‫ﻣوﻗﻊ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﻣﻐرﺑﯾﺔ‬ www.elkanounia.

com ‫ﻟﻠﻣزﯾد ﻣن اﻟﻌروض زوروا‬

fb.com/Elkanounia.Ma twitter.com/ElkanouniaMa
 ‫جامعة محمد الخامس بالرباط‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‬
‫أكدال‬

‫مسلك اإلجازة في القانون العام‬

‫تخصص القانون اإلداري والمالية العامة‬

‫قانـون التعميـر‬

‫تأليف‬
‫األستـاذ عبـد اإلاله المكينسـي‬

‫طبعـة مزيـدة ومنقحـة من طرف‬

‫األستاذ الهادي مقداد‬

‫‪2020-2019‬‬
 ‫مقدمـة‬

‫إذا كان مفهوم التعمير قد ارتبط بظهور المدينة الصناعية الحديثة‪ ،‬وعرف تطورا ملحوظا مع‬
‫نهاية القرن التاسع عشر وبداية القرن العشرين‪ ،‬فإن مسألة تنظيم المدينة وتنميتها اقترنت بوجود المدن‬
‫العتيقة في العصور القديمة‪ .‬ويدلنا التاريخ أن جل المجتمعات القديمة سهرت على إنشاء تجمعات سكنية‬
‫مركزة ومنظمة ومحاطة‪ ،‬في غالب األحيان‪ ،‬بأسوار عالية بهدف حمايتها ضد غارات األعداء‪ .‬وعملت‬
‫على تنظيمها بشكل يخدم مختلف األنشطة المجتمعية‪ ،‬وجعلها مجاال مناسبا لنمو المجتمع وربط العالقات‬
‫االجتماعية واالقتصادية والثقافية والسياسة‪ .‬ولذلك تميزت المدن القديمة بتوفرها على مراكز السلطة‬
‫وأماكن السكنى والممرات واألزقة والساحات العمومية واألسواق والمعابد وغيرها‪.‬‬
‫و هناك مفكرون قدامى أمثال أرسطو وأفالطون وشيشرون وابن خلدون اهتموا بالمدينة وبدورها‬
‫في تنظيم العالقات داخل المجتمع‪ ،‬خاصة على المستوى السياسي واالجتماعي‪ .‬فالمدينة هي التي كانت‬
‫تسمح بالعيش الجماعي وتوفر مجموعة من المساكن أو األحياء التي تتوسطها أسواق ومعابد وساحات‬
‫عمومية ذات استعمال مشترك‪ .‬بل كانت هي أساس الدولة لدى المفكرين اليونان‪ :‬تجمع سكاني محصن‬
‫يتحول إلى مدينة (‪ .1)Urbs‬ويعتبر المفكر اليوناني هيبودام )‪ (Hippodame‬من أقدم المهندسين‬
‫المعماريين الذين تجاوزوا االهتمام بالمساكن ليفكروا في بناء المدينة بشكل منسجم ومتناسق‪ .‬وكان من‬
‫األوائل الذين ابتكروا فكرة التخطيط لتصفيف المنازل وشق األزقة والطرقات بشكل متوازي ومستقيم‪،‬‬
‫فسماه غوستاف كلوتز (‪ )Gustave Glotz‬في كتابه "المدينة اليونانية" المهندس عالم االجتماع‬
‫(‪ .2)architecte sociologue‬وقد عرفت حضارات أخرى من بينها الحضارة البابلية والحضارة‬
‫الرومانية والحضارة اإلسالمية أنماطا مختلفة لتنظيم مدنها وتجمعاتها السكنية‪.‬‬
‫لذلك ارتبط مفهوم المدينة بمفهوم العمران أو التحضر الذي يعنى به استقرار الساكنة بمجال‬
‫ترابي محدد يسمح لها ببلورة نمط معيشي اجتماعي واقتصادي وثقافي مختلف عما هو متعارف عليه في‬
‫المجاالت أو المناطق الزراعية‪ .‬ويرى ماكس فيبر (‪ )Max Weber‬أن المدينة التختزل في مسكن واحد‬
‫أو عدة مساكن مشيدة بشكل متفرق‪ ،‬بل تعني على كل حال تكتال سكنيا‪ ،‬أي مجاال محليا تشيد فيه المنازل‬
‫قريبة جدا بعضها بالبعض‪ ،‬ولها وظائف متعددة تجارية واقتصادية وسياسية وإدارية واجتماعية‪ .3‬ولذلك‬
‫فإن المدينة هي في نفس الوقت إقليم وسكان‪ :‬هي إطار مادي ومجال للعيش المشترك‪ ،‬تتشكل فيها مجموعة‬
‫من البنايات والتجهيزات‪ ،‬وتربط فيها العديد من العالقات بين فئات المجتمع‪.4‬‬
‫ويمكن القول إن نشأة المدن وتطورها مع مرور الزمن كان من أهم أسباب ظهور فكرة التنظيم‬
‫ثم فكرة التخطيط لتنظيم مختلف جوانب حياة المجتمع‪ ،‬من سكن ومرافق وتجهيزات وفرص الشغل‬
‫والتواصل‪ ،‬في المدينة أو فيما أصبح يطلق عليه في علم التعمير "المجال الحضري"‪ .‬غير أن التعمير‬
‫كسياسة وكتخطيط واعي لتنظيم المجاالت الحضرية ظهر كما سبقت اإلشارة مع ظهور المدينة الحديثة‬
‫ومع إصدار بعض الكتابات األولى في هذا المجال مع نهاية القرن التاسع عشر وبداية القرن العشرين‪.‬‬
‫وتعتبر كل من كتابات المهندس اإلسباني إلديفونصو سيردا (‪ )Ildefondo Cerda‬حول تعمير مدينة‬

‫‪1‬‬
‫‪Marcel Prélot et Georges Lescuyer, «Histoire des idées politique», 7° édition, Dalloz, paris, p. 125.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪Op. cit., pp. 26-27.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪Max Weber, « La ville », éd. Aubier Montaigne, Paris, 1982, p. 17.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪Yves Grafmeyer, « Sociologie urbaine », éd. Nathan, Paris, 1994, p. 8.‬‬
‫برشلونة سنة ‪ ،1876‬وكتابات المهندس الفرنسي هنري بروست (‪ )Henri Prost‬حول ظاهرة التعمير‬
‫بالمغرب وفرنسا في بداية القرن العشرين من األعمال المؤسسة لفلسفة التعمير وتنظيم المجاالت الحضرية‬
‫(التخطيط الحضري)‪.‬‬
‫ويعد المغرب من بين أوائل الدول التي توفرت‪ ،‬مع بداية عهد الحماية‪ ،‬على نظام قانوني مدون‬
‫في ميدان التعمير‪ .‬هذا النظام الذي أخذ كمنهاج من طرف دول عديدة أخرى نظرا للدور الذي استطاع أن‬
‫يلعبه في إعداد وتهيئة مجموعة من المدن المغربية خالل حقبة من الزمن‪ .‬وقد عمدت سلطات الحماية‬
‫آنذاك إلى اعتماد هذا القانون بالمغرب وبمستعمرات أخرى بهدف التجربة قبل نقله إلى فرنسا ابتداء من‬
‫نهاية الحرب العالمية األولى‪ .‬وهناك أحياء عديدة من مدن مراكش أو الرباط أو فاس الزالت شاهدة على‬
‫عظمة العمران والمعمار المغربيين وعلى االنسجام المطلق بين التخطيطات واألشكال العمرانية والهندسية‬
‫التي انبثقت عنها‪ .‬إال أن االرتباط بين القانون والواقع أخذ ينفصم تدريجيا لعدم احترام األبعاد المتعددة‬
‫لقانون التعمير من اجتماعية واقتصادية وعقارية وتقنية وتنموية ‪ ...‬إلخ‪.‬‬
‫إن العالقة بين قانون التعمير وتحسين واقع المدن المغربية ترتبط ارتباطا وثيقا بمدى تحكم‬
‫السلطات العمومية في النمو العمراني للمجاالت الحضرية‪ ،‬ومدى نجاعة التخطيط العمراني وإعداد التراب‬
‫الوطني ‪ ،‬وقدرة المؤسسات المتدخلة في القطاع على تنزيل مقتضيات القانون وتوجهات وثائق التعمير‬
‫بكيفية سليمة‪.‬‬
‫ولعل دراسة قانون التعمير بأبعاده المتعددة يتطلب منا كمدخل للموضوع تحديد مجموعة من‬
‫المفاهيم والمصطلحات المرتبطة ارتباطا وثيقا بهذا الفرع من القانون‪ ،‬كمفاهيم التعمير والتخطيط والتمدن‬
‫والتوسع الحضري‪ ،‬ثم معالجة األسس والمباديء التي يقوم عليها هذا القانون‪ ،‬والمراحل التاريخية التي‬
‫مر منها‪ ،‬وأخيرا إلقاء نظرة على اإلدارة المكلفة بالتعمير في المغرب سواء على المستوى المركزي أو‬
‫المحلي‪.‬‬
 ‫‪ -1‬تحديد المفاهيم والمصطلحات‬

‫هناك تعريفات مختلفة للتعمير‪ ،‬وهناك مصطلحات ومفاهيم حديثة نشأت وتطورت مع نشوء‬
‫وتطور فلسفة التعمير‪ .‬فمن المعلوم أن انشغال الدولة بقضايا المجتمع تزايد بشكل كبير بعد الحربين‬
‫العالميتين األولى والثانية‪ .‬ومن بين المشاكل التي واجهتها الدول آنذاك إعادة البناء والتجهيز والتخطيط‬
‫إلعادة اإلعمار (سياسة التعمير)‪ ،‬وتوافد سكان القرى على المدن بحثا عن فرص الشغل وعن حياة أفضل‬
‫(ارتفاع نسبة التمدن)‪ ،‬وتوسع المجاالت الحضرية على حساب المجال القروي‪.‬‬
‫‪ - 1.1‬التمـدن‬
‫يعرف الكاتب األمريكي جان كاليد ميتشال (‪ )Jean Clyde Mitchel‬التمدن بأنه "عملية‬
‫االستقرار بالمدينة"‪ .5‬فالتمدن انطالقا من هذا التعريف يعني عملية التركيز المستمر للسكان في الكتل‬
‫العمرانية الحضرية‪.‬‬
‫وهذا التعريف‪ ،‬بالرغم من صحته‪ ،‬يظل غير تام ألنه ال يأخذ بعين االعتبار إال عنصرا وحيدا‬
‫من الظاهرة الحضرية وهو السكان‪ .‬فمصطلح التمدن يحتوي على معنى أوسع‪ ،‬ويعني في نفس الوقت‬
‫تنظيم وتجهيز مجال جغرافي معين من أجل تنمية أو خلق كتلة عمرانية‪ ،‬كما قد يعني النمو العمراني‬
‫لجماعة معينة من السكان‪.‬‬
‫فالتمدن إذن له معنيان ‪ :‬المعنى األول مادي يتجلى في عملية نمو المدن وتوسعها وخلق مدن‬
‫جديدة وتهيئتها وتجهيزها‪ .‬والمعنى الثاني ديمغرافي يتمثل في تزايد تركيز السكان في المدن ونمو عددهم‬
‫باستمرار وتنوع حاجياتهم االجتماعية واالقتصادية والثقافية‪.‬‬
‫ويعتبر عنصر السكان من العناصر األساسية المكونة للظاهرة الحضرية ألن الحركة السكانية‬
‫تعد من بين الموجهات الرئيسة للنمو الحضري أي التمدن‪ .‬فالهجرة من البادية إلى المدينة مثال تعتبر من‬
‫العوامل األساسية التي تتحكم في توسع المجال الحضري وتطوره‪ .‬ولعل تتبع الحركة السكانية مثال كمحور‬
‫للظاهرة الحضرية يساعدنا على استقصاء العوامل التي دفعت بمجموعة من السكان إلى اختيار المدينة‬
‫كمقر دائم لهم‪ ،‬وما هو سبب التركيز البشري في الكتل العمرانية الحضرية‪.‬‬
‫إن ظاهرة التمدن لم تطرح كمشكلة إال في بداية القرن العشرين‪ .‬وخالل القرن التاسع عشر لم‬
‫يكن سكان الحواضر يتجاوزون ‪ % 3‬من مجموع سكان العالم؛ وفي سنة ‪ 1950‬انتقل هذا العدد إلى ‪30‬‬
‫‪ ، %‬ثم إلى ‪ % 47‬في بداية القرن الحالي أي سنة ‪ .2000‬وقد أصبح عدد المدن التي يفوق عدد سكانها‬
‫مليون نسمة أكثر من ‪ 213‬مدينة بينما فاق عدد المدة التي يتعدى سكانها عشرة ماليين نسمة ‪ 23‬مدينة‬
‫عبر العالم‪.‬‬
‫فالثورة الصناعية كانت مصحوبة في غالب األحيان بتمدن سريع ناتج عن نمو ديمغرافي سريع‬
‫ومغادرة سكان البوادي لألعمال الفالحية قصد البحث عن عمل في الميدان الصناعي وتحسين مستوى‬
‫العيش العائلي‪ .‬غير أن هذا ال يعني بأن التمدن والتصنيع متالزمان في جميع األحوال‪ ،‬أو أن التمدن ناتج‬
‫فقط عن التصنيع أو يعتبر من نتائجه الحتمية‪ .‬فقد نجد في بعض الدول أن ظاهرة التمدن صاحبت عملية‬
‫التصنيع (الدول المصنعة)‪ ،‬بينما عرفت دول أخرى تمدنا وصل إلى درجة كبرى ال توازي ما وصل إليه‬
‫التصنيع‪ ،‬ودول أخرى شهدت نموا صناعيا ضخما دون ان تعرف حركة التمدن فيها نشاطا يوازي هذا‬
‫التقدم الصناعي المتقدم‪ .‬فمثال نالحظ أن سويسرا عرفت تقدما صناعيا كبيرا دون تمدن نشيط موازي‪،‬‬

‫‪5‬‬
‫‪Jean Clyde Mitchel, « Urbanisation, detribalisation and stabilisation in southerns : a problem of definition and‬‬
‫‪measurement”, Rapport de l’UNESCO, “Aspects sociaux de l’urbanisation et de l’industrialisation en Afrique au‬‬
‫‪Sud Sahara », UNESCO, Paris, 1956.‬‬
‫بينما شهدت الصين في المقابل ومنذ القدم تكتالت عمرانية ضخمة دون أن يلعب التصنيع أي دور في‬
‫ذلك‪.6‬‬
‫وإذا رجعنا إلى دول العالم الثالث فإننا سنالحظ أن التمدن قد اكتسى خطورة كبرى لكونه جاء‬
‫نتيجة االستعمار‪ ،‬وبات من المشاكل األساسية التي وجب إيجاد حلول لها بموازاة مع مشاكل التنمية‬
‫األخرى‪.‬‬
‫إن عملية التمدن ظاهرة معروفة في الدول المتقدمة والدول النامية؛ فهي ظاهرة عالمية‪ .‬والنمو‬
‫العمراني السريع له بالضرورة نتائج أكثر خطورة على الدول األقل نموا‪ ،‬وذلك الرتكازه على مجموعة‬
‫كبرى من المتطلبات والمجهودات التي تستطيع الدول المتقدمة أن تتغلب عليها نسبيا بسبب استقرارها‬
‫السياسي واالقتصادي ومستوى العيش المالئم وتنظيم وليونة البنيات االجتماعية وغيرها ‪ .7 ...‬أما دول‬
‫العالم الثالث فتعاني من الظاهرة بسبب عدم التوازن االقتصادي واالجتماعي وتباين مستوى الدخل بين‬
‫البادية والمدينة‪.‬‬
‫ولقد اكتسى مشكل التمدن أهمية كبرى بمختلف دول العالم‪ ،‬مما دفع البعض إلى اعتباره "أهم‬
‫ظاهرة عرفها النصف الثاني من القرن العشرين" ‪ .8‬ففي فرنسا عرف المجتمع الفرنسي هذه الظاهرة منذ‬
‫سنوات األربعينات من القرن الماضي‪ ،‬حيث إن عدد السكان الحضريين كانوا يمثلون على التوالي نسبة‬
‫‪ % 53‬من مجموع السكان سنة ‪ ،1946‬ونسبة ‪ % 61‬سنة ‪ ،1962‬ليصل إلى ‪ % 70‬في سنة ‪ ،1970‬ثم‬
‫إلى ‪ % 83‬في سنة ‪ ،1985‬و‪ % 85‬سنة ‪ .2010‬ويبلغ حاليا حسب اإلحصائيات األخيرة ‪.......‬‬
‫أما في المغرب فإن بوادر التمدن بمفهومه الحالي لم تظهر إال في بداية القرن الماضي مع مجيء‬
‫عهد الحماية‪ .‬هذا الحدث الذي خلق تحوالت جذرية في البنية االقتصادية واالجتماعية والثقافية أثرت في‬
‫الحياة العادية للمواطن المغربي وفي التوازن بين المدينة التي اهتمت بها سلطات الحماية والبادية التي‬
‫بقيت على حالها‪ .9‬فاختيارات التصنيع التي مارستها سلطات الحماية‪ ،‬وخلق أنشطة جديدة وتبني نوع جديد‬
‫من اإلدارة والتسيير‪ ،‬وتغيير العالقة بين اإلدارة والمنتفعين‪ ،‬واألزمة االقتصادية العالمية لسنة ‪،1929‬‬
‫كلها عوامل أدت إلى اإلعالن عن ميالد وضعية جديدة في المغرب هي التمدن‪ .‬غير أن هذه الظاهرة لم‬
‫تشكل أزمة في المغرب إال بعد األزمة االقتصادية الكبرى‪ ،‬خاصة ابتداء من سنة ‪ ،1931‬حيث وصلت‬
‫آثار هذه األزمة إلى المغرب‪ ،‬فمست القطاع الفالحي‪ ،‬وترتب عن ذلك هجرة مجموعة كبرى من العاملين‬
‫في هذا القطاع إلى المدينة بحثا عن فرصة عمل يستطيعون بواسطتها مواصلة العيش‪ .‬إال أن األزمة‬
‫بالمدينة لم تكن أخف منها في البادية‪ ،‬مما جعل المجاالت الحضرية الناشئة آنذاك تعرف مشكلتين في آن‬
‫واحد‪ :‬مشكلة مرتبطة باألزمة االقتصادية‪ ،‬وأخرى ناتجة عن التمدن‪ .‬وكان اجتماع هاتين المشكلتين سببا‬
‫في بروز ظواهر حضرية جديدة هي مدن الصفيح والدواوير العشوائية واكتظاظ المدن العتيقة بالسكان‪،‬‬
‫ثم البطالة والمشاكل االقتصادية المترتبة عن سياسة الحماية‪.10‬‬
‫ففي سنة ‪ 1914‬كان عدد سكان المدن بالمغرب‪ ،‬حسب تقدير للوضعية قامت به سلطات الحماية‪،‬‬
‫حوالي ‪ 650.000‬نسمة؛ وفي سنة ‪ 1926‬بلغ حوالي مليون نسمة‪ ،‬بينما تراوح مابين ‪ 1.300.000‬و‬
‫‪ 1.500.000‬نسمة في سنة ‪ .1936‬ومابين سنتي ‪ 1960‬و ‪ ،1971‬أي بعد الحصول على االستقالل‪،‬‬
‫انتقل عدد السكان الحضريين من ‪ .....‬إلى ‪ 5.400.000‬نسمة (إحصاء سنة ‪ .)1971‬والمالحظ أن عدد‬
‫سكان المناطق القروية لم يرتفع إال بنسبة ‪ % 1.8‬بينما ازداد عدد سكان المدن بنسبة ‪ ،% 4.8‬وقد مر‬

