Nesse caso, é muito provável que, em algum

momento, o cliente/comprador e /o u seus herdeiros

O cliente fez um CONTRATO PARTICULAR, quando, pelo valor d o imóvel, necessitarão transferir este imóvel para o seu nome
deveria ter feito p o r escritura pública, nos termos d o artigo 108, d o Cód ig o e, ao contatar o vendedor, este se nega a assinar
a
Civil: " N ã o dispondo a lei em contrário, a ESCRITURA PÚBLICA é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, TRANSFERÊNCIA, modificação o u renúncia d e DIREITOS REAIS sobre imóveis d e valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no pais." escritura pública
documento, como,o up não p o d e mais
o r exemplo, no assinar
caso d etal
1) Qual a situação prática que p o d e aparecer vendedor já falecido.
para você no seu escritório?

Uma vez quitadas todas as parcelas, o

O cliente não tinha o dinheiro para pagar o imóvel à vista. Então fez um
cliente/comprador tenta encontrar o
"pré-contrato" d e compra e venda para pagar parcelado, sendo
vendedor e descobre que a Imobiliária não
combinado que, ao final, após ter p a go todas as parcelas, seria lavrada a
existe mais; que faliu; que não encontra
Escritura Pública d e compra e venda.
mais os representantes legais, etc.

Somente para imóveis N Ã O LOTEADOS resta ainda a

Observação Importante: Se o imóvel foi adquirido d e um
possibilidade d e ajuste d e arrependimento em promessa d e
novo loteamento o u d e imóvel "na planta", mesmo que haja a
compra e venda, mediante CLÁUSULA EXPRESSA no contrato.
cláusula d e arrependimento, está é nula e assim caberá a
Se houver cláusula d e arrependimento, NUNCA PENSE EM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Artigo 25, da Lei 6.766/1979: "São irretratáveis os
Ação d e Adjudicação Compulsória, conforme a Súmula 166
. compromissos d e compra e venda, cessões e promessas d e
d o STF: "É inadmissível o arrependimento no compromisso
cessão, os que atribuam direito a ADJUDICAÇÃO
d e compra e venda sujeiro ao regime d o Decreto-Lei nº 58,
COMPULSÓRIA e, estando REGISTRADOS, confiram direito
d e 10/12/1937".
real oponível a terceiros."

Os artigos 463 (contrato preliminar) e 1.417 (do Direito d o

Promitente Comprador) enfatizam que N Ã O p o d e existir a
De fato, se no contrato o u na promessa d e compra e
CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. Assim, havendo a cláusula d e
venda há combinado o arrependimento, N Ã O p o d e o
arrependimento, tem o VENDEDOR e o COMPRADOR a opção d e
comprador exigir a Escritura Definitiva e tampouco se
rescindir unilateralmente o negócio jurídico, mediante a denúncia
socorrer d o Poder Judiciário para que este substitua uma
notificada à outra parte (Art. 473, CC), impondo-se a devolução
vontade que contratualmente não p o d e ser substituída.
integral das quantias pagas o u aquilo que as partes houverem
1 º Se o Contrato e/ou a Promessa de Compra e
fixado a título d e arras penitenciais (Artigo 420, CC).
Venda é IRRETRATÁVEL! O primeiro requisito a se
analisar do contrato de compra e venda e/ou da
promessa de compra e venda é se no contrato 1) O p reço ;
NÃO CONSTA cláusula de ARREPENDIMENTO.

PROMESSA DE VENDA E COMPRA. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO D O

IMOVEL. IMPOSSIBILIDADE JURIDICA D O PEDIDO. CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES ESPECIFICAS
2) a Descrição d o b e m imóvel, conforme D A AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA A INDIVIDUALIZAÇÃO D O IMOVEL OBJETO D O
entendimento d o STJ; PEDIDO. SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUIVEL O JULGADO QUE PORVENTURA A DEFIRA.
2) Após ter cumprido os três passos d e toda e qualquer regularização d e RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 51.064/CE, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO,
imóveis - (1) Buscar a Matrícula e /o u Transcrição Atualizada d o Imóvel no O que o compromisso d e compra e venda QUARTA TURMA, julgado em 28/05/1996, DJ 19/08/1996, p. 28485).
RGI; 2) Buscar informações no Prédio da Prefeitura junto ao Município deve constar?
sobre o Cadastro d o Imóvel, o u no INCRA, se imóvel rural; e 3) Analisar
3) o consentimento (assinatura) dos CONTRATANTES e d e 2
toda a documentação e informações que o cliente leva ao escritório) - o
testemunhas, inclusive com OUTORGA UXÓRIA o u MARITAL ao
que devemos analisar para encaminhar o caso para a Adjudicação
promitente vendedor (Artigo 11, § 2º, d o Decreto-lei 58/1937;
Compulsória?

