‫‪10‬‬ ‫مقدمة بقلم د خالد السلطاني‬

‫‪15‬‬ ‫تقديم‬
‫‪16‬‬ ‫تقديم بقلم المؤلف‬

‫‪2‬‬

‫ما قبل النشوء‬

‫‪4‬‬ ‫بغداد والعالم القديم‬
‫‪6‬‬ ‫حضارات متعاقبة‬
‫‪8‬‬ ‫الموقع واصل االسم‬
‫‪10‬‬ ‫اختيار موقع المدينة‬
‫النشوء‬
‫‪12‬‬ ‫تخطيط المدينة‬
‫‪14‬‬ ‫المدينة المدورة‬
‫‪18‬‬ ‫اسوار المدينة‬
‫‪20‬‬ ‫مسجد المنصور‬
‫‪22‬‬ ‫الطاقات‬
‫تطور المدينة‬
‫‪24‬‬ ‫صعود المدينة المدورة‬
‫‪26‬‬ ‫توسع المدينة‬
‫‪28‬‬ ‫وصف المدينة‬
‫‪32‬‬ ‫مدينة العلوم‬
‫‪35‬‬ ‫مدينة اآلداب‬
‫‪36‬‬ ‫مدينة الفنون‬
‫‪40‬‬ ‫عمارة المدينة‬
‫تدهور المدينة‬
‫‪44‬‬ ‫نكبات المدينة‬
‫‪46‬‬ ‫بزوغ الرصافة‬
‫‪48‬‬ ‫مشاهدات ابن جبير‬
 ‫الحالة الحضرية‬ ‫سقوط المدينة‬
‫‪142‬‬ ‫استعماالت االرض‬ ‫‪50‬‬ ‫انهيار الدولة العباسية‬
‫‪144‬‬ ‫الوضع العمراني‬ ‫‪52‬‬ ‫المسار الزمني لتاريخ المدينة‬
‫‪148‬‬ ‫النقل والمرور‬ ‫‪54‬‬ ‫حصار وغزوات‬
‫‪150‬‬ ‫البنى التحتية‬ ‫مشاهدات الرحالة‬
‫الهيكل الحضري‬ ‫‪56‬‬ ‫رحلة تافرنييه‬
‫‪158‬‬ ‫ضفة النهر‬ ‫‪58‬‬ ‫رحلة كارستن نيبور‬
‫‪160‬‬ ‫السدة الترابية‬ ‫‪60‬‬ ‫رحالت فيلكس جونز‬
‫‪162‬‬ ‫بانوراما الواجهة النهرية‬ ‫القرن التاسع عشر‬
‫‪178‬‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫‪62‬‬ ‫الهيكل الحضري‬
‫‪179‬‬ ‫االنحسار المتصاعد‬ ‫‪64‬‬ ‫سور المدينة‬
‫شارع الرشيد‬ ‫‪66‬‬ ‫بغداد والنهر‬
‫‪183‬‬ ‫اختالل الوظائف الحضرية‬ ‫‪70‬‬ ‫شبكة الطرق‬
‫‪184‬‬ ‫الوضع العمراني‬ ‫‪74‬‬ ‫النسيج الحضري‬
‫‪188‬‬ ‫الطرز المعمارية‬ ‫المدينة في القرن العشرين‬
‫‪192‬‬ ‫حالة الشارع‬ ‫‪93‬‬ ‫بغداد عام ‪2017‬‬
‫‪194‬‬ ‫بانوراما جدار الشارع‬ ‫‪94‬‬ ‫مائة عام من التطور‬
‫‪206‬‬ ‫العناصر المعمارية‬ ‫‪96‬‬ ‫اندثار المدينة القديمة‬
‫‪220‬‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫‪98‬‬ ‫تغير البنية الحضرية في القرن العشرين‬
‫‪221‬‬ ‫تعريق الحداثة‬ ‫‪100‬‬ ‫الربع االول من القرن‬
‫الساحات والمناطق المفتوحة‬ ‫‪104‬‬ ‫الربع الثاني من القرن‬
‫‪222‬‬ ‫ميادين المنطقة‬ ‫‪106‬‬ ‫الربع الثالث من القرن‬
‫‪224‬‬ ‫ساحة الباب الشرقي‬ ‫‪108‬‬ ‫الربع االخير‬
‫‪226‬‬ ‫ساحة السنك‬ ‫سياسات التطوير في القرن العشرين‬
‫‪228‬‬ ‫ساحة حافظ القاضي‬ ‫‪112‬‬ ‫مسار التطور‬
‫‪230‬‬ ‫ساحة جامع مرجان‬ ‫‪114‬‬ ‫تحديث المدينة‬
‫‪232‬‬ ‫ساحة الرصافي‬ ‫‪115‬‬ ‫المعضلة االساسية‬
‫‪234‬‬ ‫ساحة الميدان‬ ‫‪116‬‬ ‫الموروث العمراني‬
‫‪236‬‬ ‫باحة وزارة الدفاع‬ ‫‪124‬‬ ‫شارع الرشيد مثال‬
‫‪238‬‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫‪126‬‬ ‫حروب ونزاعات‬
‫‪239‬‬ ‫امكانات مهدورة‬ ‫‪127‬‬ ‫التمزق المتنامي‬
‫االسواق التجارية‬
‫‪240‬‬ ‫المحرك االقتصادي للمدينة‬
‫‪242‬‬ ‫اسواق الجملة‬
‫‪245‬‬ ‫حال االسواق العمرانية‬ ‫‪128‬‬
‫‪246‬‬ ‫مسح االسواق‬
‫‪258‬‬ ‫المشهد الحضري‬
‫‪259‬‬ ‫اكتظاظ وفوضى‬
‫االحياء واالزقة‬ ‫المدينة في مستهل القرن الحادي والعشرين‬
‫‪262‬‬ ‫مسارات تاريخية‬ ‫‪130‬‬ ‫احساس المكان‬
‫‪264‬‬ ‫حالة المباني التراثية‬ ‫‪132‬‬ ‫موقع المدينة التاريخية‬
‫‪266‬‬ ‫المناطق السكنية القديمة‬ ‫‪134‬‬ ‫قلب المدينة‬
‫‪268‬‬ ‫استعماالت المباني التراثية‬ ‫‪136‬‬ ‫نظرة على المنطقة‬
‫‪138‬‬ ‫مجتمع المدينة‬
 ‫‪328‬‬ ‫رؤية الحفاظ‬ ‫‪270‬‬ ‫المباني الدينية‬
‫‪330‬‬ ‫اشكالية االحياء الحضري‬ ‫‪274‬‬ ‫المباني االخرى‬
‫‪331‬‬ ‫اهداف التنمية المستدامة‬ ‫‪276‬‬ ‫المشهد الحضري لالحياء‬
‫‪332‬‬ ‫التعامل مع المناطق الحضرية‬ ‫‪277‬‬ ‫المشهد الحضري للمباني‬
‫‪334‬‬ ‫االطار الشامل للتطوير‬ ‫‪278‬‬ ‫الحالة الحضرية للمدينة التاريخية‬
‫‪335‬‬ ‫مركز عصري عريق‬ ‫‪280‬‬ ‫المشهد الحضري العام‬
‫‪281‬‬ ‫فشل المركز‬

‫‪336‬‬ ‫‪282‬‬

‫‪338‬‬ ‫مقدمة‬
‫‪340‬‬ ‫استراتيجيات التحول واالحياء‬ ‫مقدمة‬
‫‪341‬‬ ‫السياسات التخطيطية العامة‬ ‫‪284‬‬ ‫المدينة والمركز‬
‫االستراتيجية االولى‬ ‫‪289‬‬ ‫استرداد المركزية المفقودة‬
‫‪342‬‬ ‫عودة النهر الى المدينة‬ ‫المنهجية‬
‫‪356‬‬ ‫مخطط هيكلية ممشى النهر‬ ‫‪286‬‬ ‫خطوات تحديد الرؤية‬
‫‪358‬‬ ‫مخطط هيكلية الشرفة‬ ‫‪287‬‬ ‫تحديد مواطن الضعف‬
‫‪360‬‬ ‫خالصة االستراتيجية االولى‬ ‫‪289‬‬ ‫اسواق الجملة‬
‫االستراتيجية الثانية‬ ‫‪294‬‬ ‫االصالح والتمهيد‬
‫‪362‬‬ ‫ميادين لقاء وفرح‬ ‫‪296‬‬ ‫بناء المستقبل‬
‫‪372‬‬ ‫مخطط منظومة الميادين‬ ‫‪298‬‬ ‫المقومات الحضرية‬
‫‪374‬‬ ‫خالصة االستراتيجية الثانية‬ ‫‪300‬‬ ‫القيم‬
‫االستراتيجية الثالثة‬ ‫‪306‬‬ ‫القاعدة الحضرية‬
‫‪376‬‬ ‫السفر عبر سيمفونية حضرية‬ ‫مبادئ الرؤية‬
‫‪400‬‬ ‫مخطط هيكلية احياء الشارع‬ ‫‪308‬‬ ‫المبادئ التوجيهية‬
‫‪402‬‬ ‫خالصة االستراتيجية الثالثة‬ ‫‪309‬‬ ‫اعادة تجسيد التاريخ‬
‫االستراتيجية الرابعة‬ ‫بغداد ‪21‬‬
‫‪404‬‬ ‫تجربة تسوق مميزة‬ ‫‪310‬‬ ‫االهداف‬
‫‪418‬‬ ‫مخطط هيكلية االسواق‬ ‫‪312‬‬ ‫هيكلية الرؤية‬
‫‪420‬‬ ‫خالصة االستراتيجية الرابعة‬ ‫‪314‬‬ ‫الرؤية ثالثية االبعاد‬
‫االستراتيجية الخامسة‬ ‫‪316‬‬ ‫اعادة التشكيل المكاني‬
‫‪422‬‬ ‫قرى خضراء وسط المدينة‬ ‫‪318‬‬ ‫اعادة التوازن الوظيفي‬
‫‪424‬‬ ‫المسارات التاريخية‬ ‫‪320‬‬ ‫اعادة الذاكرة المدينية‬
‫‪434‬‬ ‫احياء النسيج العمراني‬ ‫‪324‬‬ ‫رؤية البنى التحتية‬
‫‪438‬‬ ‫مخطط احياء المسارات واالحياء‬ ‫‪326‬‬ ‫الرؤية المرورية‬
‫‪440‬‬ ‫خالصة االستراتيجية الخامسة‬
 ‫‪531‬‬ ‫المستلزمات والخطوات التنفيذية‬ ‫االستراتيجية السادسة‬
‫‪532‬‬ ‫االطار التشريعي‬ ‫‪442‬‬ ‫البنى التحتية‬
‫‪534‬‬ ‫الشراكة ما بين القطاع العام والخاص‬ ‫‪444‬‬ ‫الخدمات‬
‫‪536‬‬ ‫المؤسسة العقارية للتطوير‬ ‫‪448‬‬ ‫المرور والمواصالت‬
‫‪537‬‬ ‫االعتبارات االدارية‬ ‫‪456‬‬ ‫خالصة االستراتيجية السادسة‬
‫‪540‬‬ ‫استراتيجيات التنفيذ‬ ‫االستراتيجية السابعة‬
‫‪542‬‬ ‫مراحل التنفيذ‬ ‫‪458‬‬ ‫اعادة الذاكرة المدينية‬
‫حصيلة التنفيذ‬ ‫‪460‬‬ ‫منهجية اعادة الذاكرة‬
‫‪544‬‬ ‫سلبيات وايجابيات‬ ‫‪462‬‬ ‫التراث العمراني‬
‫‪546‬‬ ‫من اجل التحقيق‬ ‫‪482‬‬ ‫الذاكرة المرتبطة‬
‫‪547‬‬ ‫المدينة التاريخية‬ ‫‪498‬‬ ‫مخطط مواقع الذاكرة المرتبطة‬
‫‪500‬‬ ‫التراث غير المادي‬
‫‪506‬‬ ‫خالصة االستراتيجية السابعة‬
‫‪508‬‬ ‫اعتبارات تخطيطية وتصميمية‬
‫بغداد ‪ 21‬االطار الشامل‬
‫‪510‬‬ ‫المخطط الشامل لالحياء‬
‫‪548‬‬ ‫حصيلة المخطط الشامل‬
‫‪512‬‬ ‫الصورة النهائية‬
‫‪514‬‬ ‫النتائج المتوقعة‬
‫الخالصة‬
‫‪550‬‬ ‫بغداد اليوم‬ ‫‪516‬‬ ‫من اجل المستقبل‬
‫‪552‬‬ ‫كلمة اخيرة‬ ‫‪517‬‬ ‫الماضي يعود الى المستقبل‬

