Case Citation: G.R. No.
48090
Date: February 16, 1950
Petitioners: DOLORES PACHECO, in her capacity as guardian of the minors Concepcion,
Alicia, and Herminia Yulo, Petitioner
Respondents: SANTIAGO ARRO ET AL., Respondents
Doctrine The juridical concept of a trust, which in a broad sense involves, arises from, or is the result
of, a fiduciary relation between the trustee and the cestui que trust as regards certain
property — real, personal, funds or money, or choses in action — must not be confused with
an action for specific performance. When the claim to the lots in the cadastral case was
withdrawn by the respondents relying upon the assurance and promise made in open court
by Dr. M. Y. in behalf of J. Y. y R., the predecessor-in-interest of the petitioners, a trust or a
fiduciary relation between them arose, or resulted therefrom, or was created thereby. The
trustee cannot invoke the statute of limitations to bar the action and defeat the right of the
cestuis que trustent.
Antecedent Facts: On 31 January 1941, a petition for a writ of certiorari was filed by Dolores Pacheco, as
guardian of the minors Concepcion, Alicia and Herminia surnamed Yulo, daughters of the
late Jose Yulo y Regalado, for the review of a judgment rendered by the Court of Appeals
which affirmed the one rendered on 21 March 1939 by the Court of First Instance of
Occidental Negros, ordering Jose Yulo y Regalado to execute deeds of assignment in favor of
the plaintiffs for each and every lot claimed by them, the numbers of which appear opposite
their names in the complaint filed by them.
‘An agreement entered into upon a supposition of a right or of a doubtful right though it
afterwards comes out that the right was on the other side, shall be binding, and the right
shall not prevail against the agreement of the parties; for the right must always be on one
side or the other, and therefore the compromise or a doubtful right is a sufficient foundation
for an agreement.
The foregoing discloses that the respondents, the plaintiffs in civil case No. 6088 of the Court
of First Instance of Occidental Negros and the appellees in CA-G.R. No. 5700 of the Court of
Appeals, filed answers in the cadastral case No. 11, G.L.R.O. cadastral record No. 100,
claiming lots as their property and began to present evidence before a referee appointed by
the court in support of their respective claims.
Upon the assurance and promise made in open court by Dr. Mariano Yulo, who represented
the late predecessor-in-interest of the petitioners in the cadastral case, the defendant in civil
case No. 6088 and the appellant in CA-G.R. No. 5700, that, after the change of Zamora and
Quennon Streets of the municipality of Isabela, province of Occidental Negros, into T. Yulo
and G. Regalado Streets, respectively, the names of the deceased parents of the defendant
Jose Yulo y Regalado, the latter would convey and assign the lots to the claimants, the herein
respondents withdrew their claims, and the cadastral court confirmed the title to the lots and
decreed their registration in the name of the defendant Jose Yulo y Regalado.
In other words, the plaintiffs and appellees in the courts below and now respondents
asserted title to each lot claimed by them and began to present evidence to prove title thereto
in the cadastral case, but because of the promise referred to made in open court by the
representative of the defendant-appellant, the predecessor-in-interest of the petitioners, the
respondents withdrew their claims relying upon such promise. That finding is of fact and
cannot be reviewed by this Court. It does not appear — it is not even hinted — that the
admission as evidence of the copy of the transcript of the stenographic notes taken by the
official stenographer, upon which that finding is predicated, was objected to by the
predecessor-in-interest of the petitioners. The original transcript was part of the record of
the cadastral case and the trial court admitted it as evidence and based the judgment
rendered in the case upon it. The fact that the copy of the transcript (Exhibit B) attached to
the record of this case is not certified or authenticated by the clerk of court who is the legal
keeper thereof is no reason for disregarding it as evidence, for the original transcript
attached to the record of the cadastral case must have been read and taken into
consideration by the judge of the trial court. At any rate, there having been no objection to
the admission of the unauthenticated copy of the transcript, the question of its admissibility
cannot now be raised. The uncontroverted and undisputed finding of the trial court,
confirmed by the Court of Appeals, that the predecessor-in-interest of the petitioners had
complied with the promise by executing deeds of donation or assignment to some of the
claimants, as shown in or by Exhibits D, E, F, G, H, and I, is a strong proof or corroboration
of the truth or authenticity of the contents of the unauthenticated copy of the transcript of
the stenographic notes referred to marked Exhibit B. In these circumstances, its probative
value cannot be disregarded much less assailed.