4) Nos termos d o Artigo 16, d o Decreto-Lei 58/1937, deve-

Notificar o promitente vendedor para o ato
se demonstrar a RECUSA d o promitente VENDEDOR,
d e lavrar a escritura pública.
detentor da PROPRIEDADE.

OBSERVAÇÕES INICIAIS IMPORTANTES OBSERVAÇÃO: É possível o DEPÓSITO JUDICIAL

2 º Se há PROVA DE QUITAÇÃO pelo
O Decreto-Lei nº 5 8 / 1 9 3 7 que trata sobre a venda de imóveis para pagamento em prestações, dispõe que o processamento da ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA está CONDICIONADA a demonstração do contrato de compra e venda do imóvel, bem como a comprovação de que as OBRIGAÇÕES lá estipuladas foram cumpridas, principalmente, a demonstração de QUITAÇÃO D O PREÇO pactuado para aquisição do d o remanescente na própria ação adjudicatória,
cliente/comprador de todas as parcelas?
bem. não havendo consignatória antecente.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMÓVEL N Ã O INDIVIDUALIZADO - ÁREA

É juridicamente impossível o pedido de adjudicação INTEGRANTE DE UM TODO MAIOR - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA D O PEDIDO - EXTINÇÃO D A AÇÃO DE
compulsória que recaia sobre área integrante de um todo OFÍCIO. A ação d e adjudicação compulsória tem p o r finalidade transferir, através d o registro d e imóvel, a
maior, NÃO INDIVIDUALIZADA . A devida individualização d o propriedade ao comprador d o b e m no caso d e recusa d o vendedor, após receber a totalidade d o preço.
Sendo
imóvel é condição específica da ação d e ADJUDICAÇÃO assim, é juridicamente impossível o p e di do d e adjudicação compulsória que recaia sobre área integrante d e um
to d o COMPULSÓRIA, em respeito ao princípio da continuidade d e
registros. maior, não
OFÍCIO, individualizada.
RESTANDO Portanto,A aANÁLISE
PREJUDICADA extinção D
daO ação é medida
APELO. que (TJRS
UNÂNIME se impoe.
- AC:EXTINGUIRAM A AÇÃO
70073228454 RS, DE
Relator:
3 º Se o imóvel possui uma MATRÍCULA
INDIVIDUALIZADA? Giovanni Conti, Data d e Julgamento: 24/04/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data d e Publicação:
04/05/2017).

Também no caso d e a outorga d e ESCRITURA REGISTRÁVEL

depender d e providências para a regularização da propriedade, tais A SOLUÇÃO NESSES CASOS É: Indenização p o r perdas
como a APROVAÇÃO d o loteamento, a instituição d e Condomínio e danos; o u o caminho da USUCAPIÃO, se preenchidos
Edilício, a retificação d o registro, a apresentação d e certidões os requisitos d e dispositivos legais próprios.
negativas fiscais, etc, não caberá ADJUDICAÇÃO.

1) Súmula 2 3 9 do STJ: " O direito à adjudicação

Assim, a FALTA DE REGISTRO não
compulsória N Ã O se condiciona ao REGISTRO d o
impedirá o ajuizamento da adjudicação
compromisso d e compra e venda no cartório d e
compulsória.
imóveis."

2) Na prática, muitos Cartórios de Registros de Imóveis,

O Artigo 462, d o Cód ig o Civil, assim reza: " O contrato preliminar, EXCETO
erroneamente, NÃO aceitam registrar a promessa de
QUANTO À FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a
compra e venda na matrícula do imóvel, se esta
ser celebrado." Assim, denota-se que, como se trata d e um contrato preliminar,
promessa não for celebrada por ESCRITURA PÚBLICA. E
este não precisa respeitar o Artigo 108, CC (a forma d e Escritura Pública) e
porque eles estão errados em exigir a escritura pública
assim deve ser registrado pelos Cartórios não justificando a negativa. As firmas
mesmo sendo o imóvel com valor superior a trinta salários
dos contratantes devem estar reconhecidas para que se possa levar a registro.
mínimos?