‫‪518‬‬

‫‪520‬‬ ‫مقدمة‬
‫مراجعة التحديات‬
‫‪520‬‬ ‫عدم استكمال المشاريع‬
‫‪522‬‬ ‫اخفاق السياسات المتبعة‬
‫‪522‬‬ ‫عدم كفاية التخصيصات‬
‫‪524‬‬ ‫تفتت العائديات العقارية‬
‫‪526‬‬ ‫انواع االمالك في المنطقة‬
‫تذليل التحديات‬
‫‪528‬‬ ‫توفير السيولة الالزمة للتنفيذ‬
‫‪529‬‬ ‫التجارب العالمية‬
‫‪530‬‬ ‫توطين التجارب الحضرية‬
518
 ‫تفاصيل لواهجة احد‬
‫الاباي يف شارع الرش يد‬

‫احد الاواي اخلزفية‬

‫الصنوعة يف بغداد‬
‫واليت ترجع اىل‬
‫العرص العابايس‬

‫من حق كل انسان ان يحلم ولكن من حق المدينة ان يتحول الحلم الى حقيقة وواقع يعيشه ويتمتع‬
‫به سكانها وزوارها على حد سواء‪ .‬ومن حق بغداد ان تعود لتكون االفضل في كل شئ‪.‬‬
‫في الواقع الذي نعيشه اليوم‪ ،‬فان اي رؤية ال يمكن تحقيقها ونقلها من مجرد امنيات على الورق‬
‫الى حقيقة واقعة اال من خالل تأمين كافة مستلزمات التنفيذ‪ ،‬واهمها بالطبع تامين الموارد الالزمة‬
‫للتنفيذ السليم‪.‬‬

‫‪519‬‬
‫قد يبدو للبعض ان ما مر في الفصل السابق ال يعدو ان يكون حلما غير قابل للتحقيق ومخططا‬
‫طوبائيا لتصور بغداد المستقبل‪ .‬ولكن هل يمكن تحويل هذا الحلم الى حقيقة ؟‬

‫على الصعيد االنساني ‪ ،‬علمتنا‬

‫الحياة ان تحقيق االحالم يمكن من خالل‬
‫الثقة بالقدرات وتحديد مواطن الضعف‪،‬‬
‫ومن ثم تحديد االهداف واستغالل‬
‫االمكانيات المتاحة ‪ .‬اما على الصعيد‬
‫التخطيطي فان نفس هذه الخطوات‬
‫تنطبق على امكانية تحقيق الرؤى‬
‫الموضوعة للمدينة بمفردات مختلفة ‪.‬‬
‫قصور الرؤية التخطيطية‬
‫يف العقود امخلسة الاضية‬
‫مل تنفذ مشاريع لتطوير‬
‫اال انه وقبل الخوض في مستلزمات تحويل الرؤى الى واقع على االرض‪ ،‬ينبغي معرفة ماهية‬
‫بغداد ابلعىن التخطيطي‬
‫التحديات والتعرف على مشاكل التجارب السابقة التي واجهتها مشاريع التطوير في المدينة ‪.‬‬
‫وعىل الاخص يف مركزها‬
‫واقع مشاريع التطوير خالل القرن الماضي‬ ‫التارخيي‬
‫من االهمية بمكان التاكيد على عدم إمكانية تطوير مركز المدينة التاريخي من دون خطة شاملة‬
‫متكاملة تتضمن كافة المحاور‪ .‬ومن هنا فان الحرص على انجاح مشاريع التطوير واإلحياء في المستقبل‬
‫يحتم مراجعة سريعة لواقع مشاريع التطوير في مدينة بغداد في العقود الماضية من اجل التعرف على‬
‫االشكاالت والعراقيل التي واجهتها هذه المشاريع واسباب فشلها‪.‬‬

‫وبصورة عامة فان الحاجة الى كسب الرأي العام أدت الى اعتماد سياسات آنية ركزت على‬
‫المحتوى التجميلي المحدود من دون االعتماد على خطط تنمية نوعية بمديات مختلفة من اجل النهوض‬
‫بالمنطقة ‪ ،‬حيث ان السياسات المتبعة من قبل الجهات التنفيذية او التخطيطية على حد سواء دأبت على‬
‫انفاق االموال من اجل اجراء عمليات تجميل ترقيعية‪ ،‬ال تمثل عملية تطوير حقيقية في الواقع‪ ،‬ولم تؤد‬
‫اال الى نتائج عكسية كانت لها تاثيرات كارثية على هوية المدينة ونسيجها العمراني وتكاملها‬
‫المورفولوجي والوظيفي‪.‬‬

‫عدم استكمال المشاريع‬

‫ان احد المشاكل التي تعاني منها مدينة بغداد عموما ومركزها بشكل خاص تكمن في عدم استكمال‬
‫الخطط التنموية لتطوير المدينة‪ .‬ويتجلى هذا المثال في مشروع تطوير الكرخ اذ قامت الدولة بانشاء‬
‫المباني التابعة لها في المخطط‪ ،‬بينما تخفي هذه المباني الحديثة مباني المواطنين الخربة التي تركت‬
‫مهملة منذ عقود من الزمن ببنى تحتية متهالكة‪ .‬وينطبق هذا النموذج على مناطق متعددة من مركز بغداد‬
‫مثل شارع الخلفاء وساحة الميدان وغيرها‪ .‬هذا التشابه بين هذه االمثلة يجعل المرء يتساءل عن مغزى‬
‫واسباب توقف هذه المشاريع وعدم استكمالها وعلى االخص بعد مضي عدة عقود على المباشرة بها‪.‬‬

‫‪520‬‬
 ‫مشاريع منجزة عىل الورق‬
‫تعددت الشاريع اليت‬
‫اعدت لدينة بغداد منذ‬
‫س ابعينات القرن الايض ومل‬
‫تس تطع اجلهات العنية‬
‫تنفيذها بعد ان مت‬
‫اس متالك اراضهيا وبقيت‬
‫خالية حىت اليوم‪.‬‬
‫اخملطط يف الوسط يابني‬
‫الناطق الس متلكة منذ‬
‫س ابعينات القرن الايض ومل‬
‫يمت تطويرها معلمة ابالصفر‬
‫اعىل اليسار‪ :‬مرشوع‬
‫تطوير الرصافة‬
‫اسفل اليسار‪ :‬مرشوع‬
‫تطوير الكرخ‬

‫الصور الاخرى تتعلق‬

‫مبشاريع اخرى اس تمكلت‬
‫دراساهتا ومل تنفذ مكرشوع‬
‫تطوير ابو نواس والابتاويني‬
‫واليدان ومناطق اخرى‬
‫من الدينة‪.‬‬

‫‪521‬‬
 ‫اخفاق السياسات المتبعة‬

‫دأبت االدارات المتعاقبة خالل القرن الماضي على اتباع سياسات تنفيذية لم تؤت ثمارها ضمن‬
‫النموذجين التاليين‪:‬‬

‫النموذج التقليدي‪ :‬ان النموذج التقليدي المتبع في تطوير مناطق محددة يتمثل في اتباع طريقة‬
‫"االستمالك" اي الشراء االجباري لألمالك من قبل الدولة بموجب قانون االستمالك رقم ‪ 12‬لسنة ‪1981‬‬
‫األمر الذي يمكنها من تطوير هذه المناطق بصورة شاملة‪.‬‬

‫نموذج التطور الطبيعي‪ :‬ويتمثل الحل االخر في العمل على اساس التطوير التدريجي والمقنن بموجب‬
‫الملكيات العائدة للدولة‪ ،‬وانتظار قيام اصحاب العقارات بتطوير عقاراتهم في المنطقة بموجب امكانياتهم‬
‫وتوجهاتهم التي يمكن ان ال تتناسب والمخطط الشامل للتطوير‪.‬‬

‫اال انه في حالة وحجم واتساع مركز بغداد التاريخي فان ايا من هذه البدائل ال يبدو قابال للتطبيق ‪.‬‬ ‫قصور النظرة التخطيطية‬
‫فالمبالغ الهائلة التي تستلزمها اي عملية استمالك لألراضي واألمالك وعلى االخص في مركز بغداد تجعل‬ ‫مل تمتكن الادارات السابقة‬
‫مجرد البدء في عملية التطوير عملية شبه مستحيلة تثقل كاهل الميزانية العامة للدولة في حالة اللجوء الى‬ ‫سواء مهنا الركزية ام احمللية من‬
‫النموذج التقليدي‪.‬‬ ‫تطوير النطقة تطويرا شامال‬
‫بل اكتفت بابعض الشاريع‬
‫اما في حالة نموذج التطور الطبيعي فان اللجوء الى هذا الخيار سيؤدي الى اقامة جزر من المباني‬
‫الصورية والرتقيعية التفرقة‬
‫المحدثة العائدة للدولة ضمن بحر من المباني الخربة العائدة للقطاع الخاص‪ ،‬األمر الذي سيؤدي الى تخريب‬
‫البنى التحتية واضمحاللها انتظارا إلعمار المنطقة برمتها الذي يمكن ان يتأخر لعقود من الزمن تبعا لظروف‬
‫اصحاب المباني من القطاع الخاص‪.‬‬
‫عدم كفاية التخصيصات الحكومية‬

‫ان السبب الرئيسي في فشل وتوقف مشاريع التطوير يعود الى عدم كفاية التخصيصات الحكومية‬
‫للمشروع‪ ،‬اذ يتوقف المشروع بعد انجاز جزء يسير منه بالنظر لنفاد الموارد الالزمة الكماله‪ .‬حيث يتحول‬
‫الى مشروع مجتزأ لبناء بعض المباني او تجديد بعض االسواق بشكل ال يخدم اهداف التطوير الشامل‪ .‬السبب‬
‫اآلخر يكمن في غياب السياسات التخطيطية ضمن مخطط شامل للتطوير‪ ،‬حيث يتم االكتفاء بالشكليات ويتم‬
‫تطوير المناطق المطلة على الشوارع الرئيسية فقط وتهمل المناطق الداخلية التي تشكل جوهر البنية الحضرية‪.‬‬

‫مشكلة االستمالكات‬

‫السبب االخر هو االصطدام بمشكلة االستمالكات‪ .‬فاالستمالك من قبل الدولة يعني (نزع الملكية ألجل‬
‫المنفعة العامة مقابل تعويض عادل) وهو ما يواجه عمليات التطوير اذ تزيد هذه المشكلة من تفاقم العجز‬
‫المالي للمشروع بالنظر لما تتطلبه من مبالغ باهضة قبل البدء بالمشروع مما يسبب توقفه‪.‬‬

‫ويبدو واضحا ان مشكلة عدم كفاية التخصيصات الحكومية للمشاريع هي احدى اهم المعوقات التي‬
‫تجهض خطط التطوير لما تشكله من اعباء اضافية على الدولة ولتعارضها مع اولويات التنمية في بلد يحتاج‬
‫الى استثمارات هائلة في شتى المجاالت‪.‬‬

‫‪522‬‬
 ‫بعد ان مت شق شارع‬
‫اخللفاء يف الرصافة وشارع‬
‫شارع اخللفاء‬ ‫حيفا يف الكرخ يف‬
‫الرصافة‬ ‫مخسينات وس ابعينات القرن‬
‫الايض عىل التوايل ‪ ،‬سببا‬
‫كسابقهام شارع الرش يد‬
‫الكثري من ادلمار للنس يج‬
‫شارع حيفا‬
‫احلرضي التارخيي للمنطقة‪.‬‬
‫الكرخ‬ ‫ورمغ ذكل مل تكمتل منذ‬
‫ذكل الوقت صورة الشوارع‬
‫اجلديدة وما ختفيه من‬
‫خرائب خلفها‪.‬‬