Counsel asserts that a trustee does not have title to the property which is the subject of the
trust, because title to such property is vested in the cestui que trust. Hence — he argues — if
the predecessor-in-interest of the petitioners was a trustee, he or his successors-in-interest
could not and cannot be compelled in an action for specific performance to convey or assign
the property — the subject of the trust — because in an action for specific performance —
counsel contends — the party to be compelled to perform is the owner or has the title to the
property sought to be conveyed or assigned.
Issue: WON trustee does not have title to the property which is the subject of the trust, because title
to such property is vested in the cestui que trust.
SC Ruling: The juridical concept of a trust, which in a broad sense involves, arises from, or is the result
of, a fiduciary relation between the trustee and the cestui que trust as regards certain
property — real, personal, funds or money, or choses in action — must not be confused with
an action for specific performance. When the claim to the lots in the cadastral case was
withdrawn by the respondents relying upon the assurance and promise made in open court
by Dr. Mariano Yulo in behalf of Jose Yulo y Regalado, the predecessor-in-interest of the
petitioners, a trust or a fiduciary relation between them arose, or resulted therefrom, or was
created thereby. The trustee cannot invoke the statute of limitations to bar the action and
defeat the right of the cestuis que trustent. If the pretense of counsel for the petitioners that
the promise above adverted to cannot prevail over the final decree of the cadastral court
holding the predecessor-in-interest of the petitioners to be the owner of the lots claimed by
the respondents were to be sustained and upheld, then actions to compel a party to assign or
convey the undivided share in a parcel of land registered in his name to his co-owner or co-
heir could no longer be brought and could no longer succeed and prosper.
It is contended that lot 224 was claimed in the cadastral case by the predecessor-in-interest
of the petitioners alone, and not as adjudged in this case by the trial court and confirmed by
the Court of Appeals that it was also claimed by one of the respondents, one of the plaintiffs
in the court below. This also is a question of fact which cannot be reviewed in these
proceedings.
[G.R. No. 48090. February 16, 1950.]
DOLORES PACHECO, in her capacity as guardian of the minors Concepcion, Alicia, and
Herminia Yulo, Petitioner, v. SANTIAGO ARRO ET AL., Respondents. DEMETRIA FIRMEZA,
accompanied by her husband, Basilio Rivera, respondent-movant.
Vicente Hilado for Petitioner.
Rodolfo R. Reyes for Respondents.
SYLLABUS
1. TRUSTS; JURIDICAL CONCEPT OF A TRUST; TRUSTEE CANNOT INVOKE STATUTE OF LIMITATIONS
AGAINST "CESTUIS QUE TRUSTENT." — The juridical concept of a trust, which in a broad sense
involves, arises from, or is the result of, a fiduciary relation between the trustee and the cestui que
trust as regards certain property — real, personal, funds or money, or choses in action — must not
be confused with an action for specific performance. When the claim to the lots in the cadastral case
was withdrawn by the respondents relying upon the assurance and promise made in open court by
Dr. M. Y. in behalf of J. Y. y R., the predecessor-in-interest of the petitioners, a trust or a fiduciary
relation between them arose, or resulted therefrom, or was created thereby. The trustee cannot
invoke the statute of limitations to bar the action and defeat the right of the cestuis que trustent.
DECISION
PADILLA, J.:
On 13 October 1947, this Court declared the record of this case reconstituted. As reconstituted it
shows that on 31 January 1941, a petition for a writ of certiorari was filed by Dolores Pacheco, as
guardian of the minors Concepcion, Alicia and Herminia surnamed Yulo, daughters of the late Jose
Yulo y Regalado, for the review of a judgment rendered by the Court of Appeals which affirmed the
one rendered on 21 March 1939 by the Court of First Instance of Occidental Negros, ordering Jose
Yulo y Regalado to execute deeds of assignment in favor of the plaintiffs for each and every lot
claimed by them, the numbers of which appear opposite their names in the complaint filed by them.