Aplicaremos as regras trazidas nos Artigos 1.417 e 1.418, d o Có d igo

A questão d o REGISTRO o u N Ã O da
CONTRATO REGISTRADO: Uma vez que se levou o Civil, para o caso d o cliente. Isso implica que, se o vendedor prometeu
PROMESSA DE COMPRA E VENDA N A Professor Marcel Rulli, mas qual a
MATRÍCULA D O IMÓVEL no Cartório d e contrato para registro na MATRÍCULA D O IMÓVEL, torna-se para o seu cliente o imóvel (seu cliente registrou o contrato na
vantagem d e se ter um DIREITO REAL
um DIREITO REAL À AQUISIÇÃO D O IMÓVEL, oponível matrícula) e o vendedor d e má-fé, vende este imóvel prometido para
Registro d e Imóveis. À AQUISIÇÃO D O IMÓVEL?
erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito d e sequela. outra pessoa, seu cliente poderá reaver este imóvel, esteja com quem
estiver, assim que seu cliente pagar integralmente o valor combinado.

3) Se o registro não é condição para que se possa

Se o vendedor d e má-fé prometer para o seu cliente o Não caberá a ação d e adjudicação compulsória,
ajuizar a Adjudicação Compulsória, então qual a
imóvel (seu cliente não registrou o contrato) mas também restando ao cliente uma AÇÃO DE RESTITUIÇÃO d e
vantagem d e se registrar na matrícula d o imóvel a
VENDER o imóvel prometido para outra pessoa, seu valores pagos, acrescida d e ressarcimento d e danos em
promessa d e compra e venda tendo em vista que
cliente N Ã O poderá reaver este imóvel deste terceiro d e face d o PROMITENTE VENDEDOR, em razão da
haverá os custos
boa-fé que não conhecia esta promessa. inadimplência da obrigação d e transmitir a titularidade d o
dos emolumentos dos cartórios para que seja CONTRATO NÃO REGISTRADO: Não Aplicam-se as regras dos Artigo 462 a
registrada? bem.
existe um DIREITO REAL À AQUISIÇÃO 466, d o Có d igo Civil (É um direito
D O IMÓVEL. É um direito pessoal. PESSOAL e não REAL). Se o vendedor não transferir o imóvel para
outra pessoa, a falta d e registro não
impedira o ajuizamento da Ação d e
Adjudicação, conforme já vimos ao
analisar a súmula 239 d o STJ.

OBSERVAÇÃO 1: É DESNECESSÁRIA A PRESENÇA DOS CEDENTES C O M O LITISCONSORTES. Este é o entendimento d o STJ.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LITISCONSÓRCIO. CEDENTES.

1.Na ação d e adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação
É d o PROMITENTE COMPRADOR o u d o contra o promitente vendedor.
seu CESSIONÁRIO. Caso o promitente 2. Recurso especial conhecido e provido.
1) LEGITIMIDADE ATIVA
comprador tenha falecido, a legitimidade (REsp 648.468/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2006, DJ 23/04/2007, p. 255).
é d o seu ESPÓLIO.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OBSERVAÇÃO 2: Embora não seja necessária a presenção dos CEDENTES na Ação d e Adjudicação Compulsória, é INDISPENSÁVEL que o
AUTOR da AÇÃO comprove cabalmente a existência d e TODAS AS CESSÕES, juntando cópia dos respectivos instrumentos, b e m como prove a
quitação d o preço com a juntada dos recibos, além da QUITAÇÃO dos valor espelhado em cada uma das CESSÕES.

Aula 3 - Adjudicação
É d o PROMITENTE VENDEDOR. Caso o
Compulsória - Professor 2) LEGITIMIDADE PASSIVA promitente vendedor tenha falecido, a ação
deve ser promovida em face d e seu ESPÓLIO
Marcel Rulli
Os honorários advocatícios são cobrados em percentuais deste valor (geralmente as
É o valor d o COMPROMISSO DE COMPRA
3) VALOR DA CAUSA tabelas da OAB de cada um dos Estados prevê o percentual d e 10 a 20% - pode-se
E VENDA (CPC, Artigos 292, II e 319, V)
parcelar para o cliente - constando-se isso no contrato d e honorários.

