universalidade podem ser objeto
de relações jurídicas próprias.

Dos Bens Reciprocamente Considerados:

Artigo 92: Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente;
acessório, aquele cuja existência supõe a do principal.

Artigo 93: São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes,
destinam-se de modo duradouro, ao uso ou serviço de outro.

Artigo 94: Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não
abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de
vontade, ou das circunstâncias do caso.

Artigo 95: Apesar de ainda não separados do bem principal, os frutos e

produtos podem ser objeto de negócio jurídico.

Artigo 96: As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

1. São voluptuárias as de mero deleite e recreio, que não aumentam o uso

habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou que sejam de elevado valor.
2. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
3. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se
deteriore.
Artigo 97: Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos
sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

AN02FREV001/REV 4.0

205
3.2.8.2 Bens Imóveis

Imóveis por acessão física.

É aquele imóvel que o homem incorpora ao solo de forma permanente, assim

como as plantações, edificações (prédios, casas etc.) e as construções (estradas,
pontes, ferrovias etc.).

Imóveis por sua própria natureza.

O solo, o subsolo e o espaço aéreo são, pela própria natureza, bens imóveis.
Aqui cabe uma explicação: o espaço aéreo é pertencente à administração do governo
federal e o subsolo pertence a União, só ela tem o direito de explorar, podendo assim
dar concessões para exploração do mesmo. Ex.: exploração de petróleo, minas de
ouro etc.

Imóveis por acessão intelectual ou por destinação do proprietário.

Eles consistem em coisas móveis que o proprietário de um imóvel imobiliza a

fim de se aprimorar ou explorá-lo industrialmente (máquinas, ornamentos, geradores,
escadas de emergência, portas corta-fogo, ar-condicionado).

Existem aqueles bens imóveis, por disposição legal, que garantem direitos:

Direitos Reais sobre Bens Imóveis e as Ações que os asseguram.

Trata-se de bens incorpóreos. São coisas imateriais, abstratas, não palpáveis.

Podemos citar, entre eles, o Usufruto, o Uso, a Propriedade, a Habitação, e ainda os
direitos reais de garantia, tais como: penhor, hipoteca, anticrese etc.

Bem também podem ser fungível, isto é, quando ele pode ser substituído por
outro com características iguais ou similares: um veículo, um sapato etc.

Ele é considerado não fungível quando inexiste a possibilidade de

substituição por outro igual ou equivalente em qualidade e quantidade. Os bens não
fungíveis podem ser móveis (uma pintura), ou imóveis.

AN02FREV001/REV 4.0

206
3.2.9 Os Bens se classificam ainda em Divisíveis e Indivisíveis

Divisíveis: São aqueles que podem ser divididos em porções distintas e cada
qual forma um todo perfeito (um terreno).

Indivisíveis: São aqueles que não podem ser divididos.

Devemos ainda conceituar algumas palavras comumente utilizadas:

 Pertenças: São bens acessórios que são parte integrante de outro bem,
destinando-se de modo duradouro e permanente ao uso, aformoseamento ou serviço
do bem principal.
 Civis: São os rendimentos, juros, dividendos obtidos através da
utilização do bem (aluguel de um imóvel).
 Industriais: Produzidos artificialmente com a intervenção humana na
natureza pela industrialização de algum bem. Exemplo: engarrafamento de água
mineral.
 Benfeitorias: São os melhoramentos e reparos para a conservação,
aformoseamento ou aumento de utilidade de alguma coisa. Podem ser:
o Necessárias: Todo e qualquer conserto, reforma ou reparo destinado à
conservação, tanto quanto a qualidade como ao uso, para evitar a deterioração
(pintura) de um bem.
o Úteis: Reformas efetuadas com a finalidade de ampliar a utilidade do
bem (energia solar, reutilização da água, lâmpadas frias etc.).
o Voluptuárias: Reparos e modificações feitas no imóvel com a finalidade
de embelezá-lo e aumentar sua comodidade (construção de uma piscina).

AN02FREV001/REV 4.0

207
3.2.10 Bens Fora do Comércio

São os bens que têm alguma restrição e não podem ser negociáveis, por
serem insuscetíveis de alienação por determinação legal ou judicial. Estes bens
carregam um ônus, são gravados por cláusulas de inalienabilidade, ou seja, não
podem ser vendidos ou negociados.

3.2.11 Bem de Família

O bem de família consiste na separação ou gravação parcial do patrimônio

móvel ou imóvel do casal até o limite máximo de 1/3 destes, com o fim específico de
garantir o sustento futuro da família. São bens que deverão estar gravados junto ao
registro de imóveis. O imóvel pertencerá sempre aos cônjuges, pois a sua
administração é compartilhada; ele deverá ser instituído por Instrumento Público ou
por testamento.

O bem de família não poderá ser objeto de penhor em execução de dívidas

posteriores do casal a sua instituição, mas, salvo exceções, poderá ser penhorado
para garantir dívidas fiscais e de condomínio relativos ao próprio imóvel; esta isenção
perdurará enquanto viver um dos cônjuges. O bem de família é regido pelos artigos
1.71 a 1.722 do CC de 2002.

AN02FREV001/REV 4.0

208
3.2.12 Evicção e Posse

3.2.12.1 Evicção

A evicção consiste na perda da propriedade ou da sua posse por lide jurídica

anterior à alienação, cujo pedido foi provido, determinando a titularidade e o domínio
do bem em favor de outrem por se tratar de um defeito jurídico, a evicção pode ser
total ou parcial. Na evicção, sempre haverá um conflito de interesses de três partes,
que são: evicto, alienante e evictor.

 Evicto: Adquirente do bem.