The decision of the Court of Appeals reads as follows: chanrob1es virtual 1aw library
Los demandantes interpusieron la demanda de autos para que el demandado otorgue una escritura
de donacion a su favor de los lotes que aparecen a continuacion de sus respectivos nombres y que
son como siguen: chanrob1es virtual 1aw library
Santiago Arro Lot No. 237
Juan Balidio Lot No. 150
Ruperto Caballero Lot No. 208
Domingo Ciriaco Lot No. 147
Filomeno Echanova Lot No. 121
Florentino Granada Lot No. 148
Dorotea Firmesa Lot No. 224
Agustin Sarap Lot No. 207
Atanacio Jordan Lot No. 230
Fortunato Lambatin Lot No. 213
Fausto Leal Lot No. 118
Dionisia Crelo Lot No. 235
Martin Quiñanola Lot No. 238
Florencia Rosales Lot No. 124
Basilio Saliño Lot No. 153
Magdaleno Salvo Lot No. 155
Pascual Sibug Lot No. 215
Pedro Tan Lot No. 122
Teodora Caalaman Lot No. 112
Maria Torillo Lot No. 135
Pedro Tajanlañgit Lot No. 209
Silverio Toala Lot No. 149
Pablo TaysonLot No. 212
Maria Villanueva Lot No. 236
and Lot No. 228
Inocencio Viva Lot No. 120
Fortunato Siasat Lot No. 151
and Lot No. 152.
El demandado alego, como defensa especial, que las alegaciones de la demanda no constituyen
motivo de accion y que el plazo para entablarla ha trascurrido; y, por via de contrademanda, pide
que los demandantes sean condenados a desalojar sus respectivos lotes.
Habiendo fallecido el demandado, se enmendo la demanda para la sustitucion del mismo por sus
hijos, los cuales eran todos menores de edad, representados por su tutora Dolores Pacheco, la cual
tambien presento contestaciones enmendadas.
El Juzgado decidio el asunto a favor de los demandantes y contra la parte demandada, y en su citada
decision hizo el siguiente relato de hechos:
jgc:chanrobles.com.ph
"Los demandantes eran los reclamantes de los lotes mencionados en la demanda situados todos en
las Calles Zamora y Quennon del municipio de Isabela de esta provincia, con la oposicion del
demandado Jose Yulo y Regalado que tambien los reclamaba para si; pero habiendo llegado este y
los primeros a una inteligencia en el sentido de que si los nombres de dichas calles se cambiaban de
Zamora y Quennon a T. Yulo y G. Regalado, respectivamente, que eran los nombres de los padres
del demandado, a saber: Teodoro Yulo y Gregoria Regalado; dicho demandado estaria dispuesto a
ceder dichos lotes a sus respectivos reclamantes, convenio que se hizo en Corte abierta, presidida
por el Honorable Juez Norberto Romualdez, habiendo tomado nota de ello el taguigrafo Sr.
Tanjuequiao, segun consta en el Exhibit ’B’, los demandantes, que estaban asistidos entonces de su
abogado Don Agustin P. Seva, retiraron sus respectivas reclamaciones asi como las pruebas que ya
habian practicado ante el Juez Arbitro en apoyo de sus citadas reclamaciones, dando asi lugar a que
los citados lotes se adjudicaran a nombre del citado demandado, librandose despues a su favor los
correspondientes decretos y titulos y estos ultimos estuvieron largo tiempo en poder del tesorero
municipal de Isabela sin que los recogiera el citado demandado.
"Despues de hechas muchas gestiones, pues hubo necesidad de que se dictara una ley autorizando a
los municipios para cambiar los nombres de las calles que se hallan dentro de sus respectivos
terminos jurisdiccionales, se dicto por el Concejo Municipal de Isabela una resolucion ordenando el
cambio de los nombres de las calles ya citadas y una vez aprobada dicha resolucion por la Honorable
Junta Provincial de Negros Occidental, se procedio al cambio mediante orden ejecutiva del Presidente
de dicho municipio en febrero de 1934.