PROCEDIMENTO C OMU M dos Artigos

4)

3 1 8 e seguintes

Em
regra,
como
se
trata
de DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO
JUDICIAL AÇÃO
POTESTATIVO QUE N Ã O SE EXTINGUE PELO N Ã O USO. D E MA N DA DE NATUREZA CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE
PESSO
AL, o PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO À REGRA D A INESGOTABILIDADE OU D A PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO.
Não, o direito d o cliente PROMITENTE
foro 1.Tratando-se d e direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial,
6) Há prazo PRESCRICIONAL para ajuizar a COMPRADOR p o d e ser exercido a
seria o prevalece a regra geral da inesgotabilidade o u da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo
ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA? qualquer tempo, desde que ninguém
5) FORO COMPETENTE de não uso. Assim, à míngua d e previsão legal, o p e dido d e adjudicação compulsória, quando preenchidos os
tenha usucapido o imóvel prometido.
ELEIÇÃO, seguido pelo foro d o requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo.
DOMICÍLIO D O RÉU 2. Recurso especial provido.
(Artigo (REsp 1216568/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015, DJe
46 d o 29/09/2015).
Cód ig
o de É muito comum a PROMESSA DE COMPRA E VENDA celebrada
Proces
p o r CONSTRUTORAS que, ao mesmo tempo em que celebram SÚMULA 308 D O STJ: A hipoteca firmada entre a
so
Civil). contratos d e COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, construtora e o agente financeiro, ANTERIOR o u
HIPOTECAM o terreno e a construção em favor d e AGENTE POSTERIOR à celebração da promessa d e compra e venda,
FINANCEIRO para garantir o EMPRÉSTIMO destinado ao N Ã O tem eficácia perante os adquirentes d o imóvel.
financiamento da construção.

Se o agente financeiro executar a hipoteca pela O Agente FINANCEIRO deve EXECUTAR os CRÉDITOS
execução d o bem, caberá o ajuizamento d e que a CONSTRUTORA dispõe em razão d o
7) O promitente VENDEDOR se nega a EMBARGOS DE TERCEIROS pelos Promitentes COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA que firmou, N Ã O
assinar a Escritura Pública porque ele COMPRADORES. lhe sendo lícito penhorar o Imóvel prometido a terceiro.
HIPOTECOU o bem prometido.

TJSP - OBRIGAÇÃO DE FAZER - PRETENSÃO DE COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, C OM O PREÇO QUITADO, DE

RECEBER ESCRITURA DE VENDA E COMPRA D A PROMITENTE VENDEDORA. Recusa d o alienante fundada na
existência d e hipoteca sobre a unidade, constituída em favor d e agente financeiro para garantia d e empréstimo p o r ela
Ajuizar a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, provando a
o b tid o para a construção d o prédio. Inadmissibilidade. Cláusula contratual autorizadora da constituição d o gravame
QUITAÇÃO da promessa e requerendo, nesta
inválida, p o r abusiva e contrária ao princípio da boa-fé objetiva. Ofensa ao Art. 51, IV, d o CDC caracterizada. Defesa
hipótese, a desconstituição da hipoteca que não vale
que nem mesmo p o d e ser invocada pelo credor hipotecário, sob o argumento d e ser estranho à relação contratual.
contra os PROMITENTES COMPRADORES
Ciência deste, ao aceitar a garantia, d e que as unidades seriam comercializadas. Ineficácia d o gravame, p o r
consequência, contra terceiro adquirente d o imóvel d e boa-fé. Aplicação d o disposto no art. 22 da Lei 4.864/65. Apelos
desprovidos (Apelação com Revisão/Compromisso d e Compra e Venda nº 9079630-50.2003.8.26.000).

instrumento d e promessa d e compra e venda o u

1)

cessão o u d e sucessão (sendo o caso) irretratável e

irrenunciável;

comprovantes d e quitação d o preço combinado

2)

(recibos);

3) cópia atualizada da matrícula d o imóvel

Requerer ao TABELIÃO DE NOTAS para que (expedida há menos d e trinta dias);
LAVRE ATA NOTARIAL da qual constem a
identificação d o imóvel, o nome e a qualificação d o O REQUERIMENTO para LAVRAR A ATA
promitente comprador o u d e seus sucessores NOTARIAL PARA A ADJUDICAÇÃO 4) certidões dos distribuidores forenses (justiça
1 º PASSO : Estadual e Federal) da situação d o imóvel e d o
constantes d o contrato d e promessa, a prova d o COMPULSÓRIA, deve estar acompanhando
pagamento d o respectivo preço e da dos seguintes DOCUMENTOS: domicílio d o Requerente que demonstrem a
caracterização d o inadimplemento da obrigação d e inexistência d e litígio envolvendo o contrato d e
outorgar o u receber o título d e propriedade. promessa d e compra e venda d o imóvel objeto da
adjudicação;

comprovante d e pagamento d o respectivo

5)

Imposto sobre a Transmissão d e Bens Imóveis

(ITBI);

mandato procuratório com PODERES

6)

ESPECÍFICOS.