 Alienante: Responde pelos riscos da evicção.
 Evictor: É o terceiro beneficiado por sentença judicial.
A seguir, iremos tratar da Posse e seus aspectos.

3.2.12.2 Posse

É uma relação de fato entre uma pessoa e um bem, que pode criar resultados
no mundo jurídico, mesmo que o possuidor tenha tão somente o domínio da coisa
(locador).

Posse é ter em suas mãos alguma coisa que pode ou não estar em seu
nome, ou seja, ser o titular do bem.

Observe estes exemplos:

Posse e propriedade.

AN02FREV001/REV 4.0

209
 Um exemplo deste tópico é quando você compra um carro financiado, apenas
tem a posse, mas a propriedade é do Banco que o financiou. Você só tem o domínio.

Outro exemplo é quando você mora em uma propriedade que é sua. Neste
caso, você tem a posse e o domínio da coisa.

Os elementos da posse são:

 Corpus (corpo): É o exercício de atos sobre a coisa, caracterizando,

assim, a exterioridade da propriedade.
 Animus: É visto com a intenção do possuidor de se comportar como se
fosse o titular de direito.
Esses dois elementos se sobressaem com a concepção subjetiva da posse,
embora possamos afirmar que a posse exige os dois elementos.

3.2.13 A Posse Quanto a Sua Classificação

Posse direta ou imediata: Quando a pessoa tem a coisa em seu poder

(locador sobre o imóvel locado).

Posse indireta ou mediata: É a posse por ficção, exercida pelo próprio titular
do bem, quando este está sob o domínio de outrem, por força de contrato (locação)
ou tem a limitação de direito real (usufruto). O usufrutuário sempre exercerá a posse
direta, o não proprietário, mantém a posse indireta.

3.2.14 Posse Justa e Injusta

Posse justa: Quando exercida sem os vícios da violência, da clandestinidade

ou da precariedade.

AN02FREV001/REV 4.0

210
 Segundo o Artigo 1.200 do Código Civil, é justa a posse que não seja violenta,
clandestina ou precária.

Posse injusta: A posse é injusta quando ela é clandestina, sem permissão ou

conhecimento do verdadeiro proprietário; precária, ela é caracterizada pelo abuso de
confiança do mero detentor ou invasor, que se recusa a devolver o bem para o seu
real detentor nos prazos estipulados ou pode ser violenta, obtida através de atos de
agressão física ou moral, contra o real possuidor.

Observe este caso:

As invasões do MST são caracterizadas como posse injusta, pois são

invasões violentas, posses conseguidas com atos de agressão física contra o real
dono da terra sem sua permissão nem conhecimento. São também conhecidas como
clandestinas porque acontecem às ocultas.

3.2.15 Posse de Boa-fé

Na posse de boa-fé, há a convicção do possuidor de que a coisa lhe pertence,

ignorando que esteja prejudicando o direito de outra pessoa. O posseiro é portador de
um título, mas ele sabe que não é legítimo por algum vício sobre o tal direito.

3.2.16 Posse Precária

A posse precária é, sempre, originária do abuso de confiança por parte de

quem recebe a coisa a título provisório, com o dever de restituí-la.

AN02FREV001/REV 4.0

211
3.2.17 Posse Titulada

É chamada titulada quando compreende aquela que foi adquirida por meio de
contrato, ou seja, com formalidades, coisa avençada pelas partes entre o possuidor e
o titular, para sermos mais explícitos, com a escritura sem o devido registro.

3.2.18 Posse Não titulada

Trata-se de não titulada aquela destituída de qualquer documento, embora

possa ser justa e de boa-fé.

3.2.19 Posse Nova e Posse Velha

Posse nova é aquela que tem menos de um ano, ou seja, menos de 365 dias.
A ação de reintegração da posse será com o pedido de liminar, e o sucesso será
imediato sendo sempre concedida a liminar.

Posse velha é aquela com mais de um ano e um dia, ou seja, mais de 365
dias e um dia. A ação proposta será a mesma de reintegração de posse com pedido
de liminar, mas, havendo prova do posseiro que está na posse mansa e pacífica a
mais de um ano, ele responderá a ação proposta dentro e no domínio da posse até
sentença final transitada em julgado sem que não caiba mais qualquer tipo de
recurso.

AN02FREV001/REV 4.0

212
 A posse por períodos estabelecidos em lei encaminhará a aquisição da
propriedade pelo instituto do usucapião que veremos mais à frente.

3.2.20 Propriedade

3.2.20.1 Conceito

Propriedade é o que pertence a alguém, é um pedaço de terra e/ou imóvel ou

um bem móvel. Pode-se usar, gozar, fruir e dispor deste bem, podendo-se reavê-lo de
quem quer que o possua, visto ser o proprietário titular daquele bem e do direito.

A propriedade se formaliza no caso de bens móveis com a entrega do

bem na forma tradicional e, para os bens imóveis, através de seu registro
imobiliário.

A propriedade tem, como característica, a exclusividade de direitos, sendo

possível apenas um proprietário para cada objeto, a não ser que esteja em
condomínio. Sendo assim, tendo mais de um proprietário, cada um será dono de uma
parcela ou quinhão.

3.2.20.2 Aquisição da Propriedade Imóvel

Para a aquisição da propriedade imóvel, exige-se que o agente seja capaz

(maioridade por tempo ou antecipação) e que o objeto seja lícito, isto é, possa cumprir
as formalidades legais (contratos, certidões, impostos e futuro registro) nos casos
normais; no entanto, pode ainda ocorrer a aquisição de uma propriedade por
usucapião, acessão etc.

AN02FREV001/REV 4.0

213
 A aquisição pelo usucapião tem a forma originária da propriedade, e ela
ocorre em duas fases: aquisitiva e executiva.