‫بصورة عامة فان تدهور الوضع العمراني‬

‫العام وخاصة في مركز المدينة التاريخي ادى الى‬
‫اعتماد سياسات آنية ركزت على المحتوى التجميلي‬
‫المحدود من دون االعتماد على خطط تنمية نوعية‬
‫بمديات مختلفة من اجل النهوض بالمنطقة ‪ ،‬وذلك‬
‫لحاجة الجهات التنفيذية الى كسب الرأي العام‬
‫وتخفيف الضغوط الشعبية‪.‬‬

‫دأبت السياسات المتبعة من قبل الجهات‬

‫ال ميكن تطوير النطقة‬ ‫التنفيذية او التخطيطية على حد سواء على انفاق‬
‫عن طريق اعادة طالء‬ ‫االموال من اجل اجراء عمليات تجميل ترقيعية‬
‫الاباي وامنا ينبغي ان‬
‫ليست لها اي قيمة حقيقية في الواقع ولم تؤد اال الى‬
‫يكون ذكل مضن‬
‫خمطط شامل‬ ‫نتائج عكسية كانت لها تاثيرات كارثية على هوية‬
‫المدينة ونسيجها العمراني وتكاملها المورفولوجي‬
‫والوظيفي‪.‬‬

‫‪523‬‬
 ‫تفتت وتعدد الملكيات والعائديات العقارية‬

‫يشكل تشابك وتعدد الملكيات والعائديات العقارية في المنطقة القديمة احد القضايا‬
‫الرئيسية التي تواجه عملية التطوير والحفاظ في مدينة بغداد عموما وفي مركز المدينة القديم‬
‫بشكل خاص‪.‬‬

‫فغالبا ما يكون هنالك العشرات بل المئات من الورثة المالكين لمبنى واحد وبالتالي فانه‬
‫من شبه المستحيل ان يجمع هؤالء المالكين لالتفاق واالنفاق على مبنى متهريء وعلى االخص‬
‫فان اغلب هؤالء قد يكونون غير متواجدين في البالد اصال او انهم غير مهتمين بصرف اي‬
‫جهد مادي ا و معنوي من اجل استثمار هذه المباني لعدم جدواها االقتصادية كونها في مناطق‬
‫متهرئة ومهجورة او يكونون ببساطة غير قادرين على تحمل نفقات التطوير والصيانة‪.‬‬

‫المباني المملوكة للقطاع العام‬

‫كما ان وجود الكثير من المباني المستملكة من قبل دوائر حكومية ووزارات او تابعة‬
‫للمديرية العامة لعقارات الدولة التابعة لوزارة المالية حيث تعاني هذه االمالك من ضعف‬
‫االدارة والبيروقراطية وعدم وجود تخصيصات للصيانة مما يعرضها للتلف واالندثار‪.‬‬

‫وثيقة بيع عقار يف‬

‫بغداد تعود اىل‬
‫العام ‪1865‬م‬

‫قطاع أ‬

‫رمس بياي لعائدية اللكيات‬

‫العقارية يف مركز بغداد‬
‫التارخيي‬

‫‪524‬‬
 ‫عالوة على المساجد المنتشرة في المنطقة فان االوقاف‬
‫"السنية" تملك الكثير من األمالك الموقوفة وخاصة منها‬
‫الخانات والعديد من المواقع التجارية داخل االسواق التاريخية‪.‬‬
‫وتشاركها االوقاف الشيعية والمسيحية التي تعود ملكية األماكن‬
‫الدينية والمزارات التابعة لها‪.‬جامع مرجان مثال ؟‬

‫ان التشابك المعقد للملكيات وتعدد جهات اتخاذ القرار‬

‫تعدان من اهم العوائق التي تواجه اية عملية للحفاظ على‬
‫الموروث العمراني وصيانته‪ .‬فمن جهة يعيق تشابك الملكيات‬
‫سهولة اتخاذ القرارات المتعلقة بهذه االمالك واستمرار اهمالها‪،‬‬
‫ومن جهة ثانية يشكل تعدد المرجعيات والجهات وعدم وجود‬
‫جهة او مرجعية تتولى السيطرة على نوعية اعمال الترميم‬
‫امالك يمكن استثمارها‬ ‫والصيانة في هذه المباني في كثير من االحيان الى فقدان القيمة‬
‫امالك ينبغي الحفاظ عليها‬
‫امالك ذات اهمية تراثية‬ ‫التاريخية والتراثية لهذه المباني بشكل غير مقصود‪.‬‬
‫فضاءات عامة‬

‫قطاع و‬ ‫قطاع هـ‬ ‫قطاع د‬ ‫قطاع ج‬ ‫قطاع ب‬

‫‪525‬‬
 ‫االمالك ما بين التراثية والحفاظية واالستثمارية‬

‫يبين المخطط ادناه خارطة توزيع الملكيات حسب انواعها ‪:‬‬

‫‪ ‬التراثية‬
‫وهي المبانى او المنشآت التي تتميز بقيمة تاريخية او رمزية او معمارية‬
‫او عمرانية او اجتماعية والتي ينبغي االحتفاظ بها وصيانتها بعناية‬
‫احلل الافضل لعاجلة‬
‫قصوى باعتبارها ارثا حضاريا‪.‬‬
‫الاشاكالت التعلقة‬
‫‪ ‬الحفاظية‬ ‫ابللكيات العقارية ميكن ان‬
‫وهي المباني ذات الطابع المعماري المقبول والمتناغم مع طابع المنطقة‬ ‫يمت عن طريق ترشيع ما‬
‫والتي يكون هيكلها االنشائي بحالة جيدة يمكن ان يدوم لعقود قادمة‪.‬‬ ‫يتيح العمل عىل تطوير‬
‫النطقة من قبل مؤسسة‬
‫‪ ‬االستثمارية‬
‫عقارية من ماليك العقارات‬
‫وهي العقارات التي تعود سواء للقطاع العام او الخاص والتي يمكن اعادة‬
‫والصاحل ابلنطقة‬
‫بنائها واستثمارها ضمن قواعد البناء ومخطط استعماالت االرض‪.‬‬

‫‪ ‬الفضاءات العامة‬
‫وهي المساحات التي تم تخصيصها للنفع العام او كمساحات مفتوحة او‬
‫خضراء‪.‬‬
‫متر مربع‬

‫حفاظ‬

‫امالك ذات طبيعة تراثية (تراث)‬

‫امالك ينبغي الحفاظ عليها (حفاظ)‬
‫امالك يمكن استثمارها (استثمار)‬
‫مار)‬
‫فضاءات عامة مفتوحة‬
‫في مركز بغداد التاريخي‬

‫‪526‬‬
 ‫تشكل الملكيات العقارية العائدة للقطاع‬
‫العام ‪ %55‬من اجمالي مساحة العقارات‬
‫في المنطقة‬

‫‪527‬‬
‫حيث ان البالد اليوم في امس الحاجة للسيولة من اجل توفير الخدمات والبنى التحتية والسكن‬
‫العادة االعمار الشامل ‪ ،‬ليس في بغداد فحسب وانما في عموم العراق وفي المناطق التي تضررت‬
‫بسبب الحرب على االرهاب ‪ ،‬فان كل هذه االسباب تجعل من هذه الخيارات خيارات غير ممكنة من‬
‫الناحية العملية ‪.‬‬

‫وبالتالي ينبغي والحالة هذه ولصعوبة توفير المبالغ الالزمة لعملية االستمالك والتطوير من ناحية‬
‫ولصعوبة امكان تطبيق عملية التطوير من خالل المؤسسات العامة الحالية او خارطة الملكيات العقارية‬
‫الحالية من ناحية اخرى االمر الذي يحتم البحث عن حلول بديلة لتنفيذ المشروع عن طريق العمل على‬
‫التوفيق ما بين المصالح العامة والخاصة واالستفادة من التجارب العالمية االخرى في هذا المجال‪.‬‬

‫‪528‬‬
 ‫لقد اظهرت عمليات التطوير لمراكز المدن في اماكن اخرى من العالم بان االطار المؤسساتي الذي يشكل لتنفيذ‬
‫هذه االعمال يوازي في اهميته اهمية مفاهيم التخطيط وآليات التحفيز والتطوير ذاتها‪ ،‬وبالتالي فان االطار المؤسساتي‬
‫وتوفير االموال الالزمة للتطوير يكاد يكون اهم االدوات التي يمكن ان تجعل من المخطط حقيقة واقعة وتنقل االفكار‬
‫والمخططات من كونها مجرد امنيات الى واقع ايجابي يعيشه ويتفاعل معه مواطنو المدينة‪.‬‬

‫من المهم العمل على معرفة النماذج الحضرية المشابهة في العالم من ناحية التمويل والحجم مما يمكننا من‬
‫معرفة الطرق واالساليب التي اتبعت في تمويل وانجاز هذه المشاريع العمالقة بنجاح يشهد له‪.‬‬

‫مشروع ال ديفنس‪ /‬باريس ‪La Défense, Paris‬‬

‫رعت الحكومة الفرنسية انشاء هذا في ضواحي العاصمة باريس وقد غطى المشروع‬
‫حوالي ‪ 161‬هكتارا وتم تنفيذه على مراحل وبدعم من الحكومة الفرنسية وبلدية باريس‪.‬‬

‫مشروع كناري وورف‪ /‬لندن (‪)Canary Wharf , London‬‬

‫هذا المشروع المقام وسط مدينة لندن على مساحة ‪ 39‬هكتارا واقيم على منطقة تضم‬
‫منصات تحميل وميناء قديم ‪ .‬المشروع مول وانشئ من قبل القطاع الخاص‬

‫مشروع تطوير وسط بيروت التجاري (السوليدير) (‪)Solidere, Beirut‬‬

‫اقيم على انقاض مركز المدينة بعد انتهاء الحرب االهلية اللبنانية وغطى مساحة ‪118‬‬
‫هكتار من االرض‪ .‬ولم تتحمل الحكومة اللبنانية اية اعباء مالية النجاز المشروع‬

‫‪529‬‬
‫ان اكثر السيناريوهات العالمية قربا لمشهد مركز بغداد التاريخي اليوم من الناحية الشكلية والموضوعية هو‬
‫نموذج مشروع اعمار وسط بيروت التجاري‪ .‬فالنموذج الفرنسي ممول من قبل الحكومة الفرنسية اوال ومن ثم فهو ال‬
‫يغطي منطقة منكوبة وال مركزا مدنيا في حاجة الى تطوير‪ .‬اما النموذج االنجليزي فهو ايضا نموذج حديث ال يعنى‬
‫بمركز تراثي للمدينة كما انه ممول بالكامل من قبل القطاع الخاص ‪.‬‬

‫ان اهمية التمويل الذاتي للمشروع هي من اولويات تنفيذ الخطة بالنظر لمحدودية التمويل الحكومي والمخاطر‬
‫التي تحيط به من الناحية االقتصادية اوال‪ ،‬ومن ناحية الملكيات العقارية ثانيا‪ .‬ومن هنا فان النموذج اللبناني هو االقرب‬
‫لتلبية احتياجات المشروع من ناحية آلية التمويل وعلى االخص الطريقة التي تم فيها انجاز المشروع من دون ان تتكلف‬
‫الدولة اية مبالغ نتيجة لذلك ومدى الفائدة التي نتجت عن تنفيذ المشروع بهذه الطريقة سواء القتصاديات الدولة والمدينة‬
‫او للتجار واصحاب االمالك والمصالح والمواطنين‪.‬‬

‫وعلى الرغم من االنتقادات التي وجهت الى مشروع السوليدير‪ ،‬فان هذا المشروع قدد ادى الى إعمار مركز‬
‫المدينة المحطم بسبب الحرب االهلية من دون ان تتكلف الدولة شيئا‪ .‬اما االنتقادات فقد انحصرت في ثالث نقاط‪ :‬االولى‬
‫تتحدث عن عدم مراعاة التراث العمراني للمدينة والثانية تنتقد اخراج الطبقة المتوسطة والفقيرة من مركز المدينة واالخيرة‬
‫تنتقد التخطيط القسري لمركز المدينة وعدم اعطاء الحرية للتطور التلقائي لها‪.‬‬