1) ATA NOTARIAL, constando a identificação d o

imóvel, o nome e a qualificação d o promitente
comprador o u d e seus sucessores constantes d o
contrato d e promessa, a prova d o pagamento d o
EXTRAJUDICIAL
respectivo preço e da caracterização d o
inadimplemento da obrigação d e outorgar o u
receber o título d e propriedade;

instrumento d e promessa d e compra e venda o u

2)

cessão o u d e sucessão (sendo o caso) irretratável e

irrenunciável;

comprovantes d e quitação d o preço combinado

3)

(recibos);

Requerer ao CARTÓRIO DE REGISTRO DE O REQUERIMENTO para processar a

IMÓVEIS o n de o imóvel está MATRICULADO, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA no Cartório d e 4) cópia atualizada da matrícula d o imóvel
2 º PASSO
autuação e processamento da ADJUDICAÇÃO Registro d e Imóveis, deve estar acompanhado dos (expedida há menos d e trinta dias);
COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL. seguintes DOCUMENTOS:

certidões dos distribuidores forenses (justiça

5)

Estadual e Federal) da situação d o imóvel e

do d
omicílio d o Requerente que demonstrem a
inexistência d e litígio envolvendo o contrato d e
promessa d e compra e venda d o imóvel objeto da
adjudicação;

comprovante d e pagamento d o respectivo

6)

Imposto sobre a Transmissão d e Bens Imóveis

(ITBI);

mandato procuratório com PODERES

7)

ESPECÍFICOS.
Aula 3 - Adjudicação Compulsória - Professor Marcel Rulli
1. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
1. **OBSERVAÇÕES INICIAIS IMPORTANTES**

1. 1) Qual a situação prática que pode aparecer para você no seu escritório?

1. O cliente fez um CONTRATO PARTICULAR, quando, pelo valor do imóvel, deveria ter feito por escritura pública, nos termos do artigo 108, do Código Civil: *"Não dispondo a lei em contrário, a ESCRITURA PÚBLICA é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, TRANSFERÊNCIA, modificação ou renúncia de DIREITOS REAIS sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no pais." *

1. Nesse caso, é muito provável que, em algum momento, o cliente/comprador e/ou seus herdeiros necessitarão transferir este imóvel para o seu nome e, ao contatar o vendedor, este se nega a assinar a escritura pública ou não pode
mais assinar tal documento, como, por exemplo, no caso de vendedor já falecido.

2. O cliente não tinha o dinheiro para pagar o imóvel à vista. Então fez um "pré-contrato" de compra e venda para pagar parcelado, sendo combinado que, ao final, após ter pago todas as parcelas, seria lavrada a Escritura Pública de compra e
venda.

1. Uma vez quitadas todas as parcelas, o cliente/comprador tenta encontrar o vendedor e descobre que a Imobiliária não existe mais; que faliu; que não encontra mais os representantes legais, etc.

2. 2) Após ter cumprido os três passos de toda e qualquer regularização de imóveis - (1) Buscar a Matrícula e/ou Transcrição Atualizada do Imóvel no RGI; 2) Buscar informações no Prédio da Prefeitura junto ao Município sobre o Cadastro do
Imóvel, ou no INCRA, se imóvel rural; e 3) Analisar toda a documentação e informações que o cliente leva ao escritório) - o que devemos analisar para encaminhar o caso para a Adjudicação Compulsória?

1. 1º Se o Contrato e/ou a Promessa de Compra e Venda é IRRETRATÁVEL! O primeiro requisito a se analisar do contrato de compra e venda e/ou da promessa de compra e venda é se no contrato NÃO CONSTA cláusula de
ARREPENDIMENTO.

1. Se houver cláusula de arrependimento, **NUNCA PENSE EM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA** .

1. **Observação Importante:** Se o imóvel foi adquirido de um novo loteamento ou de imóvel "na planta", mesmo que haja a cláusula de arrependimento, está é nula e assim caberá a Ação de Adjudicação Compulsória, conforme a
Súmula 166 do STF: *"É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeiro ao regime do Decreto-Lei nº 58, de 10/12/1937". *

1. Somente para imóveis NÃO LOTEADOS resta ainda a possibilidade de ajuste de arrependimento em promessa de compra e venda, mediante CLÁUSULA EXPRESSA no contrato. Artigo 25, da Lei 6.766/1979: *"São
irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA e, estando REGISTRADOS, confiram direito real oponível a terceiros." *

2. Os artigos 463 (contrato preliminar) e 1.417 (do Direito do Promitente Comprador) enfatizam que NÃO pode existir a CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. Assim, havendo a cláusula de arrependimento, tem o VENDEDOR e o
COMPRADOR a opção de rescindir unilateralmente o negócio jurídico, mediante a denúncia notificada à outra parte (Art. 473, CC), impondo-se a devolução integral das quantias pagas ou aquilo que as partes houverem fixado a título
de arras penitenciais (Artigo 420, CC).