3.2.20.3 Aquisitiva

Extrajudicial implica posse contínua e pacífica, com ou sem justo título, por
um período determinado por lei, ocorrendo assim, ao seu término, o direito de
propriedade. É importante que o possuidor tenha o animus de se tornar o proprietário.

3.2.20.4 Executiva

Esta é a etapa judicial em que se requer o reconhecimento judicial de um

direito de uma propriedade, que será deferido ou não por sentença judicial transitada
em julgado até a última instância, que julgará se é ou não de direito o pedido da parte,
gerando assim, com esta sentença, um título de escritura que deverá ser levada a
registro.

3.2.21 Os Tipos de Usucapião

 Extraordinário: Todo aquele que exercer a posse contínua e permanente

de um bem imóvel como se fosse dono, pelo prazo de 15 anos sem oposição, adquire
sua propriedade, ainda que não comprove o justo título e a boa-fé. Este referido prazo
será reduzido para 10 anos se, nesse imóvel, o possuidor houver estabelecido sua
residência habitual ou efetuado obras e serviços, tornando-se produtivo.
 Ordinário: Este tipo de usucapião exige o decurso de prazo de 10 anos
de posse ininterrupta, mansa e pacífica, com justo título e boa-fé, se o possuidor,

AN02FREV001/REV 4.0

214
além do justo título, comprovar que comprou o imóvel baseado em registro de cartório
de imóveis existente à época da compra e cancelado posteriormente, apresentando
inclusive prova dos pagamentos efetuados. O prazo de prescrição aquisitivo será de 5
anos.
 Urbano: É o possuidor que, por uma período de 5 (cinco) anos
ininterruptos, de forma mansa e pacífica, sem oposição, ocupa área urbana de até
250 m² utilizada para moradia própria e da família. Para fazer jus a este tipo de
usucapião, o requerente não poderá ser proprietário de nenhum outro bem imóvel.
Este é o conceito constitucional, e o imóvel não poderá ter mais que 250 m².
 Rural: Tem como requisito também o período de 5 anos de posse
ininterrupta de um imóvel com até 50 hectares situados na zona rural, onde tenha
fixado residência e tornado o imóvel produtivo. Este é o usucapião especial pró-labore
(para o trabalho) em favor dos posseiros, concedido apenas para os que
comprovarem não possuir outra propriedade imóvel, seja rural ou urbana. Este tipo de
usucapião está totalmente ligado ao homem do campo para mantê-lo lá, e que o
mesmo possa sustentar a sua família.

3.2.22 Aquisições de Propriedade por Acessão

A aquisição de uma propriedade imóvel por acessão se dá quando um imóvel,

ou parte dele, se incorpora a outro. É um modo originário de aquisição, através da
qual o proprietário de um bem imóvel passa a ser titular também da porção que lhe for
acrescida.

 Acessão por formação de ilhas: Uma ilha pode se formar em um leito do

rio, em correntes comum ou particulares, pertencendo, neste caso, aos proprietários
ribeirinhos e fronteiriços, respeitando sempre o artigo 1.249 do CC.
 Acessão por aluvião: São acréscimos que vão se depositando e
aterrando, naturalmente, ao longo das margens das correntes, ou então, que são
trazidos pelo desvio natural das águas. Todo acréscimo pertencerá aos proprietários
dos imóveis marginais acrescidos.

AN02FREV001/REV 4.0

215
  Acessão por avulsão: Ocorre quando parte considerável de terra é
deslocada com a força das águas de uma margem para a outra. Assim, o imóvel, que
sofreu o deslocamento de terra, ficou reduzido, e o que sofreu o acréscimo foi
valorizado. O dono do imóvel acrescido ficará com a propriedade das terras aderidas,
mas deverá indenizar o proprietário do imóvel reduzido.
 Acessão por abandono de álveo ou leito: Álveo é a parte da superfície
recoberta pelas águas sem transbordar para o solo enxuto. O álveo é considerado
público, de uso comum, porém pode vir a incorporar propriedade privada, por
acessão. O álveo abandonado é aquele que já pertenceu a um rio, ou é corrente,
cujas águas mudaram de curso.
 Acessão por construção e plantações: As construções e plantações
efetuadas sobre um imóvel incorporam-se ao mesmo e presume-se que foram feitas
pelo seu proprietário. Aquele que semear, plantar ou construir em terreno alheio,
perderá, em prol do proprietário, as sementes, plantações e construções que houver
feito. Porém, se for comprovado que agiu de boa-fé, terá o direito a indenização do
valor gasto com as obras, mas, se o valor investido, mesmo que de boa-fé, superar o
valor do terreno onde se efetuaram as benfeitorias ele poderá adquirir a propriedade
do solo mediante uma indenização fixada judicialmente.

3.2.23 As Ações Reivindicatórias de Propriedade

 Ação reivindicatória: Ação que deve ser dirigida contra aquele que está
de posse ou detém a coisa reivindicada.
 Ação de emissão de posse: Esta ação está de conformidade com os
pressupostos do artigo 381 e seguintes do CC que diz: “compete a ação de
introdução de posse aos adquirentes de bens, para haver a respectiva posse, contra
os alienantes ou terceiros que a detenham”.
 Embargos de terceiros: É um remédio legal, e se aproxima muito das
ações inerentes à posse, porque o seu ajuizamento refere-se a tumulto ou esbulho
(privação de bens, espoliação) da posse ou da propriedade.
 As ações de usucapião: Já vimos todas as formas de usucapião e