‫‪6‬‬
‫‪Gerald Brosso, « Urbanisation et tradition », les éditions internationales, 1969.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪Abdel Ilah Mkinsi, « Le droit marocain de l’urbanisme », publications de l’I.N.A.U, Rabat, 1989, p. 3.‬‬
‫‪8‬‬
‫‪Edgard Pisani, débats de l’assemblée nationale française lors de la discussion de la loi française de 1967,‬‬
‫‪séance du 8 novembre 1966.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪Saâd Benzakour, « Essai sur la politique urbaine au Maroc 1912-1975. Sur le rôle de l’Etat », Les éditions‬‬
‫‪Maghrébines, Casablanca, 1978, p. 59.‬‬
‫‪10‬‬
‫‪E. Escalier, La croissance urbaine au Maroc », Annuaire d’Afrique du Nord, 1972, p. 145.‬‬
‫معدل التمدن من ‪ % 29‬إلى ‪ % 35‬خالل هذه الفترة‪ ،‬الشيء الذي جعل النمو الديمغرافي وحركة السكان‬
‫يسيران في اتجاه المزيد من التمدن‪.11‬‬
‫أما بين سنتي ‪ 1971‬و ‪ 1982‬فإن الوضعية بقيت على ما هي عليه مع نقصان طفيف في مستوى‬
‫التمدن‪ .‬وهكذا فإن عدد سكان المدن أصبح‪ ،‬حسب إحصاء ‪ ،1982‬يناهز ‪ 8.730.399‬نسمة؛ وعرف‬
‫خالل هذه الفترة نموا سنويا يقدر ب ‪ ،% 4.4‬فبات السكان الحضريون يمثلون نسبة ‪ % 42.75‬من مجموع‬
‫سكان المغرب‪.‬‬
‫وخالل إحصاء سنة ‪ 1994‬ارتفعت نسبة السكان الحضريين إلى ‪ ،% 51‬حيث بلغ عددهم‬
‫‪ 13.407.853‬نسمة مقابل ‪ 12.665.882‬نسمة في العالم القروي‪ .12‬وتأكد هذا االتجاه التصاعدي في‬
‫إحصاء سنة ‪ ،2004‬فبلغت نسبة سكان المدن ‪ % 55‬بما مجموعه ‪ 16.463.634‬نسمة مقابل‬
‫‪ 13.428.074‬نسمة )‪ (% 45‬يقطنون بالمناطق القروية‪.‬‬
‫وحسب أخر إحصاء للسكان والسكنى لسنة ‪ 2014‬فإن عدد السكان القانونيين بالمغرب بلغ‬
‫‪ 33.848.242‬نسمة موزعين كالتالي‪ :‬عدد سكان المدن ‪ 20.432.439‬وعدد سكان العالم القروي‬
‫‪ .1313.415.803‬وقد باتت نسبة التمدن تمثل ‪ ،% 60.3‬أي أن غالبية سكان المغرب أصبحت تقطن حاليا‬
‫بالمناطق الحضرية‪ ،‬ولم يعد باإلمكان اعتبار المغرب بلدا قرويا كما كان عليه األمر قبل سنوات الثمانينات‬
‫من القرن الماضي‪.‬‬
‫‪ - 2.1‬التعمير‬
‫يقابل مصطلح "التعمير" في اللغة الفرنسية مصطلح "‪ ،"Urbanisme‬وهو كلمة مشتقة من‬
‫الكلمة الالتينية "‪ ،"Urbs‬وتعني المدينة‪ .‬ولذلك فإن التعمير‪ ،‬فلسفة وهندسة وقانونا‪ ،‬ظل مرتبطا بالمدينة‬
‫وبتنميتها (التهيئة والتنمية الحضرية)‪.‬‬
‫غير أن هذا المصطلح لم يتضح مفهومه إال بعد فترة طويلة من الممارسة‪ .‬فنجده مثال في ظهير‬
‫‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬كان يعني تصاميم التصفيف‪14‬؛ وفي القانون الفرنسي بتاريخ ‪ 14‬مارس ‪ 1919‬كان‬
‫يعني مشاريع تهيئة وتجميل وتوسع المدن‪15‬؛ أما لدى الكتاب والباحثين فتارة اعتبروه فنا وتارة أخرى‬
‫علما أو فلسفة أو سياسة عمومية‪.‬‬
‫فبالنسبة للباحث الفرنسي شارل هيبر (‪ )Charles Hubert‬فهو "علم تنمية المدينة"‪ ،‬هدفه‬
‫األساسي تحقيق نمو منسجم للمدينة ‪ .16‬وفي نظر الكاتب لوي جاكينيون (‪" )Louis Jacquignon‬يمكن‬
‫القول إن التعمير هو فن تهيئة المدن أو علم المدينة أو علم الكتل العمرانية التي تشكل نوعا من التكامل‬
‫واالستمرارية‪ ،‬وتخصص أساسا للسكنى والعمل والتبادل االجتماعي"‪ .17‬وبالنسبة للباحثين جان ماري‬
‫أوبي وروبير دوكوس أدير (‪ )Jean Marie Auby – Robert Ducos Ader‬فإن التعمير هو مجموعة‬

‫‪11‬‬
‫‪M’hammed Dryef, « urbanisation et droit de l’urbanisme au Maroc », CNRS éditions, Paris, 1993, p. 32.‬‬
‫‪ 12‬نعني بالسكان الحضريين حسب المفهوم القانوني سكان التكتالت العمرانية المنظمة في إطار عماالت أو بلديات حسب التقسيم الترابي للمملكة‬
‫آنذاك‪.‬‬
‫‪ 13‬حسب توقعات المندوبية السامية للتخطيط ( ‪ )Horloge de la population‬ناهز عدد السكان القانونيين بالمغرب ‪ 35.463.093‬نسمة في‬
‫فاتح مارس ‪.2019‬‬
‫راجع الموقع اإللكتروني للمندوبية السامية للتخطيط‪www.hcp.ma :‬‬
‫‪14‬‬
‫‪Les plans d’alignement.‬‬
‫‪15‬‬
‫‪Les projets d’aménagement, d’embellissement et d’extension des villes.‬‬
‫‪16‬‬
‫‪Charles Hubert, "Les principes de l’urbanisme », éd. Dalloz, Collection connaissance du droit, Paris, 1993, p. 1.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪Pour Louis Jacquignon « on peut dire que l’urbanisme, c’est l’art d’aménager les villes ou encore la science de‬‬
‫‪la ville ou la science des agglomérations présentant une certaine continuité et essentiellement destinées à‬‬
‫» ‪l’habitation, au travail et aux échanges sociaux‬‬
‫‪Louis Jacquignon, « le droit de l’urbanisme, cités actuelles et villes nouvelles », 6ème plan 1971-1975, éd.‬‬
‫‪Eyrolles, Paris, p. 2.‬‬
‫التي من شأنها أن تعمل على تحقيق نمو متناسق‬ ‫‪18‬‬
‫التدابير التقنية والقانونية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫ومنسجم ومعقول وإنساني للكتل العمرانية‪.19‬‬
‫أما كاستون باردي (‪ )Gaston Bardet‬فإنه يعتبر أن التعمير علم وفن وفلسفة‪ :20‬فهو علم ألنه‬
‫يستقصي المشاكل ويدرس الوقائع ويبحث عن األسباب األساسية بطريقة منهجية‪ ،‬وبعد تحليلها تحليال دقيقا‬
‫يخرج بمباديء أو قواعد عامة؛ وهنا ينقلب إلى فن أساسه خلق نظريات وأطروحات جديدة تطبق على‬
‫األحجام التي يأوي إليها اإلنسان‪ .‬لكن تطبيق هذا الفن بعد دراسته علميا يستدعي اختيارين أساسين‪ :‬اختيار‬
‫المكونات الحضرية التي تستوجب العناية أو التغيير أو اإلنشاء‪ ،‬واختيار التطبيق المتيسر‪ .‬وهذان‬
‫االختياران يقودان إلى توضيح القيم اإلنسانية‪ ،‬وهما بالضرورة فلسفة‪.21‬‬
‫فالتعمير إذن علم وفن وفلسفة يتجلى عن طريق مجموعة من التدابير التقنية واالقتصادية‬
‫والقانونية واالجتماعية الهادفة إلى خلق نمو متناسق معقول وإنساني للمجال المشيد والغير مشيد‪.‬‬
‫‪ - 3.1‬قانون التعمير‬
‫كان مجال تدخل اإلدارة في السابق يقتصر على ميادين محددة‪ ،‬ثم أخذ يتوسع تدريجيا بعد‬
‫الحربين العالميتين ليكتسح ميادين كانت في الماضي متروكة لمبادرة الخواص‪ .‬وقد اتخذ هذا التدخل في‬
‫البداية صبغة توجيهية‪ ،‬ثم تطور لكي يتخذ في عصرنا الحالي صيغة تدخل مباشر للقيام بمجموعة من‬
‫األنشطة والعمليات باسم المنفعة العامة‪.‬‬
‫وقد نتج عن توسع نشاط اإلدارة هذا تداخل بين مجاالت عملها ومجاالت نشاط الخاص‪ ،‬الشيء‬
‫الذي جعل الدولة تجد نفسها مرة أخرى ملزمة بالتدخل لتنظيم العالقات بين اإلدارة والخواص حتى ال‬
‫يتعدى قطاع على حقوق وامتيازات القطاع اآلخر‪ .‬ولهذا كان من الضروري سن مجموعة من النصوص‬
‫القانونية التي من شأنها توضيح حدود المجاالت التي تدخل في إطار المبادرة الخاصة (المنفعة الخاصة)‬
‫والمجاالت التي اكتسبت صفة العمومية (المنفعة العامة)‪ .‬فبادرت بعض الدول ومن بينها المغرب (ظهير‬
‫‪ )1914‬إلى وضع أولى قواعد التعمير مثل السويد (قانون ‪ )1874‬وهولندا (قانون ‪ )1901‬وبريطانيا‬
‫(قانون ‪ )1909‬وفرنسا (قانون ‪.)loi Cornudet – 1919‬‬
‫فالتعمير إذن باعتباره مجموعة من المجاالت التي تتداخل فيها المبادرة الخاصة وحق الملكية مع‬
‫المبادرة العمومية التي تتم باسم المنفعة العامة‪ ،‬قد استدعى تدخل الدولة لتنظيمه بعدد من النصوص القانونية‬
‫لضمان تحقيق نوع من التوازن بين المصلحة العامة والمصالح الخاصة‪ .‬وقد جاء في بداية األمر في شكل‬
‫شرطة إدارية تنظم استعمال الملكية الخاصة حتى التتعارض مع مصلحة المجتمع‪ .‬ومع مرور الوقت‪،‬‬
‫خاصة بعد الحرب العالمية الثانية‪ ،‬انخرطت قواعد التعمير في التوجه نحو التهيئة والتخطيط العقالني لنمو‬
‫المناطق الحضرية‪.22‬‬

‫‪ 18‬أي مامعناه مجموعة من التدخالت العمومية التي يجب أن تتم في إطار سياسة عمومية متكاملة تستحضر مختلف الجوانب التقنية والقانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫‪Jean Marie Auby – Robert Ducos Ader, « Droit administratif- Fonctions, biens et travaux », précis Dalloz,‬‬
‫‪Paris, 1973, pp. 733 et 735.‬‬
‫‪20‬‬
‫‪Gaston Bardet, « Problèmes d’urbanisme », Bibliothèque QSB Dunord, Paris, 1941, P.6.‬‬
‫‪21‬‬
‫‪Pour Gaston Bardet, « … il n’est sidérant de discuter si l’urbanisme est une science ou un art… L’urbanisme‬‬
‫‪est un ensemble de disciplines. L’urbanisme est tout d’abord une science qui s’attaque à la connaissance des‬‬
‫‪choses, étudie méthodiquement les faits, recherche les causes premières, puis après un travail rigoureux‬‬
‫‪d’analyse, en synthèses successives, de déterminer sinon les lois, du moins les principes directeurs ; sur cette‬‬
‫‪base peut s’ériger un art appliqué qui passe à l’action, à la création de synthèses nouvelles, matérialisant par‬‬
‫‪un jeu de pleins et de vides les volumes où s’abritent les groupes sociaux ; l’analyse scientifique, nécessite un‬‬
‫‪double choix : choix des composants urbains à soigner, modifier, créer, et choix des applications possibles. Ce‬‬
‫‪double choix impliquant la détermination des valeurs humains, c’est par essence une philosophie ».‬‬
‫‪22‬‬
‫‪Jacqueline Morand-Deviller, Droit de l’urbanisme, 5° édition, Dalloz, 2001, p. 3.‬‬
‫هذه النصوص أو القواعد القانونية هي ما نطلق عليها قانون التعمير الذي يعرف بأنه "مجموعة‬
‫القواعد القانونية التي تلزم اإلدارة باسم المنفعة العامة والخواص باسم الدفاع عن المصلحة الخاصة على‬
‫تنسيق نشاطهم من أجل تهيئة الكتل العمرانية"‪.23‬‬
‫ويكتسي الجانب القانوني لميدان التعمير أهمية خاصة لكونه يعد اإلطار الذي يدخل فيه النشاط‬
‫التقني واالقتصادي واالجتماعي ليخرج على هيئة ضوابط وقواعد قانونية ملزمة تعد بمثابة المحرك‬
‫والموجه لسياسة التعمير‪ :‬فالمعطيات التقنية واالقتصادية واالجتماعية تخرج على هيئة قواعد قانونية‬
‫ومخططات تلزم اإلدارة بالتدخل للدفاع عن المنفعة العامة وتؤطر الخواص خالل ممارستهم ألنشطتهم‬
‫الخاصة‪ ،‬مع العمل على خلق تنسيق بين المبادرة الخاصة والعمومية من أجل تهيئة وتنمية التكتالت‬
‫العمرانية‪.‬‬
‫من خالل هذا التعريف بقانون التعمير يتجلى لنا بأن هذا الفرع من فروع القانون قد نشأ وتبلور‬
‫بطريقة تدريجية جعلت من الالزم اعتباره مادة مستقلة بذاتها‪ .‬وهنا يمكننا أن نتساءل عن درجة هذا‬
‫االستقالل‪ ،‬وهل معناه استقالل هذا الفرع عن كل الفروع األخرى للقانون‪ ،‬أم أنه ينتمي إلى أحد الفرعين‬
‫الرئيسين‪ ،‬القانون العام أو القانون الخاص؟‬
‫إن استقالل قانون التعمير عن فروع القانون األخرى ال يعني بتاتا استقالله عن أحد الفرعين‬
‫الرئيسيين للقانون؛ فإدا نحن عرفنا القانون الخاص بأنه ذلك الفرع الذي يجمع القواعد القانونية المنظمة‬
‫للعالقات بين الخواص خالل ممارستهم لنشاط يهدفون من ورائه تحقيق مصلحتهم الخاصة؛ وإذا نحن‬
‫عرفنا القانون العام بأنه ذلك الفرع من القانون الذي يجمع كل القواعد القانونية التي تسير نشاط الدولة‬
‫والخواص في سلوكهما من أجل تحقيق أو مراعاة المصلحة العامة؛ أو بمعنى آخر مجموعة القواعد التي‬
‫تطبق على أنشطة الدولة ومؤسساتها وموظفيها في عالقتهم مع بعضهم ومع الخواص‪ .‬وإذا نحن قلنا بأن‬
‫القانون اإلداري هو ذلك الفرع من القانون العام الذي ينظم اإلدارة بمعناها العضوي والوظيفي‪ ،‬أي دراسة‬
‫األجهزة اإلدارية التي تؤمن تدخالت الدولة في حياة األفراد‪ ،‬ودراسة كل أنشطة هذه األجهزة في عالفتها‬
‫بالخواص‪ ،‬فإننا سنتوصل إلى نتيجة مفادها أن قانون التعمير جزء من القانون اإلداري‪ ،‬ألنه يهتم بدراسة‬
‫األجهزة اإلدارية المكلفة بإدارة شؤون التعمير من جهة‪ ،‬وبدراسة النشاط الذي تقوم به هذه األجهزة‬
‫للحرص على تطبيق القانون المعمول به في مجال التعمير واستعمال األراضي من جهة أخرى‪ .‬وهو إذن‬
‫ي عتبر فرعا من فروع القانون العام ألنه يهتم بدراسة الهياكل اإلدارية واألنشطة المختلفة للقطاع العام‬
‫والقطاع الخاص في ميدان التعمير بوازع تحقيق التوازن بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة‪.‬‬