1. De fato, se no contrato ou na promessa de compra e venda há combinado o arrependimento, NÃO pode o comprador exigir a Escritura Definitiva e tampouco se socorrer do Poder Judiciário para que este substitua uma vontade que
contratualmente não pode ser substituída.

3. O que o compromisso de compra e venda deve constar?

1. 1) O preço;

2. 2) a Descrição do bem imóvel, conforme entendimento do STJ;

1. PROMESSA DE VENDA E COMPRA. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMOVEL. IMPOSSIBILIDADE JURIDICA DO PEDIDO. CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES
ESPECIFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMOVEL OBJETO DO PEDIDO. SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUIVEL O JULGADO QUE
PORVENTURA A DEFIRA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 51.064/CE, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/1996, DJ 19/08/1996, p.
28485).

3. 3) o consentimento (assinatura) dos CONTRATANTES e de 2 testemunhas, inclusive com OUTORGA UXÓRIA ou MARITAL ao promitente vendedor (Artigo 11, § 2º, do Decreto-lei 58/1937;
 4. 4) Nos termos do Artigo 16, do Decreto-Lei 58/1937, deve-se demonstrar a RECUSA do promitente VENDEDOR, detentor da PROPRIEDADE.

1. Notificar o promitente vendedor para o ato de lavrar a escritura pública.

2. 2º Se há PROVA DE QUITAÇÃO pelo cliente/comprador de todas as parcelas?

1. **O Decreto-Lei nº 58/1937 que trata sobre a venda de imóveis para pagamento em prestações, dispõe que o processamento da ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA está CONDICIONADA a demonstração do contrato de
compra e venda do imóvel, bem como a comprovação de que as OBRIGAÇÕES lá estipuladas foram cumpridas, principalmente, a demonstração de QUITAÇÃO DO PREÇO pactuado para aquisição do bem.**

1. **OBSERVAÇÃO:** É possível o DEPÓSITO JUDICIAL do remanescente na própria ação adjudicatória, não havendo consignatória antecente.

3. 3º Se o imóvel possui uma MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA?

1. **É juridicamente impossível o pedido de adjudicação compulsória que recaia sobre área integrante de um todo maior, NÃO INDIVIDUALIZADA**. A devida individualização do imóvel é condição específica da ação de
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, em respeito ao princípio da continuidade de registros.

1. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO - ÁREA INTEGRANTE DE UM TODO MAIOR - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO -
EXTINÇÃO DA AÇÃO DE OFÍCIO. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através do registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem no caso de recusa do vendedor, após receber a totalidade do
preço. Sendo assim, é juridicamente impossível o pedido de adjudicação compulsória que recaia sobre área integrante de um todo maior, não individualizada. Portanto, a extinção da ação é medida que se impoe. EXTINGUIRAM A
AÇÃO DE OFÍCIO, RESTANDO PREJUDICADA A ANÁLISE DO APELO. UNÂNIME (TJRS - AC: 70073228454 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 24/04/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de
Publicação: 04/05/2017).

2. Também no caso de a outorga de ESCRITURA REGISTRÁVEL depender de providências para a regularização da propriedade, tais como a APROVAÇÃO do loteamento, a instituição de Condomínio Edilício, a retificação do
registro, a apresentação de certidões negativas fiscais, etc, **não caberá ADJUDICAÇÃO**.

1. **A SOLUÇÃO NESSES CASOS É:** Indenização por perdas e danos; ou o caminho da USUCAPIÃO, se preenchidos os requisitos de dispositivos legais próprios.

3. A questão do REGISTRO ou NÃO da PROMESSA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL no Cartório de Registro de Imóveis.

1. 1) **Súmula 239 do STJ:** *"O direito à adjudicação compulsória NÃO se condiciona ao REGISTRO do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." *

1. Assim, a FALTA DE REGISTRO não impedirá o ajuizamento da adjudicação compulsória.

2. 2) **Na prática, muitos Cartórios de Registros de Imóveis, erroneamente, NÃO aceitam registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, se esta promessa não for celebrada por ESCRITURA PÚBLICA.** E porque eles
estão errados em exigir a escritura pública mesmo sendo o imóvel com valor superior a trinta salários mínimos?