AN02FREV001/REV 4.0

216
tratamos especialmente de seus aspectos.
 Ação de declaração de obra nova: Era uma ação que posicionava certas
doutrinas e jurisprudências, mas com a mudança do CC, não encontra mais, respaldo
diante da nova sistemática imposta à defesa da propriedade.
 Ações divisórias e demarcatórias: Este tipo de ação tem, basicamente, a
finalidade de partilhar alguma coisa em comum entre os condôminos, para fixar novos
limites entre os proprietários.
 Ação discriminatória: Essa espécie de ação é disciplinada pela Lei
6.383/76. Tem, como objetivo específico, demarcar áreas que pertencem ao poder
público, visando sempre fixar limite, identificar os posseiros para possíveis
assentamentos e encontrar proprietários dentro da área, para poder efetuar o registro
do imóvel pertencente ao poder público.
 Ação de retrocessão: É uma ação embasada no direito que tem o ex-
proprietário de reaver um bem desapropriado. Isso ocorre quando o Estado que
desapropriou desviou o destino a que tenha feito a desapropriação, restituindo ao
proprietário o valor recebido a título de indenização.

3.2.24 Registro do Título da Propriedade

O registro do título da propriedade, tais como contrato de compra e venda,

alvará judicial, formal de partilha, adjudicação, declaratória de usucapião, doação
efetiva a aquisição da propriedade imóvel, torna pública a titularidade do bem imóvel.
Este registro tem a finalidade de erga omnes, ou seja, torna pública a ação, tratando
da publicidade do ato.

AN02FREV001/REV 4.0

217
3.2.25 A Perda da Propriedade

O novo Código Civil dá as inúmeras formas da perda da propriedade em seus

artigos 1.275 e 1.276. Exemplificando:

 A alienação (venda).
 A renúncia ao direito de propriedade.
 O abandono da propriedade.
 Ao perecimento do bem.
 A desapropriação.
 Usucapião.
 Arrematação em hasta pública (leilão).
 Adjudicação (falta da entrega legal de algum documento).

3.2.26 Outras Informações Importantes

3.2.26.1 Do Condomínio

O novo Código Civil, que alterou a lei n° 4.591/64 (lei do Condomínio),

dedicou os artigos 1.331 a 1.358 e, em especial o artigo 1.340 às obras no
condomínio; o artigo 1.343 especifica como deverá ser e a forma que ocorrerá a
aprovação pelos condôminos. Outra alteração interessante é a do artigo 1.345, que
diz que o adquirente de unidades responderá pelos débitos existentes em relação ao
condomínio. Por isso, a declaração do síndico com firma reconhecida e cópia
autenticada da ata que o elegeu, é necessária. Assim, sana-se o risco de haver
débitos.

AN02FREV001/REV 4.0

218
3.2.26.2 Das Servidões

O artigo 1.378 diz:

“A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio

serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa
dos proprietários, ou por testamento, subsequente registro no cartório de registro de
imóveis”.

3.2.26.3 Do Usufruto

Conforme exemplifica o artigo 1.390 do CC, pode recair, em um ou mais

bens, imóveis ou móveis em um patrimônio inteiro ou parte deste, abrangendo-lhe no
todo ou em parte, os seus frutos e utilidades, com a inscrição obrigatória no registro
imobiliário.

É fato muito comum no dia a dia imobiliário, a instauração desta medida de

proteção ao patrimônio de alguém com a total responsabilidade do usufrutuário para
sua conservação e cuidado do bem ou bens, que estão em seu poder.

3.2.26.4 Da Extinção do Usufruto

Pode se extinguir o usufruto, também com a averbação obrigatória no registro

imobiliário por diversas formas, tais como:

AN02FREV001/REV 4.0

219
  Renúncia ou morte do usufrutuário.
 Pelo termo de duração.
 Outras disposições nos artigos 1.410 e 1.411 do CC.

3.2.26.5 Do Uso

O artigo 1.412 do CC diz:

“O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos quando exigirem as

necessidades suas e de sua família”.

3.2.26.6 Da Habitação

O direito da habitação está regulamentado no artigo 1.414 do CC quando o

uso consistir no direito de habitação gratuita em casa alheia (sob a denominação de
habitação), observando que o titular deste direito não pode alugá-la, nem emprestar,
apenas e simplesmente ocupá-la com sua família. Isto está baseado na Lei n°
6.015/73 no artigo 167, inciso I, número 7.

3.2.26.7 Do Penhor

É a transferência efetiva da posse em garantia de um débito ao credor,

fazendo com que o devedor disponha de uma coisa móvel ou imóvel, suscetível de
alienação, regulados pelo artigo 1.431 do CC. Existem, basicamente, dois tipos de

AN02FREV001/REV 4.0

220
penhor: o Penhor Rural, regulado pelos artigos 1.438 e 1.439 do CC e o Penhor
Industrial ou Mercantil, regulado pelo artigo 1.447 do CC, bem como pelo Decreto
413/69 e pela cédula mercantil.

3.2.26.8 Da Hipoteca

A hipoteca, de acordo com o artigo 1.473 do CC, diz que podem ser objeto de
hipoteca os imóveis e seus acessórios, o domínio direto, o domínio útil, as estradas
de ferro, os recursos naturais, os navios e as aeronaves, esclarecendo ainda no
parágrafo único que a hipoteca de navios e aeronaves se regerá pelo disposto em lei
especial.

A hipoteca e suas nuances estão estabelecidas no artigo 1.489 do CC e seus

incisos:

A lei confere hipoteca:

I. Às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis

pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos
respectivos fundos e rendas.
II. Aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras
núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior.
III. Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente,
para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais.
IV. Ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha sobre o
imóvel adjudicado ao herdeiro reponente.
V. Ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do
restante do preço da arrematação.
Para Registro da Hipoteca:

A hipoteca, seja ela convencional ou legal, deve ser registrada junto ao

cartório imobiliário e irá constar na matrícula do imóvel. Os artigos 1.492 e 1.493
esclarecem que os registros e averbações se darão por ordem conforme forem

AN02FREV001/REV 4.0

221
requeridos, quanto ao registro dos imóveis. São disciplinados por lei especial (Lei
6.015/73, Lei dos Registros Públicos). Dúvidas profissionais poderão ser sanadas
junto ao Instituto dos Registradores Imobiliários do Brasil - IRIB.