‫قد تكون هذه االعتراضات صحيحة نسبيا اال ان ما يهمنا هنا هو ان االيجابيات التي قدمها المشروع تطغى على‬
‫السلبيات التي قد تكون مستحيلة التحقيق في النموذج اللبناني بالنظر للظروف التي احاطت بالمشروع واستحالة تمويله‬
‫من قبل الدولة‪ .‬كما ان توطين مثل هذه التجربة يفترض اللجوء الى استعمال ايجابياتها والمتمثلة بطريقة التمويل الذاتي‬
‫عالوة على الحلول التي وفرتها في القضاء على مشكلة تعدد الملكيات وهما اهم االشكاالت التي قد تواجه تنفيذ المشروع‬
‫‪.‬‬

‫سيتيح تاسيس المؤسسة العقارية حلوال ناجعة لمشكلة تشعب وتعدد الملكيات حيث سيمنح كل صاحب حصة في‬
‫العقار اسهما بمقدار حصته في الوقت الذي تتحول فيه حقوق التصرف الى المؤسسة‬

‫كما سيقدم تاسيس المؤسسة الحل الناجح لمشكلة تعدد المرجعيات العقارية‪ :‬اذ ستكون المؤسسة هي المرجعية‬
‫الرئيسية التي ستدير مشروع التطوير وتكون مسؤولة عن المباني الواقعة ضمن مركز بغداد التاريخي‪ ،‬وذلك بالتنسيق‬
‫مع اللجنة العليا لمشروع إحياء مركز مدينة بغداد التاريخي والمؤسسات المالكة‬

‫‪530‬‬
 ‫ان تعزيز امكانية تنفيذ المشروع من اجل ان يصبح حقيقة واقعة ملموسة في المدينة يتطلب تأمين الهيكلية الكاملة‬
‫للمشروع بكافة مفاصله التشريعية والمالية واالدارية والفنية والمجتمعية من اجل ضمان نجاح المشروع واستدامته‬
‫عالوة على العمل على تهيئة البيئة الحضرية للتنفيذ‪.‬‬

‫جممتعية‬ ‫فنية‬ ‫ادارية‬ ‫مالية‬ ‫ترشيعية‬ ‫حرضية‬

‫الفاصل‬

‫اخنفاض‬ ‫قةل الكفاءات‬ ‫ضعف اجلهاز‬ ‫عدم كفاية‬ ‫قصور‬ ‫اسواق‬

‫الوعي‬ ‫الفنية‬ ‫الاداري‬ ‫التخصيصات‬ ‫القوانني‬ ‫امجلةل‬ ‫التحدايت‬

‫العاجلة‬

‫تدريب‬
‫ترشيع القوانني‬
‫رفع الوعي‬ ‫اعداد الاهجزة‬ ‫الهيلك‬ ‫انشاء الؤسسة‬ ‫اعداد مراكز‬
‫التعلقة‬
‫امجلاهريي‬ ‫الفنية الالزمة‬ ‫الاداري‬ ‫العقارية‬ ‫اسواق امجلةل‬ ‫اسرتاتيجية العالج‬
‫ابلتنفيذ‬
‫للتنفيذ‬

‫انشاء الؤسسة العقارية‬

‫ارشاك اجملمتع ورفع‬ ‫هتيئة الكوادر الفنية‬ ‫تشكيل اللجنة العليا‬ ‫اعداد دراسات مراكز‬
‫من القطاعني العام‬ ‫قانون احملمية الرتاثية‬
‫الوعي امجلاهريي‬ ‫الالزمة للتنفيذ‬ ‫لتنفيذ اخلطة‬ ‫اسواق امجلةل‬
‫واخلاص‬

‫هتيئة الكوادر الادارية‬ ‫اصدار الاسهم الحصاب‬ ‫تعديالت قانون‬ ‫انشاء مراكز اسواق‬
‫اخلطوات‬
‫الكفوءة‬ ‫الامالك‬ ‫الاس متالك‬ ‫امجلةل اجلديدة‬

‫طرح الاسهم التابقية‬

‫قانون الؤسسة العقارية‬
‫لالكتتاب العام‬

‫‪531‬‬
‫ان العمل على تامين القاعدة القانونية التي يستند اليها تنفيذ مشروع اعادة اإلحياء وتمويله‬
‫هو من اهم الخطوات التي ينبغي العمل عليها مع الجهات التشريعية والتنفيذية‪ .‬هذه الخطوات‬
‫تتعلق بالتشريعات التالية‪:‬‬

‫اعالن وتحديد منطقة وسط بغداد منطقة تراثية محمية خاضعة لقوانين‬ ‫النطقة احملمية‬
‫وانظمة خاصة‬ ‫ان اعالن مركز الدينة التارخيي منطقة‬
‫تراثية محمية يمت عن طريق خطوات‬
‫جادة تتخذها اجلهات العنية القامئة‬
‫منطقة تراثية محمية‬ ‫عىل النطقة‪.‬‬
‫تتلخص هذه اخلطوات ابلابدء برتممي‬
‫بصورة عامة يعد مركز المدينة التاريخي منطقة حفاظية من الدرجة االولى‪ ،‬وان الهدف‬
‫الاباي واحلفاظ عىل النس يج احلرضي‬
‫من عملية التطوير هو تحقيق عملية حفاظية دقيقة ذات جودة عالية لترميم مجمل المنطقة‪ ،‬مع‬
‫برقابة دامئة وبذكل فان النطقة س تتبع‬
‫ايالء عناية خاصة بالمباني ذات القيمة التراثية والمعمارية العالية‪ .‬كما يجب العمل على امالء‬
‫انظمة خاصة مشددة تؤهلها يف‬
‫المواقع الخالية والفراغات المتفرقة ضمن النسيج الحضري للمركزبتصاميم سياقية تتالءم مع‬
‫مراحل متقدمة من مض النطقة ليك‬
‫تحديدات جدار الشارع ومميزاته في كل منطقة على حدة وان توضع تصاميمها بعناية وحساسية‬
‫تكون محمية تراثية عالية‪.‬‬
‫لتنتمي وتتناغم مع السياق التاريخي للمنطقة‪.‬‬
‫هذه اخلطوات تمت ابلتنس يق والتعاون‬
‫وبالتالي فان شارع الرشيد سيتبع سياسات خاصة‪،‬‬ ‫منظميت الآيكوموس واليونسكو حيث‬
‫جانب منها عام‪ ،‬والجانب االخر خاص بكل قطاع من‬ ‫تقومان بدور استشاري ورقايب‪.‬‬
‫قطاعاته الستة التي يتميز كل منها عن االخر بخصوصيات‬
‫معينة‪.‬‬

‫كما ان االسواق ستتبع سياسات تنبع من خصوصية‬

‫تلك االسواق وتنوعها وظيفيا منها التاريخي ومنها‬
‫الفولكلوري والتراثي‪ ،‬ومعماريا منها المسقوف ومنها‬
‫المعقود والمفتوح‪ ،‬اضافة الى تنوعها الوظيفي كأسواق‬
‫للجملة والمفرد ومراكز للتسوق وغيرها‪.‬‬

‫ستتبع األحياء السكنية الجديدة في مناطق جديد‬

‫حسن باشا والمربعة سياسات خاصة من اجل الحصول‬
‫على بيئة سكنية ذات جودة عالية من خالل توفير البنى‬
‫التحتية الالزمة سواء منها المجتمعية ام الخدمية‪.‬‬

‫اما ضفة النهر فان السياسات الموضوعة لها ستتسم‬

‫بقدر من الحرية التي ستتيح توفير اقصى قدر من المرونة‬
‫لدمج الخدمات الترفيهية الجديدة بالنسيج الحضري للمنطقة‪.‬‬

‫‪532‬‬
 ‫اجراء التعديالت على القوانين السارية لتسمح بتعويض املالكين باسهم‬
‫عينية مقابل امالكهم‬

‫قانون االستمالك رقم ‪ 12‬لسنة ‪1981‬‬

‫اجراء التعديالت المطلوبة على قانون االستمالك رقم ‪ 12‬لسنة ‪ 1981‬المعدل (المادة‬
‫‪ )9‬منه بحيث يسمح للدولة (او من ينوب عنها) بتعويض اصحاب األمالك من القطاعين العام‬
‫والخاص بضمنها هيئات االوقاف بأسهم عينية مقابل استمالك عقاراتهم اضافة الى تعديالت‬
‫اخرى بموجب ذلك‪.‬‬

‫العمل على تشريع قانون انشاء املؤسسة العقارية‬

‫واالنظمة املتعلقة بها‬

‫قانون المؤسسة العقارية‬

‫هذه القوانين واالنظمة ستعمل على جعل امكانية تحقيق تطوير شامل وحقيقي لكامل‬
‫المنطقة اضافة الى ضمان حماية الموروث العمراني للمدينة القديمة امن خالل انشاء مؤسسة‬
‫متخصصة تعنى بتوفير االليات الالزمة لتامين الموارد المالية والتنفيذية واالدارية المطلوبة‬
‫لتنفيذ المشروع ‪ .‬كما سيشكل ذلك االجراء قاعدة يمكن تكرارها في مواقع اخرى في المدينة‬
‫والدولة‪.‬‬

‫خمطط يابني‬
‫قطاعات‬
‫احلفاظ اخملتلفة‬

‫‪533‬‬
 ‫يعد تامين الميزانية الالزمة لتنفيذ مشروع التطوير ركنا اساسيا لنجاح المشروع‬
‫واستمراريته‪.‬‬

‫هذه السيولة يمكن ان تتوفر عن طريق الشراكة ما بين القطاعين الخاص والعام‬
‫وذلك باعتماد النموذج اللبناني مع اجراء التعديالت الالزمة عليه وذلك عن طريق‬
‫تاسيس مؤسسة عقارية يكون مساهموها الرئيسيون اصحاب االمالك والمصالح‬
‫من القطاعين العام والخاص حيث يمتلك كل مالك اسهما في المؤسسة كل بموجب‬ ‫س تكون الؤسسة احدى اخضم‬
‫قيم عقاراته عالوة على طرح االسهم المتبقية لالكتتاب العام‪.‬‬ ‫الؤسسات العراقية ونواة لتاسيس‬
‫مؤسسات حملية اخرى تعىن‬
‫بتطوير خمتلف القطاعات‬

‫ايجابيات الشراكة‬

‫سيتيح تاسيس المؤسسة العقارية حلوال ناجعة لمشكلة تشعب وتعدد الملكيات حيث سيمنح كل‬
‫صاحب حصة في العقار اسهما بمقدار حصته في الوقت الذي تتحول حقوق التصرف فيه الى المؤسسة‬

‫كما سيقدم تاسيس المؤسسة الحل الناجح لمشكلة تعدد المرجعيات العقارية‪ :‬اذ ستكون المؤسسة‬
‫هي المرجعية الرئيسية التي ستدير مشروع اإلحياء وتكون مسؤولة عن المباني الواقعة ضمن مركز‬
‫بغداد التاريخي وذلك بالتنسيق مع اللجنة العليا للمشروع والمؤسسات المالكة‪.‬‬

‫القاعدة المالية‬

‫سيشكل حوالي ‪ 80‬هيكتار من االراضي والعقارات في المنطقة اسهما قيمتها التقريبية تجاوز‬
‫االربعة مليارات دوالر‪ ،‬هي حصة مالكي مركز بغداد القديم واصحاب الحقوق و(المستاجرين)‬
‫بضمنهم الدوائر الخاصة بامالك الدولة وامانة بغداد ودوائر االوقاف المختلفة‪ .‬سيشكل مجموع هذه‬
‫االمالك القيمة العينية للمؤسسة‪.‬‬

‫يتم تقييم هذه االمالك للمالكين السابقين بواسطة لجنة مستقلة مرتبطة بالجهاز القضائي تعين من‬
‫قبل الدولة وتتبع نفس اسس واجراءات االستمالك حيث تتحول حقوق التصرف في العقار الى المؤسسة‬
‫العقارية‪.‬‬