"El demandado por primera vez cumplio en parte con el convenio arriba mencionado, otorgando en
los meses de mayo y junio de 1928 los Exhibits D, E, F, G, H e I a favor de los reclamantes
mencionados en los mismos, donandoles los lotes que les correspondian, y por virtud de dichas
escrituras los reclamantes favorecidos consiguieron el traspaso del titulo de dichos lotes a su favor en
el Registro de la Propiedad de esta provincia. Los otros reclamantes siguieron el ejemplo y fueron a
verse con el citado demandado para pedir que se les cediera tambien los lotes que cada uno de ellos
reclamaba, y este les indico que mandaran preparar la escritura correspondiente al abogado Don
Hugo P. Rodriguez que habia estado representando al citado demandado Jose Yulo y Regalado en
vida en esta causa, y a su muerte lo ha sido tambien y hasta ahora lo es de sus herederos, pero
dicho demandado no quiso firmar las tales escrituras hasta que paso a mejor vida, alegando que los
demandantes se habian portado ingratos para con el, ingratitud que segun estos ultimos declararon
consistio en que ellos no favorecieron a un candidato del demandado en una de las elecciones
pasadas.
"Los demandantes entablaron la presente accion para obligar al demandado o a sus herederos a
respetar el convenio habido entre ellos y el citado demandado y a otorgar las escrituras
correspondientes de donacion de sus respectivos lotes.
"La representacion del citado demandado o sus herederos invoca como primera defensa la
prescripcion que no ha sido interrumpida, segun dicha representacion, por el otorgamiento de los
Exhibits D al I, ademas de otras defensas basadas en tecnicismos que seria prolijo enumerar,
precisamente porque, a juicio del Juzgado, es innecesario hacer pronunciamientos sobre las
cuestiones asi suscitadas por la defensa para los fines de esta decision." cralaw virtua1aw library
A continuacion hizo las siguientes consideraciones: jgc:chanrobles.com.ph
"Sin tener en cuenta para nada los meritos de las alegaciones y pruebas aportadas por los
demandantes de que con anterioridad a la medicion catastral y a la vista de los lotes mencionados en
la demanda ellos eran los dueños y poseedores de los mismos, pues de hecho continuan
poseyendolos, habiendo pagado desde el comienzo las contribuciones territoriales correspondientes;
y sin tener tampoco en cuenta el valor de los decretos y certificados de titulo expedidos a favor del
demandado que logro adquerirlos en virtud de la retirada de las reclamaciones de los demandantes,
asi como de las pruebas por ellos practicadas en virtud de la promesa del demandado de cederles o
donarles dichos lotes tan pronto se cumpliese la condicion de que ya se ha hecho merito arriba, el
juzgado es de opinion que el demandado se ha constituido en un mero depositario de dichos titulos
adjudicados a el con la obligacion expresa de cederlos a sus respectivos dueños tan pronto se
consiguiese la realizacion de la condicion impuesta por el y aceptada por estos, y cuando existe un
deposito con caracter fiduciario, no cabe la prescripcion, pues tenemos varias decisiones de la
Honorable Corte Suprema de Filipinas en que se ha sentado la doctrina que el derecho de los
beneficiarios que por confianza permitieron a uno a modo de depositario, que adquiriese el titulo de
un terreno con la obligacion de traspasarlo a ellos nunca prescribe a favor del que de este modo llega
a adquirir el titulo en virtud del deposito con caracter fiduciario.
"Pues seria altamente injusto, ilegal y constituiria un despojo inaudito que unos pobres labriegos
fueran desposeidos de terrenos heredados de sus causantes que los adquirieron por desmonte,
roturacion en o con el producto de su trabajo y del sudor de su frente, solamente porque tuvieron
confianza en la persona del demandado que, a juicio de ellos, era digno de ella, confianza respaldada
por el convenio habido entre ellos y el citado demandado en presencia del Juzgado, y en virtud del
cual retiraron sus reclamaciones, en la inteligencia de que se les cederia los terrenos que reclamaban
sin necesidad de un pleito si se cumplia la condicion que el demandado les impuso, si se permite
ahora al demandado, por medio de tecnicismos quedarse con los terrenos adjudicados a su favor y
de que serian privados sus actuales poseedores, cuando al juzgado le consta que a dichos
proseedores no se les dio oportunided de probar sus reclamaciones mediente la promesa de una
cesion o donacion a su favor.