‫‪23‬‬
‫‪Louis Jacquignon, ouvrage précité.‬‬
 ‫‪ -2‬أسس ومباديء قانون التعمير‬

‫عرفت بعض الدول المتقدمة البدايات األولى لقانون التعمير في نهاية القرن التاسع عشر وبداية‬
‫القرن العشرين‪ .‬وكان الباعث األول لنشوء وتطور هذا القانون هو حرص السلطات العمومية على تصفيف‬
‫الطرق العمومية واألبنية والحفاظ على صحة وسالمة السكان‪ .‬فتم وضع أولى القواعد القانونية التي تلزم‬
‫الخواص باحترام تصاميم التصفيف (ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬المتعلق بالتصفيف وتهيئة المدن وتوسيعها‪)24‬‬
‫ومراعاة السالمة والصحة العمومية (ظهير‪ 25‬غشت ‪ 1914‬المتعلق بتنظيم المحالت المضرة بالصحة‬
‫والمحالت المزعجة والمحالت الخطرة‪ . ) 25‬وتوالت النصوص القانونية بهدف تنظيم عمليات التعمير‬
‫وتزويد المناطق العمرانية بالتجهيزات األساسية والمرافق العمومية‪ .‬واكتسبت ألجل ذلك قوة إلزامية تجاه‬
‫الخواص أصحاب األراضي باسم تحقيق المنفعة العامة (إلزامية الحصول على إذن مسبق من اإلدارة‪،‬‬
‫واحترام الحرمات واالرتفاقات المفروضة على األراضي لفائدة الملك العمومي والمرافق العمومية‪ ،‬ونزع‬
‫الملكية لتحقيق المنفعة العامة)‪.‬‬
‫وهناك على العموم مجموعة من المباديء واألسس التي قام عليها قانون التعمير‪ .‬ذلك أن فلسفة‬
‫التعمير تطورت مع تزايد انشغال السلطات العمومية بتطور المدن وتوسعها العمراني السريع‪ .‬فأضحت‬
‫مسألة النمو الحضري ترتبط أساسا بقضايا التنمية االقتصادية واالجتماعية والسياسية‪ .‬كما أن جل التدخالت‬
‫العمومية اعتمدت على بعض المباديء األساسية مثل التأطير والتخطيط وتحقيق المنفعة العامة وضرورة‬
‫مساهمة الخواص في المجهودات التي تقوم بها الدولة لتهيئة وتجهيز المناطق العمرانية‪.‬‬
‫‪ - 1.2‬مبدأ المنفعة العامة‬
‫كانت عمليات البناء وتقسيم األراضي‪ ،‬قبل ظهور قانون التعمير‪ ،‬تدخل في إطار المبادرة الخاصة‬
‫وحق الملكية‪ .‬وكانت تتم من طرف الخواص دون مراعاة لحاجيات الجماعة من طرق وقنوات ومساحات‬
‫خضراء ومرافق إدارية واجتماعية‪ .‬لكنه مع تزايد حاجيات المجتمع في هذا المجال‪ ،‬ومع اهتمام الدولة‬
‫بقضايا التنظيم الحضري‪ ،‬اكتست التجهيزات األساسية والمرافق العمومية طابعا اجتماعيا‪ ،‬حيث اعتبرتها‬
‫السلطات العمومية خدمات ذات منفعة عامة للمجتمع‪ ،‬واليمكن لألفراد تحقيقها بمحض إرادتهم‪ ،‬كما اليمكن‬
‫أن يعول عليهم لتحقيق المصلحة العامة‪ .‬وقد لعبت قواعد التعمير دورا كبيرا في إبراز سمة المنفعة العامة‬
‫في هذا اإلطار‪.‬‬
‫إن المنفعة العامة تتميز عن المنفعة الخاصة بعنصرين‪ :‬عنصر المرفق العمومي القائم على فكرة‬
‫تحقيق المصلحة العامة للمجتمع بواسطة التنظيم أو التوجيه أو التدخل؛ ثم عنصر السلطة العمومية المتمثل‬
‫في تدخل الدولة وأجهزتها المختصة‪ ،‬ولو بالحد من بعض الحقوق والحريات‪ ،‬لتحقيق هذه المصلحة وفق‬
‫شروط ومعايير يحددها القانون‪ .‬ويكتسي مفهوم المنفعة العامة في ميدان التعمير طابعا واسعا يتجاوز‬
‫مفهوم النفع العام المراد تحقيقه بواسطة إنشاء المرافق العمومية‪ .‬فإضافة إلى إنتاج الوحدات السكنية إليواء‬
‫المواطنين ذوي الدخل المحدود بالمناطق الحضرية‪ ،‬أصبح من الالزم تزويد هاته المناطق بما تحتاجه من‬
‫بنيات تحتية وتجهيزات ومرافق تسهل استفادة الجميع من كافة الخدمات التي توفرها المدينة‪ ،‬وذلك في‬
‫إطار ما يسمى بسياسة المدينة؛ أي أنه باإلضافة إلى ضمان الحق في السكن لجميع أفراد المجتمع‪ ،‬بات‬
‫من الالزم ضمان حقهم في الحي وحقهم في المدينة‪ .‬وهذه خدمات تتجاوز قدرات الخواص نظرا لحجمها‬
‫وأهميتها‪ ،‬ولكونها تدخل إطار السياسات العمومية التي تسنها الدولة في مجال التنمية الحضرية‪.‬‬
‫وكما يالحظ‪ ،‬فإنه يشترط في المنفعة العامة أن تتعلق بمجاالت وتدخالت تقدر الدولة أنه اليمكن‬
‫أن يحققها األفراد على الوجه الذي يخدم مصالح الجماعة‪ ،‬وأنه من الالزم أن يستفيد منها الجميع دون‬

‫‪ 24‬ظهير شريف في شأن نشر الظهير المتعلق بتصفيف األبنية وتوسيع المدن وفي الواجبات والضرائب المفروضة على األبنية وما يلحق بها‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 51‬بتاريخ ‪ 24‬أبريل ‪ ،1914‬ص‪.173 .‬‬
‫‪ 25‬ظهير شريف صادر بتاريخ ‪ 25‬غشت ‪ 1914‬المتعلق بتنظيم المحالت المضرة بالصحة والمحالت المزعجة والمحالت الخطرة‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 70‬بتاريخ ‪ 4‬ستنبر ‪ ،1914‬ص‪.360 .‬‬
‫تمييز‪ .‬وتتمتع السلطات العمومية بسلطة تقديرية واسعة في مجال تحديد المنفعة العامة‪ .‬لكن القاضي‬
‫اإلداري يحتفظ‪ ،‬في حال طعن المتضررين في قرار نزع الملكية من أجل ذلك‪ ،‬بحق المراقبة المبني على‬
‫البحث في نجاعة تحقيق هذه المنفعة‪.‬‬
‫وتكرس جل الدساتير بما فيها الدستور المغربي مبدأ المنفعة العامة‪ .‬فينص الفصل ‪ 35‬من دستور‬
‫‪ 2011‬في هذا اإلطار على إمكانية الحد من نطاق وممارسة حق الملكية "إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية‬
‫االقتصادية واالجتماعية للبالد"‪ .‬ووضع المشرع قانونا خاصا يسمح لإلدارة بنزع ملكية الخواص من أجل‬
‫تحقيق المصلحة العامة‪ ،‬وهو القانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪ .26‬كما أن‬
‫الفصل ‪ 28‬من القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير يعتبر المصادقة على تصميم التهيئة بمثابة إعالن عن‬
‫المنفعة العامة‪.27‬‬
‫‪ – 2.2‬المراقبة والتدخل العمومي‬
‫اتسع مفهوم التعمير ليشمل كافة المجاالت واألنشطة التي باتت تعتبر ضرورية وأساسية لحياة‬
‫المجتمع‪ .‬ويتفق الباحثون والممارسون على أن قانون التعمير وجد لينظم مختلف العمليات المرتبطة بأنشطة‬
‫أفراد المجتمع االقتصادية واالجتماعية والثقافية داخل المجاالت الحضرية‪ .‬وتعمل اإلدارة على تنظيم الكتل‬
‫العمرانية بهدف االستجابة لهذه الحاجيات ومعالجة القضايا المرتبطة بالتنمية الحضرية‪ .‬لذلك فإن أهم ما‬
‫جاءت به قواعد التعمير األولى في بداية القرن العشرين هو الحرص على تصفيف الطرق والبنايات‬
‫والحفاظ على صحة وسالمة المواطنين ومراقبة اإلدارة لعمليات البناء وتجزيء األراضي التي يقوم بها‬
‫الخواص‪ .‬فكانت غالبية قواعد التعمير يغلب عليها الطابع التنظيمي والشرطة اإلدارية‪.‬‬
‫لكن اهتمام الدولة بقضايا النمو الحضري‪ ،‬خاصة بعد الحرب العالمية الثانية‪ ،‬سوف يتزايد من‬
‫خالل حرص السلطات العمومية على التحكم في تهيئة وتوسع المناطق الحضرية‪ ،‬وتكثيف تدخالتها إما‬
‫لوضع تصاميم التهيئة والتنمية الحضرية‪ ،‬أو للقيام بعمليات التعمير التي تكتسي طابع الصالح العام‪ .‬وعلى‬
‫رأس هاته العمليات إنجاز التجهيزات األساسية والمرافق العمومية‪ ،‬وتوفير اإلمكانيات الكفيلة بمواجهة‬
‫الطلب المتزايد في ميدان التعمير واإلسكان‪ ،‬وإحداث البرامج السكنية لحل أزمة السكنى أو لمعالجة‬
‫ومحاربة السكن العشوائي والسكن غير الالئق‪.‬‬
‫لذلك كان من الالزم خلق مجموعة من اآلليات واألدوات القانونية والمؤسساتية من أجل تسهيل‬
‫وتأطير التدخل العمومي المتزايد في هذا المجال الحيوي‪ .‬ويعتبر الفقيه الفرنسي أندري دولوبادير ( ‪André‬‬
‫‪ )de Laubadère‬أن تدخالت الدولة في هذه المجال كانت تقوم في بداية األمر على وجود "قانون إداري‬
‫للبناء " هدفه األساسي تنظيم ومراقبة عمليات استعمال األراضي وبنائها بشكل ال يخل بتوازن النسيج‬
‫العمراني؛ لكن ذلك تطور مع تطور اهتمامات الدولة في مجال التهيئة والتخطيط الحضري‪ ،‬فأصبحنا أمام‬
‫"قانون إداري للتعمير" يتجاوز طابع الشرطة اإلدارية ليكتسي طابع "القانون العملياتي" ( ‪Un droit‬‬
‫‪.28)opérationnel‬‬
‫لقد أدى التطور الصناعي واالقتصادي إلى إحداث تغييرات عميقة على سيرورة تطور وتوسع‬
‫الكتل العمرانية؛ وكان البد من تنظيم النمو الحضري وفق فلسفة ونظريات جديدة تؤسس للمزيد من التدخل‬
‫العمومي من أجل التحكم في كافة المجاالت والميادين المرتبطة بالتعمير‪.‬‬
‫‪ - 3.2‬التنطـيـق‬

‫‪ 26‬ظهير شريف رقم ‪ 1.81.254‬صادر في ‪ 6‬ماي ‪ 1982‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة وباالحتالل المؤقت‪،‬‬
‫الجردة الرسمية عدد ‪ 3685‬بتاريخ ‪ 15‬يونيو ‪ ،1983‬ص‪.980 .‬‬
‫‪ 27‬ظهير شريف رقم ‪ 1.92.31‬صادر في ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪15‬‬
‫يوليوز ‪ ،1992‬ص‪.887 .‬‬
‫‪28‬‬
‫‪André de Laubadère, « Traité de droit administratif », 6° édition, L.G.D.J, Paris, p. 408.‬‬
‫كما سبقت اإلشارة‪ ،‬ساهمت فلسفة التعمير في بلورة مفاهيم جديدة لوظيفة األرض الحضرية لدى‬
‫األفراد ولدى الجماعة‪ .‬وعرفت عملية استعمال سطح األرض في المجال الحضري تحوالت مهمة تزامنت‬
‫مع تطور أنشطة المجتمع المتنوعة‪ .‬وبفعل تعدد حاجيات أفراد المجتمع وتعدد أنشطتهم عملت سياسة‬
‫التعمير على ربط هاته األنشطة بمناطق معينة‪ ،‬فشرعت السلطات العمومية في التخطيط بهدف تخصيص‬
‫األراضي المتاحة الستعماالت معينة ولوظائف محددة مسبقا‪ .‬وهكذا غدت فكرة خلق مناطق‪ ،‬في إطار‬
‫سياسة التنطيق وتوزيع المجال‪ ،‬من أولويات المخططين في ميدان التعمير‪ .‬ويعتبر مؤتمر أثينا للهندسة‬
‫المعمارية المنعقد في سنة ‪ 1933‬أول من نادى بخلق مناطق الكفيلة بتحقيق وظائف المدينة األساسية‪،‬‬
‫وهي السكن والعمل والتنقل والترفيه‪ .‬أما المهندس المعماري ميشال إيكوشار (‪ )Michel Ecochart‬فيعد‬
‫أول من أدخل تقنية التنطيق في التخطيط الحضري بالمغرب على عهد الحماية‪ ،29‬حيث تضمن قانون‬
‫التعمير الجديد الذي أشرف على إعداده في سنة ‪ 1952‬على تصميم التنطيق كوثيقة جديدة من وثائق‬
‫التعمير‪.‬‬
‫وتعتبر مسألة التنطيق أو تحديد المناطق وتصنيفها من بين أولويات وثائق التعمير‪ .‬وتدخل هذه‬
‫العملية في إطار تحديد األغراض العامة أو الوظائف التي يخصص لها سطح األرض ضمن مجال حضري‬
‫معين (مناطق سكنية‪ ،‬مناطق صناعية‪ ،‬مناطق خضراء ‪ ...‬إلخ)‪ .‬وقد جاء المشرع المغربي بفكرة التنطيق‬
‫في ظهير ‪ 1952‬المتعلق بالتعمير من أجل تحقيق هدفين اثنين‪ :‬أوال تحسين توزيع المجال الحضري من‬
‫خالل إحداث تصميم التهيئة لمختلف المناطق التي سوف تحتضن مختلف أنشطة المجتمع وتلبي حاجيات‬
‫األفراد في مجال السكن والتجارة والصناعة والترفيه وغيرها‪ .‬وثانيا حل إشكالية الفراغ في مجال التخطيط‬
‫التي كانت تواجهها إدارة الحماية في غياب تصميم التهيئة أو أثناء إعداده‪ ،‬حيث لوحظ تحايل بعض‬
‫المضاربين الذين كانوا يستغلون هذا الفراغ لإلسراع بإنجاز مشاريعهم قبل وضع مقتضيات التصميم وفي‬
‫غياب المراقبة اإلدارية‪ .‬لذلك نص المشرع على ضرورة تحديد المناطق ووضع تصميم للتنطيق‪ ،‬يجري‬
‫به العمل من طرف اإلدارة‪ ،‬في انتظار المصادقة على تصميم التهيئة الجديد‪ .‬وينص في هذا اإلطار الفصل‬
‫الثاني من ظهير ‪ 1952‬على إحداث مختلف المناطق بما فيها المناطق التي يحرم فيها البناء أو تفرض‬
‫بخصوصها بعض الضوابط أو الشروط الواجب توفرها في األرض أو في عملية البناء‪.‬‬
‫فمفهوم التنطيق بات يرتبط بعملية التخطيط لتنظيم وعقلنة استعمال سطح األرض وكذلك لتوجيه‬
‫التوسع العمراني والتحكم فيه‪ .‬وقد أصبحت الدولة تبذل مجهودات كبيرة لتهيئة المجاالت الحضرية وخلق‬
‫مناطق ا لتعمير الجديدة‪ .‬فهي التي تخطط وتسهر على إنجاز التجهيزات والمرافق العمومية‪ ،‬وذلك بفضل‬
‫تصاميم التعمير التي تعتبر بمثابة مشاريع الحضرية تعتمدها الدولة لوضع مجموعة من االختيارات‬
‫والتوجهات‪ ،‬والضوابط واإلجراءات القانونية‪ ،‬وكذا القيود واالرتفاقات التي تحد من االمتيازات المرتبطة‬
‫بحق الملكية وحرية المبادرة‪.‬‬
‫‪ - 4.2‬مجانية ارتفاقات التعمير‬
‫تعرف المواد ‪ 37‬إلى ‪ 40‬من مدونة الحقوق العينية االرتفاق باعتباره حق عيني في شكل تحمل‬
‫على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار آخر‪ .‬وينشأ هذا التحمل االرتفاق إما عن الوضعية الطبيعية‬
‫للعقار (القرب أو الجوار) أو بحكم القانون أو اتفاق المالكين‪ .‬كما يمكن أن يقرر لتحقيق المنفعة العامة أو‬
‫المنفعة الخاصة‪ .30‬وقد سبق لظهير فاتح يوليوز ‪ 1914‬المتعلق بالملك العمومي أن نص في مادته الرابعة‬
‫على وجوب خضوع كل ملكية خاصة الرتفاقات المرور والمواصالت واستغالل وصيانة الخطوط‬
‫واألعمدة الكهربائية والتلغرافية المرصودة بالملك العمومي‪ .‬كما سمح قانون ‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬المتعلق‬
‫بالتعمير‪ ،‬في المادة ‪ ،12‬لإلدارة بفرض االرتفاقات الالزمة في صالح المحافظة على النظافة والمرور‬
‫وجمالية البناء والتشييد‪ .‬وهنا البد من التمييز بين االرتفاق ونزع المكية‪ ،‬حيث يعتبر األول مجرد تحمل‬