A hipoteca extingue-se conforme declara o artigo 1.499 do CC:

I. Pela extinção da obrigação principal.

II. Pelo perecimento da coisa.
III. Pela resolução da propriedade.
IV. Pela renúncia do credor.
V. Pela remissão, arrematação ou adjudicação.
Além dos motivos acima, ainda é necessário o cancelamento junto ao registro
imobiliário.

3.2.27 Direito do Consumidor

Devemos, também, observar o Direito do Consumidor, para que possamos

prestar um serviço profissional de relevância. Somos Corretores responsáveis por
aquilo que vendemos e devemos procurar, sempre, oferecer um atendimento
esclarecedor, agindo de tal forma que o nosso cliente possa se utilizar de um serviço
que irá primar por sua excelência, pela ética e conhecimento técnico.

A transação imobiliária é uma relação de consumo, em que haverá um código

que disciplina esta relação.

Consumidor: É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza

produtos ou serviços como destinatário final. Numa transação imobiliária,
consumidor é aquele cliente que utiliza de seus serviços.

Produto: É todo bem móvel ou imóvel adquirido pelo consumidor,

mediante remuneração do fornecedor.

Serviços: É toda atividade profissional fornecida a título oneroso ao

consumidor. A corretagem de imóveis é um exemplo.

AN02FREV001/REV 4.0

222
 Para a elaboração de um código, as fontes pesquisadas são: os costumes, a
lei, a doutrina, a jurisprudência.

Costume é aquilo que disciplina naturalmente um comportamento. Ex.:

Aguardar um atendimento em uma fila; não existe na lei, mas todos adotam este
comportamento.

Lei é uma norma imposta pelo estado, que tem observância obrigatória e
descreve e prescreve uma pena pelo seu descumprimento.

Doutrina é a interpretação da lei pelos jurisconsultores e doutrinadores do

direito.

Jurisprudência é um corpo de decisões junto aos tribunais acerca de fatos e

casos práticos, isto é, a interpretação da lei pelos tribunais.

A Lei n° 8.078/90, do Código do Consumidor, combinada com outras leis e

institutos: Constituição Federal; Código de Defesa do Consumidor; Novo Código Civil
de 2002; Lei Ação Civil Pública e o Decreto 2.181/97, definem a relação de consumo.

O consumidor tem vários direitos: segurança, escolha, informação,

indenização, educação para o consumo, meio ambiente, revisão contratual, melhoria
dos serviços públicos e acesso à justiça e ao órgão de defesa do consumidor. Dentre
todos estes direitos, iremos salientar:

 Direito à indenização.
Qualquer consumidor tem o direito a indenização. O fornecedor é responsável
civil e criminalmente pelos danos e defeitos que os produtos e serviços apresentam e
por tudo aquilo que é fornecido e que possa causar, direta ou indiretamente, qualquer
problema ou dano. Claro que isto terá um período de tempo para a devida
reclamação, expresso no próprio código.

 Direito à Revisão Contratual.

Os consumidores não estão obrigados a cumprir os contratos dos quais não
tenham tido um prévio conhecimento e esclarecimento das cláusulas impostas, com
explicações dos termos técnicos ou frases legíveis. O fornecedor é obrigado a dar
garantia dos produtos, ou serviços que prestar ao consumidor. Devemos lembrar
sempre que ele poderá exercer o direito de arrependimento pelo período de sete dias
corridos da assinatura do contrato ou recebimento do produto.

AN02FREV001/REV 4.0

223
  Direito à informação.
O fornecedor e o fabricante devem sempre apresentar as informações claras
e precisas sobre os produtos e serviços de qualquer natureza, nunca omitindo nada.
Principalmente para que seu cliente não seja induzido a um erro por você e pelo
fornecedor, no caso explícito à construtora ou construtor.

Observe este caso:

Para intermediar negócios imobiliários.

No âmbito imobiliário, quando você intermediar uma situação de compra e

venda entre cliente e uma construtora, deve estar ciente de todas as informações que
dará ao seu cliente/consumidor. Para tal, deverá obtê-las junto à
construtora/fornecedor para que se faça uma transação correta, sem reclamações
judiciais futuras.

3.2.28 Registros Imobiliários

Na legislação imobiliária, devemos nos ater ao fato dos registros imobiliários,

que têm regras a serem seguidas e observadas quanto ao seu procedimento. Esta
legislação é muito específica e tem leis próprias como a Lei dos Registros Públicos
(Lei 6.015/73) que em seu artigo 221 dispõe o que pode ou não pode ser registrado.

Por meio deste artigo somente são admitidos o registro de:

I. Escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulado brasileiro.

II. Escritos particulares, autorizado em lei, assinados pelas partes e
testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensando o reconhecimento quando se
tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao sistema da habitação.
III. Atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento
público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório de registro
de títulos e documentos, assim como as sentenças proferidas por tribunais
estrangeiros após homologação pelo STF.