"Es verdad que aparentemente toda accion que tuviesen los demandantes de reclamar la propiedad
de los citados lotes que hasta ahora continuan ocupando en concepto de dueños en virtud de las
disposiciones claras de la ley del Registro de Propiedad ha prescrito si se diera valor a la defensa
fundada exclusivamente en tecnicismos que el demandado interpone en su informe, pero el Juzgado
cree que esas defensas no tienen aplicacion alguna al presente caso que cae perfectamente dentro
de lo que en derecho americano se llama "Trust." cralaw virtua1aw library
"Aun suponiendo que los reclamantes no tenian derecho a ser declarados dueños de los lotes en
controversia, el demandado no puede ahora alegar esa falta de derecho para dejar de cumplir el
compromiso contraido por el que se ha constituido en un mero depositario del titulo que adquiriera
sobre dichos lotes.
‘An agreement entered into upon a supposition of a right or of a doubtful right though it afterwards
comes out that the right was on the other side, shall be binding, and the right shall not prevail
against the agreement of the parties; for the right must always be on one side or the other, and
therefore the compromise or a doubtful right is a sufficient foundation for an agreement.
‘Stapleton v. Stapleton, 1 Atl., 2; Bishop, Cont., S., 27; Ronayman v. Jarves, 79 Ill., s 19; Parker v.
Runslow, 102 Ill., 272; 40 Am. Rep., 558; McKinley v. Watkins, 13 Ill., 140; Pool v. Becker, 92 Ill.,
601; Wray v. Chandler, 64 Ind., 154; United States Mortg. Co. v. Henderson, 111 Ind., 24; Jones v.
Hittenhouse, 87 Ind., 348.’
"En su consecuencia, el Juzgado dicta sentencia ordenando al demandado o a los herederos de este a
otorgar a favor de todos y cada umo de los demandantes una escritura de cesion de los lotes que
cada uno de ellos reclama, con las costas al demandado." cralaw virtua1aw library
Se arguye, en primer termino, en esta apelacion que el Exhibit B, es una prueba incompetente por no
estar certificado ni por el Escribano ni por el Juez. Dicho Exhibito es como sigue: jgc:chanrobles.com.ph
"EXHIBIT B
"ESTADOS UNIDOS DE AMERICA
"ISLAS FILIPINAS.
EN EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE NEGROS OCCIDENTAL VIGESIMO SEGUNDO DISTRITO
JUDICIAL.
[Expediente No. 11, G.L.R.O. Record No. 100, Catastro ds Isabela, Lote No. 109].
EL DIRECTOR DE TERRENOS, contra TOMAS ABANIEL Y OTROS.
"En una sesion del Juzgado de Primera Instancia de Bacolod Negros Occ. celebrada el dia 3 de
diciembre de 1917, a las 8:00 a.m.
Presentes El Hon. Norberto Romualdez, Juez del Vigesimo Segundo Distrito Judicial.
Comparecencias EI Escribano Sr. Mariano Cuadra de dicho Juzgado
El Taquigrafo Oficial Lorenzo Tanjuaquiao
El abogado Sr. Agustin P. Seva, por los opositores; y
El abogado Sr. Serafin P. Hilado, por los reclamantes.
"Llamada a vista el lote arriba numerado, tuvieron lugar las siguientes actuaciones: jgc:chanrobles.com.ph
"El Sr. Pablo Garcia de Isabela, manifesto que el ha hablado con todos y cada uno de los concejales
de Isabela, y que ellos se han comprometido a aprobar una resolucion de poner el nombre del Sr.
Teodoro Yulo a la calle Zamora y el de Gregoria Regalado a la calle Quennon, ambas calles del casco
de la poblacion de Isabela.