‫‪ 29‬عبد الرحمن البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.105 .‬‬

‫‪ 30‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.177‬صادر في ‪ 22‬نونبر ‪ 2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 5998‬بتاريخ ‪ 24‬نونير ‪ ،2011‬ص‪.5587 .‬‬
‫يقع على الملكية الخاصة لفائدة ملك آخر‪ ،‬خاصة الملك العمومي‪ ،‬فتظل األرض موضوع االرتفاق في‬
‫ملكية صاحبها‪ ،‬وال يتطلب ذلك حصوله على تعويض مادي‪ ،‬بينما نزع الملكية كما هو معلوم يؤدي إلى‬
‫نقل الملكية من صاحبها إلى شخص معنوي عام ألجل المنفعة العمومية‪ ،‬وينتج عن ذلك حق المالك في‬
‫الحصول على تعويض مادي مقابل فقدانه لحق الملكية‪ .‬وفي هذا اإلطار تنص ‪ 84‬من القانون رقم ‪12.90‬‬
‫المتعلق بالتعمير على ما يلي‪" :‬ال يستحق أي تعويض على االرتفاقات المحدثة عمال بأحكام هذا القانون‬
‫والنصوص التنظيمية الصادرة لتطبيقه‪ ،‬استجابة لمقتضيات األمن والصحة والمتطلبات الجمالية"‪ .‬غير أنه‬
‫قد يستحق التعويض‪ ،‬يضيف القانون‪ ،‬في حال إلحاق ضرر مادي بمالك األرض أو في حال المساس‬
‫بحقوقه المكتسبة‪.‬‬
‫وإذا كان المشرع يميز بين االرتفاق الناتج عن الوضعية الطبيعية للعقار واالرتفاق بحكم القانون‬
‫أو االتفاق‪ ،‬فإن الباحثين في مجال التعمير يميزون بين االرتفاقات اإلدارية التي تحدث بمقتضى نصوص‬
‫خاصة لحماية أو خدمة الملك العمومي‪ ،‬وارتفاقات التعمير المحدثة في إطار قوانين التعمير ووثائق‬
‫التخطيط‪ .‬ومن بين االرتفاقات اإلدارية مثال تلك المتعلقة بحماية السير على الطرق العمومية بما فيها‬
‫الطرق السيارة‪ ،‬مثل عدم البناء بجوار الطرق تفاديا لحجب الرؤيا على المستعملين (ظهير ‪ 19‬يناير‬
‫‪ )1953‬ومنع البناء على مسافة ‪ 20‬مترا من جانبي الطرق السيارة (القانون رقم ‪ 4.89‬بتاريخ ‪ 6‬غشت‬
‫‪)1992‬؛ واالرتفاقات المتعلقة بسالمة الطيران والمالحة الجوية‪ ،‬حيث ينص ظهير ‪ 26‬شتنبر ‪ 1938‬على‬
‫وجوب احترام مسافة معينة وعلو معين من أجل الوقاية؛ وكذلك بعض االرتفاقات المقررة لفائدة المآثر‬
‫التاريخية والمباني األثرية (القانون رقم ‪ 22.80‬بتاريخ ‪ 25‬دجنبر ‪ ،)1980‬ولفائدة المواقع الحربية‬
‫والمنشآت العسكرية (ظهير ‪ 7‬غشت ‪.)1934‬‬
‫أما ارتفاقات التعمير فتنظمها المقتضيات القانونية المؤطرة في هذا المجال‪ .‬ويسمح بها المشرع‬
‫بهدف تنظيم وهيكلة المجال الحضري وخلق مناطق وتجمعات عمرانية منسجمة‪ .‬وتنص مجموعة من‬
‫المواد القانونية على مختلف أنواع االرتفاقات التي تتضمنها وثائق التعمير كارتفاقات عدم البناء وعدم‬
‫التعلية واالرتفاقات الخاصة بحماية األماكن الطبيعية والتاريخية واألثرية وحماية الموارد المائية واألغراس‬
‫واألشجار‪ .31‬وكذلك ضوابط استعمال األراضي والضوابط المفروضة في مجال البناء لمصلحة المرور‬
‫واألمن والنظافة والصحة والجمالية‪.32‬‬

‫المادة الرابعة من القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪.‬‬ ‫‪31‬‬

‫المادة ‪ 19‬من نفس القانون‪.‬‬ ‫‪32‬‬

 ‫‪ -3‬التطور التاريخي لقانون التعمير‬

‫إذا نحن تمعنا في تصميم مدينة من المدن العتيقة المغربية‪ ،‬فإننا سنالحظ بأنها خضعت لقواعد‬
‫عرفية حكمت نموها وتطورها بشكل يخدم الساكنة ويسهل تنقلها وممارستها لمختلف األنشطة المجتمعية‬
‫الممكنة‪ .‬وهذه القواعد تدور حول محاور أساسية هي‪:‬‬
‫دور السكنى واإلقامات‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫المؤسسات التجارية‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫المجمعات الصناعية التقليدية‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫المباني الدينية المعدة للعبادة‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫الساحات العمومية المعدة للتواصل والترفيه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ففيما يخص المباني المعدة للسكن‪ ،‬كانت فتحاتها وعلوها وسمك جدرانها ومظهرها الداخلي‬
‫والخارجي يخضع لنظام دقيق قلما استثني في بناء معين‪ .‬وفيما يخص المؤسسات التجارية فإنها تتجمع في‬
‫أحياء معينة وحسب تنظيم دقيق‪ ،‬فنجد الخرازين والحدادين والحجامين مثال في نظام بديع يجعل من‬
‫السهولة التنقل بينهم من جهة ومباشرة عمليات التبادل التجاري على أحسن وجه من جهة أخرى‪ .‬وفيما‬
‫يخص المجمعات الصناعية التقليدية (دبغ الجلود وصباغة الصوف وصنع األواني مثال) فإنها موجودة في‬
‫األماكن الالزمة الزدهارها‪ ،‬وتتجمع كلها عادة قرب موارد المياه الالزمة لعملها‪.‬‬
‫أما الساحات العمومية والمباني الدينية من مساجد وزوايا فإنها كانت تشكل في غالب األحيان‬
‫المحور الذي تتجمع حوله المباني المعدة للسكنى‪.‬‬
‫هذه القواعد تركت بصماتها على كل المدن المغربية دون أن يصيبها أدنى تدوين‪ .‬وهي قواعد‬
‫عرفية عبرت عن مستوى تطور المجتمع المغربي وحاجياته‪ ،‬وتركت أثرها حيا شامخا إلى اآلن‪ .‬وبمجرد‬
‫دخول الحماية إلى المغرب حاولت سلطات هذه األخيرة أن تقنن هذا الميدان الحيوي؛ إال أن تقنينها هذا‬
‫كان منصبا فقط على المدن واألحياء الجديدة ذات الطابع األوربي دون أن يمس ذلك المدن العتيقة في‬
‫شيء‪ .‬وكان أول قانون نظم هذا المجال هو ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬المتعلق بتصفيف األبنية وتصاميم‬
‫التهيئة وتوسيع المدن واالرتفاقات والضرائب المفروضة على األبنية‪33‬؛ ثم بعده جاءت نصوص قانونية‬
‫أخرى سواء في فترة الحماية أو بعد حصول المغرب على االستقالل‪ .‬وسنلقي عليها تباعا نظرة حسب‬
‫تطورها الزمني‪.‬‬
‫‪ - 1.3‬فترة الحماية‬
‫عرفت فترة الحماية إصدار العديد من النصوص القانونية المتعلقة بالتحكم في المسألة العقارية‬
‫وفي النمو الحضري في المغرب‪ .‬فقد كانت سلطات الحماية في حاجة ماسة إلى األراضي من إحداث‬
‫اإلدارات والمرافق العمومية وشق طرق المواصالت‪ ،‬وتوسيع مجاالت المناطق الحضرية عن طريق‬
‫التجهيز والتهيئة‪ ،‬وإحداث أحياء ومدن جديدة قادرة على استقطاب المعمرين الفرنسيين واألجانب وخدمة‬
‫المصالح االقتصادية االستعمارية‪.‬‬

‫‪ 33‬ظهير شريف في شأن نشر الظهير المتعلق بتصفيف األبنية وتوسيع المدن وفي الواجبات والضرائب المفروضة على األبنية وما يلحق بها‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ ،51‬السنة الثانية‪ ،‬بتاريخ ‪ 24‬أبريل ‪ ،1914‬ص‪.173 .‬‬
‫‪Dahir relatif aux alignements, plans d’aménagement et d’extension des villes, servitudes et taxes de voirie, B.O‬‬
‫‪n° 78, du 24 avril 1914, p. 271.‬‬
‫وكان البد في ظل هذه الحركية من وضع أولى القوانين التي تسمح لإلدارة بمراقبة عمليات‬
‫استعمال األراضي في المجال الحضري عن طريق الشرطة اإلدارية (الترخيص اإلداري) وعن طريق‬
‫ماسمي آنذاك بتصفيف وتهيئة المدن واألحياء وفرض االرتفاقات اإلدارية وارتفاقات التعمير‪.‬‬
‫‪ - 1.1.3‬ظهير ‪ 16‬أبريل ‪1914‬‬
‫يعد هذا الظهير أول نص قانوني يحمل القواعد المنظمة للتعمير بالمغرب في بدايات عهد الحماية‪.‬‬
‫وقد أتاح سن هذا الظهير للمغرب أن يكون من بين أوائل الدول التي عرفت تقنين هذا المجال‪ .‬وقد استقت‬
‫فيه إدارة الحماية‪ ،‬كما تمت اإلشارة إلى ذلك في تقديم الظهير‪ ،‬بعض القواعد والمباديء والممارسات من‬
‫بعض التجارب والتشريعات األجنبية خاصة تجارب ألمانيا وسويسرا وهولندا وفرنسا‪ .34‬هذا مع العلم أن‬
‫فرنسا لم تكن آنذاك تتوفر على قانون متكامل للتعمير‪ ،‬ولم تسن قانونا مشابها للقانون المغربي إال في سنة‬
‫‪( 1919‬قانون ‪ 14‬مارس ‪ 1919‬الذي وقع تعديله وتتميمه بمقتضى قانون فاتح يوليوز ‪.)1924‬‬
‫واستطاع ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1916‬أن يشكل إطارا قانونيا ذا فعالية كبرى في مجال التعمير‪ ،‬حيث‬
‫مكن إدارة الحماية في تلك الفترة من تكييف وخلق مجموعة من األحياء والمدن الجديدة‪ .‬وكان هدفه‬
‫األساسي الحفاظ على جمال ورونق التكتالت العمرانية‪ ،‬وذلك في إطار عام يهدف أساسا إلى فتح الطرقات‬
‫(‪ )La voirie‬وفرض الحرمات (‪ )Les servitudes‬والمحافظة على الصحة والنظافة العامة ( ‪La‬‬
‫‪.)salubrité‬‬
‫والواقع أن هذا الظهير يؤرخ لمرحلة جديدة عرفها المغرب مع مجيء عهد الحماية؛ وهي مرحلة‬
‫تقنين ميدان التعمير ومنح اإلدارة العمومية الوسائل الالزمة لمواجهة التوسع العمراني ومحاربة الممارسات‬
‫العشوائية بالمدن وضواحيها‪ ،‬وذلك بتنظيمه للعمليات األربع التالية‪:‬‬
‫فتح الطرق العمومية‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫إعداد مخططات تهيئة المدن واألحياء الجديدة‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫مشاركة الخواص في خلق جزء من المدينة‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫سن القواعد التي تخضع لها عمليات البناء واستعمال األراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫غير أن هذا القانون أظهر بعد فترة زمنية وجيزة نقائصه‪ ،‬ألن اهتمامه األساسي كان مركزا‬
‫حول إنشاء الطرق ومخططات التهيئة لفائدة الحماية الفرنسية‪ ،‬دون تحديد دقيق لبعض المفاهيم والعمليات‬
‫مثل مفهوم التجزئة والطرق العملية لتطبيق مخطط التهيئة‪ .‬لذلك تعرض ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬لمجموعة‬
‫من التعديالت واإلضافات نذكر من بينها‪:35‬‬
‫‪ -‬التعديل الذي أحدثه ظهير ‪ 19‬أبريل ‪ 1916‬في الفصل التاسع المتعلق بطريقة احتساب‬
‫االشتراكات في الجمعيات النقابية للمالكين الحضريين‪.36‬‬
‫‪ -‬التعديل الذي أحدثه ظهير ‪ 25‬يونيو ‪ 1916‬فيما يتعلق بالضرائب‪.37‬‬
‫‪ -‬اإلضافات الذي سنها ظهير ‪ 23‬أكتوبر ‪ 1920‬فيما يتعلق بالعقوبات‪.38‬‬

‫‪ 34‬انظر عرض األسباب (‪ )Exposé des motifs‬التي جاء بها المشرع لتقديم ظهير ‪ 16‬أبريل ‪.1914‬‬
‫‪35‬‬
‫‪Abdel Ilah Mkinsi, op. cit., pp. 10-11.‬‬
‫‪36‬‬
‫‪Dahir du 19 février 1916 complétant l’article 9, paragraphe 3, du Dahir du 16 avril 1914 relatif aux‬‬
‫‪alignements, plan d’aménagement et d’extension des villes, servitudes et taxes de voirie, B.O. n° 175 du 28‬‬
‫‪février 1916, p. 220.‬‬
‫‪37‬‬
‫‪Dahir du 25 juin 1916 portant modification du Dahir du 16 avril 1914 sur les alignements et la voirie, B.O. n°‬‬
‫‪194 du 10 juillet 1916, p. 707.‬‬
‫‪38‬‬
‫‪Dahir du 23 octobre 1920 instituant des sanctions nouvelles au dahir du 16 avril 1914 sur les alignements, BO‬‬
‫‪n° 419-420 du 2 et 9 novembre 1920, p. 1860.‬‬
‫‪ -‬ظهير فاتح أبريل ‪ 1924‬الذي أخضع رخص إنشاء البنايات العمومية أو البنايات المخصصة‬
‫الستعمال العموم لتأشيرة رئيس قسم الفنون الجميلة والمآثر التاريخية‪.39‬‬
‫‪ -‬التغيير الذي جاء به ظهير ‪ 27‬يناير ‪ ،1931‬والذي وسع النطاق الترابي لمخططات التهيئة‬
‫إلى المراكز وإلى ضواحي المدن‪ ،‬الشيء الذي مكن اإلدارة من مراقبة عمليات البناء‬
‫المنعزلة التي تتم خارج نطاق المدينة‪ ،‬وإخضاع كل عملية بناء أو تجزئة في المناطق‬
‫المجاورة للمدن والمراكز لمراقبة اإلدارة (توسيع مجال الضواحي)‪.40‬‬
‫‪ -‬ظهير ‪ 23‬يناير ‪ 1935‬الذي نقل االختصاصات التي كانت ممنوحة إلى المدير العام لألشغال‬
‫العمومية في إطار ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬إلى الكاتب العام للحماية‪.41‬‬
‫‪ - 2.1.3‬ظهير ‪ 12‬نونبر ‪1917‬‬
‫يتعلق هذا الظهير بجمعية نقابة المالكين الحضريين‪42‬؛ وقد أتى بفكرة إمكانية تنظيم المالكين‬
‫الحضريين في إطار جمعيات نقابية للمالكين‪ .‬ومنح لرئيس المصالح البلدية (رئيس المجلس البلدي بعد‬
‫ذلك) صالحية إنشاء جمعية نقابية للمالكين وإعداد نظامها األساسي ورئاسة جمعها العام ثم عرض الملف‬
‫على الصدر األعظم (رئيس الحكومة) إلصدار قرار تأسيس الجمعية‪ .‬وبمجرد تأسيس هذه األخيرة تصبح‬
‫لها صالحية السلطة العمومية‪ ،‬بما فيها منع كل بناء داخل المنطقة التي تدخل في اختصاصها‪ .‬أما أهدافها‬
‫األساسية فتتلخص في ضم أراضي المالكين من أجل إنجاز تصميم للتصفيف والتوسعة خاص بها وتهيئتها‬
‫ثم إعادتها لمالكيها أعضاء الجمعية النقابية‪.‬‬
‫‪ - 3.1.3‬ظهير ‪ 14‬يونيو ‪1933‬‬
‫في بداية الثالثينات وقف المشرع على مجموعة من الثغرات القانونية التي اعترت مقتضيات‬
‫الفصل العاشر من ظهير ‪ 1914‬المخصص لتنظيم عمليات تجزيء األراضي‪ ،‬مما جعله يبادر إلى إصدار‬
‫قانون خاص بالتجزئات بمقتضى ظهير ‪ 14‬يونيو ‪ 1933‬المتعلق بالتجزئات‪.43‬‬
‫ويعد ظهير ‪ 1933‬أول قانون مغربي مخصص لتنظيم عمليات تجزيء وتقسيم األراضي‬
‫الحضرية بشكل مفصل‪ ،‬بعدما كانت هذه العمليات تنظم فقط في إطار الفصل العاشر من قانون ‪ 16‬أبريل‬
‫‪ 1914‬الذي نص وجوب الحصول على ترخيص من طرف اإلدارة‪ .‬وقد جاء بجملة من المقتضيات التي‬
‫لم ينص عليها قانون ‪ ،1914‬وعلى رأسها التوسع في تنظيم أعمال تقسيم األمالك العقارية‪ ،‬وتدخل إدارة‬
‫المحافظة العقارية لمساعدة اإلدارة على مراقبة تقسيم األراضي بالمنطق الحضرية‪ ،‬واعتماد نظام العقوبات‬
‫عند مخالفة مقتضيات هذا القانون‪.44‬‬
‫‪ - 4.1.3‬ظهير ‪ 30‬يوليوز ‪1952‬‬
‫مع بداية الخمسينات من القرن الماضي بادرت إدارة الحماية إلى إصالح قوانين المنظمة للتعمير‪،‬‬
‫فتم إلغاء قانون ‪ 16‬أبريل ‪ ،1914‬وحل محله قانون الشؤون المعمارية‪ ،‬كما أطلق عليه آنذاك‪ ،‬الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 30‬يوليوز ‪ .451952‬ورغم أن المشرع لم يأت بتغييرات جذرية في الموضوع‪ ،‬حيث احتفظ‬