AN02FREV001/REV 4.0

224
 IV. Cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados
extraídos dos autos de processo.

3.2.29 Atos para se obter a declaração ou aquisição de propriedade imobiliária

I. Compra e venda.
II. Troca ou permuta.
III. Doação.
IV. Doação em pagamento.
V. Transferência de imóvel à sociedade.
VI. Divisão e demarcação do imóvel.
VII. Renúncia.
VIII. Usucapião.
IX. Desapropriação.
X. Incorporação imobiliária e instituição de condomínio.
XI. Desmembramento e loteamento.
XII. Contrato de aquisição da casa própria pelo SFH (Sistema Financeiro
de Habitação).
XIII. Incorporação de imóveis do patrimônio público, para formação de
capital de sociedades de economia mista e empresa pública.
XIV. Acessão.

3.2.30 Atos relativos à constituição de um direito real sobre imóveis alheio

I. Enfiteuse ou aforamento.
II. Servidão predial.
III. Usufruto, uso e habitação.
IV. Renda constituída sobre imóveis.
V. Hipoteca.
VI. Anticrese.

AN02FREV001/REV 4.0

225
 VII. Penhor rural ou industrial.
VIII. Alienação fiduciária em garantia.
IX. Compromisso irretratável de compra e venda e sua cessão.

3.2.31 Atos para a formação de patrimônio familiar

I. Instituição do bem de família.

II. Pacto antenupcial.
III. Dote.

3.2.32 Atos provenientes de decisão judicial

I. Penhora, arresto e sequestro de imóveis.

II. Citação de ação real ou pessoal repercutente relativa a imóveis.
III. Arrematação e adjudicação em hasta pública.
IV. Sentença que adjudicar bens reais em pagamento dos débitos da
herança.
V. Ato de entrega de legado de imóvel, formal de partilha e sentença de
adjudicação.
VI. Inventário ou arrolamento quando não houver partilha.

3.2.33 Atos relativos a direito pessoais dos imóveis

I. Contrato de locação predial com cláusula de vigência em caso de

alienação.
II. Empréstimos por obrigação ao portador ou debêntures.

AN02FREV001/REV 4.0

226
3.2.34 Atos relativos às limitações constitucionais ou administrativas a imóveis

I. Tombamento.

3.2.35 Atos não registráveis

I. Cessão de direitos hereditários.

II. Opção de compra de imóvel.
III. Ocupação de terreno não aforado.
IV. Protesto contra a alienação de bens.
V. Arrendamento.
VI. Comodato (contrato gratuito).

3.2.36 Atos averbáveis

I. Das convenções antenupciais e do regime de bens diversos dos

legais nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais
pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos
posteriormente ao casamento.
II. Por cancelamento, de extinção do ônus e direitos reais.
III. Dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das
promessas de cessão a que alude o Decreto-lei 58/37, quando o
loteamento estiver formalizado anteriormente à vigência desta lei.
IV. Da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da
edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do
loteamento de imóveis.
V. Da alteração do nome por casamento ou por separação ou divórcio,
ou ainda, das outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham
influência no registro ou nas pessoas nele interessadas.

AN02FREV001/REV 4.0

227
 VI. Dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude
a Lei 4.591/64, quando a incorporação tiver sido formalizada
anteriormente à vigência desta lei.
VII. Das células hipotecárias.
VIII. Da caução ou cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis.
IX. Das sentenças de separação de dote.
X. Do restabelecimento da sociedade conjugal.
XI. Das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade imposta a
imóveis, bem como a constituição de fideicomisso.
XII. Das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou
títulos registrados ou averbados.
XIII. Ex-ofício, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
XIV. Das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou
anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem
imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
XV. Da retificação do contrato de mútuo com o pacto adjetivo de hipoteca
em favor de entidade integrante do sistema financeiro da habitação,
ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as
mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de
terceiros.
Quanto ao registro imobiliário, devemos ainda ressaltar que todos os
procedimentos estão na lei. Existem garantias como, por exemplo, para que o
locatário exerça o seu direito de preferência na compra do imóvel. O contrato de
locação deverá estar averbado junto à matrícula do imóvel, mas isto quase nunca
acontece, até por falta de conhecimento.

3.2.37 Os regimes de bens, quanto ao casamento

Comunhão parcial de bens (após a lei do divórcio): Todos os bens adquiridos

dentro da vigência do casamento serão das partes, em partes iguais.

AN02FREV001/REV 4.0

228
 Comunhão total de bens (com declaração de vontade): Todos os bens das
partes serão partilhados igualmente, mesmo aqueles advindos de herança, doação e
legados.

Separação total de bens (com pacto antenupcial): Todos os bens que houver
das partes e em seu nome registrado pertencerão unicamente a eles, mesmo dentro
de vigência do casamento, pois houve um pacto ou acordo antes.

3.2.38 União Estável

Fato muito comum nos dias de hoje, mesmo porque os fatos e atos são muito
mais práticos quanto às formalidades legais, principalmente quando já houve uma
separação de fato.

A união estável contemplada e reconhecida por lei veio para justamente

proteger as partes, reconhecendo uma sociedade de fato.

A Constituição Federal em seu artigo 226, § 3º.

“Para efeito de proteção de estado, é reconhecida a união estável entre

homem e mulher, como entidade familiar, devendo a lei facilitar a sua conversão
em casamento”.

A nossa constituição reconheceu um fato real e, com isso, tenta formalizá-lo

com o reconhecimento de entidade familiar, para que disto advenha um contrato legal
que é o casamento jurídico.

As Leis 8.971/94 e 9.278/96 regulam o direito dos companheiros a alimentos

e sucessões e impõe certas regras para que isto aconteça.

As partes têm que estar desimpedidas para o ato mais solene, isto é, devem
estar viúvos, solteiros, separados judicialmente ou divorciados, convivendo a mais de
5 anos, ou que tenham filhos; estas condições são fundamentais para o
reconhecimento dos direitos dos companheiros, gerando direitos à sucessão dos
cônjuges, na cadeia hereditária.