"En vista de estas manifestaciones del abogado de los reclamantes de los cuarenta y tantos lotes,
poco mas o menos, situados en dichas calles y controvertidos entre el Sr. Yulo y los ocupantes de
dichos lotes, el Sr. Jose Yulo, representado por el Dr. Mariano Yulo, se compromete a donar estas
parcelas de terreno a los reclamantes tan pronto como se apruebe una resolucion por la Junta
Municipal de Isabela y aprobada debidamente por la Junta Provincial, a poner los nombres de
Teodoro Yulo y Gregoria Regalado a las calles arriba mencionadas; Entendiendose, Que si algun
Concejo Municipal posterior resolviese cambiar de nuevo los nombres de dichas calles y que esta
ultima resolucion llegase a ponerse en practica, entonces la propiedad que rige a cada uno de los
lotes a que aqui se hacen referencia, revertira al donante. Teniendo en cuenta todas estas
manifestaciones, el abogado de los reclamantes renuncia presentar sus pruebas.
"El abogado de los opositores, en vista de este arreglo, hace constar que retira todas las pruebas
practicadas por sus representados ante el Juez arbitro de Isabela sobre los lotes a que dicha
transaccion se refiere.
"Conviene hacer la aclaracion de que el compromiso del Sr. Yulo es el de hacer una donacion de
todos y cada uno de estos lotes a sus actuales ocupantes, no necesariamente por toda la extension
del lote, sino de aquella parte que el determinara ulteriormente, y que al hacerlo asi, se obliga a no
destruir edificios ni siembras de los ocupantes de esos lotes. Entendiendose, Que en caso de
disminucion, eeta tendra lugar no precisamente al frente de los lotes que miran a la calle Zamora
sino al lado contrario al Sur.
"Certifico: jgc:chanrobles.com.ph
"Que lo que precede es transcripcion fiel y exacta de las notas taquigraficas tomadas por mi durante
la sesion arriba mencionada.
"Bacolod, Negros Occidental, enero 4 de 1918.
"LORENZO TANJUAQUIAO
"Taquigrafo Oficial"
Habiendose presentado dicha prueba ante el mismo Juzgado que vio el Catastro de Isabela, y ante
quien tuvo lugar lo que consta en el Exhibit B, somos de opinion que dicha certificacion era
innecesaria, puesto que el Juzgado podia tomar conocimiento judicial del contenido del citado
documento.
Tambien se alega que no constituyendo dicho Exhibit B un contrato firmado por la parte demandada
no puede presentarse como prueba en virtud de la ley de fraudes y no puede probarse su contenido
mediante prueba oral. Entendemos que la ley de Fraudes solamente es aplicable a los contratos ratos
y no a los consumados, como son parcialmente los celebrados en Corte abierta y en virtud de los
cuales Jose Yulo y Regalado obtuvo el titulo de los lotes correspondientes a los demandantes, pues
estos son los que los poseen y siempre los han poseido. Cuando se trata de probar un fraude, la
prueba oral es admisible. (Yacapin versus Neri, 40 Phil., 61.) Habiendo los demandantes retirado su
oposicion en el expediente catastral en virtud de la promesa hecha por el demandado en Corte
abierta, este esta ahora en estoppel para negar la existencia de dicho convenio.
En cuanto a la prescripcion de la accion de los demandantes, creemos que el Juzgado inferior estuvo
acertado al concluir que el titulo de los referidos lotes habia sido expedido a nombre del demandado
en su concepto de fideicomisario y, por lo tanto, que el esta obligado a traspasar los mismos a favor
de aquellos, en cualquier tiempo. Este caso es parecido al asunto de Bantigui versus Platon, R.G.No.
31317. Alli los opositores retiraron su oposicion en vista, segun el Juzgado, de las pruebas de la
parte solicitante. Mas tarde, sin embargo, presentaron una demanda para obligar al solicitante a que
traspase ciertas porciones del terreno decretado a su favor, habiendo declarado en la vista el
abogado de los opositores de que la oposicion fue retirada por la promesa del solicitante de traspasar
despues las porciones reclamadas por los opositores. El Juzgado accedio a lo pedido en la demanda,
y dicha decision fue confirmada por la Corte Suprema.
En meritos de todo lo expuesto, y no hallando ningun error de hecho ni de derecho en la decision
apelada, la confirmamos en todas sus partes con las costas a la apelante.