‫‪39‬‬
‫‪Dahir du 1er avril 1924 relatif au contrôle du service des beaux arts et des monuments historiques sur‬‬
‫‪certaines demandes en autorisation de bâtir, B.O n° 603 du 13 mai 1924, p. 778.‬‬
‫‪40‬‬
‫‪Dahir du 27 janvier 1931 complétant la législation sur l’aménagement des centres et la banlieue des villes,‬‬
‫‪B.O n° 958 du 6 mars 1931, p. 250.‬‬
‫‪41‬‬
‫‪Dahir du 23 janvier 1935 modifiant le Dahir du 16 avril 1914 relatifs aux alignements, plans d’aménagement‬‬
‫‪et d’extension des villes, servitudes et taxes de voirie, B.O n° 1164 du 15 février 1935, p. 128.‬‬
‫‪42‬‬
‫‪Dahir du 12 novembre 1917 sur les associations syndicales de propriétaires urbains, B.O n° 265 du 19‬‬
‫‪novembre 1917, p. 1277.‬‬
‫‪43‬‬
‫‪Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissements, B.O n° 1080 du 7 juillet 1933, p. 610.‬‬
‫‪ 44‬عبد الرحمن البكريوي‪" ،‬التعمير بين المركزية والالمركزية"‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬الشركة المغربية للطباعة والنشر‪ ،‬الرباط‪ ،1993 ،‬ص‪.14 .‬‬
‫‪ 45‬ظهير شريف بشأن الشؤون المعمارية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 2083‬بتاريخ ‪ 26‬شتنبر ‪ ،1952‬ص‪.6146 .‬‬
‫بتصميم التهيئة وتصفيف الطرق والبنايات ورخصة البناء‪ ،‬فإنه تجاوز فكرة التصفيف والحرمات‪ ،‬حيث‬
‫كان يعتبر تصميم التهيئة تصميما عاما للتصفيف (‪ ،)Plan général d’alignement‬ونص في فصله‬
‫الثامن على تهيئة جميع المناطق والساحات والحدائق وأماكن الرياضة وغيرها‪ .‬وحرص كذلك على توسيع‬
‫المجال الترابي لتطبيق قانون التعمير‪ ،‬فامتد نفاذه إلى المراكز الموجودة في طور التكوين‪ ،‬والضواحي‬
‫(المناطق الحوزية)‪ ،‬والمناطق المدارية للمدن أو المراكز المستقلة والمحددة‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى‪ ،‬تجلى أهم إصالح أتى به ظهير ‪ ،1952‬بالنسبة لظهير ‪ ،1914‬في خلق تصميم‬
‫جديد هو "تصميم التنطيق" كتصميم انتقالي‪ ،‬وكذلك إحداث مساطر احترازية جديدة‪ ،‬لتجنب البناء العشوائي‬
‫وتحايل المضاربين‪ ،‬تعطي لإلدارة إمكانية إصدار قرارات لمنع كل عملية بناء أثناء فترة إعداد مخطط‬
‫التهيئة‪ ،‬وهي قرار التنطيق وقرار دراسة تصميم التهيئة‪ .‬ولكي اليحدث فراغ قانوني يستغله المتحايلون‬
‫على القانون‪ ،‬نص القانون الجديد على تصميم التنطيق الذي يسري مفعوله في المرحلة االنتقالية مابين‬
‫غياب أي مخطط ومرحلة إعداد تصميم التهيئة‪ .‬وكان المشرع قد حدد مدة سريان تصميم التنطيق في‬
‫سنتين باعتبارها كافية في نظره لوضع تصميم تهيئة جديد‪ .‬غير أن الواقع بين أن هذه المدة غير كافية‬
‫نظرا لكون عملية إعداد تصميم التهيئة تستغرق عدة سنوات‪.46‬‬
‫‪ – 5.1.3‬ظهير ‪ 30‬شتنبر ‪1953‬‬
‫يتعلق األمر بقانون تجزئة األراضي وتقسيمها الذي وضعه المشرع بتاريخ ‪ 30‬شتنبر ‪1953‬‬
‫في إطار إصالح قوانين التعمير‪ ،47‬حيث تم بموجبه إلغاء القانون السابق الصادر في سنة ‪ .1933‬وقد أكد‬
‫المشرع في تقديمه لهذا القانون أن نص ظهير ‪ 14‬يونيو ‪" 1933‬لم تعد اليوم مقتضياته كافية إلرضاء ما‬
‫تتطلبه تهيئة المدن العصرية"‪.‬‬
‫فخالفا لهذا الظهير األخير الذي كان قد ترك لإلدارة سلطة تقديرية‪ ،‬حسب كل حالة‪ ،‬لتحديد‬
‫المساحة الدنيا لتقسيم قطعة أرضية حتى تعتبر تجزئة‪ ،‬حدد ظهير ‪ 30‬شتنبر ‪ 1953‬الجديد التجزئة بكيفية‬
‫واضحة‪ ،‬وذلك باعتبارها "‪ ..‬تقسيم أحد األمالك العقارية إلى قسمين على األقل ثم بيع هذين القسمين أو‬
‫كراؤهما إما دفعة واحدة وإما الواحد بعد اآلخر لتبنى فيهما عمارات للسكنى أو للصناعة أو للتجارة‪.‬‬
‫ويشترط أن تكون مساحة أحد القسمين على األقل دون الهكتار الواحد‪.48".‬‬
‫فقد قام ظهير ‪ 1953‬بتمديد المقتضيات القانونية المتعلقة بالتجزئات المخصصة للسكنى إلى‬
‫التجزئات ذات الطبيعة الصناعية والتجارية‪ .49‬وميز بين تجزيء األراضي إلى قطع أرضية مهدة للبناء‬
‫وبين "‪...‬مجموعة مساكن من العمارات الخاصة بالسكنى والمشيدة في قطعة واحدة أو في عدة قطع‬
‫متالصقة أو متجاورة‪ ،50"...‬كما ميز كذلك بين التجزئة التي يطبق عليها هذا القانون وبين تصميم األراضي‬
‫ال ذي اليعتبر تجزئة لكنه يخضع هو اآلخر لمراقبة اإلدارة تحسبا لكل تحايل على القانون‪.51‬‬
‫أما فيما يتعلق بالمسطرة الواجب اتباعها للحصول على رخصة التجزئة فإن ظهير ‪ 1953‬لم‬
‫يحدث تغييرا جوهريا على المسطرة المنصوص عليها سابقا في ظهير ‪1933‬؛ لكنه عمل على تقليص‬
‫المدة المخصصة لدراسة طلب رخصة التجزئة أو التقسيم (خمسة أشهر فيما قبل)‪ ،‬فقيد اإلدارة باحترام‬
‫مدة شهرين بالنسبة لتقسيم األراضي إلى أجزاء غير معدة للبناء‪ ،‬واحترام مدة ثالثة أشهر فيما يخص‬
‫التجزئات السكنية والصناعية والتجارية‪ .‬وسمح للمجزئ‪ ،‬من أجل تخفيف العبء عليه‪ ،‬بتهيئة التجزئة‬

‫‪ 46‬عبد الرحمن البكريوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.13 .‬‬

‫‪ 47‬ظهير شريف بشأن تجزئة األراضي وتقسيمها إلى قطع صغيرة‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 2142‬بتاريخ ‪ 13‬نونبر ‪ ،1953‬ص‪.3682 .‬‬
‫‪ 48‬الفصل الثاني من قانون تجزئة األراضي وتقسيمها إلى قطع صغيرة‪.‬‬
‫‪ 49‬الهادي مقداد‪" ،‬التجزئات ودورها في تخفيف أزمة السكنى"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا‪ ،‬القانون العام والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد‬
‫الخامس‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،1988 ،‬ص‪...... .‬‬
‫‪ 50‬الفصل الثالث من نفس القانون‪.‬‬
‫‪ 51‬ينص الفصل الرابع من القانون على أنه يتعين الحصول على إذن إداري مسبق من طرف كل صاحب أو أصحاب عقار يقسم إلى أجزاء غير‬
‫معدة للبناء وتكون مساحة جزء منه على األقل دون الهكتار الواحد‪.‬‬
‫وتجهيزها قسما فقسما‪ ،‬أي على مراحل‪ ،‬فيبين لإلدارة أثناء تقديم المشروع كيف سيقوم بتهيئة كل قسم‬
‫على حدة‪.‬‬
‫هذا وقد صدرت نصوص قانونية أخرى طوال عهد الحماية تمس ميدان التعمير بطريقة مباشرة‬
‫أو غير مباشرة مثل ظهير ‪ 26‬نونبر ‪ 1912‬بشأن ارتفاقات المآثر التاريخية والفنية‪ ،52‬وظهير فاتح يوليوز‬
‫‪ 1914‬المتعلق بالملك العمومي للدولة‪ ،53‬وظهير ‪ 13‬غشت ‪ 1914‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة‬
‫العامة واالحتالل المؤقت ‪ ،54‬وظهير ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة‪،55‬‬
‫ونصوص قانونية عديدة وضعتها اإلدارة خالل هاته الفترة الحاسمة بهدف المراقبة والتحكم في استعمال‬
‫األراضي في المناطق الحضرية باسم المنفعة العامة أو االرتفاق العمومي كلما تطلب األمر ذلك‪ .56‬وقد‬
‫تميزت جل النصوص القانونية التي وضعتها سلطات الحماية لتنظيم المجال الحضري بطابعها التنظيمي‬
‫والتقني في غياب أي بعد استشرافي‪.‬‬
‫‪ – 2.3‬فترة ما بعد الحصول على االستقالل‬
‫يكاد يتفق جل الباحثين والممارسين أن حقبة الحماية التي عرفها تاريخ المغرب تميزت بنظرة‬
‫محدودة وضيقة في مجال معالجة قضايا التعمير‪ .‬فرغم اإلصالحات التي جاء بها المهندس إيكوشار بعد‬
‫الحرب العالمية الثانية‪ ،‬وذلك بهدف تدارك النقص والمشاكل التي عرفتها المدن المغربية على عهد‬
‫المارشال ليوطي‪ ،‬خاصة بظهور أحياء الصفيح واألحياء العشوائية‪ ،‬فإن قانون التعمير كرس تجاهل‬
‫حاجيات المغاربة في مجال اإلسكان والتجهيزات والمرافق الحيوية‪ ،‬وركز في المقابل على حاجيات الجالية‬
‫األوربية المقيمة بامتياز (السكن المحلي المغربي ‪ /‬السكن األوربي)‪ .‬كما أن إدارة الحماية تجاهلت تماما‬
‫قضايا التعمير بالعالم القروي‪ ،‬مما دفع بالسلطات المغربية بالمبادرة مباشرة بعد الحصول على االستقالل‬
‫إلى وضع قانون جديد ينظم المجاالت القروية‪.‬‬
‫وورث المغرب وضعية سكنية وعمرانية متأزمة في المجاالت الحضرية؛ فاستمرت نسبة النمو‬
‫الحضري تتجاوز نسبة ‪ % 4‬خالل سنوات الستينات والسبعينات‪ ،‬وتزايد معدل الهجرة القروية في اتجاه‬
‫المدن بسبب ضعف معدالت التنمية وتدهور مستوى المعيشة بالعالم القروي‪ .‬وباستثناء قانون ‪ 25‬يونيو‬
‫‪ 1960‬الذي تم وضعه لتغطية المناطق القروية التي لم يكن يشملها قانون ‪ 1952‬على عهد الحماية‪ ،‬حاول‬
‫المشرع المغربي إصالح قانون التعمير بهدف تجاوز اإلكراهات القانونية التي بات يعاني منها المجال‬
‫الحضري من حيث الكثافة السكانية المرتفعة والمضاربة العقارية وانتشار مدن القصدير واألحياء‬
‫العشوائية‪ .‬غير أنه لم ينجح في ذلك إال ابتداء من سنوات التسعينات‪ .‬وقد تم قبل ذلك‪ ،‬أي في سنة ‪،1970‬‬
‫تقديم مشروع قانون إطار طموح ‪"-‬مشروع قانون إطار للتهيئة الحضرية والقروية"‪ -57‬يهدف إلى اعتماد‬

‫‪52‬‬
‫‪Dahir chérifien relatif à la conservation des monuments et instructions historiques, B.O n° 5 du 29 novembre‬‬
‫‪1912, p. 25.‬‬
‫‪53‬‬
‫‪Dahir du 1er juillet 1914 sur le domaine public dans la zone du protectorat français de l’empire chérifien,‬‬
‫‪B.O n° 89 du 10 juillet 1914, p. 529.‬‬
‫‪54‬‬
‫‪Dahir du 13 août 1914 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique et l’occupation temporaire, B.O n°‬‬
‫‪101 du 28 septembre 1914, p. 755.‬‬
‫‪55‬‬
‫‪Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, B.O n° 137 du 7 juin 1915, p.‬‬
‫‪319.‬‬
‫‪ 56‬الهادي مقداد‪" ،‬السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديد‪ ،.‬الدار البيضاء‪ ،2010 ،‬ص‪..... .‬‬
‫‪ 57‬تم إعداد هذا المشروع في ‪ 30‬نونبر ‪ 1970‬من طرف مركز الدراسات واألبحاث والتكوين ( ‪Centre d’Etudes, de Recherche et de‬‬
‫‪ )Formation – C.E.R.F‬الذي تم إحداثه من طرف وزارة الداخلية‪ ،‬التي كانت تشرف على قطاع التعمير آنذاك (مديرية التعمير والسكنى)‪،‬‬
‫بهدف التفكير في وضع استراتيجية جديدة في مجال السكنى والتعمير‪ .‬وتضمن المشروع ‪ 97‬مادة مبوبة إلى ثالثة أبواب‪ :‬الباب األول يتعلق‬
‫بتوقعات وقواعد التهيئة على المستوى الجهوي وعلى مست وى الجماعات الحضرية والجماعات القروية‪ ،‬والباب الثاني يتعلق بالسياسة العقارية‪،‬‬
‫والباب الثالث مخصص لقانون البناء‪ .‬وتم التفكير في إحداث ثالثة مخططات‪ :‬مخطط البنيات والتوجيه ( ‪Schéma de Structure et‬‬
‫‪ )d’Orientation‬على مستوى الجهات (سبع جهات)‪ ،‬ومخطط مديري (‪ )Schéma Directeur‬على مستوى المدن‪ ،‬ثم تصميم استعمال‬
‫األراضي بالنسبة لألحياء (‪.)Plan d’Utilisation des Sols‬‬
‫استراتيجية جديدة في مجال التنمية الحضرية‪ ،‬وإدخال إصالحات جوهرية في ميدان التعمير وربطه بسياسة‬
‫إعداد التراب الوطني‪ .58‬لكن هذا المشروع المتكامل لم ير النور ألسباب عديدة‪.‬‬
‫وسوف نتعرض هنا ألهم القوانين التي وضعها المشرع المغربي في ميدان التعمير ابتداء من‬
‫الحصول على االستقالل‪ .‬وهي نصوص قانونية الزال العمل جاريا بها إلى يومنا هذا‪.‬‬
‫‪59‬‬
‫‪ - 1.2.3‬ظهير ‪ 25‬يونيو ‪ 1960‬المتعلق بتنمية الكتل العمرانية القروية‬
‫كما سبقت اإلشارة‪ ،‬لم تكن قوانين التعمير التي وضعها المشرع في عهد الحماية تطبق خارج‬
‫المدارات الحضرية‪ ،‬فظلت المناطق القروية خارج نطاق قانون التعمير رغم التطور الذي عرفته بعض‬
‫القرى والمراكز القروية‪ .‬مما دفع المشرع إلى سد هذا الفراغ بإصدار قانون جديد يهدف إلى تنظيم وتنمية‬
‫الكتل العمرانية ذات الطابع القروي‪ ،‬هو قانون ‪ 25‬يونيو ‪ .1960‬ونص في الفصل األول من هذا القانون‬
‫على أن مقتضياته تسري على العمارات القروية الواقعة خارج المجاالت التي حددها الفصل األول من‬
‫ظهير ‪ 30‬يوليوز ‪ 1952‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬أي خارج المجال الحضري المشمول بمقتضيات قانون ‪.1952‬‬
‫ومن بين المقتضيات المهمة التي جاء بها قانون ‪ 1960‬إمكانية تغطية الكتلة العمرانية القروية‬
‫بتصميم خاص لتوسيع نطاقها يسمى "تصميم التنمية"‪ .‬ويهدف تصميم التنمية إلى تحديد المناطق المخصصة‬
‫ألنشطة معينة كمناطق السكنى والمناطق المخصصة للتجارة والصناعة التقليدية والساحات العمومية‬
‫واألمكنة المخصصة للمصالح العمومية أو التي تظل عارية او يمنع فيها البناء‪ .‬كما يحدد التصميم كذاك‬
‫تصفيف الطرق والبنايات والحرمات والمرافق الخاصة باالستغالل الفالحي‪.‬‬
‫وبمجرد المصادقة على تصميم التنمية من طرف عامل اإلقليم أو العمالة تصبح رخصة البناء‬
‫ورخصة تهيئة التجزئات إلزامية داخل المنطقة التي شملها المخطط‪.‬‬
‫‪60‬‬
‫‪ - 2.2.3‬قانون ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬المتعلق بالتعمير‬
‫عرف المغرب خالل سنوات الستينات والسبعينات تحوالت عميقة في ميدان التعمير واإلسكان‪،‬‬
‫فتوسعت مدارات المدن والمراكز‪ ،‬وتزايدت نسبة الهجرة القروية‪ ،‬وتدهورت أوضاع النسيج الحضري‪،‬‬
‫مما دعل السلطات العمومية تطلق عدة برامج تنموية في هدا المجال‪ .‬وفي المقابل تطورت فسلفة التعمير‬
‫في اتجاه تجاوز التخطيط الحضري ذو الطابع التنظيمي الصرف واعتماد تعمير عصري ذو بعد تنظيمي‬
‫واستشرافي وتشاوري‪.‬‬
‫ورغم بعض المحاوالت‪ ،‬وصدور العديد من الدراسات والتقارير واألبحاث‪ ،‬المنادية بضرورة‬
‫إدخال إصالحات جوهرية وعميقة على قانون التعمير‪ ،‬وانتهاج سياسات عمومية جديدة لتجاوز الوضع‬
‫المتأزم‪ ،‬لم يستطع المشرع المغربي االستغناء على القوانين التي تركتها إدارة الحماية إال في بداية‬
‫التسعينات‪ ،‬فبادر إلى نسخ هذه القوانين وتعويضها بقوانين جديدة‪ ،‬وعلى رأسها قانون التعمير رقم ‪12.90‬‬
‫الصادر في ‪ 17‬يونيو ‪.1992‬‬
‫ولعل من أهم المستجدات التي جاء بها قانون التعمير الجديد إدخال قواعد قانونية جديدة تتعلق‬
‫بمخطط توجيه التهيئة العمرانية باعتباره وثيقة حديثة للتخطيط الحضري أضيفت إلى باقي وثائق التعمير‬
‫األخرى التي احتفظ بها المشرع وراجع مساطر إعدادها والمصادقة عليها‪ ،‬وهي تصميم التهيئة وتصميم‬
‫التنطيق‪.‬‬
‫وعمل المشرع على توسيع نطاق تطبيق قانون التعمير ليشمل المجموعات العمرانية والمناطق‬
‫العمرانية الجديدة‪ ،‬واألراضي القروية المجاورة للجماعات الحضرية الممتدة إلى مسافة ‪ 15‬كلم‪ ،‬وبعض‬