‫الجزء اآلخر وهو الموارد النقدية المباشرة للمؤسسة سيتم جمعها عن طريق بيع االسهم المتبقية‬
‫باالكتتاب في سوق االسهم ‪ ،‬تقدر قيمة المبيعات باكثر من مليار ونصف المليار دوالر‬

‫تدرج اسهم المؤسسة العقارية في سوق االوراق المالية للسماح الصحاب االسهم باالستفادة من‬
‫القيمة ال مضافة من عمليات الشركة اذ سترتفع قيمة االسهم مع تطور العمل في المشروع وتنفيذ البنى‬
‫التحتية الجديدة مما سيؤدي الى ارتفاع اسعار العقارات واالمالك فيها االمر الذي سيوفر بالتالي ارباحا‬
‫مضافة الى حاملي االسهم ومنها دوائر الدولة المالكة والتي ستقلص مسؤولياتها وترشق هياكلها‬
‫وتضيف عوائد اضافية للدولة بدال من استنزاف ميزانياتها‪.‬‬

‫‪534‬‬
 ‫وكنتيجة النشاء المؤسسة سيتوفر غطاء نقدي‬
‫يقدر باكثر من مليار ونصف المليار دوالر وغطاء‬
‫نقدي يقدر بأربع مليارات دوالر مما سيتيح للمؤسسة‬
‫المباشرة بتنفيذ االعمال من جهة وكسب ثقة‬
‫المستثمرين العالميين من جهة اخرى‪.‬‬

‫غطاء مالي مؤقت‬

‫كما انه من المهم توفير غطاء مالي مؤقت يمنح‬

‫للمؤسسة كقرض مؤقت لتغطية نفقاتها ونشاطاتها‬
‫للفترة من تاريخ انشائها وحتى طرح اسهمها بالسوق‬
‫المالي على ان يسترد هذا القرض عند توفر السيولة‬
‫المادية لدى المؤسسة فور استكمال بيع االسهم في‬
‫السوق‪.‬‬

‫حق االعتراض وعدم المشاركة‬

‫يحق ألصحاب االمالك عدم المشاركة في‬

‫الشركة المساهمة اال انه ينبغي عليهم االلتزام بالخطة‬
‫يعمتد متويل الرشوع عىل الرشاكة ما‬
‫الموضوعة والمخطط االساسي الستعماالت االرض‬
‫بني القطاع العام واخلاص من ماليك‬
‫والتوقيتات الزمنية لبدء واكتمال االعمال اضافة الى‬
‫العقارات لتاسيس مؤسسة عقارية‬
‫االلتزام الصارم بالمواصفات الموضوعة مقابل دفع‬
‫رسوم االشراف العام من قبل الشركة على تلك‬
‫االعمال‪.‬‬

‫‪535‬‬
‫وهي شركة مساهمة خاصة مالكوها هم اصحاب االمالك المساهمون‬
‫من القطاعين العام والخاص اضافة الى المستثمرين‪ ،‬ويتكون رأسمالها من‬
‫نوعين من االسهم‪:‬‬

‫اوال ‪ :‬االسهم نوع (أ) وتعادل ثلثي مجموع االسهم وهي حصص‬
‫اصحاب االمالك من القطاعين العام والخاص والتي تعادل قيمة امالكهم‬
‫العقارية ويكون لهم حق التصويت والعضوية في الجمعية العمومية للمؤسسة‬

‫وثانيا ‪ :‬االسهم نوع (ب) وتعادل الثلث المتبقي من مجموع االسهم‬

‫وتمثل الحصص المباعة للمستثمرين في السوق المالي مقابل المساهمة المالية‬
‫وهذه الحصص متداولة بشكل عام وليس الصحابها حق التصويت في الجمعية‬
‫العمومية‪.‬‬

‫يعهد الى المؤسسة تطوير االرض والعقار في عموم المنطقة وكذلك‬

‫االشراف على الترميم وتطوير العقارات وتحديث البنى التحتية للمنطقة‬
‫وتشمل المهام‪:‬‬

‫العمل على اتمام اجراءات القاعدة التشريعية وعملية التمويل المالي‬

‫العمل فور انشاء المؤسسة على استكمال القاعدة التشريعية الالزمة من‬
‫جهة والمعامالت االجرائية آللية التمويل الذاتي من جهة اخرى‪.‬‬

‫تطوير خطة اإلحياء‬

‫وهذا يتضمن اتمام التصميم االساس من خالل استكمال للدراسات‬
‫التفصيلية للقطاعات المختلفة وتفاصيلها العملية و التنفيذية‪.‬‬

‫تنفيذ خطة اإلحياء‬

‫العمل على تنفيذ مخطط اإلحياء بموجب الخطط التنفيذية ومراحلها‬
‫بموجب المدد الزمنية المحددة من خالل االشراف على التنفيذ وضمان الجودة‪.‬‬

‫‪536‬‬
 ‫تطوير البنية التحتية‬
‫الشركة مسؤولة نيابة عن الدولة عن تمويل وادارة كافة اعمال البنية‬
‫التحتية في المنطقة التاريخية وهذا يشمل شبكة الطرق واالرصفة والمساحات‬
‫المفتوحة العامة واثاث الشوراع ووحدات محوالت القوة الكهربائية واماكن‬
‫ومرائب وقوف السيارات العامة والخاصة الخ‪.‬‬

‫المشاريع االستثمارية في المحمية التراثية‬

‫كما وتقوم الشركة بمشاريع التطوير العقاري للمنطقة اضافة الى‬
‫نشاطات تسويق االستثمار ومتابعته وفقا للتصميم االساس ومتطلبات السوق‪.‬‬

‫الحفاظ‬
‫تقوم المؤسسة بقيادة وادارة عملية الحفاظ على المباني التراثية وتكون‬
‫مسؤولة عن اعادة اعتبار وصيانة هذه المباني والحفاظ عليها وصيانتها والعمل‬
‫على ضمان استدامتها‪.‬‬

‫ادارة االمالك والخدمات والعمليات‬

‫مسوولية الشركة تشمل ايضا التأجير والصيانة وادارة ملكية السندات‬
‫وقد تقوم الشركة بتقديم مثل هذه الخدمات الى مالكين آخرين وهي مجهزة‬
‫لضمان االدارة والخدمات العمليات للبنية التحيتية والمنافع العامة ومواقف‬
‫السيارت واالماكن المفتوحة‪.‬‬

‫االشراف على عمليات المؤسسة‬

‫اللجنة العليا وهي هيئة مستقلة مرتبطة برئاسة الوزراء يتكون‬
‫اعضاؤها من الجهات المعنية بتطوير المنطقة وتكون مهمتها تذليل المصاعب‬
‫والتنسيق ما بين االطراف ذات العالقة لضمان التنفيذ الناجح للمشروع‬
‫والرقابة الدورية على نشاطات المؤسسة العقارية‪.‬‬

‫االعالم‬
‫ان العمل على رفع الوعي الجماهيري واشراك اصحاب االمالك في‬
‫عملية اإلحياء من خالل خطة اعالمية يعد احدى الوسائل الرئيسية النجاح‬
‫خطة اإلحياء‬

‫‪537‬‬
 ‫ميتكل القطاع العام ما‬
‫يتطلب وضع هذه الشراكة موضع التنفيذ اتخاذ الخطوات‬ ‫يقارب ‪ %51‬من العقارات‬
‫التالية‪:‬‬ ‫يف النطقة والابايق يه‬
‫ممتلاكت للقطاع اخلاص‬
‫تشكيل اللجنة العليا لمشروع إحياء مركز بغداد‬ ‫‪.1‬‬
‫القديمة‬
‫اعالن مركز مدينة بغداد القديم منطقة ذات طبيعة‬ ‫‪.2‬‬
‫خاصة‬
‫العمل على تشريع قانون المؤسسة العقارية مع‬ ‫‪.3‬‬
‫التعديالت المطلوبة على قانون االستمالك رقم ‪12‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬المعدل (المادة ‪ )9‬منه ليسمح للدولة‬
‫بتعويض المالكين باسهم عينية مقابل استمالك‬
‫امالكهم لصالح المؤسسة العقارية‬
‫تكليف المؤسسة العقارية بتمويل وادارة مشروع‬ ‫‪.4‬‬
‫اعادة اإلحياء للمنطقة المحددة‬
‫الحصول على التخويالت والموافقات الالزمة‬ ‫‪.5‬‬
‫للتنفيذ‬
‫تنفيذ كامل مخطط التطوير وتفاصيله وفق‬ ‫‪.6‬‬
‫البرنامج الزمني للخطة‬
‫بناء واستكمال البنى التحتية والخدمات لمركز‬ ‫‪.7‬‬
‫المدينة‬
‫ادارة المباني والخدمات بعد االنجاز بما يضمن‬ ‫‪.8‬‬
‫استدامة المنطقة تحت اشراف اللجنة العليا‬

‫‪538‬‬
 ‫ان اعادة إحياء مركز بغداد التاريخي يشكل نظرة تخطيطية‬
‫وتصميمية شاملة‪ ،‬اال ان تحقيق هذه الرؤية مرتبط بتوفير هيكل‬
‫شرعي ومؤسساتي مناسب‪ ،‬واساس هذه الشرعية هو النظام الذي‬
‫يوفر االدوات المناسبة ويعالج االشكاليات والعوائق لتسهيل العمل من‬
‫اجل تطوير المنطقة وفقا للتصميم االساسي للمنطقة‪ .‬و يالحظ في‬
‫النماذج العالمية لمشاريع التطوير الحضري الكبرى وجود مؤسسة‬
‫المؤسسات التخطيطية و التنفيذية‬ ‫مقتدرة متخصصة الدارة المشروع تناط بها المسؤولية لتطوير وتنفيذ‬
‫المشروع ومن ثم ادارته‪.‬‬
‫ان عملية التطوير واعادة اإلحياء‬
‫لمركز مدينة بثقل مدينة بغداد وسمعتها‬ ‫ان افضل السبل لتنفيذ ذلك هو تشكيل جهاز مؤسسي خاص‬
‫التاريخية يجب ان يتم على اسس متينة‬ ‫يعنى بهذه العملية ويكون مسؤوال عن ادارة شؤون هذه المنطقة وتنفيذ‬
‫نابعة من دراسات جدية جدية ومعمقة‬ ‫التصميم األساسي بالتنسيق مع المؤسسات العامة والقطاع الخاص‪.‬‬
‫عالية المستوى‪.‬‬ ‫هذا الجهاز ينبغي ان يكون مملوكا ألصحاب العقارات والمصالح من‬
‫القطاعين العام والخاص ويؤمن تمويله من خالل آليات السوق‪.‬‬
‫قصور القوانين والتشريعات‬
‫ان انشاء هذا الجهاز وتامينه يجب ان يتم عن طريق‬
‫اما قصور القوانين والتشريعات‬ ‫المؤسسات التشريعية في الدولة وان ينظم ذلك بقانون‪.‬اال ان ذلك ال‬
‫الخاصة بالحفاظ والتي اثبتت عدم‬ ‫يعني على االطالق ان يكون جهازا حكوميا مملوكا لها‪ ،‬الن نجاح‬
‫فعاليتها خالل العقود المنصرمة وفشلها‬ ‫هذه المؤسسة يكمن في كونها تابعة للقطاع المشترك ولديها انظمتها‬
‫في الحد من فقدان المباني التراثية‬ ‫الخاصة كي تتمكن من التحرك والعمل على تنفيذ المشروع ضمن‬
‫ووقف اندثارها ‪،‬فيشكل هذا القصور‬ ‫خطة محددة وان ال ترتبط بالروتين الحكومي من جهة وال تكلف‬
‫احد العوامل الرئيسية التي ينبغي‬ ‫الدولة اعباءا مادية وادارية اضافية من جهة اخرى‪.‬‬
‫معالجتها وايجاد الحلول الناجعة من‬
‫خالل تشريعات واقعية رصينة وتوفير‬ ‫اال ان المؤسسة ستعمل تحت اشراف اللجنة العليا لمشروع‬
‫االدوات االلزمة لتنفيذها بصورة جدية‪.‬‬ ‫إحياء مركز بغداد القديمة وهي هيئة مستقلة مرتبطة برئاسة الوزراء‬
‫يتكون اعضاؤها من الجهات المعنية بتطوير المنطقة وتكون مهمتها‬
‫عدم تواجد مستثمرين جادين‬ ‫تذليل المصاعب والتنسيق ما بين االطراف ذات العالقة لضمان التنفيذ‬
‫الناجح للمشروع من جهة والرقابة الدورية على نشاطات المؤسسة‬
‫ان انشاء المؤسسة العقارية برأسمال‬
‫العقارية من جهة اخرى‪.‬‬
‫ضخم سيجعل المستثمرين يسعون‬
‫للحصول على فرص استثمارية مع‬ ‫تكون مهمة هذا الجهاز المؤسسي العمل على تطوير وتنفيذ‬
‫المؤسسة العقارية بالنظر لقاعدتها‬ ‫خطة اإلحياء وادارة شؤونها المختلفة بكافة مراحلها ابتداء من‬
‫المالية المتينة‪.‬‬ ‫الدراسات المختلفة وحتى انتهاء التنفيذ ومن ثم تولي ادارة شئون‬
‫المنطقة والعمل على صيانة االعمال واستدامتها‪.‬‬