The foregoing discloses that the respondents, the plaintiffs in civil case No. 6088 of the Court of First
Instance of Occidental Negros and the appellees in CA-G.R. No. 5700 of the Court of Appeals, filed
answers in the cadastral case No. 11, G.L.R.O. cadastral record No. 100, claiming lots as their
property and began to present evidence before a referee appointed by the court in support of their
respective claims. Upon the assurance and promise made in open court by Dr. Mariano Yulo, who
represented the late predecessor-in-interest of the petitioners in the cadastral case, the defendant in
civil case No. 6088 and the appellant in CA-G.R. No. 5700, that, after the change of Zamora and
Quennon Streets of the municipality of Isabela, province of Occidental Negros, into T. Yulo and G.
Regalado Streets, respectively, the names of the deceased parents of the defendant Jose Yulo y
Regalado, the latter would convey and assign the lots to the claimants, the herein respondents
withdrew their claims, and the cadastral court confirmed the title to the lots and decreed their
registration in the name of the defendant Jose Yulo y Regalado. In other words, the plaintiffs and
appellees in the courts below and now respondents asserted title to each lot claimed by them and
began to present evidence to prove title thereto in the cadastral case, but because of the promise
referred to made in open court by the representative of the defendant-appellant, the predecessor-in-
interest of the petitioners, the respondents withdrew their claims relying upon such promise.
That finding is of fact and cannot be reviewed by this Court. 1 It does not appear — it is not even
hinted — that the admission as evidence of the copy of the transcript of the stenographic notes taken
by the official stenographer, upon which that finding is predicated, was objected to by the
predecessor-in-interest of the petitioners. The original transcript was part of the record of the
cadastral case and the trial court admitted it as evidence and based the judgment rendered in the
case upon it. The fact that the copy of the transcript (Exhibit B) attached to the record of this case is
not certified or authenticated by the clerk of court who is the legal keeper thereof is no reason for
disregarding it as evidence, for the original transcript attached to the record of the cadastral case
must have been read and taken into consideration by the judge of the trial court. At any rate, there
having been no objection to the admission of the unauthenticated copy of the transcript, the question
of its admissibility cannot now be raised. The uncontroverted and undisputed finding of the trial
court, confirmed by the Court of Appeals, that the predecessor-in-interest of the petitioners had
complied with the promise by executing deeds of donation or assignment to some of the claimants,
as shown in or by Exhibits D, E, F, G, H, and I, is a strong proof or corroboration of the truth or
authenticity of the contents of the unauthenticated copy of the transcript of the stenographic notes
referred to marked Exhibit B. In these circumstances, its probative value cannot be disregarded
much less assailed.
Counsel asserts that a trustee does not have title to the property which is the subject of the trust,
because title to such property is vested in the cestui que trust. Hence — he argues — if the
predecessor-in-interest of the petitioners was a trustee, he or his successors-in-interest could not
and cannot be compelled in an action for specific performance to convey or assign the property — the
subject of the trust — because in an action for specific performance — counsel contends — the party
to be compelled to perform is the owner or has the title to the property sought to be conveyed or
assigned.
The juridical concept of a trust, which in a broad sense involves, arises from, or is the result of, a
fiduciary relation between the trustee and the cestui que trust as regards certain property — real,
personal, funds or money, or choses in action — must not be confused with an action for specific
performance. When the claim to the lots in the cadastral case was withdrawn by the respondents
relying upon the assurance and promise made in open court by Dr. Mariano Yulo in behalf of Jose
Yulo y Regalado, the predecessor-in-interest of the petitioners, a trust or a fiduciary relation between
them arose, or resulted therefrom, or was created thereby. The trustee cannot invoke the statute of
limitations to bar the action and defeat the right of the cestuis que trustent. If the pretense of
counsel for the petitioners that the promise above adverted to cannot prevail over the final decree of
the cadastral court holding the predecessor-in-interest of the petitioners to be the owner of the lots
claimed by the respondents were to be sustained and upheld, then actions to compel a party to
assign or convey the undivided share in a parcel of land registered in his name to his co-owner or co-
heir could no longer be brought and could no longer succeed and prosper.
It is contended that lot 224 was claimed in the cadastral case by the predecessor-in-interest of the
petitioners alone, and not as adjudged in this case by the trial court and confirmed by the Court of
Appeals that it was also claimed by one of the respondents, one of the plaintiffs in the court below.
This also is a question of fact which cannot be reviewed in these proceedings.
The judgment under review is affirmed, with costs against the petitioners.