AN02FREV001/REV 4.0

229
 Diante das leis aqui estudadas, atentamos aos principais fundamentos
do tema direito e legislação imobiliária básica, para formação de corretores de
imóveis, podendo haver, futuramente, um aprofundamento quanto às questões
jurídicas e trabalhos a serem desenvolvidos pelos corretores, de acordo com
suas necessidades.

Veja se Aprendeu

1. Qual é o objetivo de qualquer regulamentação jurídica?

a. ( ) O objetivo é a defesa do consumidor.
b. ( x ) O objetivo é a regulação da vida social.
c. ( ) O objetivo é a defesa dos direitos do cidadão.
d. ( ) O objetivo é a defesa dos direitos das empresas.
2. Quando uma lei começa a vigorar, de quem é o dever de publicá-la?
a. ( x ) Do estado.
b. ( ) Do município.
c. ( ) Dos vereadores.
d. ( ) Do Senado.
3. Como se formaliza a propriedade de um bem imóvel?
a. ( ) Carta registrada.
b. ( ) Reconhecimento de firma.
c. ( x ) Registro imobiliário.
d. ( ) Contrato de gaveta.
4. Elisa comprou um apartamento de um dormitório, financiando-o em 10
anos pelo Banco do Povo. Analisando o caso acima, responda:
a. Quem é o proprietário deste imóvel durante estes 10 anos?
Quem possui o domínio deste bem?
( ) Banco – banco.

( x ) Banco – Elisa.

( ) Elisa – Banco.

AN02FREV001/REV 4.0

230
( ) Elisa – Elisa.

b. Após estes 10 anos, uma vez quitado todo financiamento, esta

situação muda? Como fica?
( ) Banco – banco.

( ) Banco – Elisa.

( ) Elisa – Banco.

( x ) Elisa – Elisa.

5. Samuel alugou, por três anos, o apartamento de seu amigo de

trabalho, Rodrigo.
a. Neste caso, quem tem o domínio do bem é __________, porém
a propriedade é de __________.
( ) Samuel – Samuel.

( x ) Samuel – Rodrigo.

( ) Rodrigo – Samuel.

( ) Rodrigo – Rodrigo.

b. A posse de um bem é classificada em: Direta ou imediata;

Indireta ou mediata. No caso do exercício acima responda:
i. Quem possui a posse indireta e mediata do apartamento
é __________.
ii. Quem possui a posse direta e imediata do apartamento
é __________.
( ) Samuel – Samuel.

( ) Samuel – Rodrigo.

( x ) Rodrigo – Samuel.

( ) Rodrigo – Rodrigo.

Respostas
Teste 1
1. O que é preciso se fazer para exercer a função de corretor?

AN02FREV001/REV 4.0

231
R: Para exercer a função de corretor, é preciso fazer-se um Curso Técnico em
Transação Imobiliária e obter junto ao CRECI a carteira que comprova sua
habilitação. Esta carteira pode ser a provisória, enquanto você estuda, ou a definitiva
quando você completar seu curso.

2. Escolha três áreas de atuação de um Técnico em Transação

Imobiliária e explique suas atribuições.
R: Você poderá escolher entre as opções abaixo:

 Corretor de Imóveis: atua na intermediação na compra, venda,

permuta e locação de terrenos, casas, apartamentos, galpões, lojas,
escritórios, etc.
 Despachante Imobiliário: atua no levantamento de toda documentação
necessária para que toda transação imobiliária se realize.
 Plantonista: atua no atendimento aos clientes, e na demonstração e
venda de um empreendimento imobiliário em fase de lançamento.
 Perito Imobiliário: atua com outros profissionais, valorando
pendengas, pontos comerciais, imóveis residenciais, enfim, quando
houver necessidade de se avaliar um imóvel.
 Consultor Imobiliário: atua com outros profissionais como
engenheiros, arquitetos, etc., atendendo em segmentos como:
seguros, investimentos e outros.
3. Quais os tipos de imóveis que um consultor imobiliário pode
comercializar? Cite, pelo menos, cinco.
R: Ele pode comercializar casas, apartamentos, terrenos, flats, galpões industriais ou
comerciais, escritórios, lojas, salas em hospitais, etc.

4. Onde um TTI pode trabalhar, comercializando os imóveis de diversos

tipos?
R: O consultor imobiliário, ou TTI, pode comercializá-los trabalhando pela Internet, em
plantões, no atendimento direto como cliente na rua, na sala de sua imobiliária ou sua
casa, por telefone etc.

5. O TTI pode trabalhar como um profissional liberal? O que ele deve

fazer?

AN02FREV001/REV 4.0

232
R: Sim, ele pode trabalhar como um profissional liberal desde que já tenha concluído
seu curso de TTI e tenha seu registro junto ao CRECI, comprovando sua habilitação.
Deve, também, conhecer suas responsabilidades como TTI e estabelecer-se em um
escritório ou sala para atender seus clientes definitivamente.

6. Questões sobre a Lei 8.078 - Código de Defesa do Consumidor.

a. Esta Lei interferiu no trabalho de um TTI? Por quê?
R: Sim, pois o TTI é um prestador de serviços, devendo desse
modo, conhecer o código e atuar com clareza e qualidade, para
que não haja questionamentos por parte dos clientes.

b. De acordo com o Artigo 723 desta lei, quais as

responsabilidades de um TTI?
R: Ele deve executar a mediação com diligência e prudência,
prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento do
negócio, bem como todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou risco do mesmo, bem como das alterações de
valores e do mais que possa influir nos resultados deste, sob pena
de responder por perdas e danos.

c. Explique com suas palavras o Artigo 726.