‫‪539‬‬
 ‫ان عمليات التطوير والحفاظ التي يتم تنفيذها وادامتها من‬
‫قبل المؤسسة العقارية تتضمن اعمال التهيئة والتنفيذ واالدامة‬
‫بشكل متكامل ومتعاقب حسبما يلي‪:‬‬

‫المرحلة التمهيدية‬

‫استكمال الدراسات الفنية والخطط الالزمة لتنفيذ المشروع‬ ‫‪‬‬

‫تنفيذ العمليات العاجلة وتتضمن التدخالت العاجلة لبعض‬ ‫‪‬‬
‫المباني التاريخية والتراثية‬
‫التاسيس للخطوات التشريعية الالزمة لهيكلة االجهزة المالية‬ ‫‪‬‬
‫واالدارية والفنية‬
‫حماية مناطق الحفاظ وفق خطة رئيسة تتضمن اتخاذ الخطوات‬ ‫‪‬‬
‫نوع العمل‬
‫الطارئة لحماية وحفظ المباني في المنطقة‬
‫استكمال الخطط والمستلزمات الفنية للتنفيذ‬ ‫استكمال متطلبات المشاريع المطلوب تنفيذها خارج المنطقة‬ ‫‪‬‬
‫تدخالت عاجلة‬ ‫والمتعلقة منها باسواق الجملة‬
‫مراكز اسواق الجملة الجديدة‬ ‫العمل على التوعية ورفع الوعي الجماهيري باهمية المشروع‬ ‫‪‬‬
‫قوانين واستكمال المتطلبات التنفيذية‬ ‫واشراك اصحاب االمالك في اتخاذ القرارات‬
‫تاسيس المؤسسة العقارية‬
‫مرحلة التنفيذ‬
‫اعمال تنفيذ المرحلة االولى‬
‫البدء بعمليات تنفيذ البنى التحتية للمراحل المختلفة في الموقع‬ ‫‪‬‬
‫استكمال البنى التحتية وتنفيذ مخطط اإلحياء لكل مقطع على‬ ‫‪‬‬
‫اعمال تنفيذ المرحلة الثانية‬
‫حدة وربطه بالمقاطع االخرى‬
‫المباشرة بعملية انتقال اسواق الجملة الى مراكز االسواق‬ ‫‪‬‬
‫اعمال تنفيذ المرحلة الثالثة‬
‫الجملة الجديدة خارج المنطقة‬
‫الترويج للمناطق الخاضعة لالستثمار ومراقبة اداء المقاولين‬ ‫‪‬‬
‫ادارة وادامة وتسويق‬ ‫والمستثمرين‬
‫التشغيل والمراجعة‬ ‫‪‬‬

‫مرحلة المراقبة والصيانة‬

‫مراقبة االداء الحضري لمشروع اإلحياء ومراجعته دوريا‬ ‫‪‬‬

‫ادارة المباني والبنى التحتية وصيانتها‬ ‫‪‬‬
‫العمل على ضمان االستدامة االقتصادية والبيئية للمنطقة‬ ‫‪‬‬
‫وضع جرد كامل توثيقي بالمباني التاريخية والتراثية في‬ ‫‪‬‬
‫المنطقة‬

‫‪540‬‬
 ‫ان المدد المتوقعة للتنفيذ بمراحله المختلفة تعتمد على‬
‫عدة عوامل اهمها توفر السيولة المالية المتاحة للتنفيذ عالوة‬
‫على الوضع االمني وامكانيات التنفيذ االدارية وتوفر‬
‫الكفاءات والكوادر التنفيذية من فنيين ومقاولين‪.‬‬

‫اال انه يمكن بصورة عامة بافتراض توفر كافة‬

‫االمكانيات المالية واالدارية والتنفيذية فان المدد المتوقعة‬
‫للتنفيذ بموجب الجداول والبيانات التالية‪:‬‬

‫سنة ‪6‬‬ ‫سنة ‪5‬‬ ‫سنة ‪4‬‬ ‫سنة ‪3‬‬ ‫سنة ‪2‬‬ ‫سنة ‪1‬‬ ‫موقع العمل‬

‫دراسات وخطط‬ ‫كافة القطاعات‬

‫تنفيذ‬ ‫مواقع متفرقة‬
‫انتقال‬ ‫تنفيذ‬ ‫دراسات وخطط‬ ‫خارج المنطقة‬
‫اجراءا ت‬ ‫كافة القطاعات‬
‫اجراءا ت‬ ‫كافة القطاعات‬
‫تنفيذ‬ ‫تحضيرات‬ ‫من باب الشرقي حتى السنك‬
‫تنفيذ‬ ‫تحضيرات‬ ‫من باب المعظم حتى الميدان‬
‫تنفيذ‬ ‫تحضيرات‬ ‫من السنك حتى حافظ القاضي‬
‫تنفيذ‬ ‫تحضيرات‬ ‫من ساحة الميدان حتى ساحة الرصافي‬
‫تنفيذ‬ ‫تحضيرات‬ ‫من حافظ القاضي حتى السوق العربي‬
‫تنفيذ‬ ‫تحضيرات‬ ‫من حافظ القاضي حتى السوق العربي‬
‫صيانة وادارة وادامة‬ ‫المرحلة االولى‬
‫صيانة وادارة وادامة‬ ‫المرحلة الثانية‬
‫صيانة وادارة وادامة‬ ‫المرحلة الثالثة‬

‫‪541‬‬
 ‫نظرا لخصوصية المنطقة التي تتميز بديناميكيتها كونها قلب المدينة التجاري واإلداري‬
‫والمالي‪ ،‬فإن البدء بمشاريع تطويرية ضخمة بهذا الحجم فيها قد يؤدي إلى تعطل وتلكؤ هذه‬
‫الفعاليات مما يضيف عبئا اضافيا‪ ،‬عالوة على ما يسببه ذلك من ازمات مرورية في مركز المدينة‬
‫وعاصمة البلد‪.‬‬
‫احلفاظ والعمليات التدخلية العاجةل‬
‫يتطلب األمر إعداد دراسات وإجراء مفاضلة تحليلية ألي منها يحتاج إلى تدخل سريع‬
‫ان معلية احلفاظ عىل الاباي الرتاثية‬
‫وبكلفة اقل وبمشاكل ملكية اقل وذات تأثير محدود على الفعاليات في هذه المنطقة الحساسة‪ .‬ان‬
‫الآيةل للسقوط او اليت يف حاجة اىل‬
‫المقصود هنا هو وضع برنامج تنفيذي زمني لتنفيذ المشروع على مراحل متعددة وتحليل النتائج‬
‫اجراءات عاجةل ينبغي العمل فهيا‬
‫والمعوقات لغرض االستفادة منها عند الشروع بالمراحل التالية والتي تتضمن عناصر اكثر تعقيدا‬
‫مبوجب برانمج خاص مواز لراحل‬
‫وسعة‪.‬‬
‫التنفيذ بغض النظر عن مواقع هذه‬
‫ومن ناحية المبدا فان تقسيم المنطقة الى ست مناطق تختلف من حيث المساحة وحالة‬ ‫الاباي والراحل اليت تتبعها‪.‬‬
‫العناصر العمرانية اضافة الى نوعية النشاط التجاري قد يتوافق مع هذه الفرضيات‪.‬‬

‫ان الفكرة الرئيسيبة لهذا التقسيم تتركز على االبتداء بطرفي المنطقة واالنتهاء بالمركز‬
‫الذي تقع فيه اسواق الجملة بالنظر للعوامل واالسباب التالية‪:‬‬

‫‪ ‬ديناميكية المنطقة االقتصادية تجعل من الصعب‬

‫تعطيل مصالح المواطنين مدة طويلة حيث يتم عزل‬
‫المناطق التي يبدأ فيها العمل ‪ ،‬والتي ال يتجاوز طول‬

‫‪1‬‬ ‫نقطة بداية‬

‫التنفيذ‬
‫كل منها (‪ 400‬الى ‪ 600‬متر) في الوقت الذي‬
‫تستمر فيه الحياة في المناطق االخرى‪.‬‬
‫‪ ‬سهولة العمل نسبيا في االطراف (منطقة باب‬
‫الشرقي ‪ -‬السنك ومنطقة الميدان ‪ -‬باب المعظم) التي‬
‫املرحلة االولى‬ ‫سيبدا العمل فيها لتكون نموذجا لباقي القطاعات مما‬
‫يجعل العمل انسيابيا بصورة اكبر في المراحل‬
‫‪ 1‬جنوب‬
‫التالية‪.‬‬
‫‪ ‬وجود منطقة اسواق الجملة في وسط المنطقة (اي‬
‫المرحلة االخيرة) مما يعطي فسحة من الوقت من‬
‫اجل انشاء اسواق الجملة الجديدة واالنتقال اليها قبل‬
‫بدء العمل في المرحلة الثالثة‪.‬‬

‫املرحلة االولى‬ ‫كما ينبغي العمل على تجزئة كل مرحلة الى‬

‫‪ 1‬جنوب‬ ‫مراحل متعددة بموجب برنامج عمل خاص ياخذ في‬
‫االعتبار سالسة العمل وتحويل المرور وضمان عدم‬
‫تعطيل المصالح التجارية لفترة طويلة‪.‬‬

‫‪542‬‬
 ‫المساحة‬ ‫طول شارع‬ ‫طول ضفة‬
‫المرحلة‬
‫االجمالية‬ ‫الرشيد‬ ‫النهر‬

‫م‪2‬‬ ‫‪239,000‬‬ ‫‪540‬م‬ ‫‪520‬م‬ ‫الرحةل ‪ 1‬شامل‬

‫‪122,000‬م‪2‬‬ ‫‪650‬م‬ ‫‪740‬م‬ ‫الرحةل ‪1‬جنوب‬

‫‪192,000‬م‪2‬‬ ‫‪630‬م‬ ‫‪480‬م‬ ‫الرحةل ‪ 2‬شامل‬

‫‪84,000‬م‪2‬‬ ‫‪610‬م‬ ‫‪420‬م‬ ‫الرحةل ‪ 2‬جنوب‬

‫جدول يابني تفاصيل ومساحات‬
‫‪99,000‬م‪2‬‬ ‫‪510‬م‬ ‫‪190‬م‬ ‫الرحةل ‪ 3‬شامل‬ ‫القطاعات للمراحل الس تة من خمطط‬
‫التنفيذ القرتح‬
‫‪95,000‬م‪2‬‬ ‫‪520‬م‬ ‫‪580‬م‬ ‫الرحةل ‪ 3‬جنوب‬

‫نقطة بداية‬
‫التنفيذ‬ ‫‪1‬‬
‫املرحلة االولى‬
‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫نقطة االلتقاء‬
‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬
‫( اكتمال التنفيذ )‬
‫املرحلة الثانية‬ ‫املرحلة الثالثة‬ ‫املرحلة الثانية‬
‫‪ 1‬جنوب‬ ‫املرحلة الثالثة‬
‫‪ 2‬جنوب‬ ‫‪ 3‬جنوب‬ ‫‪ 2‬جنوب‬
‫‪ 3‬جنوب‬