1. O Artigo 462, do Código Civil, assim reza: *"O contrato preliminar, EXCETO QUANTO À FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado."* Assim, denota-se que, como se trata de um contrato
preliminar, este não precisa respeitar o Artigo 108, CC (a forma de Escritura Pública) e assim deve ser registrado pelos Cartórios não justificando a negativa. As firmas dos contratantes devem estar reconhecidas para que se possa levar a
registro.

3. 3) Se o registro não é condição para que se possa ajuizar a Adjudicação Compulsória, então qual a vantagem de se registrar na matrícula do imóvel a promessa de compra e venda tendo em vista que haverá os custos dos emolumentos dos
cartórios para que seja registrada?

1. **CONTRATO REGISTRADO:** Uma vez que se levou o contrato para registro na MATRÍCULA DO IMÓVEL, torna-se um DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, oponível *erga omnes*, atribuindo ao seu titular o
direito de sequela.

1. Professor Marcel Rulli, mas qual a vantagem de se ter um DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL?

1. Aplicaremos as regras trazidas nos Artigos 1.417 e 1.418, do Código Civil, para o caso do cliente. Isso implica que, se o vendedor prometeu para o seu cliente o imóvel (seu cliente registrou o contrato na matrícula) e o vendedor
de má-fé, vende este imóvel prometido para outra pessoa, seu cliente poderá reaver este imóvel, esteja com quem estiver, assim que seu cliente pagar integralmente o valor combinado.

2. **CONTRATO NÃO REGISTRADO:** Não existe um DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. É um direito pessoal.
 1. Aplicam-se as regras dos Artigo 462 a 466, do Código Civil (É um direito PESSOAL e não REAL).

1. Se o vendedor de má-fé prometer para o seu cliente o imóvel (seu cliente não registrou o contrato) mas também VENDER o imóvel prometido para outra pessoa, seu cliente NÃO poderá reaver este imóvel deste terceiro de
boa-fé que não conhecia esta promessa.

1. Não caberá a ação de adjudicação compulsória, restando ao cliente uma AÇÃO DE RESTITUIÇÃO de valores pagos, acrescida de ressarcimento de danos em face do PROMITENTE VENDEDOR, em razão da
inadimplência da obrigação de transmitir a titularidade do bem.

2. Se o vendedor não transferir o imóvel para outra pessoa, a falta de registro não impedira o ajuizamento da Ação de Adjudicação, conforme já vimos ao analisar a súmula 239 do STJ.

2. JUDICIAL

1. 1) LEGITIMIDADE ATIVA

1. É do PROMITENTE COMPRADOR ou do seu CESSIONÁRIO. Caso o promitente comprador tenha falecido, a legitimidade é do seu ESPÓLIO.

1. **OBSERVAÇÃO 1:** É DESNECESSÁRIA A PRESENÇA DOS CEDENTES COMO LITISCONSORTES. Este é o entendimento do STJ. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LITISCONSÓRCIO. CEDENTES. 1. Na ação de
adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 648.468/SP, Rel. Ministro
CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2006, DJ 23/04/2007, p. 255).

2. **OBSERVAÇÃO 2:** Embora não seja necessária a presenção dos CEDENTES na Ação de Adjudicação Compulsória, é INDISPENSÁVEL que o AUTOR da AÇÃO comprove cabalmente a existência de TODAS AS CESSÕES,
juntando cópia dos respectivos instrumentos, bem como prove a quitação do preço com a juntada dos recibos, além da QUITAÇÃO dos valor espelhado em cada uma das CESSÕES.

2. 2) LEGITIMIDADE PASSIVA

1. É do PROMITENTE VENDEDOR. Caso o promitente vendedor tenha falecido, a ação deve ser promovida em face de seu ESPÓLIO

3. 3) VALOR DA CAUSA

1. É o valor do COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (CPC, Artigos 292, II e 319, V)

1. Os honorários advocatícios são cobrados em percentuais deste valor (geralmente as tabelas da OAB de cada um dos Estados prevê o percentual de 10 a 20% - pode-se parcelar para o cliente - constando- se isso no contrato de honorários.

4. 4) PROCEDIMENTO COMUM dos Artigos 318 e seguintes

5. 5) FORO COMPETENTE

1. Em regra, como se trata de AÇÃO PESSOAL, o foro seria o de ELEIÇÃO, seguido pelo foro do DOMICÍLIO DO RÉU (Artigo 46 do Código de Processo Civil).

6. 6) Há prazo PRESCRICIONAL para ajuizar a ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?