R: O artigo 726 diz que se o negócio for iniciado e concluído
diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida
ao corretor, porém, se por escrito fora justada a corretagem com
exclusividade ele terá direito à remuneração integral; mesmo que o
negócio tenha se realizado sem sua mediação, salvo se
comprovada sua inércia ou ociosidade.

7. Por que o TTI deve conhecer todos os seus direitos e deveres?

R: Ele deve conhecê-los para que exerça sua profissão com mais segurança e saiba
que, causando dano ou algum prejuízo ao cliente, responderá pelos seus atos
juridicamente.

8. Assinale a alternativa correta. Responsabilidade Contratual é:

a. ( ) a obrigação de se fazer um contrato redigido com palavras e
expressões de difícil compreensão.
b. ( X ) a obrigação assumida pelas partes contratantes com o

AN02FREV001/REV 4.0

233
 dever de cumprir tudo o que foi convencionado ou ajustado.
c. ( ) a obrigação de uma pessoa apresentar a outra um
contrato com suas intenções.
9. Leia com atenção esta situação e pesquise antes de respondê-la.
Pedro tem um apartamento de dois dormitórios e resolveu colocá-lo a venda.
Procurou uma imobiliária conhecida, onde Marcos, seu amigo trabalha, acertando, por
escrito, com ele a exclusividade do negócio e demais detalhes como valor do imóvel,
modo de pagamento, horários de visitas etc.

Marcos se empenhou na venda chegando a levar alguns clientes para visitar o imóvel,
porém não conseguiu efetuar a negociação.

Três meses depois, Ana, uma amiga do escritório onde Pedro trabalha, interessou-se
pelo apartamento e eles acertaram a venda sem comunicá-la ao Marcos, tentando
economizar sua comissão.

Após seus estudos, responda:

Marcos tem direito a receber sua comissão? Justifique sua resposta baseando-se nas
leis estudadas.

R: Sim, Marcos tem todo direito de receber sua comissão mesmo não tendo mediado
a venda. De acordo com o artigo 726, quando a corretagem for ajustada com
exclusividade e por escrito, mesmo que a negociação ocorra sem a intermediação do
corretor, ele terá direito a sua comissão. Assim, tendo Pedro procurado a imobiliária e
acertado, por escrito, com Marcos a exclusividade da venda, e tendo Marcos
demonstrado interesse levando clientes e tentando efetuar a negociação, ele tem seu
direito assegurado e deve reclamar sua comissão.

Pedro agiu deste modo por desconhecer a legislação imobiliária. Baseando-se neste
exemplo, você percebe o quanto é importante o corretor conhecer seus direitos e
deveres para que ele não se prejudique, nem aja de má-fé, respondendo
juridicamente por dano ou prejuízo. Antes de qualquer negociação deve o corretor
explicar ao seu cliente os deveres e direitos de cada um, para que não haja mal-
entendidos futuros.

Teste 2
1. Qual é o objetivo de qualquer regulamentação jurídica e qual a

AN02FREV001/REV 4.0

234
consequência para o caso de não cumprimento ou desvio?
R: O objetivo é a regulação da vida social, dando-nos a obrigação de respeitar
as leis impostas pelo Estado. Em caso de não cumprimento, ou desvio,
responderemos juridicamente pelos nossos atos.

2. Quando uma lei começa a vigorar, de quem é o dever de publicá-la e

por quê?
R: A lei começa a vigorar em todo país em 45 dias. O dever de publicá-la é do Estado
para que ninguém alegue ignorância à lei.

3. Explique o que é e o que garante o “Bem de Família”?

R: Bem de Família consiste na separação parcial do patrimônio móvel ou imóvel do
casal até o limite de 1/3 deste patrimônio, com o objetivo de garantir o sustento futuro
da família. Os bens deverão estar gravados junto ao registro de imóveis e pertencerão
aos cônjuges, pois sua administração é compartilhada.

4. Como se formaliza a propriedade de um bem imóvel?

R: A propriedade de um bem imóvel se formaliza através do registro do título da
propriedade ou registro imobiliário.

5. Nos casos normais, o que é necessário para se poder adquirir uma

propriedade imóvel?
R: É necessário que o agente tenha a maioridade por tempo ou antecipação, e que
seja lícito, isto é, possa cumprir as formalidades legais de contratos, certidões,
impostos e futuro registro.

6. Elisa comprou um apartamento de um dormitório, financiando-o em 10

anos pelo Banco do Povo Amigo. Analisando o caso acima responda:
a. Quem é o proprietário deste imóvel durante estes 10 anos?
Quem possui o domínio deste bem?
R: Nestes 10 anos de financiamento, é o Banco o proprietário do
imóvel. Quem possui o domínio do imóvel é Elisa.

b. Após estes 10 anos, uma vez quitado todo financiamento, esta

situação muda? Como fica?

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235
 R: A situação muda sim. Após os 10 anos e a quitação do
financiamento, Elisa passa a será proprietária do imóvel e a terá
posse e o domínio também.

7. Samuel alugou, por três anos, o apartamento de seu amigo de

trabalho, RODRIGO.
a. Neste caso, quem tem o domínio do bem é SAMUEL, porém a
propriedade é de RODRIGO.
b. A posse de um bem é classificada em: Direta ou imediata;
Indireta ou mediata. No caso do exercício 2 responda:
i. Quem possui a posse indireta e mediata do apartamento
é RODRIGO.
ii. Quem possui a posse direta e imediata do apartamento
é SAMUEL.
Comentário

Posse direta ou imediata: Quando a pessoa tem a coisa em seu poder (locador sobre
o imóvel locado).

Posse indireta ou mediata: É a posse por ficção, exercida pelo próprio titular do bem,
quando este está sob o domínio de outrem, por força de contrato de locação.

FIM DO MÓDULO III

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