‫الرحةل الاوىل شامل‬

‫الرحةل الاوىل جنوب‬
‫الرحةل الثانية شامل‬
‫الرحةل الثانية جنوب‬
‫املرحلة‬ ‫املرحلة‬
‫املرحلة الثانية‬ ‫املرحلة الثانية‬
‫الرحةل الثالثة شامل‬ ‫الثالثة‬ ‫‪ 3‬جنوب‬
‫الرحةل الثالثة جنوب‬ ‫املرحلة االولى‬ ‫‪ 2‬شمال‬ ‫‪ 2‬جنوب‬
‫‪ 3‬شمال‬
‫‪ 1‬شمال‬

‫‪543‬‬
‫االضرار التي يمكن ان تنجم عن اهمال مركز المدينة‬

‫استمرار فشل مركز المدينة في تادية‬

‫دوره كمركز للتعايش االجتماعي‬

‫تردي اوضاع المنطقة وتفاقم مشكلة‬

‫اسواق الجملة‬

‫تدهور الوضع االقتصادي‬

‫لمركز المدينة‬

‫تآكل وانهيار البنى التحتية‬

‫للمنطقة‬ ‫يمثل وجود مخطط تطوير‬
‫لمركز مدينة بغداد مع آليات‬
‫فقدان الموروث العمراني الفريد للمدينة‬
‫تنفيذه فرصة العادة الحياة‬
‫عموما وشارع الرشيد خصوصا‬
‫الى مركز مدينة بغداد القديم‬
‫فقدان الهوية التاريخية والحضارية‬
‫للمدينة‬

‫تفاقم المشاكل المرورية في المنطقة وتاثيرها‬

‫على منظومة الطرق في المدينة‬

‫تدهور البيئة الحضرية نتيجة التلوث‬

‫وانعدام السيطرة‬

‫‪544‬‬
 ‫الفوائد التي يمكن ان تجنيها المدينة والمجتمع‬

‫يتم تنفيذ كامل المشروع وبناه التحتية من‬ ‫خلق االالف من فرص العمل المباشرة‬
‫دون ان تتكلف الدولة شيئا‬ ‫واضعافها من الفرص غير المباشرة‬

‫ستشكل اعادة إحياء المركز مصدر توحيد‬ ‫ارتفاع قيمة عقارات المنطقة اضافة الى‬
‫واعتزاز وفخر ورمز لالمل والتجديد‬ ‫حصول اصحابها على عوائد سنوية‬

‫سيقود المشروع قطاعات اقتصادية مهمة مثل‬ ‫جذب االهتمام المباشر والسريع لكبار‬
‫السياحة والتطوير العقاري‬ ‫المستثمرين العالميين الجادين‬

‫المشروع محفز رئيسي نشيط للحركة‬ ‫االرتفاع االيجابي والفوري للتغطية االعالمية‬
‫االقتصادية في المدينة والدولة‬ ‫إلحياء المنطقة على المستوى العالمي‬

‫يشكل حافزا لتحسين نوعية الحياة وتوفير‬ ‫طرح اسهم المؤسسة العقارية دعم لسوق‬
‫الخدمات للمواطنين‬ ‫االسهم وخطوة لتنمية القطاع الخاص‬

‫مركز للتعايش واالحتفال بالتاريخ والتراث‬ ‫سيشكل محفزا رئيسيا لتطوير وتنشيط‬
‫البغدادي والثقافة االجتماعية‬ ‫الحركة االقتصادية في المدينة والدولة‬

‫تركة حضارية هامة الي جهة تنفيذية او‬ ‫حافز لتنشيط المشاريع الصغيرة و للخلق‬
‫مؤسسة تقوم بقيادة المشروع‬ ‫واالبداع لالجيال الجديدة‬

‫االرتقاء بالوعي الحضري والمعماري لدى‬ ‫احد المشاريع الكبرى في جدول اعمال اي‬
‫المواطنين واالرتقاء بالذوق العام‬ ‫جهاز تنفيذي‬

‫‪545‬‬
 ‫اماكانت همدورة‬
‫مل تنفذ اي من اخلطط وادلراسات‬
‫اليت اجريت واكن آآخرها ادلراسة‬
‫اليت اجريت يف الاعوام ‪2009‬‬
‫وحىت ‪ 2012‬لالسف‬
‫وال تزال الدينة القدمية تأن يف انتظار‬
‫حلظة اختاذ القرارات التنفيذية يوما ما‬

‫هذه الخطوات تمثل خارطة طريق اولية في سبيل الوصول الى تحقيق‬
‫إحياء المدينة القديمة والتي يتعين على الجهات التنفيذية اتخاذها‬
‫لغرض انقاذ المدينة القديمة من ما تعانيه ونقلها من بيئة حضرية‬
‫متهرئة تشكل مصدرا للمشاكل البيئية واالقتصادية واالجتماعية الى‬
‫منطقة فاعلة في اقتصاد المدينة وموقعا لبيئة مثالية ومصدرا للرفاه‬
‫والرخاء ومكانا مناسبا للعيش ومصدرا لفرص العمل الواعدة‪.‬‬

‫‪546‬‬
 ‫لم يعد الحفاظ على المدن القديمة وتراثها الحضري عمال ثقافيا وحضاريا‬
‫فقط‪ ،‬ولكنه ايضا عمل له مردوده االقتصادي واالجتماعي في الوقت الذي ال بد فيه‬
‫من تنظيم اللوائح والقوانين التي تتضمن احترام التراث العمراني والقوانين التي‬
‫تمهد لحل االشكاالت المادية المتعلقة بالتمويل والقانونية المتعلقة بتشابك الملكيات‬
‫العقارية فيها‪.‬‬

‫وبذلك تصبح عملية إحياء المدينة التاريخية وتاهيلها ثقافيا واجتماعيا‬

‫واقتصاديا عملية مركبة تتطلب شكال متطورا من اشكال التنظيم واالدارة التي تغطي‬
‫جميع هذه الفعاليات وتعمل بصفة مستمرة بدءا من اعمال التخطيط الى التصميم‬
‫واعمال التنفيذ والتطوير واالدارة بحيث يتم التعامل مع المدينة التاريخية ككل‬
‫سواء في مرحلة التخطيط او التنفيذ وعلى االخص في ادارتها بعد التنفيذ لضمان‬
‫فعاليتها واستدامتها‪.‬‬

‫ان إحياء المدينة التاريخية على بعد خطوات من ان يكون حقيقة واقعة يمكن‬
‫ان نعيشها بعد سنوات قليلة‪ ،‬اال ان ذلك يحتاج منا الى اصرار ومشاركة ومن‬
‫الجهات التشريعية والتنفيذية الى اتخاذ خطوات تاريخية جريئة تحيل الحلم الى‬
‫حقيقة وتبدأ مسيرة التطوير الحقيقية‪.‬‬

‫آن االوان العتماد رؤية مستقبلية حقيقية واالبتعاد عن الحلول المؤقتة‬

‫والترقيعية التي تتكرر من دون جدوى بل على العكس تسيئ الى المدينة التاريخية‬
‫العريقة التي تنتظر حملة حقيقية لتطويرها والحفاظ عليها منذ قرن من الزمان‪.‬‬

‫‪547‬‬
 ‫تفاصيل قبة ادلخل يف‬
‫بيت اخلضريي يف الس نك‬

‫احد الاواين اخلزفية‬

‫املصنوعة يف بغداد‬
‫واليت ترجع اىل‬
‫العرص العبايس‬

‫قد تكون مدينة بغداد التاريخية قد فقدت الكثير من مقوماتها التخطيطية والمعمارية‬
‫المميزة نتيجة الجهل بقيمتها مرة وبسبب التجاهل مرات اخرى‪ ،‬اال انها ما تزال تمتلك‬
‫نسيجا حضريا مميزا وعددا كبيرا من المباني األثرية والتراثية الفريدة التي تنتشر في‬
‫شوارعها وازقتها ‪.‬‬
‫هذه المدينة القديمة بمركزها الذي يقع في قلب بغداد الكبرى اليوم لم تمت وانما‬
‫دخلت في سبات ستصحو منه قريبا لتكون احد المقاصد الرئيسية الممتعة التي تزهو بعبق‬
‫التاريخ بنكهة عصرية بهيجة‪.‬‬

‫‪549‬‬
‫قد تفسر هذه الكلمات للسير ونستون تشرتشل‪ ،‬رئيس وزراء بريطانيا ابان الحرب‬
‫العالمية الثانية واقع المدينة اليوم الذي وصلت اليه بسبب السياسات التي اتبعت خالل العقود‬ ‫املشاركة اجملمتعية‬
‫الماضية والتي اتسمت بعدم التخطيط واعتماد الحلول الترقيعية والمؤقتة‪.‬‬
‫اتخذ املشاركة اجملمتعية يف‬
‫واذ تتوافق عملية االنتهاء من كتابة هذا الكتاب مع المناسبة المئوية االولى لشارع‬ ‫اختاذ القرارات املتعلقة ابملدينة‬
‫الرشيد والتي تحتفل االوساط الرسمية والشعبية فيه ‪ ،‬اجد من المفارقة ان تتم االحتفاالت بالشارع‬ ‫وتمنيهتا حزيا همام يف العملية‬
‫الذي اتم اعوامه المائة في مدينة تجاوزعمرها العشرة قرون لنجدها مدينة محطمة تئن احياءها‬ ‫التخطيطية املعارصة‬
‫القديمة وتشكو االهمال فيما يتهدد تراثها خطر االندثار‪.‬‬ ‫كام وتسهم يف رفع مس توى‬
‫دور المجتمع‬ ‫الوعي اجملمتعي واملسؤولية‬
‫املشرتكة دلى امجلاهري من‬
‫وبصراحة فاننا اذ يمكننا ان نلقي بالالئمة على الحكومات والجهات المسؤولة عن‬ ‫انحية اخرى‪.‬‬
‫المدينة لتقصيرها الواضح وضعف ادائها واهمالها المستمر ‪ -‬وعلى االخص للجوانب التخطيطية‬
‫‪ -‬اال اننا يجب ان نؤشر الى مشاركة المجتمع المديني في خلق واستمرار هذه الظواهر من خالل‬
‫االهمال وعدم االلتزام بالقوانين واالنظمة الحضرية هو ناتج طبيعي النخفا الوعي المجتمعي‬
‫وتدني الذوق العام وانعدام الشعور بالمسؤولية المشتركة وهي ما يشكل ايضا المسببات الرئيسية‬
‫للفوضى القائمة اليوم‪.‬‬

‫ان شخصية المجتمع هي نتاج تفاعل لمجمل المكونات المكانية والزمانية والعوامل‬
‫المؤثرة األخرى منها تأثر المدينة بالقيم الريفية والعشائرية االمر الذي ادى الى تراجع القيم‬
‫الحضرية في المدينة والتي يظهر تاثيرها الواضح في اسواقها ومركزها التاريخي‪.‬‬

‫ان دراسة هذه الظواهر ‪ ،‬وعلى االخص منها الظواهر االجتماعية ‪ ،‬ورسم الخطط‬
‫الكفيلة بمعالجتها على المدى القصير والبعيد يجب ان تنطلق بجدية بموازاة الخطط العمرانية‬
‫على الرغم من ما يقتضيه االمر من جهد وكلفة ‪ ،‬حيث ان بوسعنا اليوم ان نختصر ما يتطلبه‬
‫التصدي لما سيترتب عن تفاقم هذه الظواهر وتعاظم االذى في المستقبل اذا تم اهمالها‪.‬‬

‫وفي حين ان التطور والتحضر هو امر مطلوب العمل على ان يشمل كل مفاصل المدينة‬
‫وبوقت قياسي‪ ،‬اال انه في غياب التخطيط فان اي تطورايجابي مستدام لن يكون اال سرابا عابرا‪.‬‬
 ‫الاعىل‪ :‬قامئة اسوأ املدن‬
‫مسعة يف العامل ‪،‬‬
‫بغداد يف املقدمة‬
‫الاسفل‪ :‬قامئة اسوأ املدن‬
‫يف نوعية املعيشة ‪ ،‬بغداد‬
‫ايضا يف ذيل القامئة‬