‫‪58‬‬
‫‪Saâd Benzakour, op. cit, p. 201.‬‬
‫‪ 59‬ظهير شريف رقم ‪ 1.60.063‬بشآن توسيع نطاق العمارات القروية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 2489‬بتاريخ ‪ 8‬يوليوز ‪ ،1960‬ص‪.2098 .‬‬
‫‪ 60‬ظهير شريف رقم ‪ 1.92.31‬صادر في ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪15‬‬
‫يوليوز ‪ ،1992‬ص‪.887 .‬‬
‫المناطق القروية ذات الصبغة الخاصة بهدف تهيئتها ومواكبتها لمستلزمات النمو الحضري بمقتضى "نظام‬
‫قانوني خاص"‪ .61‬وحرص كذلك على تحقيق الجودة المعمارية وجمالية المدن عن طريق إلزامية االستعانة‬
‫بمهندس معماري "حر" وبمهندسين مختصين‪.62‬‬
‫هذا قد أعطى هذا القانون لإلدارة المركزية المكلفة بالتعمير سلطات واسعة في إعداد وثائق‬
‫التعمير‪ ،‬بينما منح للمجالس الجماعية سلطة استشارية فقط‪ ،‬تتمثل في "المساهمة" في وضع المشاريع دون‬
‫أية سلطة تقريرية؛ والحال أن رؤساء المجالس الجماعية هم من يمارس الشرطة اإلدارية الخاصة بالتعمير‬
‫ويسهرون على تطبيق قوانين التعمير بعين المكان‪ ،‬الشيء الذي يطرح عدة مشاكل أثناء التطبيق‪.63‬‬
‫‪64‬‬
‫‪ - 3.2.3‬قانون ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية‬
‫نظرا للدور الذي تلعبه التجزئات العقارية في تحديد معالم المدن واألحياء الجديدة‪ ،‬ألنها تعتبر‬
‫في الواقع تصميم تهيئة مصغر يقوم به الخواص بدل الدولة‪ ،‬بادر المشرع المغربي إلى وضع قانون جديد‬
‫مفصل يتعلق بتنظيم عمليات تجزئة وتقسيم األراضي وتشييد المجموعات السكنية‪ ،‬هو القانون رقم ‪25.90‬‬
‫المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪ .‬وقد تم إصداره بموازاة مع القانون‬
‫رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير بنفس التاريخ وبنفس الجريدة الرسمية (العدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز‬
‫‪ ،)1992‬ويضم ‪ 78‬مادة مفصلة بدل ‪ 24‬فصال تضمنه سابقا ظهير ‪.1953‬‬
‫وحاول المشرع في هذا القانون الجديد سد الثغرات والنواقص التي عرفها القانون السابق‪ ،‬فأعطى‬
‫لإلدارة بعض اإلمكانيات لمحاربة تملص المجزئين من المراقبة اإلدارية وإحداث التجزئات والتقسيمات‬
‫العشوائية‪ .‬وتمثل ذلك في توسيع مفهوم التجزئة والتخلي عن شرط المساحة (أقل من هكتار سابقا)‪،65‬‬
‫وإلزامية التحفيظ العقاري لألراضي المراد تجزئتها‪ ،‬وكذلك إلزامية اللجوء إلى مهندس معماري حر‪،‬‬
‫ومنح سلطة الترخيص اإلداري لرئيس الجماعة الحضرية أو القروية (اإلدارة الالمركزية)‪ ،‬والسماح‬
‫للمجزئ بتجهيز مشروعه على مراحل حتى يتمكن من بيع القطع األرضية المجهزة وإتمام ماتبقى في‬
‫المشروع‪ ،‬وإحداث لجنة التسلم المؤقت للتجزئة وتعيين أعضائها‪ ،‬وإعادة هيكلة التجزئات غير القانونية‬
‫من طرف اإلدارة على حساب المجزئ ومالكي القطع األرضية مناصفة‪.‬‬
‫ثم إن المشرع زاد في شدة العقوبات الجنائية والمدنية المفروضة على المخالفات‪ ،‬فعاقب على‬
‫إحداث ال تجزئات ومجموعات السكن غير القانونية‪ ،‬وعلى الشروع في بيع أو إيجار البقع األرضية غير‬
‫قبل تسليم التجزئة‪ .‬وعاقب كذلك المهندسين المعماريين والمقاولين وأرباب العمل الذين يساهمون في‬
‫مخالفة القانون‪ .‬ونص على البطالن المطلق لعقود البيع واإليجار والقسمة التي تبرم دون احترتم مقتضيات‬
‫القانون رقم ‪.25.90‬‬
‫‪ - 4.2.3‬بعض المحاوالت إلصالح قوانين التعمير‬
‫على الرغم من وضع قوانين مهمة في ميدان التعمير في بداية التسعينات‪ ،‬فإن السلطات العمومية‬
‫قد عجزت عن معالجة المشاكل التي ظل يعاني منها القطاع‪ ،‬خاصة فيما يتعلق بضعف التخطيط الحضري‪،‬‬
‫وضعف التنسيق بين المتدخلين والفاعلين‪ ،‬وانتشار السكن العشوائي والتجزئات غير القانونية‪ .‬وتوالت عدة‬
‫محاوالت‪ ،‬إما في شكل مقاربة شمولية أو قطاعية‪ ،‬من أجل تدارك هاته االختالالت والمشاكل العمرانية‪.‬‬

‫‪ 61‬الفقرة ‪ 4‬من المادة الرابعة من القانون رقم ‪.12.90‬‬

‫‪ 62‬المواد ‪ 50‬إلى ‪ 54‬من نفس القانون‪.‬‬
‫‪ 63‬محمد محجوبي‪" ،‬قراءة علمية في قوانين التعمير المغربية"‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار النشر المغربية‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،2006 ،‬ص‪.9 .‬‬
‫‪ 64‬ظهير شريف رقم ‪ 1.92.7‬صادر في ‪ 7‬يونيو ‪ 1992‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم‬
‫العقارات‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز ‪ ،1992‬ص‪.880 .‬‬
‫‪ 65‬تعرف المادة األولى من القانون رقم ‪ 25.90‬التجزئة العقارية كما يلي‪ " :‬يعتبر تجزئة عقارية تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع أو‬
‫اإليجار أو القسمة إلى قطعتين أو أكثر لتشييد مبان للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي‪ ،‬مهما كانت مساحة البقع التي يتكون‬
‫منها العقار المراد تجزئته"‪.‬‬
‫فصدرت بعض النصوص التشريعية الفريدة أو بعض النصوص التنظيمية التي اعتمدت عليها اإلدارة‬
‫للتحكم في النمو الحضري‪.‬‬
‫ففي سنة ‪ 1993‬تم تعميم تجربة الوكاالت الحضرية على كافة المدن الكبرى مثل الرباط وسال‬
‫وفاس ومراكش وأكادير وطنجة‪ ،66‬وذلك بعدما سبق أن أحدثت أول وكالة حضرية بمدينة الدار البيضاء‬
‫بعد أحداث سنة ‪ .671981‬وتتمثل المهام األساسية لهاته الوكاالت في إعداد مشاريع المخططات التوجيهية‬
‫ومتابعة تنفيذها‪ ،‬وإبداء الرأي في جميع عمليات البناء والتجزئات‪ ،‬ومساعدة رؤساء المجالس الجماعية في‬
‫مجال شرطة التعمير‪.‬‬
‫وفي سنة ‪ 2005‬تم إعداد مشروع مدونة التعمير بهدف جمع شتات النصوص القانونية المنظمة‬
‫للتعمير‪ ،‬وخلق منظومة قانونية متكاملة‪ .‬وتضمن المشروع وثائق جديدة للتخطيط الحضري مثل المخطط‬
‫التوجيهي للتجمعات العمرانية والمخطط التوجيهي للتهيئة وتصميم استعمال األراضي وتصميم المدن‬
‫الجديدة‪ .‬غير أن هذا المشروع‪ ،‬رغم سعيه إلى اعتماد مقاربة شمولية لمعالجة قضايا التعمير‪ ،‬لم ير النور‬
‫بسبب تضارب المصالح بين مختلف المتدخلين في القطاع‪ .‬وسبق أن تم إعداد مشروع آخر لتأهيل العمران‬
‫في سنة ‪ ،2000‬لكنه كان قد عرف نفس المصير لنفس األسباب‪.‬‬
‫وفي ظل تعذر إخراج مشروع مدونة التعمير إلى الوجود‪ ،‬عمد المشرع إلى وضع نصوص‬
‫قانونية جزئية‪ ،‬فعمل على تنظيم عمليات حماية المدن العتيقة والقصبات والقصور من عوامل التدهور‬
‫وتآكل البنايات بواسطة القانون رقم ‪ 94.12‬المتعلق بحماية المباني اآليلة للسقوط والتجديد الحضري‪68‬؛‬
‫وبادر إلى تعديل المقتضيات المتعلقة بردع مخالفات التعمير بهدف إصالح منظومة الرقابة التي لم تعد‬
‫تساير واقع النمو العمراني‪ ،‬فأصدر في ‪ 26‬غشت ‪ 2016‬القانون رقم ‪ 66.12‬في شأن مراقبة وزجر‬
‫المخالفات في مجال البناء والتعمير‪ .69‬وشمل هذا القانون الجديد عدة تعديالت تهم قوانين التعمير الثالثة‪،‬‬
‫أي القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير والقانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات وظهير ‪ 25‬يونيو ‪1960‬‬
‫المتعلق بتنمية الكتل القروية‪.‬‬
‫هذا وتجدر اإلشارة كذلك إلى أن فترة ما بعد صدور قوانين ‪ 1992‬سوف تتميز بهيمنة "التعمير‬
‫االستثنائي"‪ ،‬أي اعتماد مساطر استثنائية لجأت إليها اإلدارة المركزية باستمرار من أجل تبسيط المساطر‬
‫اإلدارية‪ ،‬وسد الثغرات القانونية‪ ،‬وإضفاء نوع من المرونة على ضوابط التعمير‪ ،‬خاصة فيما يتعلق بدراسة‬
‫وترخيص المشاريع الكبرى التي لها عالقة باإلنعاش العقاري واالستثمار‪ .‬وقد صدرت في هذا السياق عدة‬
‫منشورات ودوريات وزارية تحث المصالح اإلدارية على تجنب رفض المشاريع الكبرى‪ ،‬وعدم التشدد في‬
‫تطبيق وثائق التعمير‪ ،‬واالجتهاد في دراستها لما لها من آثار إيجابية على االستثمار وخلق فرض الشغل‬
‫وحل أزمة السكنى‪ .‬ومن أهم هذه المنشورات والدوريات‪ :‬الدورية رقم ‪ 1500/2000‬الصادرة عن وزير‬
‫إعداد التراب الوطني والتعمير واإلسكان والبيئة في عهد حكومة التناوب‪ ،70‬والدورية المشتركة بين وزير‬
‫الداخلية ووزير اإلسكان رقم ‪.7127/3020‬‬

‫‪ 66‬ظهير شريف رقم ‪ 1.93.51‬صادر في ‪ 10‬شتنبر ‪ 1993‬يعتبر بمثابة قانون يتعلق بإحداث الوكالة الحضرية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪4220‬‬
‫بتاريخ ‪ 19‬شتنبر ‪ ،1993‬ص‪.1624 .‬‬
‫‪ 67‬ظهير شريف بمثابة قانون رقم ‪ 1.84.188‬صادر في ‪ 9‬أكتوبر ‪ 1984‬يتعلق بالوكالة الحضرية للدار البيضاء‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪3754‬‬
‫بتاريخ ‪ 10‬أكتوبر ‪ ، 1980‬ص‪.959 .‬‬
‫‪ 68‬ظهير شريف رقم ‪ 1.16.48‬صادر في ‪ 27‬أبريل ‪ 2016‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 94.12‬المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد‬
‫الحضري‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6465‬بتاريخ ‪ 16‬ماي ‪ ،2016‬ص‪.3772 .‬‬
‫‪ 69‬ظهير شريف رقم ‪ 1.16.124‬صادر في ‪ 25‬غشت ‪ 2016‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 66.12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير‬
‫والبناء‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6501‬بتاريخ ‪ 19‬شتنبر ‪ ،2016‬ص‪.6630 .‬‬
‫‪ 70‬الدورية رقم ‪ 1500/2000‬المتعلقة بتبسيط مسالك ومساطر دراسة طلبات رخص البناء وإحداث التجزئات والمجموعات السكنية وتقسيم‬
‫العقارية الصادرة بتاريخ ‪ 6‬أكتوبر ‪.2000‬‬
‫‪ 71‬الدورية المشتركة عدد ‪ 27/3020‬بين وزير الداخلية والوزير المنتدب لدى الوزير األول بخصوص استفادة المشاريع االستثمارية من‬
‫استثناءات في مجال التعمير الصادرة بتاريخ ‪ 4‬مارس ‪.2003‬‬
 ‫‪ – 3‬اإلدارة المكلفة بقطاع التعمير‬