1. Não, o direito do cliente PROMITENTE COMPRADOR pode ser exercido a qualquer tempo, desde que ninguém tenha usucapido o imóvel prometido.

1. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA
CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO À REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo
decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de
adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso especial provido. (REsp 1216568/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
03/09/2015, DJe 29/09/2015).

7. 7) O promitente VENDEDOR se nega a assinar a Escritura Pública porque ele HIPOTECOU o bem prometido.

1. É muito comum a PROMESSA DE COMPRA E VENDA celebrada por CONSTRUTORAS que, ao mesmo tempo em que celebram contratos de COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, HIPOTECAM o terreno e a construção
em favor de AGENTE FINANCEIRO para garantir o EMPRÉSTIMO destinado ao financiamento da construção.

1. SÚMULA 308 DO STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, ANTERIOR ou POSTERIOR à celebração da promessa de compra e venda, NÃO tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
 2. Se o agente financeiro executar a hipoteca pela execução do bem, caberá o ajuizamento de EMBARGOS DE TERCEIROS pelos Promitentes COMPRADORES.

1. O Agente FINANCEIRO deve EXECUTAR os CRÉDITOS que a CONSTRUTORA dispõe em razão do COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA que firmou, NÃO lhe sendo lícito penhorar o Imóvel prometido a terceiro.

3. Ajuizar a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, provando a QUITAÇÃO da promessa e requerendo, nesta hipótese, a desconstituição da hipoteca que não vale contra os PROMITENTES COMPRADORES

1. TJSP - OBRIGAÇÃO DE FAZER - PRETENSÃO DE COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, COM O PREÇO QUITADO, DE RECEBER ESCRITURA DE VENDA E COMPRA DA PROMITENTE VENDEDORA. Recusa do
alienante fundada na existência de hipoteca sobre a unidade, constituída em favor de agente financeiro para garantia de empréstimo por ela obtido para a construção do prédio. Inadmissibilidade. Cláusula contratual autorizadora da
constituição do gravame inválida, por abusiva e contrária ao princípio da boa-fé objetiva. Ofensa ao Art. 51, IV, do CDC caracterizada. Defesa que nem mesmo pode ser invocada pelo credor hipotecário, sob o argumento de ser
estranho à relação contratual. Ciência deste, ao aceitar a garantia, de que as unidades seriam comercializadas. Ineficácia do gravame, por consequência, contra terceiro adquirente do imóvel de boa-fé. Aplicação do disposto no art. 22 da
Lei 4.864/65. Apelos desprovidos (Apelação com Revisão/Compromisso de Compra e Venda nº 9079630- 50.2003.8.26.000).

3. EXTRAJUDICIAL

1. 1º PASSO:

1. Requerer ao TABELIÃO DE NOTAS para que LAVRE ATA NOTARIAL da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do
pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.

1. O REQUERIMENTO para LAVRAR A ATA NOTARIAL PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, deve estar acompanhando dos seguintes DOCUMENTOS: 1.3.1.1.1.1. 1)

instrumento de promessa de compra e venda ou cessão ou de sucessão (sendo o caso) irretratável e irrenunciável;

2. 2) comprovantes de quitação do preço combinado (recibos);

3. 3) cópia atualizada da matrícula do imóvel (expedida há menos de trinta dias);

4. 4) certidões dos distribuidores forenses (justiça Estadual e Federal) da situação do imóvel e do domicílio do Requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel
objeto da adjudicação;

5. 5) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); 1.3.1.1.1.6. 6)

mandato procuratório com PODERES ESPECÍFICOS.

2. 2º PASSO

1. Requerer ao CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS onde o imóvel está MATRICULADO, a autuação e

processamento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL.

1. O REQUERIMENTO para processar a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA no Cartório de Registro de Imóveis,

deve estar acompanhado dos seguintes DOCUMENTOS:

1. 1) ATA NOTARIAL, constando a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da
caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

2. 2) instrumento de promessa de compra e venda ou cessão ou de sucessão (sendo o caso) irretratável e irrenunciável; 1.3.2.1.1.3. 3)

comprovantes de quitação do preço combinado (recibos);

4. 4) cópia atualizada da matrícula do imóvel (expedida há menos de trinta dias);

5. 5) certidões dos distribuidores forenses (justiça Estadual e Federal) da situação do imóvel e do d omicílio do Requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel
objeto da adjudicação;

6. 6) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); 1.3.2.1.1.7. 7)

mandato procuratório com PODERES ESPECÍFICOS.