‫بغداد في اسفل القوائم‬

‫اشارت التقديرات والمسوحات التي اجريت في العام‬

‫‪ 2015‬و‪ 2016‬الى ان مدينة بغداد من أسوأ المدن في العالم‬
‫سمعة على االطالق فيما اشار تقرير آخر الى تبوأ المدينة‬
‫الترتيب االخير من ناحية نوعية الحياة‪.‬‬

‫وعلى عاتقنا نحن ‪ ،‬اهالي المدينة ‪ ،‬تقع مسؤولية‬

‫انتشال هذه المدينة من هذه القوائم ونقلها الى مصاف المدن‬
‫االحسن سمعة واالفضل من حيث نوعية الحياة واالجمل ‪ ،‬وهي‬
‫مسؤولية تجعلنا نشد العزم من خالل بذل جهود مضاعفة على‬
‫بالمدينة من كبوتها التي طالت‬ ‫كافة المستويات للنهو‬
‫وتعمقت‪.‬‬

‫تخطيط شامل ونقلة نوعية‬

‫هذه الحقائق تجعلنا نؤكد على ان المدينة بحاجة الى‬

‫خطط شاملة تعيد رسم خارطتها وتنقلها نقلة نوعية الى مصاف‬
‫القرن الحادي والعشرين وليس الى معالجات أنية او خطط‬
‫لترقيع المشاكل واخفائها‪.‬‬

‫هذه النقلة النوعية ال يمكن الوصول اليها اال عن‬

‫بغداد مدينة فاشةل مبعايري املدن‬ ‫طريق وضع الخطط العمرانية الشاملة والتي تراعي المشاكل‬
‫فهل يرىض ساكهنا العيش يف مدينة فاشةل ام س يعمل عىل بناء‬ ‫الحضرية للمنطقة وتضع استدامتها االقتصادية واالجتماعية‬
‫مس تقبلها ؟‬
‫ضمن اهدافها‪.‬‬

‫‪551‬‬
‫ارجو ان يشكل ما تم عرضه في هذا الكتاب نواة لخدمة مدينتا العزيزة‪،‬‬
‫وعلى وجه الخصوص مركزها التاريخي ‪ ،‬اذ اننا اليوم لسنا بحاجة الى الحفاظ‬
‫على تراث المدينة المهدد فحسب وانما النقاذه وايقاف تدهوره واندثاره عن طريق‬
‫احياء المدينة القديمة واستغالل ديناميكيتها في تحفيز اقتصاديات المنطقة‬
‫واستدامتها‪.‬‬
‫ان القلق من المخاطر التي تهدد التراث المعماري نتيجة االعتداءات اليومية‬
‫عليه نابع من الخوف مما سيؤدي اليه ذلك من طمس للهوية التاريخية للمدينة‬
‫وتدهور نسيجها العمراني ومشهدها الحضري ‪ ،‬لذا فاننا اليوم في امس الحاجة‬
‫الى تكثيف الجهود الحياء مركز بغداد التاريخي والعمل على كل ما من شأنه ازالة‬
‫المخاطر عنه وترميمه والمحافظة عليه وتوظيفه بشكل امثل ‪.‬‬
‫وعلى عاتقنا جميعا ‪ ،‬نحن أهل بغداد وسكانها اليوم ‪ ،‬تقع مسؤولية المحافظة‬
‫على ما تبقى من تراث حضري للمدينة القديمة وحمايتها من اجل ان نحفظ لمدينتنا‬
‫هويتها التي نفخر بها وان نحافظ على ما تبقى من ارثها الحضاري لالجيال القادمة‪.‬‬
‫ان‪ ،‬احياء مركز بغداد التاريخي ذو اهمية كبرى ليس لمدينة بغداد فحسب‬
‫بل للعراق وللمنطقة ككل‪ ، .‬ذلك الن نهوض مركزها مرة اخرى واعادة تأهيله‬
‫وتخطيطه والحفاظ على موروث المدينة العمراني والثقافي والمعماري سيعطى‬
‫رسالة واضحة ومحددة عن وجه العراق الجديد وتطلعاته المستقبلية وسيكون‬
‫درسا ً تخطيطيا ومعماريا غاية في األهمية وحدثا مهنيا وثقافيا جديرا بالدراسة‬
‫والتأمل من قبل الجميع‪ :‬مهنيين وغير مهنيين‪ .‬فالمنطقة المعنية ليست حيا عاديا‬
‫وانما منطقة تاريخية موغلة في القدم ‪ ،‬ومن هنا تنبع الخصوصية واألهمية‬
‫القصوى الحيائها من جديد‪.‬‬
‫ليس كثيرا ان تمتلك بغداد مشروعا طموحا يعيد لمركزها ومنطقته الغنية‬
‫بشواهد الموروث العمراني ألقها السابق‪ ،‬ويتطلع الن يكون مركز بغداد القديمة‬
‫اهم واجمل منطقة حضرية في العاصمة العراقية يتعايش فيها الموروث الحضاري‬
‫مع متطلبات الحداثة‪.‬‬
 ‫متى تستعيد بغداد مكانتها الضائعة وتجدد حضارتها الرائعة في جميع نواحي‬
‫التمدن في الهندسة و والعلوم والفنون واالداب فابناؤها اليوم هم احفاد اولئك الذين‬
‫اعلوا حضارتها واعموا تجارتها وجعلوها زاهرة زاهية في مختلف االوجه الحياة‬
‫المدنية والشؤون الحضارية‬
‫وقد انشد الشاعر جميل صدقي الزهاوي ‪:‬‬
‫وقرارة للمجد وااليجاد‬ ‫كانت محطا للعلوم واهلها‬
‫مدفونة بمقابر االجداد‬ ‫اليوم هي بيت العلوم باسرها‬
‫فيها‪ ،‬كانت جنة المرتاد‬ ‫أيام مد األمن وارف ظله‬
‫فتلوح مثل الكوكب الوتاد‬ ‫أيام بغداد تضيئ جميلة‬
‫أم ذلك العمران غير معاد ؟‬ ‫أيعاد ما قد مر من عمرانها‬

‫واليوم نرجو لبغداد ان تحيا من جديد ‪ ،‬واألحياء ال يأتي بالتمنيات ‪ ،‬فالتمنيات‬

‫ال تحيي مدينة وال تصنع حضارة بل ان ما يفعل ذلك هو التخطيط السليم وهمة‬
‫واصرار ابنائها وحكمة مسؤوليها‪ .‬ان بغداد اليوم بحاجة الى االعتماد على الخطط‬
‫والعمل الجاد ‪ ،‬الى االعتماد على الخبرات المخلصة والفكر المبدع ‪ ،‬كما هي بحاجة‬
‫لالستفادة من تجارب االخرين من اجل أالرتقاء بالمدينة والحفاظ على ثروتها‬
‫الحضارية ودفعها باتجاه المستقبل‪.‬‬
‫قلب المدينة ومركزها التاريخي اليوم في انتظار ولهفة لوقفة صادقة من‬
‫اهلها وقرارات شجاعة من القائمين عليها النهاء المعاناة التي طالت واشتدت‬
‫وطأتها واالخذ بيدها الى بر االمان والعبور بموروث االجداد الى عصر االحفاد‪.‬‬
‫فهل سياتي قريبا اليوم الذي تتحقق فيك االماني ونشهد احالمنا وقد اصبحت‬
‫واقعا ؟ هذا ما نتمناه لك ايتها العزيزة على كل قلب ‪...‬‬

‫‪553‬‬
‫السنة‬ ‫دار النشر‬ ‫المؤلف‬ ‫اسم الكتاب‬

‫‪2003‬‬ ‫‪Steidl-Germany‬‬ ‫‪Robert Saliba‬‬ ‫‪Beirut City Center Recovery‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪1996‬‬ ‫‪Academy Editions-UK‬‬ ‫‪Angus Gavin, Ramez Maluf‬‬ ‫‪Beirut Reborn‬‬ ‫‪2‬‬
‫& ‪Gehl,Gemzoe,Kirknaes‬‬
‫‪2006‬‬ ‫‪Danish Architectural Press-Denmark‬‬ ‫‪New City Life‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪Sondergaard‬‬

‫المصادر باللغة االنجليزية‬

‫‪2006‬‬ ‫‪Danish Architectural Press-Denmark‬‬ ‫‪Gehl & Gemzoe‬‬ ‫‪New City Spaces‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪Design Media Publishing Ltd-Hong‬‬ ‫‪Design Media Publishing‬‬
‫‪2011‬‬ ‫‪Public Square Landscape‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪Kong‬‬ ‫‪Ltd‬‬
‫‪2008‬‬ ‫‪Images Publishing-Australia‬‬ ‫‪Donald Insall‬‬ ‫‪Living Buildings‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪Anne Mikoleit, Moritz‬‬
‫‪2011‬‬ ‫‪MIT Press-USA‬‬ ‫‪Urban Code‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪Purckhauer‬‬
‫‪1919‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪Edmond Candler‬‬ ‫‪The Long Road to Baghdad‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪1984‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪JCP‬‬ ‫‪Rusafa Development Study‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪Al Mimari Consulting‬‬
‫‪2011‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪Rasheed Street Development‬‬ ‫‪10‬‬
‫‪Bureau‬‬
‫‪1974‬‬ ‫نقابة المهندسين العراقية‬ ‫محمد مكية ‪ ،‬احمد سوسة ‪،‬‬ ‫بغداد‬ ‫‪11‬‬
‫‪2013‬‬ ‫دار ميزوبوتاميا‪-‬العراق‬ ‫سالم االلوسي‬ ‫شارع الرشيد في الذاكرة العراقية‬ ‫‪12‬‬
‫‪2004‬‬ ‫الدار العربية للموسوعات‪-‬العراق‬ ‫باسم عبد الحميد حمودي‬ ‫شارع الرشيد‬ ‫‪13‬‬
‫‪1982‬‬ ‫مطبعة الزوراء‪-‬العراق‬ ‫راسم الجميلي‬ ‫البغداديون ايام زمان‬ ‫‪14‬‬

‫المصادر باللغة العربية‬

‫‪2005‬‬ ‫دار المرتضى‪-‬العراق‬ ‫علي ظريف االعظمي‬ ‫بغداد في القديم والحديث‬ ‫‪15‬‬
‫‪2000‬‬ ‫الدار العربية للموسوعات‪-‬لبنان‬ ‫ابي المعالي محمد بن رافع السالمي‬ ‫تاريخ علماء بغداد‬ ‫‪16‬‬
‫‪1979‬‬ ‫مجلة المورد‪ /‬المجلد الثامن‪/‬العدد الرابع ‪/‬دار الجاحظ‬ ‫برهان نزر محمد علي المياح‬ ‫خانات بغداد‬ ‫‪17‬‬
‫‪1979‬‬ ‫مجلة المورد‪ /‬المجلد الثامن‪/‬العدد الرابع ‪/‬دار الجاحظ‬ ‫عبد اللة عبد الرحيم السوداني‬ ‫اسوار بغداد‬ ‫‪18‬‬
‫‪1979‬‬ ‫مجلة المورد‪ /‬المجلد الثامن‪/‬العدد الرابع ‪/‬دار الجاحظ‬ ‫محمد مظفر االدهمي‬ ‫بغداد سنة ‪1917‬‬ ‫‪19‬‬
‫‪1979‬‬ ‫مجلة المورد‪ /‬المجلد الثامن‪/‬العدد الرابع ‪/‬دار الجاحظ‬ ‫صالح احمد العلي‬ ‫المواصالت والجسور في بغداد‬ ‫‪20‬‬
‫تاريخ مشاريع مياه الشرب القديمة في‬
‫‪1979‬‬ ‫مجلة المورد‪ /‬المجلد الثامن‪/‬العدد الرابع ‪/‬دار الجاحظ‬ ‫عماد عبد السالم رؤؤف‬ ‫‪21‬‬
‫بغداد‬
‫‪1979‬‬ ‫مجلة المورد‪ /‬المجلد الثامن‪/‬العدد الرابع ‪/‬دار الجاحظ‬ ‫حميد مجيد هدو‬ ‫تراث بغداد في اثر عراقي‬ ‫‪22‬‬