‫إن اهتمام الدولة بقضايا التعمير واإلسكان يتجلى من خالل تدخالتها التي تنوعت بتنوع حاجيات‬
‫المجتمع في هذا المجال‪ .‬وقد كان دور اإلدارة يقتصر في بداية األمر على تنظيم ومراقبة عمليات تقسيم‬
‫األراضي وبنائها‪ ،‬ثم امتد بعد ذلك ليشمل التخطيط الحضري وإنجاز التجهيزات والمرافق األساسية والتحكم‬
‫في توسع الناطق العمرانية‪ ،‬وذلك في إطار ما أصبح يعرف بسياسة التعمير‪ ،‬وبواسطة مجموعة من‬
‫األجهزة والهيئات اإلدارية المتخصصة في مجال التهيئة والتعمير واإلسكان‪ .72‬ولهذا نجد العديد من الهيئات‬
‫والمؤسسات سواء‪ ،‬على المستوى المركزي أو الالمركزي‪ ،‬التي تقوم بأدوار مختلفة في قطاع التعمير‪.‬‬
‫واحتلت الدولة منذ عهد الحماية دورا مركزيا في تنظيم المجال الحضري‪ ،‬حيث سهرت اإلدارة‬
‫على مراقبة وتنظيم وتنمية الكتل العمرانية‪ ،‬كما عملت على تقنين القطاع ووضع وثائق التعمير الالزمة‬
‫لتوجيه وتأطير عمليات التعمير‪ .‬ففي عهد الحماية كانت هذه االختصاصات تعود إلى إدارة األشغال‬
‫العمومية‪ ،‬وعلى رأسها المدير العام لألشغال العمومية ‪(Le directeur général des travaux‬‬
‫)‪ ،public‬التي يسهر على وضع تصاميم التهيئة وقرارات التصفيف‪ ،‬بينما يمارس رئيس المصالح البلدية‬
‫(‪ )Le chef des services municipaux‬سلطة المراقبة ومنح رخص البناء بعين المكان‪ .‬فكانت بذلك‬
‫مسألة تدبير قضايا التعمير والتخطيط الحضري مركزة في يد إدارة الحماية‪ .‬وكانت هذه األخيرة تنفرد من‬
‫الناحية العملية بممارسة السلطة التنظيمية بصفة مباشرة‪.‬‬
‫أما في عهد االستقالل‪ ،‬فإن إدارة قطاع التعمير خضعت كسائر األنشطة اإلدارية إلى تطورات‬
‫موازية للتطور الذي عرفته الهياكل الحكومية‪ ،‬حيث سيعرف مغرب ما بعد الحماية تنصيب حكومات‬
‫متعاقبة تشرف فيها كل وزارة على قطاع واحد أو قطاعات معينة مترابطة فيما بينها‪ ،‬كوزارة العلوم‬
‫والمعارف والفنون الجميلة‪ ،‬ووزارة التجارة والصناعة التقليدية والسياحة والمالحة الجوية‪ ،‬وكذلك وزارة‬
‫التعمير والسكنى التي عين على رأسها الدكتور محمد بن بوشعيب في أول حكومة مغربية تم تأسيسها في‬
‫بداية عهد االستقالل بتاريخ ‪ 7‬دجنبر ‪.731957‬‬
‫هكذا نالحظ أن قطاع التعمير حظي في أول حكومة مغربية بوزارة مستقلة نظرا للمشاكل‬
‫والقضايا التي كان على اإلدارة أن تواجهها كإرث ثقيل من عهد الحماية‪ .‬لكن هذا االختيار لم يدم طويال‪،‬‬
‫وفقد القطاع استقالليته بعد أقل من سنة واحدة‪ ،‬فألحق بمصالح وزارة األشغال العمومية في ‪ 28‬أكتوبر‬
‫‪ ،1956‬ودام ذلك لمدة عشر سنوات تقريبا‪ .‬وفي سنة ‪ 1967‬أصبح القطاع تحت سلطة وزارة الداخلية‪،‬‬
‫فصدر مرسوم ملكي بإلحاق "دائرة التعمير والسكنى" بهذه الوزارة بعدما كانت تابعة لوزارة التجهيز‬
‫والمواصالت‪.74‬‬
‫وفي سنة ‪ 1972‬تم فصل قطاع التعمير من جديد‪ ،‬وأحدثت وزارة التعمير والسكنى والمحافظة‬
‫على البيئة الطبيعية‪ ،‬وعين على رأسها الحسن الزموري وزيرا‪ .75‬ثم بعد مرور مدة قصيرة أحدث في‬
‫سنة ‪ 1974‬في إطار هذه الوزارة الجديدة منصب كاتب الدولة في التعمير والسكنى والسياحة والمحافظة‬
‫على البيئة الطبيعية‪ .76‬واستمر العمل بهذا التنظيم اإلداري إلى غاية سنة ‪ ،1984‬فتمت إعادة اختصاصات‬

‫‪72‬‬
‫‪Robert Savy, « Droit économique », 2° éd., Dalloz, Paris, 1977, p. 82.‬‬
‫‪ 73‬أمينة المسعودي‪" ،‬الوزراء في النظام السياسي المغربي (‪ ،)1992-1955‬األصول‪-‬المنافذ‪-‬المآل"‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬‬
‫الدار البيضاء‪ ،2001 ،‬ص‪.47 .‬‬
‫‪ 74‬مرسوم ملكي رقم ‪ 587.67‬بتاريخ ‪ 14‬نونبر ‪ 1967‬بإلحاق دائرة التعمير والسكنى بوزارة الداخلية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 2877‬بتاريخ ‪20‬‬
‫دجنبر ‪ ،1967‬ص‪.2798 .‬‬
‫‪ 75‬ظهير شريف رقم ‪ 1.72.109‬بتاريخ ‪ 13‬أبريل ‪ 1972‬بتأليف الحكومة‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 3103‬بتاريخ ‪ 19‬أبريل ‪ ،1972‬ص‪.966 .‬‬
‫‪ 76‬ظهير شريف رقم ‪ 1.74.240‬بتاريخ ‪ 25‬أبريل ‪ 1974‬بتنظيم وتأليف الحكومة‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 3209‬بتاريخ فاتح ماي ‪ ،1974‬ص‪.‬‬
‫‪.1112‬‬
‫التعمير مرة أخرى إلى وزارة الداخلية‪ ،‬وأحدثت بالمناسبة ثالث مديريات جديدة بالوزارة‪ :‬مديرية إعداد‬
‫التراب الوطني ومديرية التعمير والهندسة المعمارية ومديرية حماية البيئة‪ .‬لكن تشكيل حكومة التناوب في‬
‫سنة ‪ 1988‬سيعرف من جديد تجميع قطاعات إعداد التراب والتعمير واإلسكان في وزارة واحدة؛ تم بعد‬
‫ذلك في سنة ‪ 2002‬أقدمت السلطات العمومية على عزل السكنى والتعمير عن إعداد التراب‪ ،‬فأحدثت‬
‫الوزارة المنتدبة لدى الوزير األول المكلفة بالتعمير واإلسكان من جهة‪ ،‬ووزارة إعداد التراب الوطني‬
‫والماء والبيئة من جهة أخرى‪ .‬وبمناسبة تشكيل حكومتي ‪ 2007‬و ‪ 2012‬تمت العودة إلى اعتماد الجمع‬
‫بين التعمير واإلسكان وإعداد التراب رغم تغير تسمية الوزارة‪ .77‬غير أن هذا الجمع لم يدم طويال‪ ،‬فتم‬
‫مرة أخرى تقسيم الوزارة بمناسبة التعديل الحكومي لسنة ‪ 2013‬إلى وزارتين‪ :‬وزارة التعمير وإعداد‬
‫التراب الوطني‪ ،‬ووزارة اإلسكان وسياسة المدينة‪.‬‬
‫أما في الحكومة الحالية (حكومة ‪ )2017‬فنالحظ أن السلطات العمومية سارت في اتجاه إعادة‬
‫تجميع كل القطاعات المعنية في وزارة واحدة هي وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير واإلسكان وسياسة‬
‫المدينة‪.78‬‬
‫وهكذا يالحظ أن الهياكل اإلدارية المكلفة بقطاع التعمير‪ ،‬كقطاع حيوي وشائك‪ ،‬لم يكتب لها أن‬
‫تعرف استقرارا على غرار بعض اإلدارات األخرى المكلفة بقطاعات حيوية كقطاع التجهيز أو قطاع‬
‫التعليم أو قطاع الصحة‪ .‬وعدم االستقرار هذا يدل في نظر العديد من الباحثين على تراكم المشاكل‪ ،‬وتفتيت‬
‫سلطة القرار‪ ،‬وتردد السلطات العمومية في معالجة قضايا التخطيط الحضري والتهيئة العمرانية وفق‬
‫منظور شامل وموحد‪ .79‬فانتقال اختصاصات التعمير من إدارة إلى إدارة ومن وزارة إلى وزارة لم يساعد‬
‫على تراكم التجربة‪ ،‬وذلك رغم أن المشرع حاول ابتداء من أواسط السبعينات أن يتجاوز مركزية القرار‪،‬‬
‫فنقل بعض االختصاصات لرؤساء المجالس الجماعية في مجال الشرطة اإلدارية‪ ،‬وأحدث الوكاالت‬
‫الحضرية لتخفيف العبء عن اإلدارة المركزية‪ ،‬خاصة في مجال الدراسات والتخطيط الحضري‪،‬‬
‫ولمساعدة اإلدارة المحلية في المجال التقني والهندسي وفي مجال الشرطة اإلدارية‪.‬‬
‫وسوف نعالج اختصاصات كل هيئة إدارية من هاته الهيئات الثالث على حدة‪.‬‬
‫‪ – 1.3‬اإلدارة المركزية‬
‫تعود إلى اإلدارة المركزية المتمثلة في الوزارة المكلفة بقطاع التعمير المسؤولية األولى فيما‬
‫يتعلق بوضع سياسة الدولة وتتبع تنفيذها في هذا المجال‪ .‬وفي هذا السياق ينص قانون التعمير على أن‬
‫"اإلدارة" هي التي تشرف على وضع وثائق التعمير بمساهمة الجماعات‪ ،‬بينما يوضح مرسوم ‪ 14‬أكتوبر‬
‫‪ 1993‬لتطبيق قانون التعمير معنى مصطلح اإلدارة‪ ،‬فيوضح في مواده المختلفة أنه يعني السلطة الحكومية‬
‫المكلفة بالتعمير‪ .80‬وهذا يتجلى كذلك بوضوح من خالل االختصاصات الواسعة التي تمارسها وزارة‬
‫التعمير‪ ،‬وعلى رأسها ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬وضع سياسة التعمير بتنسيق مع باقي القطاعات والجهات المعنية؛‬
‫‪ -‬وضع القواعد المتعلقة بالتعمير ومختلف استعماالت المجال؛‬

‫‪ 77‬في حكومة ‪ 15‬أكتوبر ‪ 2007‬تم إحداث وزارة اإلسكان والتعمير والتنمية المجالية‪ ،‬وفي حكومة ‪ 3‬يناير ‪ 2012‬تم تغيير تسميتها إلى وزارة‬
‫السكنى والتعمير وسياسة المدينة‪.‬‬
‫‪ 78‬ظهير شريف رقم ‪ 1.17.07‬صادر في ‪ 7‬أبريل ‪ 2017‬بتعيين أعضاء الحكومة‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6558‬مكرر بتاريخ ‪ 7‬أبريل ‪،2017‬‬
‫ص‪.2580 .‬‬
‫‪79‬‬
‫‪M’hammed Dryef, op. cit., p. 225.‬‬
‫‪ 80‬تنص مثال المادة ‪ 3‬من المرسوم على ما يلي‪" :‬يتم إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية بمسعى من السلطة المكلفة بالتعمير وبمساعدة من‬
‫الجماعات المعنية والمجموعة الحضرية في حال وجودها‪.‬‬
‫ويجب على اإلدارات والمؤسسات العامة ألجل إعداد مشروع مخطط توجيهي للتهيئة العمرانية أن تبلغ إلى السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير‬
‫الوثائق المتعلقة بمشاريع التجهيز ذات المنفعة الوطنية أو الجهوية المراد إنجازها في إطار المخطط التوجيهي المقترح‪.".‬‬
‫مرسوم رقم ‪ 2.92.832‬صادر في ‪ 14‬أكتوبر ‪ 1993‬لتطبيق القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4225‬بتاريخ ‪20‬‬
‫أكتوبر ‪ ،1993‬ص‪.2061 .‬‬
 ‫‪ -‬وضع وثائق التعمير وآليات التعمير العملياتي والسهر على تنفيذها؛‬
‫‪ -‬إعداد الدراسات المتعلقة بالتهيئة والتخطيط الحضري ومتابعة مختلف الظواهر الحضرية‪.81‬‬
‫وهكذا تسهر الوزارة المكلفة بقطاع التعمير على وضع السياسات العمومية في هذا الميدان‪،‬‬
‫وصياغة مشاريع القوانين والوثائق المنظمة للقطاع؛ كما تعمل على توجيه وتأطير النمو العمراني بمختلف‬
‫مناطق البالد‪ ،‬وإنجاز الدراسات والبرامج والمشاريع؛ وكذلك التنسيق بين مختلف الفاعلين والمتدخلين في‬
‫ميدان التعمير‪.‬‬
‫وتنظم هياكل الوزارة في شكل مديريات مركزية وأقسام ومصالح إدارية‪ .‬فهناك ثالث مديريات‬
‫أساسية من بين سبعة لها عالقة مباشرة بقطاع التعمير‪ ،‬وهي مديرية التعمير ومديرية الهندسة المعمارية‬
‫ومديرية الشؤون القانونية‪ .‬وتضم كل مديرية مجموعة من األقسام والمصالح التي تحدث بقرار وزاري‬
‫كما ينص على ذلك المرسوم المنظم الختصاصات الوزارة‪.82‬‬
‫فمديرية التعمير تتألف من أربعة أقسام هي‪:‬‬
‫‪ -‬قسم التخطيط الحضري؛‬
‫‪ -‬قسم التنمية الحضرية؛‬
‫‪ -‬قسم البحث واالستشراف الحضري؛‬
‫‪ -‬قسم التقديرات والتهيئة العقارية‪.‬‬
‫وتتألف مديرية الهندسة المعمارية من األقسام التالية‪:‬‬
‫‪ -‬قسم النهوض بالهندسة المعمارية؛‬
‫‪ -‬قسم تقنيات البناء والجودة؛‬
‫‪ -‬قسم مصاحبة المهنة وتتبع التكوين‪.‬‬
‫أما مديرية الشؤون القانونية فتضم ثالثة أقسام هي على التوالي‪:‬‬
‫‪ -‬قسم إعداد وتتبع النصوص التسريعية والتنظيمية؛‬
‫‪ -‬قسم التدوين والتوثيق والتعميم؛‬
‫‪ -‬قسم اليقظة القانونية‪.‬‬
‫وتشتمل الوزارة باإلضافة إلى المديريات المركزية على مصالح الممركزة يحدد تنظيمها‬
‫واختصاصاتها ومجال نفوذها الترابي بقرار لوزير التعمير‪ .83‬وتنظم هاته المصالح الخارجية في شكل‬
‫مفتشيات جهوية للتعمير والهندسة المعمارية وإعداد التراب الوطني‪ ،‬فتمثل الوزارة على المستوى الجهوي‬
‫واإلقليمي‪ ،‬وتساهم في وضع استراتيجيات التنمية العمرانية‪ ،‬كما تسهر على انسجام الدراسات والمشاريع‬
‫الترابية مع السياسة التعميرية ومع وثاق التعمير‪ ،‬وكذلك على متابعة تطبيق النصوص التشريعية والتنظيمية‬
‫الجاري بها العمل فيما يتعلق بالهندسة المعمارية والتعمير‪.‬‬
‫وفي المقابل يالحظ أن هناك أجهزة إدارية تابعة لقطاع اإلسكان تهتم هي األخرى بقضايا التهيئة‬
‫والتعمير‪ .‬ويتعلق األمر أساسا بم ديرية سياسة المدينة ومديرية اإلنعاش العقاري‪ .‬كما أن هناك قطاعات‬

‫‪ 81‬مرسوم رقم ‪ 2.14.478‬صادر في ‪ 8‬غشت ‪ 2014‬بتحديد اختصاصات وتنظيم وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 6289‬بتاريخ ‪ 8‬شتنبر ‪ ،2014‬ص‪.6790 .‬‬
‫‪ 82‬قرار وزير التعمير وإعداد التراب الوطني رقم ‪ 4510.14‬صادر في ‪ 15‬أكتوبر ‪ 2014‬بتحديد وتنظيم األقسام والمصالح التابعة للمديريات‬
‫المركزية لوزارة التعمير وإعداد التراب الوطني‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6332‬بتاريخ ‪ 5‬فبراير ‪ ،2015‬ص‪.1025 .‬‬
‫‪ 83‬قرار وزير التعمير وإعداد التراب الوطني رقم ‪ 4274.15‬صادر في ‪ 12‬يونيو ‪ 2015‬بتحديد اختصاصات وتنظيم المصالح الالممركزة‬
‫لوزارة التعمير وإعداد التراب الوطني‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6450‬بتاريخ ‪ 16‬مارس ‪ ،2016‬ص‪.2791 .‬‬
‫وزارية تتدخل في مراحل إعداد وثائق التعمير أو تشارك في بعض اللجن كوزارة الداخلية ووزارة الفالحة‬
‫ووزارة األشغال العمومية‪.84‬‬
‫فعلى مستوى وزارة الداخلية‪ ،‬تتوفر كل عمالة أو إقليم على قسم للتعمير يتتبع تدبير مشاريع‬
‫التعمير ورخص البناء والتجزئات خاصة داخل لجن دراسة طلبات الرخص واللجن األخرى كاللجنة التقنية‬
‫اإلقليمية للتعمير ولجنة الجمالية والمآثر التاريخية والمواقع المرتبة‪ .‬أما العامل وباقي رجال السلطة المحلية‬
‫فيمثلون الدولة فوق تراب الجماعة‪ ،‬ويسهرون على تطبيق القانون والمحافظة على النظام العام بواسطة‬
‫الشرطة اإلدارية التي تمتد إلى زجر المخالفات في ميدان التعمير‪ .85‬ويمارس الوالي أو العامل اختصاصات‬
‫مهمة في مجال التعمير‪ ،‬حيث يعتبر عضوا في اللجنة المركزية لمتابعة إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫العمرانية‪ ،‬ويرأس اللجنة المحلية لمتابعة إعداد وثائق التعمير وكذلك لجنة متابعة إنجاز توجهات المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة العمرانية على المستوى المحلي‪ .86‬كما يصادق على تصميم تنمية العمارات القروية‪،‬‬
‫ويمنح رخص البناء المتعلقة باألماكن المخصصة للشعائر الدينية ورخص التجزئات الواقعة بين جماعتين‬
‫أو أكثر‪.‬‬
‫‪ - 2.3‬الوكاالت الحضرية‬
‫في بداية الثمانينات من القرن الماضي‪ ،‬وقبل صدور القانون ‪ 10‬ستنير ‪ 1993‬المتعلق بإحداث‬
‫الوكاالت الحضرية‪ ،87‬بادرت السلطات العمومية على إثر األحداث التي شهدتها مدينة الدار البيضاء إلى‬
‫إحداث تقسيم إداري جديد نتج عنه خلق والية الدار البيضاء الكبرى التي باتت تضم خمس عماالت‪ ،‬بدل‬
‫عمالة واحدة بالمدينة‪ ،‬و ‪ 25‬جماعة حضرية وقروية بما فيها الجماعة الحضرية لمدينة المحمدية‪ .‬وبموازاة‬
‫مع ذلك‪ ،‬ومن أجل التحكم في النمو الحضري ومعالجة مشاكل التعمير التي عانت منها المنطقة‪ ،‬تم العمل‬
‫على تبني آليات جديدة للتعمير والتهيئة الحضرية‪ .‬فجاء إحداث المخطط التوجيهي للتهيئة الحضرية للدار‬
‫البيضاء الكبرى سنة ‪ ،881984‬تم تاله مباشرة بعد ذلك وفي نفس السنة إحداث أول وكالة حضرية للتعمير‪،‬‬
‫هي الوكالة الحضرية للدار البيضاء‪ .89‬وما يمكن مالحظته هنا أن هاته اآلليات أحدثت آنذاك من طرف‬
‫وزارة الداخلية‪ ،‬فأسندها القانون لهذه األخيرة‪ .‬ولذلك نص المشرع على إعداد المخطط التوجيهي الخاص‬
‫بالدار البيضاء الكبرى من طرف وزير الداخلية؛ ووضع على رأس الوكالة الحضرية للدار البيضاء عامال‬
‫يتولى تسييرها تحت الوصاية اإلدارية لنفس الوزارة‪ .‬وتنص المادة الثانية من ظهير ‪ 9‬أكتوبر ‪1984‬‬
‫المحدث للوكالة أن هذه األخيرة تمارس اختصاصاتها في مجموع الجماعات الحضرية والقروية للوالية‬
‫وكذا في المناطق التي يغطيها المخطط التوجيهي للتهيئة الحضرية للدار البيضاء الكبرى‪.‬‬
‫وابتداء من سنوات التسعينات بدأ دور الوكالة الحضرية يأخذ مكانته في ميدان التهيئة الحضرية‬
‫ومتابعة تنفيذ وثائق التعمير المختلفة‪ .‬وبعد أن عمم المشرع آلية المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية على‬
‫كافة التراب الوطني‪ ،‬بمقتضى القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪ ،90‬بادر إلى إحداث وكاالت حضرية‬
‫أخرى بكل من فاس وأكادير خالل سنة ‪ .1992‬ثم أصدر بعد ذلك قانون ‪ 10‬شتنبر ‪ 1993‬المتعلق بإحداث‬
‫الوكاالت الحضرية‪ ،‬فسمح بذلك بتعميم التجربة على مختلف العماالت واألقاليم‪ .‬وعملت وزارة التعمير‬

‫‪ 84‬في المجال القروي مثال‪ ،‬يعود اختصاص المصادقة على تصميم التنمية إلى العامل‪ ،‬ويوافق عليه وزير الداخلية قبل نشره بالجريدة الرسمية‪.‬‬
‫‪ 85‬انظر مثال القانون رقم ‪ 66.12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء‪.‬‬
‫‪ 86‬انظر مرسوم ‪ 14‬أكتوبر ‪ 1993‬لتطبيق القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪.‬‬
‫‪ 87‬ظهير شريف رقم ‪ 1.93.51‬صادر في ‪ 10‬شتنبر ‪ 1993‬بمثابة قانون يتعلق بإحداث الوكاالت الحضرية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4220‬بتاريخ‬
‫‪ 15‬شتنبر ‪ ،1993‬ص‪.1624 .‬‬
‫‪ 88‬ظهير شريف رقم ‪ 1.84.17‬صادر في ‪ 25‬يناير ‪ 1984‬بمثابة قانون يتعلق بالمخطط التوجيهي الخاص بالتهيئة الحضرية للدار البيضاء‬
‫الكبرى‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 3718‬بتاريخ فاتح فبراير ‪ ،1984‬ص‪.154 .‬‬
‫‪ 89‬ظهير شريف رقم ‪ 1.84.188‬صادر في ‪ 9‬أكتوبر ‪ 1984‬بمثابة قانون يتعلق بالوكالة الحضرية للدار البيضاء‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪3754‬‬
‫بتاريخ ‪ 10‬أكتوبر ‪ ،1984‬ص‪.959 .‬‬
‫‪ 90‬يالحظ أن المشرع قد استعمل مصطلح "التهيئة العمرانية" في قانون ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬بدل مصطلح "التهيئة الحضرية" الذي استعمله في‬
‫قانون ‪ 25‬يناير ‪.1984‬‬
‫على إحداث مجموعة من الوكاالت بهدف تغطية غالبية المجاالت العمرانية الكبرى‪ ،‬حيث بلغ عددها إلى‬
‫غاية سنة ‪ 2019‬ما مجموعه ‪ 29‬وكالة حضرية‪.‬‬
‫و تحدث الوكاالت الحضرية بمرسوم لرئيس الحكومة يحدد مجال نفوذها الذي يمكن أن يشمل‬
‫عمالة أو إقليما أو عدة عماالت أو أقاليم‪ .91‬وتعتبر الوكاالت مؤسسات عمومية تتمتع باالستقالل المالي‬
‫واإلداري‪ ،‬وتخضع لوصاية الدولة على غرار األشخاص المعنوية األخرى‪ .‬ويديرها مجلس إداري يتمتع‬
‫بجميع السلط واالختصاصات الالزمة‪ ،‬بينما يدبر شؤونها مدير يعين بمقتضى مرسوم‪.‬‬
‫وتحدد المادة الثالثة من القانون االختصاصات التي تمارسها الوكالة الحضرية في مجال التعمير‪،‬‬
‫ومن أهمها ‪:‬‬
‫‪ -‬القيام بالدراسات الالزمة إلعداد المخطط التوجيهي للتهيئة الحضرية؛‬
‫‪ -‬إعداد وثائق التعمير األخرى‪ ،‬خاصة تصاميم التنطيق والتهيئة والتنمية؛‬
‫‪ -‬متابعة تنفيذ المخططات ومراقبة إنجار المشاريع المرخصة من أجل احترامها لمقتضيات‬
‫القانون‪.‬‬
‫‪ -‬إبداء رأيها الملزم في طلبات الترخيص المتعلقة بمشاريع البناء وتقسيم وتجزيء األراضي؛‬
‫‪ -‬تقديم المساعدة التقنية للجماعات والهيئات العامة والخاصة في مجال دراسات وإعداد عمليات‬
‫التعمير والتهيئة‪.‬‬
‫وقد أصبحت هاته الوكاالت تلعب دورا أساسيا في مجال الدراسات والتخطيط الحضري وفي‬
‫مجال المتابعة والمراقبة‪ ،‬بحيث باتت تنوب عن اإلدارة المركزية في القيام بهذه األعمال من جهة‪ ،‬ومن‬
‫جهة أخرى تساعد بالخصوص رؤساء المجالس الجماعية في مجال الدراسات التقنية وفي مجال ممارستهم‬
‫للشرطة اإلدارية التي يخولها لهم القانون في ميدان التعمير‪ .‬ويحدد مرسوم ‪ 27‬ماي ‪ 2013‬المتعلق‬
‫بضوابط البناء العامة كيفية مساهمة الوكالة الحضرية في دراسة ومنح الرخص اإلدارية في مجال التعمير‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪ 35‬من المرسوم المذكور على ما يلي‪" :‬يقرر رئيس المجلس الجماعي بشأن مآل الرخصة‪،‬‬
‫وذلك في ضوء اآلراء واالستشارات المعبر عنها من طرف أعضاء لجنة الدراسة المشار إليها في المادة‬
‫‪ 20‬أعاله‪ .‬واليمكن‪ ،‬في أي حال من األحوال‪ ،‬تسليم الرخصة دون الحصول على الرأي المطابق الذي‬
‫يبديه ممثل الوكالة الحضرية في حظيرة لجنة الدراسة‪.92".‬‬
‫‪ - 3.3‬الجماعات‬
‫تعتبر الجماعات هي المجال الجغرافي الرئيسي لتطبيق قواعد التعمير‪ .93‬وتشمل المجال‬
‫الحضري وكذلك المجال القروي على اعتبار أن أحكام قانون التعمير رقم ‪ 12.90‬وضعت لتسري‬
‫الجماعات الحضرية والمراكز المحددة التي هي أجزاء من المجال القروي باإلضافة إلى المناطق القروية‬
‫المحيطة بالمدن والمراكز المحددة (الضواحي)‪ ،‬بينما تسري أحكام ظهير ‪ 25‬يونيو ‪ 1960‬على الكتل‬
‫العمرانية القروية‪ .‬وتكتسي وثائق التعمير أهمية كبرى في تحديد المعالم العمرانية للجماعات وفي التخطيط‬
‫ل توزيع السكان واألنشطة بشكل يضمن نوعا من التوازن والتكامل فوق تراب كل جماعة‪ .‬ثم إن دور‬
‫‪ 91‬تجدر اإلشارة إلى أن الوكاالت الحضرية التي أحدثت قبل صدور قانون ‪ 10‬ستنبر ‪ 1993‬تم إحداثها بمقتضى قوانين‪ ،‬وهي وكاالت الدار‬
‫البيضاء (ظهير ‪ 9‬أكتوبر ‪ )1984‬وإقليم فاس (القانون رقم ‪ )19.88‬وأكادير (القانون رقم ‪ .)20.88‬وهناك نصوص تشريعية أخرى تنظم بعض‬
‫الوكاالت الخاصة بتهيئة مجاالت معينة مثل وكالة تهيئة وتنمية ضفتي أبي رقراق (قانون ‪ 23‬نونبر ‪ )2005‬ووكالة تهيئة واستثمار موقع بحيرة‬
‫مارشيكا (قانون ‪ 16‬يوليوز ‪.)2010‬‬
‫‪ 92‬مرسوم رقم ‪ 2.13.424‬صادر في ‪ 24‬ماي ‪ 2013‬بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة‬
‫بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 6155‬بتاريخ ‪ 27‬ماي ‪ ،2013‬ص‪.4306 .‬‬
‫‪ 93‬لم يعد المشرع يميز بين الجماعات الحضرية والجماعات القروية منذ صدور القانون التنظيمي رقم ‪ 113.14‬المتعلق بالجماعات في سنة‬
‫‪ .2015‬كما أن "المراكز المستقلة" التي نص عليها المشرع كمجال ترابي لتطبيق قواعد التعمير لم يعد لها وجود في التقسيم الترابي منذ أواسط‬
‫التسعينات‪ .‬نفس الشيء بالنسبة لمصطلح "البلديات"‪.‬‬
‫الجماعات عرف تطورا ملحوظا ومتناميا في ميدان التعمير انطالقا من إصالح الميثاق الجماعي سنة‬
‫‪ ، 1976‬حيث عملت السلطات العمومية ألول مرة على نقل اختصاصات شرطة التعمير لفائدة رؤساء‬
‫المجالس الجماعية‪.‬‬
‫إن الجماعات كفاعل محلي تساهم بشكل كبير في التنمية االقتصادية واالجتماعية والثقافية وفي‬
‫توفير شروط التنمية المجالية والتدبير الحضري الفعال من خالل التخطيط والبرمجة واإلنجاز والتدبير‬
‫كما جاء ذلك في المادة ‪ 77‬من القانون رقم ‪ 113.14‬المتعلق بالجماعات‪ .94‬ويتجلى ذلك من خالل‬
‫االختصاصات التي تمارسها هذه األخيرة في مجال التخطيط الحضري وبرمجة األعمال التنموية المقرر‬
‫إنجازها في إطار برنامج عمل الجماعة السداسي (لمدة ست سنوات) الذي يتعلق أساسا بإحداث المرافق‬
‫والتجهيزات األساسية‪ .‬ففي مجال إعداد وثائق التعمير ينص القانون رقم ‪ 12.90‬على مساهمة الجماعات‬
‫في وضعها‪ ،‬وذلك بواسطة مشاركة رؤساء مجالسها المنتخبة في عضوية لجنتي التعمير المركزية والمحلية‬
‫لمتابعة وضع وثائق التعمير من جهة‪ ،‬وعن طريق دراسة إبداء رأي مجلس الجماعة في كل مخطط أو‬
‫تصميم للتعمير من جهة أخرى‪ .‬كما ينص نفس القانون على جواز إصدار قرارات إحداث وتخطيط حدود‬
‫الطرق العامة والساحات ومواقف السيارات‪ ،‬وهي وثائق تعميرية‪ ،‬من طرف رئيس المجلس الجماعي‪.‬‬
‫هذا باإلضافة إلى أنه هو الذي يمارس اختصاص إصدار قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة بهدف تأجيل‬
‫البث في طلبات الترخيص‪ ،‬وهو الذي يعلن للعموم عن إجراء البحث العلني حول مشروع التصميم‪.‬‬
‫وإذا كان الميثاق الجماعي السابق (القانون رقم ‪ 95)78.00‬قد منح للجماعات اختصاصات مهمة‬
‫في مجال التعمير‪ ،‬خاصة في المادتين ‪ 38‬و ‪ 50‬منه‪ ،‬فإن القانون التنظيمي الجديد للجماعات (القانون‬
‫التنظيمي رقم ‪ )113.14‬سار في نفس االتجاه‪ ،‬فأكد في المادة ‪ 92‬على ممارسة الجماعات لصالحية إبداء‬
‫الرأي حول جميع وثائق التعمير وإعداد التراب؛ ونص في المادة ‪ 85‬على مجموعة من االختصاصات‬
‫الذاتية التي تمارسها الجماعة في ميدان التعمير‪ ،‬وهي‪:‬‬
‫‪ -‬السهر على احترام االختيارات والضوابط المقررة في مخطط توجيه التهيئة العمرانية وتصميم‬
‫التهيئة أو التنمية وكل الوثائق المتعلقة بإعداد التراب والتعمير؛‬
‫‪ -‬الدراسة والمصادقة على ضوابط البناء الجماعية؛‬
‫‪ -‬تنفيذ مقتضيات وتوجهات تصميم التهيئة أو التنمية بخصوص فتح مناطق جديدة للتعمير‪.‬‬
‫أما المادة ‪ 101‬من نفس القانون التنظيمي فتحدد اختصاصات رئيس المجلس الجماعي في مجال‬
‫الشرطة اإلدارية المتعلقة بميدان التعمير‪ ،‬وهي كالتالي‪:‬‬
‫‪ -‬السهر على تطبيق قانون التعمير واألنظمة المتعلقة به خاصة ضوابط تصاميم التعمير وإعداد‬
‫التراب‪،‬‬
‫‪ -‬منح رخص البناء والتجزئات وتقسيم األراضي بعد أخذ رأي الوكالة الحضرية في الموضوع‪.‬‬
‫‪ -‬منح رخص البناء وشهادات المطابقة لمشاريع البناء والتجزئات‪.‬‬
‫هذا وينظم ضابط البناء العام شكل وشروط إيداع ودراسة طلبات تسليم الرخص المتعلقة بإحداث‬
‫التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ورخص البناء ورخص السكن وشواهد‬
‫المطابقة‪ .96‬أما القانون رقم ‪ 66.12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء فقد عمل‬

‫‪ 94‬ظهير شريف رقم ‪ 1.15.85‬صادر بتاريخ ‪ 7‬يوليوز ‪ 2015‬بتنفيذ القانون التنظيمي رقم ‪ 113.14‬المتعلق بالجماعات‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 6380‬بتاريخ ‪ 23‬يوليوز ‪ ،2015‬ص‪.6660 .‬‬
‫‪ 95‬ظهير شريف رقم ‪ 1.02.297‬صادر بتاريخ ‪ 3‬أكتوبر ‪ 2002‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 78.00‬المتعلق بالميثاق الجماعي‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 5058‬بتاريخ ‪ 21‬نونبر ‪ ،2002‬ص‪.3468 .‬‬
‫‪ 96‬مرسوم رقم ‪ 2.13.424‬صادر في ‪ 24‬ماي ‪ 2013‬بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة‬
‫بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 6155‬بتاريخ ‪ 27‬ماي ‪ ،2013‬ص‪.4306 .‬‬
‫على بسط يد السلطات المحلية في ميدان شرطة التعمير على حساب رئيس مجلس الجماعة والوكالة‬
‫الحضرية بدعوى عدم فعالية أو تقاعس هؤالء في ضبط وزجر المخالفات في مجال اإلسكان والتعمير‪.‬‬
‫وقد أصبح رئيس المجلس ملزما بتوجيه نسخ من رخص البناء والمطابقة إلى السلطة المحلية‪ ،‬فخول لها‬
‫القانون رقم ‪ 12.66‬في مادته ‪ 68‬إمكانية إصدار أمر بهدم كل بناء غير مرخص به أو مخالف لوثائق‬
‫التعمير في حال عدم امتثال صاحبة ألوامر مراقبي التعمير‪ .‬ويقصد بالمراقبين‪ ،‬كما جاء في المادة ‪65‬‬
‫من نفس القانون‪ ،‬ضباط الشرطة القضائية ومراقبو التعمير التابعون للوالي أو العامل‪ ،‬المخولة لهم صفة‬
‫الشرطة القضائية‪ ،‬الذين يمارسون صالحية معاينة مخالفات التعمير‪.‬‬